医院物业工程部设备设施管理方案

医院物业工程部设备设施管理方案一、工程部管理目标xx物业工程部凭借自身的技术优势,经验丰富管理队伍,热情周到的服务,变被动维修为主动维护工作特点,定能管好、用好xx中心医院项目的设备设施。使物业保值、升值。序号项目指标管理指标实施措施1维修及时率9 9%以上派工后5-15分钟到现场,及时维修排除故障院方人员签字确认后返回档案记录2维修质量合格率10 0%分项检查,一步到位,认真维修,建立回访制度,确保维修质量合格3设备设施完好率99%按专项管理,落实责任人,定期检查维护保养记录4消防设备、设施完好率10 0%消防设备、设施由专项责任人负责巡检,发现问题,随时予以整改维修,故障不过夜。5维修服务回访率100%以上建立回访制度,征求院方人员意见,改进服务作风,提高服务质量6维修服务满意率99%以上做到及时、快捷、排除故障迅速有效,服务诚肯,态度和蔼。待人接物有礼有节,服务场所及时清扫二、给排水系统运行管理（一）设备巡检1. 巡视监控。2. 泵房巡查应每两个小时巡视一次医院内水泵房（包括机房、水池、水箱）,每周巡视一次医院内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。3. 巡视监控内容如下：a）水泵房有无异常声响或大的振动；b）电机、控制柜有无异常气味；c）电机温升是否正常（应不烫手）,变频器散热通道是否顺畅;d）电压表、电流表指示是否正常,控制柜上信号灯显示是否正确,控制柜内各元器件是否工作正常；e）机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符,是否满足供水压力要求（正常值为5 kg/cm2）；f）水池、水箱水位是否正常；g）闸阀、法兰连接处是否漏水,水泵是否漏水成线；h）主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好,闸阀是否漏水,标识是否清晰；i）止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；j）临时接驳用水情况；k）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象4、泵房值班 在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时,应及时采取措施加以解决；处理不了的问题,应及时详细地汇报给管理处工程部主管,请求协助解决。整改时,应严格遵守给排水设备设施维修保养标准作业规程。5、给排水设备设施异常情况的处理.6、主供水管爆裂的处置：a）立即关闭相关联的主供水管上的闸阀；b）如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水,则应关停相应的水泵；c）立即通知客服部及管理中心工程部主管,管理中心工程部主管联络供水公司抢修；客服部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；d）在管理维中心修部水泵房巡检或管理中心工程部主管的组织下,尽快开挖出所爆水管。E）供水公司修好水管后应由水泵房值班开水试压（用正常供水压力试压）,看有无漏水或松动现象；f）确认一切正常后,回填土方,恢复水管爆裂前的原貌。7、水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。8、水泵房发生水浸时的处置：a）视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关;b）堵住漏水源；c）如果漏水较大,应立即通知管理中心工程部主管,同时尽力阻滞进水；d）漏水源堵住后,应立即排水；e）排干水后,应立即对进水设备设施进行除湿处理,如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；f）确认进水已消除、各绝缘电阻符合要求后,开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。9、水泵房安全管理。a）非值班人员不准进人水泵房,假设需要进入,须经管理中心工程部主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。B）水泵房内严禁存放有毒、有害物品。C）水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。D）每班打扫一次水泵房的卫生,每周清洁一次水泵房内的设备设施,做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好、整洁光亮；e）水泵房内应当通风良好,光线足够,门窗开启灵活。F）水泵房应当做到随时上锁,钥匙由当值水泵房维修保管,不得私自配钥匙。10、交接班要求。a）接班人员应准时接班。B）接班人员应认真听取交班人交代,并查看给排水设备设施运行日记,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在给排水设备设施运行日记上签名。11、有下面情况之一者不准交班：a）上一班运行情况未交代清楚；b）记录不规范、不完整、不清晰；c）水泵房不干净；d）接班人未到岗；e）事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接班人协助进行。12、水泵房巡检应将给排水设备设施的运行数据（环境温度、电压、电流、运行频率）及运行状态完整、规范地记录在给排水设备设施运行日记表内,于每月的3日前将上一个月的记录整理成册后交公司工程部存档,保存期为二年（二）、给排水设备设施维修保养计划1、给排水设备设施维修保养计划的制定。每年的12月30日之前,由管理中心工程部主管组织水泵房维修人员一起研究、制定给排水设备设施维修保养计划报项目部。2、制定给排水设备设施维修保养计划的原则:a）给排水设备设施使用的频度；b）给排水设备设施运行状况（故障隐患）；c）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。3、给排水设备设施维修保养计划应包括如下内容:a）维修保养项目及内容；b）备品、备件计划；c）具体实施维修保养的时间d）预计费用。4、维修人员对给排水设备设施进行维修保养时,应按给排水设备设施维修保养计划进行。