泰安东岳广场项目业市场定位及业态规划报告

汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land泰安东岳广场项目业市场定位及业态规划报告汉唐置地 东平项目组2013-09-02汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land目录contentsChapter.1 商业市场定位及发展策略Chapter.2 各楼层业态品种、业态分布及商品组成Chapter.3 各业态商业条件举例Chapter.4 项目特色亮点策划汉唐置地Han Tang LandHan Tang LandC CHapter 1商业市场定位及发展策略商业市场定位及发展策略汉唐置地Han Tang LandHan Tang LandVOGUEVOGUE一场商业变革的活力命题东平商业国际广场Jining Commercial PlazaV V汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land我们相信每个人看到东平商业国际广场之前，都会有不同的想象和期待V V汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land它仅是一个先锋商厦、百货大楼、华联购物中心之后的复制？汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land还是一个能让东平体现国际化活力时尚消费的商业？汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land东平市龙头企业10年不落伍的标杆项目山东光大日月集团置业-企业社会担当和责任感-优质高效、利国利民的企业理念-东平高端、标杆性项目-光大日月集团品牌优势我们项目的着眼点应该从：经济效益、品牌效益和社会效益三大方面出发。汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land尽管万达标榜为最时尚的商业体，但从其招商的品牌来看，也无非是承袭了市场上犹如国内某大城市百货、大洋百货等传统商业的大众品牌。从整体商业格局来看，该区域缺乏能够与时代相一致的商业代言。汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land因此，今天本项目赢得市场的关键在于找寻突破口打造10年不落伍的先进标杆性项目汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land这就意味着必须要建立项目在东平商业范围的时尚消费的地位，从而在成为该区域时尚商业领导者的同时，释放此片区中高档时尚消费力。从而突破该区商业吸纳力的壁垒V V汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land但是，作为必须要做到突破区域消费引导力的项目单纯打造东平又一个时尚的地方是不够的。如果今天本项目仅仅是时尚商业的复制，无非又一个万达广场，很难引导区域消费，更难突破区域本身在招商上的引力问题。汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land我们的蓝海在哪里汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land一个城市的洞悉汉唐置地Han Tang LandHan Tang LandSPORTSVITALITY将体育设施作为区域地标性建筑带动区域生命活力我们把代表运动的关键字活力、动感、健康注入进东平商业国际广场将全新的生活体验带入到商业中来在享受购物的乐趣之余还能体验到健康乐活生命力汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land时尚娱乐体验便利汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land总体定位品质与主题互融体验型商业项目东平尚品生活新都心Slogan：吃喝玩乐购醇享地汉唐置地Han Tang LandHan Tang LandWhy?Why?打造打造 吃喝玩乐购醇享地吃喝玩乐购醇享地 目的目的汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land最热情最热情体验式时尚生活中心最时尚最时尚最生活最生活定 义 一 座 城 市 的 魅 力 所 在汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land什么是 吃喝玩乐购醇享地吃喝玩乐购醇享地What?What?汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land创意精品便利生活绿色休闲动感娱乐万国美食时尚零售业态组合建议u以区域内为人们带来便利、主流、浪漫、独富情调的全新时尚体验业态为核心功能。u同时主张品质生活的升华，改变并提升区域原有的商业档次与格局。业态组合汉唐置地Han Tang LandHan Tang LandWho?Who?谁是 吃喝玩乐购醇享地吃喝玩乐购醇享地 目标客群汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land客群诠释|年青精英共享的时尚体验新生活方式一个让精英集群乐享生活的购物天堂汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land一个让白领乐享生活的购物天堂汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land一个让男士沟通洽谈的私密会所汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land一个让潮人high翻的聚集地汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land一个让ITGirl都为之振奋的时尚热点汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land客群定位核心客群：新区内精英集群中高收入人群渴望生活品质的改善，期望有时尚与品质兼容的商业出现，本项目将建立“对于中高端收入人群的区域向心力”辐射客群：追求新鲜刺激体验感的时尚集群时尚人群对于新鲜事物不断有所追求，并且期待无限的刺激感，本项目将建立“对于时尚集群的体验型商业融入”汉唐置地Han Tang LandHan Tang LandHow?How?