《房地产税务筹划》PPT课件

房地产企业税务筹划房地产企业税务筹划阚振芳阚振芳20092009年年7 7月月阳光节税系列课程阳光节税系列课程-1-目录123l土地增值税土地增值税187187号文件号文件l清算准则清讲清算准则清讲 清算指南清算指南l实操技巧、热点问题解决与处理、财务处理、汇算影响实操技巧、热点问题解决与处理、财务处理、汇算影响l土地增值税鉴证报告为蓝本介绍实例操作讲解土地增值税鉴证报告为蓝本介绍实例操作讲解l土地增值税的筹划土地增值税的筹划l新企业所得税法及相关配套文件新企业所得税法及相关配套文件l房地产开发经营业务企业所得税处理办法与房地产开发经营业务企业所得税处理办法与3131号文件对比号文件对比 l开发产品完成审计处理开发产品完成审计处理l企业所得税申报主要调整事项企业所得税申报主要调整事项l问题解答问题解答新所得税法与新所得税法与房地产企业房地产企业交流互动交流互动 土地增值税清土地增值税清算鉴证实务算鉴证实务-2-l土地增值税土地增值税187187号文件号文件l清算准则清讲清算准则清讲 清算指南清算指南l实操技巧、热点问题解决与处理、财务处理、汇算影响实操技巧、热点问题解决与处理、财务处理、汇算影响l北京土地增值税鉴证报告为蓝本介绍实例操作讲解北京土地增值税鉴证报告为蓝本介绍实例操作讲解l土地增值税的筹划土地增值税的筹划第一部分第一部分 土地增值税清算鉴证实务土地增值税清算鉴证实务-3-关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知一、土地增值税的清算单位一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在的比例在85%85%以上以上，或该比例虽未超过，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.2.取得取得销售（预售）许可证满三年销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；仍未销售完毕的；3.3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。-4-三、非直接销售和自用房地产的收入确定三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产房地产,其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认：1.1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；房地产的平均价格确定；2.2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。估价值确定。（二）（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。费用。四、土地增值税的扣除项目四、土地增值税的扣除项目（一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有（一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具（二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。体核定方法由省税务机关确定。（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：公共设施，按以下原则处理：1.1.建成后产权属于全体业主所有的，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；其成本、费用可以扣除；2.2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；以扣除；3.3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）（四）装修费用可以计入房地产开发成本。装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。定外，不得扣除。（五）（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。-5-土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程l 前期管理第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。-6-审核扣除项目是否符合下列要求审核扣除项目是否符合下列要求 （一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。-7-分期分类型影响讨论分期分类型影响讨论第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。-8-审核关注重点审核关注重点l审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。l审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。-9-北京市地税局土地增值税清算报告模板讲解北京市地税局土地增值税清算报告模板讲解土地增值税清算鉴证报告土地增值税清算鉴证报告（200 ）土增鉴字 号 公司：我们接受委托，于年月日至年月日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、有关政策规定，按照土地增值税清算鉴证业务准则的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。-10-二、鉴证结论经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额：元；2.扣除项目金额：元；3.增值额：元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）：%；5.适用税率：%；6.应缴土地增值税税额：元；7.已缴土地增值税税额：元；8.应补（退）缴土地增值税税额：元。清算事项的具体情况详见附件。表格及详细内容见现象附件-11-某房地产开发企业账面有一土地价值1000万元，2007年拟通过招拍的方式转让，预计价值达1亿元，企业账面无亏损，问企业此笔业务净利？土地增值税对转让行为的影响举例 项目 金额 (一)转让收入 10,000.00 (二)成本 1,000.00 (三)主要税种：（1）营业税及附加(10000-1000)*5.5%495.00 （2）土地增值税 4,579.75 扣除项目 1,495.00 增值额 8,505.00 (四)所得税前利润 3,925.25 (五)所得税 1,295.33 (六)净利润 2,629.92-12-售价达到售价达到1010倍土地转让成本、税金、利润构成倍土地转让成本、税金、利润构成-13-不交土地增值税 税负重、利润少 相对税负轻利润高 （免税临界点定价系数）（高收益最低定价系数）案例及图表来源阳光节税-14-15-l新企业所得税法、实施条例与房地产相关规定l2008、2009所得税相关配套文件解析国税发200817号国税函200844号国税函2008635号国税函2008299号国税发200886号国税函2008828号财税2008121号国税函20093号国税函200918号 l房地产开发经营业务企业所得税处理办法与原31号对比解析l开发产品完工清算鉴证报告前期准备、审计处理及筹划、时间技巧l新企业所得税法对税前扣除标准和范围的规定调整事项讲解l税收优惠政策配套制度具体实施办法及过渡和衔接办法第二部 新所得税法、实施条例相关配套文件解析新所得税法、实施条例相关配套文件解析与房地产企业所得税筹划与房地产企业所得税筹划-16-PK老31：降低期中税负严格完工管理预征比例调低预征比例调低救急救急1.25%止：费用止：费用税金口舌税金口舌权责发生权责发生有所限制有所限制转固转固不再踌躇不再踌躇房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法 成本口径明确成本口径明确掌握有难度掌握有难度-17-项目项目国税发国税发200931200931号号国税发国税发200931200931号号注释注释范围范围内外资内外资内资内资已经已经完工完工条件条件 符合下列条件之一符合下列条件之一：（一）开发产品竣工（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用（二）开发产品已开始投入使用（三）开发产品已取得了初始产权证明。