成本逼近法在工业用地评估中的运用

题目:成本逼近法在工业用地评估中的运用一以鹰潭某宗地为例二o 三年五月摘要工业用地是工业经济中基本生产要素之一，是用于工矿企业建造厂房、库房及其它工业配套 设施的用地。工业用地作为生产要素，其价格直接影响后续产品的价格，因此工业用地价格一 直以来受政府、企业、及产品消费者的关注。鹰潭市工业园区于2002年7月全面开工建设， 按照“政府推动、市场运作、多元投入、上下联动”的模式，高标准规划，高起点建设。在 上述研究背景下，本文从成本逼近法评估工业用地价格的角度，以分析.鹰潭市320国道北侧月 湖建筑五金厂一宗工业用地国有建设用地使用权出让价格评估为例。根据工业用地价格的主 要构成部分，以土地取得与开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利 润、税金和土地增值收益来确定土地出让价格。将待估宗地的工业地价与案例实际出让价格 进行比较，展现成本逼近法在工业用地评估中的优势。以此确定适应鹰潭经济、社会及环境 协调发展的工业用地价格,更有利于产业结构的优化，并旦对土地的集约节约利用及资源的 合理配置提供一定帮助。关键词：工业用地；出让价格评估；成本逼近法AbstractIndustrial land is one of the factors of production in the industrial economy, land for industrial and mining enterprises construction of factories, warehouses and other industrial facilities. Industrial land as a factor of production, the price of a direct impact on the follow-up product prices, the price of industrial land has been concern by the government, enterprises, and consumers. Yingtan City industrial park started construction in July 2002, in accordance with the Government to promote, market operation, multiple input, the upper and lower linkage mode, the high standards of planning, construction of a high starting point. The approximation method assessment of industrial land price point in the research context, from a cost analysis of Yingtan City, 320 National Road on the north side of Moon Lake architectural hardware factory in an industrial land state-owned construction land use right transfer price assessment, for example. According to a major component of the price of industrial land, the cost of land acquisition and development of land-consuming and, coupled with a certain amount of interest, profits, taxes and land value-added income to determine land prices. Will be estimated parcel of industrial land price and case actual selling price comparison, show the cost advantage of the approximation method in the assessment of industrial land. In order to determine to adapt to the the Yingtan economic, social and environmental development of industrial land prices, more conducive to the optimization of the industrial structure, and intensive land use conservation and rational allocation of resources to provide some help.Key words： Industrial land; transfer price assessment; cost approach目录0前言51工业用地价格的特点 51.1工业用地价格的理论特点51.2工业用地价格的现状特点52工业用地价格评估的雅点63成本逼近法的适用范围及工作步骤 63.1成本逼近法的概念73.2成本逼近法的适用范围73.3成本逼近法的实施步骤74成本逼近法的应用实例分析84.1鹰潭市工业概况和区位规划84.2鹰潭市工业园区某工业用地评估案例85总结 9成本逼近法在工业用地评估中的运用一一以鹰潭某宗地为例前言工业用地是工业经济发展最基本的生产要素之一。当生产要素的市场价格超过国民经济 可以承受的限度，国家应采取相应的宏观调控措施。在我国工业化发展的起步阶段，控制工 业用地价格可以为工业发展创造有利的条件，降低工业产品价格，扩大消费需求，拉动国民 经济快速发展。目前，我国主要城市工业用地供需总体上呈现供大于求的局而，工业用地价 格近几年间没有太大变化,加之其他因素的影响，现阶段各城市工业用地基本上是有求必供, 工业用地的价值和价格没有真正实现。影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。现阶段对工业地价起着 决定性影响的主导因素是行政的干预，出现人为地压低基准地价和出让最低价的现象。就成 本而言，工业用地价格不决定于成本，但取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限 价。