如何打造 吃喝玩乐购醇享地吃喝玩乐购醇享地汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land最齐全环球美食城日本料理、韩国料理、港式餐厅、东南亚风味，集聚全球美食饕餮滋味。吃喝玩乐购吃汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land“舌尖上的中国”这里我们将展现中华饮食文化的精致和源远流长，对中华美食表达最诚挚的敬意和情感，让每个消费者在这里体验“乐活”的全新生活态度。吃喝玩乐购吃汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land夜娱乐越娱乐下班后，约上好友来一杯小酌，倾诉、欢笑、团聚让你我的距离更贴近。吃喝玩乐购喝汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land享受醇味饮品细细品味那份最醇香的咖啡、茶、果饮吃喝玩乐购喝汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land个性化影剧院个性体验化的影院，每个影厅均配备舒适真皮座椅，让影迷置身艺术长廊。吃喝玩乐购玩汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land新体验快感生活在此找寻到最为快感的生活节奏，一种新体验的乐活状态。儿童生活馆、运动体验馆感受最震撼的快感。吃喝玩乐购玩汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land全身心的释放自我在此放松自我，享受生活的乐活状态。忘却忧愁，放下烦扰，让身心来场SPA。让处于亚健康的城市中人，返璞归真。健身房、SPA、理疗、足浴、按摩等休闲业态把人们带入一个释放空间。吃喝玩乐购玩汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land乐活生活新体验在此得到最时尚的生活态度“LOHAS”吃喝玩乐购玩汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land畅享最便利的生活快感精品超市、红酒会馆、雪茄私坊、礼品公馆，为周围的商务人群及住宅人群提供生活及商务便利。吃喝玩乐购购汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land时尚品牌集合地带此处聚合了最为人气的时尚品牌，最为优质的品牌商户，成为东平最为热点的商业项目。吃喝玩乐购购汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land东平|尚品生活新都心全新概念的时尚生活中心满足所有成员娱乐、休闲、购物的生活购物中心惊奇、有趣、互动、体验的休闲设施商品丰富、业态齐全、时尚品味的购物中心汉唐置地Han Tang LandHan Tang LandWhere?Where?吃喝玩乐购醇享地吃喝玩乐购醇享地 业态功能布局业态功能布局汉唐置地Han Tang LandHan Tang LandC CHapter 2各楼层业态品种、业态分布及商品组成各楼层业态品种、业态分布及商品组成汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land打造本项目商业，吸引客流，打造时尚体验性商业目的地的目标时尚生活娱乐体验时尚零售家饰家居珠宝名表酒吧创意商店影院运动体验有机食品儿童天地游艺城KTV广场活动世界美食养生SPA健身会所精品超市业态规划汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land都市生活馆潮流风尚馆跃动魅力馆缤纷活力馆乐活形态馆B1都市生活馆精品超市|美食广场1F潮流风尚馆品牌旗舰店|时尚零售|餐饮|酒吧2F跃动魅力馆品牌旗舰店|时尚零售|餐饮|咖啡|甜品3F缤纷活力馆时尚零售|餐饮|儿童生活馆|影院4F乐活形态馆餐饮|影院|健身|SPA养生|KTV各层业态【A|B方案】3F缤纷活力馆时尚零售|餐饮|儿童生活馆|游艺城4F乐活形态馆餐饮|健身|SPA养生|KTV|桌球|家居|教育汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land都市生活馆潮流风尚馆跃动魅力馆缤纷活力馆乐活形态馆B1 都市生活馆地下一层以精品超市及美食地带相结合，体现生活便利性。突出时尚生活的态度、时尚，既是对现代时尚的理性回归，同时也是对市场消费层次的再度升华。展现城市新生活的都市生活馆精品超市美食广场汉唐置地Han Tang LandHan Tang LandB1【都市生活馆】精品超市地下一层设置精品超市，满足生活配套，为周边社区居民及商务白领提供便利的品质生活，聚拢人气。汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land美食广场地下一层设置美食广场，满足周边商务白领用餐便捷的业态，且美食广场作为高租金及高聚集人流的业态设置为最佳。B1【都市生活馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land1 F潮流风尚馆该层业态以满足客群的时尚消费为主，汇聚各年龄层对时尚的理解及追求，打造东平城市的前沿流行阵地，无论是白领精英还是潮流达人，均可在此找到属于自己的时尚元素。主要规划有高端的全国性连锁专卖店，以及时尚主题酒吧等。