石嘴山项目策划

北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.前言前言产品篇产品篇 产品调整方案 影响分析营销篇营销篇 项目分析 公寓营销方案 商业营销方案 北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.此前就石嘴山项目与贵司进行过深入的探讨，并取得了一定的阶段性成果，所以本次报告我们将打破传统的框架约束，以一种更具执行力的方式来阐述我们对项目的认知与把握！但由于不可抗拒之原因，我方对近期市场及项目现状缺乏直观的了解，故具体的工作排期及推盘计划、回款节奏、媒体选择等需入场后再行提供！北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.前言前言产品篇产品篇 产品调整方案 影响分析营销篇营销篇 项目分析 公寓营销方案 商业营销方案 北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.首 座产 品 篇一：产品调整方案二：影响分析北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.一：产 品 调 整 方 案一：产 品 调 整 方 案北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.因红线问题，本项目东西部均向内退回。受此影响，公寓及商业面积有所减少。面积产品原面积()调后面积()减少率公寓43420403207.1%商业31510306262.8%整体规划影响北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.住宅部分所受影响集中在5号楼，产品外型由“L”型变成了“I”字型，户型也受到了较大的影响。公寓产品影响北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.5号楼西南部分面积取消，减去一套130三居和一套99两居5号楼南部分户型调整，将一套120三居与一套110两居合并，成为一套180四居5号楼北部分户型调整，将三套两居产品变成两套三居产品和一套两居产品。北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.5号楼西南部分面积增设绿化1235678受8号楼和2号楼挤压影响，原东南角主入口绿化形象设计取消，主入口宽度减小。5号楼西南部分面积增设绿化商业产品影响北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.二：影响分析二：影响分析北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.总销金额影响分析原销售总额(万元)现销售总额（万元）销售差额(万元)减少率公寓12157.611289.68687.14%商业23632.522969.56632.81%总计35790.134259.115319.95%总销金额下降了总销金额下降了1531万万.北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.经过调整，产品户型比例发生改变调整之后产品类别面积套数比例（套数比）户型一居77165%一室一厅一卫两居904814%两室两厅一卫三居紧凑型1201662%62%三室两厅一卫舒适型130-135192三室两厅两卫四居155-1806419%19%四室两厅两卫调整之前产品类别面积套数比例（套数比）户型一居77164%一室一厅一卫两居90-11011229%两室两厅一卫三居紧凑型1201654%54%三室两厅一卫舒适型130-135192三室两厅两卫四居155-1604813%13%四室两厅两卫公寓产品影响分析小户型产品比例下降，大户型产品比例提升小户型产品比例下降，大户型产品比例提升.北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.住宅产品经过调整后，三居以上产品比例达到81%，对销售产生的影响如下：劣势：劣势：1、产品线单一，上市后易形成壁垒，市场关注度难以持续2、小面积产品数量较少，不利于后期产品价格拉升3、170以上户型，总价较高，产品去化速度受到影响优势：优势：北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.150以上户型解决方案以上户型解决方案 1、分阶段推出，给市场造成供应的稀缺感。2、利用促销手段、价格杠杆，进行销售挤压。3、利用销售后期的现房优势，通过价格调整促进销售。4、提出“亲情1+1”，“两代居”的概念对市场进行引导。北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.5号楼西南部分面积增设绿化1235678东南角主入口绿化形象设计取消，主入口宽度减小。5号楼西南部分面积增设绿化商业形象影响 虽地面增设两处小型广场，但主广场的取消以及主入口虽地面增设两处小型广场，但主广场的取消以及主入口宽度的压缩，都对商业的整体品质产生了较大的负面影响。宽度的压缩，都对商业的整体品质产生了较大的负面影响。北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.