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培训管理资料大全 商务智库整理上篇：一 上海城市概况1地理位置、人口、面积11 地理位置上海位于北纬31度14分，东经121度29分。地处长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，正当我国南北海岸线的中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。除西南部有少数丘陵山脉外，上海境内全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度为4米左右。上海属北亚热带季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。2000年，全年平均气温17.6，无霜期300天。年降雨量1302毫米，但全年50%以上的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三个雨期。12 人口上海人口规模不断扩大。1949年，上海人口仅为520万。至2000年末，全市年末户籍人口已达1321.63万人，是解放前的2.5倍，占全国总人口的比重为1%。2000年，全市人口密度为每平方公里2084人，其中市区2897人。根据第五次全国人口普查，全市人口为1674万人。人口规模增大所导致的住房压力从宏观上促进了房地产业的发展。13 面积上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。其中区面积3924.24平方公里，县面积2416.26平方公里；陆地面积6219平方公里，水面面积122平方公里。境内辖有崇明岛，面积为1041平方公里，是我国的第三大岛。各区、县土地面积（2000年）地 区面积(平方公里)地 区面积(平方公里)黄浦区12.41闵行区371.68卢湾区8.05嘉定区458.80徐汇区54.76宝山区415.27长宁区38.30金山区586.05静安区7.62松江区604.71普陀区54.83青浦区675.54闸北区29.26南汇县687.66虹口区23.48奉贤县687.39杨浦区60.73崇明县1041.21浦东新区522.7514 行政区划1949年以来，经过多次行政区划调整和撤县建区，至2001年末，上海共有18个区、1个县，共153个镇，3个乡，99个街道办事处，3408个居民委员会和2771个村民委员会。2上海交通21 上海与世界的联系上海作为一个国际化大都市，它有着快捷便利的交通条件，上海有通往世界59个城市的国际航空线和 14条海上国际航线。便利的交通，促进了上海与世界各国的交往。上海每年要接待约12873万人次的外国 游客。不少国家的首脑、领导人也相继来访上海，上海宛如颊东方的明珠，闪烁着灿烂的光芒。 在上海每年举行各种各样的国际会议，其中，有商业的、政治的、文化的、艺术的，这进一步促进了上海对世界的了解和世界各国对上海的了解。上海已经成为中国了解世界、世界了解中国的一个窗口。 在上海还有二万余家的外商投资企业和近4千家的外国、港、澳、台企业驻沪办事处，这些机构推动了上海与世界各国、各地区的经济往来。22 海陆空交通航空上海目前拥有二个国际机场。一个是虹桥国际机场，在上海的西区；另一个是浦东国际机场，座落在东海之滨。目前二个机场的年旅客吞吐量为1640万人次，待浦东国际机场4条跑道全部建成，上海航空的年客运量将达到近1亿人次。铁路上海有各种铁路专用线近百条。上海铁路将建立以直达快运为主线、内接港澳、北连俄欧、东通海外、西达中亚的国际集装箱多式联运网络。港口上海港是中国大陆最大的港口，港区面积13600多平方公里。上海港从八十年代开始成为吞吐量超过亿吨的世界大港。上海港将通过外高桥、五号沟工程、黄浦江内部分老码头改造和功能转换，使之成为洲际集装箱货运枢纽港。航运上海巳与世界上200多个国家和地区的1100多个港口建立了航运业务联系。远洋航线：从上海始可以分别抵达香港、台湾(经第三地)、韩国、日本、东南亚、澳人利亚、以色列、地中海、西北欧、南非、南美、美国东西岸等地；沿海航线：可抵达从北到市沿海主要港口；长江航线：可直达长江中下游各港口；内河航线：通过江南水网可抵达江、浙、皖等省各大小港口码头。23 中国大陆的交通枢纽上海有着优良的港口，由此也成为中国重要的交通枢纽和货物的集散地。上海港去年的货物吞吐量达186亿吨。 优良的港口和四通八达的内陆交通刚，以及它的工业、贸易、商业等基础，使得上海得天独厚。多年来， 上海除了本地每年的货物进出外，也帮助上海周边省市进出大量的货物， 自然而然地形成了一个交通枢纽 和货物的集散之地。交通的方便，为上海的企业及来上海从事商贸等活动的企业提供了极大的便利。3城市文化特色我们把上海的城市文化称为“海派文化”。海派城市文化源于西方文化对东方文化强制性的浸入，然而这种充满矛盾的传统与现代的共存，使得上海成为多种文化汇聚的结合点。海派文化是指在同一场所不同时代特征、不同地理分野，不同审美追求的文化形式融合共存，海乃“海纳百川之喻意”。上海作为西学东渐和中国近代新文化的发祥地，海派文化既有多样又兼容，敏感又合时宜，实效又富于创新的特性，又沿承了吴越文化对生活理解的细腻。