资源描述
客户审视客户审视研究方法：圈定调研项目，分组进行研究方法：圈定调研项目，分组进行竞争项目圈定竞争项目圈定分析方式及数量分析方式及数量调研人员及时间支出调研人员及时间支出 圈定原则：产品属性、档次接圈定原则：产品属性、档次接近；客户来源重叠；楼盘规模近；客户来源重叠；楼盘规模相近相近 核心：麓谷坐标、远大麓园、核心：麓谷坐标、远大麓园、可可小城可可小城 外围：未来城、湘腾城市广场外围：未来城、湘腾城市广场 数据来源：售楼部现场访：麓数据来源：售楼部现场访：麓谷坐标、湘腾城市广场等谷坐标、湘腾城市广场等4 4个个售楼部售楼部 客户访谈：以上客户访谈：以上4 4个项目售楼个项目售楼部现场以及小区社区内部现场以及小区社区内 访谈对象及数量：诚意客户访谈对象及数量：诚意客户5050人；销售人；销售/策划人员策划人员1010人人 时间安排：花费时间时间安排：花费时间3 3天；天；具体日期具体日期8 8月月2 2日日44日日 调研人员：中原湘麓国际项目调研人员：中原湘麓国际项目组组4 4人，研究部支持人员人，研究部支持人员1 1人人.客户来源：公寓的客户具有很强的区域性，主要集中在麓客户来源：公寓的客户具有很强的区域性，主要集中在麓谷区域，目前外区域客户一般受价格驱使。谷区域，目前外区域客户一般受价格驱使。置业目的：区域内公寓产品以自住为主，主要受价格驱动，置业目的：区域内公寓产品以自住为主，主要受价格驱动，有部分商务和投资性需求。有部分商务和投资性需求。自住性需求自住性需求商务性需求商务性需求投资性需求投资性需求长房时代城长房时代城金麓国际金麓国际涉外国际公馆涉外国际公馆80%20%未来城未来城80%20%麓谷坐标麓谷坐标50%30%20%远大远大 麓园麓园60%40%可可小城可可小城80%20%Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010n酒店式公寓客户调查酒店式公寓客户调查Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010企业名称企业名称员工分类员工分类员工人数员工人数百分百分比比月收入月收入企业名企业名称称员工分类员工分类员工人数员工人数百分比百分比月收入月收入企业名称企业名称员工分类员工分类员工人数员工人数百分比百分比月收入月收入五强电力五强电力高层10005%科力丰科力丰新能源新能源科技公科技公司司高层4005005%年薪10以上双鹤药业双鹤药业高层500人5%中层15%5000-7000中层10%40005000中层10%4000-6000普通员工60%3000-4000普通员工25%2000左右普通员工60%2500-4000一线工人20%2000-3000一线工人60%10002000一线工人25%1800-2500金岭机床有金岭机床有限公司限公司高层400-5005%年薪10万起三德公三德公司司高层300人5%申大科技申大科技高层400人5%8000以上中层10%4000-6000中层10%4000-5000中层15%5000-6500普通员工55%3000左右普通员工50%2000-4000元普通员工20%3000-5000一线工人30%1500-2000一线工人30%1500-2000一线工人60%1500-4000固特邦土木固特邦土木技术公司技术公司高层30-403%_中联重中联重科科高层麓谷园区5000人5%10000以上湖南天鹰湖南天鹰高压高压开关电器开关电器有限公司有限公司高层300-400人3%7000-15000中层7%4000-5000中层10%年薪8-10万中层7%4500-7000普通员工30%2500-3000普通员工20%4000-5000普通员工30%2500-4000一线工人60%1500-2000一线工人60%2500-3500一线工人60%1000-2000经阁集团经阁集团高层6005%_杉杉新杉杉新材料材料高层800人5%8000及以上中层20%4000-5000中层10%5000-7000普通员工35%2500-3500普通员工45%2500-3500一线工人40%最少月收入1500元一线工人40%1500-2000 麓谷企业员工构成及收入水平调研为准确了解相关数据，中原以麓谷具有代表性的11家大中型企业为样本，进行了充分的市场调研与数据统计。Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010员工分类员工分类企业员工人数企业员工人数百分比百分比月收入月收入人口基数预估人口基数预估高级管理人员高级管理人员通常在300-500人之间；少的只有几十人，最多有4000、5000人5%8000以上1200人中级管理人员中级管理人员10%4000-70002400人普通员工普通员工35%2500-40008400人一线工人一线工人50%1000-250012000人麓谷大中型企业员工构成及收入水平：据了解，大中型企业员工人数占有园区总人口的80%左右，以总人口3万计算（不含管委会、地税局、国税局等行政办公单位人员），员工收入及人口基数预估如下：Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010需需 