上海酒店式公寓市场专题研究报告m精选地产文件

上海酒店式公寓市场专题研究范围定义：统一经营，不分割产权销售特点：提供最好的服务，品质较高包装：品质，服务服务式公寓定义：一般分割产权销售，可商可住特点：功能与服务更偏向与办公包装：区位，低总价，多功能多用途为诉求SOHO商住两用（偏办）定义：产权属于小业主，注重居住功能特点：小业主自主经营，难以保证品质包装：以小户型打造低总价，高回报为诉求点酒店式公寓（偏住）定义：分割销售产权，再由酒店统一经营管理特点：小业主收取稳定回报，但无使用权包装：低总价，稳定回报为主诉求产权式酒店整体市场历年酒店式公寓产品供求情况历年酒店式公寓产品成交情况分析（占同期商办性质商品房、住宅比例）历年酒店式公寓产品成交价格情况分析（与同期住宅对比）2001 200220052003 20042006市中心向外扩散无明显特征（烂尾改建新建）区域市场浦东区域特点浦东浦东中高档产品统一经营外籍商务人士世纪公园世纪公园浦东浦东个案分布陆家嘴陆家嘴开盘时间销售周期短，市场销售情况较为理想。陆家嘴浦东浦东世纪公园面积分布面积范围在23-126之间，不同面积段满足不同客层的需要。陆家嘴世纪公园浦东浦东价格走势陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高陆家嘴世纪公园浦东浦东客源投资客占有绝对比例，本区域适合打造小面积投资型产品。浦东浦东投资回报售价售价租金租金投资回报率投资回报率区域内均价区域内均价（20032003年）年）11000110004.34.312.12%12.12%区域内均价区域内均价（20072007年）年）18000180005.55.510.03%10.03%售价售价租金租金投资回报率投资回报率区域内均价区域内均价（20032003年）年）10000100003.73.711.48%11.48%区域内均价区域内均价（20072007年）年）15000150004.54.59.03%9.03%陆家嘴世纪公园浦东浦东市场展望浦东浦东 由于浦东的特殊区位和强大的产由于浦东的特殊区位和强大的产业支撑，区域市场有充足的客源保障，业支撑，区域市场有充足的客源保障，因此区域酒店式公寓市场的前景良好。因此区域酒店式公寓市场的前景良好。长宁(古北)区域特点长宁长宁高品质高品质高租金高租金传统富人区传统富人区个案分布长宁长宁兆丰园林天下兆丰园林天下延安路高架开盘时间长宁长宁区域内以高档住宅为主，从04年开始有酒店式公寓产品面积分布长宁长宁古北区域内以中大面积为主价格走势长宁长宁区域内总体价格走势平稳，酒店式公寓价格比同期住宅价格高10%-15%客源长宁长宁传统富人区，以海外华侨为主要客源,多以自住为主要需求。投资回报售价售价租金租金投资回报率投资回报率20032003年年（区域均价）（区域均价）150003.47.6%20072007年年（区域均价）（区域均价）260004.35.7%长宁长宁市场小结长宁长宁区域发展成熟，具有稳定的客源支区域发展成熟，具有稳定的客源支撑，适合开发酒店式公寓产品。撑，适合开发酒店式公寓产品。黄浦区域特点地段优势旅游、商务南北分化黄浦北黄浦南黄浦个案分布黄浦开盘时间集中于2001年-2004年北黄浦南黄浦黄浦面积分布小面积户型为主北大南小北黄浦南黄浦黄浦0500010000150002000025000300002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006年份单价（元/平方米）价格走势北黄浦：价格领先于住宅类物业。南黄浦：低品质，价格上升慢于住宅。北黄浦南黄浦050001000015000200002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006年份单价（元/平方米）酒店式公寓住宅黄浦客源购买客源租赁客源黄浦40%30%30%外籍大陆港台投资回报售价租金投资回报率开盘售价240004.5-4.96.5%-7.1%目前二手售价250005.2-5.77.2%-7.9%售价租金投资回报率开盘售价120004.110.4%-11.8%目前二手售价160005.09.1%-10.3%北黄浦（天赐公寓）南黄浦（赛元大厦）黄浦 北黄浦：酒店众多，竞争激烈，但需求大，收益率稳中有升。