它本质上是多样并立，卓而不群，海派文化的生成不仅仅是东西方文化的融合，其更深层内涵是它的边缘文化的气质。4城市经济特色与产业结构41 经济特色作为中国第一大城市，又处在改革开放的前沿，上海的经济发展具有多元性和国际性两大特点。多元性 指的是：（1）所有制结构继续调整，非公有制经济加快发展。在全市国内生产总值中，公有制经济增加值3534.13亿元，比上年增长5；非公有制经济增加值1416.71亿元，增长19.6，占国内生产总值的比重由上年的26上升到28.6。各种所有制工业企业共同发展；非公有制经济商业企业零售额领先增长。（2）按照把握机遇、各方参与、优势互补、互惠互利、积极服务、共同发展的指导思想，2001年，上海与西部省市签订各类经济技术合作项目277项，总金额143.47亿元，涉及基础设施、科技、农业、旅游、房地产、汽车、建材、商贸等领域国际性 指的是：（1）对外贸易。上海积极实施外贸出口产品市场多元化战略，努力克服世界经济增速趋缓的不利影响，大力拓展新的出口增长点。2001年外贸进出口总额608.95亿美元，比上年增长11.3。其中，进口总额332.67亿美元，增长13.3；出口总额276.28亿美元，增长9。单位：亿元（2）吸收外资。上海充分发挥中心城市的综合优势，抓住世界经济增速趋缓、国际资本流动加快的机遇，扩大利用外资领域，拓展引进外资方式，吸收外资显著增长。全年批准外商直接投资项目2458项，比上年增长35.5；吸收外资合同金额73.73亿美元,增长15.4；实际到位金额43.92亿美元，增长39。利用外资质量进一步提高，资本、技术密集型项目明显增加。（3）引进技术、对外承包工程和劳务合作。上海积极引进国外先进和适用技术，推动上海技术创新和产业升级。全年共签订技术设备引进合同1514项，成交金额28.26亿美元。同时，积极实施“走出去”战略，开拓多元化海外市场，发展对外经济合作。至2001年末，上海对外承包工程和劳务合作涉及的国家和地区已达130个。 42 产业结构上海坚持“优先发展第三产业，调整优化第二产业，稳定提高第一产业”的产业发展方针，使以金融、商贸、信息等为重点的第三产业得以长足发展，产业结构调整实现了新的跨越。2000年，第三产业实现增加值2282.6亿元，按可比价格计算，比1995年增长1倍，“九五”期间平均每年增长15.1%，高于同期国内生产总值年均增长率3.7个百分点。第三产业占国内生产总值的比重首次超过50%，三次产业的比例由1995年的2.557.340.2调整为2000年的1.84850.2。5城市发展战略随着产业结构调整的不断推进，上海加大了生产力布局和城市空间布局调整的力度，基本完成了对全市6340平方公里的形态规划，形成中央商务区、中心商业区、内环区、外环区、郊县多心多层多组团的布局。在郊县（区）开辟了9个市级工业区，为市区工业扩散创造了条件。同时，加快旧区的改造步伐，从中心区迁出数十万户居民家庭，促进了中心商务区、市级副中心、专业分中心和主要商业街、商业区的建设。面对充满机遇而又富有挑战的二十一世纪，上海已经确定了新的中长期发展目标：把上海基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代化国际大都市的地位。二 经济概况1国家经济状况2001年国内生产总值为95933亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3%。其中第一产业增加值14610亿元，增长2.8%；第二产业增加值49069亿元，增长8.7%；第三产业增加值32254亿元，增长7.4%。消费品市场销售稳定增长。全年社会消费品零售总额37595亿元，比上年增长10.1%。其中，城市消费品零售额23543亿元，增长11.5%；县及县以下消费品零售额14052亿元，增长7.7%。批发零售贸易业零售额25511亿元，增长10.7%；餐饮业零售额4369亿元，增长16.4%；其他行业零售额7716亿元，增长4.9%。城乡居民生活水平进一步提高。全年全国城镇居民人均可支配收入6860元，比上年实际增长8.5%。农村居民人均纯收入2366元，实际增长4.2%。其中农村居民人均现金纯收入1748元，实际增长5.7%。居民住房条件继续改善。全年城镇竣工住宅面积5.4亿平方米，农村竣工住宅面积7.4亿平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为37.9%和47.8%，均比上年降低1.3个百分点。附表：2001年居民消费价格指数（以2000年为100）项 目 名 称全 国城 市农 村居民消费价格指数100.7100.7100.8食 品100.0100.199.8粮 食99.399.299.7肉禽及其制品101.6101.7101.4蛋106.0106.3105.3水产品97.196.997.8鲜 菜101.4101.4100.9在外用餐100.2100.499.6烟酒及用品99.799.799.6衣 着98.197.898.9家庭设备用品及服务97.797.598.4医疗保健及个人用品100.099.3101.1交通和通信99.099.198.7娱乐教育文化用品及服务106.6106.7106.4居 住101.2101.7100.32上海地方经济状况21 经济总量国民经济持续快速增长，经济运行抗波动能力不断增强。