追逐潮流品位阶层的潮流风尚馆品牌旗舰店品牌旗舰店餐饮餐饮餐饮时尚零售时尚零售酒吧都市生活馆潮流风尚馆跃动魅力馆缤纷活力馆乐活形态馆汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land品牌旗舰店品牌旗舰店餐饮餐饮餐饮时尚零售时尚零售酒吧1F【潮流风尚馆】此区域设置品牌旗舰店，通过国际快销品牌的影响力，吸引年轻人、时尚人士，从而带动该区域的人流，增强商业氛围。汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land品牌旗舰店品牌旗舰店餐饮餐饮餐饮时尚零售时尚零售酒吧餐饮区域分为两块，前端大门入口处引入国际快餐品牌，后端餐饮片区临近绿化带可做休闲餐饮，满足白领早餐、下午茶及商务会面等需求，又满足商场消费者小憩的需要。餐饮1F【潮流风尚馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land品牌旗舰店品牌旗舰店餐饮餐饮餐饮时尚零售时尚零售酒吧酒吧酒吧区域在一定程度上延续了本项目的在夜间的商业时间段。可吸引到下班后的白领到此进行聚会。1F【潮流风尚馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land2 F跃动魅力馆二层业态主要以时尚、活力为主，汇聚东平最综合、全面的时尚零售品牌，满足多层次、多选择的购物需求。主要以休闲、户外、时尚等品牌为主。凝聚城市青春色彩的跃动魅力馆品牌旗舰店品牌旗舰店餐饮餐饮时尚零售时尚零售咖啡、甜品咖啡、甜品都市生活馆潮流风尚馆跃动魅力馆缤纷活力馆乐活形态馆汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land2F【跃动魅力馆】品牌旗舰店品牌旗舰店餐饮餐饮时尚零售时尚零售咖啡、甜品咖啡、甜品以一层带二层的方式放置品牌旗舰店，开阔的品牌旗舰店能让购物逛街的时尚潮人享受到最舒适的购物环境。1F2F汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land品牌旗舰店品牌旗舰店餐饮餐饮时尚零售时尚零售咖啡、甜品咖啡、甜品与一层的时尚零售相互补，二楼以休闲服饰品牌店为主，如户外、旅行、牛仔等品牌，形成时尚动感集群的消费领地。2F【跃动魅力馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land品牌旗舰店品牌旗舰店餐饮餐饮时尚零售时尚零售咖啡、甜品咖啡、甜品此区域设置特色餐饮，集聚各地美食，打造饕餮盛宴。2F【跃动魅力馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land品牌旗舰店品牌旗舰店餐饮餐饮时尚零售时尚零售咖啡、甜品咖啡、甜品此区域设置咖啡甜品饮品等业态，供消费者小憩，满足消费者在逛街之余购买饮料、冰激凌等需求。咖啡、甜品2F【跃动魅力馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land3F缤纷活力馆【A方案】三层业态主要以动感、活力为主，汇聚国内最综合、全面的运动品牌，满足多层次、多选择的购物需求。凝聚城市青春动感的缤纷活力馆时尚零售餐饮影院儿童生活馆都市生活馆潮流风尚馆跃动魅力馆缤纷活力馆乐活形态馆汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land3F【缤纷活力馆】聚合名品运动品牌，规划东平最集中的运动名品城，以品牌的聚合形成消费力的聚合。时尚零售时尚零售餐饮影院儿童生活馆汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land此区域设置风味餐厅，满足消费者休闲娱乐之余的用餐休憩场所。时尚零售餐饮影院儿童生活馆3F【缤纷活力馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land此区域设置儿童生活馆，满足家庭中儿童娱乐需求和提供家庭亲子环境。以儿童消费带动整体家庭的消费。时尚零售餐饮影院儿童生活馆3F【缤纷活力馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land立足区域休闲时尚娱乐的需求，规划有电影院，以形成区域人群约会、聚会的目的地。【3-4F】影院此处建议打楼板，满足影院商务要求时尚零售餐饮影院儿童生活馆3F【缤纷活力馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land4F乐活形态馆【A方案】四层业态主要以休闲业态为主，吸引区域内外的商务、时尚阶层等消费人群，最大程度地聚集项目人气。释放轻松快感的乐活形态馆健身馆影院餐饮SPA养生KTV都市生活馆潮流风尚馆跃动魅力馆缤纷活力馆乐活形态馆汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land健身馆影院餐饮SPA养生KTV4F【乐活形态馆】此区域设置大型餐饮，满足区域内家庭聚会或商务宴请的需求。汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land健身馆影院餐饮SPA养生KTV立足区域休闲时尚娱乐的需求，规划有电影院，以形成区域人群约会、聚会的目的地。【3-4F】影院此处建议打楼板，满足影院商务要求4F【乐活形态馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land鉴于项目倡导“健康”的生活态度，规划健身会馆，营造区域消费人群日常工作之余的健身体验。健身馆影院餐饮SPA养生KTV4F【乐活形态馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land此区域设置SPA养生会所，倡导健康养生，快乐生活。健身馆影院餐饮SPA养生KTV4F【乐活形态馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land此区域设置KTV，满足朋友聚会、休闲娱乐需求。健身馆影院餐饮SPA养生KTV4F【乐活形态馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land3F缤纷活力馆【B方案】三层业态主要以动感、活力为主，汇聚东平最综合、全面的运动品牌，满足多层次、多选择的购物需求。