文化广场项目前期调研及定位规划报告

/20110620/20110620恩施州政务区恩施州政务区.会展经济综合体会展经济综合体恩施州文化中心地下商城项目市场调研暨初步定位报告恩施州文化中心地下商城项目市场调研暨初步定位报告恩施项目前期顾问工作阶段恩施项目前期顾问工作阶段 2011/05/282011/05/282011/06/202011/06/20工作工作成果成果项目实地勘察恩施商业市场调研商家访谈专业人士访谈项目定位研究业态组合研究租售策略研究地块价值分析代表商户研判类似案例研究第二阶段（中期）第二阶段（中期）项目定位项目定位第一阶段第一阶段项目市场调研项目市场调研项目地块条件分析恩施商业调查分析商家访谈分析2525个工作日个工作日3030个工作日个工作日2011/07/202011/07/201010个工作日个工作日第三阶段（终期）第三阶段（终期）项目物业发展建议项目物业发展建议规划设计案例借鉴商业人流动线设计项目物业发展建议项目规划概念设计建议2011/07/302011/07/30项目篇：基本情况/区位/周边环境1城市篇：行政区划/经济/规划/发展阶段2调研篇：三大商圈/消费者/商户3结论篇：swot/案例/发展初判4项目篇项目篇1 1、地块基本情况、地块基本情况2 2、项目区位分析、项目区位分析2 2、周边环境分析、周边环境分析3 3、交通条件分析、交通条件分析4 4、综合结论、综合结论地理位置：地理位置：基本情况基本情况规划情况：规划情况：规划资料规划资料u项目建筑面积：33130.0；u项目为地下商业，地下建筑为恩施市新博物馆，会议中心和展览馆三栋建筑；u项目无产权，由政府出让40年经营权，40年后政府收回；u5月恩施州文化广场奠基，目前尚在建设中。恩施会展中心恩施会展中心商业入口商业入口博物馆博物馆会议中心会议中心展览馆展览馆会议中心会议中心展览馆展览馆博物馆博物馆基本情况基本情况 区位分析区位分析恩施市恩施市“五区一核四点一环五轴五区一核四点一环五轴”的城镇与区域开发总体空的城镇与区域开发总体空间布局结构。间布局结构。一核一核：即恩施中心城区，具体指中心城区的规划建成区，是恩施州及恩施市城镇发展的极核。恩施市形成恩施市形成“三级三等三级三等”的城镇等级规模结构的城镇等级规模结构一级城镇一级城镇：即恩施中心城区，规划至2030年城市人口规模6060万万。城市职能：城市职能：武陵山区区域性中心城市，州域综合服务中心，主要以发展旅游服务、现代物流、富硒绿色食品加工、医药化工、机械制造及烟草等产业为主。恩施市城市总体规划（修改）（恩施市城市总体规划（修改）（2010203020102030）1、形成新的州级商务中心（CBD）结合机场搬迁，服务于机场高档商务居住区，在形成恩施市商务服务中心。2、优化、提升市级公共服务中心。以现状施州大道、航空大道、民族路、舞阳大道公共服务设施串联的城市副中心。恩施市政府未来搬迁至红庙优先发展区恩施市政府未来搬迁至红庙优先发展区 区位分析区位分析N本本案案u北临小型村落民宅u南邻武陵国际建材城u西临金桂大道，隔街硒都茶城u东面是待开发土地北东西中国硒都国际茶城中国硒都国际茶城南武陵国际装饰城武陵国际装饰城 周边环境周边环境未来红庙发展区规划未来红庙发展区规划恩施州文化中心恩施州文化中心(本项目本项目)恩施中央商务区恩施州传媒大厦恩施电子城硒都茶城武陵国际装饰城 周边环境周边环境u 城市干道：城市干道：本项目位于政府巨资打造的未来城北核心商圈主干道金桂大道。u 高速公路：高速公路：项目紧邻沪蓉高速公路入口约4.5公里；u 铁路铁路：宜万铁路恩施站约1.8公里。u 国道：国道：209国道、318国道约3公里。u 机场：机场：紧临恩施机场约1公里。各路交通汇集本区域，项目将成为未来恩施门户型口岸经济圈；四通八达的火车、高速，缩短市场至恩施与武汉等城市的距离，大大降低运输物流成本。占据恩施首府高速、铁路交通要道，将吸引六县一市及周边城市的广大商户。本本 案案 交通条件交通条件经项目地块的公交经项目地块的公交2路：（舞阳坝黄泥坝，环城循环线）6路：（东门火车站）7路：（舞阳坝白杨坪）10路：（工农路东门，循环线）12路：（舞阳坝枫香坡朱砂溪硒都广场）15路：（舞阳坝茅坝）16路：（舞阳坝赵家坝）18路：（机场沿江路航空路机场）（暂取消）交通条件交通条件 综合结论综合结论城市文化名片城市文化名片恩施未来形象窗口（城市文化中心，由市博物馆、恩施未来形象窗口（城市文化中心，由市博物馆、会展中心和展览馆三大公共建筑组成的文化广场）会展中心和展览馆三大公共建筑组成的文化广场）项目项目3万方总建，万方总建，2013年将随地上工程一并建成完工，建筑空间可年将随地上工程一并建成完工，建筑空间可以根据商家的需求调整，具备可预期的良好前景和灵活的调整空间。以根据商家的需求调整，具备可预期的良好前景和灵活的调整空间。”恩施州政务区恩施州政务区”所在城市恩施是所在城市恩施是”聚合经济效应：聚合经济效应：目前人气较差，但随着目前人气较差，但随着2013年本项目与周边年本项目与周边三大专业市场的相继建成，区域价值也将随之体现三大专业市场的相继建成，区域价值也将随之体现”。以专以专业市场和中央商务区为载体，形成未来城市的资源与与财富的集业市场和中央商务区为载体，形成未来城市的资源与与财富的集中地中地。”口岸区域，发达的车行与公交系统口岸区域，发达的车行与公交系统”车行车行15分钟覆盖分钟覆盖全市；机场、高速、火车站的等距区域，联通全市的公交系全市；机场、高速、火车站的等距区域，联通全市的公交系统。便捷的交通系统将为区域带来源源不断的人流、物流与统。便捷的交通系统将为区域带来源源不断的人流、物流与经济流。经济流。城市篇城市篇1 1、城市人口、城市人口2 2、经济水平、经济水平3 3、发展阶段、发展阶段4 4、综合结论、综合结论城市人口城市人口老城区中心片老城区中心片以舞阳坝、航天路、六角亭等街区组成。