苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践

一、苏州工业园区邻里中心模式研究1. 参与主体构建要实现社区服务的良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够 在社区服务中各尽其能，实现优势互补。园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的 整个过程中，通过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体 功能，创新了社区服务的模式。从总体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果，也 是主体性互构的产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主 体性，确保了社区服务的效率和公平性；邻里中心发展有限公司作为社区的一个公共企业， 既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、维护和运作， 将经济效益与服务效率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性； 邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空 间、平台，彰显了社会主体性。2. 服务载体设置苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场 商业服务和社会公益服务的内容。其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了 社区服务的复合式供给模式。从 1997 年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，发展到目前又建成运营了 湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕 湖、邻瑞广场等 14 个邻里中心，总建筑面积超过 60 万平方米。邻里中心将三个实体，即 社区商业载体、必备功能载体、公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。邻里中心平台 的用途主要划分为两种：其一，将其 55%的面积作为社区商业载体；其二，将其不低于 45% 的面积作为公益服务载体（包括必备功能载体和公共服务载体）。1）社区商业载体这是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒 店经营和商品销售等。社区商业载体的业态组合主要包括四大方面：一是住宿，提供区域性 便捷住宿服；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四是娱 乐，如文化、教育、休闲娱乐。经过十余年的经营，目前苏州工业园区已基本形成以邻里中 心为主，以品牌群“邻里假日酒店”、“邻里生鲜”、“邻瑞超市”等为辅的社区服务格局。2）必备功能载体与新加坡邻里中心的功能定位相对照，园区邻里中心主要配备了 12 项基本必备功能, 具体包括设立超市、餐饮店、菜场、银行、洗衣店、邮局、文化用品店、维修店、药店、卫 生医疗诊所和社区活动中心等。同时，还增设了中介服务（法律、保险、旅游、家政、房产）、 便民服务项目（含代收代缴等、配送服务、订购服务、刷卡支付等）、礼品鲜花店、彩扩店、 音像制品店、家居饰品店等功能载体，使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善。3）公共服务载体这是园区对邻里中心服务功能的扩展，其面积大致占公益服务载体的1/3。公共服务载 体的前期建设，主要是设置社区工作站（一站式服务中心），提供一般性公共服务项目。从 2011 年开始，苏州工业园区对邻里中心公共服务载体进行整体改造，按照“统一标准、统 一风格、统一标志、统一功能”的原则，设立了社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少 儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站等7 大社区公共服务载体，统一设置于 民众联络所。每一邻里中心所配置的7 大社区公共服务载体的面积一般为2000-3000平方 米，辐射周边3-4 个社区，提供一站式政务服务和基本公共卫生服务；同时，还提供社会组 织管理、社区教育与培训、文化健身等一系列社区公共服务。