凝聚城市青春动感的缤纷活力馆餐饮餐饮儿童生活馆游艺城时尚零售时尚零售都市生活馆潮流风尚馆跃动魅力馆缤纷活力馆乐活形态馆汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land餐饮餐饮儿童生活馆游艺城时尚零售时尚零售此区域设置时尚创意产品，展现全新创意生活体验。以体现创意生活方式的产品，在东平掀起全新的生活体验。3F【缤纷活力馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land此区域设置风味餐厅，满足消费者休闲娱乐之余的用餐休憩场所。餐饮餐饮儿童生活馆游艺城时尚零售时尚零售3F【缤纷活力馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land此区域设置儿童生活馆，满足家庭中儿童娱乐需求和提供家庭亲子环境。以儿童消费带动整体家庭的消费。餐饮餐饮儿童生活馆游艺城时尚零售时尚零售3F【缤纷活力馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land配合儿童生活馆业态，共同营造整体楼层的休闲娱乐氛围，儿童生活馆满足儿童的休闲娱乐需求，电玩城则吸引年轻阶层，突出项目业态的多元丰富性。餐饮餐饮儿童生活馆游艺城时尚零售时尚零售3F【缤纷活力馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land4F乐活形态馆【B方案】四层业态主要以休闲业态为主，吸引区域内外的商务、时尚阶层等消费人群，最大程度地聚集项目人气。释放轻松快感的乐活形态馆健身馆休闲娱乐KTVSPA养生餐饮餐饮教育培训家居馆都市生活馆潮流风尚馆跃动魅力馆缤纷活力馆乐活形态馆汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land此区域设置大型餐饮，满足区域内家庭聚会或商务宴请的需求。健身馆影院餐饮SPA养生KTV4F【乐活形态馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land鉴于项目倡导“健康”的生活态度，规划健身会馆，营造区域消费人群日常工作之余的健身体验。健身馆影院餐饮SPA养生KTV4F【乐活形态馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land此区域设置SPA养生会所，倡导健康养生，快乐生活。健身馆影院餐饮SPA养生KTV4F【乐活形态馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land此区域设置KTV，满足朋友聚会、休闲娱乐需求。健身馆影院餐饮SPA养生KTV4F【乐活形态馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land在此区域以桌球、桌游或是茶坊，突出“乐活”主义的休闲时尚生活态度。健身馆影院餐饮SPA养生KTV4F【乐活形态馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land在此区域规划精致家居超市，突出“时尚”主义的家居生活态度。健身馆影院餐饮SPA养生KTV4F【乐活形态馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land健身馆休闲娱乐KTVSPA养生餐饮餐饮教育培训家居馆此区域业态满足教育、学习需求。4F【乐活形态馆】汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land4F乐活形态馆3F缤纷活力馆2F跃动魅力馆1F潮流风尚馆B1都市生活馆项目各楼层业态规划建议【A方案】精品超市或美食广场时尚零售【精品】|风味餐厅时尚零售【潮流】|休闲餐饮品牌旗舰店|时尚配饰|潮流腕表|万国美食品牌旗舰店|时尚零售|药妆彩妆|咖啡甜品电影院风味餐饮|时尚零售|儿童生活馆电影院大型餐饮|KTV|SPA养生|健身馆主题风格南区北区汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land4F乐活形态馆3F缤纷活力馆2F跃动魅力馆1F潮流风尚馆B1都市生活馆项目各楼层业态规划建议【B方案】精品超市或美食广场时尚零售【精品】|风味餐厅时尚零售【潮流】|休闲餐饮品牌旗舰店|时尚配饰|潮流腕表|万国美食品牌旗舰店|时尚零售|药妆彩妆|咖啡甜品创意零售|游艺城风味餐饮|时尚零售|儿童生活馆教育培训|休闲娱乐|家居馆大型餐饮|KTV|SPA养生|健身馆主题风格南区北区汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land项目各业态比例分布建议业态比例上，我们充分考虑市场环境及周边客群的需求，建议以大量餐饮吸引客群，形成商业氛围；辅助部分休闲娱乐设施以稳定客群；零售上以有别于区域零售现状为主，以快时尚零售品牌形成区域消费热点。以上比例仅为初步建议，仅供参考汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land用时尚生活的各个层面构筑东平尚品生活体验商业中心丰富的业态组合构筑MIX城市生活一站式吃喝玩乐购满足时尚集群的精神及物质需求汉唐置地Han Tang LandHan Tang LandC CHapter 3各业态商业条件举例各业态商业条件举例汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land 小店铺买场区买场区F2F3F1办公室收货区.仓库仓库家乐福商场标准模式-2屋面停车位(300-600 个)立面划分招商对象主力店超市汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land 按交通工具来划分商圈：徒步圈忍受的商圈半径单程15分钟；自行车不超过10公里；机动车商圈单程在30分钟左右。一般大卖场与后场办公库房为4：1比较合适，大卖场面积与停车面积之比为4：1比较合适。大卖场营业面积一般在500012000平米，超过12000平米，顾客会有累的感觉。