5、水泵机组维修保养。水泵房维修人员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。6、水泵电动机维修保养：a）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0. 5MQ以上,否则应烘干处理或修复；b）检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承；c）检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理；d）清洁电动机外壳；e）检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。7、水泵维修保养：a）检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油；如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承；b）转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴；G）检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根；d）清洁水泵外表；e）如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。8、检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。9、检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。10、控制柜维修保养。水泵房专责每年的5月、11月应对医院内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。11、用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物；12、检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换；13、检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改；14、交流接触器维修保养：a）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；b）清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头）,烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；c）清洁铁芯上的油污及脏物;d）检查复位调簧情况；e）拧紧所有紧固件。15、自耦减压启动器维修保养:a）用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于0. 5M,否则应进行干燥处理；b）外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。16、热继电器维修保养：a）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换；b）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。17、自动空气开关维修保养：a）用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于IOOMll,否则应烘干处理；b）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换；c）自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；d）检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。18、中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查二者的动作是否可靠,输出信号否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。19、信号灯、指示仪表维修保养：a）检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；b）检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。20、远传压力表维修保养：a）检查表内是否有积水,如有则应干燥处理；b）检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接；c）偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。21、变频器的保养a）检查变频器的工作环境,如周围环境潮湿、灰尘多,应对其工作环境进行改善；b）发现变频器外部赃污,及时清理；c）每半年对变频器控制板进行吹扫清灰,散热风扇加硅胶油。d）每半年检查一次模块的外观,发现异常及时报修；e）每半年检查接线端子是否紧固；22、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。23、闸阀维修保养：a）检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;b）检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻油;c）对闸阀阀杆加黄油润滑；d）对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。24、 止回阀维修保养：a）检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换；b）检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧；c）检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理后重新油漆。