氧怵名称功堰分诫面祀社区工作站会共胆务区社K一站式及务齟务500 m!左右禺悄联蜡石接待诵民来访r咨脚i梵工联蜓中心志蔑者注册、蜃记、它理基层组飙联蜡点党ta织.工会等组缪联皓1S慎乐部境外人丄那龙境外人上交流、至动3HO d用石创业者联谊社创业者培训、交施点垂社团暮此站社困汴册，骨理、胚梳吩蜡乐中心社憧箱品文艺节冃排漏乐龄生活馆林息区老年只活筑临时休意200 m1左右廉乐区健醸融育.怵闲媒乐视顧区走人与异it子女视频交流弘儿阳光吧L_少儿生1S悴畀，匹动交謐100 m1左右卫生脏务站棊本公共卫生和廉复服务30d计左若耘里图书馆/免费图书僭阅.擡刊阅读300 mf左右哪里文怵站/有煙低价文侔恬动黑务3QO m1左若3. 邻里中心开发运营模式邻里中心不只是单纯意义上的商业地产开发商，同时，它还是社区服务的高效管理者。 与一般的城市、地区的开发建设不同，苏州工业园区的居住小区是由开发商建设的，不在配 套建设商业门面房；邻里中心则是由邻里中心公司负责开发建设的，它与居住区的建设相对 应。与一般开发商“开发出售”的单项盈利的情况不同，邻里中心公司更注重做好社区服 务的基础建设和物业管理。另外，邻里中心公司在经营上也与一般的百货卖场或超市不同，它不直接参与货物的储 备、流通和销售，而是在合理划分邻里中心功能的基础上，通过招商、合作等方式引入商家， 并由商家直接进行经营。也就是说，邻里中心公司不是商品的组织者，而是商户的组织者。 通过完善的商户管理、营销管理、现场管理、物业管理等构建邻里中心公司强大的管理能力。 正是有了这样一种“功能定位在先、开发建设跟进、长效后续管理”的运营机制，才从根本 上杜绝了社区服务规划无序、管理松散、环境脏乱的现象的产生。图：邻里中心开发运营模式地产节发商祁里中心公司滋垣型 经营户（设计开发）（设计开发、后皱管理）居住小区居住小低邻里中心区域服务中心居住组团4. 邻里中心土地出让条件以苏州工业园区2014 年出让两处邻里中心用地的土地出让条件为例： 苏园土挂（2014） 12号地块须按规划要求用于邻里中心功能。地块内须按规划要求设置建筑面积3200平方米的供电营业用房和建筑面积1000平方米（底层不少于600平方米）的邮政支局，且建成后房屋产权须分别无偿移交供电及邮政部门。地块总计容积率建筑面积扣除上述供电营业用房和邮政支局共4200平方米建筑面积后，剩余计容建筑面积中至少45%须作为公益服务载体（具体功能设置详见规划要求）。上述公益服务 载体的布局位置，须报园区社会管理局审核确认后，再申请规划方案报批，建成后的公 益服务载体建筑用房产权须无偿移交政府指定单位。12 号地块内除上述须按要求移交供电、邮政和政府指定单位的建筑面积外，剩余建筑 面积须由竞得人长期持有，不得出售。12号地块内还须按规划要求设置不少于500平方米的市民活动广场。 苏园土挂（2014）13号地块须按规划要求用于邻里中心功能，且须提供至少45%的计算容积率建筑面积作为公益服务载体（具体功能设置详见规划要求）。上述公益服务载 体的布局位置，须报园区社会管理局审核确认后，再申请规划方案报批，建成后的公益 服务载体建筑用房产权须无偿移交政府指定单位。13 号地块内除上述须按要求移交政府的建筑面积外，剩余建筑面积须由竞得人长期持有，不得出售。13 号地块内须按规划要求设置500 平方米市民活动广场以及3000 平方米公共绿地。苏园土挂（2014）13 号地块方案应达到绿色建筑二星级标准。土 H应蛊土 11而斟 環土比用途抿划蜡标要最出社年限 【年）保证全1万元J1 Zjjc?Ifl析瑁则矗幅带客8!举IXSB10副簷百、开碑賂审94i=oa. 91性書逍苗昌注i Cd 容积率1 si心建諛肋电绿化率&笳70aioM94Bloot 万元、擁昭(31-1、津梁省苗、轻词蹈3匕1OD52. 07冏业曲淞说用地帝扈W90兀11劭化率90球404900a tnloot 万元、題土a(0134)12淞江路也松皆艇1KB9. IB两业用地1成誕1 20沁心建諛師W4GSI5煜绿化率怎叙4093Dialoot 万元、苗园土蛀13园n着石、水坊齡匕IfiBflS. 23丙业臓零旨用电 60苞客积率a.Ba3忍曲幽隸answij 化率 40%4014-302fi91JOD C万丘邻里中心用地按B1类商业用地出让，除了明确以上建设要求，土地出让条件中还会明确公交站场建设、民众联络所设置，苏州工业园区邻里中心建设容积率一般低于1.5。5. 建设周期苏州工业园区邻里中心建设周期一般为1 3- 1 5个月，从土地出让至邻里中心开业一般需要 2-2.5年，邻里中心市场培育期3-5年。二、苏州工业园区邻里中心发展有限公司情况介绍1. 公司概况苏州工业园区邻里中心发展有限公司（简称邻里中心公司）成立于1997 年11 月，注 册资本1.83 亿元，截止2015年 12 月，总资产29.87亿元，是目前国内最专业的社区商业 综合服务提供商。邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念基础上，结合苏州工业园区的开发建设，经 过多年实践形成的集商业、文化、体育、卫生和教育等于一体的社区商业中心和服务中心。 目前，邻里中心公司运营有新城、湖东、贵都、师惠、沁苑、玲珑、翰林、方洲、唯盛、科 技城、东沙湖、宿迁明日、太仓港城、漕湖、常熟滨江、独墅湖“邻里中心”项目16 个， 邻瑞广场 1 个，邻里汇 1 个。每个项目均已成为区域性商业服务亮点，实现了居民在家门 口体验一站式生活配套服务的需求，并带动了周边住宅品质和土地价值的提升。经过 18 年的探索与发展，邻里中心公司已经形成了独特的社区商业开发模式和经营理 念，确立了行业领先优势，专业能力获得权威认可。“邻里中心”品牌商标自 2000 年成功 注册以来，先后被评为江苏省著名商标、江苏省服务名牌、全国社区商业示范，2015 年 6 月被国家工商总局商标局认定为“中国驰名商标”，成就社区商业领域的一块金字招牌。同 时，它还开辟了一条以轻资产输出为特色的“走出去”之路，将品牌触角伸向全国，邻里中 心品牌输出项目已经遍及6 省、18市，拥有30多个合作项目。从借鉴到输出，邻里中心公 司逐渐探索出一条全方位、多层次、综合性的社区商业服务特色发展之路。2. 股东背景苏州工业园区邻里中心发展有限公司由新建元控股集团和中方财团共同控股，其中新建 元控股集团持股80.47%，中方财团持股19.53%。邻里中心公司股权构成新建元控股集团中方财团中方财孔19-53輻新建元控股集团8047%1) 新建元控股集团中国新加坡合作苏州工业园区所属特一级大型国有企业。集团控股、参股各类企业 80 多家，资产总规模 320 多亿元，是江苏省最大的综合性房地产开发企业之一。产业板块：新建元集团在“引领产业发展的城市综合运营商”战略定位的指引下， 以房地产业务为核心，金融及资本运作为引擎，新兴产业为突破；形成地产开发、资本 经营、资产管理、实业投资四大业务板块，勾勒出立足苏州、覆盖长三角、布局全国的 全新发展版图。图：新建元控股集团四大业务板块I产业板块I Business Sectors旗下企业：控股企业Holding Enterprises人尢!虫避I理才血凤云臓辻办回信衢沪1世老广西中諭KE帀逢便罟宜逵霍兴业逢毋业注屋酒曲湃建屋京生葩注屋体吝注屋乐胡公克矽型屋包囲区;K1绘措屈匙及回邕住語也誉呆汀阳港欣电山建匪业期阳澄半鸟韵懸姑产业融皆产业嚴美佶細古碗归瞪半區世店商厳企业眼茅酚搭头呦才闻君画才旁务杭州回才辛晔莉业疑居邙瑞產业媪闾邻里和心曲苏忸邻里中，好暖苏相邻里中心开境苏话邻里中心幵垠君鬲押里中心开垸丈的里中，河着广那隍中心开境希逋釦型中，曲T生务州圏綽地产无揚圏超业雨通却開謁瑚古2) 中方财团由中粮、中远、中化、华能等14 家国内大型企业集团出资组建。3. 公司组织构架肢东哙监爭会内部扌抽曽理卮邻里中心假日酒店邹里生鲜邻里工各邻星中心1) 邻里中心商业物业管理公司原苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，2016年 6月正式更名为邻里中心商业物 业管理公司。成立于2009 年12 月，注册资本500万元，是苏州工业园区邻里中心发展有 限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商业系列品牌的运营管理、管理输出、 研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商业项目租赁代理、销售代理等业务。“融鼎资产”的更名，“邻里中心商管”的正式设立，也标志着邻里中心公司“运营 价值提升战略”的正式启动，企业的品牌竞争力、行业影响力也将由此得到进一步增强。邻 里中心商管公司将以运营、管理商业服务设施等具有长期稳定收益的邻里中心资产项目为主 要经营方向。同时，作为邻里中心商管平台，也将通过对各项目的科学管理，进一步强化统 一招商、统一运营、统一管理，根据每个项目周边居民的实际需求，动态调整和优化邻里中 心的业态组合布局，使项目品质得到一贯性保持。未来，邻里中心公司将以“社区商业”为 核心，融合邻里中心项目投资运营、轻资产输出及智慧社区运行三大核心业务板块共同发展， 不断提升专业投资运营水平。2) 邻瑞商业公司苏州工业园区邻瑞商业发展有限公司成立于2011年 4月，注册资本2000万元人民币， 是苏州工业园区邻里中心发展有限公司全资子公司。主要负责邻里中心社区商业的核心业务 “连锁邻里生鲜超市”和“连锁邻瑞超市”的开店筹备和运营管理、邻里假日酒店的招商 运营和管理。