世界零售巨头对物业的基本要求楼层层高卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求柱网开间10*10米楼板荷载卖场800公斤/平米，后仓1200公斤/平米卸货区考虑2到3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位500700个汽车位，8001000个自行车位货梯2部5吨货梯发电机容量24003200KVA建筑物长宽比10：7或10：6建筑占地面积15000平米其他要求供水、供电、通讯设施、空调到位招商对象主力店超市汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land百货选址需求 位置：商业中心 面积：2万平方米左右 楼层：12楼或13楼 单层面积不小于5000平方米 层高：首层不小于5米，23层不小于4米 楼板荷载：不小于550kg/平方米 柱距：不小于8米8米 配套设施:扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等 停车位:200个以上招商对象主力店百货汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land类别量贩式KTV选址要求地点大型商业区底商或高密度居住区附近，周边公交线密集，使得消费者易达，但要求与居民区保持一定距离面积3000-4000，通常两层，不排斥地下面积建筑要求层高不小于2.8m，承重350kg配套设施供电500KVA、供水200吨/天，可接220V民用电及380V工业用电；广告位要求3-15m的门头广告位；化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为800mm-1000mm装修要求做墙体隔音及内部小面积分割改造停车位一个拥有200个包房的KTV应配备200个停车位，以4.5一个车位计算停车场面积应在900以上租金2-3元/天招商对象娱乐休闲汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land类别桑拿选址要求地点位于餐饮、娱乐集中区域，最好处于高档住宅区、商业区或城郊结合处，高消费群体集中建筑要求店面框架一定要适应洗浴流程设计需求，要有前厅接待区域，单纯洗浴以三层为宜，客房除外 周边环境卫生、安静、优美，远离居民区 配套电力充足，给、排水便利，煤、油、天然气资源满足经营需要交通交通便利，同时消费人口和流量很大停车店面前要具备宽敞的停车场所，门前停车数量大，显示人气旺水疗选址类似桑拿，层 高 一 般4.5-6m，由于用水量大，因此要考虑政府对水资源利用有无强制性政策规定。招商对象娱乐休闲汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land类别星期五餐厅选址要求地点面积店面面积（餐厅一、二层）600-700，另100的辅助面积（地下）建筑要求层高3.5m以上配套设施200KW供电容量，冷、热、燃气供应充足；全天空调、暖厨房排风通道，垃圾处理通道；独立出入前、后通道，15-50个停车位；可树立店标、广告牌、门头标牌；建筑主体外立面装饰、红白色雨蓬租期租金10-20年，租金长期不变 招商对象餐饮汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land类别火锅店选址要求地点人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈建筑要求框架式，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅，楼上商铺亦可配套设施-面积要求120-500租金承受视商圈、路段、位置而定，一般情况下不高于4元/天租期2年以上立店障碍与餐厅相同招商对象餐饮汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land 从国内多个成功的购物中心案例，可以得出一个购物中心功能业态的黄金比例”30：20：50“，也就是功能比重为休闲娱乐：餐饮：购物=3：2：5。因此本项目建议休闲娱乐、餐饮、购物三部分的比例尽量靠近3:2:5，与“黄金比例”接近。本项目功能面积比例休闲娱乐2400030%餐饮1600020%购物4000050%sum80000100.0%案例：广州天河城 上海正大广场 香港太古广场功能和业态比汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land附件：部分商家选址要求汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land佳世客购物中心对物业的基本要求地理位置十字路口，至少一条是城市主干道用地要求大于40，000平米，保证项目将来扩建地块尺寸沿主干道长度200m、进深150m租赁面积单层面积15000平米，租赁面积50000平米租赁区域最好F1，F2两层，最高三层建筑物层高6.5米柱距自营柱距12m12m，专卖店柱距9m9m车位1000个以上，设置地下/地面/屋面停车场佳世客购物中心合作方式工程划分开发商负责土地、施工图设计、建筑物主体、停车场道路绿化及建筑设备购置安装；佳世客负责方案设计、末端设备购置安装及内部装修租赁时间20年（以后可续约）租金双方协商超市选址汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land沃尔玛选址及对物业的基本要求人口项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人物业要求进深在50米，不能低于40米，临街面不低于70米层高不低于5米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）楼板荷载800KG/平方米以上 柱距9米以上，不能低于8米停车位300个以上，另为供应商提供20个以上，出入口正门至少提供2个入口，免费外立面广告至少3个 空调独立的中央空调系统，室内温度要求达到24度正负度标准 