25、浮球阀维修保养：a）检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换；b）检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直；c）检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。26、液位控制器维修保养：a）检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换；b）清除压力室内污物,疏通控制水道；c）检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧；d）紧固所有螺母。27、潜水泵或排污泵维修保养。28、用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.5MQ以上,否则应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。29、密封圈是否已老化,如已老化则应更换。30、查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号、同规格的轴承。31、清洁潜水泵、排污泵外壳,如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。32、检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固；如松弛则应紧固。拧紧潜水泵排圬泵上的所有螺母。32、明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）。33、检查支持托架是否牢固,否则应加强。34、查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。35、查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。36、检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理（更换胶垫）。37、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时。38、对于计划中未列出的维修保养工作,应由管理工程部主管尽快补充至计划中；39、如遇突发性的设备设施故障,先经管理中心工中心程部经理头批准后,可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。40、水泵房维修应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修保养记录表内,并于每次维修保养后的三天之内由领班整理成册后交管理中心维修部存档,保存期为长期。41、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由管理中心工程部主管报管理中心,由管理中心通知院方,经院方同意方可停水。三、中央空调日常运行管理及维护计划（一）、中央空调日常运行管理1、当值管理员每隔两小时巡视一次中央空调机组,巡视部位包括：中央空调主机、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。2、巡视监控的主要内容如下：a）检查线电压（正常380V,不能超额定值的士 10%）；b）检查三相电流（三相是否平衡,是否超额定值）；c）检查油压（正常10-15kg/cm2）;d）检查高压（12 kg/cm2）;e）检查低压（2.5 kg/cm2）；f）冷却水进水温度（正常35C）；g）冷却水出水温度（正常40C）；h）冷冻水进水温度（正常10-18C）；0）冷冻水出水温度（正常6-10C）；j）检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；k）检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常;检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好；m）检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常,有无异常噪音或气味。3、巡视过程中如发现上述情况有不正常时,当值管理员应及时采取措施予以解决,处理不了的问题应及时详细地汇报给管理中心工程部经理,请求支援解决。应严格遵守中央空调维修保养标准作业规程。4、当值管理员应根据用冷部门的要求,按时开关中央空调,并根据负荷情况启用相应的中央空调机组,调整相应的制冷温度,最大限度地节省能源。（二）、中央空调机房安全管理1、非值班人员不准进入中央空调机房,假设需要进入,须经管理中心工程部同意,并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。2、中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。3、中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品,并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟。4、每班打扫一次中央空调机房的卫生,每周清洁一次中央空调机房内的设备设施,做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,表面油漆完好,整洁光亮。5、中央空调机房内应当通风良好,光线足够、门窗开启灵活。6、中央空调机房应当做到随时上锁,钥匙由当值管理员保管,当值管理员不得私自配钥匙。（三）、交接班要求1、接班人员应准时接班。2、接班人员应认真听取交班人员交代、并查看中央空调运行日记,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在中央空调运行日记表上签名。3、有下面情况之一者不准交接班：a）上一班运行情况未交代清楚；b）记录不规范、不清晰、不完整；c）中央空调机房不干净；d）接班人员未到岗；e）事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接人协助进行。