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浅析税收政策对房地产行业的影响摘要：房地产业的健康发展关系着我国国民经济是否能够平稳上升。但目前我国房价快速的增长使得大部分居民望房兴叹，因此政府不断的加大对房地产的调控力度。而税收政策作为调控我国房地产经济活动的主要工具之一，对我国房地产市场健康平稳的发展起着关键性的作用。1994年的新税制改革后的税收体系已经不能够满足于当前的房地产行业且现在我国的房地产市场也不太成熟，这使得房地产市场处于脱节和濒临失控状态。所以，我们应尽快完善税收体系，为早日实现小康社会和完成社会的可持续发展做出贡献。关键字：房地产市场 税收 影响Abstract：The healthy development of real estate industry relations with our country national economy will be able to rise steadily. But at present our country house prices has been growing too fast, than the residents of the bear ability, so the government has been strengthening the regulation of real estate. And tax policy is one of the main tool for regulating economic activity of real estate in our country, the healthy and steady development of the real estate market in China play a key role. In 1994, after the new tax system reform of tax system already can not satisfy the current real estate industry and the now in Chinas real estate market is not mature, So, we should perfect the tax system, as soon as possible for the early realization of a well-off society and to contribute to the sustainable development of society.Keywords：real estate market tax impact目录一、我国房地产税制发展历程2（一）初步形成2（二）发展阶段3（三）成熟阶段3二、房地产行业税收基本情况简介3（一）房地产税收的分类4（二）税收之间的矛盾4三、我国房地产税收的弊端4(一)房地产税收体系结构不合理5(二)房地产业逃税的原因6(三)房地产税收调节不足6(四)对房屋的供应力度不够6四、房地产税收调控的对策7（一）合理调节幵发不同档次房屋的税收政策7(二) 减免部分土地税8(三) 打击投机者8五、结语8参考文献9一、我国房地产税制发展历程在1978年之前，我国房地产还未形成行业，城市住房是由国家下达命令进行统一的建设和分配，农村住房主要还是靠自己修建或请工匠完成，并没有形成房屋买卖。（一）初步形成政府在1978年重新调整和改革了新的住房制度，表示居民可以自主的建房和购房，并受法律保护，任何人不得强制占有或变卖。紧接着1984年开始实施城镇土地有偿使用制度和分配住房货币制度，开始推行城镇居民商品住房的试点，与此同时，我国相关的房地产税收已慢慢兴起且市场资源配置也逐渐成熟化。新中国成立不久后国家也慢慢注意到了房地产市场的发展前景所以决定在1984年开始实行分税制，同时这标志着我国房地产税制已经初步形成。国家从1987年开始对土地有偿制度进行试点改革，防止开发商对商品房进行盲目的开发，更大程度的保护了我国的土地资源。此外，房地产业的快速发展使得市场混乱，所以政府在1990年发布土地管理法实施条例来整顿房地产市场和推进土地使用制度的改革1。（二）发展阶段 房地产行业的稳定发展对国民经济起着重要的作用。所以，1993年发布了关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见来进行宏观调整和规范市场行为2。1996年我国开始推行住房公积金，与此同时，政策性贷款制度也逐步完善，有效的解决了百姓购房难的问题。1998年国家调整房地产开发资金的结构来发展经济适用房，并且个人换购住房还可免征个人所得税、契税减半。地方政府需要扶持某些新兴产业所以也就需要其他行业来带动地方经济。房地产作为目前势头最盛最有发展潜力的行业，政府决定在2001年通过对住房公积金进行贷款的个人实行免税来帮助它的发展。基于之前对土地资源的浪费和当前房价的猛涨，2003年开始，不仅恢复了对土地增值税的征收还增加了对出售房屋征收房地产税。新一轮的房地产市场格局发生了变化，导致房地产市场又出现了新的问题，国务院召开紧急会议后决定在2005年取消房贷优惠政策并且上调了对金融机构的贷款利率和存款利率，国税局也通过对二手房的转让来征收个人所得税并借此来重新整顿二手房市场。