石家庄元氏天山水榭花都项目可行性报告 148页

元氏项目|可行性报告Change is coming石家庄元氏天山水榭花都石家庄元氏天山水榭花都学校学校政府政府县样板示范道路县样板示范道路常山路（文化路），规划未常山路（文化路），规划未来连通红旗大街来连通红旗大街地块上植均为农作物，并涵盖地块上植均为农作物，并涵盖5 5个自然村落个自然村落北向正对元氏县第一中学，教学氛围浓厚北向正对元氏县第一中学，教学氛围浓厚县城中心县城中心距离县城中心仅为距离县城中心仅为5858分钟自行车车程分钟自行车车程政府行政部门林立政府行政部门林立新城区新城区元氏县在城市化发展中地位元氏县在城市化发展中地位 根据石家庄总体规划，城市发展将实施“北跨、南优、西控、东延”战略，加快中心城区与正定、鹿泉、栾城、藁城一体化建设。北跨、东延、南优、西控是石家庄重点发展方向，元氏县受城市化进程直接促进发展力度较弱，更北跨、东延、南优、西控是石家庄重点发展方向，元氏县受城市化进程直接促进发展力度较弱，更多是依靠辐射带动、自身经济发展提升城镇能级多是依靠辐射带动、自身经济发展提升城镇能级正定新城正定新城鹿泉组团鹿泉组团藁城组团藁城组团栾城组团栾城组团元氏县元氏县北跨北跨南优南优西控西控东延东延辐射带动辐射带动城镇化建设加速城镇化建设加速 建成以县城为中心，以南佐、南因、宋曹、殷村、姬村为重点城镇的城乡一体化城镇网络体系。交通路网逐步完善交通路网逐步完善 107国道、红旗大街（在建）加强元氏县与石家庄的联系；城镇化建设加速，为元氏县城镇能级提升提供了空间城镇化建设加速，为元氏县城镇能级提升提供了空间交通路网完善升级，加强了元氏县与周边市县镇的联系，对元氏交通路网完善升级，加强了元氏县与周边市县镇的联系，对元氏县城镇化建设加速、产业提升、人口导入提供了有利基础。县城镇化建设加速、产业提升、人口导入提供了有利基础。中心城镇中心城镇元氏县元氏县南佐镇南佐镇南因镇南因镇宋曹镇宋曹镇殷村镇殷村镇姬村镇姬村镇城镇一体化网络体系城镇一体化网络体系城乡一体化城乡一体化元氏县城镇化发展元氏县城镇化发展加快优势产业发展，促进经济稳步提升加强化工、煤炭运销支柱产业发展加强化工、煤炭运销支柱产业发展 48家入统工业企业中，化工企业占18家，是石家庄十大特色产业之一，其中化工企业规模最大是诚信化工与宏升化工，其中诚信化工员工1000人，工人收入2500元，中层年薪在10万左右；宏升化工员工300人，工人收入1800元。中层年薪在4万左右；煤炭市场发展成为200多家煤炭运销企业，年吞吐量5000万吨，是河北省中南部较大规模的晋煤东运集散地，主要集中在北岩、南佐周边、东张等乡镇；元氏县工业园强势发展元氏县工业园强势发展 大唐电力入驻工业园，总投资60亿，康欣制药、联合制药等8个项目也进一步洽谈，预计2013年工业区工商销售收入突破150亿元，将成为元氏区域经济发展重要支柱；加快第三产业发展，优化产业结构加快第三产业发展，优化产业结构 加大旅游业、房地产业发展，提升第三产业经济；产业联动发展提速，促进元氏县经济稳步提升产业联动发展提速，促进元氏县经济稳步提升近两年元氏经济稳步发展，近两年元氏经济稳步发展，20132013年元氏经济将得到质的飞跃年元氏经济将得到质的飞跃城镇化进程、产业持续发展，促进元氏县整体经济跨越式提升城镇化进程、产业持续发展，促进元氏县整体经济跨越式提升 2008年全县地区生产总值首次突破百亿元，实现同比增长33.3，按石家庄2009年GDP同比增长11.1%对比，元氏县2009年仍将保持两位数的增长速率；经济持续向好性，带动全县城镇、农村人均可支配收入稳步提升，近年来，元氏县城镇、农村人均可支配收入两位数增长；经济稳步提升，促进房地产行业繁荣发展，同时也带动当地收入水平，提升市场消费能力经济稳步提升，促进房地产行业繁荣发展，同时也带动当地收入水平，提升市场消费能力元氏县经济综合实力稳步增强元氏县经济综合实力稳步增强稳步提升稳步提升两位数增长两位数增长农业人口农业人口32万人万人县城人口县城人口7.5万人万人其中产业人口其中产业人口3.8万人万人其他人口其他人口3.7万人万人约9500人文教系统5000人卫生系统2000人金融系统500人其他单位2000人约1.8万人18家化工厂2000人近千家煤场8000人连带运输业6000人纺织业2000人约500户城区个体经营者约500户产业人口产业人口个体经营个体经营企事业单位企事业单位约1万人其他小商贩、摊位、临时工作人员其他从业者其他从业者人群特征：收入稳定，平均月收入在 3000元左右；置业特征：平均拥有一至两套住房，且拥 有再置业经济条件；人群特征：支柱产业化工、煤场与运输 人员，平均工资在2000元左 右，中层年薪在4万左右；置业特征：个别厂矿老板具有购房需求，且多数随产业分布置业；人群特征：集中在老城区人民路附近，人 群收入较高，平均年收入水平 大概在6万元左右；置业特征：此类人群为购房主力客群，经 济基础雄厚，拥有再置业经济 条件；人群特征：主要为进入县城的个体摊位、商贩、等临时从业人员，此类 人群收入不稳定平均月收入 1500元左右；置业特征：此类人群购房欲望较高，但缺 