学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案

学生公寓 B 区商业街定位、业态、租金建议方案（部门讨论稿）商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营治理，租金的合理程度直接阻碍到招商的成效和商家的经营本钱，咱们通过对目标消费市 场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，和在参考第一太平戴维斯方 案的基础上，对商业街定位、业态组合设计和租金制定提供如下建议方案。一、目标消费市场调研不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从知足消费群体的需求动身，这是商业项目定位及业态组合设计的大体原那么。B区学生是新建商业街最要紧 的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而 为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，咱们进行市场调研。调研结论如下：1. 学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均消费支出在 800 元以下的比 例占 65%，这部份学生消费能力不强，以大体的生活需要为主；月均消费支出在 800-1000 元的占 22%，月均消费支出在 1000 元以上的占 13%。2. 学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通信 （电话话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部份学生用于衣饰、学习、聚餐交 际方面的支出不大。3. 与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店 的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过 50%。支持率低于 50%的项目是 KTV、 咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并非是必备性商业。因 此，从调查情形来看，新建项目业态设置取得学生的支持和认可。4. 当前吸引区内学生消费的要紧因素仍然是价钱、质量和潮流。 从调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内学生要紧的消费观念。在购买商品和效劳时，学生们大多本着经济实惠的原那么，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。咱们新建商业项 目是知足区内学生生活需要的配套设施，业态计划应优先设置学生所需要的餐饮、商 业零售、生活效劳项目，引进公共型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合 中低消费水平。二、周边商业项目调研一、大体情形湖东大厦联丰广场翰林大厦面积约30000平方米96000平方米23700平方米在保持12项基本功能的集购物休闲、餐饮、娱乐、本着“基本功能完善、个性功基础上，坚持特色经营，商住为一体的一站式综合能突出的原则，建设形成一以其更全面的功能和更性商业中心。个区域商业中心。以白领家庭齐全的配套为湖东区域式消费主体配套为主，开发适定位消费群体提供综合性、全合中档家庭消费的零售、月服务方位、各层次的购物、休业；兼顾周边学生特色需求，闲和生活服务。提供改善、提升学生生活质量的商业、服务配套；餐饮、文化娱乐、生活服餐饮、服饰、休闲娱乐、商餐饮、休闲娱乐、生活服务、业态组合务等业态。整个项目由3业零售、住宿为主。整个项住宿等业态。整个项目由南北幢建筑组成，南楼设置中目由5幢独立建筑组成,A2幢大楼组成。北楼1楼为麦西式餐饮店5家；北楼设 置邻里生鲜菜场、卫生服 务站和文体中心等公益 功能，并配备了生活必备 的零售商业，主楼1层为 华润超市、家装设计一条 街、家居用品,2S 3层为 商务办公、社区教育培 训。栋1层为服饰、2层为中介 办公;B栋1层为百货街区； 2、3层计划调整为大型家 居卖场C栋1-4层为KTV、 浴场等休闲娱乐设施；D栋1-2层为特色餐饮,3-4层 为经济型旅馆；E栋引进世 纪联华和苏宁电器大型卖 场。当劳、耐克、阿迪达斯、中国 移动、中国电信、温莎士洗衣、 华润超市、礼安医药、柯达彩 扩、美容美发、吴良材眼镜、 圣麦西饼等；2楼为餐饮、咖 啡；南楼1层为邻里生鲜菜 场、社区卫生服务站、银行、 邮政等；2层为大型ktv ; 3-6 层楼为经济型酒店；7-9层为 公司办公用房主要商家肯德基、华润万家超市、 周渔海鲜大酒店、宝力豪世纪联华超市、苏宁电器、红顶商人俱乐部麦当劳、邻里假日酒店、老妈火锅等总体情况该项目为社区配套型商 业，周边约有2万人居住 的中高档商品住宅小区。