北京某投资公司管理模式与组织结构设计

1 北京万年基业建设投资有限公司北京万年基业建设投资有限公司管理模式与组织结构设计报告管理模式与组织结构设计报告 2 目录目录n万年地产业务结构演变n万年花城组织结构与职责划分n房产开发项目部组织结构与职责划分n万年永隆组织结构与职责划分n地产开发项目部组织结构与职责划分 3 近期处于战略准备期，将土地开发从万年花城分离出来，将万年花城作近期处于战略准备期，将土地开发从万年花城分离出来，将万年花城作为未来上市主体为未来上市主体万年基业投资集团万年基业建设投资土地开发万年花城商业地产部万年物业房产开发项目部/公司管理线股权线土地开发项目部/公司 4 2007.62008年万年基业建设投资有限公司组织结构年万年基业建设投资有限公司组织结构对土地开发实施运营管理，对万年花城实施战略管理对土地开发实施运营管理，对万年花城实施战略管理注：一位副总经理可以兼管多个部门；而且副总分管的部门结构可以根据实际需要来调整。董事会总经理战略投资委员会预算管理委员会项目拓展部经营部规划设计部项目管理中心副总副总项目拓展市场研究项目监控项目支持项目人员培养项目协调分区规划产业规划修建性详规控制性详规施工图设计入市交易副总企业发展部计划管理战略规划统计管理制度建设财务管理部副总管理会计会计核算税务管理资金管理公共关系报建报批副总成本管理部成本控制成本分析合同管理招投标市政工程部投资管理方案制定实施监控贯标管理技术支持行政人事部信息化管理人力资源管理法律事务行政总务审计部建筑研究部新材料新能源新技术副总企业文化 5 2007.62008年万年花城组织结构年万年花城组织结构近一年多的时间，没有项目拓展任务，集中力量做好基础管理工作近一年多的时间，没有项目拓展任务，集中力量做好基础管理工作注：一位副总经理可以兼管多个部门；而且副总分管的部门结构可以根据实际需要来调整。董事会总经理项目拓展部市场营销部商业地产部设计管理部成本管理部 项目管理中心发展副总营销副总设计副总项目拓展市场研究项目监控项目支持项目人员培养项目协调成本控制成本分析合同管理招投标规划设计概念设计扩初设计方案设计施工图设计项目策划市场研究品牌推广招商商业策划房产经营工程管理部技术副总技术标准贯标管理技术支持企业发展部计划管理战略规划统计管理制度建设上市筹备财务管理部企管副总管理会计会计核算税务管理资金管理内部审计财务副总运营副总质量技术委员会战略投资委员会预算管理委员会销售部客户服务部行政人事部信息化管理人力资源管理企业文化法律事务行政总务签约部（俱乐部）6 2009年起万年花城组织结构年起万年花城组织结构全面肩负起经营管理和项目拓展的责任全面肩负起经营管理和项目拓展的责任,对项目部进一步授权对项目部进一步授权注：一位副总经理可以兼管多个部门；而且副总分管的部门结构可以根据实际需要来调整。董事会总经理项目拓展部设计管理部成本管理部 项目管理中心发展副总营销副总设计副总项目拓展市场研究项目监控项目支持项目人员培养项目协调成本控制成本分析合同管理招投标规划设计概念设计扩初设计方案设计施工图设计工程管理部技术副总技术标准贯标管理技术支持企业发展部计划管理战略规划统计管理制度建设上市筹备财务管理部企管副总管理会计会计核算税务管理资金管理内部审计财务副总运营副总质量技术委员会战略投资委员会预算管理委员会行政人事部信息化管理人力资源管理企业文化法律事务行政总务市场营销部商业地产部项目策划市场研究客户服务品牌推广招商商业策划房产经营销售管理 7 房产开发项目部组织结构房产开发项目部组织结构项目部是具体项目的管理组织机构，面向项目的最终目标。8 房产开发外埠项目公司组织结构房产开发外埠项目公司组织结构外埠项目公司在万年花城北京本部授权范围内，处理项目的相关事宜。9 地产开发项目部组织结构地产开发项目部组织结构项目总经理合约部征地安置部拆迁部青苗补偿征地补偿转非安置企业拆迁民宅拆迁招投标成本控制合同管理项目副总经理市政管理部电气工程水暖工程通信工程道路工程经营部规划设计土地策划大市政投资安置房部销售主管工程主管办公室计划管理人员管理后勤服务绩效管理 10 中期是稳健进取期，万年花城上市，成立商业管理公司，并寻机进入住中期是稳健进取期，万年花城上市，成立商业管理公司，并寻机进入住宅储蓄银行和房地产投资信托领域宅储蓄银行和房地产投资信托领域万年基业投资集团万年基业建设投资房地产金融房地产投资信托/基金土地开发事业部万年花城（上市）商业管理公司表示可能建立的业务房产开发项目部/公司土地开发项目部/公司万年物业 11 远期是全面发展期，形成地产开发、房产开发、经营、金融和投资等五远期是全面发展期，形成地产开发、房产开发、经营、金融和投资等五大业务板块大业务板块土地开发事业部万年花城（上市）房产开发项目部/公司土地开发项目部/公司万年物业万年基业投资集团万年基业建设投资房地产金融房地产投资信托/基金商业管理公司 12 目录目录n万年地产业务结构演变n万年花城组织结构与职责划分n房产开发项目部组织结构与职责划分n万年永隆组织结构与职责划分n地产开发项目部组织结构与职责划分 13 战略投资委员会的人员构成与组织管理战略投资委员会的人员构成与组织管理n人员构成：-战略投资委员会是决定公司战略、经营计划和重大投资的最高管理机构。-委员会主任由董事长担任，委员会副主任一般由专业线副总担任。成员包括董事会成员及具有相关决策能力的高层管理人员，还可以邀请外部专家参加。n人员素质：-战略投资委员会的委员必须透彻理解行业发展大势，了解公司的总体经营状况，能够从行业发展的高度和企业全局的角度来思考问题、解决问题，具有公信力和决策能力。n组织管理：-会议的日常办事机构设在企业发展部，企业发展部负责通知各委员召开会议，组织准备相关资料，并做好会议记录。