乏经济基础；元氏县产业人口元氏县产业人口产业经济强劲发展，增加产业人口、提升产业人口的收入水平，保障项目潜在客群稳步增长产业经济强劲发展，增加产业人口、提升产业人口的收入水平，保障项目潜在客群稳步增长城市概况总结城市概况总结城市化进程城市化进程正定、鹿泉、栾城、藁城是石家庄城市化进程重点发展方向，元氏县受辐射带动；正定、鹿泉、栾城、藁城是石家庄城市化进程重点发展方向，元氏县受辐射带动；城镇化建设城镇化建设元氏县正加速形成城乡一体化网络体系，增强与周边市县的沟通；元氏县正加速形成城乡一体化网络体系，增强与周边市县的沟通；产业经济发展产业经济发展加大支柱产业发展力度，提升第三产业发展空间，促进经济稳步发展；加大支柱产业发展力度，提升第三产业发展空间，促进经济稳步发展；交通发展交通发展交通系统逐步完善，加强元氏县与外界的联系，促进城镇化建设快速形成；交通系统逐步完善，加强元氏县与外界的联系，促进城镇化建设快速形成；产业人口发展产业人口发展产业经济持续发展，促进人口、收入稳步提升；产业经济持续发展，促进人口、收入稳步提升；从城市发展重心来看，元氏县受石家庄城市化进程影响较弱，更多的是依靠自身的支柱产业促从城市发展重心来看，元氏县受石家庄城市化进程影响较弱，更多的是依靠自身的支柱产业促动经济发展；动经济发展；从自身发展来看，二产、三产经济迅猛发展，促进城镇能级、人口发展、人均收入迅速提升；从自身发展来看，二产、三产经济迅猛发展，促进城镇能级、人口发展、人均收入迅速提升；总体来看，元氏近两年城镇化进程保持稳定发展，总体来看，元氏近两年城镇化进程保持稳定发展，20132013年在产业经济快速提升带动下，城镇年在产业经济快速提升带动下，城镇化进程将进入迅猛发展期化进程将进入迅猛发展期元氏县处于房产快速发展阶段元氏县处于房产快速发展阶段20082008年之前：年之前：萌芽阶段，房地产发展主要集中在老城区，且规模小、产品落后；萌芽阶段，房地产发展主要集中在老城区，且规模小、产品落后；2008-20102008-2010年：年：起步阶段，规模性房地产开发兴起，区域范围由老城区逐步向北延伸，已形起步阶段，规模性房地产开发兴起，区域范围由老城区逐步向北延伸，已形成成 围绕政务区开发的房产板块；围绕政务区开发的房产板块；20102010年以后：年以后：大规模土地开发，房地产市场进入快速发展阶段；大规模土地开发，房地产市场进入快速发展阶段；元氏县房地产发展动线逐步向北延伸，进入快速发展阶段元氏县房地产发展动线逐步向北延伸，进入快速发展阶段发展阶段模拟发展阶段模拟20082008年之前年之前2008-20102008-2010年年萌牙阶段萌牙阶段起步阶段起步阶段快速发展阶段快速发展阶段20102010年以后年以后项目名称项目名称开盘日期开盘日期推出体量推出体量去化体量去化体量去化率去化率月度去化套数月度去化套数锦绣乾城锦绣乾城20082008年初年初20092009年年7 7月（小高层）月（小高层）2020万万20092009年年1010万万20092009年年5.35.3万万20102010年年4.34.3万万多层基本售罄（剩多层基本售罄（剩少量顶层）少量顶层）小高层小高层90%90%整盘去化整盘去化95%95%30-4030-40套（套（20092009年）年）15-2015-20套（套（20102010年）年）中央首府中央首府20092009年年5 5月月2.32.3万万20092009年年1.71.7万万20102010年年0.50.5万万整盘去化整盘去化95%95%20-2520-25套（套（20092009年）年）10-1510-15套（套（20102010尾盘）尾盘）华叶新城华叶新城20082008年（一期）年（一期）4.84.8万万20092009年年4.14.1万万20092009年年3 3万万20102010年年1.11.1万万整盘整盘95%95%二期未售二期未售未开盘未开盘20092009年供应总量约年供应总量约1717万万20092009年销售总量约年销售总量约1010万万 受大市场环境影响，受大市场环境影响，20092009年是区域项目去化表现较好的一年，锦绣乾城由于属于区域内大盘项目，整年是区域项目去化表现较好的一年，锦绣乾城由于属于区域内大盘项目，整体市场的关注度较高，月去化在体市场的关注度较高，月去化在30-4030-40套；中央首府套；中央首府170170套房源中套房源中80%80%的去化率都是在的去化率都是在20092009年完成，月度去化年完成，月度去化在在20-2520-25套；套；受到物业类型、整体市场环境、需求量有限影响，受到物业类型、整体市场环境、需求量有限影响，20102010年在售项目的月度去化率都存在大幅度的萎缩年在售项目的月度去化率都存在大幅度的萎缩现象，月度去化套数在现象，月度去化套数在2020套之内。套之内。市场供需情况市场供需情况供需比供需比:1.7:1:1.7:1元氏县市场价格走势元氏县市场价格走势待售项目待售项目报价报价实际成交年度涨幅实际成交年度涨幅400元元/待售项目对外报价待售项目对外报价明显上调明显上调 从近两年的价格走势来看，从近两年的价格走势来看，2009-20102009-2010年在售项目年度价格涨幅在年在售项目年度价格涨幅在300-400300-400元元/，主要因素是由于价格的自然涨幅及项目产品，主要因素是由于价格的自然涨幅及项目产品成熟度逐步提升而带动价格上涨；成熟度逐步提升而带动价格上涨；而从目前待售项目对外预计报价来看，普遍集中在而从目前待售项目对外预计报价来看，普遍集中在2500-30002500-3000元元/，较在售项目报价上涨幅度较大，从实际情况来看，地价的，较在售项目报价上涨幅度较大，从实际情况来看，地价的上涨是项目价格提升的原因之一，另外上涨是项目价格提升的原因之一，另外2500-30002500-3000元元/的报价也存在着试探市场接受程度的因素，不排除开盘价格下调的可能性。的报价也存在着试探市场接受程度的因素，不排除开盘价格下调的可能性。中央首府中央首府锦绣乾城锦绣乾城尾盘尾盘15万万项目后续体量项目后续体量30万万西城美景西城美景3.6万万6万万嘉宏豪庭嘉宏豪庭盛世华庭盛世华庭 龙龙 湖湖 湾湾1万万6万万荣仕名门荣仕名门2010年年2011年年2012年年2013年年2014年年在售项目在售项目待售项目待售项目元氏县未来市场供应元氏县未来市场供应 从在售、待售项目后续总体量来看，从在售、待售项目后续总体量来看，未来市场供应量将超过未来市场供应量将超过5050万，万，按照按照20092009年年度销售量来看，未来市场仍将保持年年度销售量来看，未来市场仍将保持“供大于供大于求求”状态，市场上项目竞争将异常激烈；状态，市场上项目竞争将异常激烈；目前待售项目预计将在目前待售项目预计将在20112011年第一季度前开盘，年第一季度前开盘，经初步测算，经初步测算，20112011年市场供应量将在年市场供应量将在2121万左右（不包含本项目）。