是城市的行政、商贸、文化、科技、信息、居住以舞阳坝、航天路、六角亭等街区组成。是城市的行政、商贸、文化、科技、信息、居住为主的综合中心，人口规模为主的综合中心，人口规模23.66.023.66.0万人（其中：舞阳坝万人（其中：舞阳坝15.6015.60万人，航天路万人，航天路3.733.73万，六角万，六角亭亭4.334.33万）。万）。土桥片教育科研区，人口规模1.0万.金子坝新技术产业园及居住区，人口规模3.0万旗峰坝、红庙片旗峰坝、红庙片布置有全市的大型交通设施（机场），以行政商业、金融、房地产为主的开发区。人口规模布置有全市的大型交通设施（机场），以行政商业、金融、房地产为主的开发区。人口规模5.05.0万人（其万人（其中：红庙中：红庙3.03.0万、旗峰坝万、旗峰坝2.02.0万）。万）。枫香坪片以对外交通、物流、一类工业及居住为主的新城区。人口规模3.0万高桥坝片城市工业区适合安排二、三类工业，配套生活居住区，人口规模1.5万七里坪片城市远景工业区，适合安排用水量小的二类工业，相应配表单身职工公寓，人口规模0.5万龙凤坝片城市物流、工业混合区，以城镇自身发展用地为主，人口规模3.0万人20102010年调查数据显示中心城区人口构成与分布结论年调查数据显示中心城区人口构成与分布结论全州户籍总人口增长率年末常住人口（初步数）男性人口女性人口性别比为乡村人口三镇”“一办”的镇区人口)人口238336人397.61万人2.69 万人330.91万人409889人384258人106.7：100555811人238336人注：数据来源2010年恩施州国民经济和社会发展统计公报年份全州恩施利川建始巴东宣恩咸丰来凤2008总人口(万)395.3479.7088.4751.1549.1035.3337.3532.10城镇人口(万)101.926.321.89.512.75.910.010.7城镇用地(公顷)113062483253110551307833148510852015总人口(万)40883.292.251.450.236.338.433.5城镇人口(万)14239.1 30.613.0 17.0 8.0 12.014.8 城镇用地(公顷)150004100327013001640940158015002030总人口(万)42590.597.051.051.837.039.135.3城镇人口(万)23072.0 44.020.5 26.0 13.5 19.0 23.5 城镇用地(公顷)230007200459021002200125020602500总人口（万）城镇人口（万）城镇化水平（%）现状（2008年）79.726.833.0近期（到2015年）84.54148.5远期（到2030年）92.07076.0恩施城市化人口发展计划未来五年城市化率达到恩施城市化人口发展计划未来五年城市化率达到48.5%48.5%城市人口城市人口高于仙桃、潜江、天门三个城市圈城市高于天门、潜江两个城市圈城市u 恩施州GDP居全省二三级城市第12位，高于仙桃、潜江、天门三个城市圈城市。u 社会消费品零售总额居全省二三级城市第13位，高于潜江、天门。城市人口基数相对较大，人均GDP有待提升经济水平经济水平第三产业占比超过40%u 恩施州GDP、人均GDP持续增长，2008年以来全市生产总值快速增长。u 三产占比调整，2008年以来第三产业占比超过40%。u 恩施“十二五”期间工业经济发展目标是：全市工业总产值年均增长20%，达到150亿元，工业增加值年均增长15%，达到55亿元；经济水平经济水平最近四年增幅超过20%增幅超过30%u 恩施州全社会固定资产投资快速增长，2009、2010年增速超过30%，2010年固定资产投资超过240亿元。u 2007年以来，消费品零售总额增幅连续四年超过20%，2009、2010年总额过100亿元。固定资产投资实现快速增长，社会消费品零售总额连续四年增长超过固定资产投资实现快速增长，社会消费品零售总额连续四年增长超过20%20%经济水平经济水平集市&沿街商业大型综合商场&超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$5001000$10003000$30005000$50007000$700010000$10000以上生存需求生存需求价格价格品质品质随传统商业业态不断丰富，市场市场开始细分出服务于不同人群开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营经营同类商品的商家群体汇聚在一起形同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力成行业整体竞争力文化、情感需求文化、情感需求便利便利敏感因素敏感因素人均人均GDPGDP出现业态出现业态恩施目前所处阶段恩施目前所处阶段未来未来20152015年恩施将进入都市年恩施将进入都市MALLMALL阶段阶段发展阶段发展阶段发展特征演变阶段城市化初期（30%以下）城市化后期（50%-70%）后城市阶段（70%以上）人口集聚，城市区域扩张城市功能空间相对独立，多中心格局；绿地稀缺，交通拥堵使开阔空间变得不可能；都市住区与重叠、拥挤、密集和视觉超载联系在一起城市功能丰富浓缩；自然环境与流动开阔的空间成为都市外的磁场，成为卫星城；多元文化、建筑风格的冲突且融合；城市化景观和郊区化城市的混合体城市扩张缓慢，人口向郊区转移；城市依然是社会活动的主要场所，郊区限于居住；高科技广泛应用于社会各个方面严重空气污染、生活费用的高涨生活方式描述居住环境自然透气，高科技实现了对人类尺度的充分尊重，多元文化混合、多元个性兼容，工作生活的共融等充分享受便利多彩的都市生活，节充分享受便利多彩的都市生活，节奏快奏快、居住环境重叠密集、建筑的视觉超载、出现审美疲劳居住购物工作仍然将生活割裂为三个居住购物工作仍然将生活割裂为三个互不相容的部分；渴望远离都市的尘互不相容的部分；渴望远离都市的尘嚣；努力寻求精神的依托嚣；努力寻求精神的依托城市化中期（30%-50%）大量农村人口进入城市人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚 