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空中豪宅的分析与解析 目 录 市场上对空中豪宅的定义 国内空中豪宅的发展趋势 对成都现有空中豪宅户型的对比分析 市场上对空中豪宅的定义 市场上对空中豪宅的定义 什么是豪宅 ?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在实 践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅 尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。真正的豪宅是指在特定地段，以度 身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有 相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说，豪宅具有五大特征： 一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资 源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以 仿造：五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。 何为空中别墅？ “空中别墅”一词发源于美国，英文为“ Skyhouse”，一般指建在高层楼 顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅以“第一居所”和“稀缺性的城 市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。 市场上对空中豪宅的定义 空中别墅 发源于美国，称为“ penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中 心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这 种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征， 是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求， 即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。 中国空中别墅于 2000年前后出现于北京，第一个将这种产品引入北京的是清 芷园。 2000年 3月，广州新理想华庭中的一套空中别墅面积达到 1146平方米，被 评为“大世界吉尼斯之最”。而其后，中国第一商城建成了 1600平方米的空中别 墅，上下共 4层，有独立的电梯厅直通别墅，标价是 1.5亿元人民币。 空中别墅与普通别墅有所区别。 第一，别墅一般都是建在人口密度较小的城 郊边缘地带，买家一般都须自行驾车，否则交通是一个不容忽视的大问题。而空 中别墅一般则出现在市区的高层住宅项目，是具有别墅特点的复式类户型，其在 居住密度、绿化率等居住环境方面，都是无法与别墅相提并论的，但其优势在于： 交通便利、能免去舟车劳顿之苦； 市场上对空中豪宅的定义 其次，从户型来看，别墅的户型普遍偏大，一般在 300平方米以上，而空中别 墅的户型比较适中，实际上只是将复式单元建在高层住宅的顶层，所以其面积一 般是普通单元面积的双倍（上下两层）； 第三，空中别墅不像普通别墅一样，有花园和地下室，景观自然与普通别墅 无法比拟，但由于它一般建在顶层，是复式单元的独特设计，一种高高在上、饱 览城市风景的感觉吸引了很大一部分买家。 从产品供应上看，空中别墅与别墅是两个极端，但在需求上它们都拥有各自 的购买群。