万左右（不包含本项目）。20102010年待售项目推出体量年待售项目推出体量西域美景西域美景约约8 8万（万（1616幢多层）幢多层）嘉宏豪庭嘉宏豪庭约约2 2万（万（1 1幢高层）幢高层）盛世华庭盛世华庭约约3 3万（万（2 2幢高层）幢高层）龙湖湾龙湖湾约约5 5万（万（3 3幢高层）幢高层）荣仕名门荣仕名门约约3 3万（万（1 1幢高层）幢高层）总供应量总供应量2121万万元氏县房地产物业及产品形式演化元氏县房地产物业及产品形式演化元氏县市场产品走势元氏县市场产品走势 房产产品发展脉络：多层房产产品发展脉络：多层小高层小高层高层高层别墅别墅花园洋房，随着深入发展衍变，产品类型逐步升级，更新换代。花园洋房，随着深入发展衍变，产品类型逐步升级，更新换代。2010年以后物业类型：物业类型：多层、两层小院设计；产品类型产品类型：以130-160的3房为主；户型设计户型设计：较为传统，缺乏创新；开发体系：开发体系：以单位集资、个体开发为主；2008-2010年2008年以前物业类型：物业类型：出现高层产品；产品类型：产品类型：以120-160的大面积3房、4房产品占多数；户型设计：户型设计：户型设计有所改变，南北通透、双厅双卫设计出现；开发体系：开发体系：以市场化运作为主导；物业类型：物业类型：以小高层、高层产品为主；产品类型：产品类型：户型面积区间出现分化，经济型、舒适型户型产品相应出现，以120-1403房为主；户型设计：户型设计：功能不变的前提下，户型面积逐步精简；开发体系：开发体系：以市场化运作为主导；元氏县的房地产产品正逐步褪变，从多层产品向小高层、高层产品过渡元氏县的房地产产品正逐步褪变，从多层产品向小高层、高层产品过渡房产市场综述房产市场综述房产发展房产发展20102010年下半年，房地产市场大力开发，整体市场进入快速爆发阶段；年下半年，房地产市场大力开发，整体市场进入快速爆发阶段；市场供需市场供需20092009年供求比为年供求比为1.71.7：1 1，市场供应量较大，销售量有限；，市场供应量较大，销售量有限；后续供应后续供应20112011年预计供应量将在年预计供应量将在2121万左右，整体市场呈万左右，整体市场呈“供大于求供大于求”状态；状态；价格体系价格体系目前待售项目报价在目前待售项目报价在2500-30002500-3000元元/，更多的是试探市场价格接受程度；，更多的是试探市场价格接受程度；产品发展产品发展由多层产品向高层产品过度，整体产品类型逐步丰富；由多层产品向高层产品过度，整体产品类型逐步丰富；元氏县房地产市场进入快速发展阶段，整体市场供应、价格体系提升至新的高度，但从实际市元氏县房地产市场进入快速发展阶段，整体市场供应、价格体系提升至新的高度，但从实际市场情况来看，未来场情况来看，未来“供大于求供大于求”的现状将加剧区域内项目间的竞争压力，各项目将更多的依靠自身的现状将加剧区域内项目间的竞争压力，各项目将更多的依靠自身的的“价格优势价格优势”、“规划优势规划优势”、“配套优势配套优势”、“性价比优势性价比优势”来争夺有限的市场份额。来争夺有限的市场份额。本项目本项目县中心县中心政务区政务区华叶新城二期总 规 模：5.5万物业类型：多层、小高层户型面积：3房:140户型配比：3房=100%销售价格：未开盘定价后续体量：0.7万西城美景总 规 模：30万物业类型：多层、小高、高层户型面积：2房:8494 3房:120-144 4房:150-160户型配比：2房:3房:4房=3:6:1销售价格：预计1700元/（多层）2300元/（小高层）后续体量：10万（不含回迁房）龙湖湾总 规 模：15万物业类型：高层户型面积：2房:8095 3房:120-140 4房:150-160户型配比：2房:3房:4房=2:5:3销售价格：未开盘定价后续体量：15万嘉宏豪庭总 规 模：3.6万物业类型：小高、高层户型面积：2房:90110 3房:120-140户型配比：2房:3房=3:7销售价格：未开盘定价后续体量：3.6万荣仕名门总 规 模：6万物业类型：高层户型面积：2房：90-100 3房：120-140户型配比：2房:3房=3:7销售价格：未开盘定价后续体量：6万盛世华庭总 规 模：6万物业类型：高层户型面积：2房:80100 3房:120-140 4房:150-160户型配比：2房:3房:4房=2:5:3销售价格：未开盘定价后续体量：6万 从区域现状来看，现售项目已接近销售尾声，近期将有从区域现状来看，现售项目已接近销售尾声，近期将有7 7个项目推盘上市（含本项目），整体市场供应量激增。个项目推盘上市（含本项目），整体市场供应量激增。待售项目分布图待售项目分布图本项目本项目县中心县中心政务区政务区锦绣乾城（在售）锦绣乾城（在售）总总 规规 模：模：20万物业类型：物业类型：多层、小高层户型面积：户型面积：2房：110、3房：120-150户型配比：户型配比：2房:3房=2:8销售价格：销售价格：2300元/(小高)1900元/（多层）总价范围：总价范围：25-45万后续体量：后续体量：1万中央首府（在售）中央首府（在售）总总 规规 模：模：2.3万物业类型：物业类型：高层户型面积：户型面积：2房：95 3房：130-160 4房：160 户型配比：户型配比：2 