工业进程加快，商业开始繁荣城市功能空间混合，单中心格局进入城市成为身份的彰显；强烈地摆脱古老传统的束缚，投身现代都市世界的渴望审美需求集体主义，观点趋同；追求现代元素、爱新鲜；传统“土气”，现代时髦在现代建筑的视觉超载中不断不断追求寻找现代、时尚、潮流的追求寻找现代、时尚、潮流的最高峰最高峰自我意识加强，出现分化；古老传统自我意识加强，出现分化；古老传统符号被认为是精神回归的依托，偏爱符号被认为是精神回归的依托，偏爱传统质朴元素传统质朴元素现代时尚、传统古典完美融合的多元主义，精神家园的个性化满足恩施2015年前所处阶段发展阶段发展阶段对本对本综合结论综合结论调研篇调研篇1 1、商业市场调研、商业市场调研2 2、商铺价格、商铺价格3 3、新增商业项目、新增商业项目4 4、消费者访谈、消费者访谈5 5、商户访谈、商户访谈 Part 1 商业市场调研|前提说明|商业格局|三大商圈|结论 研究恩施地产宏观市场情况及房地产市场特征，了解区域竞案商业及销售情况 寻找主要客户源，为项目的市场定位及后期营销推广策略提供重要参考依据 5月31日6月5日，含往返旅程在内，为期六天 项目负责人：石总 分组：邓恺、夏利娟（第一组）胡微、张天凌（第二组）以针对当地市场竞争环境、客户问卷调查、专业人士的访谈 典型竞争项目案例研究法为主，以文献资料搜集为辅，展开本次市场调研工作。恩施片区商业市场分析 深度调研及案例调研调研目的调研时间调研人员调研方式调研内容前提说明前提说明商业格局商业格局舞阳坝商圈舞阳坝商圈航空路商圈航空路商圈商业形态消费群体商圈优势发展趋势学院路商圈学院路商圈以中百电器、享买乐超市、武商量贩等百货、品牌超市、家居电器等卖场为主，辅以建材市场区域周边的消费人群、客运站过境人群、城郊消费群体；消费层次中档偏低恩施城市中心，交通便捷，人口相对集中且密度较大随着区域内商业项目的不断增多和升级，商圈地位逐渐上升，但商圈内将出现较严重的同质化竞争以湖北民族学院为主要消费群，集中大量中低端休闲娱乐消费区域内消费群体充足，消费水平较高，竞争少商圈内店面主要以居民楼一层底铺为主，由于没有进行大规模开发，整体经营一直较为原始以中百仓储、正中时代广场等百货商场、品牌超市等为主，辅以餐饮、服装与IT购物、娱乐周边地域性消费群体，主要表现为就近消费恩施最大老牌商圈，历史沉淀深厚，商业氛围浓厚正逐步更新换代。但受老城区规划限制影响，商圈发展限制。以美容美发、KTV、快餐、服装店、打印店为为的国低端业态商业格局商业格局u 舞阳坝商业核心区：以舞阳坝为核心，是目前恩施市商业最为繁华的地段，该中心区总面积为75公顷，其辐射范围涵盖整个主城区。u 这里商店密集，流动人口多，名、特、优商品齐全，为全市及外来人口提供购物、餐饮、娱乐、金融、休闲等于一体的全方位服务，现有正泰商厦、源远商厦、金阳光购物、正中服饰广场、美美百货、好又多购物广场、东方购物广场等，新建街、亲水走廊等步行街贯穿其中。u 预测至2020年，该区商业营业总面积可达16.0万平方米。舞阳坝商业业态总分布舞阳坝商圈舞阳坝商圈u 该条路以电信店为主体，铺面主要为40平方左右为主。所租商铺均为私房底铺，因个体差异租金略有不同。u 此路段云集了恩施当地的服装鞋帽类品牌店，是舞阳坝商圈重要组成部分。舞阳坝商圈舞阳坝商圈u 该条路以百货为主，美美百货，正中时代，锦联华u 面积为40至60平方u 所租商铺均为私房底铺，因个体差异租金略有不同。此路段云集了恩施当地的服装鞋帽类品牌店。舞阳坝商圈舞阳坝商圈u 该条路以通信业为中心，主力户型为60平方大户。租金由东向西成递减趋势：300-200-150-80-50元。u 所租商铺均为私房，因个体差异租金略有不同。u 此路段云集了恩施当地的服装鞋帽类品牌店，是舞阳坝商圈重要组成部分。舞阳坝商圈舞阳坝商圈u 该条路以崇文广场,享买乐为中心，商铺面积为60平方。u 最低30座租商铺均为私房，因个体差异租金略有不同。此路段云集了恩施当地的服装鞋帽类品牌店，是舞阳坝商圈重要组成部分。舞阳坝商圈舞阳坝商圈u 恩施电脑城位于舞阳坝中心地带，舞阳大道一巷，共计103间商铺u 其中经营电脑、耗材、打印机的店铺有49间，该市场是1991年开始自发形成，主要业务量来源于政府及事业单位。u 自治州人民政府，州人大，州粮食局，州水利局，恩施亚洲大酒店均在此条巷上，州委及州广电局也距此不远u 电脑商铺租金处于30-40元/平方/月，房租为年租形式舞阳坝商圈舞阳坝商圈舞阳大道2商铺主力面积约20150平方米，1060平方米，租金向外延伸逐步降低业态分布业态分布 汇总汇总 列举列举 面积面积服装16金苑、阿依莲、非常完美、劲霸、卡宾、报喜鸟等 90-120鞋、包8意尔康、格王皮鞋、红蜻蜓、康奈、蜘蛛王、达芙妮等 100-150餐饮5小晴川、万县风味面、天泉面馆等 300400家纺5蓝丝羽家纺、富安娜、南方家纺、多喜爱等 90-100副食2精品烟酒 200运动装2KAPPA、李宁 90-100超市1中百仓储 1000化妆品1蓝雅 25婚纱摄影1金夫人 20家电1工贸家电 酒店1国际大酒店 5500手工品1谭木匠 18手机1八方通讯 220首饰1恒利洋首饰 160合计合计 464620舞阳坝商圈舞阳坝商圈业态分布业态分布 汇总汇总 商铺名商铺名服装61大台北鞋城、凯威路鞋店、红蜻蜓、奥康皮鞋、劲霸男装、雅戈尔、以纯、金利来 50-400餐饮4Q茶、华莱士、全家蛋糕、路克奶茶 