14 战略投资委员会的职责和议事规则战略投资委员会的职责和议事规则n职责：-审议、修订公司的发展战略规划，提出年度经营总目标及经营方针；-审核、论证公司年度投资方案和年度经营计划，向董事会提交报告书；-审查、监督公司年度投资方案和年度经营计划的执行情况；对公司年度投资活动进行最终评价，向董事会提交相应的评估报告；-对下属企业的股份转让、兼并、整顿、清产等重大问题提出决策建议；-负责对公司投资项目的评审，提出决策建议。-审议公司组织机构优化调整方案，提出相关建议。n议事规则：-战略委员会为非常设机构，会议由主任主持召开。如主任因特殊原因缺席时，由主任指定副主任或委托其他委员代为履行上述职责。-战略委员会会议应当由二分之一以上的委员出席方可举行。战略委员会做出的决议，必须经全体委员三分之二表决通过方为有效。战略委员会主任具有一票否决权。15 预算管理委员会的人员构成与组织管理预算管理委员会的人员构成与组织管理n人员构成-预算管理委员会是实施全面预算管理的最高管理机构，以预算会议的形式审议各项预算事项。-委员会主任由董事长担任，委员会副主任一般由专业线副总担任。预算委员会成员包括董事长、独立董事、经营班子成员。n人员素质-预算管理委员会的委员必须深入了解公司的总体发展战略、年度战略目标和整体经营状况，具备相应的决策能力。n组织管理-预算工作组是具体负责预算工作的常设机构，在预算委员会直接领导下具体负责全面预算管理文件编撰、预算指标的测定、预算的汇总编制、最终预算任务的下达、预算过程的监督和结果的评价等全局性组织工作和汇总编制工作。-预算工作组设组长一名，由财务副总担任，成员应由公司财务部、企业发展部和成本管理部等部门负责组织编制公司预算的人员组成。16 预算管理委员会的职责和议事规则预算管理委员会的职责和议事规则n职责：-审议、确定公司年度预算目标、预算编制方针和预算程序，报董事会批准；-审定公司预算工作组提交的总预算和各部门年度预算，经董事长签批后下达正式预算；-批准预算工作组审议提交的预算调整、修正方案；-协调、裁定公司预算重大冲突；-对预算运行状况实施整体监控；-审议与预算执行情况挂钩的考核及奖惩办法和方案，提出建议，上报董事会。n议事规则：-预算委员会为非常设机构，会议由主任主持召开。如主任因特殊原因缺席，由主任指定副主任代为履行上述职责；-预算委员会定期召开经营分析会，听取预算工作组、各预算控制部门汇报，关注差异，审定调整方案，表决有关事宜；-预算委员会会议应当由二分之一以上的委员出席方可举行。预算委员会做出的决议，必须经全体委员三分之二表决通过方为有效。预算委员会主任具有一票否决权。17 质量技术委员会的人员构成与组织管理质量技术委员会的人员构成与组织管理n人员构成-质量技术委员会是公司规划设计方案和工程技术最高决策机构。-委员会主任由总经理担任，委员会副主任由主任指定。由公司具有质量技术决策能力的副总为成员，还可以邀请外部专家参与（委员会总人数5-7人）n人员素质-质量技术委员会成员须具备一定的技术经验和技术能力，具备公信力。n组织管理-会议的日常办事机构为设计管理部和工程管理部。-设计管理部负责通知各委员进行规划设计方案评审、施工图评审、重大技术变更审核等，并准备相关资料，做好会议记录。-工程管理部负责通知各委员进行质量管理体系评审及新材料、新工艺、新技术评审，并准备相关资料，做好会议记录。18 质量技术委员会的职责和议事规则质量技术委员会的职责和议事规则n职责：-组织贯彻技术、质量方面的政策、法规及标准，建立和完善公司的技术与质量管理体系，组织制定相关的规章制度并监督实施；-对公司的技术、质量管理体系和有关规章制度进行评审并提出改进建议；-审查开发项目的重大技术方案并提出改进建议；-审定新技术、新工艺、新材料应用方案并提出改进建议；-规划设计方案评审，并提出改进建议；-施工图纸会审，竣工图的会审并提出改进建议；-重大技术变更会审并提出建议；-重大技术事故论证并给出裁定建议；-完成总经理交办的其他相关事项。n议事规则：-会议在公司有项目方案评审、重大技术变更及公司有技术研发等重大质量技术事项需要决策时召开，时间视需要而定。-会议应提前一定时间（如：三天）通知质量技术委员会成员，并由设计管理部或工程管理部提交会议议题；-会议必须对每个方案提出明确的建议，由设计管理部或工程管理部负责汇总各委员意见，并由质量技术委员会主任同意后提交总经理批准。19 行政人事部职责（一）行政人事部职责（一）n人力资源规划与制度建设-负责制定人力资源战略规划和人员配置计划；-负责岗位的设计、评价和改善工作，及时组织工作分析，岗位说明书的编写及人员的定岗定编工作；-负责制定人力资源管理政策、制度及流程，并根据需要及时予以修订。n人力资源开发-负责组织协调对员工培训管理工作；-负责建立员工职业生涯档案，进行员工的职业生涯规划和管理。n薪酬管理-负责薪资体系的建立和管理，制定公司薪酬、奖金、福利标准；-负责编制和执行工资、福利计划及员工薪资方案，并适时进行调整；-负责具体的薪资计算及发放工作。n绩效考核管理-负责拟定员工绩效考核的指标和制度，定期组织绩效考核；-负责对进行考核结果分析反馈。n招聘/解聘-负责员工招聘、解聘、岗位调配的管理工作；-负责建立创新性的用人机制，改善人力资源状况。角色：支持服务、上传下达、督察督办 20 行政人事部职责（二）行政人事部职责（二）n人事工作-负责受理劳动争议并协调处理劳资关系，办理员工劳动用工合同、医疗、养老、失业等社会保险工作；-负责人事档案的管理工作。n企业文化建设与传播-拟订企业文化建设方案，并推动实施；-编辑、出版对外宣传资料，如万年基业杂志、企业简介等；-编辑、出版公司内部期刊；n公文管理-负责公司各种文件包括公文、电报、内刊、信函等的收发、分检、登记、传阅、督办和归档；-负责全公司综合性的工作报告、总结、通知和决议的起草；-负责公司各类档案管理工作，做好文件、函件、资料的签发、传递、立卷、归档及打印工作；-负责制定公司档案管理制度，并监督、检查各部门执行情况；-负责制定公司保密工作制度并组织实施。