4、对于中央空调的运行情况,当值管理员应及时、完整、规范、清晰地记录在中央空调运行日记表内,并于每月的3号之前由管理中心维修部组长把上一个月的记录整理成册后交管理中心维修部存档,保存期为2年。（四）、中央空调保养1、日常保养：1）、冷冻机:1.1、保持冷冻空调机房清洁,保持设备表面清洁,无尘。1.2、每小时检查说明中运行检查项目。1.3、每班检查高低压压力。是否在规定范围内2）、空调水泵：2.1、水泵,电机轴承温升及运转是否有异响及震动。2.2、水泵压力表读书是否正常。2.3、水泵机械密封是否漏水。3）、冷却水塔：3.1、运转时是否有异响和震动。3.2、塔内的水流及水位是否正常。3.3、每天检查喷嘴是否杜塞,4）、风机4.1、每天检查风机轴承温度及机组运转情况有否振动和异响4.2、每周检查离心风机皮带的张紧度及有否漏水漏气。4.3、每周检查冷凝水排泄情况及时读调节器的位置。4.4、每周检查盘管是否堵塞及风阀是否在正常位置。2、月度保养：1）、空调主机：1.1、更换不正常仪表。1.2、检查冷冻剂是否有泄漏或漏水漏油现象。1.3、根据运行记录表分析机组运行情况。2）、空调水泵：2.1、轴承加油。2.2、检查各紧固件是否松动。检查水泵密封水否漏水。3）、冷却塔：3.1、冷却风机加油,3.2、检查连接螺栓是否松动。3.3、清洗冷却塔内外表面。4）、风机盘管：4.1、检查室内空调效果、各风机盘管风机皮带张紧度及磨损情况。4.2、清洗风机盘管滤网。4.3、检查冷凝水管及冷冻管畅通情况。3、季度保养：1）、空调水泵：1.1、电机轴承、水泵轴承的清洁、加油。1.2、检查官到过滤网。2）、水系统：2.1、检查水质,必要时换水。2.2、清理阀门丝杆,并加油。2.3、检查管路是否有漏水现象。4、年度保养：1）、空调主机：1.1、检查各仪表的正确可靠性。1.2、全面检查冷冻机系统、润滑系统、水系统的密封性能1.3、清洗机油过滤器。必要时更换。1.4、模拟试验各安全装置的性能。1.5、检查控制电路,并保养控制柜。2）、空调水泵：2.1、检查各运动部件的损耗情况。2.2、做好风叶轮,风机壳及所有附属件的防锈工作。2.3、紧固所有连接螺栓。3）、风机盘管：3.1、全面检查各风机盘管运转情3.2、对盘管风机加油或更换。3.3、检查风机电机绝缘性。附属阀件。3.4、检查皮带轮的磨损情况。3.5、检查管系、盘管有否漏水、漏气堵塞。3.6、清洁风机及散热翘片。4）、风管：4.1、检修保温层。4.2、调节分支管的风量。4.3、检查防火阀热烷片的完好性。4.4、更换不能使用的风管。四、配电室日常管理：1、巡视监控。1）电工每班巡视两次高压开关柜、变压器,每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜,每周巡视一次落地箱、电表箱。2）变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控,并把每次所到巡视点的时间记录在供配电设备设施运行日记上。3）巡视内容：a）变压器运行是否超温（85C）；b）有无异常响声或气味；c）各种仪表指示是否正常,指示灯是否正常；d）单相、三相电压是否在额定值的士 10%范围以内,是否超载运行；e）各种接头是否有过热或烧伤痕迹；f）防小动物设施是否完好；g）接地线有无锈蚀或松动；h）各种临时用电接驳情况；i）各种标示牌、标示物是否完好；j）安全用具是否齐全,是否存放于规定位置；k）按时开关管辖区域内内路灯、灯饰或喷水池,及时维修好辖区内路灯。4）对于巡视中发现的问题,电工应及时采取整改措施加以解决,处理不了的问题应及时如实地汇报给领班或主管,在领班或主管的协同下加以解决。整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程和供配电设备设施维修保养标准作业规程的相关规定。5）无法立即处理的故障应按照设备设施缺陷隐患管理标准作业规程的相关规定进行处理,并填写设备缺陷隐患记录。6）触电处置。发现有人触电时,电工应保持镇静、保持头脑冷静,尽快使触电者脱离电源,并进行紧急抢救。a）拉开电源开关、拔去插头或熔断器；,b）用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平钳、斜钳等）剪断电线；c）用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住,将触电者脱离电源；d）防止触电者在断电后跌倒；e）如果触电者尚未失去知觉,则必须让其保持安静,并立即请医生进行诊治,密切注意其症状变化；f）如果触电者已失去知觉,但呼吸尚存,应使其舒适、安静地仰卧,将上衣与裤带放松,使其容易呼吸,假设触电者呼吸困难,有抽筋现象,则应积极进行人工呼吸,并及时送进医院；g）如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止,此时不能认为其已死亡,应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。7）配电柜自动空气开关跳闸的处置：a）判断跳闸原因（短路或过载）；b）查清楚负载种类及分布情况；c）对可疑处逐个检查,确认故障部位或报告组长/主管d）如故障已排除应立即恢复供电。变配电房发生火灾按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。8）变配电房发生水浸时的处置：a）视进水情况,拉下总电源开关或高压开关；b）堵住漏水源；c）如果漏水较大,应立即通知机电工程部经理,同时尽力阻滞进水；d）漏水源堵住后,应立即排水；e）排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风,更换相关管线等）；f）确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求）,开机试运行,如无异常情况出现,则可以投入正常运行。2、变配电室安全运行管理。1）非值班人员不准进入机房,假设需要进人,须经工程部主管批准,并在值班人员陪同下方可进入机房。2）机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材,并禁止吸烟。3）每班打扫一次机房的卫生,每周清洁一次机房内和设备设施卫生,做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好,整洁光亮。