房地产专业基础知识(全)

房地产专业基础知识1. 房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和 地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系， 在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它 用途的房屋。地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地 产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就 是有无权属关系。2. 房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、 经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体 的综合性产业。3. 房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的 要求进行基础设施、房屋建筑的活动。4. 地产开发是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。5. 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地 产的占有、使用、收益和处分的权利。6. 土地类型居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其它用地 50 年；另外，加油站、加气站用地为 20 年；7. 三通一平是指地皮在发展基础上的水通、 电通、 路通，场地平整8. 七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、 热力通，场地平整。9. 土地使用权出让的形式协议出让招标出让拍卖出让行政划拨使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建 筑物及附属设施一并出让的土地。生地：待开发的土地熟地：完成市政设施的土地10. 房地产市场一级市场、二级市场、三级市场。一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土 地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资 开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交 易。三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房 地产交易。11. 商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房 地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。12. 福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房 屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。13. 微利商品房 与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的 微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业 职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。14. 经济适用房 经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。15. 自建房（集资房） 是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位 所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地 价的除外）。16. 房地产产权证 是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭 证。17. “五证 ” 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一 定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品 房销售的各种手续。其中“五证” 、“两书”是最为重要的条 件。国有土地使用证 ：是证明土地使用者向国家支付土 地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证 ：是建设单位在向土地管理部 门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建 设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。 （通过“招、 拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。 ）建设工程规划许可证 ：是有关建设工程符合城市规 划要求的法律凭证。建设工程施工许可证 （建设工程开工证 ）：是有关 建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。商品房销售（预售）许可证 ：是商品房进入市场的 凭证。18. “两书”住宅质量保证书住宅使用说明书19. 商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进 行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得 了预售许可证才能销售。20. 申请预售须备下列文件：房地产开发企业资质证书副本及复印件土地使用权出让合同书和付清地价款证明（ 国有 土地使用证 )建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证21. 商品房预售必须符合那些条件交付土地使用权出让金有建设工程施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工 程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付 日期。向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取 得商品房预售许可证明。22. 房地产买卖合同是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制，用以 明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签 订此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合 同必须做公证。23. 房地产抵押合同 是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同。24. 银行按揭 是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经 济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付， 购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行 的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。按揭是英语“ Mortgage ”一词的粤语音译，在中国人民 银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款” 指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买 自住住房、并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保 证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。分为个人住房商业 性贷款（简称商业贷款）与个人住房公积金贷款（简称公积 金贷款）。25. 房地产证公证公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行 为的合法性作法律公证26. 