21 行政人事部职责（三）行政人事部职责（三）n会议管理-负责组织总经理主持的各类会议，撰写会议决议或会议纪要；-负责会议决议事项的落实和反馈工作；-负责公司大会议室借用工作，协调、安排各部门会议时间。n后勤服务-负责公司的交通安全管理工作；-负责公司车辆的维修保养和车辆使用安排；-负责办公设备、办公用品和娱乐设备的购置、发放和管理。n法律事务工作-负责公司非范本合同的起草和归档管理；-负责公司合同的法律审核，参与合同谈判工作；-负责处理公司诉讼纠纷，协助处理公司的非诉讼纠纷；-负责项目的法律风险分析；-收集整理与公司相关行业的法律、法规、政策；-负责公司法律知识培训。22 行政人事部职责（四）行政人事部职责（四）n信息化工作-负责公司信息化规划和工程建设；-负责计算机硬件及网络基础设施的建设、更新和维护；-负责办公软件系统的开发、推广、使用和维护；-负责计算机配件、耗材的管理；-负责计算机机房的日常管理。n其它行政事务-负责公司印章、法定代表人印章、介绍信的管理；-负责公司重要证件的年检、换证；-完成领导交办的其它事项。23 行政人事部岗位设置行政人事部岗位设置部门经理招聘培训薪酬与员工关系考核与员工发展档案管理行政助理信息化专员司机前台编辑副经理法律事务主编总经理秘书基本编制：14人，不含司机（司机人数待定）24 企业发展部职责（一）企业发展部职责（一）n战略管理-对于国家和地方政府出台的产业政策进行搜集和研究；-对于标杆企业的发展动态进行跟踪和研究，建立健全行业信息数据库；-对于新业务的进入战略和商业模式进行研究，提出建议；-编制公司中长期发展战略；-对公司战略实施进展定期进行监控，对发展偏差进行分析并提出调整建议。n经营分析-按月度编制经营状况分析报告；-组织召开公司月度与季度经营活动分析会。-组织召开外埠公司管理层述职报告会。n计划管理-根据发展战略，组织编制公司本部及外埠公司年度经营目标和业务计划；-审核、汇总公司各部门、各项目部及外埠公司的季度和月度经营计划；-对公司本部和外埠公司的年度经营目标和经营计划的执行情况进行监督，对发展偏差进行分析并提出改进建议；-负责制定各部门、项目部及外埠公司的经济责任目标；-负责对各部门、项目部及外埠公司的目标和考核指标完成情况进行监督和确认。角色：支持服务、全局监控 25 企业发展部职责（二）企业发展部职责（二）n投资管理-根据公司的整体发展战略，制定公司对外投资战略、投资方向、投资计划等经营策略，为公司领导提供投资决策建议；-负责公司今后可能涉及的并购、合资、合作、上市等资本运营做可行性分析，提出方案建议，评估风险。统计管理 组织和指导各部门、项目部、子公司做好经营统计工作；编制、报送公司内外的各种统计报表；负责公司经营信息的汇总与统计分析。n制度与流程管理-组织各部门建立健全公司经营管理体系；-组织各部门建立健全跨区域母子公司管理体系；-对公司的制度与流程执行情况进行监控；-汇总公司关于组织、制度、流程的合理化建议，并组织完善；-对公司的组织结构、管理制度和主要流程定期进行评估，提出调整建议。26 企业发展部岗位设置企业发展部岗位设置部门经理计划管理战略研究制度管理统计管理基本编制：5人 27 财务管理部职责（一）财务管理部职责（一）n财务政策研究-收集整理国家、地方的金融、财务、会计等方面的法律法规，分析研究这些法律法规对公司业务可能产生的影响并提出应对策略建议。n财务制度建设-编制、完善公司各项财务制度，并指导外埠公司、各项目部遵照执行。-公司各项财务制度的解释、推广。n会计核算-审核公司的原始凭证并编制记账凭证，登记总账及明细账；-负责公司帐务的核算工作；-负责公司财务报表的编制；-负责会计档案管理。n预算管理-参与公司经营计划的制订工作；-审核公司各部门外、项目部及外埠公司预算，并编制公司全面预算管理方案；-监督公司预算方案的执行情况并提交财务预算执行情况和差异分析报告；-根据经营管理环境的变化，拟定预算修订方案。角色：支持服务、财务监控 28 财务管理部职责（二）财务管理部职责（二）n财务分析-定期编制公司本部财务分析报告，并督促外埠公司提交财务分析报告；-针对公司管理层特殊战略项目的要求，提供相应的财务计划和分析；-协助企业发展部对公司对外投资项目进行财务分析。n资金管理-制定公司资金收支计划并监控实施；-负责公司收款管理；-及时支付各项资金；-负责对公司所有项目资金的统一调配和管理。n融资与投资分析-负责制定公司融资方案；-及时筹措公司发展所需资金；-参与投资项目的可行性分析，提供决策依据。n税务筹划-研究国家税务政策，做好公司各项业务税务筹划工作；-负责公司应纳税款的计算和申报，办理公司税务的减免申请、缴纳、查对、复核等事项；-编制有关的税务报表及相关分析报告；-协调、维护公司与税务部门的关系。n内部稽核及审计-根据公司相关制度，审核所有对外收入与支出事项，保证收支事项的合规性、合法性。n向外埠公司派遣财务经理，并指导、监控其工作-向外埠公司派遣财务经理，并要求其遵守公司相关财务制度；-要求外埠公司财务经理定期上报财务报表及分析报告。29 财务部岗位设置财务部岗位设置部门经理副经理A副经理B出纳税务核算预算管理现场财务主管往来帐核算收入核算会计核算内部稽核及审计筹资与投资分析档案管理财务收款A财务收款A财务收款A基本编制：16人 30 成本管理部职责（一）成本管理部职责（一）n建立分供方管理体系-制定工程造价咨询、招标代理等工程咨询服务提供商资格审核标准及考核管理办法，建立合格工程咨询服务商名册，并进行更新和维护。n负责设计、采购、工程分包及营销设施建设等合同管理-拟订和完善各类合同范本，对各部门起草的合同进行审核、修改；-定期对合同制订的合理性进行分析、评价、预测，完善合同管理办法；-参与合同部分条款的谈判；-对合同档案进行编号、登记、保管；-建立合同的台帐，对合同的执行、付款情况进行统计；-负责对上级领导和相关部门进行合约交底和解释。