100-200电子产品4腾达通讯、手机维修 60-200体育、运动4特步、乔丹体育、安踏、金莱克体育 200-300银行3中国邮政、建设银行 100-200商场3正中时代商场、美美百货、锦联华 通信4中国移动、中国邮政、中国联通、中国电信 副食2烟酒副食、副食便利店 家纺2蓝丝羽家纺、梦洁家纺 酒店、宾馆3城中花园酒店、新闻商务酒店 美容养身2同仁玉颜养身会所、花容道化妆 150-300饰品3MIXBOX饰品、七色花饰品 药店2恩施药店、信誉药店 娱乐 1贝贝熊乐园 其他5复印店、凡点生活用品 合计合计 103103舞阳坝商圈舞阳坝商圈业态分布业态分布 汇总汇总 商铺店名商铺店名面积面积服装12利郎、船王、风笛、BALABALA、喜洋洋惠太郎等 50-120餐饮9华莱士、小晴川汤包、金至蛋糕、全家蛋糕、豪客牛 40-350美容美发3名媛美容、TG造型 180-220副食3精品烟酒、台湾名酒 15-20皮鞋2奥康、达芙妮 120-150饰品店2流行美、哎呀呀 文具2远舟文化、陈昌文化 药房2仁德药房、家宝医药 120-150家纺 1福日大家纺 花店1为你钟情 皮革1卓尔思劲王 手工包1食草堂 通信1中国电信 100银行1建行 400合计合计 4141舞阳坝商圈舞阳坝商圈业态分布业态分布 汇总汇总 列举列举 面积面积服饰、鞋、包 21意尔康、杰克琼斯、海澜之家、真维斯、达芙妮、雅丽莎老人装等 120-300餐饮 11德克士、时尚茶饮、非常食客、全家蛋糕、家乡鸡等 90-150体育、运动 10韬博体育、安踏、卡帕、匹克、361等 150-400美容美发养身 5今妍化妆品、丽莎化妆品、千禧化妆品 30-35家电 3家电商场、灶具、热水器专卖 60-80零售店 3副食店、折扣店 20-30首饰 3老凤祥、金兰珠宝 200-270眼镜店 5甘视眼镜、宝岛眼镜、大光明眼镜等 80-150母婴用品 3未来之星母婴用品、母婴生活馆 500电子产品 2手机配件、手机维修 30超市 1享买乐超市 4000其他 8彩票、建材、银行、照相馆等 15-300合计合计 757520舞阳坝商圈舞阳坝商圈业态分布业态分布 汇总汇总 商铺名商铺名电脑31蓝之星、华硕、DELL、惠普、方正电脑、清华同方等 茶11珍稀白茶、伍家台贡茶、伍家台富硒贡茶、巴楚茶叶等 服装8红袖、炫、金考拉、美思等 电子产品7纽曼、红苹果、三菱投影、奇思打印机、佳能、sony等 耗材5万千耗材、文通耗材 零售店5上好超市、副食店等 美容美发6发源地、天尚造型、田燕美发等 办公用品 4博达电脑桌、博达电脑桌、通宇办公 配件4雷柏、艾肯、汇通 政府部门4州人民政府、州环保局、州水利局、恩施粮食局 彩票2福利彩票、体育彩票 酒店、宾馆3金亿酒店、恩施亚洲大酒店、紫金苑商务宾馆 旅行 2春华旅行社、银龙航空 银行2农行、中国信合 其他8教委干洗、鹏程理疗、建华特产 合计合计 102102舞阳坝商圈舞阳坝商圈舞阳坝商圈经营业态主要有：舞阳坝商圈经营业态主要有：服饰鞋包服饰鞋包 超市超市 美容美发美容美发 商场商场 餐饮餐饮 电子产品电子产品主要以本土品牌为主，全国知名品牌：主要以本土品牌为主，全国知名品牌：名媛美容名媛美容 杰克琼斯杰克琼斯 海澜之家海澜之家 金苑金苑 阿依莲阿依莲 金兰珠宝金兰珠宝 德克德克士士 全家蛋糕全家蛋糕 喜洋灰洋太郎喜洋灰洋太郎1 12 23 34 45 5东风大道东东风大道东东风大道东风大道舞阳姊妹桥舞阳大道舞阳大道舞阳一巷舞阳一巷150-250150-250元元120-150120-150元元50-8050-80元元300-350300-350元元200-250200-250元元120-150120-150元元80-25080-250元元200-230200-230元元80-15080-150元元220-350220-350元元200-280200-280元元120-240120-240元元200-350200-350元元80-20080-200元元80-12080-120元元舞阳坝商圈舞阳坝商圈地处舞阳坝商业街中心地段，左邻锦联华，右处美美百货地处舞阳坝商业街中心地段，左邻锦联华，右处美美百货正中时代广场（1999年开业）1F 化妆品、鞋类约1万层高：4.8M 进深：64.8M 扣点经营；18点/年配置：2部电梯，2部楼梯，有卫生间、中央空调；经营状况良好2F 女装、饰品、层高：4M 进深：64.8M3F 男装4F 内衣、家纺5F 童装童具舞阳坝正中时代广场舞阳坝正中时代广场舞阳坝商圈舞阳坝商圈楼层品牌业态 1F 沙驰 名品男装杰凡尼 名品男装雷迪波尔 名品男装BOSSsunwen 名品男装卡西欧 世界名表飞亚达 世界名表浪琴 世界名表瑞士梅花 世界名表英纳格 世界名表天梭 世界名表西铁城 世界名表兰蔻 化妆品玉兰油 化妆品色彩地带 化妆品韩后 化妆品卡姿兰 化妆品尚惠 化妆品家美乐 化妆品兰蔻名品香水伊丽莎白名品香水雅顿名品香水CK名品香水巴布瑞名品香水沙驰名品皮具卡帝乐鳄鱼名品皮具沙驰名品皮鞋思加图名品皮鞋百丽名品皮鞋TATA名品皮鞋天美意名品皮鞋康莉名品皮鞋安玛莉名品皮鞋哈森名品皮鞋卡斯高名品皮鞋富贵鸟名品皮鞋接吻猫名品皮鞋日顺皇名品皮鞋公牛名品皮鞋木林森名品皮鞋美嘉怡名品皮鞋一层营业区具体分区情况一层营业区具体分区情况商铺面积主力店面为商铺面积主力店面为5010050100平方米平方米店铺数位居第一店铺数位居第一:名品鞋业名品鞋业店铺数位居第二店铺数位居第二:世界名表世界名表 化妆品化妆品舞阳坝正中时代广场舞阳坝正中时代广场舞阳坝商圈舞阳坝商圈楼层品牌业态店数 2F 例外名品女装14雅莹名品女装声雨竹 