关于公共空间压缩的解决方案关于公共空间压缩的解决方案 1、沿街1#、2#楼部分铺面纵向打开，增加人群的流动性。2、增加1#、2#楼的展示空间，引进品牌专营店或自持。3、设立主题商街，如“韩SHOW”（服装）；“芝麻街”（小饰品）；时尚巴黎（化妆品）；食全食美（美食广场）等。4、设立休闲小广场，布置雕塑、小型喷泉、坐椅，吸引人流聚集。北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.前言前言产品篇产品篇 产品调整方案 影响分析营销篇营销篇 项目分析 公寓营销方案 商业营销方案 北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.首 座营 销 篇一：项目分析二：公寓营销方案三：商业营销方案北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.一：项 目 分 析一：项 目 分 析北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.本项目作为石嘴山市唯一的大型商住综合体产品，卖点突出：无论公寓还是大型商业群，两种极端产品都是基于城市核心地段的基础之上，同时又是市场空缺的概念性产品，公寓与商业枝叶相连，只有全盘考虑，才能使得项目在营销中一荣俱荣。为此，我们在项目分析中刻意的加以区分与细化，力图在分析中找出两种产品的最佳契合点，寻求项目的利益最大化。北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.1、项目位于城市繁华中心区。2、产品户型设计合理。W1、位于大型商业综合体上层，声、光等污染严重。2、缺乏园林绿化设施。3、户型面积配比失衡，总价较高。O1、住宅市场尚处于起步阶段，无论产品本身还是物业服务均存在极大的可超越性。2、市场住宅产品的供应量不足。T1、市场极不规范，购房纠纷不断，开发商口碑不佳。2、受金融危机影响，客户的购买欲望降低。项目分析公寓北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.从上述公寓SWOT分析中可以看出：本项目最大的优势在于优越的地理位置优越的地理位置本项目最大的机会点在于产品及物业的可超越性产品及物业的可超越性北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.1、项目位于城市繁华中心区。2、第一家大型的商业综合体。3、内、外街的商业布局模式W1、工程进度落后。2、高档商业的硬件设施不足。3、铺位面积较大，总价较高。O1、高端商业产品尚属空白。2、金融危机使得投资渠道变窄，商业受到前所未有的关注。T1、商业发展过快，市场竞争激烈。2、受金融危机影响，客户的购买力下降。项目分析商业北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.从上述商业SWOT分析中可以看出：本项目最大的优势在于城市中心大型商业综合体城市中心大型商业综合体本项目最大的机会点在于商业投资是金融危机下商业投资是金融危机下 最好的投资平台最好的投资平台北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.“首座首座”营销的营销的“一个中心，两个基本点一个中心，两个基本点”通过对公寓与商业的分析，我们很清楚的看到两者的共性：优越的地理位置；模式化的高端产品。所以，在营销中我们要紧紧围绕上述两点展开，以便形成产品的互为支撑。“一个中心”即以城市核心高端的产品形象为推广中心；“两个基本点”即以核心地段的尊崇与荣耀推动公寓，以超前的投资回报推动商业。重点是树立一种尊崇生活方式的象征，一种高端的商业文化表现。北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.二：公 寓 营 销 方 案二：公 寓 营 销 方 案北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.公寓营销方案生活方式的领导者绝无仅有的位置优势价值取向的领导者文化的领导者占据城市中心成功人士的符号物超所值的心理暗示品位的共同之选高人一等的财富阶层融入国际化的第一步依恋城市繁荣重视子女未来公寓SWOT分析结论：本项目最大的优势在于北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.先有绝对的位置优势然后有高尚的生活氛围最后遭遇高品质的房子交通便捷、享受繁华星级物业服务户型均好、配套完善北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.项目印象项目印象都市之中的都市。都市之中的都市。占据城市中央。占据城市中央。占尽繁华、占尽风头、占尽骄傲。占尽繁华、占尽风头、占尽骄傲。以自我为轴心的生活方式。以自我为轴心的生活方式。北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.口号化概念提出城市中央，世袭府邸。北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.项目形象模拟：北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.