体量较大，面临招租压力 较大。在满足邻里中心基 本功能的前提下，根据区 域消费市场的特点，引入 装修公司、房屋中介、社 区教育培训，并推出小型 商务写字楼出租，总体运该项目为园区南部大型的区 域性商业中心，周边居住约 近20万人口的拆迁小区及 夕卜来流动人员。功能齐全， 业态丰富，对周边有较强的 辐射，为销售型商业项目， 目前销售价格 8000-20000 元，销售 形势较好。由于产权分散， 整个项目缺乏统一的整体 运营管理，造成业态混乱， 档次较低，商业形象不佳。该项目定位准确，人流动线流 畅，业态规划合理，地理位置 较好，加上邻里中心品牌优 势，今后与文星广场将成为高 教区主要的商业中心之一。租 售结合，该项目前五年与业主 签订包租协议，由经营管理公 司代为招租，每年给业主返回 8%左右的投资回报。目前销 售价格为元/M2 ,目前可供销 售店铺（北楼）98%已售罄。营情况良好。二、借鉴和启发： 、咱们应充分结合商圈目标消费群的具体需求、商圈人口结构、收入水平等综合因素来确信项目的定位和业态组合设计方案。 、 项目所面对的消费与经营品牌的档次，是由所效劳的消费者决定的。 、 商业街应有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，以吸引人气，积聚商气，同时强调多业态经营，使各业态之间优势互补。 、 现代商业已不可能以传统单一的购物功能知足消费群、客户群的需要了，随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。三、大学城商业案例参考南京仙林大学城大成名店公园购物中心一、整体情形大成名店公园购物中心于2005年9月投入运营，总建筑面积万川，为单体垂直框架结构，地下2 层，地上四层，定位于餐饮、购物、休闲娱乐为一体的综合性商业项目，人气很旺，经营状况良好，号称“仙林大学城的新街口”。二、业态组合设计以购物、餐饮、娱乐为主，购物（含衣饰）约占 40%，餐饮约占 30%，娱乐约占30%。面积从25 至200 不等，总户数为324户。1-2楼以40 为大体分割单元， 3-4楼以100 为大体分割单元。目前有苏果社区店、肯德基、敞亮眼镜店、自助KTV、 网吧、游戏厅、中餐厅等，但更多的那么是卖时尚衣饰店、饰品店、化妆品店，关于大 学生而言，吃、穿、玩、乐的日常大体需求能够大体知足。楼层业态业种主要商家说明-1楼特色餐饮、风味小吃、西餐料理、苏果超市、香銮冠蛋糕、10户商家，苏果超市经营面西点甜品、火锅烧烤、苏果超市、重庆特色火锅、华仔造型积近1500 m，产品丰富；有电玩中心；等自动扶梯至-1楼。1楼肯德基、名品服饰、眼镜饰品、肯德基、明亮眼镜、吴良约150户商家，大多数店铺美容美发、手机通讯、书吧、数材眼镜、李宁、安踏等；面枳为40平米左右，以品牌码、彩扩、药房、化妆品服饰为主。2楼流行服饰、女性饰品、工艺礼品、共有店铺147个，30 为基图书音像、学习用品、电子数码、本户型，全部经营低档服饰，类似于小商品市场，店容店貌较差。3楼特色中餐、食品特营店、网吧、印象网络、星沙网络、3C共有商家7家，以网吧为主，书店、美发网络、趣尚网吧等基本满座；4楼中西餐厅、茶餐厅、休闲餐吧、红瀚谷KTV、赏悦湾餐共有商家10家左右；量贩式KTV、摄影、电玩中心厅、尊銮食府、东北炖等3、借鉴和启发除占据良好的地段之外，开发商的经营定位也相当重要。 大成名店公园购物中心 紧扣大学生消费特点，将项目定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐等诸多功能于一体的一 站式购物中心，同时建筑设计遵循商业运行规律，业态设置较好的适应了消费市场需要，经营档次符合了学生的实际消费能力，因此该项目运营状况良好。不足的地方是品牌主 力店不多，店容店貌有待改良和提高。四、DITPDWS业态组合建议方案1、 业态计划餐饮业娱乐服饰服务业态快餐、异国料理、特色书吧练歌房、游艺厅、酒吧眼镜店；运动服饰店；运动器材店；其他；便利店、理发店、数码 冲印、干洗店、电信移 动营业厅、复印店、小型书店、文具店面积20001000 m500 m1500 m比例40%20%10%30%目标商家肯德基、永和大王、健康 煮、好粥道、萨莉亚、鹿 港冰镇、juice barHAOLEDI，必爱歌具体建议单店建筑面积控制在300-500 之间（二家左右）;100 m2 左右特色小吃；区域不具备做服饰饰 品类业态的商业条件， 建议尽量控制服饰饰 品类业态的比例二、项目建议本项目进展以学生为要紧目标消费群的社区配套商业，餐饮占40%，效劳占30%，娱乐占20%，衣饰占10%。