房地产估价理论与方法重要概念与公式

理论和方法1. 2房地产的概念建筑密度%=建筑基底总面积X 100%建筑用地面积容积率=总建筑面积建筑用地面积总建筑面积=土地总面积X建筑密度X建筑层数容积率=建筑密度X建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积2.3房地产的供求与价格供给量=存量-拆毁量-转换为其它种类的房地产量 +其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性 =房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性=一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性=房地产需求量变化的百分比房地产供给的价格弹性=预期的房地产价格变化的百分比 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比 房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2.4房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、 工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价 格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所 需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。房地价格=土地价格+建筑物价格风险补偿补地价（单价） 补地价（单价） 补地价（单价） 补地价（单价）土地价格=房地价格-建筑物价格建筑物价格=房地价格-土地价格楼面地价=土地总价楼面地价=总建筑面积 土地总价X土地总面积=土地单价总建筑面积土地总面积容积率期房目前的价格=现房价格-（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值 补地价=改变后的地价一改变前的地价=现楼面地价X现容积率 一原楼面地价X原容积率=补地价（单价）X土地总面积=原楼面地价X（现容积率 一原容积率）= 原容积率下的土地单价 X（现容积率 一原容积率）原容积率4. 4建立价格可比基础建筑面积下的价格 =套内建筑面积下的价格X套内建筑面积建筑面积建筑面积下的价格=使用面积下的价格X 使用面积建筑面积套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格X 使用面积套内使用面积平方米下的价格=亩下的价格代66 . 67平方米下的价格=公顷下的价格詔0 000平方米下的价格=平方英尺下的价格X10 . 764平方米下的价格=坪下的价格X0. 3034. 5交易情况修正X交易情况修正系数=正常价格+交易情况修正数额二正常价格百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格 正常成交价格 一应有卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应有买方缴纳的税费 =买方实际付岀的价格 应有卖方缴纳的税费=正常成交价格X卖方缴纳税率 应有买方缴纳的税费=正常成交价格 X买方缴纳税率 正常成交价格=卖方实际得到的价格1-卖方缴纳税率4. 6交易日期调整可比实例在成交日期时的价格X（1 士T%）=在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格X （100 士T）/100 =在估价时点时的价格采用定基价格指数可比实例在成交日期时的价格X交易日期调整系数 =在估价时点时的价格采用环比价格指数可比实例在成交日期时的价格 X成交日期的下一时期的价格指数X再下一时期的价格指数X X 估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格4. 7房地产状况调整可比实例在其房地产状况下的价格X 100/ （）=在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格X 100/ （） X （）/100=在估价对象房地产状况下的价格4. 8求取比准价格估价对象价格二可比实例价格X交易情况修正系数 X交易日期调整系数 X房地产状况调整系数主要有三种：平均数法、中位数法、众数法。其中平均数法最常用。5. 2房地产价格的构成开发利润是所得税前的，即：开发利润二开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费计算基数=土地取得成本 +开发成本，即： 直接成本利润率=开发利润/ （土地取得成本+开发成本）计算基数二土地取得成本 +开发成本+管理费用，：投资利润率=开发利润/ （土地取得成本+开发成本+管理费用） 计算基数二土地取得成本 +开发成本+管理费用+投资利息+销售费用， 相应的利润率可称为 成本利润率，即： 成本利润率=开发利润/ （土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）计算基数二开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可称为 销售利润率，即：销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5. 