全年实现国内生产总值4950.84亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2，增长幅度连续第10年保持两位数水平。产业结构调整作用显现，第二、第三产业共同推动经济发展。全年第一产业增加值85.5亿元，比上年增长3；第二产业增加值2355.53亿元，增长12；第三产业增加值2509.81亿元，增长8.7。城市综合服务功能进一步增强，第三产业增加值占国内生产总值的比重继续提高，达到50.7。财政收入保持快速增长。全年全市财政收入1995.62亿元，比上年增长13.9。全年地方财政收入620.24亿元，比上年增长24.6，完成年度预算的111.2。其中，增值税111.95亿元,增长19.7;营业税191.12亿元，增长24.3；个人所得税78.44亿元，增长30.2；房产税14.66亿元，增长10.7。全年地方财政支出726.38亿元，比上年增长16.6。22 固定资产投资投融资渠道进一步拓宽，促进新一轮投资增长。2001年上海完成固定资产投资总额1984.31亿元，比上年增长6.1，增幅比上年提高5.4个百分点。投资总量创历史新高。投资结构出现积极变化。在固定资产投资总额中，基本建设投资712.49亿元，占全市固定资产投资的比重为35.9；更新改造投资436.83亿元，比重为22；房地产开发投资620.31亿元，比重为31.3。从产业投向看，第一产业投资6.51亿元，比上年下降17.3；第二产业投资682.83亿元，比上年增长10.9；第三产业投资1294.97亿元，增长3.9。从投资主体看，国有经济投资774.38亿元，比上年下降6.7；非国有经济投资1209.93亿元，比上年增长16.4，占全市固定资产投资的比重由上年的55.6上升到61。在非国有经济投资中，私营、外商及港澳台投资463.52亿元，比上年增长15.2，占全市固定资产投资的比重由上年的21.5上升到23.4。城市基础设施建设力度进一步加大。全年完成城市基础设施建设投资510.78亿元，比上年增长13.5，占全市固定资产投资的比重为25.7。其中，交通运输通信投资168.42亿元，增长43.3；市政建设投资177.89亿元，增长8.9；公用事业投资92.25亿元，比上年下降11.7。 23 价格水平2001年居民消费价格总水平与上年持平。其中，食品类价格上升0.3，烟酒及用品类下降1.1，衣着类下降1.1，家庭设备用品及维修服务类下降2.8，医疗保健及个人用品类下降2.6，交通和通信类下降1.9，娱乐教育文化用品及服务类上升2.1，居住类上升2.3。原材料购进价格、工业品出厂价格下降。全年原材料、燃料、动力购进价格比上年下降1.3，工业品出厂价格下降3.3。24 居民收入与储蓄据抽样调查，2001年，上海城市居民家庭人均年可支配收入12883元，比上年增长9.9；农村居民家庭人均年可支配收入5850元，增长5.1。随着收入水平的提高，城乡居民家庭耐用消费品拥有量进一步增加。据抽样调查，至年末，平均每百户居民家庭耐用消费品拥有量，城市居民家庭：彩电154台，家用空调100台，影碟机56台，移动电话50部，家用电脑38台，组合音响34套，健身器材7套；农村居民家庭：彩电105台，轻骑、摩托车73辆，洗衣机70台，热水器47台，移动电话35部，影碟机29台，家用空调16台，家用电脑7台。居民储蓄存款又有增加，增幅提高。年末全市城乡居民储蓄存款余额3001.89亿元，当年新增477.85亿元。其中，城镇居民储蓄存款余额2781.82亿元，新增460.69亿元；农村居民储蓄存款余额220.07亿元，新增17.16亿元。城镇居民收入和储蓄的增加，从客观上保证了消费的增长。 综上所述，从全国国民经济增长态势和上海当地的情况相对来看，上海的经济增的总体水平普遍高于全国水平，如国内生产总值多出2.9个百分点，第三产业增长高出1.3个百分点，而城镇居民可支配收入超出1.4个百分点。由此可见，上海当地经济发展具有十分强大的市场后动力。同时由于作为一个国际性大都市，其近几年在整个城市发展的软硬环境方面都进行了十分大量的人力、财力、物力的投入，尤其是外资、高新技术的引入更使其具备了大幅度增长的强大能源。因此，可以清晰地发现，上海的整个国民经济发展状况和投资前景均是十分乐观的，这从目前外资、外企业的大量涌入即可窥其一斑。三 房地产市场分析1发展规模11 土地使用权出让情况（19952000）指标199519961997199819992000出让地块 (幅)4996401 0291 3261 1191 325出让面积 (万平方米)1245.42898.291430.751614.521645.962183.22区875.11507.84839.99740.43971.881 259.94浦东新区646.76214.47398.09233.93255.19534.29县370.31390.45590.76874.09674.08923.28可建面积 (万平方米)1343.991409.651966.802269.941973.823502.73住 宅720.58869.171308.201449.491549.471868.18商办综合楼167.02199.85190.28322.1078.9044.13商 业1.2712.4066.1842.9975.9292.96厂 房424.46284.28336.99420.72218.791417.67其 