名品女装瑟俪名品女装敦奴名品女装艾维名品女装杰西名品女装贝拉维拉名品女装奥菲曼名品女装红人名品女装柯名品女装柏琪名品女装易菲名品女装卡布瑞拉名品女装金克拉钻石黄金珠宝2富祥饰品黄金珠宝舞阳坝正中时代广场舞阳坝正中时代广场舞阳坝商圈舞阳坝商圈二层营业区具体分区情况二层营业区具体分区情况主力店面为：主力店面为：5010050100平方米平方米店铺数位居第一店铺数位居第一:名品女装名品女装店铺数位居第二店铺数位居第二:黄金珠宝黄金珠宝楼层品牌业态店数 3F 华人杰名品女装11雪歌名品女装衣讯名品女装歌莉娅名品女装南希K名品女装欧蒂芙名品女装衣尚时名品女装自由鸟名品女装哥玛名品女装中典名品女装夕阳红中老年女装12恒源祥中老年女装金利来中老年女装圣谢尔中老年女装花花公子中老年女装黛安芬中老年女装爱慕中老年女装安妮芳中老年女装芬荻诗中老年女装曼妮芬中老年女装奥斯兰黛中老年女装奥丽侬中老年女装舞阳坝正中时代广场舞阳坝正中时代广场舞阳坝商圈舞阳坝商圈三层营业区具体分区情况三层营业区具体分区情况商铺面积商铺面积100150100150，主力店面为主力店面为5010050100平方米，平方米，高档店面为高档店面为150150（含（含150150以上）以上）店铺数女装店铺数女装48%48%店铺数中老年装店铺数中老年装52%52%老年装占比大于女装老年装占比大于女装楼层品牌业态店数 4F 汤尼威尔名品男装金利来名品男装鄂尔多斯名品男装九牧王名品男装雷驰名品男装船王名品男装梦特娇名品男装卡丹路名品男装都彭名品男装花花公子名品男装金狐狸名品男装鳄鱼名品男装恒源祥名品男装步森名品男装花花公子名品男装保罗名品男装巴黎世家名品男装辛巴克尼名品男装 5F 阿迪达斯运动休闲耐克运动休闲耐克360运动休闲卡帕运动休闲安踏运动休闲乔丹运动休闲喜得龙运动休闲花花公子运动休闲都彭运动休闲花花公子运动休闲金狐狸运动休闲鳄鱼运动休闲恒源祥运动休闲步森运动休闲花花公子运动休闲保罗运动休闲巴黎世家运动休闲辛巴克尼运动休闲6F户外休闲天伦天舞阳坝正中时代广场舞阳坝正中时代广场舞阳坝商圈舞阳坝商圈四四-六层营业区具体分区情况六层营业区具体分区情况商铺面积商铺面积30501001503050100150，主力店面为，主力店面为5010050100平方米，高档店面为平方米，高档店面为150150（含（含150150以以上）上）项目崇文财富广场 开发商恩施市成隆房地产开发有限公司 地址恩施市舞阳大道和东风大道交汇口 区域条件恩施久赋盛名的黄金商业宝地，舞阳坝首席商贸核心 规模建筑面积约36654.9(含住宅)物业分布集购物、娱乐、休闲、居住为一体的大型商业地产项目。产品商业铺面价格300-450元/平方米当前情况基本全面开业，6月工贸家电开业位于繁华地带的商业区域，有较好的人流客流资源，对项目的价值提升有相当大的好处。市场培育位于繁华地带的商业区域，有较好的人流客流资源，对项目的价值提升有相当大的好处。市场培育期较短，整体装修风格为现代风格比较符合商业发展的特点，铺面面积以中小型为主，降低投资者期较短，整体装修风格为现代风格比较符合商业发展的特点，铺面面积以中小型为主，降低投资者风险风险舞阳坝崇财富广场舞阳坝崇财富广场舞阳坝商圈舞阳坝商圈u-F1 精品（手表）、服装、珠宝、化妆品uF1 精品女装、精品男装、运动服装、鞋、箱包、饰品uF2 工贸家电、新华书店uF3 未开放（电影院）u开业时间2011年3月8日崇文风尚地下街购物中心占地面积约2500平方，可租经营面积1万方，共4层，地下一层，地上3层，经营业态大致划分为：舞阳坝商圈舞阳坝商圈舞阳坝崇文风尚购物中心舞阳坝崇文风尚购物中心-F1-F1营业面积：营业面积：25002500平方，精品（手表）、服平方，精品（手表）、服装、珠宝、化妆品装、珠宝、化妆品面积比较ABCD面积区间15-2020-40 40-60 60-80 商铺数 26222313黄黄金金珠珠宝宝区区手手表表饰饰品品服服装装服服装装服装服装鞋业鞋业服服装装饰品手表饰品手表饰品饰品鞋业鞋业服服装装服服装装u租金调查以后发现临街的铺面租金在300/平方米，靠近后面的地段租金在240/左右，最低有190元/平方米u鞋业在此地下城的所需面积基本在50平以上，化妆品面积在1530左右，家纺，创意店面积不大于30平。舞阳坝崇文风尚购物中心舞阳坝崇文风尚购物中心舞阳坝商圈舞阳坝商圈眼镜眼镜航空路商圈航空路商圈航航空空大大道道施施州州大大道道民族路民族路叶挺路叶挺路中百仓储中百仓储(中百电器中百电器)武商量贩武商量贩享买乐超市享买乐超市家乡鸡家乡鸡金帝商务酒店金帝商务酒店恩施客运站恩施客运站中国铁通中国铁通中国银行中国银行华瑞大酒店华瑞大酒店航空路位于恩施清江西侧，为城市主干道之一，南向通过姊妹航空路位于恩施清江西侧，为城市主干道之一，南向通过姊妹桥与恩施核心商圈舞阳坝联通；北向通过凤天路、民院路到达桥与恩施核心商圈舞阳坝联通；北向通过凤天路、民院路到达金桂大道。金桂大道。u航天路泛商业核心区：航天路商贸区以航空大道和施州大道南段(老机场北段)、民族路一带为主。南起金三角，北至施州大桥，这里是一处新兴的商业区。u现有恩施购物广场、一方购物广场，金鑫商厦、老地方家私城等。规划中的施州大桥南岸商业广场(12.0万平方米)。预计至2020年，该片区的商业营业面积将达到20.0万平方米。u作为适宜居住的区域，其商业以生活配套服务为主，其发达程度与商业氛围虽不如舞阳坝商圈，但也较为完善繁荣，未来发展价值开始逐步显现。u中百仓储为地上三层大卖场u1F电器专区：各种家用电器u2F生鲜副食区：副食、生鲜蔬果等u3F日用百货区：日用百货、文体用品、服装鞋帽等u配有18个收银台，据与该店店长沟通，该店日人流量有5000人以上。