n工程造价管理-组织工程量清单（工程预算）的编制、核对与审核；-监督造价咨询机构的工作，审核和评估工作成果；-负责监督支持项目成本预算工作，适时计量用工量；-负责对超过项目部权限范围的工程洽商预算的复核；-审核工程结算报告，核定结算价款，办理工程结算手续。角色：社会资源整合、支持服务、过程监控 31 成本管理部职责（二）成本管理部职责（二）n招标管理-收集各种相关政策、法规及市场价格信息，建立主要材料设备价格数据库；-编制合约策划报告，制定招标采购计划；-组织招标文件、答疑文件、标底文件等相关文件的编写，并参与审核；-组织进行投标厂家的预选、考察工作，提出拟邀请招标的投标单位建议；-组织发标、答疑、评标等工作；-组织商务谈判；-向中标单位发送中标通知；-协助相关部门解决施工过程中出现的因招标产生的问题。n成本管理-协助相关部门在项目研发或实施过程中进行成本分析和成本建议；-负责项目决策阶段、定位阶段和实施阶段的成本预测；-根据公司的投资决策，拟定项目部的总体成本目标和阶段性分解目标；-根据下达的项目成本目标，对项目各阶段发生的动态成本进行监督、评估和控制；-协助项目中心及时检查和发现影响成本变化的索赔及其它事项，做出评估，并协同项目进行预防和控制，并及时上报；-组织召开成本管理会议，负责会议简报的编写、通报和相关文件的归档；-做好成本总结和后评估。n指导、监控外埠公司的成本、合同管理-培训和指导外埠公司的成本经理，按照公司相关制度开展预结算、招标与合同管理工作；-定期去外埠公司检查成本、合同管理的合规性。32 成本管理部岗位设置成本管理部岗位设置基本编制：17人6人2人3人 33 项目拓展部职责项目拓展部职责n信息收集与土地市场调研-掌握相关地方政府的土地供应政策及年度土地供应计划，做出相应分析报告；-依据大量的土地调研，逐步形成一套土地初选的标准；-筛选入市交易的土地，并对所选择项目进行现场踏勘；-组织项目的可行性研究，协同财务部等部门进行项目成本收益测算，并上报战略投资委员会决策。n产品定位策划-组织项目的前期市场调研、市场定位和产品形态定位；-提出并参与项目策划代理公司的招投标工作，组织、监督代理公司制作策划方案；-组织有关部门对策划方案进行评审，评审结果向公司领导报批；-会同市场营销部向设计管理部进行项目策划交底，贯彻策划理念。n进行土地储备-依据公司发展战略和年度经营目标，制订年度土地储备计划；-负责交易土地竞标标书的编制及相关资料的准备；-组织参加土地竞标工作，获取土地二级开发权；-组织合作开发项目的可行性研究和谈判工作，通过合作拓展业务。角色：社会资源整合、发展龙头 34 项目拓展部岗位设置项目拓展部岗位设置部门经理项目拓展经济信息研究员（45人）基本编制：67人 35 设计管理部职责（一）设计管理部职责（一）n建立分供方管理体系-制定规划设计单位入选标准及后评价管理办法，建立规划设计单位数据库；n参与项目发展阶段的前期策划及拿地工作-配合项目拓展部开展项目前期可行性研究及策划工作；-委托规划设计单位进行项目初步方案的制定，并报质量技术委员会审批；-配合项目拓展部编制土地竞标相关文件资料，协助开展竞标拿地工作。n优选设计单位，组织、监督设计单位制定规划设计方案及施工图-参加设计单位的调研、优选和招评标工作，建立设计单位数据库；-根据战略投资委员会确定的目标成本，编制规划设计任务书，对规划、设计单位提出设计要求和思路；-组织设计单位编制项目的规划、设计方案及施工图纸，加强沟通并提出意见，贯彻规划设计思路。n（开工前）前期报批报建-负责组织立项备案、计划任务等手续的办理工作-负责组织规划设计方案审批、规划许可证等手续的办理工作-负责组织国土证的办理工作-负责组织消防、人防规划报批及施工图备案等手续的办理工作-负责开工手续的办理工作（放到项目部）角色：社会资源整合、支持服务、产品开发 36 设计管理部职责（二）设计管理部职责（二）n负责对规划、设计方案及施工图的初审-对方案和图纸进行初审，从设计思路、技术、经济等角度提出修改意见；-负责将方案和图纸上报质量技术委员会评审，将评审意见反馈设计单位，并组织修订完善。n在项目实施阶段提供设计方面的技术支持，参与相关设计变更的审核-组织设计单位参加施工图会审及技术交底；-监督方案及施工图的实施，确保项目定位、设计意图的贯彻；-对施工过程进行相关设计指导和支持；-对施工过程中的设计变更进行审批，对于重大设计变更上报质量技术委员会审批。n开展规划、设计技术研究和推广-负责公司规划、设计技术的相关研究，包括建筑、结构、园林、市政等设计的研究；-研究成果报质量技术委员会评定通过，并在公司进行推广、实施。n产品研发-配合市场营销部进行针对不同客户群定位的产品研发工作。37 设计管理部岗位设置设计管理部岗位设置基本编制（一个项目15万平米）：15人，每多一个项目需要增加23个建筑师、12名室内和景观建筑师、0.5个其他专业工程师项目建筑师结构总工水暖总工电气总工总建筑师副经理(设计)副经理(报批)建筑师结构工程师电气工程师景观设计师室内设计师水暖工程师经理 助理 38 商业地产部职责商业地产部职责n商业项目的前期策划-研究、完善社区配套商业物业标准。-整合商业策划咨询机构，进行商业项目的市场分析、项目分析，进行商业业态规划和空间布局规划；-同战略性客户沟通，配合设计管理部门形成定制性的设计方案；-制定商业项目的推广策划方案。n商业项目的销售和租赁-制定商业项目的招商策略和租售计划，并组织实施；-整合策划咨询机构或商业管理公司，制定商户筛选标准，开展招商工作；-对承销单位进行管理控制，统计租售信息；-负责商业项目租赁和销售合同的起草、洽商和签订。n商业项目的经营管理-招聘商业项目的物业管理机构，并监督其做好物业管理工作；-统一策划、组织商业项目的营业推广活动，凝聚人气；-负责商业项目客户的资料整理和分析-协调与当地相关政府管理部门的关系。（以下是成立商业管理公司后增加的职能）-统一提供信息技术应用服务、资金结算服务；-统一服务规范和物业形象，并监督执行。