他30.6643.9565.1534.6450.7479.7912 房地产开发投资和经营情况（19952000）单位：亿元指标199519961997199819992000投资总额466.20657.79614.23577.12514.83566.17商品房屋建设投资286.45454.79515.78440.47401.44476.32土地开发投资53.1967.6041.5018.1913.4725.91在投资总额中住 宅280.38356.01334.07320.66324.49408.82别墅、高档公寓31.7540.6426.1728.6934.5440.72写字楼81.74150.83140.04121.9081.2657.47商业营业用房32.3962.7154.1961.1160.4251.51其 他71.6988.2485.9373.4548.6648.38经营收入297.57438.78429.42567.01583.69783.69土地转让收入40.6045.0133.9430.1415.2822.99商品房屋销售收入145.92217.24211.89361.66421.06556.63商品住宅销售收入126.25163.52168.00283.02359.42487.95房屋出租收入4.0610.1915.2513.8423.1429.68其他收入106.99166.34168.34161.37124.21174.39利润总额44.3958.5033.5243.0013.4234.3013 房地产开发企业房屋建筑面积和造价（19952000）指标199519961997199819992000房屋施工面积 (万)5074.86005.465341.795416.105083.185523.23住 宅3843.224154.163647.473704.293747.174263.50别墅、高档公寓246.47329.62235.66192.76217.34254.11办公楼634.461018.77929.91903.60660.12515.10商业营业用房274.68503.29423.57511.71410.84438.47其 他322.44329.24340.84296.50265.05306.16房屋竣工面积 (万)700.391 207.861 464.961 565.341 468.621 643.62住 宅529.77992.301 176.141 2421 229.231 388.01别墅、高档公寓75.5098.2850.4043.9965.9366.37办公楼30.8286.01170.70166.9493.0195.93商业营业用房50.7462.8859.32111.0890.89100.16其 他89.0666.6758.8045.3255.4959.52房屋竣工价值(亿元)102.55267.78336.25395.86327.76355.78住 宅72.21195.34213.16242.85239.16270.29别墅、高档公寓18.4145.4120.6722.8225.1420.66办公楼9.4838.6387.7696.0044.5545.41商业营业用房7.8817.9118.3745.3827.4624.29其 他12.9915.8416.9511.6216.5915.79房屋平均造价(元/)146422172295252922322165住 宅136319691812195519461947别墅、高档公寓243846214101518838143113办公楼307544915141575147904733商业营业用房155228583096408530212425其 他14582376288325642989265314 商品房销售和出租情况 (19952000)指标199519961997199819992000商品房销售面积 (万)567.66573.50686.451141.911328.671557.87住 宅536.31528.56617.021056.771243.331445.87别墅、高档公寓16.3149.1823.2820.8439.4553.44办公楼4.0322.7837.4151.2239.2347.76商业营业用房6.897.796.7426.4539.4454.54其 他20.4314.3725.287.476.679.70平均销售价格(元/)2572320031993 49334223565住 宅247729682891302631023326别墅、高档公寓673271258078798257206108办公楼56637973812111517100439221商业营业用房414039763625656268315110其 他394037153317370240242642商品房出租面积 (万)50.9560.52102.02130.42219.99358.38住 宅18.3414.3121.3827.3442.7159.29别墅、高档公寓2.614.486.3914.9023.0237.42办公楼7.3416.9438.8249.2993.21156.15商业营业用房11.1916.9317.6534.7344.5162.04其 他14.0812.3424.1719.0639.5680.90商品房销售额 (亿元)146.01183.49219.56409.32454.66555.44住 宅132.83156.90178.35329.73385.64480.97别墅、高档公寓10.9835.0418.8017.5522.5632.64办公楼2.2818.1630.3858.9939.4044.04商业营业用房2.853.102.4417.8426.9427.87其 他8.055.338.392.762.682.5622001年上海房地产市场状况 根据2001年上海市国民经济和社会发展统计公报：2001年上海房地产市场总体上供求平衡，土地一级市场供应严格控制，商品房销售增势强劲，存量房屋交易快速攀升。 