航航空空大大道道施施州州大大道道民族路民族路叶挺路叶挺路武商量贩武商量贩享买乐超市享买乐超市家乡鸡家乡鸡金帝商务酒店金帝商务酒店恩施客运站恩施客运站中国铁通中国铁通中国银行中国银行华瑞大酒店华瑞大酒店航空路商圈航空路商圈外场区外场区小型店铺小型店铺食品食品食品食品电电器器中百仓储航空路店中百仓储航空路店建筑为首层，面积约4500；业态分布如下：u 主营业态：主要经营食品、日用百货、家用电器、文体用品、服装鞋帽等大类商品u 另辟专区销售土特产，如茶叶、食用菌类、莼菜等u 配有5个收银台，日人流量约1500人次，据调查上午10点至中午13点，下午17点至晚上21点为人流高峰时段航航空空大大道道施施州州大大道道民族路民族路叶挺路叶挺路中百仓储中百仓储(中百电器中百电器)武商量贩武商量贩家乡鸡家乡鸡金帝商务酒店金帝商务酒店恩施客运站恩施客运站中国铁通中国铁通中国银行中国银行华瑞大酒店华瑞大酒店航空路商圈航空路商圈享买乐享买乐 食品区食品区u 超市位于地上2至3层，首层为临街小型商铺，营业面积约10000平方米u 主要经营：食品，水产，日用百货，家用电器，家居用品，文体用品，服装鞋帽，等大类商品,日化百货家电文体服装日化百货家电文体服装一层店铺一层店铺恩施武商量贩（航空路店）地处恩施市交通主干线航空大道最繁华的CBD中央商务区，紧临恩施市交通主要交通线,与中百仓储直线距离不超过1公里；区域商业集中了两家大型卖场，但从调查人流量判断，日人流量达到约3000人次，经营状况较为良好。航空路商圈航空路商圈武商量贩武商量贩店名店名楼楼层层业种业种经营经营面积面积层高层高/进深进深租金及经租金及经营状况营状况备注备注恩施广场2003年6月开业1F 珠宝、鞋、化妆品、饰品、家居艺品、文体图书、全家蛋糕11062左右层高：4M 进深：28M 200-300元/配置：2部电梯，4部楼梯，无卫生间；经营状况良好好又多超市、家乡鸡、电器层高：3M（2层）进深：28M 进场费1万元，每月按零售价30%提点2F 女装、运动休闲服饰层高：3M 进深：38M 100元/3F 男装、家纺、童装童具层高：3M 进深：38M 6080元/航航空空大大道道施施州州大大道道民族路民族路叶挺路叶挺路中百仓储中百仓储(中百电器中百电器)武商量贩武商量贩家乡鸡家乡鸡金帝商务酒店金帝商务酒店恩施客运站恩施客运站中国铁通中国铁通中国银行中国银行华瑞大酒店华瑞大酒店航空路商圈航空路商圈恩施广场恩施广场湖湖北北民民族族学学院院u学院路商业街主要为湖北民族学院学生、教师及周边村民的生活配套，距离项目约一公里；学院路商圈学院路商圈金金桂桂大大道道项目位置项目位置u 北接金桂大道，南临土桥大道，路的东西两边分布着400余间商铺，经营业态以网吧，快餐厅，KTV，服装店，超市为主；u 金桂大道位于恩施城市东北区域，靠近湖北民族学院、恩施职业技术学院。主要人口位于学院路四周。u 学院路商业街主要以服务对象主要面对学生与教师人群u 餐饮与休闲娱乐业态为主要需求商业业态以低端服务休闲类为主商业业态以低端服务休闲类为主 主要消费人群以过境人群和学生为主主要消费人群以过境人群和学生为主 学院路商圈学院路商圈商业档次尚处于低端消费商业档次尚处于低端消费 u 项目四周目前正处于待开发阶段，消费力度基本是农家乐作为市场主体经营模式，商业气氛不够浓厚，硒都茶城和五菱国际建材城位于项目西面与南面。u 湖北民族学院、恩施职业技术学院，周边人气旺盛，消费力度属于学生消费档次，属于中低档消费u 越靠近学院的铺子租金提升越快，越接近金桂大道或土桥大道商铺价值越低，租金越低。u 租金由北向南分布为：12元-60元-80元-160元-80元-30元。商业租金商业租金 学院路商圈学院路商圈u 目前全市百货类集中商业功能划分都较为明显，人流量较好；但目前商场内业态档次不高，仅美美百货相对较高，由于营运时间不久，内部装修精致，布局合理。u 大部分百货商场都由于物业相对陈旧，装修档次不高，内部配置设施相对较差，无卫生间、单部电梯、无休闲场所等现象普遍；百货类：百货类：u 目前全市家居类综合型大型集中商业仅喜福汇家居广场一家，其他均为较小规模的专业卖场，该物业为近年新建，配套相对好，电梯、卫生间、中央空调等内部设施较为完善。u 由于为综合型卖场，目前功能分区不明显，业态混杂，加上市场因素，目前经营情况一般，人流较少；家居类：家居类：商业调研结论商业调研结论区域凤凰城机场路加喜福汇航空路合计类别户面积户面积户面积户面积比例陶瓷卫浴8629152500413953647082地板、门、定制家居9340151775363940606055窗帘布艺壁纸家饰15012895196300327245油漆板材4240418523870311295橱柜厨电吊顶535551010191525292890管线开关小五金75605975542998664533不锈钢铝塑门窗加工83790015952231331石材3800028051600.50%其它00002210752210753.30%合计4526335673402312169333231666总户数332户，总面积31666u 目前恩施建材装饰营业面积约为32000平米（不含家具市场）。u 其中陶瓷卫浴、地板、门、定制家居、窗帘布艺壁纸家饰共占总面积的63%。u 从品牌上来看，品种不全、高端品牌不多、价格偏高。品牌杂乱，品种不全，分散不集中是主要特点品牌杂乱，品种不全，分散不集中是主要特点专业市场调查专业市场调查商业调研结论商业调研结论项目名称区位地段经营档次 经营环境风格 经营面积客流量入驻时间享买乐航空路航空路中干净良好6000平方 晚20：00点八个收银台5人/次2009武商量贩恩施一中旁舞阳大道中通风不够8000平方 晚20：00点五个收银台8人/次2010中百仓储 市实验小学对面航空路中干净良好9000平方 晚20：00点六个收银台3人/次享买乐 恩施广场店民族路中干净良好4500平方 晚20：00点五个收银台11人/次2006中百仓储舞阳坝店东风大道西中干净良好1800平方 晚20：00点七个收银台8人/次恩施人口基数少，密度小，大型卖场人流量相对一般街铺人流量相对偏大恩施人口基数少，密度小，大型卖场人流量相对一般街铺人流量相对偏大超市人流量比较显示，恩施超市商业供大于求，航空路段有大中型超市超市人流量比较显示，恩施超市商业供大于求，航空路段有大中型超市3 3家，分别是中百仓储，家，分别是中百仓储，武商量贩，享买乐，舞阳坝路段也具有武商量贩，享买乐，舞阳坝路段也具有3 3家超市，分别是中百仓储，武商量贩，享买乐。