角色：社会资源整合、支持服务、经营管理 39 商业地产部岗位设置商业地产部岗位设置助理商户服务部门经理招商管理经营策划商业策划基本编制：6人 40 市场营销部职责（一）市场营销部职责（一）n消费者细分与产品品类研究开发-负责消费者需求研究工作，并对消费群进行细分；-针对不同消费者对房产产品的户型、结构、环境等要求，进行产品品类研究开发；-对一级和二级的项目投标、项目策划提供产品品类的支持；-参与项目产品研发工作中的规划、建筑、园林、设备、成本等的论证和方案审定工作；-会同设计管理部、工程管理部和成本管理部等部门，制定产品品类标准。n项目市场分析工作-针对项目类别对客户信息及市场信息进行汇总、收集和分析；-撰写市场营销调研报告，为前期项目策划、营销策划和品牌建设提供决策依据；-制定项目的市场定位和项目开发节奏周期；-负责项目的竞争情况分析。n营销推广工作-负责在项目推广费用范围内进行项目营销推广方案的统一策划和执行；-负责网站、杂志、报纸等各类媒体宣传的计划、策划、实施和总结归档；-协助项目部进行销售活动的策划、宣传和执行。角色：社会资源整合、支持服务、产品开发、品牌维护 41 市场营销部职责（二）市场营销部职责（二）n品牌建设和管理-负责品牌战略规划和实施，并根据市场环境变化做出相应的调整；-根据不同时期的经营情况，制定全年和阶段性的品牌推广计划，并组织实施；-策划、组织和实施各类公关活动；-负责品牌VI系统的规范使用，定期检查VI的实际应用情况。n媒体维系-负责新闻记者的联络工作；-负责项目新闻及信息的编写和发布工作（包括网站的发言人）；-负责项目新闻危机的处理工作。n外埠公司营销管理-支持外埠公司制定、完善整体营销方案；-帮助外埠公司建立与全国性媒体的联系；-检查外埠公司使用公司VI系统的合规性。42 市场营销部岗位设置市场营销部岗位设置推广执行平面设计部门经理市场研究产品研究（兼助理）副经理基本编制：6人 43 销售部职责销售部职责n销售工作-负责销售过程的销售管理相关制度的建立和修订。-负责制定楼盘的销售计划和销售策略；-根据整体价格策略，完成直至每套房的价格制定工作；-负责销售代理公司的招投标和管理工作；-完成项目的销控执行工作；-负责整理和汇总销售数据和分析报告；-负责销售过程的客户认购、合同签署配合、客户按揭办理配合、客户服务配合工作。-负责销售现场的日常管理（销售咨询、销售追踪、销售控制、销售日志、销售报表、销售佣金等）工作。n销售团队的管理-负责销售团队的组建；-负责对销售人员销售知识和技能的培训；-协助人力资源部进行销售激励制度的建立和调整。n其他工作-参与营销策划推广方案的制定；-配合市场营销部进行客户分析和研究，为决策层提供信息。n外埠公司销售管理-审核、完善外埠公司提交的销售策略与计划；-检查外埠公司遵守公司销售管理制度的情况。角色：社会资源整合、销售管理 44 销售部岗位设置销售部岗位设置部门经理行政主管业务主管销控管理销售员综合助理副经理前台（3人）（2人）基本编制：7人,不含销售员 45 签约部职责签约部职责n销售配合及产权办理-签订销售合同，并进行合同备案和登记；-登记各项目房屋所有权，领取房屋所有权证；-对获得销售许可证的项目到区交易所的备案；-协助客户办理银行按揭贷款；-协助客户缴纳公共设施维修基金；-协助非贷款客户办理产权交易手续；-负责客户房屋所有权证的办理。角色：支持服务 46 签约部岗位设置签约部岗位设置经理 回购房销售管理合 同 签约合 同 管 理产权办理与合同备案(2人)基本编制：6人 47 客户服务部职责（一）客户服务部职责（一）n客户关系管理-负责客户关系管理信息系统的建立；-负责客户档案管理；-负责定期组织客户活动，维护客户关系；-负责客户咨询和投诉处理及信息整理、统计、分析。-负责对外信息的发布。-负责网络信息的收集、分析、回复、建档。-负责突发事件的处理。n移交接管-组织已竣工房屋及其设施设备工程移交接管工作；-协助各项目部和物业公司签订相关交接文件；-负责竣工交用项目交接文件归档和数据录入工作。角色：客户服务 48 客户服务部职责（二）客户服务部职责（二）n空房管理-负责未售出成品房（空房）的定期维护和管理；-负责空房管理台账的建立和统计；-负责空房看管费、供暖费审核、拨付。n物业管理和维护保养-负责相关物业管理文件的编制；-负责物业公司的选聘和相关业务合同的签订；-负责各项目竣工交用项目保修期内保修维修记录的统计、汇总、分析；-负责维修情况分析报告的编写，说明事情经过和处理措施，总结经验教训；-负责处理售后物业管理服务的有关咨询、投诉。49 客户服务部岗位设置客户服务部岗位设置客服部经理客户俱乐部主管客户接待会籍及积分管理 客户活动管理网站及通讯管理客户意见处理 客户信息管理(2人)基本编制：9人 50 工程管理部职责工程管理部职责n建立承包商/供应商管理体系-制定各类工程承包商（含工程监理）资格审核标准及考核管理办法，建立合格工程承包商名册，并进行更新和维护；-制定甲供材料设备供应商资格审核标准及考核管理办法，建立合格供应商名册，并进行更新和维护。n建立工程质量、职业健康安全和环保管理体系-负责建立公司质量管理体系、职业健康安全管理体系和环境管理体系，在全公司内进行贯彻，并定期组织对各部门、项目部的执行情况进行审核；-负责建立工程项目现场CI形象规范，并监督贯彻实施；-检查各项目的安全生产、文明施工、环境保护工作，定期组织安全联合检查。n工程技术支持-建立项目管理各项标准（现场、质量、安全、技术等），并协助、监控各项目部执行；-配合设计管理部，进行图纸会审技术交底，协助项目部组织工程开工；-参加材料设备供应商、工程总包和监理单位的调研、优选和招评标工作；-组织相关工程技术研究成果的推广实施；-协助项目部解决施工过程中遇到的技术难题。