（三）成熟阶段房价的猛涨让政府和百姓担忧，央行规定自2010年起，家庭的第二套住房的首付不低于总价的40%，个人出售自己居住的住房且没有满5年的将全额征收营业税没有优惠，出售已经有了5年的普通居民住房会实行免征营业税以资鼓励。财政部也决定在2011年对住房公积金利率进行适当上调，同时决定将上海和重庆作为试点城市正式实施房产税。国务院觉得之前试点房产税的可行性较高所以决定在2013年增加房地产税的试点，也对二手房交易的个人所得税的征收作出了相关整改。2016年银监会决定降低对不实施限购住房的城市的住房首付比例且对出售个人住房两年以上的免征营业税。二、房地产行业税收基本情况简介现目前而言，房地产市场是一个由政府主导的不完全竞争市场。我国房产税种类多，税基可观，所以，房地产税作为政府财政的重要收入的同时也是调控国民经济的必要手段。（一）房地产税收的分类房地产税收是指以房产和地产为课税客体或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋3。1.针对房地产而设置的税种有以下几种（1） 房产税：是向产权人征收的一种财产税，它的征收对象是房产，计税依据是房产的剩余价值。（2）土地增值税：是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种4。（3）契税：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税4。2.与房地产有关的税种（1）增值税:是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。（2）企业所得税：是指企业在一定时期内对获得的净收入进行征税。（3）个人所得税：是对自然人取得各项收入进行征税的一种所得税。（二）税收之间的矛盾房地产税的存在加强了对房地产市场的调控，与此同时也大大改善了土地资源的合理利用不至于让投机者趁机占便宜。大部分地方政府的财政收入就是通过大量卖地来赚取未来70年的土地出让金，大家都知道的是个人买卖的房屋只有70年的使用权而没有房屋的所有权，这对买地买房的消费者来说并不公平也加重了他们的税收。因此，各个税种之间的征税也造成他们相互矛盾，其实消费者在买房时缴纳的哪些税他们自己也不明白怎么回事就付完了土地出让金，因为是政府要求，所以他们觉得理所应当的在每年征收物业税，这就造成二次征税，加重了消费者的负担。三、我国房地产税收的弊端随着社会快速的发展和居民对生活质量的要求的提高，人们已不再满足于之前的住房条件也认为之前的物质和住房太单一，想着快点改善目前的条件。就城镇居民而言，对住房周围的环境、孩子受教育质量、住房结构大小以及拥有的房产数量都有了较大变化，这些使房地产市场的格局发生了改变。房地产税收当仁不让的起着领导和决定性的作用，为了跟上时代改革的步伐，应加强对市场的管控以及努力扩大内需，争取跟上市场的需求且不盲目建房炒房，对促进国民经济持续健康发展作出重要贡献。我国目前的税收模式不够完善且已经20多年了，时代在变，格局在变，人们需求在变，所以，以前的税收体系已不再适用于当前的房地产市场，主要存在以下问题：(一)房地产税收体系结构不合理这种体系的不合理性体现在以下几个方面：一是政府对土地并没有进行合理化的调配使用造成了土地闲置、浪费现象比较严重。2009年年底，国土局通过数据向我们指出我国闲置的房地产仍有万余公顷，这不仅与我国目前不合理的房地产税收体系有关，还与房地产保有阶段课税少、税负轻这种状况有直接关系，这样无异于鼓励个人或集体对房地产的保有，使房地产保有者不愿将房产进行出租或开发利用4，因为他们可以用低价格来长期拥有并且通过等待价格上涨再进行抛售或出租来谋取利益，反正成本低廉且不用花时间和力气去管理土地，这就是造成大片土地闲置浪费的主要原因。二是对政府财政收入有影响。就目前而言，我国对居民拥有的房地产在保有阶相比于其他税种的税率要低很多，并且很多还可以免税，这样的话房地产中的保有环节的所缴纳的税收并没有为国家的财政做出贡献。流通环节中的税收相比较于其他税收要多的得，这就控制了土地的流动同时也影响了正常的市场交易，很容易让心思不正之人投机取巧，造成逃税漏税现象增多，很大程度上减少了税收的收入，国库的减少使得政府不能更好地完善和实施社会建设。三是使资源没有得到最大限度的使用，在我国现阶段很显然的还没有规定怎样来分配和利用闲置的土地，更加没有法律进行保护，所以，短时间内，之前未经政府同意使用的土地并不能及时的收回做国家需要的建设，闲置的土地也不能得到合理的利用，这使得资源不能最大限度的得到利用。(二)房地产业逃税的原因据媒体报道，我国房地产行业涉嫌偷税漏税比较严重，造成这种现象的原因是因为房屋从土地、建筑到出售它的整个工期比较长，且需要的周转金额巨大，房地产商总是有各种各样的理由来拖延结算。且长期占用国家税款，出租或自用房屋不申报缴纳房产税等问题。部分房地产企业为了追求利益更大化，在知法犯法的情况下偷税漏税，由于国家出台的相关文献处罚力度较小且不够完善，即使逃税被发现也只让你补齐税款以及缴纳少量罚款。这种无关痛痒的处罚更是助长了房地产企业逃税的嚣张气焰。没有国家明确条款的制约，他们利用这种漏洞来进行各种偷税逃税，他们采用高估成本、延迟结算收入、开假发票等方式来使国家税收流失减少财政收入同时其他行业也开始“跟风”，这就败坏了社会风气。