楼花抵押登记 是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记 科办理抵押登记手续。抵押人将贷款与利息还清后，须将已 办抵押登记手续的房地产注销抵押。27. 建筑面积房屋实用面积与分摊公共面积之和。28. 公摊面积属于公共部分的面积。29. 实用面积建筑面积与公摊面积的差。30. 实用率房屋实用面积与建筑面积之比。31. 预售楼花 将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。32. 复式上、下两层标准层合二为一， 结构与标准房结构有区别33. 房地产转让是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产 转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房 地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司 不得给预购房者更改姓名。34. 基底面积是指建筑物首层的建筑面积。35. 用地面积 指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线 所围合的用地之水平投影面积。36. 总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的 总和。37. 容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比。38. 建筑密度（覆盖率） 建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。39. 绿化率 绿化率等于绿化面积与用地面积之比。40. 均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单 位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。41. 基价 基价也称为基础价，是指经过核算而确定的每平方米商 品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼 层、朝向差价后而得出。42. 起价起价也叫起步价， 是指某物业各楼层销售价格中的最低 价格，即起价。43. 弹性隔间 指可移动隔间墙之室内空间，通常用于写字楼与商场。44. 开放式设计：无隔断设计、利于空间较广，如餐厅、 厨房或客厅。45. 骑楼：有雨遮的一楼直道部分。46. 阳台：指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分4047. 外飘窗：突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在60CM左 右。48. 露台：指没有雨遮的，有脚踏的部分。49. 玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。它 的主要功能是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞 的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。50. 外墙：指建筑物体表面。51. 内墙：指建筑物内竖面。52. 剪力墙：承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。53. 砖墙：用砖砌成的墙。54. 石膏板：用石膏制成，用以装饰天花板的板块。55. 卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶。56. 厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽 油烟机。57. 格局：单元内分割情况。58. 动线：行走习惯路线。59. 销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比。60. 空置比：指某一段时间剩余的房屋数百分比。61. 诉求客源：主要针对的客户层。62. 市场区隔：指产品不同类型以回避市场供给量的排 挤。63. 议价空间：讨价还价的价格差异。64. 平面价差：平面方位不同，价格的差异。65. 垂直价差（楼层价差）：不同楼层价格差异。66. 市调分析法：通过市场调查与其他项目的比较方法67. DM:邮寄用的广告用品（印刷品）68. CF:电视广告。69. NP:报纸广告。70. POP:户外广告媒体。71. MG:杂志广告。72.SP:销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言 动作。一般的传力体系荷载 板 梁 柱 基础 地基建筑结构形式建筑结构形式有许多种类型，也有许多不同的分类方法，其中最常见的分类方法是按建筑物主要承重构件所用的材料分类和按结构平面布置情况分类筑物主要承重构件所使用的材料分类序号结构类型名称识别特征适用范围1木结构主要承重构件所使用的材料为木材单层建筑2混合结构承重材料为砖石，楼板、屋顶 为钢筋混凝土单层或多层建筑3钢筋混凝土结构主要承重构件所使用的材料为钢筋混凝土多层、高层、超高层建筑4钢与混凝土组合结构主要承重构件材料国型钢和混凝土超高层建筑5钢结构主要承重构件所使用的材料为型钢重型厂房、受动力作用的 厂房、可移动或可拆卸的 建筑、超高层建筑或高耸 建筑按结构平面布置情况分类除上述两种分类方法所列的结构类型外，对于单层大跨 度房屋，还不平面结构（门式刚架、薄腹梁结构、桁架结构、 拱结构）和空间结构（壳体结构、悬索结构、网架结构）之 分。序号结构类型名称平面/立面示意图常用范围1框架结构厂房或20层以下多、高层建筑2全剪力檣结构咼强度结构体系，常用于高层、超高层建筑3框架剪力墙结构高层建筑4框筒结构高层或超高层建筑5筒体结构（单筒或多筒）超高层建筑6框支结构钢结构超高层建筑7无梁楼盖结构大空间、大柱网的多层楼房体的类型及其划分墙体名称划分方法外墙、内墙、纵墙、横墙、窗间 墙按墙所处的位置划分二七墙、一四墙、八墙、一墙按墙的厚度划分围护墙、隔墙、女儿墙、围墙按墙的功能划分承重墙、非承重墙按受力情况划分砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙按所用材料划分按照层数划分一般情况下，1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为小 高层；10层以上为高层，当高度超过100M时为超高层。9. 建筑面积的计算规则计算建筑面积的范围a、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以下 外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层 者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时， 按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。b、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层 建筑面积按建筑勒脚以上外墙外围的水平面积计算。C、建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外 墙主墙面间的水平面积计算。d、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥 中心等及附属建筑物外墙有出入口的 （沉降缝为界） 建筑物， 按其上口外墙（不包括采光进、防潮层及其保护墙）外转水 平面积计算。人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯 上口外墙外围水平面积计算。e、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护 结构外围水平面积计算建筑面积。f 、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按 其围护结构外围水平面积计算建筑面积。g、建筑物内的门厅、大厅、不论其高度如何，均按一 层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算 建筑面积。h、图书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积， 无书架层的按自然层计算建筑面积。