空中别墅虽然没有真正别墅的低密度、花园洋房的优点，但其地理位 置的优越性加上景观开阔、高远等，与一般别墅比也不逊色。在购买空中别墅时， 最好购买现房，因为只有实地观察才能体味到空中别墅的景观和视野。 空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地 理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示 了强大的市场竞争力。还有层高优势：一般住宅的层高是 2.7-2.9米，空中别墅的 标准是 3米多，从 3.1、 3.3、 3.6米不等，比普通房高几十厘米，意味着通风更顺畅， 采光度很好。 市场上对空中豪宅的定义 【 历史回顾 】 北京在 2000年前后就有了空中别墅，第一个将这种产品引入北京的 是清芷园。但在当时，不少开发商开发空中别墅，往往是项庄舞剑，意在沛公。 2000年 3月，广州新理想华庭中的一套空中别墅面积达到 1146平方米，被评为 “大世界吉尼斯之最”。 21800元平方米的天价和“骑摩托车自行车者不得进 入”的牌子，为炒作提供了新的定义；而其后，中国第一商城建成了 1600平方米 的空中别墅，上下共 4层，有独立的电梯厅直通别墅，标价是 1 5亿元人民币。 2001年和 2002年，北京空中别墅市场归于静默，到 2003年以远洋天地群星系列 为代表的空中别墅产品再度引起关注。 市场上对空中豪宅的定义 调查：后别墅时代 在空中“反客为 主” 居住，原本只是生活的基本需求，而这种需求一旦加上了个性化的色彩，就 成了一种追求。在别墅用地叫停之后，向高空要地的新建筑类型在各大中型 楼市大有燎原之势。 市场上对空中豪宅的定义 市场上对空中豪宅的定义 空中别墅 VS传统别墅 景观 前方的视野和周边的景色 传统别墅： 空中别墅： “从以前的别墅里看到的是别人的房子，在这样的空中别墅里看出去才让我觉得真正 住在别墅里。”东海 水景城空中别墅的一位意向买家表示，虽然低密度的豪华别墅也不少， 但是现在土地稀缺，一些规划中错落有致的别墅等造好以后你才发现“对面别墅里做的糖 醋排骨味我都能闻出来”。 点评：在空中别墅的几大卖点中，高度感和视野感首当其冲成为最受业主青睐的原因。 金色海岸通过对客户的资料分析，空中别墅的拥有者大多为上世纪 60-70年代生人，这群社 会各界的成功人士目前事业和人生都处于上升期，尽管他们中的相当一部分已拥有属于自 己的别墅，但是安逸悠闲的田园生活显然并不符合他们现阶段的精神气质。如果住在郊区 别墅中人的视线所及之处是几米开外的矮篱笆墙，那么在空中别墅中就可以俯瞰整个钱塘 江的浩淼烟波。地理高度成就了精神高度，这一点恰恰是楼盘提供给富有阶层最大的物质 外享受。 不亲自站在空中别墅的窗前绝对无法想象出在这里能感觉到的视野享受。因此，一些 业内人士建议在购买空中别墅时，最好购买现房，因为只有实地观察才能领略到空中别墅 的景观和视野。另外，与一般的别墅排屋相比，空中别墅的开间大、进深小，在居住上更 为舒适。 市场上对空中豪宅的定义 配套 居住的环境和交通的便利 传统别墅： 空中别墅： 传统别墅一般都是建在人口密度较小的城郊边缘地带，长时间的驾驶过程 中，交通是一个不容忽视的大问题。而空中别墅一般则出现在社区相对更为集 中的高层住宅项目，交通更为便利。另外，普通别墅由于建在郊外，生活配套 往往依赖市区，而空中别墅由于一般建在市区，所以完全可以享受市区成熟的 生活配套。 点评：别墅的空间感受、高层的视野，由于普通别墅无法比拟的一些优势， 空中别墅成了许多事业有成者理想中的“第一居所”。此外与郊区别墅只要环 境允许便能开发不同的是，空中别墅由于受到市区地理位置、周边自然环境等 诸多苛刻因素的限制，供应量十分稀缺，这也在一定程度上造成了市场对空中 别墅的敏感反应。 市场上对空中豪宅的定义 安全 居住氛围和安全性能 传统别墅： 空中别墅： 传统别墅虽然私密性强，但是让很多居住者缺乏安全感。 