2房:3房:4房=2:7:1销售价格：销售价格：2000元/总价范围：总价范围：20-30万后续体量：后续体量：尾盘在售项目分布图在售项目分布图待售项目介绍待售项目介绍重点关注项目重点关注项目关注重点：关注重点：龙湖湾龙湖湾景观、规模景观、规模西城美景西城美景价格、物业类型价格、物业类型龙湖湾项目信息位置向阳街与蟠龙路交叉口西行100米销售情况咨询中占地约70亩工程进度未动总建面15万园林情况楼间绿化开售时间未定后续体量约15万容积率3客群分布县城居民，个体经营者物业类型7栋24层高层开发商河北中岩地产建筑风格现代风格代理商达隆行推售节奏未定特殊卖点30亩县级水景公园产权县证周边配套情况县城商业配套主力户型90140外立面高级涂层价格未定物业未定宣传情况围挡内部配套情况商业、公园项目介绍项目介绍龙湖湾龙湖湾项目最大卖点：30亩县政公园；且属于项目前期最先动工区域，利用公园优势提升项目品质及后期价格预期；龙湖湾龙湖湾规划配套规划配套项目建筑规划7栋24层高层项目景观配套30亩水景公园组团间绿化项目商业配套内部：沿街商业外部：老城区配套商业车位情况地下车位1：0.8龙湖湾龙湖湾产品分析产品分析A A组团：组团：由于有直接的景观支撑，由于有直接的景观支撑，A A组团设置均为组团设置均为150-160150-160的的4 4房；房；B B组团：组团：以以80-9580-95的的2 2房为主，少量房为主，少量120-140120-140的的3 3房；房；CC组团：组团：拥有间接景观支撑，拥有间接景观支撑，CC组团设置以组团设置以120-140120-1403 3房为主，少量房为主，少量80-9580-95的的2 2房；房；直接景观支撑直接景观支撑ABC间接景观支撑间接景观支撑龙湖湾龙湖湾营销推广营销推广推广物料宣传单页围挡营销手段前期咨询，确定意向客户，登记电话宣传30亩公园的配套，同时强调公园已开建龙湖湾龙湖湾客群分析客群分析聚集区域聚集区域诱因诱因需求面积需求面积客户来源客户来源家庭结构家庭结构县城（槐阳镇），项目附近居民及部分乡镇客群县城居民的居住习惯三房需求居多，面积在120140县城个体经营户县城工作职员县城部分学校教师以家庭为购买单位龙湖湾龙湖湾优势卖点优势卖点 30 30亩县政公园作为项目的景观配套支撑；亩县政公园作为项目的景观配套支撑；县政公园先期开发，作为项目卖点，提升项目认知度、档次及后期销售价格；县政公园先期开发，作为项目卖点，提升项目认知度、档次及后期销售价格；西城美景项目信息位置嘉惠街西，蟠龙路南销售情况售卡阶段占地总占地300亩工程进度挖槽总建面30万园林情况纵轴水系景观开售时间未定后续体量约30万容积率1.7客群分布乡镇居民，周边居民，县城工作职员，回迁户物业类型42栋6层多层，4栋22层板式高层，8栋11层板式小高层开发商河北鼎顺建筑风格现代中式代理商前景顾问推售节奏一期以多层为主，二期多层和高层兼有特殊卖点大型社区内部配套幼儿园产权县证周边配套情况内部沿街商业主力户型84160外立面高级涂层均价1600元/物业开发商自管项目介绍项目介绍西城美景西城美景4幢多层回迁户16幢先期开盘多层西城美景西城美景规划配套规划配套项目建筑规划多层、高层、小高层42栋多层4栋高层8栋小高层项目景观配套纵轴水系景观幼儿园项目商业配套内部：沿街商业街外部：老城区配套商业车位情况地上车库1：0.5西城美景西城美景产品分析产品分析两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅两卫三室两厅两卫三室两厅两卫户型面积段2R：84-943R：120-1444R：150-160户型比例2R：3R：4R=3：6：1户型特点飘窗，南向观景阳台推案量化一期推出16幢多层，其中4幢为回迁户后期供应量由于涉及拆迁问题，项目属于滚动开发模式飘窗西城美景西城美景推广方式推广方式推广物料折页复印资料纸袋单页营销手段前期登记咨询现阶段接受办卡办卡前派发单页简易宣传车巡街西城美景西城美景营销方式营销方式西城美景营销情况面额（元）发行量（张）优惠额度退卡结算利息（按天结算）600005099折6%1000004097折10%1500004095折13%项目报价为1700元/，目前处于前期客户咨询、售卡阶段；项目为石家庄三年大变样新民居项目，整体开发涉及到拆迁问题；从项目的报价及售卡优惠程度来看，项目通过前期售卡进行资金融资，支撑后期拆迁滚动开发，一定程度上加大了项目开发难度，拉长开发周期；西城美景西城美景客群分析客群分析聚集区域聚集区域诱因诱因需求面积需求面积客户来源客户来源家庭结构家庭结构县城（槐阳镇），项目附近居民，乡镇居民项目多层居多，价格便宜三房需求居多，面积在120140县城拆迁居民县城个体经营户县城工作职员乡镇居民以家庭置业为主，首次置业如结婚购房为辅西城美景西城美景优势卖点优势卖点 多层产品，是区域客户普遍接受的物业类型多层产品，是区域客户普遍接受的物业类型 17001700元元/的价格，在整体市场竞争项目中属于最低价的价格，在整体市场竞争项目中属于最低价其他待售项目介绍其他待售项目介绍项目介绍项目介绍嘉宏豪庭嘉宏豪庭嘉宏豪庭项目信息位置文化路（现长山路）与昌盛街交叉口东行50米销售情况尚处于售卡阶段占地约为30亩工程进度11层小高层已开槽，18层未动总建面3.6万园林情况项目内部小品景观开售时间预计2010年12月份后续体量2万容积率1.8客群分布企业团购、县城居民物业类型18层高层，11层高层开发商河北嘉宏房地产建筑风格现代建筑风格代理商惹目顾问推售节奏一期11层小高层二期18层高层特殊卖点临近县政府、县一中、常山广场产权县证周边配套情况常山广场主力户型98168外立面高级涂层价格预计24003000元/物业开发商自行管理宣传情况围档、传单，街车巡街内部配套情况无商业配套企业团购待售体量嘉宏豪庭嘉宏豪庭规划配套规划配套项目建筑规划两栋小高层11层、18层项目景观配套内部：小品景观外部：常山广场项目商业配套无商业配套车位情况地上车库1：0.3三室两厅两卫三室两厅两卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅两卫户型面积2R：901103R：120140户型比例2R：3R=3：7户型特点南北通透，动静分离，属于中规中矩户型设计推案量化一期共推出房源约170套，总体量约1.