同策合肥信地城市广场市场研究及项目发展报告

谨呈：香港信地集团（安徽）市场研究&项目发展定位篇大盘、综合体研究大盘、综合体研究小户型市场分析小户型市场分析宏观市场研判宏观市场研判区域市场解读区域市场解读价格定位价格定位方向研判、问题界定方向研判、问题界定城市高度价值城市高度价值-定位梳理定位梳理区域市场差异竞争区域市场差异竞争专项产品市场领先专项产品市场领先价值价值-价格回归实现价格回归实现市场研究&项目发展定位篇大盘、综合体研究大盘、综合体研究小户型市场分析小户型市场分析宏观市场研判宏观市场研判区域市场解读区域市场解读价格定位价格定位一、宏观经济二、房地产行业三、市场技术面分析国内环境国内环境 我国GDP一季度增长 6.1%，二季度增长 7.9%，三季度增长8.9%。国家统计局预计：四季度GDP增长将会更快，很有可能超过9.8%，反映投资情况的城镇固定投资增长率和反映消费情况的社会消费品零售总额增长率均有明显的回升。各经济指标城镇固定投资增长率社会消费品零售总额增长率工业增加值增长率GDP增长率%中国经济复苏强劲中国经济复苏强劲反映经济变动的领先指标 国内环境国内环境我国的OECD领先指数已从1月份的91.9上升至10月份的100.4，领先指数连续两个月超过临界值，显示出强劲的复苏趋势。作为国内经济领先指标之一的采购经理人指数2008年12月开始出现反弹，截止到09年11月PMI指数已经连续9个月超过50的临界值。中国OECD领先指数PMI中国经济复苏强劲中国经济复苏强劲起止年份波峰波谷扩张期年数1953-19571956195721958-19621958196111963-19681964196721969-19721970197221973-19761975197621977-19811978198121982-19861984198631987-19901987199011991-20011992199922002-2007200720025 从我国本身的经济周期来看，扩张期年数少于两年的只有87-90年一次，概率较低。经济复苏的趋势不会戛然而止，据此，我们认为20102010年经济周期仍会处于扩张期年经济周期仍会处于扩张期。我国历次经济周期 国内环境国内环境经济周期自身具有惯性经济周期自身具有惯性美国中国联储1937年过快紧缩货币，导致利率上升，存量货币大幅下降，经济活动受到巨大冲击，工业产值急转直下。19871988 年，我国经济出现了经济过热和通货膨胀，投资快速增长。1989年，中央提出“治理经济环境，整顿经济秩序”，坚决压缩总需求的政策迅速取得效果。但由于出现“硬着陆”，经济增长速度严重下滑，1990 年我国GDP增长速度下降到只有4%左右。1980-1982年期间是由于石油危机造成的通货膨胀压力，使得政府的经济刺激政策过早转变造成了经济的二次探底。经济在出现过热现象时，若宏观调控政策过快的转变方向，则会出现经济硬着陆，不利于经济的长期发展 根据过去的经验分析，宏观经济扩张政策具有时间延续性，不会贸然中断。目前经济增长方式为非常规增长，同时私人资本形成水平较低，也决定了刺激政策不宜过早退出。中国近两次的宏观调控政策的实施都相当稳定，均是在经济出现明显好转的时候才退出的我国近年来几次力度较大的宏观调控19931994 年，我国经济出现过热和改革开放以来最高的通货膨胀。我们通过深化经济体制改革，明确社会主义市场经济改革方向，实施和加强宏观调控，成功实现了“软着陆”。1996 年我国通货膨胀率下降到了一位数，经济增长率还保持了10%的水平。19971998 受亚洲金融危机的外部冲击，以及国内结构性问题未得到根本性解决的影响，我国经济下滑并出现了通货紧缩。98年开始国家实行积极的财政政策，一直持续到2002年。国内环境国内环境宏观经济政策具有可持续性宏观经济政策具有可持续性20102010年中国：我们认为经济刺激政策突然退出、经济发生二次探年中国：我们认为经济刺激政策突然退出、经济发生二次探底的可能性较低，经济扩张周期至少会保持在两年以上。底的可能性较低，经济扩张周期至少会保持在两年以上。国内显示复苏趋势的经济数据经济周期的自身惯性政策短期内不会退出的历史经验中国国民是经济大国现代历史上消费率最低纪录和储蓄率最高的保持者。与此同时，美国消费攀升至巨额水平，储蓄率下降至零。中国和美国分别、同时运行着最大的贸易顺差和逆差，不光总量上，所占全球生产总值的份额也是有史以来最大的。中国不断上升的储蓄率有美国不断下降的储蓄率做抵消，中国的贸易顺差和美国的贸易赤字的呼应，促成了危机前全球范围内储蓄和消费的平衡。中美消费率水平中美对外贸易状况%亿美元金融危机前的国际经济平衡金融危机前的国际经济平衡国际经济失衡模型国际经济失衡模型消费40%投资 60%投资 50%消费投资消费50%产能过剩产能过剩：中国要解决产能过剩问题，必须启动国内消费或增加出口；目前看来美国储蓄率升高（消费的减少）势在必行，而欧盟和日本最好的情况是回到金融危机前的水平。所以启动国内消费成为中国所以启动国内消费成为中国中长期发展经济的唯一选择。中长期发展经济的唯一选择。消费减少10%中国（产能过剩）外部（产能平衡）金融危机后的国际经济平衡金融危机后的国际经济平衡可支配收入增长缓慢，消费促进艰难在过去十年中，可支配收入年均增长率较GDP年均增长率低4个百分点，增长较为缓慢。居民对未来的收入增长信心不足。央行调查问卷显示，居民对未来收入信心指数较低。城镇居民在安排支出时更多的选择储蓄。房地产房地产承担启动消费的重担承担启动消费的重担%2007年居住类消费（建房及装修材料、房租、房屋维修费、物业费、自有住房消费成本、水电燃气以及其他与居住有关的项目）占居民总消费的比例上升到15%，20072007年住宅销售额与社会零售品总额之比为年住宅销售额与社会零售品总额之比为2 2：7 7。作为带动上下游产业最多的行业，房地产对内需的提振作用无疑是巨大的房地产对内需的提振作用无疑是巨大的。