2001年下半年开始土地出让逐步采用招标、拍卖方式。2001年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，较去年同期增加20.2。 2001年和去年比较，房地产开发投资额增加9.6，商品房新开工面积、商品房竣工面积分别增加7.5和7.0，完成土地开发面积则增加48.9。 2001年商品房批准预售面积比去年增加7.1，其中商品住宅批准预售面积比去年增加21.2；商品房批准销售面积比去年同期增加10.1。 2001年与去年同期比较，预售面积增加26.1，达1832万平方米，销售登记面积增加16.3，达2020万平方米。全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：1.104，实际预售面积大于批准预售面积。 住宅成为商品房销售的主体，2001年预售商品房中住宅占97.9，销售商品房中住宅占93.0。 2001年非本市人员购买商品房明显增加，商品房销售登记中属外地人士购买31524套，比去年增加54.6，属国外和境外人士购买3639套，比去年增加34.3，预售中属外地人士购买24184套，比去年增加106.3，属国外和境外人士购买2973套，比去年增加204。 2001年个人购买商品房比重继续攀升，商品房销售登记中属个人购买190678套，占95.3，比去年上升1.7个百分点，预售中属个人购买146688套，占97.9，比去年上升1.3个百分点。 2001年内销商品房销售排名为浦东、闵行、普陀、徐汇、宝山，分别占全市销售量的18.3%、15.6、8.2、7.2、6.5。而内销商品房预售排名为浦东、闵行、普陀、长宁、宝山，分别占全市预售总量的18.5%、12.3%、9.1%、8.0%、6.9%。 2001年存量房交易继续快步上升，比去年增加82.7，为1422.4万平方米，已达到商品房销售量的64.1%。其中住宅占72.5%。32002年上半年上海房地产市场价格走势分析 31 年初房价走势稳中略升从各区物价局价格监测分中心的监测报告来看，今年一、二月份与去年十一、十二月份相比，上海市房屋销售量略缩，价格稳中略升。黄浦区稳中略升，其中北片（延安东路以北至南苏州路区域）价高量升，中片（以老西门为中心区域）价格微涨，南片区域房价持平，销量较好。卢湾区房价平稳，销量减缓。静安区主要集中在曹家渡地区，价格基本稳定。徐汇区稳中略升，其中肇嘉浜路以北地区，基本持平；肇嘉浜路以南至内环线，价格略升，销量略增；漕河泾、龙华、田林地区，均有相当规模的大盘上市，价格进一步上扬，销量活跃；长桥、梅陇地区，稳中微涨，销售情况较好。长宁区稳中略升，其中内环线以东地区及哈密路至外环线地区房价基本稳定，内环线以西至哈密路地区则有上扬趋势。虹口区稳中有升，其中北外滩地区，量增价升；鲁迅公园附近则稳中略降；凉城地区基本持平。普陀区略有上升，其中内环线附近房价稳中略升，长征、真北地区则量价持续上扬。闸北区趋于稳定。杨浦区销量有所增加，价格稳中略降。浦东新区涨幅趋缓。闵行区稳中趋升。松江区基本稳定。青浦区基本持平。宝山区稳中有升，其中大场、大华地区升势明显。嘉定区的嘉定镇、安亭镇房价略升，销量较好，其他则保持稳定。南汇区除部分别墅价格略升外，基本持平。奉贤区总体稳定，本期量价略降。从市物价局价格监测中心直接监测和调查来看，也是基本稳定，略有上涨。市级房价监测点个，其中个房价稳定，个略升，个略降。 32 年中房价走势基本趋稳从总的情况来分析，国民经济的持续发展，推动房地产业的投资开发继续升温；城乡居民收入的不断提高，购房需求继续扩大；房地产供需呈现出基本稳定的态势；加上购房贷款利率、交易手续费调整等一系列政策出台，也为房屋销售价格的基本稳定提供了有利条件。但是，从比较深入具体的分析来看，影响未来房价尚有许多不确定的因素。 第一，影响未来房价上涨的主要因素。首先是土地供应量逐步减少，加上招标投标制度的推行，土地价格将继续攀升。其次是新建楼盘品质不断提高，直接推动房价上扬。沿黄浦江、苏州河两岸以其优越的景观为卖点，房价还会有较大提高。受新的轨道交通、越江工程、高速公路和新的大中型绿地等市政建设的拉动，两侧周边的房价将进一步上扬。在旧区改造中，动拆迁的单位面积土地成本越来越高，加上各区都强调要成规模有品位的改造开发，也直接影响这些新造楼盘的价格。外环线以外，包括“一城九镇”的建设，均强调要有高起点、高品位的小区建设，必然也将推动房价的上升。再次，外省市、境外的购房者在不断地增加，而且这些购房者往往选择的是质量好、价格高的房屋。例如北外滩、陆家嘴的万元以上楼盘，徐汇区元以上的楼盘一半以上为这些购房者所买，且销售很快，这就促进了部分开发商追求开发高价、厚利豪宅。