租赁时间期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期超市选址汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land类别选址要求区位位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利 产权独立、清晰的产权面积3000以上楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）外部设施物业距街道的距离在6m以上，有开阔的停车场地和门前广场苏宁电器进驻副省级以上开店标准商圈核心商圈区域商圈大型社区规模5000以上4000以上3000以上电器选址汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land原则上小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。国美3C店类型规划类别选址要求规模商业街店市级商圈、区级商圈，临街商铺一层小型店中型店店中店市级商圈、区级商圈，具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区社区店辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）中型店特定市场店手机、IT一条街（一层），市级手机、IT一条街中型店大型店交通枢纽店地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处，已形成一定规模的商圈小型店中型店国美3C店规模要求分类小型店中型店大型店旗舰店面积（）30-5080-120、160-240260-320400电器选址汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land类别选址要求商圈中心商圈、主流商圈、环线商圈规模3000以上，以容纳200个品牌以上，形成规模人流2万人次/天商圈周边居民10万户，即30万人以上，消费力中偏上内部结构大空间，满足承载要求停车交通便利，停车位要充足，公交线路方便外部形象好，广告位充足，门口最好有广场交通避开快速通道家电选址8原则电器选址汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land各种业态区别连锁快餐店：原料加工配送成品销售传统餐饮业：原料加工成品销售 其他连锁业态：商品配送销售类别连锁快餐店选址要求地点客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市建筑要求框架结构，层高不低于4.5m配套设施电力不少于20千瓦/100，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面面积要求200-500租金承受大众化快餐店：2-4元/天消费型快餐店：6-30元/天租期一般不少于5年立店障碍需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10m之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。2002年起我国部分省市按大气污染防治法规定：禁止在居住区或居住建筑内立店餐饮选址汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市。大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。类别普通餐厅选址要求地点分商务型和大中型，见左侧注解建筑要求各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外配套设施餐厅门前须有相应的停车场，餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道面积要求大众型餐厅80-200，商务型餐厅150-10000均可租金承受低层1.5元/天，视地段、商圈确定租价，楼上餐厅租金略低租期一般不少于3年立店障碍需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10m之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍；对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求，商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8m的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌餐饮选址汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land类别茶坊、酒吧、咖啡等选址要求地点高雅路段，具有清净、优雅的环境建筑要求对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异，层高不低于2.8m配套设施电力按每10010千瓦配置，有自来水供应，如与居民相邻，最好设置隔音层面积要求50-400租金承受3-20元/天租期2年以上立店障碍设茶坊、酒吧、咖啡馆须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意方可颁照经营，在噪音较大、邻里投诉时，环保部门也会介入加以管理；酒吧属于高档消费范围，国家课以重税，收取“消费税”，政府管理部门，包括规划、治安、消防等部门加以严格审核 消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。