角色：支持服务、体系监控 51 工程管理部岗位设置工程管理部岗位设置部门经理内审员土建工程师分供方管理兼助理水暖工程师电气工程师基本编制：6人 52(房产开发房产开发)项目管理中心职责项目管理中心职责n项目人员培养-通过培训、指导和帮助来培养项目经理，并不断提升项目管理成员的能力。-项目结束后，对项目经理进行考核，提出改进建议。-项目结束后，对项目管理人员的管理表现进行评价和分析。（实行单项目操作时，该部分职能可由区域公司担任）n项目支持-组织建立项目运作管理管理流程、制度和表单，为各项目部提供管理工具和方法。-建立项目管理平台，为项目总经理提供实用的项目管理工具，推动项目管理的信息化，提高项目总经理决策的质量和效率。-督促各职能部门共同收集同行竞争对手的项目信息，总结和共享项目的经验与教训，形成方法论，提升项目竞争力。-规范项目收尾工作，完善项目管理流程，持续改进和完善项目管理手册。（实行单项目操作时，该部分职能可由区域公司工程主管副总担任）n项目协调-在项目收尾后的间歇期，为项目成员提供临时滞留地。-多项目管理与协调，重点突出人力资源的调配与平衡。-协调项目部与职能部门、以及项目之间的冲突。（实行单项目操作时，该部分职能可由区域公司工程主管副总担任）角色：支持服务、全程监控 53 项目管理中心职责（续）项目管理中心职责（续）n项目控制-要求、督促、检查项目部做出完备的项目计划，包括精细的进度计划、质量计划、安全保障计划、采购计划、成本计划、人力资源计划等。-在项目执行过程中，要求项目部按月提交项目实际执行进度、质量和成本等信息，进行分析后指导和监控项目部的工作。-设立计划和督办岗位，督促项目部提交项目的进度信息，督促成本部汇兑成本信息，并向公司高层汇报，并及时反馈给项目经理，构成项目监控的重要依据。-对项目质量和安全流程进行检查，并组织相关领域的方法交流，减少事故发生。-在项目交付使用前，组织进行内部验收，发现问题，及时督促项目部整改。（实行单项目操作时，该部分职能可由区域公司行政督办担任）54（房产开发）项目管理中心岗位设置（房产开发）项目管理中心岗位设置部门经理项目管理体系建设项目过程控制项目人员管理综合助理（保障）（监控）基本编制：5人 55 目录目录n万年地产业务结构演变n万年花城组织结构与职责划分n房产开发项目部组织结构与职责划分n万年永隆组织结构与职责划分n地产开发项目部组织结构与职责划分 56 房产开发项目部组织结构房产开发项目部组织结构项目部是具体项目的管理组织机构，面向项目的最终目标，在公司授权范围内，处理项目的相关事宜。基本编制：11人，根据项目大小由区域公司调整 57 房产开发项目部的职责划分房产开发项目部的职责划分n项目总经理职责-项目总经理是项目部的最高责任人。项目正式立项以后，项目总经理经公司战略投资委员会讨论通过后任命、备案。-自项目策划阶段开始，项目总经理全面负责该项目的运作。项目总经理对进度、质量、安全、计划、成本、费用等负全部经营责任，（区域）公司职能部门必须配合项目总经理完成相关工作。-项目总经理接受运营副总的管理、监督和指导，由公司总经理负责考核，运营副总拥有对项目总经理的部分考核权。-项目总经理对职能部门的成果质量、进度等拥有部分考核权；项目总经理对该项目部人员的奖金分配、留用、考勤有决定权，项目人员的考核由项目总经理负责，项目总经理对项目成本代表有部分考核权。-项目总经理对项目部团队建设、人才培养、关键岗位流失率、项目信息、项目资料负责。-当项目较大时，可设置1名项目副总经理，项目副总经理主要是配合项目总经理完成项目实施。58 房产开发项目部的职责划分房产开发项目部的职责划分n办公室/主任的基本职责-负责项目的人员管理、绩效管理、计划管理和行政后勤管理。职责范围：1.负责项目部人员的考勤管理和工资发放等工作；2.组织制定项目部绩效管理方案，并组织执行；3.监控计划的执行情况，组织进行各类统计报表工作；4.负责项目部的后勤服务。n工程部/经理的基本职责-全面负责项目施工过程管理职责范围：1.对项目的进度、安全、质量进行管理，组织工程验收。2.负责项目配套工程建设。3.对项目总经理负责，同时接受区域公司工程主管副总的监督和指导。59 房产开发项目部的职责划分房产开发项目部的职责划分n设计部/经理的基本职责-设计经理在项目研发阶段来自（区域）公司设计部，接受（区域）公司设计主管副总的监督和指导。其主要职责是在设计、监理、工程承包单位间保持联系，及时为项目工程部提供正确的方案和图纸。在设计变更需求产生时，及时向（区域）公司设计管理部申报，由（区域）公司设计管理部与设计单位联系并处理。职责范围：1.参与项目规划设计工作，并负责现场设计变更管理；2.负责相关的报批报建的工作；l负责办理商品房、商业用房等预售手续l负责组织规划验收工作l负责组织完成签订土地出让合同补充协议等工作l负责组织竣工地价核实工作l负责组织大产权办理工作l负责组织竣工商品房、商业用房等销售手续的办理工作3.协调配套用房移交工作l协调学校、托幼等教育配套用房的移交工作l协调卫生服务用房的移交工作l协调街道等服务用房的移交工作l协调邮局等服务用房的移交工作4.负责项目的材料设备采购管理工作，对供应商进行后评价。60 房产开发项目部的职责划分房产开发项目部的职责划分n成本代表的基本职责-成本代表由（区域）公司派出，其职责是对项目部授权范围内的采购和工程进行成本控制，为项目部所开展的工作进行必要的预核算，及时掌握项目成本信息，并进行分析，其成果一方面为项目部管理层提供决策支持；另一方面向（区域）公司成本管理部提交所规定的合同执行及成本信息，并接受该部门的监控。-负责合同的签定和履行监控。职责范围：1.负责项目预结算管理工作2.负责项目变更管理工作3.负责项目工程和材料款的支付管理工作 4.根据二八原则划分招标权限，负责授权范围内的材料设备的招标工作5.负责审核项目部自行采购项目合同条款的审核6.建立合同台帐，监控合同履行情况，协助处理纠纷 61 房产开发外埠项目公司组织结构房产开发外埠项目公司组织结构外埠项目公司在万年花城北京本部授权范围内，处理项目的相关事宜。