房地产开发项目的经济评价

第十章第十章 房地产开发项目的经济房地产开发项目的经济评价评价1 1 房地产开发项目及其前期工作房地产开发项目及其前期工作2 2 房地产开发项目经济评价房地产开发项目经济评价本章内容本章内容1 1 房地产开发项目及其前期工作房地产开发项目及其前期工作一、房地产开发项目分类（按未来获取收益一、房地产开发项目分类（按未来获取收益的方式分）的方式分）1.1.出售型房地产项目出售型房地产项目 此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。客户客户A A客户客户B B出售出售2.2.出租型房地产开发项目出租型房地产开发项目 此类房地产开发项目以预租或开发完成后出租的此类房地产开发项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。以达到盈利的目的。客户客户A A客户客户B B出租出租3 3混合型房地产开发项目混合型房地产开发项目 此类房地产开发项目已预售、预租或开发完成后出此类房地产开发项目已预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。出租、出售、自营出租、出售、自营客户客户二、房地产市场调查与预测的内容和方法二、房地产市场调查与预测的内容和方法（一）内容（一）内容1.1.房地产投资环境的调查与预测房地产投资环境的调查与预测2.2.房地产市场状况的调查与预测房地产市场状况的调查与预测（1 1）供求状况。）供求状况。（2 2）房地产商品的价格、租金和经营收入。）房地产商品的价格、租金和经营收入。（3 3）房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类）房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。及其支付的标准和时间等。（二）方法（二）方法1.1.房地产市场调查的方法房地产市场调查的方法调查方法调查方法普查法普查法电话访问电话访问问卷调查问卷调查抽样调查法抽样调查法统计资料统计资料新闻媒介新闻媒介现场踏勘现场踏勘2.2.房地产市场预测的方房地产市场预测的方法法（1 1）定性预测：）定性预测：采用直采用直观判断法（如德尔菲法、观判断法（如德尔菲法、专家小组法等）。专家小组法等）。（2 2）定量预测：）定量预测：采用历采用历史引伸法（如简单平均数史引伸法（如简单平均数法、移动平均数法、加权法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法、季节指法、指数平滑法、季节指数法等）、因果预测法数法等）、因果预测法（回归分析法和相关分析（回归分析法和相关分析法）。法）。三、房地产开发项目策划三、房地产开发项目策划1.1.房地产项目区位的分析与选择：房地产项目区位的分析与选择：宏观区位宏观区位和具体地点的分析与选择。和具体地点的分析与选择。2.2.房地产项目开发内容和规模的分析与选择：房地产项目开发内容和规模的分析与选择：符合城市规划前提下按最高最佳利用原则（法符合城市规划前提下按最高最佳利用原则（法律上允许、技术上可能、财务上可行，能带来律上允许、技术上可能、财务上可行，能带来最高收益的利用）选择最佳的用途和最合适的最高收益的利用）选择最佳的用途和最合适的开发规模。开发规模。3.3.房地产项目开发时机的分析与选择。房地产项目开发时机的分析与选择。4.4.房地产项目开发合作方式的分析与选择：房地产项目开发合作方式的分析与选择：5.5.房地产项目融资方式和资金结构的分析与房地产项目融资方式和资金结构的分析与选择。选择。合作方式合作方式独资独资合资合资委托开发委托开发合作合作6.6.房地产产品经营方式的分析与选择：房地产产品经营方式的分析与选择：经营方式经营方式出售出售自营自营出租出租2 2 房地产开发项目经济评价房地产开发项目经济评价一、房地产开发项目经济评价的内容一、房地产开发项目经济评价的内容 房地产开发项目经济评价分为财务评价和综房地产开发项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产开发项目只需进行财合评价。对于一般的房地产开发项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在做出决策前应进行综合评价。开发项目，在做出决策前应进行综合评价。财务评价财务评价综合评价综合评价一、房地产开发项目经济评价的内容一、房地产开发项目经济评价的内容（续）（续）1 1财务评价财务评价 2 2综合评价综合评价财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产开发项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利开发项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。行性。综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产开发项目对区域社会经济的效益和费用，考察项房地产开发项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。二、投资与成本二、投资与成本 房地产生产经营活动中的投资与成本，与一房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。对于开发般工业生产活动有较大差异。对于开发销售销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质，但其投资开发建设资金均属于流动资金的性质，但其投资的大部分又形成建筑物或构筑物等房地产商品，的大部分又形成建筑物或构筑物等房地产商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些资产的所有权或使用权以收回投活动，转让这些资产的所有权或使用权以收回投资。开发过程中开发商本身所形成的固定资产大资。开发过程中开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零。所以基本上所有的投多数情况下很少甚至是零。