房地产房地产承担启动消费的重担承担启动消费的重担年份住宅销售额社会零售品总额比例20014021 37595 1：920024958 40911 1：820036543 45842 1：720048619 53950 1：6200514564 67177 2：9200617288 76410 2：9200725566 89210 2 2：7 7居住类消费占总消费的比例住宅销售额比社会消费品零售总额%于是房地产在此过程中必然而决然的需要承担起艰巨的任务，通过预支未来需求，提高当前消费水平；使房地产对消费的刺激作用能持续稳定的增长是政府推动房地产业发展的方向；基于以上的分析，我们预计明年的房地产市场会呈现如下的特征房地产市场区域分布的调整宏观调控以支持房地产消费属性为主真正体现房地产作为消费品的功能，调整经济结构，拉动经济增长房地产市场平稳上升-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%2005.72005.92005.112006.12006.32006.52006.72006.92006.112007.12007.32007.52007.72007.92007.112008.12008.32008.52008.72008.92008.112009.12009.32009.52009.72009.92009.11行业复苏增长趋势已确立行业复苏增长趋势已确立!目前房地产行业已经走出低谷，进入了平稳复苏期。国房景气指数连续四个月高于100，11月份为102.78;房地产企业土地开发面积指数连续6个月反弹，上升，11月份为95.36。宏观经济的强劲复苏为房地产行业的持续增长奠定了良好的基础。70个大中城市房价增幅房地产市场平稳增长房地产市场平稳增长中国房地产业进入平稳复苏期中国房地产业进入平稳复苏期根据国家统计局的统计，1962年到1975年婴儿潮期间出生的人口目前占到我国总人口比重的25.82%，也即我国现今总人口当中每4个人就有1 个是婴儿潮期间出生的人口。而这一批人目前的年龄又是在47岁至34岁之间。目前正是我国婴儿潮的二次置业高峰期目前正是我国婴儿潮的二次置业高峰期，而这个高峰期的结束时间应该是在2015年左右。也即从人口从人口构成的角度，我国房地产市场目前仍处在由婴儿潮所推动的大的上升周期内构成的角度，我国房地产市场目前仍处在由婴儿潮所推动的大的上升周期内。房地产需求基础牢固。中国人口结构中国婴儿潮与模拟置业高峰%房地产市场平稳增长房地产市场平稳增长人口红利因素人口红利因素无论从行业当前运行状况还是人口构成角度来看，无论从行业当前运行状况还是人口构成角度来看，我国房地产业目前都处于上升阶段我国房地产业目前都处于上升阶段!各城市房价收入比我们考察了四个一线城市（上海、北京、深圳、广州）和十个二线城市（沈阳、青岛、大连、重庆、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、哈尔滨）2003年以来的房价收入比情况，一线城市2008年房价收入比平均值达到了12的水平，远高于二线城市房价收入比平均值7。根据各城市房价和人均可支配收入数据，按一户三口购买90平米的房子来计算房价收入比。房地产市场区域分布的调整房地产市场区域分布的调整房价收入比房价收入比我们考察了四个一线城市（上海、北京、深圳、广州）和十个二线城市（沈阳、青岛、大连、重庆、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、哈尔滨）2001年以来的房地产开发投资增速情况，一线城市投资增速水平远低于二线城市投资增速水平。各城市房地产开发投资增速%房地产市场区域分布的调整房地产市场区域分布的调整房地产开发投资房地产开发投资一线城市由于土地供给的不足，土地购置量与土地开发量已连年下降。对于二三城市来说，土地的供给并不紧张，因此土地获得的难度较低，且成本较为合理。农村宅基地的流转将进一步放大这些城市的土地供给，并会对地价水平构成压制。一线城市土地开发面积一线城市土地购置面积房地产市场区域分布的调整房地产市场区域分布的调整土地开发、购置面积土地开发、购置面积总体而言发达地区城市化率较高。2007年我国四大核心大城市（北京、上海、广州、深圳）城市化率为88%左右，二线城市城市化率的统计结果仅为43%。也即我国主要二线中心城市仍处于城市化加速发展阶段。前期政府工作会议同时也表示要加快中国城镇化的建设速度，因此对于一些欠发达的二三线城市的房地产市场带来了机会，大量的农村人口进入城市，将会促进二三线城市的房地产销售。一线、二线城市平均城市化率城市化率及城市化发展阶段房地产市场区域分布的调整房地产市场区域分布的调整区域城市化水平的差别区域城市化水平的差别房价增长率厦门福州鞍山兰州江门长春乌鲁木齐中山哈尔滨长沙青岛南昌温州常州南宁太原唐山南通苏州武汉呼和浩特东莞合肥合肥临沂重庆西安佛山台州郑州南京石家庄成都天津广州北京深圳大连无锡宁波杭州济南上海沈阳金融指标明星城市潜力城市风险城市低成长性城市根据之前专题的研究成果，我们对重点需要关注的城市进行了城市经济/房产市场比对划分房地产市场区域分布的调整房地产市场区域分布的调整重点关注的二三线城市重点关注的二三线城市22户籍人口及人均可支配收入变化趋势单位：万；元/人442.16448.08478.9488500456.6515469.85455.7444.6840042044046048050052054001年02年03年04年05年06年07年08年09年10年040008000120001600020000户籍人口城镇居民人均可支配收入（元）城市财富总量变化趋势单位：万亿元3.013.203.553.834.415.176.437.548.118.520.002.004.006.008.0010.0001年02年03年04年05年06年07年08年09年10年房地产市场区域分布的调整房地产市场区域分布的调整合肥日益增长的财富总量，给高端物业合肥日益增长的财富总量，给高端物业的发展提供了经济基础的发展提供了经济基础城市财富总量常住人口数人均可支配收入。合肥的城市财富总量从01年起一直保持上升的趋势，是合肥房价上涨的基础。根据合肥实际情况预计，从08年下半年后的两三年内，经济增加速度会放缓，这将使城市财富总量的增长趋于缓和。