南黄浦：户型面积小，提高了单位租金水平，回报率较高。投资回报率与银行利率的对比 北黄浦：土地稀缺，难介入。南黄浦：轨道、世博，发展前景良好。区域小结黄浦北区闸北、虹口、杨浦区域特点分布特征明显以办公用途为主物业档次较低出租率85%以上个案分布开盘时间开盘时间分散低总价导致销售持续期较短不夜城四川路大连路不夜城四川路大连路面积分布30-80 1R低总价小面积产品为主不夜城四川路大连路不夜城四川路大连路价格走势不夜城四川路大连路开盘时间分散低总价导致销售持续期较短客源不夜城四川路大连路办公替代居住区域价格售价租金投资回报率不夜城开盘售价140001.2-1.53.75%二手售价135001.4-1.83.89%大连路开盘售价90001.55.33%二手售价117001.85.33%四川路开盘售价100001.34.2%二手售价160001.6-1.83.88%回报率普遍偏低投资回报市场小结地域属性决定低租金区域特征明显起步较晚，发展依托交通缺乏投资潜力徐汇区区域特点豪华高档顶级商圈人文环境外籍人士个案分布衡山路衡山路徐家汇徐家汇面积分布徐家汇酒店式公寓偏向居家型，2R集中在90-110 ，3R集中在130-160。衡山路区域的户型面积较大，比较集中在200 左右。徐家汇衡山路衡山路衡山路徐家汇徐家汇开盘时间区域酒店式公寓集中供应在03年、06年。衡山路衡山路徐家汇徐家汇徐家汇衡山路价格走势徐家汇由于地段属性相似，高档公寓集中，价格高，住宅与酒店式公寓价差不大；而衡山路由于其酒店式公寓豪华定位高端，其价格远远高于周边住宅价格。衡山路衡山路徐家汇徐家汇客源投资可客是主要的购买客源；外籍人士成为区域最主要的租赁客源，并且非常稳定。购买客源租赁客源衡山路衡山路徐家汇徐家汇投资回报兆丰帝景苑售价租金投资回报率开盘售价190005-6.4 8.2%-10.5%目前二手售价240006.0-7.8 7.8%-9.5%芝大厦售价租金投资回报率开盘售价300006.1-6.8 7.4%-8.3%目前二手售价320007.5-8.28.5%-9.4%徐家汇衡山路衡山路徐家汇徐家汇衡山路徐家汇、衡山路区域的酒店式公寓的投资汇报率在-9.0%之间，较高。总结 徐汇区的酒店式公寓投资回报较高，中心区域在8.5%-9%之间。依托众多外籍人士，以及成熟繁华的商业氛围，浓厚的人文底蕴，区域未来酒店式公寓整体发展看好。静安寺区域特点二号线海外华人群居户型精简出租率高个案分布世纪时空世纪时空美丽园公寓美丽园公寓面积分布区域酒店式公寓类型多样，即有40-80小户型，也有140 左右的大户型。开盘时间区域酒店式公寓集中供应在03年-04年。价格走势随着05、06年静安四季苑、经典茂名等高档楼盘的推出，住宅价格一度超过了酒店式公寓的价格。客源镇宁路、静安寺区域的酒店式公寓及高档公寓聚集了很大一部分港台地区人士。一部份小面积酒店公寓也吸纳了一部分高级 白领。投资回报协和丽豪售价租金投资回报率开盘售价22000 3.8-4.06.0%-6.5%目前二手售价240004.5-4.9 6.5%-7.1%国际丽都公馆售价租金投资回报率开盘售价260006.59.1%目前二手售价2800079.1%静安寺区域的酒店寺公寓的租金回报，以协和丽豪为代表的集中在67%左右。但具备鲜明特色的国际丽都公馆投资回报率却达到了9.1%。总结 静安寺附近大部分酒店式公寓投资回报率不高，基本在6%7%之间，只有极少部分特色鲜明的酒店式公寓项目有比较高的回报率，达到9%以上，如“国际丽都公馆”。区域未来普通酒店式公寓市场介入的可行性不大，除非在产品、服务上有突出的特色。北静安、普陀区域特点 位于上海传统市中心区域。位于上海传统市中心区域。酒店式公寓较少酒店式公寓较少，分布较为分散。分布较为分散。酒店式公寓档次普遍不高。酒店式公寓档次普遍不高。区域整体租售情况理想。