基本编制：12人，不包括区域公司委派的财务人员；具体人员编制根据实际情况确定。62 房产开发外埠项目公司的职责划分房产开发外埠项目公司的职责划分n项目总经理职责-项目总经理是项目公司的最高责任人。项目正式立项以后，项目总经理由公司战略投资委员会讨论通过后任命、备案。-自项目策划阶段开始，项目总经理全面负责该项目的运作。项目总经理对、进度、质量、安全、计划、成本、费用等负全部经营责任，公司职能部门必须配合项目总经理完成相关工作。-项目总经理接受公司总经理的管理、监督和指导，由公司总经理负责考核。-项目总经理对职能部门的成果质量、进度等拥有部分考核权；项目总经理对该项目部人员的奖金分配、留用、考勤有决定权，项目人员的考核由项目总经理负责，项目总经理对项目成本代表有部分考核权。-项目总经理对项目部团队建设、人才培养、关键岗位流失率、项目信息、项目资料负责。-当项目较大时，可设置1名项目副总经理，项目副总经理主要是配合项目总经理完成项目实施。63 房产开发外埠项目公司的职责划分房产开发外埠项目公司的职责划分n办公室/主任的基本职责-负责项目的人员管理、绩效管理、计划管理和行政后勤管理。职责范围：1.负责项目部人员的考勤管理和工资发放等工作；2.组织制定项目部绩效管理方案，并组织执行；3.监控计划的执行情况，组织进行各类统计报表工作；4.负责项目部的后勤服务。n工程部/经理的基本职责-全面负责项目施工过程管理。职责范围：1.对项目的进度、安全、质量进行管理，组织工程验收。2.负责项目配套工程建设。3.对项目总经理负责，同时接受区域公司工程主管副总的监督和指导。64 房产开发项目部的职责划分房产开发项目部的职责划分n设计部/经理的基本职责-设计经理在项目研发阶段来自（区域）公司设计部，接受（区域）公司设计主管副总的监督和指导。其主要职责是在设计、监理、工程承包单位间保持联系，及时为项目工程部提供正确的方案和图纸。在设计变更需求产生时，及时向（区域）公司设计管理部申报，由（区域）公司设计管理部与设计单位联系并处理。职责范围：1.参与项目规划设计工作，并负责现场设计变更管理；2.负责相关的报批报建的工作；-负责组织立项备案、计划任务等手续的办理工作-负责组织规划设计方案审批、规划许可证等手续的办理工作-负责组织国土证的办理工作l负责组织开工手续的办理工作l负责组织商品房、商业用房等预售手续的办理工作l负责组织规划验收工作l负责组织完成签订土地出让合同补充协议等工作l负责组织竣工地价核实工作l负责组织大产权办理工作l负责组织竣工商品房、商业用房等销售手续的办理工作1.配合协调配套用房移交工作l配合协调学校、托幼等教育配套用房的移交工作l配合协调卫生服务用房的移交工作l配合协调街道等服务用房的移交工作l配合协调邮局等服务用房的移交工作2.负责项目的材料设备采购管理工作，对供应商进行后评价。65 房产开发项目部的职责划分房产开发项目部的职责划分n成本代表的基本职责-成本代表由（区域）公司派出，其职责是对项目部授权范围内的采购和工程进行成本控制，为项目部所开展的工作进行必要的预核算，及时掌握项目成本信息，并进行分析，其成果一方面为项目部管理层提供决策支持；另一方面向（区域）公司成本管理部提交所规定的合同执行及成本信息，并接受该部门的监控。-负责合同的签定和履行监控。职责范围：1.负责项目预结算管理工作2.负责项目变更管理工作3.负责项目工程和材料款的支付管理工作 4.根据二八原则划分招标权限，负责授权范围内的材料设备的招标工作。5.负责审核项目部自行采购项目合同条款的审核，建立合同台帐，监控合同履行情况，协助处理纠纷。66 房产开发外部项目公司的职责划分房产开发外部项目公司的职责划分n销售部/经理的基本职责-负责销售计划的制定、执行，销售统计报表的管理工作及客户服务工作，接受（区域）公司营销副总的指导。职责范围：1.组织制定销售计划，经北京本部（今后是区域公司）批准后执行；2.组织制定市场推广计划，并组织实施；3.参与销售代理公司的招标工作，并监控、指导销售代理公司的工作；4.编制销售统计报表，并及时上报北京本部（今后是区域公司）；5.负责项目交付使用阶段及销售管理阶段的客户服务工作。项目部撤消后，后期的客户服务交由区域公司市场营销部负责。67 目录目录n万年地产业务结构演变n万年花城组织结构与职责划分n万年花城项目部组织结构与职责划分n万年永隆组织结构与职责划分n地产开发项目部组织结构与职责划分 68 2007.62008年万年永隆组织结构年万年永隆组织结构对土地开发实施运营管理，对万年花城实施战略管理对土地开发实施运营管理，对万年花城实施战略管理注：一位副总经理可以兼管多个部门；而且副总分管的部门结构可以根据实际需要来调整。董事会总经理战略投资委员会预算管理委员会项目拓展部经营部规划设计部项目管理中心副总副总项目拓展市场研究项目监控项目支持项目人员培养项目协调分区规划产业规划修建性详规控制性详规施工图设计入市交易副总企业发展部计划管理战略规划统计管理制度建设财务管理部副总管理会计会计核算税务管理资金管理公共关系报建报批副总成本管理部成本控制成本分析合同管理招投标市政工程部投资管理方案制定实施监控贯标管理技术支持行政人事部信息化管理人力资源管理法律事务行政总务审计部建筑研究部新材料新能源新技术副总企业文化 69 战略投资委员会的人员构成与组织管理战略投资委员会的人员构成与组织管理n人员构成：-战略投资委员会是决定公司战略、经营计划和重大投资的最高管理机构。-委员会主任由董事长担任，委员会副主任一般由专业线副总担任。成员包括董事会成员及具有相关决策能力的高层管理人员，还可以邀请外部专家参加。n人员素质：-战略投资委员会的委员必须透彻理解行业发展大势，了解公司的总体经营状况，能够从行业发展的高度和企业全局的角度来思考问题、解决问题，具有公信力和决策能力。