2010年楼市成交量的构成将出现结构性变化，即一线城市新房交易占比将下降，取而代之将是二、三线城市成交量的增长，且二、三城市房价仍具一定上升空间。看好二、三线城市（包括合肥）未来发展潜力看好二、三线城市（包括合肥）未来发展潜力20091-1120091-11月月 合肥楼市从合肥楼市从0707年进入快速上升期，即使在年进入快速上升期，即使在0808年的宏观调控中，仍维持了较大的市场分额，年均去化站上千万平米年的宏观调控中，仍维持了较大的市场分额，年均去化站上千万平米级，整体市场呈现平稳上升。级，整体市场呈现平稳上升。1015.63 1015.63 万万42984298元元/合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析合肥楼市整体表现平稳合肥楼市整体表现平稳09 09 年年1-111-11月合肥商品住宅量价走势图月合肥商品住宅量价走势图市场分析市场分析月份月份新增套数新增套数销售套数销售套数套数供求比套数供求比新增面积新增面积（万）（万）销售面积销售面积（万）（万）面积供求比面积供求比6月878091580.9687.389.30.987月10098115990.87103.4113.70.918月7814111450.780.5112.40.729月9542110460.8691.6112.80.8110月9416123620.7683.8117.10.7211月12722148800.85127145.20.87合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析供应稳定供应稳定VSVS旺盛需求下的供不应求催生旺盛需求下的供不应求催生 价格快速上扬，处于推盘最佳时机价格快速上扬，处于推盘最佳时机 市场供应虽稳步提高，但套数和面积供求关系都依然呈现供不应求供不应求的态势。另一方面，旺盛需求下的去化稳步旺盛需求下的去化稳步攀升在三季度催生价格快速上扬攀升在三季度催生价格快速上扬。从供求市场来看，目前合肥楼市正处于推盘最佳时机目前合肥楼市正处于推盘最佳时机。加大楼盘推售量既能满足置业者的购房需求、又能达到较高利润率的追求，将是双赢的局面。合肥楼市住宅成交均价大幅度快速攀升住宅成交均价大幅度快速攀升，一方面由于楼盘可售量的长时间高量去化，大多楼盘库存压力极小，后楼盘可售量的长时间高量去化，大多楼盘库存压力极小，后续供应量不大续供应量不大，导致开发企业目前以追求高利润的前提下，加速去化；另一方面企业供开发的储备土地不足，使得开发企业拿地的紧迫性加剧，催生地王的频频产生，拿地成本暴涨，预期性的利润考量和横向预判，必然助推在售地王的频频产生，拿地成本暴涨，预期性的利润考量和横向预判，必然助推在售楼盘特别是地块区域的楼盘价格的快速上升楼盘特别是地块区域的楼盘价格的快速上升。目前楼盘总体供应量有走低的迹象，后续供应量偏软，而开发商库存压力小，预计未来几个月内，价格仍将维持目前楼盘总体供应量有走低的迹象，后续供应量偏软，而开发商库存压力小，预计未来几个月内，价格仍将维持高位高位。合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析受长期高量去化和短期供应走低影响住宅均价快受长期高量去化和短期供应走低影响住宅均价快速攀升，预计未来几月价格仍将维持高位速攀升，预计未来几月价格仍将维持高位 11月份合肥全市住宅商品房成交价格比上月上涨了30.7元/，再创宅价月度均价的最高纪录，但是月度价格涨幅大幅下降，区域住宅成交价格涨跌互现，幅度都非常明显，价格等级突显区域住宅成交价格涨跌互现，幅度都非常明显，价格等级突显。蜀山、政务和滨湖三区由于豪宅的集中入市和在售楼盘价格抬升，促使其住宅成交价格出现大规模的上涨，在高价的基础上再次飙升，环比涨幅分别为2.72、8.01、9.16。庐阳、包河、经开、高新和新站5个区域成交价格环比下降，主要由于在不同小片区和首次入市楼盘的较低价格拉低下不同小片区和首次入市楼盘的较低价格拉低下，使得其住宅月度成交价格出现大幅的回落，这也说明区域内楼盘的价格差距正在进一步拉大区域内楼盘的价格差距正在进一步拉大。合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析不同区域、不同档次项目价格等级逐渐显现，营不同区域、不同档次项目价格等级逐渐显现，营造区域、项目价值越发重要。项目价格低开造区域、项目价值越发重要。项目价格低开-上涨上涨为操盘主旋律为操盘主旋律合肥市各区住宅均价对比走势合肥市各区住宅均价对比走势 截至2009年11月30日，合肥全市住宅可售套数为合肥全市住宅可售套数为3458634586套，环比上月减少了套，环比上月减少了21582158套，降幅达套，降幅达5.9%5.9%；可售面积为；可售面积为359.6359.6万万，环比，环比1010月份下降月份下降18.218.2万，降幅为万，降幅为4.8%4.8%，由于本月的供应量很大，致使可售量去化的速度相比上月有了明显的下降。11月蜀山区可售量仍居首位，可售套数为8633套，继上月降至万套以内后，本月再次出现大幅度下降，与其他区域的差距变小；可售面积为86.4万，也降至历史最低点。截止2009年11月30日，除去高新区的住宅可售量极小外，其他区域可售量的差距有了极大的减弱。新站、瑶海两区可售新站、瑶海两区可售量相对较小，套数、面积均排到倒数第量相对较小，套数、面积均排到倒数第4 4、第、第1 1。较小的可售量对价格进一步上探提供了机会空间。较小的可售量对价格进一步上探提供了机会空间。合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析可售量持续下降支撑市场健康运行。新站、瑶海可售量持续下降支撑市场健康运行。新站、瑶海可售量相对较小提供价格上探空间机会可售量相对较小提供价格上探空间机会合肥市各区住宅可售量对比走势合肥市各区住宅可售量对比走势 合肥新房成交升温刺激了土地成交量的上升。