在评估时，存在对各种影响因素信息提取上的困难和评估方法标准等诸多难.点。因近几年工业用地的出让价格和转让的成交价普遍比较低，加之交易案例不多，并且原基准 地价大都超过了三年试用期（各地原基准地价的基准口一般为2002年1月1 口），因此，成 本逼近法是工业用地价格评估的首选方法。1方法概述成本逼近法是目前计算工业用地价格最常用的估价方法，适用于新的工业开发区或工业 用地交易资料少的地区。成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加 上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地价格。基本思路是把对土地的所有投 资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金 应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成 土地价格的基础部分：同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有 权应得收益，从而得到土地价格2成本逼近法的计算公式土地价格=土地取得费+ 土地开发费+相关税费+投资利息+投资利润+土地增值收益2.1 土地取得费土地取得费指为取得上地使用权而支付的各项客观费用。征用农村集体土地时，土地取得费 就是征地费用，征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费 用来确定。城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算，主要包括拆除房屋及构筑物的 补偿费及安置补助费，应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。从市场 购入土地时，土地取得费就是上地购买价格。2.2 土地开发费土地开发费按该区域上地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。宗地红线外的上地开 发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费;宗地内的上地开发费一般只考 虑上地平整费。2.3各项税费各项税费主要是指取得待开发工业用地和在进行工业用地开发过程中所应支付的有关税费, 具体项目和取费标准按国家和当地政府有关规定确定。2.4投资利息按照界定上地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资金年利息率，分别估算各 期投入应支付的利息。上地开发周期超过一年，利息按复利计算。2.5投资利润利润是对工业用地开发投资的回报，是上地取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润 率）卜.应得的经济报酬。利润率根据开发工业用地所处地区的经济环境、开发工业用地的利 用类型（行业特点）和开发周期等因素确定。2.6 土地增值收益计算工业用地增值收益。按照该区域上地因改变用途或进行开发，达到建设用地的某种利用 条件而发生的价值增加额计算。根据上述各项计算结果，把各项成本加在一起就可以得到初始的工业用地价格。判断是否进行年期修正。如果求取的是有限年期的工业用地价格时，应根据以卜标准判断是 否进行年期修正，当工业用地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时, 年期修正己在增值收益中体现，不再另行修正;当增值收益是以无限年期的市场价格与成本 价格的差额确定时，工业用地增值收益与成本价格一道进行年期修正。另外，当区位对工业 用地的经营类型影响较大时，还应对地价进行区位修正。同时，应当保证最后评估价格不得 于低于当地工业用地最低价格标准。3实例分析3.1实例简介待估宗地位于鹰潭市320国道北侧，东至倪富样房、南至三二O国道、西至倪河显房、北至 空地。待估宗地土地面枳为2151.23平方米：呈较规则的多边形，对宗地利用无不良影响。 待估宗地登记用途为工业用地，估价设定用途为工业用地。待估宗地土地使用年期设定为工 业用地法定出让国有建设用地使用年限50年。待估宗地地质、地形状况良好，对宗地利用 无不良影响。表1-1 待估宗地基础设施条件表地面平整状况周困道路状况通电状况供水状况排水状况通讯条件场地平整宗地南临320国道（沥青路面，红线宽55米，双向四车道）。宗地外由市政供电网供电，供电有保障，宗地己接入。宗地外已接市政供水管网，供水有保障，宗地己接入。宗地在市政排水管网覆盖范围内，宗地己接入。宗地外有市政通讯网覆盖，宗地巳接入。3.2评估过程3.2.1 土地取得费主要费用有土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。 征地补偿费（土地补偿费、安置补助费）根据相关规定：新征地补偿标准由土地补偿费和安置补助费两部分构成，鹰潭市月湖区统一 年产值标准为1455元/亩，合2.1825元/平方米，补偿倍数为31.2倍，征地补偿标准为45396 元/亩，合68.094元/平方米。由于待估宗地为林地，修正系数按0.35计算，艮伐征地补偿费（土地补偿费、安置补助费）=征地补偿标准X修正系数= 68.094X0.35 = 23.83 （元/平方米） 地上附着物和青苗补偿费根据相关规定，综合对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，确定地上附着物和 青苗补偿费按统一年产值单季产值补偿（一年两季），则：地上附着物和青苗补偿费=统一年产值标准X0.5 = 2.1825X0.5 = 1.09 （元/平方米）则：土地取得费=征地补偿费（土地补偿费、安置补助费）+地上附着物和青苗补偿费= 23.83 + 1.09= 24.92 （元/平方米）3.2.2相关税费 土地管理费根据相关规定，土地管理费按各项补偿费总额的4%计，艮J：土地管理费=土地取得费X土地管理费率= 24.92X4% = 1.00 （元/平方米） 森林植被恢复费根据相关规定，经调查估价对象地上为经济林林地，此次评估每平方米6元。则：相关税费=土地管理费+森林植被恢复费= 1.00 + 6=7.00 （元/平方米）3.2.3 土地开发费土地开发费包括宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地开发费。