4）机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活,防小动物设施完好。5）对机房都应当做到随时上锁,钥匙由当值班电工保管,值班电工不得私自配钥匙。3、交接班要求。1）接班人员应准时来接班。2）接班人员应认真听取交班人员交代,并查看供配电设备设施运行日记,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在供配电设备设施运行日记上签名。3）有下面情况之一者不准交接班：a）上一班运行情况未交代清楚；b）记录不规范、不完整、不清晰；c）机房不干净；d）接班人未到岗；e）事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接班人协助进行。4）电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在供配电设备设施运行日记表内。变配电房组长在每月的3号之前将上一个月的记录整理成册后交维修部存档,保存期为2年。4供配电设备设施维修保养年度计划的制定。1）每年的12月10日前,由管理中心工程部主管组织值班电工一起研究、制定供配电设备设施维修保养年度计划并上报项目部审批。2）供配电设备设施维修保养年度计划制定的原则：a）供配电设备设施使用的频度；b）供配电设备设施运行状况（故障隐患）；c）合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。3）供配电设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：a）维修保养项目及内容；b）备品、备件计划；c）具体实施维修保养的时间；d）预计费用。4）对供配电设备设施进行维修保养时,应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程,按供配电设备设施维修保养年度计划进行。5）高压开关柜、变压器的主要维修保养项目,外部清洁及部分外部附件的维保养由变配电室值班电工负责,低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。5、变压器维修保养。1）每年的4月份对医院内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养,此项工作由变配电室值班电工负责进行,并将结果记录在供配电设备设施维修保养记录表内。2）每年的4月份对医院所有变压器外部进行一次清洁、保养。A ）测定变压器线圈的绝缘电阻,如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%-50%对变压器绝缘维修.b）清扫变压器外壳；c ）拧紧变压器引出线的接头,如发现接头烧伤或过热痕迹,应进行整修处理并重新接好；d）检查变压器冷却风扇.e）检查变压器的接地线是否良好,地线是否被腐蚀,腐蚀严重时应更换地线.3）高压开关柜维修保养。每年4月份对医院所有高压开关柜进行一次维修保养,此项工作由变配电房值班人员负责.并进行记录,记录在供配电设备设施维修保养记录表内。4）低压配电柜维修保养：每年的4月对医院内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁,先用压缩空气进行吹污。吹尘,然后用干的干净抹布擦拭.5）刀开关维修保养：a）检查安装螺栓是否紧固,如松弛则拧紧；b）检查刀开关转动是否灵活,如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；c）检查刀开关三相是否同步,接触是否良好,是否有烧伤或过热痕迹,如有问题则进行机械调整或整修处理；d）用500V摇表测量绝缘底板,其绝缘电阻如果低于lOMQ,则应进行机烘干处理,烘干达不到要求的则应更换。6）熔断器维修保养:a）新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；b）检查熔体与保险座是否接触良好,接触部位是否有烧伤痕迹,如有则应进行休整,修整达不到要求的则应更换。7）交流接触器维修保养：2）清除接触表面的污垢,尤其是进线端相间的污垢；场清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物,但不要修锉触头,烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；d）清洁铁芯表面的油污及脏物；e）拧紧所有紧固件。8）自耦减压启动器维修保养：a）用500V摇表测表绝缘电阻,应不低于0.5MQ,否则应进行干燥处理；b）外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。9）电容器维修保养：a）清理冷却风道及外壳灰尘,使电容器散热良好；b）检查电容有无膨胀、漏油或异常响声,如有则应更换；c）检查接头处,接地线是否有松脱或锈蚀,如有则应除锈处理并拧紧；d）检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相,如是则更换电容。10）热继电器维修保养：a）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则更换；b）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。11）断路器（自动空气开关）维修保养：a）用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5MQ,否则应烘干处理；场清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂,则应更换；c）断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中,其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；d）在使用过程中发现铁芯有特异噪音时,应清洁其工作表面;e）各传动机构应注入润滑油；f）检查主触头表面有小的金属颗粒时,应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭；g）检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠,否则应修复；h）检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠,否则应修复；i）检查接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则修复并拧紧；j）检查接地线有无松脱或锈蚀,如有则除锈处理并拧紧。