3成本法的基本公式成本法最基本的公式为：积算价格=重新购建价格一折旧新开发土地价格二取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费 +开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积 X100%新开发区某宗土地的单价 =（取得该用地的总代价 +土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销 售税费+总开发利润）/ （用地总面积X开发完成后可转让面积的比率）X用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息+可转让熟地的总价X销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)1-销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价+ 土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)可转让熟地面积=(取得该荒地的总代价 +土净收益在前若干年有变化有限年Aii 1 (1 Y)iy/vF(1 Y)ntl无限年VAii 1 (1 Y)iAY(1 Y)t地开发总成本+总管理费用十总投资利息)收益年限为无限年 V=A/Y+b/Y2净收益按定数额递减有限年净收益按定比率递增有限年无限年净收益按疋比率递减有限年无限年净收益为有效毛收入减运营费用限为有限年预知未来若干年后的价格的公式VV=(A/Y-b/Y2)*1-1/(1+Y) n+b/Y* n/(1+Y) n n A/b+1V=A/(Y-g)*1-(1+g)/(1+Y) nV=A/(Y-g)V=A/(Y+g)*1-(1-g)/(1+Y) nV=A/(Y+g)有效毛收入逐年递增的比率为gI未来第n年为 A 一 (n 1)bA(1+g) n-1g)n-1gE,收益年未来第n年为未来第n年为A(1运营费用逐年递增的比率为V=I/(Y-gI)* 1-(1+gI)/(1+Y) n-E/(Y-gE)* 1-(1+gE)/(1+Y) n(1 Y)t净收益二潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用=有效毛收入一运营费用运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。6. 3净收益承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。 有租约限制下的价值=无租约限制下的价值一承租人权益的价值6. 4报酬率报酬率=无风险报酬率 +投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠 同一时期的国债利率或银行存款利率6. 5直接资本化法y NOI/V式中 y房地产价值; 因此，资本化率的具体计算公式为：NOI 房地产未来第一年的净收益;R=NOI/VR 资本化率收益乘数=价格/年收益房地产价值二年收益X收益乘数毛租金乘数=价格 /毛租金收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即: 利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值二毛租金 X毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即: 毛租金乘数也是经常所讲的租售比价”。V = PGI XPGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即：PGIM=V/PGIV = EGI XEGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即：EGIM=V/EGIV = NOIXNIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即：NIM=V/NOI由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收 益转换为价值的形式，即：V=N0I/R净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM由于 NIR=1-OER 所以 Ro=(1-OER)/EGIM上述公式的来源是：因为 Ro=NOI/V所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得： Ro=NIR/EGIM在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/YR=Y在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y*1-1/(1+Y)R=Y/1-1/(1+Y) n在净收益每年按一定比率递增且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：R=Y-GV=A/(Y-G)在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y- *Y/(1+Y) t-1R= Y- *Y/(1+Y) t-16 6 投资组合和剩余技术式中Ro综合资本化率；Rl 土地资本化率 Rb 建筑物资本化率 Vl 土地价值；Vb 建筑物价值。Ro=( VL* RL+ VB* RB)/( VL+ VB)RL=( VL + VB)* RO- VB* RB/VLRB=( VL + VB)* RO- VL* RL/VBRo= LXRl +B XRbL+B = 100%Ro=M*R M+(1-M)*R E抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM*（1+YM）n/（1+Y M）n-1房地产的资金=抵押贷款 +自有资金房地产净收益二抵押贷款收益+自有资金收益直接资本化法的土地剩余技术公式 报酬资本化法的土地剩余技术公式直接资本化法建筑物剩余技术公式报酬资本化法的建筑物剩余技术公式土地价值 =（房地产净收益 -建筑物价值 * 建筑物资本化率） /土地资本化率 在净收益每年不变、收益年限为有限年建筑物价值 =（房地产净收益 -土地价值 * 土地资本化率） /建筑物资本化率 在净收益每年不变、收益年限为有限年自有资金权益价值 =（房地产净收益 -抵押贷款金额 * 抵押贷款常数） /自有资金资本化率 