2011 年 1 月，第一家邻里生鲜超市在方洲邻里中心开业，标志着邻里中心公 司业务发展模式转型的开始，也标志着邻里中心主营自营业务的开始。邻瑞商业发展公司在研讨总结邻里生鲜超市方洲店成功运营经验之后，先后成功开设了 邻里生鲜超市唯盛店、科技城店及通达店，正式走上了邻里生鲜超市的连锁道路。此外，邻 瑞商业发展公司旗下的另一主打品牌邻瑞超市也于2012 年底正式落户东沙湖邻里中心。邻 瑞超市是在邻里生鲜超市基础上，从经营规模、品项结构、商品入选、内部服务及辐射半 径等各方面升级开发的全新品牌。邻瑞商业发展公司立足于“生鲜超市连锁”、“邻瑞超市连锁”经营等零售业务，通过新 设、改造、租赁等不同的扩张和经营方式，不仅在园区内加大发展速度，还将快速向苏州市 以及周边城市辐射。按照计划，公司未来35 年内将在苏州市开设30 家门店，力争“邻 里生鲜超市”、“邻瑞超市”成为苏州市超市零售行业具有一定影响力的知名品牌。同时，邻瑞商业发展公司下设酒店事业部负责邻里中心假日酒店品牌的运营和管理。目 前邻里中心公司旗下酒店共 9 家，其运营模式主要有自营、租赁和委托管理三种。其中由 邻里中心公司自营有苏州东沙湖邻里商务酒店和宿迁明日邻里商务酒店两家，租赁 3 家， 委托酒店管理公司运营共4 家。3） 邻瑞广场苏州邻瑞广场是一家集购物、餐饮、休闲、娱乐及社区服务为一体的大型一站式购物中 心，于2013年6 月29日开业，由苏州工业园区邻里中心发展有限公司开发，委托上海三 益佳柏资产管理有限公司提供招商运营和管理服务。苏州邻瑞广场项目位于苏州工业园区金鸡湖大道与西华林街路口，总建筑面积为15万 平方米，共设6层，地下2 层、地上4层，其中包含2000个停车位，附近设有3处公交站 台，公交首（末）站达到 8 条，未来轨道交通三号线将于项目接驳，再加上紧靠星湖街、金鸡 湖大道、独墅湖隧道等，极大的便利了苏州的消费者。邻瑞广场作为邻里中心公司对于园区邻里中心建设的最新探索，在服务范围、服务人口、 服务功能、运营管理等方面进行了整体升级。在邻瑞广场的开发建设过程中，邻里中心总公 司负责开发建设，后期运营管理、招商策划等则由独立团队负责跟进。4) 邻瑞投资公司苏州邻瑞商业投资咨询顾问有限公司(简称“邻瑞投资”)是由邻里中心公司与美国著名设计公司GLC合资设立，并于2013年5月13日在园区注册成立。邻瑞投资主要从事社区型购物中心等商业地产项目的定位、策划、设计、招商等业务， 致力于培育国内商业地产全程顾问和设计服务品牌，是目前国内唯一专注于社区型购物中心 全程服务的提供商。4. 公司盈利模式1) 利益框架邻里中心以商业化的形式来提供社区公共服务资源，从机构设置而言，其盈利性特征非 常明显，这是苏州工业园区邻里中心与新加坡邻里中心的一个不同点。在邻里中心的公司总 部之下，设有资产运营公司、投资顾问公司和商业服务公司。邻里中心主要的盈利来源包括： 资产运营公司即邻里中心商业物业管理公司，通过对已经建成的商业项目进行运营，主要负责邻里中 心等社区商业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开 展社区商业项目租赁代理、销售代理等业务。 投资顾问公司即苏州邻瑞商业投资咨询顾问有限公司，主要负责邻里中心等社区型购物中心项目的投 资咨询、策划定位、建筑方案设计、招商服务以及运营管理等。邻里中心发展有限公司下属 的邻瑞商业投资咨询顾问公司所设立的邻瑞设计研究院，是国内首支专注于社区型购物中心 建筑设计的的团队。邻瑞设计致力于整合社区商业空间，以专业的设计理念赋予项目生命力， 提供从商业策划、概念方案到施工图管理的全过程设计与咨询服务。独特的社区商业开发背 景和社区商业全产业链服务模式为邻瑞投资提供了独特的市场竞争优势。高水准的专业技术 团队，持续的创新能力，严谨的管理系统，高完成度的精细设计将为项目的成功提供有力的 保障。 商业服务公司即邻瑞商业公司，主要负责经营邻里中心的自营项目，如邻里生鲜超市、邻里假日酒店 等项目。 轻资产输出邻里中心还通过品牌的输出来盈利，邻里中心自2000 年成功商标注册以来，先后被评 为江苏省著名商标、江苏省服务名牌，2006 年被国家商务部评定为首批“全国社区商业示 范”，邻瑞投资至今已为苏州、太仓、宿迁、泰州、盐城、广州等城市的近 30 个项目提供 了完整的社区商业产品的设计、咨询、招商和运营管理服务。未来，邻瑞投资将定位于为社 区商业提供更专业、更全面、更高品质的社区商业资产增值服务。2） 盈利方式目前邻里中心公司主要经济渠道分别为房屋租赁（约占50%）、房产销售（约占20-25%）、 轻资产输出（约占15-20%）、酒店经营、商品销售以及物业管理业务等。 房产销售苏州工业园区邻里中心建设在土地出让条件中明确土地销售比例不超过 15%，即建成 后售出物业建筑面积不超过邻里中心总建筑面积的 15%。