12）二次回路维修保养：a）号码管是否清晰或掉落,如是则补上新号码管；b）接头处是否松弛,如松弛则拧紧。13）主回路维修保养：a）标示牌是否清晰或掉落,如是则补上新的标示牌；b）接头处是否有过热或烧伤痕迹,如是则修复并拧紧；c）母线排油漆是否脱落,如是则重新油漆。14）对计划中未列出的维修保养工作,应由管理处工程部经理尽快补充至计划中.15）变配电室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在一一维修保养记录表内,变配电室领班应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交管理中心工程部存档,保存期为长期。6、停电审批程序：变配电室维修或临时维修须停电操作时,维修人员应报告工程部主管。工程主管以书面形式报告管理中心经理停电范围,时间及事由,管理中心经理批准后,同时通知甲方相关使用部门。得到院方同意后停电。五、电视电话维修管理：1、管理中心工程部弱电工进进行弱电系统维修时,应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。2、弱电工安全操作：a）确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时）,应做好相应的绝缘措施；b）确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施线路板底面切忌与金属物件相碰,最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。3、必须正确判断故障部位、故障元器件,切忌乱换乱拆、胡乱调整。4、基本维修方法。1）观察法：a）有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；b）有无异常的声音；c）观察图像效果。2）静态测量法；a）短路电阻测量法；b）电流测量判断法；c）电压测量判断法。5、天线系统维修。1）放大器；a）检查人、输出插头是否松弛、氧化、生锈,如是则应整修或更换插头;b）检查输入信号,一般应为90dB,如相差太大（15dB以上）则应通知广播站解决；c）如果输入信号满足要求（90dB）,调整低频增益、高频增益至最大,而输出仍不能达到要求（104dB）则应通知广播站拆修放大器。2）分配器a）检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈,如是则应整修或更换插头；b）检查分配器输入、输出信号强弱,如果输出信号比输入信号减少5dB以上,则应更换分配器.3）分接盒a）检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈,如是则应整修或更换插头；b）检查分接盒输入、输出信号强弱,如果输出信号比输人信号减少2dB以上则应更换分接盒.4）插座：a）检查插座接线是否牢固,插孔是否太松弛,如是则应整改插座,整改达不到要求的应更换；b）检查插座输入与输出信号,如果输出信号较输入信号减少2dB以上,则应更换插座.5）馈线a）馈钱对地绝缘电阻应大于0.2MQ,线间绝缘电阻应大于0.2MQ;b）馈钱100m内的信号衰减应不超过10dB,否则应更换馈线6、电话线锥修。1）电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火,如是则应重接接头（烫锡处理）。2）电话线有无断线,如有则应更换一根电话线（有两根备用线）。3）电话线有无短路或漏电,如有则应更换电话线。7、维修部维修员回到工程部后,应及时填写好维修记录（内容包括：维修内容、所用主要材料、施工时间等）,最后签上工程部维修员姓名以备查询。8、工程部做好报修记录表的登记六、消防系统日常检查及保养计划1、每年12月10日前,由管理中心工程部主管组织制定完毕下一年度的消防系统维修保养年度计划报管理中心审批。并按系统的运行情况拟定小修、中修、大修2、消防系统维修保养内容1）日检：每班次在当值班长的指导下由中控室消防员对火灾报警系统进行下a）每班次均应进行系统设备的外观检查；b）火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸气、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在,如有其他干扰存在,应设法排除。对于误报频繁又无其他干扰影响探头正常工作的,或探头显示灯不亮、不能接收信号,应及时清洗更换；d）故障功能：主电源故障,检查输入电源是否完好,熔丝有无烧断、接触不良的情况；备用电源故障,检查充电装置,电池是否损坏,有无断线；探测回路故障,检查该回路至火灾探测器的接线是否完好,有无探测被取下,终端监控器有无损坏。2）月检：每月15日在工程部主管的指导下,由领班组织对消防自动系统进行下面功能检查,并填写消防系统月检查保养记录表：a）日检全部内容；b）测试控制器主要工作电压是否正常；c）火灾探测器（温感、烟感、破波）安装倾斜度不大于45度,与底座接触是否良好,外观是否洁净完好,指示灯是否闪亮.随机取5%的烟感喷烟后,消防主机是否收到报警信号；d）对楼层消防栓泵进行外观检查,查看外接线是否固定良好,油漆脱落应补刷新e检查手动按钮、紧急旋钮安装是否牢固,有无破损及丢失；任选两个手动报警按钮进行模拟报警,测试报警功能是否正常；f对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘,线路松动应加以紧固；g对主电源和备用电源做自动转换试验。