i 、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均 按建筑物自然层计算建筑面积。j 、舞台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实 际层数计算建筑面积。k、建筑物内的技术层、层高超过 2.2米的,按技术层外 围水平面积计算建筑面积 . 技术层层高虽不超过 2.2 米，但 从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部 分外围水平面积计算建筑面积。l 、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立 柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。m有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算 建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水 平投影面积的一半计算建筑面积。n、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机 房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。O、突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面 积计算建筑面积。P、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。 挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台按其 阳台净空面积（包括栏板）的一半计算面积。q、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线 水平面积计算建筑面积，无柱的走廊、檐廊，按其投影面积 的一半计算建筑面积。r 、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投 影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影 面积的一半计算面积。s、建筑物内无楼梯，高室外楼梯（包括疏梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯（包括疏梯）的，其室外楼梯按每层水平设投影 面积的半计算建筑面积。t 、各种变形缝、沉降缝、宽在 30 厘米以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建 筑面积内。不计算建筑面积的范围a、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂（壁）板突出的 艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。b、修消防等用的室外爬梯、 宽度在60厘米以内的钢梯c、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台（不包括挑平台）、层高在 2.2 米以内的设备层。d、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。e、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬布、布 景的天桥、挑台。f 、单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单 层空间。g、地下人防干、支线，人防通道，人防通道端头为竖 向爬梯设置的安全出入口。h、宽在30厘米以上的抗震缝，有伸缩缝的靠缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等。i 、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的窨安 置箱、罐的平台。10. 其它建筑常识基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积。建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水 平投影面积的之和。每户（或单位）拥有的建筑面积叫分户 建筑面积。建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分：a、使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫 生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、 2.2 米以上 （指建筑层高 ,含 2.2 米，以下同 ）的阁（暗）楼等的面积。在计算分户建筑面积时，如墙体属两户 共有（即共墙） ，其所属面积由两户平均分摊。b、公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面 积，包括层高超过 2.2 米的单车库、设备层或技术层、室内 外楼梯、楼梯悬挑平台、 内外廊、门厅、电梯及机房、门 斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱电梯机公共面积分为应分摊公共面积和不能分摊公共面积两部分a、应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间 等。b、不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公 共面积，扬机动车库、非要动车库、消防避难层、地下室、 半地下室、设备用房、梁底标高不高于 2 米的架空结构转换 层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：a 、有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行 分摊计算。b、如无面积分割文件或协议的， 按其使用面积的比例进 行分摊。即：该户应分摊的公共面积 =应分摊公共面积 / 各户 使用面积之和x该户使用面积对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等） ，公共面积应参照其服务功能进行分摊，即报务于整个建筑物所有 使用功能房屋的公共面积应共同分摊，否则按其所报务的建 筑功能分别进行分摊。住宅平面以外，公服务于住宅的公共面积（电梯间、楼 梯间除外）应计入住宅部分进行分摊；住宅平面以外的电梯间和楼梯间，仅服务于住宅部分，但其通过其他建筑功能的楼层，则该电梯间和楼梯间的建筑面积按住宅部分面积和其 它建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积。每户的建筑面积 =每户的使用面积 +每户应分摊的公 共面积。分摊共用面积=套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 =公用建筑面积 / 套内建筑面积 之和公用建筑面积 =整栋建筑的面积 - 套内建筑面积之和 - 不 应分摊的建筑面积公共面积（包括应分摊的和不应分摊的）应由房屋物业物理部门统一管理，其产权应属建筑物内 参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不 得改变其使用功能或有偿出租（售） 。户型是指一套住宅中由多少卧厅、厨房、卫生间。俗称：一室一厅、两室一厅、四室一厅等面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的总数中各自所占的比例的基础：建筑物与土层接触的部分称为基础地基：支撑建筑物重量的土层叫地基基础是建筑物的组成部分，它承受着建筑物的全部荷 载，并将其传给低级。而地基则不是建筑物的组成部分，它 只是承受建筑物荷载的土壤层。其中，具有一定的地耐力， 直接支承基础，需要进行计算的土层称为持力层；持力层以 下的称为下卧层。地基土层在荷载作用下产生的变形，随着 土层深度的增加而减少，到了一定的深度则可以忽略不计。基础的分类：按材料及受力的特点分类可以分为刚性基础和柔性 基础。用刚性材料做的基础称为刚性基础。刚性材料一般指抗 压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的材料。