目标消费人群为高教区学生，中档和经济型消费档。建议餐饮类 不超过50元左右/人次，娱乐类不超过50元左右/人次，衣饰类不超过200元左右/人次。五、B区商业街定位分析建议商业项目的定位应充分考虑到目标消费市场的实际需求、消费能力、消费结构、消 费适应等因素，从而合理确信经营档次和业态，同时要结合商圈内的实际情形，扬长避 短。依照对学生消费和需求状况的调研，学生整体消费能力不强，消费结构比较单一， 大部份学生以大体的生活需求为主，经济条件较好的学生具有娱乐休闲的需求，学生公 寓B区的生活配套设施相对缺乏，因此，咱们建议B区商业街定位为知足学生餐饮、购 物、生活效劳的社区配套型商业，经营档次以中低档为主，招商引进适合于公共型消费 的品牌商家，提升商业形象，形成商业特色。六、B区商业街业态组合计划建议1、 业态组合设计商业街业态定位于餐饮、商业零售、生活效劳、休闲娱乐四种业态，其中餐饮占 25%， 商业零售占 27%，生活效劳占 34%，休闲娱乐占 14%，业态结构相关于第一太平戴维斯 的建议方案进行了必然的调整，这是因为翰林大厦、文星广场餐饮业态较多，同时文汇 广场三楼计划为大型中餐项目，因此B区商业街的餐饮以风味特色为主，适当降低比例； 由于学生公寓B区地理位置相对偏僻，入住学生对配套生活效劳设施需求较大，适当加 大了生活效劳设施的比重。2、具体的业态业种设置业态餐总面积业种面积目标商户风味餐厅4个800 im2花溪王米粉、四海游龙、永和豆浆、1250 m2本地面食1家150 m2牛鸿兴 陆长兴 绿杨馄饨等.烧烤店1个丄J丄丄丄100 m2饮(25%)桑保罗巴西烤肉、东北人烧烤、胖奶茶店2个100 m2芭蕉林街客等；西饼店1个100 m2长发西饼 艾维尔 好利来等；商1350 m超市1个400 m2华润华联联华美佳倍顺等；便利店1个50 m2可的、良友金伴等;业零售(27%)休闲食品1个50 im2来伊份、南北码头等；水果店2个100 m2眼镜店1个100 m2呈良材、豪克眼镜药店1个100 m2礼安医药、雷允上等；数码港1家100 m2爱国者数码鲜花饰品店2个100 m21L-l 11 X入 HP运动、休闲服饰200 m2美特斯邦威、森马、锐步、真维斯书店1个150 m2兼营文具用品、音像制品；生活 服 务1700 m2(34%)理发店2个200 m2书报杂志饮料1个50 m2复印1个50 m2通信1-2个300 m2摄影冲洗1个100 rn2/ 1 Uj 丄 1银行1家300 m2修理店1个50 m2修车、修鞋、缝补衣服等；洗衣房1个100 m2予预留发展用房600 m2休闲娱乐700 im2(14%)J典DQZXJtXdJ 1丿万 书吧/咖啡/茶室JJJ 111150 m2果汁饮料、休闲食品、无线上网KTV/迪吧550 m2适合学生需要的文化娱乐场所总计5000 m3、各楼层业态散布示用意一层业态散布杀妈米线火奉寥利来蛋糕川ff:陆长兴鲜花礼0口口移动_DCM_DCK1水来s_ , II匕一II1 11果伊美佳倍顺超店份A1 _ 111Jr-：i.MH1修理_L一店丰R二层业态散布rnur永和豆浆四海游龙fflf锐步服饰巴西烤肉辜克眼磊伊呀呀彎老令真维斯9美特斯邦威1 4-火 锅老妈芜i=打字复印雷允上柯达冲印特邑书吧（咖啡茶座）洗衣房三层业态散布KTV （迪吧）if七、租金价钱建议一、需要公司财务部对项目的投资本钱进行测算，计算单位面积的投资本钱，作为租金 制定的参考依据。二、周边项目租金比较周边商业项目租金表（元/m月）项目最低租金最高租金平均租金湖东大厦3550联丰广场106035翰林大厦3550文星广场354540平均租金40平均租金为40元/ml月。3、租金与楼层、面积、商家品牌知名度成反比。商业项目常规楼层差价系数:1 层：2 层：3 层1：()：()；4、具体租金建议前2年大体租金为：一楼为45元/m?.月，二楼为35元/m?.月；三楼为20元/m?.月；12层整体租赁的餐饮业态租金为40元/m?.月；第三年在原先基础上递增10%；5、租金优惠政策由于今年9月份B区入驻学生约4000人，人气不足，建议前2年采纳以下优惠政 策，吸引商家进驻。 、房租逐年递增、返租奖励相结合建议降低前二年的租金价钱，减少商家第一次投入本钱，降低其经营风险，然后采 纳递增的租金策略。同时通过租金返回的优惠政策，来增强对商家的操纵和治理。 、装修免租期依照入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。建议小型商家为 2个月免租期，主力店为 3个月免租期。 、个案特殊处置关于知名品牌的三产企业，建议报公司领导批准，采纳特事特办的方式，实行加倍 优惠的租金政策，吸引品牌商户的入住。