区域整体租售情况理想。北静安、普陀北静安、普陀个案分布君悦静安君悦静安圣天地圣天地大众河滨大众河滨绿地世家绿地世家丽都新贵丽都新贵蓝朝部落蓝朝部落北静安普陀北静安、普陀北静安、普陀开盘时间区域内酒店式公寓大多在区域内酒店式公寓大多在20022002年年及及20032003年开盘。年开盘。普陀北静安北静安、普陀北静安、普陀2001200220032004200520062007君悦静安同济佳苑丽都新贵蓝朝部落2001200220032004200520062007大众河滨(星光名门)绿地世家圣天地面积分布区域内酒店式公寓主力面积为区域内酒店式公寓主力面积为40-7040-70平米左右。平米左右。普陀北静安3370247418055020406080100120140160180200君悦静安同济佳苑丽都新贵蓝朝部落41422163685101020304050607080大众河滨(星光名门)绿地世家圣天地北静安、普陀北静安、普陀价格走势区域内酒店式公寓价格基本比住区域内酒店式公寓价格基本比住宅价格高，并且增长势头相当。宅价格高，并且增长势头相当。北静安、普陀北静安、普陀北静安北静安0500010000150002000025000200120022003200420052006住宅均价酒店式公寓均价普陀普陀050001000015000200002002200320042005住宅均价酒店式公寓均价客源区域内投资客比例较大，而实际使区域内投资客比例较大，而实际使用者以国内客源为主。用者以国内客源为主。北静安、普陀北静安、普陀投资回报售价售价租金租金投资回报率投资回报率开盘售价开盘售价700070002.2.0 08.868.86%目前二手售价目前二手售价19000190002.52.54.1%4.1%售价售价租金租金投资回报率投资回报率开盘售价开盘售价11000110001.81.85.385.38%目前二手售价目前二手售价16000160002.32.34.7%4.7%北静安北静安普陀普陀北静安、普陀北静安、普陀北静安、普陀北静安、普陀市场展望由于本区域处于上海传统市中心区域，人文底蕴有限，目前酒店式公寓基本无高端客源，但由于交通便捷，地段良好，因此较适合办公性质的SOHO型产品。成功个案 兆丰帝景苑户型面积（）月租金 （美金/套）日租金 （元/套）1R561600500-6002R71-862000-2500650-7003R1563000-35001388基本情况基本情况位位 置：肇嘉浜路置：肇嘉浜路999999弄，徐家汇公园对面弄，徐家汇公园对面产产 品：品：1 1栋栋2525层的高层建筑，层的高层建筑，112112套，套，56-156 56-156 经营方式：统一经营，上海毅德投资顾问经营方式：统一经营，上海毅德投资顾问装修配备：装修配备：4343寸等离子彩电、分体式空调、微波炉、寸等离子彩电、分体式空调、微波炉、1 1 滚筒式洗衣机、烘干机、电冰箱、宽带等设备滚筒式洗衣机、烘干机、电冰箱、宽带等设备提供服务：商务服务、报刊订阅、代购物品、预定机票、叫车服务、机场接送等。配提供服务：商务服务、报刊订阅、代购物品、预定机票、叫车服务、机场接送等。配备大型会所，包括中西餐厅、会议室、健身房、游泳池等。备大型会所，包括中西餐厅、会议室、健身房、游泳池等。成功要素：白金地段 统一经营硬件配套完善服务芝大厦（衡山路41号）户型面积（）月租金 （美金/套）2R87-1103000-40003R160-1865000-6000复式55012000以上基本情况基本情况位 置：衡山路41号。产 品：1栋25层的欧式建筑，166套，87-196，最大550。经营方式：统一经营，德国物业管理公司（Kempinski Hotels&Resorts）酒店式管理，1 03年开始带租约销售。装修配备：顶级建材，欧洲进口豪华家具，奢华装饰。提供服务：管家、礼宾、安保服务。衡山路乌鲁木齐路本案成功要素：高尚地段 统一经营极致奢华失败个案导致因素失败个案因素：缺乏经营管理客源定位不明确品质较低地域因素开发区域推荐