常用的砖、石、 混凝土等均属刚性材料。非刚性基础（柔性基础） 。用钢筋混凝土建造基础，基础宽度加大不受刚性角的限 制，称为非刚性基础与柔性基础。为了节约材料，钢筋混凝 土基础常常做成锥形，但最薄处不应小于200mm如果做成阶梯形，每步高 300mm-500mm.按构造型式分类 基础构造的型式随着建筑物上部结构形式、荷载大小及 地基土壤性质的变化而不同。一般情况下，上部结构形式直 接影响基础的型式， 当上部荷载大， 地基承受能力有变化时， 基础型式也随之变化。基础按构造特点分可分为六种基本类 型。条形基础 当建筑物的上部结构采用墙承重的时候，基础沿墙身设 置，多做成长条形，这类基础称为条形基础。独立基础 当建筑物上部结构采用框架或者单层排架结构承重时， 基础采用方形或矩形的单独基础，这类基础称为独立基础或 柱式基础片筏基础 当建筑物上部荷载大，而地基又软弱，这时采用简单的 条形已经不能适应地基变形的需要，通常墙下或者柱下基础 连成一片，使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础桩基础当建筑物上部的荷载较大，而且地基的软弱土层较厚， 地基承载力不能满足要求，做成人工地基又不具备条件或不 经济时候，则可采用桩基础。使基础上的荷载经过桩再传给 地基土层，以保证建筑物的均匀沉降或安全使用。2. 墙体 墙体的类型：墙体按所在位置分为外墙和内墙； 纵墙和横墙。外墙：位于房屋周边的墙统称为外墙，它主要起是抵御 风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热，起围护作用内墙：凡位于房屋内部的墙统称为内墙，它主要起分隔 的作用。横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙，外横墙位于 房屋的两端也叫山墙。纵墙：沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙，又有内纵墙 与外纵墙之分。墙体按受力状况分类墙体按照受力情况分为两种：承重墙与非承重墙。承重墙：直接承受上部结构传来的荷载 非承重：不承受外来荷载。非承重墙又可分为自承重墙 和隔墙。自承重墙：不承受外来荷载，只承受自身重量并将其传 至基础。隔墙：起到分割房间的作用，不承受外来荷载，并把自 身重量传给梁、楼板。框架填充墙就是隔墙的一种。悬挂在 建筑外部的轻质墙成为幕墙，包括玻璃幕墙与金属幕墙。墙体按照材料分类按照墙体的材料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土 墙。墙体的细部构造防潮层在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础上 升使室内墙身受潮。防潮层设置高度为室内首层地面的结构 层的中部，一般用防水沙浆抹 20mm厚。勒脚外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚，其高度一般 指室内地坪与室外地面之间的高差部分，也有将底层窗台至 室外高度视为勒角。勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蚀 及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，增加建筑美观的效果。散水散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。其重要作用 是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地 基。窗台窗台分室内窗台和室外窗台。室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的凝结水。门窗过梁为了承受门窗上部的荷载， 并把他传到门窗两侧的墙上， 门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过粱。为了增加墙体的抗震性和稳固性，墙体内一般设有构造 柱、圈梁变形缝建筑物由于温度变化、地基不均匀沉降以及地震等因素 的影响， 使结构内部产生附加应力与变形， 易使建筑物破坏、 产生裂缝甚至坍塌。为了减少对建筑物的破坏，预先在变形 敏感的部位将结构断开，预留缝隙，以保证建筑物有足够的 变形宽度而不使建筑物破损。这种将建筑物垂直分割而预留 的缝称为变形缝。变形缝有伸缩缝、沉降缝、防震缝三种。伸缩缝是在长度或宽度较大的建筑物中，为避免由于温 度变化引起材料的热胀冷缩导致构件开裂，而沿建筑物的竖 向将基础以上部分全部断开的预留人工缝。伸缩缝一般为 20mm 40mm。沉降缝是在同一栋建筑物中，由于其高度、荷载、结构 及地基承载力的不同，致使建筑物各部分沉降不均匀，墙体 拉裂。故在建筑物某些部位设置从基础到屋面全部断开的垂 直预留缝，把建筑物分为几个可自由沉降的独立单元。这种 为减少地基不均匀沉降对建筑物造成危害的垂直预留缝称 为沉降缝。防震缝是为了防止建筑物的各部分在地震时相互撞击 造成变形和破坏而设置的垂直预留缝。防震缝应将建筑物分 成若干体型简单、结构刚度均匀的独立单元。3. 楼面与地面楼地面的组成：面层位于楼板层的最上层，起着保护楼板层、分布荷载和各 种绝缘的作用，同时对室内起美化装饰作用。结构层位于楼板层的中部，是承重构件（包括板和粱） 。主要 功能在于承受板层上的全部荷载并将这些荷载传给墙和柱； 同时还对墙身起水平支撑作用，以加强建筑物的整体刚度。 实际上就是保证楼板层的强度和刚度要求。附加层附加层又称功能层，根据楼板层的具体要求而设置，主 要作用是隔声、隔热、保温、防水、防潮、防腐蚀、防静电 等。根据需要，有时和面层合为一体。楼板顶棚层位于楼板的最下层，主要作用是保护楼板、安装灯具、 遮挡各种水平管线， 改善室内光照条件， 装饰美化室内空间。 销售商品房的条件：房地产开发商预售房地产应符合下列条 件：土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；取得建筑许可证和开工许可证；除付清地价款土地出让 金外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的25%并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售 款监管协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合 上列条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证。 核定为外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销售许可 证。房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可 证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、 国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。“一照”指开发商的营业执照。房地产登记按下列程序办理：1、提出申请；2、受理申请；3、审查申请文件；4、权属调查；5、依法公告；6、确认房 地产权利；7、将核准登记事项记载在房地产登记册上；&计收规费并颁发房增权利证书；9、立卷归档。房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附 着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、 赠与将房地产转移给他人的法律行为。经初始登记的产地房，有下列情况之一的，当事人应自合同 或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记：买 卖；继承；赠与；共有房地产的分割；交换；人民法院判决、 裁定的强制性转移；依照法律、法规规定作出的其他强制性 转移。房地产买卖合同应当具备以下条款：当事人的姓名或者名 称、地址； 房地产权利证书编号； 房地产坐落的位置、 面积、 四周界线；土地宗地号、土地使用权的性质和年限；房的产 的用途； 买卖价款支付方式和日期； 房地产交付使用的日期； 公用部分的权益分享及共有人的权利义务；违约责任；合同 纠纷的解决办法；合同生效的条件及时间；双方认为必要的 其他事项。