餐饮选址汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land类别面包房选址要求地点各种商圈均可开设，品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市建筑要求框架式结构，层高不低于2.8m，门面宽度6m以上，橱窗开阔，离开污染源10m以上配套设施-面积要求60-120租金承受知名企业可以承受不高于10元/天，一般企业可以承受3-5元/月租期2年以上立店障碍立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营餐饮选址汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land类别肯德基选址要求地点面积首层，使用面积350，门面12m建筑要求楼板到梁底高度，不得低于3m，厨房区楼板负荷为450kg/，餐厅区活荷载为250kg/；配套设施供电：提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表供水：提供25吨/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5/c，并具有相应的用水指标隔 油 池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池化粪池：提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系，排烟管道截面积500mm700mm招牌：在门脸上方提供招牌安装位置空调：提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/小时，用餐区应不小于350卡/小时，餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力卸货车位：提供临时卸货车位按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修餐饮选址汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land类别万象城嘉禾影城地点华润万象城中座三楼 面积约1万，12个放映厅，约1900个座位备注国内最高标准的世界顶级影城类别新南国影城 地点中信城市广场C1区三楼 面积3000，4个放映厅，共584个座位 设施中央空调，美国进口的柔软、舒适、豪华座椅、美国Strong全自动放映机、6.1声道环绕杜比数码还音设备及DTS数码音响、英国无缝反射超大银幕 娱乐选址汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land京都薇薇国际丰胸美容美体连锁有限公司选址要求美容店“扎堆”易共荣存活，最好临近百货等客流大的业态。类别选址要求地点市商业消费最集中或经济水平最高的区域，商业中心，大型超市，商场附近，当地美容院比较集中的位置，人口集中的高级居住社区，临街底商或临街门面房 面积150-200建筑要求框架结构，临街商铺，有上下水，六层左右，电梯通畅较好的广告位置周边环境文化氛围好，环境优雅交通交通设施便利停车车位充足美容健身选址汉唐置地Han Tang LandHan Tang LandC CHapter 4项目特色亮点策划项目特色亮点策划汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land商业街区的核心价值点在于商铺，而商铺的KPI包括位置、交通、视野和质素。商铺是商业街区的基本元素，是街区商业价值的最终体现。商铺KPI价值位置交通视野质素聚客点、距离、人流、阳街/阴街、双面铺、单面可达性、道路、出入口、交通枢纽可视性、远距离、中距离、近距离形状、面积、层高、开间进深比、梁、柱汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land24h不夜城室外天梯的打造1汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land下沉式广场消除地下负一层不利影响，可进入性和昭示性更强直通三四层的观光电梯不但可提升项目品质和形象，更有助于提升三四层铺位价值，有利于打造不夜城。多处扶梯、楼梯的设计可进入性强，三四层的商铺销售和运营丝毫不受一二层铺位影响，独立而自由的功能划分提升整体价值。天街打造汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land沈阳万象城汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land顶层多一些阳光房等，增强购物舒适性观光电梯带来便捷的通达性龙湖时代天街汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land线上线下结合的商业模式2汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land电子商务迅猛发展汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land电子商务如火如荼的发展，但不是所有行业都适合也适应线上发展，且更多的产业行业找到了一条更有利于发展的道路线上结合线下的全新商业模式。O2O:通过线上贸易和线下的展示、洽谈的复合推广和传播方式，弥补了线上和线下的不足，为电子商务跨越性发展提供了最有效的模式和途径。O O2 2O O模式模式OnlineOfflineOnline线上结合线下汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land家居行业国内总产值1万个亿，国内GDP总额40万个亿。占1/40的份额2010年家居类目线上成交200亿 2011年线上交易额达到700亿2011年上半年淘宝家居行业线上交易额与2010年同期相比增长468%2011年家居行业继服装.3C数码.图书影像又成为一个爆发性增长的行业家居行业汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land家居行业汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land家居产业从线下走到线上，改变传统经营模式，打通线上线下购物壁垒的消费习惯。在家居行业的升级和变革中，仓储、物流、大额支付和平台运营的发展都起着重要作用。因此，阿里巴巴家居类目的发展和变革将决定中国整个家居产业的走向，对本项目也是非常有利的发展契机。