合肥新房成交升温刺激了土地成交量的上升。从拍卖竞拍轮次、溢价幅度、重点地块100%成交、国有开发企业拿地积极性回升等方面，从深度反应出合肥土地交易的热度在上升而非下降。从深度反应出合肥土地交易的热度在上升而非下降。从08年至今的土地供应及热情来看，考虑目前积压土地和未开盘项目，自自20102010年未来年未来2 2年后市场将面临较大推出量和年后市场将面临较大推出量和竞争。竞争。合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析土地放量，未来土地放量，未来2 2年后竞争加剧年后竞争加剧 新站土地放量最少，后市竞争较小，市场需求空间值得期待。新站土地放量最少，后市竞争较小，市场需求空间值得期待。另一方面，其他区域的大量土地放量和高土地价，将维持其他区域长期市场热度和产生较多品牌、档次项目。另一方面，其他区域的大量土地放量和高土地价，将维持其他区域长期市场热度和产生较多品牌、档次项目。合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析合肥市各区土地放量对比走势合肥市各区土地放量对比走势新站、瑶海土地放量竞争较小存在价格上升空间。新站、瑶海土地放量竞争较小存在价格上升空间。区域热点不足更需要以项目切换板块的营销品牌区域热点不足更需要以项目切换板块的营销品牌操作操作p我们认为明年经济刺激政策突然退出、经济发生二次探底的可能性较低，经济扩张周期至少会保持在两年以上。我们认为明年经济刺激政策突然退出、经济发生二次探底的可能性较低，经济扩张周期至少会保持在两年以上。p明年楼市成交量的构成将出现结构性变化，即一线城市新房交易占比将下降，取而代之将是二、三线城市成交量的增长，且明年楼市成交量的构成将出现结构性变化，即一线城市新房交易占比将下降，取而代之将是二、三线城市成交量的增长，且二、三城市房价仍具一定上升空间。二、三城市房价仍具一定上升空间。p合肥楼市整体表现平稳合肥楼市整体表现平稳合肥楼市仍处于较健康的快速发展周期，短期内仍处于平稳上涨的合肥楼市仍处于较健康的快速发展周期，短期内仍处于平稳上涨的潜力城市潜力城市目前量价结构处于绝佳推盘时机，但预计目前量价结构处于绝佳推盘时机，但预计2 2年后市场变化及竞争加年后市场变化及竞争加剧将进行市场调整，应尽早推盘抢占市场先机剧将进行市场调整，应尽早推盘抢占市场先机p供应稳定供应稳定VSVS旺盛需求下的供不应求催生旺盛需求下的供不应求催生 价格快速上扬，处于推盘最佳时机价格快速上扬，处于推盘最佳时机p受长期高量去化和短期供应走低影响住宅均价快速攀升，预计未来几月价格仍将维持高位受长期高量去化和短期供应走低影响住宅均价快速攀升，预计未来几月价格仍将维持高位p土地放量，未来土地放量，未来2 2年后竞争加剧年后竞争加剧区域竞争小下的上行空间与不同区域等级、热度越发明显下的劣势区域竞争小下的上行空间与不同区域等级、热度越发明显下的劣势需要项目操作融入区域需要项目操作融入区域-项目可替代切换的价值、品牌营销操作项目可替代切换的价值、品牌营销操作p不同区域、不同档次项目价格等级逐渐显现，营造区域、项目价值越发重要。不同区域、不同档次项目价格等级逐渐显现，营造区域、项目价值越发重要。p可售量持续下降支撑市场健康运行。新站、瑶海可售量相对较小提供价格上探空间机会可售量持续下降支撑市场健康运行。新站、瑶海可售量相对较小提供价格上探空间机会p新站、瑶海土地放量竞争较小存在价格上升空间。区域热点不足更需要以项目切换板块的营销品牌操作新站、瑶海土地放量竞争较小存在价格上升空间。区域热点不足更需要以项目切换板块的营销品牌操作宏观大势研判结论宏观大势研判结论市场研究&项目发展定位篇大盘、综合体研究大盘、综合体研究小户型市场分析小户型市场分析宏观市场研判宏观市场研判区域市场解读区域市场解读价格定位价格定位一、大盘、综合体盘点剖析二、本案项目物业发展定位方向三、分阶段开发策略合肥市典型大盘、城市综合体项目分布合肥市典型大盘、城市综合体项目分布中环城中环城印象西湖印象西湖滨湖世纪城滨湖世纪城金色名郡金色名郡松芝万象城松芝万象城西环中心广场西环中心广场华润幸福里华润幸福里明发商业广场明发商业广场万达广场万达广场恒盛恒盛坝上街坝上街中铁国际城中铁国际城区域区域楼盘楼盘体量体量()总平面图总平面图产品分类产品分类地块分类地块分类营销操作模式营销操作模式庐阳区庐阳区明发商业广明发商业广场场58万商业，办公，高层住宅，五星级酒店北侧为90-140 25层高层住宅，西侧为4.5万 26层SOHO写字楼和16层五星级酒店，中心区域为负1至3层综合商业以部分住宅产品开盘，商业跟进销售和以部分住宅产品开盘，商业跟进销售和招商。招商。餐饮和和婚庆铺面销售。酒店、建材超市、百货超市，数码电器城，夜总会，影城均由开发商招租经营中国铁中国铁建建国际城国际城200万高层/小高层公寓，别墅，商业，酒店，医院，学校东侧北侧为高层/小高层住宅区，湿地公园北侧为别墅区，沿主要道路建造沿街商业、商业内街及城市广场首先推出小高层首先推出小高层/高层公寓高层公寓，由东向西开发，最后推出商业包河区包河区万达广场万达广场70.35万商业、六星级威斯汀酒店、写字楼、住宅及城市公共空间芜湖路南侧以万达国际商业中心、双塔写字楼、包河金街为主，兼有普通住宅及部分底商，北侧为万达高层豪宅、六星级威斯汀酒店及沿河酒吧街以集中商业为旗帜，销售南地块室外商以集中商业为旗帜，销售南地块室外商铺、继而推出普通住宅，然后北地块豪铺、继而推出普通住宅，然后北地块豪宅，再推双塔写字楼，宅，再推双塔写字楼，芜湖路沿街商铺待定瑶海区瑶海区恒盛恒盛坝上坝上街街130万五星级酒店，甲级写字楼，SHOPPINGMALL，酒店式公寓北地块一栋68层办公楼，商业综合体；南地块1栋68层酒店，5栋55层酒店式公寓，1-5层裙楼商业尚在拆迁，销售计划未确定。2010年底开始销售，酒店式公寓和写字楼可能会统一招租。