家超市，分别是中百仓储，武商量贩，享买乐。商业调研结论商业调研结论商业地产发展缓慢商业地产发展缓慢 恩施市发展迅速，崛起了恩施市发展迅速，崛起了舞阳坝商圈。该商圈以舞舞阳坝商圈。该商圈以舞阳购物广场为核心，覆盖阳购物广场为核心，覆盖了周边了周边2 2公里的区域。公里的区域。该商圈属于购物性商圈，该商圈属于购物性商圈，缺乏主力商场，主要经营缺乏主力商场，主要经营业态包括服装、电信、金业态包括服装、电信、金银首饰、体育用品和零售银首饰、体育用品和零售小商品等。小商品等。调查显示，该商圈发展已调查显示，该商圈发展已经遇到瓶颈：升值潜力缺经遇到瓶颈：升值潜力缺乏，人口容纳量有限，交乏，人口容纳量有限，交通拥挤，环境卫生一般等。通拥挤，环境卫生一般等。商圈现存业态结论商圈现存业态结论恩施市商业地产发展缓慢恩施市商业地产发展缓慢的主要原因在于：一是房的主要原因在于：一是房地产起步晚；地产起步晚；长期以来以住宅地产开发长期以来以住宅地产开发为主，忽视了商业地产巨为主，忽视了商业地产巨大的经济效益；大的经济效益；商业地产的高风险让众多商业地产的高风险让众多开发商望而止步；开发商望而止步；与整个恩施市经济发展缓与整个恩施市经济发展缓慢有重大关系。慢有重大关系。本区域需求预测本区域需求预测根据恩施城市规划，政府根据恩施城市规划，政府北迁，红庙区开发新城区，北迁，红庙区开发新城区，城市中心将北移；城市中心将北移；硒都茶城、武菱国际建材硒都茶城、武菱国际建材城抢占先机，目前红庙商城抢占先机，目前红庙商圈正在逐步成熟，档次高圈正在逐步成熟，档次高端化。端化。城市逐步扩大化，红庙区城市逐步扩大化，红庙区人口密度将逐步提升。人口密度将逐步提升。城市商圈特征明显，传统商圈功能逐渐落后，有业态功能不足与运营缺陷城市商圈特征明显，传统商圈功能逐渐落后，有业态功能不足与运营缺陷商业调研结论商业调研结论舞阳片区1崇文广场服装门 29000元/平米（普装）2服装门面 26000元./平米（转让）3餐饮门面 15500元/平米4便利店门面 35000元/平米（整体转让）5服装店 .25000元/平米航天路片区6福星城 28000元/平米（普装）7航空路 11000元/平米8滨江花园 20000元/平米（带设备）9福星城两层商业20000元/平米学院路片区10宾馆转让 8500元/平米 11临街门面转让15000元/平米6178234101159商铺售价商铺售价项目武陵国际装饰城 开发商开发商湖北新楚源置业有限公司 地址地址金桂大道与学院路的交界处 规模规模总用地面积近200亩，总建筑面积约30万平方米 物业分布物业分布集建材装饰城、五星级酒店、商住公寓、办公和民族风情步行街于一体。功能业态功能业态涵盖陶瓷卫浴、地板门类、橱柜、五金、板材、油漆、家具、窗帘布艺、灯具等多种业态。产品定位产品定位是恩施首个HOPSCA国际复合型街区，恩施州首席30万方专业（商业）地产。价格价格待定当前情况当前情况目前，一期招商200户商家已入驻，二期招商完成未来新增商业未来新增商业与本项目的竞争关系：与本项目的竞争关系：u 地段上，与本项目只隔一条街，是直接竞争关系；u 产品上，以商铺销售为主，住宅销售为辅，是直接竞争关系；u 周期上，该项目开发周期为五年以上，与本项目是直接竞争关系启示与借鉴：启示与借鉴：利用城市的规划方向和未来本项目的区位界定来定位项目的物业规划，利用城市的规划方向和未来本项目的区位界定来定位项目的物业规划，提升项目的整体档次，在后期营销宣传当中增强客户群体对项目的区域提升项目的整体档次，在后期营销宣传当中增强客户群体对项目的区域价值的理解。价值的理解。项目位置项目位置未来新增商业未来新增商业规划业态类别比例陶瓷卫浴20%地板、门类18%窗帘布艺壁纸家饰22%油漆板材6%橱柜厨电吊顶10%五金、玻璃15%不锈钢铝塑门窗加工5%石材2%其它（机动）12%未来新增商业未来新增商业项目销售情况与销售策略：项目销售情况与销售策略：u 目前开发一期占地面积35793平米，建筑面积64309平米，开盘时间为2010年8月，均价15000元/平为米；u 截止目前，已经完成销售60%以上，主要集中在一二层，三层及以上商铺较难销售；u 免租2年，租赁期限以1年为单位，1年起租；（租金转嫁入房价）u 年租金以售价的8%计（3年后随行就市），按租赁期限统一减免2/3的租金，最高可免租2年。（特殊商家除外）项目项目中国硒都国际茶城 开发商开发商恩施众森绿色产业投资发展有限公司 地址地址恩施城区金桂大道 规模规模占地200亩，总建筑面积42万平方米 功能分布功能分布恩施经济开发区休闲娱乐中心、一站式购物中心、中国茶叶经济贸易中心、茶文化产业中心、茶文化长廊旅游中心、有机茶产业研发中心、全州茶产业创业中心、硒茶产业总部经济中心。产品定位产品定位中西部首席茶主题城市综合体。价格价格8000-20000元/平米（租金待定）当前情况当前情况一期19万方，预计6、7月开盘u 项目规划占地面积200亩，建筑总面积12.8万平方米，其中茶叶博物馆、茶艺馆三层共7.2万平方米；茶叶加工区标准化厂房5.6万平方米。该项目总投资1.5亿元。u 项目建成后，可实现年产值2亿元，利税3000万元以上。未来新增商业未来新增商业启示与借鉴：启示与借鉴：利用城市的规划方向和未来本项目的区位界定来利用城市的规划方向和未来本项目的区位界定来定位项目的物业规划，提升项目的整体档次，和特定位项目的物业规划，提升项目的整体档次，和特点，建筑形式融入传统与现代的结合。