空中别墅建筑相对集中，虽然置身闹市之中，但却能很好地保护私密性。 而且与大众化的居住公寓产品相比，仍然具有稀缺性，供应量很少，不会让业 主降低居住品质。 点评：空中别墅优于普通别墅的另一大特点就是它的社区感和归属感。我 们知道人天生就是一种群居的动物，尽管乡间别墅可能提供前所未有的舒适生 活享受，但是相对独立的空间设置决定了其业主与业主之间缺乏正常的沟通和 交流，这其实是违反人类本性的。而空中别墅说到底是一种顶级的公寓业态， 在一个相对集中的空间里人们之间良好的互动就成为了可能。 市场上对空中豪宅的定义 楼市高端产品的新宠 长期以来，人们始终认为“低密度、郊区化的别墅才是真正的别墅”，于 是一些向往低密度、郊区化生活的人们纷纷涌向郊外。然而在居家过程中，人 们逐渐发现郊区生活模式正在面临居住的空间品质与往返于居住地的时间成本 及缺乏完善生活配套间的矛盾。为了解决舒适与快捷的矛盾，有着“空中别墅” 之称的超级复式住宅正逐渐成为楼市高端产品的新宠。 豪宅的标准不仅仅是价格高，它必须具备其他项目无法复制的强烈个性特 征，无论是景观、服务还是装修，都要有超群之处。 高收入者一直都是别墅及高层豪宅开发商的争取对象，高端人群需要更加 个性化的豪宅产品，一些楼盘要以稀缺资源和个性化产品取胜，只能不断挖掘 自身的优势，开发“梯级消费”群体所需要的住宅，将买别墅的客户吸引到空 中高层豪宅来。 几年前， Townhouse(联排别墅 )拉近了别墅与大众的距离；随着国土资源 部下发了停止别墅类土地供应的紧急通知，具有稀缺景观资源的高层豪宅就适 时地推出了“空中别墅”招揽生意。虽然容积率高，但由于有别墅的居住氛围 和高品质配套，“空中别墅”给具有景观优势的项目带来了大商机。 市场上对空中豪宅的定义 国内空中豪宅的发展趋势 国内空中豪宅的发展趋势 国内空中豪宅的发展趋势 国内空中豪宅的发展趋势 国内空中豪宅的发展趋势 国内空中豪宅的发展趋势 国内空中豪宅的发展趋势 空中别墅发源于美国，称为“ penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地 带的高层顶端的豪宅。其具有别墅跃式住宅形态，并以“第一居所”和“稀缺性 的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求 产品符合别墅的基本要求，即全景观视觉、完全私密空间、高端的配套服务等。 2000 2002年期间，这种豪宅类型曾经风靡于我国北京、广州，并受到许多 消费者的青睐和推崇。 从 2003年开始，国土资源部出台 “禁止别墅用地供应”的政策以来，中国豪宅 从此进入“后别墅”时代。特别近几年来，国土资源部一直三令五申，对低密度 别墅用地的严令限制从来没有停止过。 2007年 4月，国土部再次下达土地利用计 划，重申“禁止别墅和高尔夫用地”。顷刻间，关于别墅豪宅的话题再次成为业 内人士争相讨论的焦点。现在，正在开发的低密度别墅项目是否真成了“最后的 献祭之舞”？未来，中国豪宅别墅将何去何从？ 当一般住宅不能满足高端群体住户需求时，他们就会想方设法更换一个更大的、 更舒适的、更私密的、服务和配套更完善的居所。此时，很多住户首先想到的是 房地产产品市场中低密度别墅或者排屋等。但是，如果未来一直受到“别墅用地 政策”的限制，致使产品供求失衡，进而造成了豪宅市场供求关系的矛盾激化； 低密度豪宅就因为市场的“稀缺性”和“绝版性”而变得水涨船高，形成了“越 稀缺 越贵 越贵 越稀缺”的恶性循环当中，而最终的结果会使中国豪 宅 “千金易得，一宅难求”有市无价的局面。我们不知道“禁止别墅用地”政策 何时解禁，或将 空中别墅 中国豪宅开发的另一种趋势 国内空中豪宅的发展趋势 永远被禁锢。但是，随着人们生活水平的日趋提高和对自身居住环境的日趋重 视，对豪宅的需求量增大。而传统低密度豪宅将不能满足市场上日益膨胀的刚 性需求，必定迫切催生豪宅的多样化。