(三)房地产税收调节不足在土地保有阶段，政府明显管得比较宽松，没有过多的税赋去制约和管辖，因此它的税赋比较轻，更容易被有心人利用。而土地流通环节，它的程序较多且杂，层层关卡，层层交税，所以课税相对繁重，就容易导致国家对企业或个人二次征税。这样，房地产开发商会更愿意将土地闲置等待土地增值后再变卖或出租利用，反正在保有阶段税收很少，少到基本不用考虑它的存在。所以这就很容易使得土地资源闲置严重不能够让其资源最有效的进行配置，造成了浪费，真正需要者无法得到合理利用，却让投机者白白捡了便宜还让他从中获得了暴利，这就很不公平。(四)对房屋的供应力度不够针对高档住房而言，我国目前的税收政策相对而言并不十分完善且对住房的供给结构也不尽如人意，并且，随着居民生活水平提高，开发商就不得不对高端消费者对住房环境、交通便利程度以及是否是学区房的考量，同时，高档住房的高额利润对开发商的诱惑实在太大。有了需求也有了开发商的支持，高档住房的价格自然而然就开始上涨了。毕竟现在我们的税收体系并没有做到面面俱到，所以目前的高档住宅的税收政策依然是模糊不全的，也没有控制开发商对高档住宅的供给。如果高档住宅小区的价格长期居高不下，会让很多投机者通过炒高房价来谋取利益，这种行为相当不利于房地产市场供给结构的调整。其次，政府对保障性住房的调节力度并没有实质性的作用。另外，国家为了让更多人的买得起房，就对现行的保障性住房在对外出售或者在出租时很大的优惠政策比如进行税收补贴或部分税收减免，但对保障性住房的优惠政策相对而言要少很多。简单来说，国家把优惠给了居民买房而对开发商并没有那么大的优惠。这样，开发商没有动力进行保障性住房建设，不能从根本上达到增加保障性住房供给的目的，对保障性住房建设发展没有起到促进作用6。四、房地产税收调控的对策房地产税收政策调控房地产行业良性发展的基本标准是保持房地产行业适度发展。这就要求房地产业既不能过快发展，使得供大于求，又不能缓慢发展，使得房产供不应求。总的来说，房地产要想达到供求平衡让其能够长远的发展的要求有三个：高低端住房居民消费明确；房价稳定无过大起伏；房地产投资结构合理，适度打击投机者。目前我国房地产业的重中之重是如何有效解决消费者对住房的有效供给和有效需求，希望在税收政策的合理利用下，争取做到房地产市场供求平衡，能够物尽其用（一）合理调节幵发不同档次房屋的税收政策首先，应该出台相关政策来鼓励开发商加大对普通居民住房的建设，适当减少幵发商对中低档住房进行对外销售时所需缴纳的课税，同时，减免部分营业税和所得税或对中低收入者购房时进行税收补贴。换句话说就是对愿意大面积建设普通住房的开发商进行相应的补贴或减少部分所得税等方法来鼓励开发商对普通住房的开发。同时也要从实际出发，抑制开发商对高档住房的开发可以通过适当增加对出售高档房屋时所承担的课税以及营业税和企业所得税，通过这种方式来减少房地产开发商的利润水平从而达到抑制开发商对高档住房开发供给数量的目的或对高收入者购房进行征收特别消费税。再次，政府也应该减轻出租房屋时所需缴纳的税收，这样一来会减轻租房人群的经济压力同时也会让更多闲置的房源进入租赁市场，满足外来务工者或者低收入群体的住房需求。(二) 减免部分土地税当前房价居高不下的重要原因包括土地占有的税负太多，其实很多已经重复征税了，例如房屋持有者对房屋只有使用权而没有所有权，居民是一次性缴纳的土地出让金并且每年还在继续征税，这就很容易造成二次征税。而地方财政的主要收入就是土地出让金，可想而知，对土地征收的税赋的有多繁重。俗语说“羊毛出在羊身上”，政府要征税来稳固经济发展，开发商要赚取利润，所以钱还是得咱老百姓出。所以，最有效的方式还是国家要减免一些重复征收的税或者能够减轻老百姓负担的税收，解决人们购房难养房难的问题。(三) 打击投机者首先，政府应该和银行携手打击投机者利用银行贷款来买房炒房。可以通过上调银行和金融机构的存款利率同时也增加贷款利率，这样，大部分居民还是愿意将钱存在银行，就没有过多资金来买房购房。其次，对已经购买多套房的个人进行额度减少的政策，在限制贷款额度的同时还要放缓银行放款的速度。当然，这可能让很多贷款公司应运而生，这时，国家应该出台相应政策使贷款手续复杂化或者贷款率相应提高。这样很多投机者就会望房兴叹，在一定程度上会减小金融信贷风险，为社会的平稳健康发展做出了贡献。五、结语我国房地产产业规模较大，房产税种类多，税基可观，所以，房地产税的实行增加了政府财政收入，巩固我国实力的同时也缩小了国内的贫富差距，为房地产市场平稳健康的发展做出了重大贡献。但同时我国房地产税制起步晚，发展慢，税制不够完善，我们应该正视这些缺点，对症下药，用发展的眼光来看待它，相信在我们共同的努力下会越来越好。 参考文献1.夏仕平.重构我国房地产税收体系研究J.经济研究参考.2010(29):33-39.2于斌.实行房地产调控是转变经济发展方式的必然要求J.连云港市住房保障和房产管理局.2011(2):13-13.3李琦.试析城市居住空间分析现象J.文学界.2011(1):198-198.4王薇.税收政策对房地产市场发展影响与调控问题研究D.沈阳建筑大学,2013.5刘小旭.关于房地产纳入增值税征收体系的思考.商.2015(16):56-58.6张果.促进房地产行业良性发展的税收政策研究D.东北财经大学,2012.
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