6万后期供应量后续2万嘉宏豪庭嘉宏豪庭产品分析产品分析嘉宏豪庭嘉宏豪庭营销推广营销推广推广物料折页围挡纸袋户型单页营销手段开工前围挡树立形象开始咨询前派发单页开始咨询前宣传车巡街售卡前邀约登记客户嘉宏豪庭嘉宏豪庭客群分析客群分析聚集区域聚集区域诱因诱因需求面积需求面积客户来源客户来源家庭结构家庭结构县城（槐阳镇），项目附近居民县城居民的居住习惯，及邻近常山广场三房需求居多，面积在120140企事业单位团购县城个体经营户县城部分学校教师部分县城拆迁居民基本以家庭为购房单位，例如三代同堂、父母带孩子荣仕名门项目信息位置元氏县人民路7号（县委旧址）销售情况咨询阶段占地20亩工程进度开槽总建面6万园林情况70米楼间距，中心广场开售时间未定后续体量6万容积率4.5客群分布周边居民物业类型2栋32层高层开发商河北君和建筑风格现代风格代理商开发商自销推售节奏一期一栋32层高层二期一栋32层高层特殊卖点临近老城区，离尘不离城产权县证周边配套情况超市，医院主力户型90140外立面涂料价格预计24003000元/物业邀请当地物业宣传情况未作宣传内部配套情况水系景观项目介绍项目介绍荣仕名门荣仕名门荣仕名门荣仕名门规划配套规划配套项目建筑规划两栋32层高层项目景观配套中心水系景观广场楼间距为70米项目商业配套内部：沿街商业街外部：老城区商业配套车位情况地下车位3万1：0.7荣仕名门荣仕名门产品分析产品分析两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅户型面积段2R：901003R：120-140户型比例2R：3R=3：7户型特点优点：客厅飘窗，主卧转角阳台设计；缺点：通透性较弱；推案量化一期共推出房源约384套，其中3R户型269户，2R户型约115户后期供应量项目未开盘，后续6万转角飘窗荣仕名门荣仕名门营销推广营销推广推广物料折页营销手段前期咨询，确定意向客户，登记电话荣仕名门荣仕名门客群分析客群分析聚集区域聚集区域诱因诱因需求面积需求面积客户来源客户来源家庭结构家庭结构县城（槐阳镇），项目附近居民人民路相对较为繁华，且为老城区，为多数县城居民认可三房需求居多，面积在120140县城拆迁居民县城个体经营户县城工作职员乡镇年轻结婚需求群体以家庭为购房主体，例三代同堂、父母带孩子；盛世华庭项目信息位置元氏槐阳大街北段销售情况咨询阶段占地约为20亩工程进度挖槽阶段总建面约6万园林情况中央水系景观开售时间未定后续体量约6万容积率4.5客群分布周边居民物业类型2栋25层高层2栋33层高层开发商河北博岳地产建筑风格现代风格代理商开发商自持推售节奏一期推2幢高层特殊卖点天然气入户产权县证周边配套情况尚无齐全配套主力户型80150外立面高级涂层价格预计2600元/物业未定宣传情况围挡、传单、街车巡街内部配套情况商业、公园项目介绍项目介绍盛世华庭盛世华庭盛世华庭盛世华庭规划配套规划配套项目建筑规划4栋高层2栋25层高层2栋33层高层项目景观配套中央水景广场楼间距40米项目商业配套内部：沿街配套商业外部：暂不成熟车位情况地下车位1：0.6盛世华庭盛世华庭产品分析产品分析三室两厅三卫三室两厅三卫三室两厅两卫三室两厅两卫户型面积段2R：80100 3R：120-140 4R：150160 户型比例2R：3R：4R=2：5：3户型特点优势：飘窗、露台设置劣势：南北通透性弱、客厅采光弱推案量化一期开盘推出2幢高层，约3万后期供应量项目未开盘，后续6万盛世华庭盛世华庭营销推广营销推广推广物料折页围挡纸袋单页营销手段开工前围挡树立形象开始咨询前派发单页11月2日奠基晚上燃放烟花蓄水期，登记来访客户联系方式盛世华庭盛世华庭客群分析客群分析聚集区域聚集区域诱因诱因需求面积需求面积客户来源客户来源家庭结构家庭结构县城（槐阳镇），项目附近居民县城居民的居住习惯三房需求居多，面积在120140县城拆迁居民县城个体经营户县城工作职员县城部分学校教师以家庭为购买单位多为自住三代同堂家庭内有多个子女华叶新城项目信息位置常山路销售情况一期售完二期未售占地40亩工程进度一期入住二期2栋主体封顶一栋挖槽总建面5.5万园林情况楼间绿化开售时间2009年后续体量无容积率1.6客群分布周边居民企事业单位物业类型多层开发商石家庄屹立房地产建筑风格现代代理商无推售节奏一期6栋多层二期3栋多层特殊卖点多层产权县证周边配套情况欠缺主力户型140外立面涂层均价预计2000元/物业自持项目介绍项目介绍华叶新城华叶新城华叶新城华叶新城规划配套规划配套项目建筑规划9栋多层项目景观配套楼间组团小品景观项目商业配套内部：无商业外部：暂不成熟车位情况一层车库1：0.6户型面积段3R：140户型比例3R：100%户型特点飘窗，南向阳台推案量化一期6栋多层二期3栋多层后期供应量0.7万华叶新城华叶新城产品分析产品分析三室两厅两卫三室两厅两卫华叶新城华叶新城营销推广营销推广推广物料单页营销手段4层以上可贷款4层以下必须全款华叶新城华叶新城客群分析客群分析聚集区域聚集区域诱因诱因需求面积需求面积家庭背景家庭背景家庭结构家庭结构县城（槐阳镇），项目附近居民县城居民的居住习惯，多层带车库三房需求居多，面积在120140县城个体经营户县城工作职员县城企事业单位职员县城部分学校教师部分乡镇居民三代同堂乡镇富裕家庭年轻结婚夫妻在售项目介绍在售项目介绍锦绣乾城项目信息位置文化路与昌盛大街交叉口销售情况剩余1万占地110亩工程进度剩余4栋多层尚未动工总建面20万园林情况中央水景开售时间2008年10月4日后续体量1万容积率1.7客群分布周边居民老师物业类型多层，小高层开发商石家庄圣泽房地产建筑风格现代风格代理商暂无推售节奏一期开盘推售5万平米，二期开盘特殊卖点规模较大内含幼儿园、会所产权县证周边配套情况商铺主力户型90180外立面高级涂层均价2300元/(小高)1900元/（多层）物业开发商自管项目介绍项目介绍锦绣乾城锦绣乾城项目建筑规划多层、小高层45栋多层8栋小高层项目景观配套中央水系景观幼儿