此时，作为“类别墅”物业形态“空中 别墅”，在寂静几年后又开始斩露头角，逐渐扯起维护中国豪宅的大旗。 空中别墅与一般高层住宅相比，从建筑形式上弥补了高层建筑空间夹小、私密 性不强、功能不够完善等诸多弊端。比如在户型内部结构上，空中别墅挑高层 高，一般住宅的层高是 2.7 2.9米，而空中别墅的标准是 3米多，从 3.1、 3.3、 3.6米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度更好，这是一 般高层住宅所不能比拟的。 空中别墅与低密度别墅也不一样，甚至可以说空中别墅是传统豪宅的一个颠覆， 它与传统低密度别墅是截然两个极端。首先，一般低密度别墅大多都是建在人 口密度较小的城郊边缘地带，通常拥有良好的自然生态景观，购房者一般拥有 自己的私家车，以解决往返于市区和市郊的交通问题；而空中别墅一般则出现 在市区的高层住宅项目，是具有别墅特点的复式类户型，其在居住密度、绿化 率等居住环境方面，都是无法与别墅相提并论的，但其优势在于地处市中心、 交通便利、入则宁静出则繁华，与“城市别墅”有着同工异曲之优势。其次， 从户型面积来看，低密度别墅的户型普遍偏大，一般在 300平方米以上；而空中 别墅的户型比较适中，实际上只是将复式单元建在高层住宅的顶层，所以其面 积一般是普通单元面积的双倍。最后，空中别墅不像低密度别墅一样，有自然 花园和地下室，这与低密度别墅无法比拟，但由于它一般建在高层，是复式单 国内空中豪宅的发展趋势 元的独特设计，享受一种高高在上、开阔的景观视觉和一种饱览城市风云的感觉 和气概，这是吸引很大一部分买家的一个重要原因。 由此看来，空中别墅与传统低密度别墅各有优势。根据目前的豪宅市场，大部分 的购房者还是比较倾向与低密度别墅豪宅市场。但是随着“别墅地根”紧缩，很 多开发商只有尽可能绕开政策的门槛，建造造联排、叠排等一些低密度物业，但 这些物业在居住功能上远不及独栋别墅，在价格上也远高于“空中别墅”，并且 受到区位、地段的限制。这就使空中别墅在可以在独栋别墅和联排、叠排的物业 形态夹缝中得以生存和发展，并在近两年来再次被推倒时代浪尖。而且，空中别 墅在原有“高层跃式住宅”的基础上不断得到拓宽，引进低密度别墅的一些新颖 概念，比如入户花园阳台、 100多平方米的空中院落等，使空中别墅在拥有身处 高处那份阔达、自由与惟我独尊的英雄气概的同时，也在享受着低密度别墅豪宅 悠然自得的庭院生活。传统低密度别墅物业除了受到“别墅用地政策”的影响之 外，同时还受到“ 90/70政策”的影响。而“空中别墅”则回归为一个项目的大 户型部分，可以很好地规避该项政策。如果针对一个单纯的“类别墅”项目，这 确是难以回避的关坎。 前有“别墅用地叫停”，后有“ 90 70政策”设坎，在市场迫切要求改善居 住环境，高端客户对豪宅的刚性需求日趋增加的今天，中国豪宅未来的出路在哪 里？笔者认为“空中别墅”的开发是一个方向。空中别墅具有了低密度别墅和 “类别墅”物业形态所不可比拟的优势，而且空中别墅的开发建筑，加强了我们 人类利用上 国内空中豪宅的发展趋势 层空间的能力，这针对当前国内土地开发资源日益短缺，宏观调控政策频频 颁发的今天，不失为一个可持续的新的豪宅开发模式。我们无从知道政府对 别墅用地限制的政策何时解锢。但是未来，空中别墅的大规模出现，将一定 会改观人们对豪宅这个概念的重新认识，因为它即将代表着豪宅开发的一种 方向。 国内空中豪宅的发展趋势 总 结 豪宅的市场空间 普通的住宅产品 豪宅的利润空间 普通的住宅产品 对成都现有空中豪宅的对比分析 对成都现有空中豪宅的对比分析 成都世纪城天鹅湖 6650元 / （ 2007） 成都华敏世家花园 16000元 / 成都中海城南 1号 未开售 成都新鸿基悦城 未开售 成都四海逸家 110万 /每套 龙湖 世纪峰景 约 300万 /每套起 成都世纪城天鹅湖 占地面积 :1002672平方米 总建筑面积 :1800000平方米 容积率： 1.79 绿 化 率： - 开发周期 :2年 总户数 :3000户 开发商 :成都世纪城新国际会展中心有限公司 物业管理公司 :成都世纪城物业管理有限公司 对成都现有空中豪宅的对比分析 世纪城天鹅湖 方 位 图 对成都现有空中豪宅的对比分析 世纪城天鹅湖 项 目 简 介 对成都现有空中豪宅的对比分析 锦江之水构筑 400亩生态湖面，经净水处理，流动活水清澈见底。 