下列房地产，不得转让 ：根据城市规划，市政府决定收回土 地使用仅的；司法机关、行政机关依法裁定，决定查封的或 者以下其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他 共有人书面同意的设定抵押权的房地产，未经抵押权人的同 意；房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休憩地、 空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施 所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广 告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的 权利人拥有。什么叫房地产抵押 （ 按揭的含义 ） ：指债务人或第三人（抵押 人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押人） 提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一 种形式。所谓按揭就是债务人将所购物业转到债权人名下， 返款后， 债权人将此物业转回债务人名下， 即债权人 （银行） 一次性买断物业产权，由债务人分期返款债权人，待所有款 项付清后，债权人将物业转回债务人名下，并解除借贷关系申请抵押登记应提交什么文件1、房地产抵押登记申请书；2、房地产权利证书；3、身份证明；4、主合同和抵押合同非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵 押的批准文件；预购的房地产抵押时，应提交本条第1、 2、3 项规定的文件和房地产买卖合同书。预观房地产抵押时，应提交房地产抵押登记申请书、身份证明、主合同和抵押合同和房地产买卖合同书等文件。登 记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专业章。根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公 证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未 通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。以房地产作为抵押物向银行货款，一定要到房地产登记部门 办理抵押登记手续。 根据中华人民共和国担保法 的规定， 抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记， 抵押合同才有法律效力。货款期限在 1 年内（含 1 年）的，实行到期本息一次性清偿 的还款方式。货款期限在 1 年以上的，借款人在借款期内每 月以相等的月均还款额偿还银行货款本金和利息。借款人可选择委托代扣或到银行分行联网储蓄所还款两种方式，按月偿还货款本金和利息；如借款人采用委托代扣方式偿还货款本金和利息，应在与货款银行签订借款合同的同时，与货款银行签订代扣还款委托书，并指定用于扣款账户类型（储蓄存折、储蓄卡或信用卡）的账号，保证每月在扣款日开始前将不低于其月均还款额的款项存在其 指定的扣款账户内，就可足不出户自行还款。如借款人逾期还款或存款不足月均还款额造成自动扣划不 成功的，须由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款。在 还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的， 在接到贷款经办行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交 的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾 期一天，按人民银行公布的逾期贷款罚息率计收。建筑面积指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面 积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有 上盖，结构牢固，层高 2.20 米以上（含 2.20 米）的永久性 建筑。计算全部建筑面积有哪些 （按国家规定共 15 条）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按 各层建筑面积总和计算。层内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在 2.20 米以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，加气砖生产设备价止。均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层数计算面积。房屋天面上，属永久性建筑，层高在220米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在220米以上的部位，按外围水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属房久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算 建筑面积。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投景面积计算。建筑间房久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算 建筑面积。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米以上的， 按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积 计算。有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围 水平投影面积计算。玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围 的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实行测量 数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施 工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距 离一律按 150 毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用 150 毫米的数据。属房久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积 计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按 其高度在 220 米以上部位的外围水平面积计算。缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。计算一半的建筑面积有哪些盖无柱的外走廊、 檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水 平投影面积的一半计算面积。未封闭的阳吧，按其水平投影面积一半计算面积。建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计 算面积。建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算 面积。房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用 性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点 选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设房地产开发的特点：房地产开发具有投资风险大、收益高、 增值快的特点。其风险主要来自四个方面：第一，是市场风 险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能； 第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平 下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状 况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第 四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失 的可能。