广告表现应用项目营销初期：项目形象引导项目营销初期：项目形象引导1 1、城市封疆、荣耀无限、城市封疆、荣耀无限2 2、铸鼎大武口、俯瞰、铸鼎大武口、俯瞰20002000年年3 3、坐拥城市繁华，尽显贵族风范、坐拥城市繁华，尽显贵族风范4 4、城市中央，谁与争锋（开盘）、城市中央，谁与争锋（开盘）5 5、世袭府邸，横空出世（开盘）、世袭府邸，横空出世（开盘）北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.项目营销中期：项目利益点述项目营销中期：项目利益点述1 1、距离城市中央，分钟便捷出行、距离城市中央，分钟便捷出行2 2、城市核心地标，世袭贵族生活、城市核心地标，世袭贵族生活3 3、平米实用空间，开创城市中央居住典范、平米实用空间，开创城市中央居住典范4 4、五星级物业管理，成就尚层享受人生、五星级物业管理，成就尚层享受人生、世袭风尚，内敛传家；坐镇银北，再现风华、世袭风尚，内敛传家；坐镇银北，再现风华北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.项目营销后期：树立产品形象项目营销后期：树立产品形象1 1、8 8万平米，城市中央综合建筑集群万平米，城市中央综合建筑集群 2 2、尊贵飞扬，首座尽显都市风流、尊贵飞扬，首座尽显都市风流 3 3、地段就是地位：城市中流、无法复制、地段就是地位：城市中流、无法复制4 4、开发诚信，响誉全城、开发诚信，响誉全城、晚到一秒、抱憾一生、晚到一秒、抱憾一生：首座荣耀封盘首座荣耀封盘北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.三：商 业 营 销 方 案三：商 业 营 销 方 案北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.公寓营销方案高端商业的领导者城市中心大型商业综合体价值取向的领导者投资渠道的领导者占据城市商业中心寸土寸金的财富符号商业价值的缔造者投资的最佳平台可以世代传承的财富看得见的投资回报体验式商业典范一站式购物平台商业SWOT分析结论：本项目最大的优势在于北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.最高端的商业模式最优质的投资平台最完美的投资回报体验式风情购物步行街区产权式商铺安全的投资、稳定的回报北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.项目印象项目印象国际化的时尚街区。国际化的时尚街区。最具活力的商业中心。最具活力的商业中心。最完美的投资平台。最完美的投资平台。最保险的投资方式。最保险的投资方式。北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.口号化概念提出商业新势力，塞上王府井北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.项目形象模拟：北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.广告表现应用项目营销初期：主打项目形象项目营销初期：主打项目形象1 1、不仅是商场，是立体化风情商业街、不仅是商场，是立体化风情商业街2 2、不仅是商业街，是永不落幕的商业群落、不仅是商业街，是永不落幕的商业群落3 3、不仅是娱乐广场，是时尚的购物新体验、不仅是娱乐广场，是时尚的购物新体验4 4、不仅是潮流时尚汇，是引领商业的风向标、不仅是潮流时尚汇，是引领商业的风向标5 5、*，*月月*日，财富只与它有关！（开盘）日，财富只与它有关！（开盘）6 6、*，开创大武口商业传奇！（开盘），开创大武口商业传奇！（开盘）北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.项目营销中期：产品利益点诉求项目营销中期：产品利益点诉求1 1、30%30%投资回报；投资回报；200200万创业基金万创业基金 2 2、除了煤炭，我们还有更好的淘金模式、除了煤炭，我们还有更好的淘金模式 3 3、盛世淘金领地，财富裂变传奇、盛世淘金领地，财富裂变传奇4 4、*，石嘴山最后的商业盛宴，石嘴山最后的商业盛宴、煤炭总有枯竭的时候，、煤炭总有枯竭的时候，*，则不会，则不会北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.项目营销后期：树立产品形象项目营销后期：树立产品形象1 1、*品牌公司签约运营，投资，再无风险品牌公司签约运营，投资，再无风险2 2、*已签约进驻：投资创富，紧跟商业巨头已签约进驻：投资创富，紧跟商业巨头 3 3、*平方米铺王，打造自己的财富矿脉平方米铺王，打造自己的财富矿脉4 4、*，给家族一个值得传承的礼物给家族一个值得传承的礼物、最后的淘金机会，错过，就意味着永远失去、最后的淘金机会，错过，就意味着永远失去北京中原房地产经纪有限公司 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.Thanks成功源自双方的信任与配合，成功源自双方的信任与配合，让我们为目标而努力！让我们为目标而努力！中中 原原 地地 产产为为 您您 我我 做做 到到2009年3月15日