滨湖新滨湖新区区滨湖世纪城滨湖世纪城480万公寓、办公、商业2、3、5、6、8、9区为公寓；1区商务写字楼（4栋）+公寓；7区购物中心+蝶形公寓（4栋）主体以住宅入市主体以住宅入市，启动项目销售，积累项目形象，回笼资金；后期相继推出商后期相继推出商业和办公产品，业和办公产品，同时去化前期剩余公寓房源经开区经开区中环城中环城70万公寓、商业、酒店、写字楼1区域为住宅+2栋办公+2SOHO（商业招大润发、影城、休闲娱乐等）；2 2区域为艺术展馆区域为艺术展馆+樱花树樱花树；3区域为二期未建工程。一期首次开盘，以公寓产品为主体销售以公寓产品为主体销售；在回笼部分项目资金后，推出推出SOHOSOHO、办公、商业主体的商办功能办公、商业主体的商办功能；二期推出二期推出住宅，在一期项目形象积累的基础上，住宅，在一期项目形象积累的基础上，定位为高端、大户型产品定位为高端、大户型产品。1 13 32 26 64 47 78 85 59 91 12 23 3全市大盘、综合体项目全市大盘、综合体项目基本信息基本信息区域区域楼盘楼盘体量体量()总平面图总平面图产品分类产品分类地块分类地块分类营销操作模式营销操作模式蜀山区蜀山区松芝万象城松芝万象城18.4万loft、住宅、商业一期为A、B两座loft，二期3栋住宅先期启动的是小户型先期启动的是小户型loftloft住宅住宅，后续是二期后续是二期3 3栋常规住宅栋常规住宅 西环中心广场西环中心广场28万住宅、甲级写字楼、酒店式公寓一期为小户型住宅，二期为商铺先期启动的是小户型公寓，目前在售商铺及少量的小户型,后续为商铺华润幸福里华润幸福里28万住宅、商业、写字楼一期为住宅、二期为办公楼及shopping mall先期启动为住宅先期启动为住宅，后续为商业及写字楼后续为商业及写字楼印象西湖印象西湖61万商业、住宅、办公、SOHO、酒店1区域为一期在售公寓；2区域为二期未上市房源；3区域南面两幢为SOHO、东西两边为办公、中间商业（未上市）先期以住宅入市销售先期以住宅入市销售，回笼项目资金，商商业和办公产品最后入市业和办公产品最后入市，目前售租未定金色名郡金色名郡48.8万高层（精装修1200-1300元/）公寓主体+小型商业（具体招商还是出售未定）纯住宅操盘策略纯住宅操盘策略，首批房源面积跨度大，扩大受众面；后续房源以高附加常规户型为主，客户群体更加明确细分1 12 23 3学校学校基本信息基本信息全市大盘、综合体项目全市大盘、综合体项目区域区域楼盘楼盘在售主力产品在售主力产品在售产品均在售产品均价价(元元/)成交客户分析成交客户分析20102010年上半年推出年上半年推出产品情况产品情况驱动模式驱动模式庐阳区庐阳区明发商业广场明发商业广场A2区、C2区在售商铺面积30-70为主，100多商铺四层可单售，也可400多整体购买。10#楼还有少量129-136 住宅在售商铺16000住宅4200目前成交客户以投资为主；客户来自合肥城区及周边城市，各占50%左右销售商铺和住宅，其他业态的统一招商安徽首个欢乐主题主题SHOPPINGMALL中国铁建中国铁建国国际城际城一期住宅80-1304200客户成交以自住为主，多为合肥本地客户，约占到全部成交的70%5月推出2期住宅以水岸绿色生活为理念，营造健康、国际化、现代化的主城区纯水岸国际生活特区包河区包河区万达广场万达广场南地块步行街主力60-100商铺30000-50000合肥客户比例较大，将近70%；商铺成交客户以周边区域商户和投资客为主1 1月份南地块月份南地块2 2栋普栋普通住宅，通住宅，3 3月份推北月份推北地块豪宅，地块豪宅，4 4、5 5月月份推双塔写字楼份推双塔写字楼六大业态聚合大型城市综合体，安徽最大一站式购物中安徽最大一站式购物中心心瑶海区瑶海区恒盛恒盛坝上街坝上街尚未开盘尚未开盘尚未开盘上半年无销售计划，上半年无销售计划，年底可能推出酒店年底可能推出酒店式公寓和写字楼式公寓和写字楼以生态、自然、健康为主题的标志性建筑群体和综合商标志性建筑群体和综合商务商业中心务商业中心滨湖新滨湖新区区滨湖世纪城滨湖世纪城二房、大面积蝶形公寓、办公楼公寓5500办公5800大面积蝶形公寓7500区域客80%，及周边二、三线城市的外地客户20%；自住客80%+投资20%办公楼+蝶形公寓政府引导下的交通+学区房，住宅为主体的大盘项目，商办为辅经开区经开区中环城中环城二梯四户，70-120，另有5A甲级写字楼公寓5500区域客户50%、外地具有亲缘关系客户为20%-30%，市中心客户20%；自住客70-80%、10-20%投资客户依然以公寓产品SOHO为主，优惠活动较多，（马上会有送价值30万宝马的优惠活动）依托翡翠湖板块城市副中心概念+知名开发商效应+艺艺术馆，术馆，All in oneAll in one一站式的一站式的生活体验，住宅生活体验，住宅-商务商务-住宅住宅交叉升级模式交叉升级模式全市大盘、综合体项目全市大盘、综合体项目市场信息市场信息区域区域楼盘楼盘在售主力产品在售主力产品在售产品均价在售产品均价(元元/)成交客户分析成交客户分析20102010年上半年推年上半年推出产品情况出产品情况驱动模式驱动模式蜀山区蜀山区松芝万象城松芝万象城5.4米B座loft88008800来源主要为合肥当地约80%；投资客户占多数；办公客户约70%预计二期三栋住宅预计二期三栋住宅将开盘将开盘以产品特色为核心包装概念以产品特色为核心包装概念近长江路绝版5.4米loft公寓 西环中心广场西环中心广场商铺（最小20平米）10000-30000来源主要为合肥当地约70-80%；投资客户占多数约90%预计推出最后一栋预计推出最后一栋住宅住宅主打投资概念的城市综合体主打投资概念的城市综合体华润幸福里华润幸福里住宅6700来源主要为合肥当地约70-80%；自住为主预计办公预计办公以高品质洋房提高项目整体品质，结合学区房概念印象西湖印象西湖小面积80-90二房、140以上大户型小户型6600-6700大户型6800-7200蜀山区50%+包河区50%；其中外地亲缘关系20%-30%、纯投资10%、投资+自住20%一期公寓一期公寓9#+1#9#+1#一体双城概念（实际仍以住宅为一体双城概念（实际仍以住宅为前期主体，项目前期主体，项目 客户价值点仍集客户价值点仍集中于区位、配套优势下的住宅产中于区位、配套优势下的住宅产品优势）品优势）金色名郡金色名郡二房79 