点，建筑形式融入传统与现代的结合。u 地段上，与本项目只隔一条街，是直接竞争关系；u 产品上，销售产品涵盖商铺、住宅、公寓等，竞争产品主要以商铺销售为主，是部分直接竞争关系；u 周期上，该项目开发周期为六年以上，与本项目是直接竞争关系未来新增商业未来新增商业销售情况与市场接受度判断销售情况与市场接受度判断新增商业小结新增商业小结竞争程度竞争程度：两个项目都与本项目一街之隔，都是以商业开发为主的项目两个项目都与本项目一街之隔，都是以商业开发为主的项目产品竞争：产品竞争：两个项目都是专业市场，以商铺销售为主两个项目都是专业市场，以商铺销售为主销售均价：销售均价：一万至一万五左右每平米一万至一万五左右每平米租售策略租售策略：进入经营期后两三年免租，返租三年，年均：进入经营期后两三年免租，返租三年，年均8%8%销售情况：销售情况：完成完成60%60%商铺货量，主要以一至两层销售为主商铺货量，主要以一至两层销售为主1 12 23 34 45 56 6市场需求判断：市场需求判断：以以50-10050-100平米为主，分割小铺，一二层临门面最为畅销平米为主，分割小铺，一二层临门面最为畅销7 7竞争关系竞争关系比较优势：比较优势：体量较大，产品都为地上商铺产权物业，较本项目有优势体量较大，产品都为地上商铺产权物业，较本项目有优势 Part 4 消费者研究与商家访谈|需求分析对项目定位的意义|消费者问卷调查|11个代表商家访谈问卷调查问卷调查u 学院路发出25份，回收25份；u 凤凰城发出25份，回收21份；u 航空路发出25份，回收23份；u 喜福汇发出25份，回收24份；u 舞阳坝发出50份，回收48份；女性消费高于男性消费女性消费高于男性消费 随机调查问卷中，女性比重大于男性消费人群年龄在消费人群年龄在30343034岁左右岁左右 所调查的150份问卷中，消费比例30岁34岁是主要消费年龄阶层，25岁29岁为次要消费阶层，再次是35岁44岁，55岁以上消费偏少。家庭结构多以三口之家为主要家庭结构多以三口之家为主要城市人口调查中，目前恩施市家庭状况三口之家为主，其次四口之家，五口之家占小部分问卷调查问卷调查个人收入情况个人收入情况 中低端收入人群为城市主力，主力收入在10002000元左右家庭收入情况家庭收入情况 中端家庭收入人群为城市主力人群，主力收入在610万、1115万问卷调查问卷调查人口比例占据最多的是舞阳坝街道，即恩施旧城核心商圈区域航天路商圈人口比例小于舞阳坝商圈六角亭商圈最少问卷调查消费首选舞阳坝为最多家庭月均消费主要集中在20003000元，另外消费3000元以上的占1/4，说明业主的消费能力较强。月消费达到3000元以上者较多从图表可以看出，被调查者的家庭对于购物、餐饮、娱乐消费具有较强的潜力。从图表可以看出，七成以上每周都会有家庭聚集，近六成每周都会有同事朋友会餐，四成每周都有商务应酬，可见其餐饮消费市场潜力巨大。问卷调查问卷调查 休闲娱乐39%，男女服饰37%，餐饮23%百货商场48%，男女服饰28%，家电数码类产品10%，餐饮酒店10%，家居建材4%消费形式表现在餐饮，娱乐，服饰，消费形式表现在餐饮，娱乐，服饰，三大板块，属于常规消费特征三大板块，属于常规消费特征大多数人群认同大卖场，百货商场购物，原因是大多数人群认同大卖场，百货商场购物，原因是种类繁多便于挑选种类繁多便于挑选问卷调查问卷调查月均购物12次与34次均占四成，5次以上占二成。大型购物中心百货商场最受业主青睐，可见业主一般喜欢去中高档场所购物。问卷调查问卷调查恩施人购物时候经常在外用餐人群达到30%，有时在外用餐人群达到37%，很少用餐人群23%，接近10%的人群不在外用餐超市附近快餐店人群26%，中式酒楼人群39%，商场内快餐19%，特色地方小吃13%，西式正餐3%大多数消费人群习惯在外用餐中式酒楼是大多数恩施人接受的用餐类型，比较传统的思维观念服务态度，商场环境，免费车，促销活动是消费人服务态度，商场环境，免费车，促销活动是消费人群考虑的首要因素群考虑的首要因素促销活动占41%，购物环境占23%，服务态度占23%，其他因素4%临街店铺调查多数消费人群喜好关注家居建材市场临街店铺调查多数消费人群喜好关注家居建材市场日常生活用品15%，男女服饰9%，家电数码类产品22%，家居建材28%问卷调查问卷调查 由于商铺价格比较高以及商铺拥有者统一管理等各方面因素，被调查商家95都是租赁商铺。商家经营的76%的商铺是从房东处租来，13%直接租于开发商，只有11%的商铺是从商家转租过来的，说明大部分商铺的经营还是还是比较稳定的，商铺换手率不高。近七成受访商家对经营情况满意或基本满意，近三成表示现在的商铺经营基本可以维持房租，从中反映出恩施的零售业经营状况都比较良好。在问卷调查过程中，通过访谈了解到如果有发展潜力更大的商铺，有相当一部分商家表示愿意搬迁或开分店。问卷调查问卷调查l红庙新区在商家心中的知名度较高。商家大多看好红庙新区附近商业前景，但由于项目目前商业氛围不足等客观原因，当涉及到实质性的投资问题，近一半商家表示要看整个商业中心的定位和运作、红庙新区人口入住以及政府的支持情况再做决定。有三成以上商家表示若价格合适会考虑。只有7%的商家持坚定的考虑态度，这些商家大多集中于健康休闲业，应该说他们认为红庙新区附近还是比较适合做健康休闲业。商家大多认为租赁，收取租金的方式比较能够接受。问卷调查问卷调查 业主以三口之家为主，家庭收入水平较为一般，与之相适应，业主日常消费水平也较高，近七成月消费额在业主以三口之家为主，家庭收入水平较为一般，与之相适应，业主日常消费水平也较高，近七成月消费额在20002000元以上。元以上。业主经常外出进行家庭聚餐、朋友会餐以及相应应酬，其中被访者家庭外出餐饮消费成为业主的一种家庭休业主经常外出进行家庭聚餐、朋友会餐以及相应应酬，其中被访者家庭外