n组织管理：-会议的日常办事机构设在企业发展部，企业发展部负责通知各委员召开会议，组织准备相关资料，并做好会议记录。70 战略投资委员会的职责和议事规则战略投资委员会的职责和议事规则n职责：-审议、修订公司的发展战略规划，提出年度经营总目标及经营方针；-审核、论证公司年度投资方案和年度经营计划，向董事会、总经理提交报告书；-审查、监督公司年度投资方案和年度经营计划的执行情况；对公司年度投资活动进行最终评价，向董事会、总经理提交相应的评估报告；-对下属企业的股份转让、兼并、整顿、清产等重大问题提出决策建议；-负责对公司投资项目的评审，提出决策建议；-审议公司组织机构优化调整方案，提出相关建议。n议事规则：-战略委员会为非常设机构，会议由主任主持召开。如主任因特殊原因缺席时，由主任指定副主任或委托其他委员代为履行上述职责。-战略委员会会议应当由二分之一以上的委员出席方可举行。战略委员会做出的决议，必须经全体委员三分之二表决通过方为有效。战略委员会主任具有一票否决权。71 预算管理委员会的人员构成与组织管理预算管理委员会的人员构成与组织管理n人员构成-预算管理委员会是实施全面预算管理的最高管理机构，以预算会议的形式审议各项预算事项。-委员会主任由董事长担任，委员会副主任一般由专业线副总担任。预算委员会成员包括董事长、独立董事、经营班子成员。n人员素质-预算管理委员会的委员必须深入了解公司的总体发展战略、年度战略目标和整体经营状况，具备相应的决策能力。n组织管理-会议的日常办事机构设在财务管理部。-由财务管理部依据公司发展战略，拟定公司预算方案。然后，组织各部门/项目部编制本部门预算，初步审查、协调和平衡、汇总后编制公司预算草案或预算调整方案，并监督预算的执行。-人力资源部根据公司预算，组织制定各部门/项目部的考核指标和相应的激励政策。72 预算管理委员会的职责和议事规则预算管理委员会的职责和议事规则n职责：-审议、确定公司年度预算目标、预算编制方针和预算程序，报董事、批准；-审定公司预算工作组提交的总预算和各部门年度预算，经董事长签批后下达正式预算；-批准预算工作组审议提交的预算调整、修正方案；-协调、裁定公司预算重大冲突；-对预算运行状况实施整体监控；-审议与预算执行情况挂钩的考核及奖惩办法和方案，提出建议，上报董事会。n议事规则：-预算委员会为非常设机构，会议由主任主持召开。如主任因特殊原因缺席，由主任指定副主任代为履行上述职责；-预算委员会定期召开经营分析会，听取预算工作组、各预算控制部门汇报，关注差异，审定调整方案，表决有关事宜；-预算委员会会议应当由二分之一以上的委员出席方可举行。预算委员会做出的决议，必须经全体委员三分之二表决通过方为有效。预算委员会主任具有一票否决权。73 审计部职责与岗位设置审计部职责与岗位设置n建立并完善集团的内部审计制度；n制定集团的年度审计工作计划并组织执行；n负责组织对整个集团各业务单元、部门的经营活动进行监督、审计，包括财务审计、离任审计、内控审计、预决算审计、招投标审计等经济责任审计；n检查各部门执行法律法规和各项制度的执行情况；n检查并评价各部门内控制度的建立及执行情况；n出具审计报告，并提供相应的意见；n审计工作相关资料的存档保管。审计部经理审计专责基本编制：2人 74 建筑研究部职责建筑研究部职责（一）政策研究（一）政策研究1学习、研究国家及地方的相关政策、法律法规。2研究新政策出台对小区建设及建筑产品的影响，并提出应对策略。（二）信息收集（二）信息收集1及时了解相关各专业的最新发展概况和发展动态，掌握最新信息。2.关注建筑节能、建筑环保、新能源利用等相关方面的最新成果。3.建立动态信息资料库。4.定期将有关的动态信息进行分析，为公司的经营战略提供资料。75 建筑研究部职责建筑研究部职责（三）产品研发（三）产品研发1积极调研市场，了解市场需求，为公司的产品定位提供技术建议。2.对产品所用材料、设备的技术性能和档次提供参考标准。3.与相关部门积极配合，控制好产品成本、产品品质。4.在一级土地开发中，对污水处理、中水供应、雨水收集、地热利用、水源地源热泵、太阳能利用、风力发电、冷热电联供等各专业技术性问题进行应用性研究。5.在二级项目开发中，对建筑节能、地基处理、结构形式及类型、地板采暖、供暖热源型式、供水方案、电力供应等进行研究，并将一级开发中所述各专业技术问题的研究成果在二级开发中加以实施。（四）新材料、新工艺、新技术的推广应用（四）新材料、新工艺、新技术的推广应用1对建筑新材料、新工艺、新技术认真研究，并进行技术经济分析、比较，为领导的决策提供可靠依据。2.对国内、国外的新材料、新工艺、新技术进行应用性研究，并加以推广。76 建筑研究部岗位设置建筑研究部岗位设置部门经理土建工程师水暖工程师能源工程师建筑师基本编制：5人，近期根据实际需要配置 77 行政人事部职责（一）行政人事部职责（一）n人力资源规划与制度建设-负责制定人力资源战略规划和人员配置计划；-负责岗位的设计、评价和改善工作，及时组织工作分析，岗位说明书的编写及人员的定岗定编工作；-负责制定人力资源管理政策、制度及流程，并根据需要及时予以修订。n人力资源开发-负责组织协调对员工培训管理工作；-负责建立员工职业生涯档案，进行员工的职业生涯规划和管理。n薪酬管理-负责薪资体系的建立和管理，制定公司薪酬、奖金、福利标准；-负责编制和执行工资、福利计划及员工薪资方案，并适时进行调整；-负责具体的薪资计算及发放工作；-协助制定下属公司高管团队的薪酬标准，对下属公司薪酬总额进行监控。n绩效考核管理-协助拟定下属公司高管团队的考核指标和业绩合同。-组织拟定员工绩效考核的指标和制度，定期组织绩效考核；-负责对进行考核结果分析反馈。n招聘/解聘-负责员工招聘、解聘、岗位调配的管理工作；-负责建立创新性的用人机制，改善人力资源状况。角色：支持服务、上传下达、督察督办 78 行政人事部职责（二）行政人事部职责（二）n人事工作-负责受