3）季检每季度检查和试验自动报警系统的系列功能,并填写消防系统年（季）检查保养记录表：a采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示；b试验火灾报警的声光显示；c实验水流指示器,压力开关等报警功能,信号显示;d对备用电源进行1-2次充放电试验,1-3次主要电源和备用电源自动切换试验；e用手动或自动检查防火卷帘门的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况；f用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备；g 对固定式“1211系统进行外观巡视,查看管网系统的密封情况,读出压力表指针数值,用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备；h用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯；i从消防联动柜上按强制“消防开关键使客货梯停于首层试验；j在中控室进行消防通信设备对讲通话试验;k检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。4）年检：每年12月20日前由工程主管及领班组织对火灾自动报警系统的功能作下面检查和试验,填写消防系统年（季）检查上保养记录：a应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取50%）进行一次实效模拟试验,对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃；c试验火灾应急广播设备的功能。合同期内安装厂家指导检查,合同期满后由物业维修检查。4维修保养计划：A对消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由工程部主管指导完成。B每班次消防员应对消防设备外部清洁一次,用压缩空气进行吹污、吹尘,再用干的干净抹布擦拭,保持设备光洁。C消防系统设备故障的维修一般不超过8小时,在8小时内无法解决的,应将其故障原因、解决时间上报管理中心经理,并按批准的时间限期解决。D消防泵维修保养见给排水设备设施维修保养标准作业规程相关要点。E消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录,分类归档管理,保存期五年。七、供暖系统日常管理及维修计划:1、交接班要求：操作人员必须持证上岗,身体健康,无不良爱好。接班后每日清扫、擦洗所有设备及工作场所,否则接班人有权拒绝接班。2、每班冲洗水位计一次。3、每班定期排水一次。4、每日定期手动安全阀一次。5、每班作炉水、软水及离子交换器化验一次,离子交换器水硬度大于0.02时应2到3小时化验一次,当水硬度大于0.025时应再生。6、凝结水排放应每天日板排放一次并检查水质清洁度,化验水指标。I7 周检查给水滤网、油过滤器滤网一次。8、对所有跑冒滴漏的阀门及时修复。9、对所有泵阀、软水箱等附属色杯进行年大修及清洗。10、每年9月份对锅炉、及附属设备进行大修。对锅炉房泵阀进行保养。,八、电梯巡检内容及故障处理。1机房。A）电机轴承故障：电机运转时发出异常响声,如判断是轴承故障,应拆下电机检查轴承,如有发卡、磨损过大,则需更换轴承。B）选层器故障一般有以下几种：-滑链：应调整链条长度,调整带动轮位置；-选层器三角触头不动：多为污尘太多所致,应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强,而且还有润滑作用；-上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈,没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加导轨专用润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油。C）制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整制动闸瓦,更换制动闸瓦,除去制动轮上的油污。D）限速器故障：夹绳钳及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。2井道与轿厢。a）轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门,开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；b）厅门故障同上。c）开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车,应调整开门刀位置（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）。d）导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象,应调整轨道尺寸,用找道尺调正、用轨道锉修平e）导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、震动等现象,导靴片磨损严重：导靴座位置不对等,应更换导靴,调整导靴座位置。F）安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或调整安全钳间隙、安全联动机构、加油润滑、保各活动部位灵氕3、底坑a）补偿链故障：运行时有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所偿链长度。b）安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应丝绳,更换轴承。c）缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动、液压油量不足。应除去铁锈、4、电梯一般常见的电气故障及维修a）保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水,排除短路保险丝、厅门轿门安全回路；井道有水,回路有短路点。应断去来水源,排除断路点,换上双示灯回路；厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水,排除短路点,更换保路；控制线圈被烧,控制元件内部断路,应更换控制线圈和控制元件路点、换上相同保险丝b）接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作,由于接触器和继J控制线路有断开点,控制线路保险被烧坏等原因所致。