目前建成的邻里中心房产销售比 例约为 10-15%左右。 房产租赁社区商业载体租金价格参考周边住宅底商、商业综合体价格和目标人群消费能力设定， 目前苏州工业园区建成邻里中心租金为每月每平方米一层 100-250 元，二层收取底层租金 的 80%，三层收取底层租金的40-60%。作为园区公共服务重要载体的民众联络所租赁价格 约为同楼层租赁价格的70-80%。租金优惠形式优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取部份作为商场的回报（含税），发展商跟商户共同承担 市场风险，共同分享利润。其它形式年期般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生 约，餐饮业一般510年固定合约，可商议免租期给予定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件 之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成 规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的 商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑， 有时需要给予足够的免租期管理费按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括 中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公 共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推 广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件装修除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份 装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑以客带客进场的主力旗舰店介绍定量客户入驻商场，给予增 加一定期限的免租期或一定折扣特定时间签约优惠客户在招商会或其他特定时间中，如果是刖几位签约 客户将给予定优惠，如租金折扣，管理费优惠等宣传推广费用邻里中心要保持活跃的商业气氛，宣传推广是必不可 少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理 费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如 何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件邻里中心业态组合租户角色定位租户特点租金承受能力租金模式人流贡献型租户般零售主力店、 次主力店如百货、 大卖场，娱乐业态如影院、电玩等通常承受租金能力相对最低以纯租金方式居多，也 有可控租户采取扣率租 金（有保底营业额）的 方式租金贡献型租户部分品牌店、一般专卖店、中西快餐、花车租户承租能力相对最高零售类以扣率租金或两 者取高为主，而中西快 餐则以纯租金模式为主提升形象型租户各业态业种中的旗 舰品牌，如休闲运 动服饰中的NIKE, 快餐中的必胜客承租能力相对一般，视地段、客流、交通等情况以扣率租金为主功能配套型租户以服务类机构为 主，以满足购物中心的一站式消费除了个别租赁面积小 或银行、展示等机构 夕卜，一般承租能力较 低以纯租金为主填空补漏型租户以消化邻里中心富 裕楼层或面积为考虑般很低纯租金为主5. 政府资金扶持邻里中心公司是一个政府投资的企业，它是一个自主经营、自负盈亏、产权明晰的经济 实体，其职责就是对园区的社区服务功能进行开发和管理。同时，园区财政投入大量资金来 确保按标准配置的七大社区公共服务载体能够顺利地装修、运行。除卫生服务站由专业医疗 机构运作、邻里文体站由邻里中心发展有限公司低偿服务以外，邻里中心各类社区公共服务 载体均免费向居民。苏州工业园区以文件形式规定：“将社区工作站等集中配置在邻里中心 的社区公共服务载体，其日常运作经费纳入社工委年度预算，由园区财政足额编列。” 资金划拨：由苏州工业园区管委会下设经发局划拨服务业引导基金补贴至邻里中心公 司。主要补贴邻里中心内包括邻里生鲜菜场、餐饮店、维修店、社区工作站、民众俱乐部 乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站等便民服务功能载体。 苏州工业园区管委会：关于印发关于加快推进中新合作区社区建设的若干意见的通 知，2010 年，第136 号。