家居行业O2O模式汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land2011年5月27日，北京的商业地产商爱蜂潮摒弃传统的家居卖场经营方式，与淘宝合作建立了首家家居体验馆，第一个提出了F2C(Factory to Consumer)模式：从工厂到消费者的原产地直销。“同城物流+专业安装+售后服务”服务体系，“产品集约展示+情景展示（六大风格超过270间情景间）+多媒体网上展示”三位一体的情景体验。不仅给消费者价格上的实惠，更优化了线上线下一体的购物体验。“网上购物”和“线下体验”和“一站式送货安装”无缝对接成功案例-淘宝商城爱蜂巢汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land2008年2月，美乐乐正式成立。美乐乐是中国领先的集装修、建材、家居于一体的O2O网站，率先提出了“家具网购”的概念。2012年9月，美乐乐装修网上线，至此美乐乐成为集设计、建材、家具、家电于一体的一站式综合性电商平台。目前全国已有182家美乐乐家居体验馆成功案例-美乐乐家居网汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land取人均年出生平均数1600万乘以7得出的大约是1.2亿个孩子，即是说此时期有1.2亿个妈妈要负责孩子的消费支出，按照18.9%计算上网人数约为2000万。无论从市场基数还是增长率来看，母婴行业的市场发展前景十分广阔。根据国家统计局相关数据显示：母婴行业汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land成龙主演的宝贝计划中出现的千平米实体店就是国玩具反斗城(toysrus)下属开发的成功产品，在香港发展成熟；在日本这样一个出生率极低的国家，西松屋、365等类似模式的育儿网站的年收入都可以达到70亿元人民币。该种模式的优势在于提高网民用户的体验，线上看效果图，线下购买，两种方式有效的整合在一起，可以提高消费者的忠实度，从而提高网站的品牌效果。成功案例-西安其乐网汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land主题商业的发展和未来研讨3汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land第一代第二代第三代第五代百货业态商业形态商业市场地摊市场主题商业地产第四代商业模式自选商场连锁经营Shopping Mall主题式商业大棚市场沿街专卖店市场新型商城市场供销社模式主题运营模式超市模式连锁模式城市生活休闲中心模式随着房地产快速发展、城市化进程的加快、居民消费能力提高，中国商业地产发展依次走过了五代的商业模式。汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land我国婴童产业创造了9000多亿元的产值，2011年中国0-12岁的儿童市场总规模约为1.15万亿元，且未来几年儿童市场将保持15%左右的高速增长，有专家预测，2007-2011，每年出生新生儿约1600万2016年前，人口增长将保持每年1600万至2000万2011年末，我国共有0-12岁儿童19526.53万人国家统计局、中国儿童产业研究中心的统计数据显示，汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land一线城市或者人口基数大的二线城市，儿童人口基数大重视儿童教育，儿童教育理念领先主城区区位，不宜偏远有地铁或者专属公交直达市区项目周边停车位充足，道路交通便利商业综合体内，具备复合一站式商业氛围层高5米以上，单层面积5000平米以上儿童主题商业选址要求汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land根据儿童消费群的独特性，延展周边商业产业链，提升商业的吸引力和盈利能力。和政府机构合作，整合儿童教育资源，确保长期稳定客源。产品硬件上：开发提供更丰富的职业体验；内部增设消费者的休憩空间及家长购物娱乐空间。产品软件上：服务接待流程等人性化，接待人员服务水平提升非常关键。M1M1M2M2M3M3M4M4儿童体验主题运营的竞争力KPI汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land成功因素分析周边商业聚集效应杭州DODO城位于市民中心，周边多为市民休闲的服务类业态；但其周边1公里范围内有24万平米的杭州万象城作为支撑，未来将建设有100万平米的商业中心，能够完全满足其发展需求。未来尚益项目所在区域将发展成为东平市商业新中心，未来建成商业体量将足以支撑中小规模的儿童体验主题商业。案例借鉴-杭州DODO城汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land对于陌生区的商业项目，儿童主题作为主力店可以拉动消费人群流入，启动带动项目。场外设有丰富的业态可供家长休闲消费，在延长顾客停留时间的同时，带来更多经济效益。目前国内儿童主题商业的消费配套商业比较欠缺，导致无法满足商业综合体的需求，不能发挥最大的效率。成功因素分析周边商业聚集效应案例借鉴-上海星期八小镇汉唐置地Han Tang LandHan Tang Land1、儿童体验主题商业对区位交通、周边商业氛围有最基本的要求，加上东平市目前的目标市场容量和培育难度的考虑，本项目后期引入类似商业业态的机会有限。2、目前国内市场的儿童体验主题商业的售票价格均约150-200元左右，对于东平市的整体消费水平来讲，能够承受这种消费水平的家庭不在多数，因此需要对传统的儿童体验式主题商业进行适宜的改良。3、然而东平市地处交通咽喉位置，与泰安、济南等城市均不远，因此若项目考虑做主题性质商业为项目驱动，则可考虑以5000-7000规模以下的儿童体验主题商业，配套相关儿童主题的商业进行有机结合与带动，增强开放性，打破客源地域限制，吸引周边城市庞大客户群，提高儿童消费人性化水平。汉唐置地Han Tang LandHan Tang LandThanks a lotThanks a lot汉唐置地顾问提案2013/09/02