三房89公寓公寓85008500（整体（整体层差层差20002000）（精）（精装修装修800800，客户，客户认知认知13001300）蜀山区本地自住客为主，部分外地亲缘关系客户二期二期4 4栋公寓产品栋公寓产品全精装住宅大盘，二期“全面家居”概念，户型创新，在细节处在细节处体现、保证品牌、价值升级体现、保证品牌、价值升级市场信息市场信息全市大盘、综合体项目全市大盘、综合体项目智者，善鉴善鉴【借鉴与关注点借鉴与关注点目前全市大盘、综合体的目前全市大盘、综合体的显性成功经验及关注点显性成功经验及关注点】p“主题性主题性”商业营造、商业营造、“一站式生活体验一站式生活体验”；p主体宣扬主体宣扬“建筑群建筑群”、“最大最大”、“综合性综合性”、“标志性建筑标志性建筑”、“一一体双城体双城”综合体；综合体；p产品特色、产品细节提升品牌、价值；产品特色、产品细节提升品牌、价值；p以住宅为主体或启动销售，以住宅为主体或启动销售，20102010年推盘竞争仍主要立足集中于住宅。年推盘竞争仍主要立足集中于住宅。深入研究深入研究DEEP COGNITION标志性建筑标志性建筑产品特色产品特色一站式生活体验一站式生活体验超大规模超大规模一体双城一体双城建筑群建筑群综合性综合性产品细节产品细节集中住宅竞争集中住宅竞争合肥大盘、综合体深层次的问题和关注点是什么？合肥大盘、综合体深层次的问题和关注点是什么？通过对合肥市综合大盘的分类整理，我们发现：通过对合肥市综合大盘的分类整理，我们发现：n 发展升级阶段：住宅主体销售发展升级阶段：住宅主体销售-复合地产多元性复合地产多元性-半城市综合体，但仍为产品堆砌半城市综合体，但仍为产品堆砌-综合性、运营综合性、运营体系的城市综合体，但各期、功能区形象定位仍不鲜明难以演绎规模概念、地位；体系的城市综合体，但各期、功能区形象定位仍不鲜明难以演绎规模概念、地位；产品功能界定产品功能界定营销操作模式界定营销操作模式界定项目项目住宅主体项目住宅主体项目以住宅为主体，辅以少量配以住宅为主体，辅以少量配套型物业套型物业住宅主体项目住宅主体项目传统的住宅地产开发模式传统的住宅地产开发模式滨湖世纪城、金色名郡、滨湖世纪城、金色名郡、中国铁建中国铁建国际城国际城复合地产项目复合地产项目复合物业的产品组合，以一复合物业的产品组合，以一种物业为主体，或是项目体种物业为主体，或是项目体量偏小，难以形成规模效应量偏小，难以形成规模效应复合地产项目复合地产项目复合开发模式，产品交叉性强，但体量、复合开发模式，产品交叉性强，但体量、综合性有限综合性有限松芝万象城、西环中心广场松芝万象城、西环中心广场城市综合体项目城市综合体项目产品线涵盖住宅、商业、办产品线涵盖住宅、商业、办公、酒店甚至更多物业，规公、酒店甚至更多物业，规模足以产生集聚效应模足以产生集聚效应半城市综合体项目半城市综合体项目住宅体量占到总体量的一半以上，住宅体量占到总体量的一半以上，住宅住宅开发与其它物业衔接不强，各产品功能开发与其它物业衔接不强，各产品功能定位不明确，定位不明确，只是简单的产品堆砌；只是简单的产品堆砌；先先期开发完住宅或开发大部分住宅之后，期开发完住宅或开发大部分住宅之后，才开发其他物业才开发其他物业华润幸福里、印象西湖、明华润幸福里、印象西湖、明发商业广场发商业广场城市综合体项目城市综合体项目住宅、商业、办公交替开发，各物业产住宅、商业、办公交替开发，各物业产品功能结合性较强，未来能够形成完整品功能结合性较强，未来能够形成完整的工作、生活配套运营体系；但综合体的工作、生活配套运营体系；但综合体各期、功能区形象定位不鲜明，难以演各期、功能区形象定位不鲜明，难以演绎规模概念、地位绎规模概念、地位万达广场、中环城、恒万达广场、中环城、恒盛盛坝上街坝上街深入解析深入解析全市大盘、综合体项目全市大盘、综合体项目级别升级级别升级是是迅速回收资金迅速回收资金是是利润最大化利润最大化是是项目的滚动开发项目的滚动开发是是品牌和知名度品牌和知名度那么我们的目标是什么？那么我们的目标是什么？目标沟通目标沟通项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向项目属性梳理项目属性梳理迅速回笼资金迅速回笼资金项目的滚动开发项目的滚动开发利润最大化利润最大化提升品牌和知名度提升品牌和知名度建立充分的竞争优势建立充分的竞争优势项目开发模式项目开发模式短期目标短期目标实现目标利润实现目标利润长期目标长期目标目标达成后的结果目标达成后的结果实现实现项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向项目属性梳理项目属性梳理目标层级目标层级我们具备的客观条件我们具备的客观条件总体量100万方，产品线包括商业、办公、居住、酒店、绿化广场等多种物业形态，在规划上，各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系，未来将形成一个多功能、高效率的综合体。从产品角度而言，我们具备了发展大型城市综合体的基本要素。从产品角度而言，我们具备了发展大型城市综合体的基本要素。项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向我们具备的客观条件我们具备的客观条件新站区紧邻市中心区，火车站、省汽车客运站、省邮政枢纽和规划中的地铁1号线均位于区内，交通便利，区位优势明显；依靠高速交通和铁路，形成合肥市对外交通的核心地区。站前板块定位发展以专业市场为主的“商圈经济”。而作为合肥新城区的新站区却缺少一个代表性的中心城区。本案位于新站区核心区域，具备了城市综合体发展所需要的优越的地段和交通；同时站前板块的本案位于新站区核心区域，具备了城市综合体发展所需要的优越的地段和交通；同时站前板块的发展定位和新站区中心城区的缺失使得本案拥有建立地标的市场机会。发展定位和新站区中心城区的缺失使得本案拥有建立地标的市场机会。