依据本次评估的地价内涵 和土地估价时设定的土地开发条件，本次评估的待估宗地地价包括宗地红线外土地开发费和 宗地红线内场地平整费。根据相关资料，综合确定估价对象所在区域评估设定开发程度的土 地开发费用，故此次评估确定估价对象达宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、 通讯）及红线内“场地平整”的土地开发费具体为通路25/平方米、通电10元/平方米、通 水15元/平方米、排水10元/平方米、通讯10元/平方米、场地平整25元/平方米，即： 土地开发费=95 （元/平方米）3.2.4投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准口 的短期贷款（一年）利息率6.00%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发 费用在开发期内均匀投入，故：投资利息=（土地取得费+相关税费）X开发周期X6.00%+ 土地开发费X开发周期X1/2X 6.00%=（24.92 + 7.00） XIX 6.00% + 95 X 1X 1/2 X 6.00%=4.77 （元/平方米）3.2.5投资利润调查待估宗地所在区域土地开发的投资回报情况，并结合我国该行业的平均利润率，本次评 估取土地开发的年投资回报率为10%,贝IJ：投资利润=（土地取得费+相关税费+土地开发费）X开发周期X投资利润率=（24.92 + 7.00 + 95） XIX10%= 12.69 （元/平方米）3.2.6 土地增值收益由于鹰潭市政府近几年连续加大对基础设施的投入，良好的基础设施条件为鹰潭市经济发展 奠定了基础。鹰潭市该区域工业用地土地成本价格与市场价格的差额约占土地成本价格的 20%30%。同时考虑到土地资源的稀缺性和新增建设用地有偿使用费的提高，故本次土地 估价过程中工业用地土地增值收益率取25%,则：土地增值收益=土地成本价格X土地增值收益率=（土地取得费及有关税费+ 土地开发费+投资利息+投资利润）X土地增值收益率=（31.92 + 95+4.77 + 12.69） X25%= 36.10 （元/平方米）3.2.7无限年期土地使用权价格土地价格=土地取得费+税费+ 土地开发费+投资利息+投资利润+ 土地增值收益= 31.92 + 95+4.77 + 12.69 + 36.10= 180.48 （元/平方米）3.2.8待估宗地设定年期土地使用权价格根据有限年期地价测算公式：Vn= VNX1-1/ （1 + r） n式中：Vn 待估宗地设定年期土地使用权价格（元/平方米）VN 无限年期土地使用权价格（元/平方米）r 土地还原率土地还原率按评估基准口时中国人民银行公布的一年期（含一年） 存款利率3.00%,再加上一定的风险因素调整值，按6%计n 待估宗地设定年期（50年）故：土地使用权价格=180.48 X 1-1/ （1 + 6%） 50= 170.68 （元/平方米）3.3评估结果实际情况中，根据地价评估技木规程及估价对象的具体情况，待估宗地采用了成本逼近法和 市场比较法测算，两种方法测算结果相近，且不同计算方法均会从不同角度反映地价水平, 之间并无实质差异，经估价人员调查分析，与当地地价水平相符，经综合分析，最终地价按 两种方法测算结果的简单算术平均值进行取值。估价对象土地估价结果确定表评估土地面积（平方米）成本逼近法测算结果市场比较法测算结果最终取值（结果取整） 总价（万元）取值说明2151.23170.68164.9216836.14取两种方法测算结果的简单算术平均值为最终结果根据成本比较法最后评估得出170.68元/平方米，再联系实际情况，运用市场比较法对宗地 进行评估，得出164.92元/平方米。由于鹰潭市属于国家第十等工业用地，工业用地出让最 低标准为168元/平方米，市场比较法的价格过低，所以，成本逼近法更符合国家政策，合 情合理。4总结4.1评估方法技术要点投资利息、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风 险、资金利润率水平及土地增值程度的客观差异。矿井、矿区用地价格评估，宗地外开发程 度依政府投资的实际配套状况设定，最低为达到可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出 让年限时，年期修正应依据资源可开采年限确定。高新技术企业用地价格评估，应根据其高 技术、高附加值、污染小、环境好、土地利用程度较高等特点，进行合理修正。这类土地的 增值收益比普通工业用地高。对于仓储业用地价格评估，其土地利用的机会成本及对相关企 业收益的影响程度是应重点考虑的因素。机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原 法以外的评估法运用中，应考虑垄断地租修正。在工业类用地价格评估中，当同一区域宗地 数量较多时，可选择一至两宗标准宗地进行评估，其他宗地价格依个别因素修正确定。4.2适用范围以及局限性成本逼近法一般适用于新开发的土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实 例不多，无法采用市场比较法等方法进行估价以及工业用地估价时采用。同时，对于既无收 益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施、军用设施等特殊用地的土地估价 也比较适用。成本逼近法从分析土地价格构成入手，通过各项修正来逼近土地市场价格，不失为一种 易操作、实用性强的评估方法。当然，成本逼近法在使用中亦有很大的局限性。首先它不适 用于土地交易市场活跃的城市建成区，其次不适用于商业、住宅等经营性用地的地价评估, 因为这些地域和这类用地的低价和市场波动、市场走向息息相关，受市场供求影像极大，而 以成本估算为基础进行地价评估的成本逼近法显然无法预测市场的走向，适用性不强。参考文献1刘卫东，段洲鸿.工业用地价格标准的合理确定J浙江大学学报（人文社会科学版），2008 年7月，第38卷第4期，1461532田彦军，工业用地评估难点及方法选择N中国国土资源报,2007年12月25 口，第008版3不动产估价4齐鹏，张林楠.如何用成本逼近法评估工业地价N中国国土资源报，2007年5月22 口， 第008版5金晓斌，周寅康，常春，杜心栋，徐国鑫.基于市场化程度的工业用地出让价格评价研究以江苏省为例J资源科学2011年2月，第33卷第2期，3023076李楠，工业用地出让过程中存在的问题及对策J法制与社会，2011年9月中旬致谢语感谢国土院四年来的培养，感谢老师们的谆谆教导，感谢土管092班的同学们，这四年, 我们一起度过。