园会所车位情况地上车库1：0.6锦绣乾城锦绣乾城规划配套规划配套户型面积段2R：1103R：120-150户型比例2R：3R=2：8户型特点飘窗，阳光室，露台推案量化先期8栋小高层，后期4栋多层后期供应量1万锦绣乾城锦绣乾城产品分析产品分析三室两厅三室两厅两卫两卫两室两厅两室两厅一卫一卫两室两厅一卫两室两厅一卫大面积露台推广物料折页单页纸袋户单营销手段蓄水2008年10月开售2009年持续活动，如抽奖活动2010年推售3万平米尾盘锦绣乾城锦绣乾城营销推广营销推广锦绣乾城锦绣乾城客群分析客群分析聚集区域聚集区域诱因诱因需求面积需求面积家庭背景家庭背景家庭结构家庭结构县城（槐阳镇），项目附近居民县城居民的居住习惯，项目规模较大三房需求居多，面积在120140县城个体经营户县城工作职员县城企事业单位职员县城部分学校教师三代同堂年轻结婚乡镇居民对物业类型的接受度：对物业类型的接受度：多层产品小高层产品多层产品小高层产品 项目一期开盘以多层产品入市，客户对于多层产品的接受度颇高，二期在一期社区整体项目一期开盘以多层产品入市，客户对于多层产品的接受度颇高，二期在一期社区整体成形的优势基础上，推出小高层产品，但客户的接受程度明显要弱于多层产品；成形的优势基础上，推出小高层产品，但客户的接受程度明显要弱于多层产品；锦绣乾城项目信息位置昌盛街与蟠龙路销售情况尾盘占地30亩工程进度主体已封顶外立面装修总建面2.3园林情况楼间绿化开售时间2009年5月后续体量尾盘容积率3客群分布周边居民企事业、教师居多物业类型两栋18层高层开发商石家庄金点地产建筑风格现代代理商无推售节奏2009年3月开售，2010年5月结盘特殊卖点无产权县证周边配套情况北国电器大型超市主力户型95160外立面高级涂层均价2000元/物业开发商自管项目介绍项目介绍中央首府中央首府中央首府中央首府规划配套规划配套项目建筑规划两栋高层18层各两单元项目景观配套楼间组团小品景观项目商业配套内部：临街配套商业外部：老城区配套商业车位情况共计40个车位中央首府中央首府产品分析产品分析户型面积段2R:953R:130-1604R:160 户型比例2R：3R：4R=2：7：1户型特点飘窗，双向阳台推案量化一期1.2万平米二期1.1万平米后期供应量尾盘两室两厅一卫两室两厅一卫四室两厅两卫四室两厅两卫中央首府中央首府营销推广营销推广推广物料单页户单营销手段蓄水2009年3月开盘派发单页2010年5月售罄中央首府中央首府客群分析客群分析聚集区域聚集区域诱因诱因需求面积需求面积客户来源客户来源家庭结构家庭结构县城（槐阳镇），项目附近居民县城居民的居住习惯，项目位于繁华中心区三房需求居多，面积在120140县城工作职员县城企事业单位职员县城部分学校教师年轻结婚乡镇居民县城工作夫妻对物业类型的接受度：对物业类型的接受度：小高层高层低楼层产品高层高楼层产品小高层高层低楼层产品高层高楼层产品 区域客户对于小高层产品的认知度有所提升，项目一期开盘推出小高层产品，市场接受区域客户对于小高层产品的认知度有所提升，项目一期开盘推出小高层产品，市场接受度尚可，二期推出高层产品，客户在选择过程中，明显偏向于高层中的低楼层，高楼层抗性度尚可，二期推出高层产品，客户在选择过程中，明显偏向于高层中的低楼层，高楼层抗性较大；较大；项目市场分析项目市场分析 以上是对个案进行描述分析，下篇将针对个案进行横向对比，分析出竞争项目的以上是对个案进行描述分析，下篇将针对个案进行横向对比，分析出竞争项目的共性与差别点，主要对比项为户型配比、物业类型、客源、配套、景观、推广、优势共性与差别点，主要对比项为户型配比、物业类型、客源、配套、景观、推广、优势卖点；卖点；在售项目在售项目锦绣乾城锦绣乾城2R2R：1101103R3R：120-150120-1502R2R：3R=23R=2：8 83R:120-1503R:120-150中央首府中央首府2R:952R:953R:130-1603R:130-1604R:1604R:160 2R2R：3R3R：4R=24R=2：7 7：1 13R:130-1603R:130-160未售项目未售项目华叶新城二期华叶新城二期3R3R：1401403R3R：100%100%前期咨询阶段前期咨询阶段荣仕名门荣仕名门2R2R：90-10090-1003R3R：120-140120-1402R2R：3R=33R=3：7 7前期咨询阶段前期咨询阶段嘉宏豪庭嘉宏豪庭2R2R：9090110 110 3R3R：120-140 120-140 2R2R：3R=33R=3：7 7前期咨询阶段前期咨询阶段西城美景西城美景2R2R：84-9484-943R3R：120-144120-1444R4R：150-160150-1602R2R：3R3R：4R=34R=3：6 6：1 1前期咨询阶段前期咨询阶段盛世华庭盛世华庭2R2R：80-10080-1003R3R：120-140120-1404R4R：150-160150-1602R2R：3R3R：4R=24R=2：5 5：3 3前期咨询阶段前期咨询阶段龙湖湾龙湖湾2R2R：80-9580-953R3R：120-144120-1444R4R：150-160150-1602R2R：3R3R：4R=24R=2：5 5：3 3前期咨询阶段前期咨询阶段从整体市场看，从整体市场看，120-140120-140的的3 3房占绝对主力，占比超过房占绝对主力，占比超过60%60%，150-160150-160的的4 4房占比在房占比在25%25%，80-10080-100的的2 2房只占房只占15%15%；竞争项目户型配比分析竞争项目户型配比分析竞争项目物业类型分析竞争项目物业类型分析项目名项目配套在售项目锦绣乾城多层、小高层（12层）中央首府高层（28层）未售项目华叶新城二期多层、小高层（11层）荣仕名门高层（32层）嘉宏豪庭小高层（11层、18层）西城美景多层、小高层盛世华庭高层（28层、32层）龙湖湾高层（28层、32层）多层多层小高、高层中小高、高层中低楼层户型低楼层户型小高层小高层高层高层物业类型市场接受度物业类型市场接受度 