项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向客观条件下的价值最大化客观条件下的价值最大化项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向1 12 23 34 4以项目引领板块热点以项目引领板块热点以项目各期、地块形成不同城市功能分区、定位以项目各期、地块形成不同城市功能分区、定位以项目营运升级板块价值、形象以项目营运升级板块价值、形象以项目复合操作实现项目品牌、价值以项目复合操作实现项目品牌、价值综合考量综合考量项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向p 清晰的项目不同功能分区引擎定位清晰的项目不同功能分区引擎定位p 分阶段的项目发展形象演绎分阶段的项目发展形象演绎我们采取的项目开发策略我们采取的项目开发策略各物业功能定位：注重商务办公、居住（包括各物业功能定位：注重商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统等功能的多样性和消费、完善的交通出行系统等功能的多样性和复合性，各功能之间联系紧密，互为补充复合性，各功能之间联系紧密，互为补充合肥合肥城市名片城市名片商业商业：商业零售与人们的日常生活最密：商业零售与人们的日常生活最密切，切，形成城市范围的市场并吸引和支持形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能其他功能；零售更主要的是提供生活性、；零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区；少量商选择，并形成热闹繁荣的街区；少量商业销售外，其余均持有运营，实现长期业销售外，其余均持有运营，实现长期利润利润酒店酒店：综合体中最赢利的项目，它为综合体：综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的提供流动的“居住居住”人口和活动的人，并提人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，供娱乐设施和夜间服务，2424小时的服务使项小时的服务使项目保持目保持持久的繁荣并增加其活力持久的繁荣并增加其活力绿化广场、会所、交通等等配套设施：为绿化广场、会所、交通等等配套设施：为综合体的成功运营和价值实现提供基础综合体的成功运营和价值实现提供基础办公办公：商务是现代城市的主要功能，：商务是现代城市的主要功能，办公产办公产品有利于提升项目功能地位和城市地位，同品有利于提升项目功能地位和城市地位，同时为居住和商业产品提供稳定的高效人群时为居住和商业产品提供稳定的高效人群，一起构建成完整的工作、生活配套运营体系一起构建成完整的工作、生活配套运营体系住宅住宅：住宅产品是项目快速回笼资金的主力产品；：住宅产品是项目快速回笼资金的主力产品；作作为城市开发的基本成分，可以解决居住问题为城市开发的基本成分，可以解决居住问题，同时为，同时为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求应，满足了城市其他阶层人士的居住需求项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向n不同于住宅项目和目前合肥的城市综合体，结合信地自身不同于住宅项目和目前合肥的城市综合体，结合信地自身商业开发的经验实力优势和小区域内缺乏成熟街区的现状，商业开发的经验实力优势和小区域内缺乏成熟街区的现状，一期商业（红星美凯龙）先期入市，集聚人气，给予项目持一期商业（红星美凯龙）先期入市，集聚人气，给予项目持续生命力和鲜明形象度续生命力和鲜明形象度；n二期公寓、商业、办公同期入市，营造成熟的商业商务氛二期公寓、商业、办公同期入市，营造成熟的商业商务氛围，围，5#5#地块住宅只是作为配套型的产品，以小户型、投资地块住宅只是作为配套型的产品，以小户型、投资型商服型办公、公寓产品形象展示，更多面向产业、投资的型商服型办公、公寓产品形象展示，更多面向产业、投资的全国性亲缘客户全国性亲缘客户；n后期商业、办公、酒店再度升级，成为合肥市的地标和目后期商业、办公、酒店再度升级，成为合肥市的地标和目的性商业的性商业。最后在项目高端成熟城区效应体现之后，。最后在项目高端成熟城区效应体现之后，开发真开发真正意义上的高端住宅正意义上的高端住宅/豪宅，真正面向全市、甚至全省落户，豪宅，真正面向全市、甚至全省落户，实现项目价值和利润最大化实现项目价值和利润最大化。各个阶段各种物业都被赋予了不同的价值使命各个阶段各种物业都被赋予了不同的价值使命功能地位功能地位产品作用产品作用产品形象产品形象市场环境市场环境我们采取的项目开发策略我们采取的项目开发策略项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向分阶段开发策略分阶段开发策略一期开发策略一期开发策略n一期以商业入市，建成运营后为项目集聚人一期以商业入市，建成运营后为项目集聚人气，提升街区成熟度和区域价值；气，提升街区成熟度和区域价值；n一期信地一期信地红星美凯龙已经达到了预期的效果。红星美凯龙已经达到了预期的效果。全球梦幻家私。专业型高端商业全球梦幻家私。