（三）开发产品已取得了初始产权证明。竣工证明已报房地产管理部门备竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；案的开发产品；2.2.已开始投入使用的开发产品；已开始投入使用的开发产品；3.3.已取得了初始产权证明的开发已取得了初始产权证明的开发产品。产品。无本质区别无本质区别计税计税毛利毛利率率（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于的，不得低于1515。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于的，不得低于10%10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5 5。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于，不得低于3%3%。.开发项目位于省、自治区、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低在地城市城区和郊区的，不得低于于2020。开发项目位于地及地级市开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于城区及郊区的，不得低于15%15%。开发项目位于其他地区的，开发项目位于其他地区的，不得低于不得低于1010。下调下调5%5%，具体，具体要看各省如何要看各省如何转发转发明确明确期间期间 企业发生的期间费用、已销开发产品计税企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。期按规定扣除。-18-项目项目国税发国税发200931200931号号国税发国税发200931200931号号注释注释几项几项预提预提（应（应付）付）费用费用（一）出包工程未最终办理结算而未取得（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的过合同总金额的1010。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。基金。应付费用。开发企业发生的各应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除另有规定外，不得在税前扣除。原原3131号无相关号无相关规定，造成完规定，造成完工企业扣除不工企业扣除不足：如何解决足：如何解决完工、发票、完工、发票、扣除对企业仍扣除对企业仍是个难点是个难点车库车库规定规定 第三十三条第三十三条 企业单独建造的停车场所，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。进行处理。见资料同上同上-19-项目项目国税发国税发200931200931号号国税发国税发200931200931号号注释注释关于关于视同视同销售销售及折及折旧旧企业开发产品转为自用的企业开发产品转为自用的,其实际使用时其实际使用时间累计未超过间累计未超过1212个月又销售的，不得在税个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。前扣除折旧费用。折旧。开发企业将开发产品转折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。产的，不得扣除折旧费用。原原3131号是要号是要视同销售，视同销售，由于企业无由于企业无经营的现金经营的现金流从执行上流从执行上并不理想，并不理想，成本成本规定规定 l六大原则六大原则l规定了成本项目规定了成本项目l制造成本引入制造成本引入l分配标准统一分配标准统一（见比较资料）（见比较资料）无无*详细见资料详细见资料-20-新文件开发企业成本扣除与核算（重点部分）新文件开发企业成本扣除与核算（重点部分）l见资料及现象题板结合核算重点讲解l二次分配在所得税中运作技巧l如何理解细划成本项目与模糊成本对象l附新旧31号文号比较-21-l计税成本核算处理l企业所得税完工审计l开发项目与完工审计配合 所得税项目完工实务-22-税务检查项目清算所得税完工-23-开发产品完工清算鉴证报告书开发产品完工清算鉴证报告书鉴字（2009）第号公司：公司：我们接受委托，对贵公司开发产品开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发200931号的规定及相关规定，并参照企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）和开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南，对贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程序。贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。经过审查，贵公司开发产品完工清算实际销售与预售毛利额差异有关数据鉴证结果如下：-24-可售面积平方米；已实现销售的可售面积平方米；已销开发产品的销售收入元；已销开发产品的计税成本元；已销开发产品的毛利额元；开发产品预售收入元；开发产品预售毛利额元；实际销售与预售毛利额差异元。（现场讲解见资料）-25-计税成本管理计税成本管理（1）会计成本核算（2）计税成本特点（3）权责发生制与合法凭证与计税成本协调（4）不同会计核算处理优劣（5）新规动向（6）转回税款与转回利润区别协调-26-会计核算与税务配合会计核算与税务配合会计成本项目与所得税土地增值税配合（1）成本项目要符合会计准则（2）成本项目要与所得税规定一致否则进行调整（3）开发间接费用要进足，否则可能多交土地增值税（4）不同分配方法会影响企业所得税及土地增值税（清算情况）交纳如何配合所得税及土增对不同分期处理？-27-二次分配影响地下车库、会所幼儿园成本等举例二次分配影响地下车库、会所幼儿园成本等举例规划核算：二次分配原理：二次分配方法：二次分配好处：-28-存货准则关于借款费用资本化规定与税法协调存货准则关于借款费用资本化规定存货准则关于借款费用资本化规定l(一一)资产支出已经发生；资产支出已经发生；(二二)借款费用已经发生；借款费用已经发生；(三三)为使资产达到预定可使用或者可销售状态为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。所必要的购建或者生产活动已经开始。l符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3 3个月的，应当个月的，应当暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化应当继续进行。售状态必要的程序，借款费用的资本化应当继续进行。l购建或者生产的符合资本化条购建或者生产的符合资本化条 件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。发生额确认为费用，计入当期损益。l所得税规定所得税规定（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准企业会计准则则的规定进行归集和分配，其中属于的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。-29-存货准则关于借款费用资本化规定与税法协调土地增值税规定土地增值税规定 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定 计算的金额之和的10%以内计算扣除。协调：税务处理一般原则：税务处理一般原则：能够费用化不资本化核算举例见题板 -30-l问题解答问题解答第三部分第三部分 交流时间交流时间