所以基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。房地产开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则房地产开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。三、开发产品成本费用三、开发产品成本费用1 1、产品开发成本、产品开发成本 开发项目产品开发成本是指房地产开发企业开发项目产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。在开发过程中所发生的各项费用。按其用途可分为：土地开发成本、房屋开发成按其用途可分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。本、配套设施开发成本。而在核算上又将其费用划分为六个成本项目，而在核算上又将其费用划分为六个成本项目，即土地费用、前期工程费、基础设施建设费、即土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费。发间接费。2 2、经营成本、经营成本 3 3、期间费用、期间费用当开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时当开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时,应应将上述四类产品的开发成本结转为相应的经营成本将上述四类产品的开发成本结转为相应的经营成本,即土即土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房经营成本和出租土地经营成本。房经营成本和出租土地经营成本。开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。四、房地产开发项目财务报表及其编制四、房地产开发项目财务报表及其编制（一）、财务评价的报表（一）、财务评价的报表1 1基本报表基本报表 基本报表包括全部投资财务现金流量表、资基本报表包括全部投资财务现金流量表、资本金财务现金流量表、投资者各方现金流量表、本金财务现金流量表、投资者各方现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。基本资金来源与运用表、损益表和资产负债表。基本财务报表按照独立法人房地产项目（项目公司）财务报表按照独立法人房地产项目（项目公司）的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。2 2辅助报表辅助报表 辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表和投资计划与资金筹措表。加估算表和投资计划与资金筹措表。（二）、房地产开发项目财务报表编制（二）、房地产开发项目财务报表编制|房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表的编制可房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表的编制可以手工计算，也可以采用以手工计算，也可以采用Microsoft ExcelMicrosoft Excel软件进行编制。软件进行编制。土地费用估算表土地费用估算表前期工程费估算表前期工程费估算表 基础设施建设费估算表基础设施建设费估算表 建筑安装工程估算表建筑安装工程估算表 公共配套设施建设费估算公共配套设施建设费估算开发期税费开发期税费其它费用其它费用开发建设开发建设投资估算表投资估算表经营成本经营成本估算表估算表项目总投资项目总投资估算表估算表销售收入与经营税金及附加估算表销售收入与经营税金及附加估算表 出租收入与经营税金及附加估算表出租收入与经营税金及附加估算表自营收入与经营税金及附加估算表自营收入与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表借款还本付息表借款还本付息表现金状况表现金状况表资金来源与运用表资金来源与运用表损益表损益表财务盈利能力财务盈利能力资金平衡能力资金平衡能力财务清偿能力财务清偿能力本章小结本章小结|房地产开发项目分类房地产开发项目分类|房地产市场调查与预测的内容和方法房地产市场调查与预测的内容和方法|房地产开发项目经济评价的内容房地产开发项目经济评价的内容|开发产品成本费用开发产品成本费用|房地产开发项目财务报表及其编制房地产开发项目财务报表及其编制参考文献：参考文献：11技术经济学技术经济学（第三版），刘晓君编著，西北（第三版），刘晓君编著，西北大学出版社，大学出版社，2003.82003.8。22工程经济学工程经济学（普通高等教育（普通高等教育“十五十五”国家及国家及规划教材、高校工程管理专业指导委员会规划推规划教材、高校工程管理专业指导委员会规划推荐教材），刘晓君主编，中国建筑工业出版社，荐教材），刘晓君主编，中国建筑工业出版社，2003.82003.8。33建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发展改革委展改革委 建设部发布建设部发布 中国计划出版社中国计划出版社 20062006年年44房地产经济学，房地产经济学，张虹，清华大学出版社，张虹，清华大学出版社，20052005年年8 8月。月。55房地产开发经营与管理，中国房地产估价师学会，房地产开发经营与管理，中国房地产估价师学会，中国物价出版社，中国物价出版社，20012001年。年。|相关论文超链接相关论文超链接11城市规划与房地产开发城市规划与房地产开发 冯长春冯长春 杨志威杨志威22浅谈房地产开发与生态景观的结合浅谈房地产开发与生态景观的结合 应月芳应月芳33房地产产权登记管理系统安全性设计与应用房地产产权登记管理系统安全性设计与应用 伍鑫伍鑫44绿色生态住宅绿色生态住宅房地产业发展的新趋势房地产业发展的新趋势 甄黎甄黎 李桂英李桂英55房产管理系统的设计与开发房产管理系统的设计与开发 孟令颂孟令颂 童小华童小华 张锦张锦66浅谈居住小区智能化系统建设浅谈居住小区智能化系统建设 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