抵押贷款金额 =（房地产净收益 -自有资金权益价值 * 自有资金资本化率） /抵押贷款常数 72 假设开发法的基本公式待开发房地产的价值二开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费-管理费用 -投资利息 -销售费用 -销售税费 -开发-管理费用 -投资利息 -销售费用 -销售税费 -土地-管理费用 -投资利息 -销售费用 -销售税费 -开发生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本利润 -买方购买生地应负担的税费生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本开发利润 -买方购买生地应负担的税费毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本利润 -买方购买毛地应负担的税费毛地价值二开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费熟地价值二开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费在建工程价值二续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费旧房价值二装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费74假设开发法计算中各项的求取I = PXi 来 F= P(1+i M)F= P(1+i)n I = P(1 十 i)n-1F= P(1+r / m)nMmF= P(1+r/m)mF= P(1+i)所以 P(1+i)=P(1+r/m) m得岀 i = (1+r/m) m-1i=(F-P)/P=P(1+r/m) m-P/P=(1+r/m) m-182 数学曲线似合法y= a+bX a=( Eyb* E X)/N b=(N* E XY-E X*E y)/N*2X ( EX ) 2设 X=0,贝Ua=Ey/Nb=EXY/EX 2Vi = Po 十 dXid=(P 1-Po)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+ +(Pn-Pn-1)/n =(P n-Po)/n1/n1/nVi = P0Xtit=(P1/P0XP2/P1 XP3/P2 -XB/Pi-1 X-X PPn-1)=(Pn/P0)91 路线价法路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。单独深度价格修正率为：403020109876累计深度价格修正率为：40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度价格修正率为：4035302521819517 7162594 高层建筑地价分摊 某部分享有的地价数额 =土地总价值 /总建筑面积 X 该部分的建筑面积某部分占有的土地份额二该部分享有的地价数额/ 土地总价值二该部分的建筑面积/总建筑面积某部分享有的地价数额二土地总价值/房地总价值X该部分的房地价值某部分占有的土地份额二该部分享有的地价总数/ 土地总价值二该部分的房地价值/房地总价值某部分占有的土地份额= 总价值该部分的房地价值-（房地总价值-土地总价值） /总建筑面积 *该部分的建筑面积 /土地某部分享有的地价数额二该部分占有的土地份额X 土地总价值二该部分的房地价值一该部分的建筑物价值地价二地租/利息率地租量二农产品的市场价格一农产品的销售税费一农产品的生产成本一土地上投入资本的利息一农业经营者的 利润地租量计算公式中的市场价格二 PQ 自身因素；环境因素；人口因素；经济因素；社会因素；行政因素；国际因素；心理因素；其他因素。 获取估价业务；受理估价委托及明确估价基本事项；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法测算；确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告；岀具估价报告；估价资料归档(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)河转让熟地面积比率X亥荒地总面积新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利 润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧5.5建筑物的折旧有效经过年数=经济寿命一剩余经济寿命(C S)称为折旧基数年折旧额 D = C(1-R)/N年折旧率 d=D/C X 100% =(C-S)/(C X) X 100% =(1-R)/N X 100%有效经过年数为 t年的建筑物 折旧总额 Et=DXt= (C S)t/N = C(1-R) X 100%直线法折旧下的 建筑物现值 的计算公式为：V=C-Et = C-(C-S)t/N = c1 (1 R)t/N5. 6成本应用中涉及的有关规定 年折旧额二原价 X(1-残值率)稠用年限 旧房地价格 = 土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构件价格-建筑物的折旧6.2报酬资本化法的公式V=A心+丫1)+ A 2/(1+Y 1)*(1+Y 2)+ A 3/(1+Y 1)*(1+Y2)*(1+Y3)+ + An/(1+Y1)*(1+Y2) *(1+Yn) V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y) 3 * 5 6+ An/(1+Y) nA 末=A 初(1+Y)V=A/Y*1-1/(1+Y) nV=A/YKn=1-1/(1+Y) n=(1+Y) n-1/(1+Y) nV70=V * K 70V50= W * K 50 g =V50/K50V40=V50*K40/K50Vn =VN*(1+Y)N-n*(1+Y) n-1/(1+Y)N-1