专业型高端商业分阶段开发策略分阶段开发策略二期开发策略二期开发策略商业商业办公办公居住（酒店居住（酒店/公寓）公寓）功能定位功能定位营造成熟商业街区，提升区域价值完善“城区”功能体系，增加高端人群商业商务区的配套物业，以投资型产品为主产品推广产品推广形象形象创新商业形态，丰盛的消费新体验中高端商务形象小户型为主的品质公寓，享受第一线的消费娱乐天堂区域环境区域环境区域交通体系已经非常完善，但是居住氛围尚不成熟产品对于产品对于项目的作项目的作用用满足新站区居民和产业客的消费需求，并向全市辐射影响力满足周边专业市场和依靠火车站/汽车站产生的商务需求满足全国亲缘关系的周边专业市场和自身商业商务群体的投资居住需求，提升商业商务的价值，增加区域居住氛围 二期商业、办公的开发运营营造出成熟的商业商务氛围，公寓二期商业、办公的开发运营营造出成熟的商业商务氛围，公寓/酒店作为服务项目内外商业商务酒店作为服务项目内外商业商务人群的居住产品，一起初步构建成一个完整的工作、生活配套运营体系，人群的居住产品，一起初步构建成一个完整的工作、生活配套运营体系，区域型的城市综合体初步形区域型的城市综合体初步形成，形成大型商务体（商业、办公、酒店、服务公寓）形象与功能成，形成大型商务体（商业、办公、酒店、服务公寓）形象与功能分阶段开发策略分阶段开发策略三期商业开发策略三期商业开发策略功能定位功能定位商业升级产品，从经营业态、辐射区域、规模效应等多方面提升项目的地位，成为全市性商业地标之一产品推广形产品推广形象象国际视野的商业规划和运营，缔造安徽第一国际顶级的全方位消费娱乐中心市场环境市场环境此时区域开发渐趋成熟，新站区形象大幅提升；依托火车站、汽车站的对外交通枢纽功能作用强化，对外地资本和客群吸引力加强，现代服务业发展迅猛，中高端商业普遍，但缺乏顶级的、提升合肥市商业形象的商业中心产品对于项产品对于项目的作用目的作用构建成熟完善的消费娱乐体系，使项目区域成为高度繁华的商业街区，为商务升级和居住升级奠定形象基础和市场基础 三期的商业、办公、酒店、住宅分批开发；三期的商业、办公、酒店、住宅分批开发；首先开发运营商业，通过首先开发运营商业，通过shopping Mall、不夜城等、不夜城等对原有商业体系进行经营业态和功能地位的升级，提升项目商业影响力，升级特色活力、目的性商业对原有商业体系进行经营业态和功能地位的升级，提升项目商业影响力，升级特色活力、目的性商业形象，形成集群效应，辐射人群面向全市，并通过火车站、汽车站辐射全省乃至华中地区。形象，形成集群效应，辐射人群面向全市，并通过火车站、汽车站辐射全省乃至华中地区。分阶段开发策略分阶段开发策略三期办公三期办公/酒店开发策略酒店开发策略功能定位功能定位项目和新站区商务升级产品，使项目区域成为新站区的商务地标、合肥市顶级核心商务地标之一产品推广形产品推广形象象5A级顶级商务形象，匹配更具领袖气质的企业；国际五星级豪华酒店，更优越的商务之旅市场环境市场环境此时区域开发已渐成熟，新站区形象大幅提升；依托火车站、汽车站的对外交通枢纽功能作用强化，对外地资本和客群吸引力加强；商业地位、城市地位的提升使得项目成为新站区的中心城区、合肥新城区的地标区域，公司企业纷纷抢占这一区域产品对于项产品对于项目的作用目的作用构建成熟完善的商务工作/居住体系；使项目具备覆盖从中端到高端的商务需求，在商务体系上形成一个独立的“城区”此时项目已基本成为新站区的中心城区，新站区的发展和项目自身形象的提升完善积累了大量高此时项目已基本成为新站区的中心城区，新站区的发展和项目自身形象的提升完善积累了大量高端商务需求，端商务需求，三期的甲级办公和五星级酒店担负着新站区商务升级的重任，覆盖中、高端的完整的工三期的甲级办公和五星级酒店担负着新站区商务升级的重任，覆盖中、高端的完整的工作运营体系正式形成，并成为全市核心商务地标之一。作运营体系正式形成，并成为全市核心商务地标之一。三期住宅开发策略三期住宅开发策略功能定位功能定位定位高端住宅/豪宅产品，满足市场对于本案的高端居住需求推广产品形推广产品形象象高端住宅/豪宅形象繁华之所、尊享之所；繁华都市的高尚居所，进则畅享都市繁华，退则静赏人生惬意市场环境市场环境此时项目已建立起高端、成熟的城市综合体形象和合肥的领袖区域形象，城市市区大盘作用凸显，市场对于本案存有大量的高端需求产品对于项产品对于项目的作用目的作用最后的画龙点睛之笔，真正构建了一个成熟完善的、覆盖中高端的工作、生活配套运营体系，一个独立的“城中城”，成为新站区的中心城区、地标和合肥市的城市名片 在三期商业、办公相继开发建成，开始招商招租之际，三期住宅开始开发入市；此时本案已形成在三期商业、办公相继开发建成，开始招商招租之际，三期住宅开始开发入市；此时本案已形成工作、消费娱乐运营体系，成为合肥市高端工作、生活、消费娱乐为一体的城市街区，项目吸聚效应工作、消费娱乐运营体系，成为合肥市高端工作、生活、消费娱乐为一体的城市街区，项目吸聚效应产生了大量的高端客群，以及项目自身商业商务群体也有部分高端居住需求，产生了大量的高端客群，以及项目自身商业商务群体也有部分高端居住需求，三期住宅以满足市场高三期住宅以满足市场高端需求为主，定位为高端住宅端需求为主，定位为高端住宅/豪宅产品，实现项目价值和利润的最大化，同时构建成完整的、高端豪宅产品，实现项目价值和利润的最大化，同时构建成完整的、高端的、辐射全市全省的工作、生活配套运营体系。的、辐射全市全省的工作、生活配套运营体系。分阶段开发策略分阶段开发策略项目在开发的不同阶段，定位应有三个层次的深化项目在开发的不同阶段，定位应有三个层次的深化第一个阶段第一个阶段第二阶段第二阶段最后阶段最后阶段强调都市文化性、一个城市交流、强调都市文化性、一个城市交流、人们聚会的地点人们聚会的地点强调商业、商务性强调商业、商务性高度高度演绎高端住宅演绎高端住宅分期开发演绎分期开发演绎分阶段开发策略分阶段开发策略一、二期一、二期三期中、后住宅阶段三期中、后住宅阶段三期前、中商业阶段三期前、中商业阶段Objective 2Objective 2：合肥城市名片、领袖区域：合肥城市名片、领袖区域Objective 1Objective 1：合肥真正的城市综合体项目：合肥真正的城市综合体项目市场研究&项目发展定位篇大盘、综合体研究大盘、综合体研究小户型市场分析小户型市场分析宏观市场研判宏观市场研判区域市场解读区域市场解读价格定位价格定位 销售前期销售前期：本案本案LOFTLOFT产品实现差异化和高价值产品实现差异化和高价值 销售后期销售后期：小户型和小户型和常规住宅搭配推售保持市常规住宅搭配推售保持市场热度及弱化同质竞争场热度及弱化同质竞争I.I.市场表现市场表现：成交供应比较高，市场成交表现良好。标杆型项目单成交供应比较高，市场成交表现良好。标杆型项目单价达价达62006200元，一般项目单价保持在元，一般项目单价保持在5500-58005500-5800元；小户型产品单价区元；小户型