还有，旧区改造力度加大，将有利于购房需求的扩大，进而影响房价的上扬。第二，影响房价下降的主要因素。首先是房屋供求状况在变化，在供应量不断增加的同时，需求量是否同步增加还是一个不确定因素。其次是豪华楼盘价格上涨的同时，中低档的楼盘价格基本稳定，还有可能下调。从目前情况看，房屋购买者的多数仍然是上海市民，以四五十岁左右的居民为多，他们往往选择4000元左右的楼盘，5500元以上的楼盘普遍难以承受。他们希望房价稳定并等待着下降。购得起高价房、豪宅的毕竟还是小部分，大约占左右。再次，股市行情的走好，相对地吸引了部分资金。当然也会有部分股民等待股市解套后，抽回资金去买房。综上所述，由于在可预见的阶段内，没有影响上海市房价必涨或必跌的确定因素，因此我们预测上海未来半年到一年的房价走势与前一阶段相同，将基本稳定略有波动。同时由于居民购买力的增强和上海投资环境的良好形势，使得在现阶段内，上海的房产销售呈现一片良好形势。而与此同时，整个上海市仅嘉定区块的开发空间最为强大，这无形中暗示着在“国际汽车城”的开发建设过程中，大量客商的涌入必定会带动一股新的投资热潮。四 政策法规1中国人民银行降息月日，中国人民银行宣布降息。此次降息，金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调0.25个百分点，其中活期存款利率由0.99下调为0.72，下调0.27个百分点；一年期定期存款利率由2.25下调为1.98，下调0.27个百分点。各项贷款年利率在现行基础上平均下调0.5个百分点，其中六个月期贷款利率由5.58下调为5.04，下调0.54个百分点；一年期贷款利率由5.85下调为5.31，下调0.54个百分点。个人住房贷款利率相应下调，五年期以内由原来的5.31%降为4.77%，五年以上的由原来的5.58%降为5.04%。降息对楼市是一大利好，银行利率的下降，会使居民减少储蓄额，转向寻找新的投资机会或者扩大即期消费。股市和房地产是最具投资价值的行业。最近深、沪股市低迷，不少投资者已移师房地产，选择置业升值的投资渠道。由此看来，如果居民存款大量进入房地产市场，那将大量刺激消费需求，给楼市的发展带来新的机会。而与此同时，大投资商更能凭借其有利的资金条件在其中赢取更大的创利空间。这种形势无疑是对大投资商的一种强大诱惑。2拆迁安置规定拆迁居住房屋主要有两种补偿安置方式：一是市场价补偿安置，即按照被拆除房屋的房地产市场评估价，给予被拆迁人或被拆迁房屋承租人货币补偿或者与货币中补偿金额同等价值的产权房屋；二是异地产权房屋安置，即符合条件的被拆迁人或被拆迁房屋承租人以原房屋建筑面积为基础，在“拆一还一”的基础上，再增加地段级差面积，在应安置面积内不结算差价。由于上海被拆除房屋大部分属于旧式里弄和简屋，房屋陈旧，结构较差，户均面积较小，评估价偏低，相当一部分被拆迁居民得到的中补偿安置款可能低于原来的补偿安置水平，上海设置了最低平补偿单价标准，并增加了价格补贴。因此，居住房屋市场价补偿安置标准的基本公式为：货币补偿金额=（市场单价十价格补贴）x被拆除房屋的建筑面积上述公式中，“市场单价”，为房地产市场的评估单价，评估单价不足最低补偿偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算；“最低补偿单价标准”，为被拆除房屋同区域已购公房交易的平均单价。“价格补贴”，评估单价不足最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准的一定比例（不低于20%）确定；评估单价高于最低补偿单价标准的，按高出部分与最低补偿单价标准差额的一定比例（不低于20%）确定。3购买商品住房交易手续费下调上海为了简化交易程序，下降收费标准，减轻购房人的负担，对个人购买商品住房统一交易手续费标准，具体收费标准通知如下：个人购买商品住房每次交易过户时，其交易价格 在30万元以上的，按每套（别墅按每幢 ）500元收取，由交易双方各支付250元；交易价格在30万元（含30万元）以下的，按每套250元收取，由交易双方各支付125元。4市内外销商品住房并轨41 土地供应的并轨主要包括：（一）统一地价体系。取消原有的内、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别。（二）统一土地收益的收取和分配方式。42 商品住房交易的并轨主要包括：（一）统一租售对象。无论是并轨前还是并轨后取得土地使用权建造的商品住房，均取消租售对象的限制，境内外的企业、组织和个人均可以购买或者租赁。（二）统一交易收费。将个人购买商品住房按买卖价格一定比例收取手续费，改为每次交易过户时按统一规定的标准收费。5住房分配货币化上海正积极稳妥推进住房分配货币化政策。实行住房分配货币化，意味着今后单位不再分房，有关资金转化为住房补贴后，分次或一次性补贴给职工，由职工到市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。这一住房分配体制的改变，可以克服实物分房制度产生的种种弊端，极大地刺激住宅消费。6蓝印户口的取消上海对外来常住人口实行蓝印户口政策是1994年2月起试行的，1998年进行了修订。几年来，这一政策对上海招商引资、引进人才，尤其是繁荣上海的房地产市场，均起到了积极的杠杆作用。