第八章土地增值税

主讲：徐恩耀1主讲：xu第八章土地增值税主讲：徐恩耀2教学目的要求1.了解我国现行土地增值税的内容2.理解现行土地增值税的概念、特点及意义3.掌握土地增值税的征收制度主讲：徐恩耀3授课内容第一节 征税范围、纳税人和税率 第二节 应纳税额的计算 第三节 减免税和申报 主讲：徐恩耀4第一节纳税人、征税范围和税率一、纳税人 转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他随着物产权，并取得收入的单位和个人二、征税范围 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。判断依据 l回节首l回章首主讲：徐恩耀5(一)征税范围的确认依据1国有土地转让注意：转让非国有土地出让国有土地的行为均不征税2产权发生转移3取得相应的收入 l回节首l回章首主讲：徐恩耀6(二)征税范围的若干具体规定 1以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征 将投资联营房地产再转让，征 2合作建房 建成后自用，不征 建成后转让，征 3企业兼并转让房地产 暂免 l回节首l回章首主讲：徐恩耀74房地产交换 单位之间换房，有收入的征 个人之间互换自住房，不征 5房地产抵押 抵押期间不征 抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征 6出租 不征(无权属转移)7.房地产重新评估 不征(无收入）l回节首l回章首主讲：徐恩耀88国家收回房地产权 不征 9继承、赠予 继承不征(无收入)赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务的人，不征 非公益性赠予，征 l回节首l回章首主讲：徐恩耀9按照土地增值税的有关规定，下列房地产发生的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有()。A.以房地产作价入股进行投资或作为联营 B双方合作建房，建成后转让的 C对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 D对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的 E房地产出租，出租人取得了收入 例题一l回节首l回章首主讲：徐恩耀10下列房地产转移或转让行为中，应当征收土地增值税的是()。A.直系亲属继承的房屋 B.有偿转让的合作建房 C.无偿赠与给直系亲属的房屋D.个人交换自有经营用房例题二l回节首l回章首主讲：徐恩耀11 三、税率四级超率累进税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率()速算扣除系数()1不超过50的部分 30 0 2超过50100的部分 40 53超过100200%部分 50154超过200的部分 60 35l回节首l回章首主讲：徐恩耀12第二节 应纳税额的计算 一、转让房地产增值额的确定转让房地产收入-税法规定的扣除项目（一）收入额的确定1.货币收入实物收入其他收入2.以评估价格确定转让房地产收入A.出售旧房及建筑物的 B.隐瞒、虚报房地产成交价格 C.提供扣除项目金额不实的 D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的l回节首l回章首主讲：徐恩耀13(二)税法规定的扣除项目v1.取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权支付地价款相关费用v2.房地产开发成本 开发土地和新建房及配套设施的成本v3.房地产开发费用 利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)5%以内v4.与转让房地产有关的税金v5.财政部确定的其他扣除项目返回主讲：徐恩耀141.非房地产开发企业（3税1费）营业税城市维护建设税印花税+教育费附加2.房地产开发企业（2税1费）注意：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。4.与转让房地产有关的税金l回返回主讲：徐恩耀155.财政部确定的其他扣除项目注意：对从事房地产开发的重要扣除项目允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20的扣除。返回主讲：徐恩耀16二、应纳税额的计算（一）转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法（二）出售旧房应纳税额的计算方法（三）特殊售房方式应纳税额的计尊方法 l回节首l回章首主讲：徐恩耀171.计算增值额收入额-扣除项目金额 2.计算增值率增值额扣除项目金额100 3.确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率 4.依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数例题四（一）转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法 l回节首l回章首主讲：徐恩耀18例题三某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元开发写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税 答案l回节首l回章首主讲：徐恩耀19答案(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元(2)房地产开发成本为3000万元(3)房地产开发费用 =500-50+(1000+3000)5=650(万元)(4)允许扣除的税费为555万元(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20加计扣除=(1000+3000)20=800(万元)(6)允许扣除的项目金额合计 =1000+3000+650+555+800=6005(万元)(7)增值额：10000-6005=3995(万元)(8)增值率：39956005100=66.55(9)应纳税额=399540-60055=1297.75(万元)l回节首l回章首主讲：徐恩耀20（二）出售旧房应纳税额的计算方法 1.