求求客户来源客户来源购买能力购买能力户户 型型考考 虑虑 因因 素素市场需求市场需求比重比重第一次置业(刚性需求)麓谷园内各企业、周边企事业单位收入较高员工，周边大市场经商人士，岳麓区2535岁年轻居民等有一定购买能力小两房、小三房(60-80平米)注重方便性（上班地点）50%注重性价比生活配套改善居住条件麓谷周边企事也单位员工，园内企业中层管理人员较强三房、四房(110-130平米)注重社区环境30%注重周边配套（子女上学问题、医疗配套）熟悉周边区域短期居住及投资行为麓谷周边企事单位员工，园内企业中高层管理人员，看好麓谷区域发展前景的人士等强公寓(30-50平米)总面积小，租金相对高，考虑短期居住20%总价较低，首付或月供压力不大服务要好，最好是精装修结论：酒店式公寓目前需求呈发展态势，主要是企业中高层短期居住及投资结论：酒店式公寓目前需求呈发展态势，主要是企业中高层短期居住及投资需求小结Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010n商务客户调查商务客户调查Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010商务客户需求预判：区域大中型企业基本无商务需求。大中型企业商务需求分析：大中型企业商务需求分析：从访问情况来看，麓谷区域内大中型企业均以买地自从访问情况来看，麓谷区域内大中型企业均以买地自建来解决商务需求；附属服务性行业有小部分入驻园区，多数在交通便利、配套建来解决商务需求；附属服务性行业有小部分入驻园区，多数在交通便利、配套齐全商圈中心办公。齐全商圈中心办公。采访对象采访对象年龄构成年龄构成所属公司所属公司所属部门所属部门企业办公现状企业办公现状商务需求商务需求李先生李先生3030岁左右岁左右中联重科中联重科企业管理部企业管理部购地自建购地自建无无姚先生姚先生3030多岁多岁五强电力五强电力人力资源部人力资源部购地自建购地自建无无刘小姐刘小姐2020多岁多岁电缆附件电缆附件行政部行政部购地自建购地自建无无巩先生巩先生3030多岁多岁梦洁梦洁行政人员行政人员购地自建购地自建无无Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010商务客户需求预判：区域中小型高新企业有一定商务需求，随着产业园的不断扩大，未来中小企业的商务需求潜力更大中小型企业商务需求分析：中小型企业商务需求分析：麓谷信息技术产业发展迅猛，对商务写字楼也产生麓谷信息技术产业发展迅猛，对商务写字楼也产生了一定需求，麓谷坐标就有部分软件企业购买商务产品；长期看商务办公将随了一定需求，麓谷坐标就有部分软件企业购买商务产品；长期看商务办公将随着产业的成熟而不断放大。着产业的成熟而不断放大。采访对象采访对象年龄构成年龄构成所属公司所属公司所属部门所属部门企业办公现状企业办公现状商务需求商务需求王先生王先生2020多岁多岁图龙设计图龙设计设计部设计部租赁经营租赁经营有扩大想法有扩大想法鲁先生鲁先生3030多岁多岁摩托罗拉摩托罗拉网络技术部网络技术部租赁经营租赁经营暂无暂无李先生李先生2020多岁多岁智赢网络智赢网络行政人员行政人员租赁经营租赁经营暂无暂无刘先生刘先生3030多岁多岁中创软件中创软件技术开发部技术开发部租赁经营租赁经营暂无暂无朱先生朱先生2020多岁多岁博华科技博华科技开发部经理开发部经理租赁经营租赁经营有扩大想法有扩大想法陈先生陈先生2020多岁多岁福莱特福莱特技术部技术部租赁经营租赁经营暂无暂无Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010小结小结目前区域公寓需求依然以自住为主，主要受价格驱动；目前区域公寓需求依然以自住为主，主要受价格驱动；酒店式公寓需求目前呈发展态势，主要是企业中高层管理人员的短期居酒店式公寓需求目前呈发展态势，主要是企业中高层管理人员的短期居住及投资行为，注重精装、服务；住及投资行为，注重精装、服务；商务性公寓需求主要集中在中小企业及创业型企业，随着产业园的不断商务性公寓需求主要集中在中小企业及创业型企业，随着产业园的不断扩大，未来中小企业的商务需求潜力更大扩大，未来中小企业的商务需求潜力更大Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010价值发掘小结价值发掘小结价值价值市场市场区域区域客户客户酒店激发本案酒店式公寓及商务功能变市下自住及商务成为公寓主要需求区域产业发展带来公寓投资需求及商务需求的未来趋势酒店式公寓主要以企业中高层短期居住为主；商务需求主要以创业型企业为主基于大势、市场、溢价基于大势、市场、溢价3 3重考虑重考虑形成以酒店式行政公馆、形成以酒店式行政公馆、创业办公为主，投资、创业办公为主，投资、自住为辅的一揽子高价自住为辅的一揽子高价值聚合体值聚合体
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