目前市场项目情况看，小高层、高层物业占主导，其中小高层以目前市场项目情况看，小高层、高层物业占主导，其中小高层以1111层、层、1818层为主，高层以层为主，高层以2828层为主；层为主；结合在售项目客户对于物业类型接受程度来看，多层产品是市场最易接受的类型，且市场认知度较高，而结合在售项目客户对于物业类型接受程度来看，多层产品是市场最易接受的类型，且市场认知度较高，而20092009出现的小高层、高层产品，出现的小高层、高层产品，整体市场的接受程度较弱，客户群体中绝大部分首选仍以小高层、高层产品中的低楼层为主；整体市场的接受程度较弱，客户群体中绝大部分首选仍以小高层、高层产品中的低楼层为主；综合来看，多层产品受市场认可度高，低楼层的小高层产品的市场接受程度要明显优于高层产品；综合来看，多层产品受市场认可度高，低楼层的小高层产品的市场接受程度要明显优于高层产品；在售项目购买客源以元氏县本地客户为主，占在售项目购买客源以元氏县本地客户为主，占90%90%以上，周边乡镇客群为补充，占比以上，周边乡镇客群为补充，占比10%10%左右，且都以自住型、改善型为主左右，且都以自住型、改善型为主导购房目地；导购房目地；从购房者职业来看，以个体经营者为主，占从购房者职业来看，以个体经营者为主，占70%70%以上，政府机关、企事业单位为辅，占比以上，政府机关、企事业单位为辅，占比20%20%，职工、务农工购房占，职工、务农工购房占10%10%；另外，从龙湖湾前期咨询客户登记表中可以看出，个体经营者客户咨询比重最大，其次是县城的企事业单位职工；另外，从龙湖湾前期咨询客户登记表中可以看出，个体经营者客户咨询比重最大，其次是县城的企事业单位职工；元氏县城元氏县城周边乡镇周边乡镇周边乡镇周边乡镇周边乡镇周边乡镇周边乡镇周边乡镇政府机关、企政府机关、企事业单位事业单位个体经营个体经营普通职工、务农普通职工、务农工工70%20%10%竞争项目客源分析竞争项目客源分析竞争项目商业配套分析竞争项目商业配套分析项目名项目总建（万）项目配套在售项目锦绣乾城20沿街商业、幼儿园中央首府2.3沿街商业未售项目华叶新城二期5.5无荣仕名门6沿街商业嘉宏豪庭6无西城美景30沿街商业盛世华庭6沿街商业龙湖湾15沿街商业、幼儿园 从目前沿街商业是项目必备产品，部分项目则配套有幼儿园，提升项目综合配套档次，从目前沿街商业是项目必备产品，部分项目则配套有幼儿园，提升项目综合配套档次，但从商业性质来看，主要以社区型但从商业性质来看，主要以社区型商业为主，缺乏区域型、主力型、聚集人气型大型商业规划。商业为主，缺乏区域型、主力型、聚集人气型大型商业规划。竞争项目景观规划分析竞争项目景观规划分析项目名景观规划在售项目锦绣乾城中央景观组团小型水系中央首府楼宇间中央景观未售项目华叶新城二期楼宇间组团小品景观荣仕名门楼宇间中央景观嘉宏豪庭楼宇间组团小品景观西城美景组团景观中央水景盛世华庭楼宇间中央景观小面积水系龙湖湾30亩县政水景公园 从目前项目规划来看，从目前项目规划来看，组团园林、社区水景是项目常规规划手法，组团园林、社区水景是项目常规规划手法，个别项目由于整体规模较大，除常规组团景个别项目由于整体规模较大，除常规组团景观之外，更规划了大面积和水系景观；观之外，更规划了大面积和水系景观；竞争项目推广分析竞争项目推广分析在售项目锦绣乾城前期围档树立形象、派单开工典礼开盘抽奖活动中央首府开盘前派单、客户蓄水，开盘后无推广活动未售项目华叶新城二期未对外宣传，设有接待中心荣仕名门未对外宣传，工地设置咨询中心嘉宏豪庭开工前围挡树立形象开始咨询前派发单页、宣传车巡街售卡前邀约登记客户西城美景派单街车巡街办卡优惠活动盛世华庭现场围档、派单、街车巡街，设立售楼处接受咨询龙湖湾现场围档、设立简易售楼处接受咨询 从目前项目推广情况来看，项目的推广手段较单一，基本以传单、围档、街车巡游为主要的项目推广手段，扩从目前项目推广情况来看，项目的推广手段较单一，基本以传单、围档、街车巡游为主要的项目推广手段，扩大项目市场认知度；大项目市场认知度；而项目开盘期间，则通过开盘典礼、抽奖活动等活动制造项目开盘气氛，后期逐步通过口碑传播，提升知名度。而项目开盘期间，则通过开盘典礼、抽奖活动等活动制造项目开盘气氛，后期逐步通过口碑传播，提升知名度。竞争项目优势卖点分析竞争项目优势卖点分析在售项目锦绣乾城20万规模大盘社区景观、配套、幼儿园中央首府紧邻老城区，周边配套齐全未售项目华叶新城二期多层产品荣仕名门紧邻老城区，周边配套齐全嘉宏豪庭紧邻常山广场、县政府西城美景多层产品价格优势盛世华庭已接入天然气社区龙湖湾景观优势30亩县政景观公园 从项目优势卖点来看，主要是集中在几个方面：从项目优势卖点来看，主要是集中在几个方面：“规模规模”、“配套配套”、“产品产品”“”“规划规划”、“价格价格”，但从实际，但从实际情况来看，目前能称为强势优势的只有西城美景的情况来看，目前能称为强势优势的只有西城美景的“价格价格”、龙湖湾的、龙湖湾的“景观景观”能够对市场客户购房心理产生影响。能够对市场客户购房心理产生影响。