计算评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率 2.汇集扣除项目金额 3.计算增值率 4.依据增值税率确定适用税率 5.依据适用税率计箅应纳税额 应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 主讲：徐恩耀21（三）特殊售房方式应纳税额的计算方法 1.成片受让土地位用权后，分期分批开发转让房地产2.采取预售方式出售商品房的主讲：徐恩耀22第三节 减免税和申报 一、减免税优惠（一）一般减免税规定（二）特殊减免税规定 l回节首l回章首主讲：徐恩耀23（一）一般减免税规定1.建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目中第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项金额之和20%的，予以免税。增值额超过扣除项目金额之和20应就其全部增值额按规定计税。2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。3.个人因工作凋动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核免予征收土地增值税。主讲：徐恩耀24（二）特殊减免税规定 1.对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。2.1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。主讲：徐恩耀25二、申报和缴纳（一）申报纳税程序 纳税人发生下列转让行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案：1.因国家建设需要依法征用、收回的房地产 2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，情况应同时提供政府要求其搬迁的批文)纳税人因此而得到经济补偿的由纳税人自行转让其房地产的 3.转让原自用住房的(这种情况应同时提供表明其居住时间的证明，如房屋产权证、住房证、户口簿等)。主讲：徐恩耀26（二）纳税时间和缴纳方法 1.以一次交割、付清价款方式转让房地产的2.以分期收款方式转让房地产的3.项目全部竣工结算前转让房地产的主讲：徐恩耀27（三）纳税地点房地产所在地的税务机关负责征收 1.纳税人是法人的 2.纳税人是自然人的（四）相关责任与义务 1.土地、房地产管理部门的责任与义务 2.房地产评估机构的责任与义务 3.纳税人的责任与义务房地产所在地（房地产的坐落地）。l回节首l回章首主讲：徐恩耀28第四节 土地增值税的纳税申报v一、土地增值税的计算v（一）增值额的计算v转让收入-税法允许扣除的项目金额1.货币收入+实物收入2.房地产评估价格1.转让新房允许扣除项目房地产企业转让非房地产企业转让2.房地产评估价格重置成本成新率主讲：徐恩耀29（二）应纳税额的计算应纳税额=（每级距的土地增值额适用税率）主讲：徐恩耀30案案例例分分析析某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务：（1）1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。l回节首l回章首主讲：徐恩耀31其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。要求：根据上述资料，按下列序号回答问题：（1）计算公司应缴纳的营业税；（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金；（6）计算公司应缴纳的土地增值税。纳税申报表主讲：徐恩耀32答案（1）应缴纳的营业税150005%+2505%762.5（万元）（2）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用（6000+240）2/362402/34160（万元）（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本3000+4803480（万元）（4）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目（300-40）+（3000+62403）5%+（480+62403）10%+（3480+4160）20%2298（万元）（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的税金150005%（1+7%+3%）825（万元）（6）增值额15000-（4160+3480+2298+825）15000-107634237（万元）主讲：徐恩耀33（7）增值率423710763100%39%，适用30%的税率（8）应纳土地增值税423730%1271（万元）主讲：徐恩耀34案例分析案例分析某房地产开发公司2000年开发商品房对外出售，具体情况如下：1按转让产权合同取得收入4000万元；2支付取得土地使用权的金额800万元；3开发成本1500万元；4开发费用250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10)；5.该公司营业税税率5、城市维护建设税税率7、教育费附加征收率3、印花税税率 0.05(计税依据为4000万）、企业所得税税率33计算该公司应缴的各项税金l回节首l回章首主讲：徐恩耀35答案 1.公司计算应缴纳的有关税金如下：应缴纳营业税：40005=200(万元)应缴纳城市维护建设税=2007=14(万元)应缴纳教育费附加=2003%=6(万元)应缴纳印花税；40000.5o=2(万元)2.土地增值税：扣除项目金额=800+1500+(800+1500)10+（200+14+6）+（1500+800）20=3210增值额=4000-3210=790(万元)l回节首l回章首主讲：徐恩耀36增值率=7903210100=25 应缴纳土地增值税 =79030-32100=237(万元)3.企业所得税：应纳税所得额 =4000800-1500-250-220-237=993(万元)应缴纳企业所得税=99333=327.69(万元)l回节首l回章首