开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到 另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而 言，故又称开间。住宅开间一般不超过 3.0 米-3.9 米，砖 混结构住宅开间一般不超过 3.3 米。规定较小的开间尺度， 可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗 震性。开间 5 米以上，进深 7 米以上的大开间住宅可为住户提供一 个 40-50 平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的 小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前 墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节 约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通 风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目 前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5 米左右，不 能任意扩大地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净 高的 12 者。半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间 净高的 1 3，且不超过 1 2 者玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的 地段。居室是家庭的 领地 ，讲究一定的私密性， 大门一开， 有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相 连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回 家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时， 玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。过道是指住宅套内使用的水平交通空间。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地 产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在 这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做 为买 楼花 ，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销 售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地 产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能 入住的房子。所谓现房是指开发商已办妥房地产权证 （大产证） 的商品房， 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房 预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外 （含 港、澳、台）的企业，其他组织和个人。内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售 许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居 民。准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施 的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然， 工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物， 是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到 80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所 销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下 了少量没有竞争力的房子， 这些房子或朝向不好、 采光不足， 或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡 较严重。烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误 判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，没钱 怎么创业。无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至 全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推 出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的 公共服务设施、道路和公共绿地的总称。均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建 筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售 价，基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基 本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向 差价后而得出。起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼 的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销 售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广 告中：XXX元/平方米起售 ，以较低的起价来引起消费 者的注意。定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的 一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我 国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形 式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金 合同一般在房地产商正式取得销售许可证后并从实际交付 定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合 同标的额的 20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不 买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将 房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金订金，有时称诚意金。是当事人为承诺自己的履约诚意而向 对方支付的一定数量的金额，它通常是在购房者与发展商就 房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临 时认购协议，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署 正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买 权，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人， 若合同双方无法最终签署协议，则对方无权扣留当事人所支 付的为表达履约诚意而支付的金额。订金在房地产销售中一 般是在未正式开盘前，对有意向购买的客户收取的一定数量 的金额， 若客户在房地产商未取得销售许可证前， 提出退订， 则房产商无权扣留其订金。