但由于近来申办蓝印户口的人员增长过快，超过申办控制总量而积压待办的数量过多，给上海人口的综合调控造成较大压力。为此，上海作出了停止受理的决定。以上海联洋集团世纪公园边的一处“联洋社区”为例，有10%的购房者买房的目的是为了办理蓝印户口。据介绍，这些“新移民”大多来自江浙一带。因为蓝印户口可转为正式户口，很多人都把这一个名额让给了孩子，他们可以凭借户口在上海读中学、继而考大学，大大降低了考学的难度。而蓝印户口的停办将使有这一目的的外省客户减少。购房门槛的降低，将大大提高老百姓的购买机会，这必将引发又一场的购销热潮。而与此同时，房地产销售政策的调整和“蓝印户口”的停办以及“上海市居住证”制度的实施，将从完善户藉制度和投资环境方面给予投资更大的投资空间。五 旅游市场分析1上海旅游业概况上海是一座充满生机，富有激情的城市。其旅游业从1991年以来，始终保持持续，稳定，健康发展的态势。2001年1至10月，上海旅游经济运行情况良好，主要表现在：入境旅游总体增长，国内旅游稳步增长，旅游经济运行各项指标全面提升，旅游企业经营效益接近历史最好水平。 入境旅游总体增长。1至10月，上海接待入境旅游者171.54万人次，比上年同期增长16.78%。其中，一季度接待入境旅游者41.84万人次，同比增长14.85%；二季度接待入境旅游者56.48万人次，同比增长26.64%；三季度接待入境旅游者52.75万人次，同比增长21.49%。受“9.11”事件的影响， 10月的入境旅游同比虽有较大回落，但至2001年底仍突破了接待入境旅游者200万人次的大关。 国内旅游稳步增长。首先，国内旅游收入增幅超出国内旅游人次的增长。其次，从旅游黄金周及双休日国内旅游情况来看，发展势头良好。2001年“五一”、“十一”旅游黄金周及春节期间，全市共接待旅游者865万人次，国内旅游收入44.63亿元人民币。 旅游企业经营状况良好，效益接近历史最好水平。一是全市星级宾馆客房平均出租率达68.29%，比2000年同期上升约6个百分点；二是星级饭店客房房价普遍呈降幅减小、止跌回升的态势。如全市五星级饭店客房平均房价比2000年同期增长13.3%，市区客房房价普遍回升；三是旅行社业务量放大，旅游景点节假日游客增多。 上海市确定2002年旅游业主要发展目标是：接待入境旅游者比去年的204万人次增长5；旅游创汇比去年的18.25亿美元增长11；吸引国内旅游者比去年的8254万人次增长5；旅游产业总收入超千亿元，使增加值占全市比重从去年的5.5提高到5.7。22001年全国各地入境旅游接待收汇情况2001年1-12月，各地入境旅游虽然受到“9.11事件”的不利影响，但入境旅游接待仍取得了良好的增长态势，其中各地接待外国人、澳门同胞和台湾同胞的增幅超过10%。1-12月,各地接待入境旅游总人次为3416.02万人次，同比增长9.8%;接待总人天为8676.46万人天，同比增长10.8%。上海、江苏、浙江、云南、山东等入境旅游接待大省的同比增幅达到两位数的增长。（一）全国接待总量2001年，各地接待入境旅游者总人次数为3416.02万人次，同比增长9.8%，其中外国人1630.06万人次，增长11.0%；香港同胞1098.88万人次，增长7.3%；澳门同胞115.47万人次，增长10.6%；台湾同胞571.61万人次，增长10.8%。2001年，各地接待入境旅游者总人天数为8676.46万人天，同比增长10.8%，其中外国人4710.10万人天，增长8.2%；香港同胞2281.42万人天，增长13.4%；澳门同胞244.61万人天，增长18.7%；台湾同胞1440.33万人天，增长14.4%。（二）各地接待入境旅游者情况2001年，接待入境旅游者人次数位居全国前10位的省（区、市）分别是：广东(1292.38万人次，增长7.8%)、北京(285.79万人次，增长1.3%)、上海(204.26万人次，增长12.6%)、江苏(183.71万人次，增长14.1%)、福建(163.48万人次，增长1.3%)、浙江 (146.91万人次，增长30.5%)、广西(126.72万人次，增长3.1%)、云南（113.13万人次，增长13.0%）、山东(82.87万人次，增长14.6%)和陕西(75.92万人次，增长6.5%)。2001年，接待入境旅游者人天数位居全国前10位的省（区、市）分别是：广东(2557.98万人天，增长10.0%)、北京(1259.37万人天，增长4.4%)、上海 (790.74万人天，增长11.2%)、江苏(656.50万人天，增长7.6%)、福建(551.17万人天，增长7.3%)、浙江(360.65万人天，增长36.3%)、辽宁 (246.90万人天，增长20.3%)、山东(198.40万人天，增长13.5%)、广西 (185.27万人天，下降4.31%)和陕西(179.92万人天，增长22.2%)。（三）各地接待入境旅游者增长变化情况2001年，各省（区、市）接待入境旅游者人数与上年同期相比，除海南、西藏有所下降外，其他省（区、市）都有不同程度的增长。增幅达到两位数的有20个省（区、市），其中有6个省（区、市）的增长比超过20%，具体情况如下：湖北：增长48.1%，浙江：增长30.5%，四川：增长24.4%，吉林：增长22.1%，青海：增长21.8%，江西：增长20.4%。