房产发展房产发展由单一的点状开发，发展成面状开发，并逐步向城市北部延伸；由单一的点状开发，发展成面状开发，并逐步向城市北部延伸；户型配比户型配比120-160120-160的的3 3房是元氏县主力户型，占房是元氏县主力户型，占60%60%以上，以上，2 2房占比房占比15%15%，4 4房占房占25%25%；物业类型物业类型多层产品市场接受度最高，而小高层、高层产品相比之下，楼层较低的小高层产品市场认知程度要明显优于多层产品市场接受度最高，而小高层、高层产品相比之下，楼层较低的小高层产品市场认知程度要明显优于 高层产品；高层产品；客源体系客源体系以元氏县本地客户为主，占以元氏县本地客户为主，占90%90%以上，周边乡镇客群为补充，本地个体经营户购房占主体，且多数以自住为以上，周边乡镇客群为补充，本地个体经营户购房占主体，且多数以自住为 主导需求；主导需求；配套体系配套体系项目基本都配有沿街商铺，但整体体量不大，且缺乏整体商业规划；项目基本都配有沿街商铺，但整体体量不大，且缺乏整体商业规划；景观规划景观规划注重组团园林、水景、分区小品已是目前元氏项目的常规规划手法，部分项目拥有大面积水系景观；注重组团园林、水景、分区小品已是目前元氏项目的常规规划手法，部分项目拥有大面积水系景观；推广手段推广手段以常规围档、派单、街车巡街等常规手段进行项目推广宣传；以常规围档、派单、街车巡街等常规手段进行项目推广宣传；优势卖点优势卖点西城美景西城美景“价格价格”优势、龙湖湾的优势、龙湖湾的“景观景观”优势是目前县域竞争项目中对客户购房心理较为有影响的项目优优势是目前县域竞争项目中对客户购房心理较为有影响的项目优 势资源；势资源；竞争项目市场总结竞争项目市场总结 综合来看，元氏县房地产已进入全面发展通道，项目的物业类型、产品设计、景观配套方面都有了质综合来看，元氏县房地产已进入全面发展通道，项目的物业类型、产品设计、景观配套方面都有了质的飞跃，但区域客户对于高品质项目所提供的产品、景观、配套等附加值还存在着较长一段理解及认知过的飞跃，但区域客户对于高品质项目所提供的产品、景观、配套等附加值还存在着较长一段理解及认知过程，其更多的注重点是项目的价格及性价比。程，其更多的注重点是项目的价格及性价比。以上是对区域竞争项目的现状总结，通过其物业类型、户型配比、价格、景观配套以上是对区域竞争项目的现状总结，通过其物业类型、户型配比、价格、景观配套来反应市场客户的需求点，下文将通过分析针对区域内企事业职工、个体经商者、普通来反应市场客户的需求点，下文将通过分析针对区域内企事业职工、个体经商者、普通居民的市场调研问卷，判断区域客户真实的购房需求点，与目前的市场现状进行验证；居民的市场调研问卷，判断区域客户真实的购房需求点，与目前的市场现状进行验证；注：本次统计调研问卷有效份数为注：本次统计调研问卷有效份数为228228份份调查问卷分析调查问卷分析市场调研问卷市场调研问卷对现在的居住状况，您是否感到满意？您计划购买的房屋结构是？选择选择3 3居客户占居客户占75%75%对居住状况不满意达到对居住状况不满意达到51%51%您计划购买的房屋面积？您能够承受的房屋单价（单位：元/）？价格承受价格承受20002000元元/占比占比40%40%价格承受价格承受2500-26002500-2600元元/占比占比34%34%选择选择120120客户占比客户占比80%80%市场调研问卷市场调研问卷您计划购买的房屋总价？以下哪个因素是您在购房时首要考虑的？总价总价3030万以下客户占比万以下客户占比92%92%首要考虑价格因素占比首要考虑价格因素占比52%52%市场调研问卷市场调研问卷您购置房产的目的？如有意买房您计划购买的楼层？自住需求客户占比自住需求客户占比93%93%6 6层以下楼层占比层以下楼层占比98%98%市场调研问卷市场调研问卷居住满意度居住满意度对居住状况不满意达到对居住状况不满意达到51%；户型选择户型选择选择选择3居客户占居客户占75%；面积选择面积选择选择选择120客户占比客户占比80%；价格承受价格承受价格承受价格承受2000元元/占比占比40%，价格承受，价格承受2500-2600元元/占比占比34%；总价范围总价范围总价总价30万以下客户占比万以下客户占比92%；购买因素购买因素首要考虑价格因素占比首要考虑价格因素占比52%；购房目地购房目地自住需求客户占比自住需求客户占比93%；楼层选择楼层选择6层以下楼层占比层以下楼层占比98%；市场调研问卷总结市场调研问卷总结 综合来看，区域客户有改善居住需求，且选择综合来看，区域客户有改善居住需求，且选择3 3房居多，主要以自住为主导需求，价格承受范围在房居多，主要以自住为主导需求，价格承受范围在2000-26002000-2600元元/，总价需求在，总价需求在3030万以下，主要选择物业类型以多层居多。万以下，主要选择物业类型以多层居多。调研问卷所反映的客需求点与目前市场特征相吻合。调研问卷所反映的客需求点与目前市场特征相吻合。基于目前市场现状，结合调研问卷结果，我们对本项目进行初步的市场定位基于目前市场现状，结合调研问卷结果，我们对本项目进行初步的市场定位市场综合定位市场综合定位市场综合定位市场综合定位项目档次定位项目档次定位定位依据定位依据区域认知度、区域发展前景、项目规模环境、独特打造、规避竞争等角度来做档次定位区域认知度、区域发展前景、项目规模环境、独特打造、规避竞争等角度来做档次定位老城区认知度高老城区认知度高常山路沿线认知度有待提升常山路沿线认知度有待提升县政府所在地，城市北向扩县政府所在地，城市北向扩张，区域发展前景广阔张，区域发展前景广阔项目易打造规模社区项目易打造规模社区现阶段周边环境弱势现阶段周边环境弱势产品、景观、配套、教育产品、景观、配套、教育多资源社区新概念多资源社区新概念价格制定合理价格制定合理差异化产品差异化产品产品档次定位满足市场需求的同时，区隔其他项目特点，形成本项目的亮点与特色产品档次定位满足市场需求的同时，区隔其他项目特点，形成本项目的亮点与特色定位原则定位原则 客源属性：本地客户为主导，导入性客户需求有限；客源属性：本地客户为主导，导入性客户需求有限；定位原则：赋予项目独特资源，提高档次，吸纳本地客户，规避市场竞争风险；定位原则：赋予项目独特资源，提高档次，吸纳本地客户，规避市场竞争风险；区域产品档次结构：区域产品档次结构：定位方向：本项目占地定位方向：本项目占地430430亩，易于打造规模性社区，建议项目可以将档次提升至高档一线，即利用与现有市场差异化产亩，易于打造规模性社区，建议项目可以将档次提升至高档一线，即利用与现有市场差异化产 品、项目规模、景观、配套及区域未来发展前景，打造区域规模品质