违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对 方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁， 具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违 约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要 支付违约金。物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、 租赁及售后服务。物业的竣工验收：是指从物业形态上说，建筑商完成了一项 最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所 发生的一个法定手续。入住：业主领取钥匙，接房入住。跃层式住宅特点： 占有上下两层楼面， 卧室、 起居室、 客厅、 卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的 交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。其优点是 每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面 积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的 内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法。复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住 宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高 较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层，两层合计的层高要 大大低于跃层式住宅 （复式为 3.3 米，而一般跃层为 5.6 米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既 满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但其属于精巧 实用的住宅类型，经济效益明显 。错层式房型，其正规学名应该是 多层面梯级跃升式住宅即一套住宅有两个以上的层面，但它们又不同于一般划一的简单的上下两层跃层式住宅房型。每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面层上，形成多个不同标高平面的使用空间和变化的视觉效果。不同的错层形成了不同的功能区。住宅室内环境错落有致，极富韵律感。错层房型设计对 其提升高度有一定限制，同时对抗震性要求较普通住宅更 高。由于对通风、 采光的要求， 错层亦采用东西向错层为主错层住宅可以说是从小别墅、公寓的空间变化演变而来。作为一种创新的房型，它推动住房建设者对房型的设计，作出了更多的思考，也在一定程度上促使人们对房型和市场、房型和结构设计安全，进行着深入的探讨。错层的上下尺度1错层上下以 30 60 公分为宜。因为目前住宅层高 28 米，净高约 262 米左右。错层若大于 60 公分高差，要注 意上部楼板结构梁或板底的相对高度关系，避免碰头或产生 压迫感。2.错层上下高差较大，可采用其他错层形式，如“ L”型。框架结构住宅 : 指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制 的加气混凝土，膨胀珍珠岩、浮石、蛙石、陶粒等轻质板材 隔墙分户装配而成的住宅。砖混住宅：砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸 的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖 , 如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢 筋混凝土配件，包括楼板、过粱、楼梯、阳台、挑檐，这些 配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由 于抗震的要求，砖混住宅一般在56层以下。钢混结构住宅：这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅 具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优 点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目 前，多、高层住宅多采用这种结构。 其缺点是工艺比较复杂， 建筑造价较高。房产与地产之间的关系房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附 着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。房产是个人不动产，就是你们家的房子就属于房产地产是一片地的价格和它的价值 ，它可以是牧场，公园，果园, 菜园等等房地产是用一片地开发成住房，写字楼，大厦,购物中心等等房地产笼统的说属于地产，但地产不一定是房地产我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在 着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：A、实物形态上看，房产与地产密不可分；B、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁 价格都包含地产价格；C、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一 起的。差异包括几个方面：A、二者属性不同；B、二者增值规律不同；C、权属性质不同；D、二者价格构成不同。房地产的类型按用途划分：A、居住用房地产B、生产用房地产（工厂等）C、经营用房地产（商场、游乐园等）D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）4、房地产的特性A、位置的固定性B、地域的差别性C、资源的有限性D、高值的耐久性E、保值增值性红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标 示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁 发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建 房；总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内 的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0 ）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和， 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在 10万平方米的土地上，建筑 用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为 0.8建筑密度 为 80%）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按 规定应分摊公用建筑面积。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊 的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼 板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组 成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过 道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山 墙）墙体水平投影面积的50%。得房率：是指套内建筑面积与套 （单元）建筑队面积之比套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面 积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队 面积。道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团