2001年，各省（区、市）接待入境旅游者人天数与上年同期相比，除河南、宁夏、广西、西藏、海南和甘肃下降外，其他各省（区、市）均有增长，增幅达到两位数的有17个省（区、市），其中有10个省（区、市）的增长比超过20%，具体情况如下：湖北：增长41.8%，吉林：增长38.7%，四川：增长36.7%，浙江：增长36.3%，黑龙江：增长25.9%，青海：增长23.8%，陕西：增长22.2%，江西：增长22.2%，安徽：增长21.8%，辽宁：增长20.3%。（四）各地接待外国旅游者情况2001年，各省（区、市）接待外国旅游者1630.06万人次、4710.10万人天，分别占接待入境总量的47.7%和54.3%。全国接待外国旅游者人次数列前10位的省（区、市）分别是：广东(240.37万人次，增长12.9%)、北京(239.88万人次，增长0.8%)、上海(151.65人次，增长5.4%)、江苏(108.56万人次，增长10.6%)、浙江(81.98万人次，增长26.6%)、云南(69.57万人次，增长4.5%)、陕西(63.76万人次，增长9.0%)、辽宁(60.66万人次，增长21.2%)、山东(59.24万人次，增长23.4%)和黑龙江(56.51万人次，增长12.0%)。全国接待外国旅游者人天数列前10位的省（区、市）分别是：北京(1071.28万人天，增长3.5%)、上海 (586.88万人天，下降0.5%)、 广东(548.24万人天，增长12.6%)、江苏 (367.59万人天，增长0.2%)、辽宁(208.85万人天，增长20.9%)、浙江（205.22万人天，增长30.6%）、福建(172.91万人天，下降13.2%)、陕西 (154.35万人天，增长29.3%)、山东(144.34万人天，增长22.4%)和天津(129.11万人天，增长13.5%)。（五）各地入境旅游收汇情况2001年，全国地方国际旅游（外汇）收入列前十位的省（区、市）分别是：广东(44.84万美元，增长9.0%)、北京(29.46万美元，增长6.4%)、上海 (18.08万美元，增长12.1%)、福建（9.42万美元，增长5.4%)、江苏 (8.22万美元，增长13.6%)、浙江（6.99万美元，增长36.0%）、辽宁(4.63万美元，增长21.0%)、山东(3.82万美元，增长21.4%)、云南 (3.67万美元，增长8.3%)和陕西(3.09万美元，增长10.2%)。3江、浙、沪形成国内最大客源市场地处长江三角洲的江苏、浙江、上海两省一市，不仅以浓郁丰厚的地缘文化和秀丽迷人的自然风光，成为我国东部独具魅力的旅游胜地，而且经过多年培育，市场更趋成熟。改革开放以来，江浙沪经济结构和城市化发展水平显著提升，城镇居民和农村居民的收入水平大幅增长，各项指标均居全国前列。国家统计局2000年统计数据表明，江浙沪两省一市人口约占全国十分之一，GDP总量占全国的21.4%。沪、浙、江三地城镇居民人均可支配收入和年消费支出分别居国内第1、3、5位，农村居民人均可支配收入和年消费支出分居国内第1、3、4位。国家旅游局委托国家城调总队调查的2000年我国城镇和农村居民出游率情况，也显示出这一区域已经形成了巨大的旅游客源市场。其中，苏州、杭州和宁波三市城镇居民出游率分别达到135.6%、129%和127.7%，分别比全国平均水平高出23至31个百分点。据专家预测，人口稠密的江浙沪区域今后几年的居民年出游量将持续超过1亿人次以上。 据统计，近几年江浙沪尤其是长江三角洲地区的旅行社，无论从行业规模还是经济效益都得到了长足发展，旅行社的数量与综合实力都有了新的提高。到2000年底为止，全区域的旅行社总数达到1654家，占全国总数的18.4%。当年旅行社组团出游达到646.5万人次和1719.73万人次，分别占全国总量的24.3%和25.62%。旅行社营业收入达到110.29亿元，占全国的23.5%。当年，46家旅行社进入全国百强国内旅行社，66家旅行社进入全国双百强旅行社，凸现出强劲的区域优势。 经过几年的努力，江浙沪区域先后有25个城市进入中国优秀旅游城市行列，38个旅游区(点)被评为4A级。其中，江苏有14个中国优秀旅游城市和21个4A级旅游区(点)，数量均居全国首位。此外，与旅游业相关的航空、教育和广告业也得到了长足的发展。其中，江浙沪各机场每周往返海南的航班超过200对，往返桂林的航班60多对，往返港澳地区的航班超过140对。此外，为满足该区域居民出境旅游的国际航线和旅游旺季增开的旅游包机也一年多于一年。 江浙沪区域旅游业的发展，不仅使直接从业人员达到82.35万人，而且催生出一个多学科、多层次的旅游教育体系。据统计，2000年旅游院校、综合性大学旅游系和旅游中专、职业学校在校研究生、本专科生和中专生达到64000多人，占全国的五分之一。旅游休闲广告从无到有，在短短几年内迅速走进各种媒体，据南京地区10多家报纸的统计分析，旅游、餐饮等休闲广告的收入已跻身报业广告的前4位。江浙沪区域旅游客源市场的发展，不仅不断为旅游经济和相关产业创造出盈利的增长点，还成为拉动就业，带动新兴产业发展，增加城乡居民收入，促进城乡居民消费升级，对推进城市化进程作出了积极贡献。 客源是现代旅游产业最重要的资源要素，面对每年1亿以上的出游人数和超过600亿元的消费支出，全国旅游界都十分看好江
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