应继电器,排除断开点,更换保险丝。5、井道与轿箱。a）上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车,一般是不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等；b）不好或开关损坏、线路断路等原因所致。应清洁接触点线路断点等。c）轿门、厅门联锁开关故障,此故障出现电梯只关门不走车,一般是开关接触d）安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停装置,此故障出现电梯不走车,触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点,更换开关。6底坑：a）缓冲器开关、底坑急停开关故障,此故障出现电梯不走车,缓冲器复位不到位,主钢丝绳过长,对重碰到缓冲器开关损洁接触点,缓冲器复位,缩短主钢丝绳,更换开关b）张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良,安全钳钢丝过长,开关损坏等原因所致。应清洁接触点,缩短安全钳钢丝,更换开关。c）电梯故障排除后,电梯工应将电梯故障维修情况记录在电梯运行日记中,归档长期保存。7、电梯巡检内容及保养计划：日检：a）、检查各部分的连接零件,是否松动。b）、监听齿轮啮合情况,检查变速箱是否漏油。c）、检查制动器的工作状态,间隙d）、检查各传动部分的稳定性。检查轿顶轮、导向轮、对重轮的传动情况,检查绳头装置是否正常。e）、检查限速器,安全钳的连接和润滑情况。f）、检查拽引钢丝绳有无磨损、断丝的绳股,并作好记号。g）、检查厅门、轿门的安全连锁装置。周检：a）、检查制动器主弹簧和制动臂有无裂纹,调整闸瓦间隙,紧固连接螺栓。b）、检查各种安全保护装置。c）、检查拽引钢丝绳在拽引槽内的卧入情况。d）、检查安全钢丝绳、极限开关钢丝绳的连接情况。e）、检查并调整补偿装置,检查轿厢室内各项设施的完好性和可靠性。f）、检查调整电梯平层的准确性。月检：a）、检查制动器和安全保护装置.调整解瓦与制动轮间隙.b）、检查轿箱顶轮,导向轮滑动间隙.c）、检查井道设施,对导轨涂润滑油.d）、检查自动门系统.季检:a ）、重新拧紧全部螺栓.b）、检查变速箱是否漏油。c）、检查拽引轮和钢丝绳调整受力不均钢丝绳。d）、调整导靴间隙,检查调整超载限制装置。e）、检查联轴器弹性圈的磨损和变形情况,检查调整电机轴的同轴度。f）、检查接触器、继电器、行程开关的触头和动作机构,保养电控柜。年检：每年12月份工程部维修人员,对电梯进行一次检修,主要内容是拆洗减速器,限速器,更换润滑油.对于伸长的钢丝绳及时剪断,电梯应按劳动局年检程序进行调试试车九、液氧站维护及管理：1、交接班制度：1）接班人员应准时来接班。2）接班人员应认真听取交班人员交代,并查看液氧站设备设施运行日记,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在液氧站设备设施运行日记上签名。3）有下面情况之一者不准交接班：a）上一班运行情况未交代清楚；b）记录不规范、不完整、不清晰；c）机房不干净；d）接班人未到岗；2 液氧站运行管理1）每天值班人员定时检查安全阀,压力表的使用情况,以防意外事故发生。2）、密切液氧罐的压力,当升至规定值时应及时放掉多余气体,以防高压后出现意外事故3）当班人员应定时检查液位,当液位低于规定值时,应及时通知液氧厂充加液氧。4）对液氧罐及附属设施进行定期维护,保养清洁,不得任意敲打阀门和容器,防止器泄露发生。5）每次液氧车充加的液氧,都必须查验其有无质量合格证书。充盈率不得超过95%。6）储罐及系统须检查时,必须排尽液体,用无油空气或氮气吹除、置换,使系统中氧含量低于23%时方可进行检查。排尽低浊液氧时,须穿好防护用品,操作时应在阀门的侧面,防止被冻伤。十、公共部位设备设施维修,报修和回访：1公共部位报修管理1）、院方报修维修规程1.1管理中心工程部在接到院方人员报修要求时,应及时填写报修记录表。1.2记录人即时将记录的报修内容通知管理中心工程部主管1.3管理中心工程部主管按照报修内容安排维修人员的工作：1.4如报修内容属物业管理范围,维修人员应在接单后,按与院方人员约定时间前15分钟内带齐工具到达维修现场。1.5维修人员到达现场后,应首先对报修项目进行对比确认,不相同的应及时向院方人员提出并反馈给管理中心工程部主管之后按管理中心工程部主管安排进行。1.6维修人员应在维修完毕后将相关情况填于维修记录表让院方人员签名确认。2）、公共设施设备的报修维修程序。2.1管理中心接到公共设备设施的报修信息后,应立即将有关情况记录于报修记录表,并即时将报修内容通知管理中心工程部主管。2.2管理中心工程部主管按照报修内容,尽快安排维修人员带齐维修工具及备件赶到现场进行维修,做到小修不过夜,中修不过周,大修不过月2.3完成维修工作后,维修人员应在维修记录表上注明维修有关事项,并由管理中心工程部主管确维修人员应妥善保管好维修记录表。2.4当维修项目需更换较大的零、部件时,维修人员应参照该设备的说明书、图纸等相关资料进行。维修完成后要填写维修记录表并经管理中心工程部主管确认后存档。2.5工程维修人员在完成维修任务后,应及时向管理中心工程部主管报告,管理工中心程部主管将处理结果填写于报修记录。2.6 检验与回访：主管对每日的派工单要及时收回,根据维修记录的完成情况向院方人员电话或上门回访,回访的内容：针对服务的及时性和院方人员对维修服务过程是否满意。对于难度较大不能当天解决的维修,要与维修人员一同到现场看维修情况,并查找当日未解决项目原因,及时监督解决。负责跟踪过程。经过回访或检验中发现的严重不合格应立即查找原因,及时采取纠正措施,立即整改。医院公共区域定期保养计划表M :HR010类别周期序号保养内容公共设施维护养护半年1明暗沟全面检查2给排水管道（含绿化用水管阀）每季1电缆沟盖板2雨、污水井盖3化粪池（每季清掏一次）4路灯灯杆检查修理。5室外消防栓（防水检查）每周1室外标识牌,路灯2阳光棚随时检查1道路（水泥路面、路牙、挡土坡、台阶等）2垃圾车、垃圾桶3室外围栏护栏4其他保养检查每月检查1水箱、水池（每年4月份清洗一次水箱）2上、下雨污水管（发现问题维修）3设备房4消防栓5公用电器