上万棵大树， 6000余株银杏，超过 1500亩的世纪城生态公园环抱。 享受岛居生活户户均配独立私家花园，空中居住亦感大地脉搏。 中央空调，供凉供暖，构建生态新城，户均配备 2个地下独立车位。 城内电瓶车代步，闹中取静，兼享都市便捷与自然生态。 该项目均由高层电梯公寓组成， 1500多套空中花园住宅大户型 146-550平米， 400 多套中户型 90-138平米， 1500多套小户型 40-110平米。 综合商场 :世纪城铜锣湾 其他 :成都世纪城新国际会展中心、四川广播电视大楼、成都世纪城天堂大饭店 交通：地铁一号线 停车位 :6000 楼层： 32层 交房标准：清水 世纪城天鹅湖 广 告 推 广 对成都现有空中豪宅的对比分析 华西都市报 2006年 9月 1日 世纪城天鹅湖 广 告 推 广 对成都现有空中豪宅的对比分析 目前正在做商业部分的招商销售工作。写字楼部分在年初推出。 世纪城天鹅湖 总 平 面 图 对成都现有空中豪宅的对比分析 总平面楼间距较大，避免的 楼与楼之间的视线干扰，区 域内以水景贯穿整个小区， 环境较好，比较有特色。 世纪城天鹅湖 外 立 面 图 对成都现有空中豪宅的对比分析 外立面优点： 赠送面积较多；绿化立体化，对整 个小区的内部环境有利；较大的露台空间给人以强 烈的别墅感。 外立面缺点： 露台过大影响室内采光；上下交错 的布置方式私密性较差； 世纪城天鹅湖 户 型 平 面 图 对成都现有空中豪宅的对比分析 3室 2厅 2卫 1厨 198.35 3室 2厅 2卫 1厨 198.35 4室 2厅 2卫 1厨 246.97 4室 2厅 2卫 1厨 246.97 5室 2厅 3卫 1厨 281.53 5室 2厅 3卫 1厨 281.53 世纪城天鹅湖 对成都现有空中豪宅的对比分析 户 型 平 面 图 5室 2厅 3卫 1厨 353.17 7室 2厅 3卫 1厨 441.09 7室 2厅 4卫 1厨 441.09 户型优点： 单从每个户型的平面图上看，每户 均能享受到较大的私人花园空中面积，甚 至某些户型达到了别墅级的享受； 第二 花 园面积的巨大，使业主能在有限的产权面 积下享受到更大的使用面积，得房率高； 第三， 户型与花园关系较好，可以使大部 分房间享受到花园的景观； 第四 ，空间有 变化。 户型缺点： 虽然单从每个户型的平面图上看， 每户均有较大的私人花园，但是私密性极 低，并且可能存在安全隐患； 第二 ，大多 户型内部空间尺寸存在问题，有过多的不 必要浪费面积； 第三 如此高品质住宅不能 采用独立电梯入户，是一大缺憾； 第四 ， 大多户型功能分区划分不明确，没有动与 静、主与仆的分区，在业主未来是使用中 可能存在不可回避的问题； 第五 ，交房标 准为清水房，业主的居住使用可能在 5年 内存在不舒适感； 第六 ，如此高标准住宅 部分楼房采取一梯四户的均匀布置形式， 可能会存在视线干扰。 成都华敏世家花园 占地面积 :13057平方米 总建筑面积 :83726平方米 容积率： 6.41 总户数 :86户 绿 化 率： 30.30% 开发商 :成都华敏置业有限公司 物业管理公司 :成都华敏物业管理有限公司 景观设计单位 :上海长晖建筑设计事务所 整合推广单位 :上海华敏房地产经纪有限公司 建筑设计单位 :成都基准方中建筑设计事务所 按揭银行 :中国工商银行 中国建设银行 对成都现有空中豪宅的对比分析 方 位 图 对成都现有空中豪宅的对比分析 成都华敏世家花园 对成都现有空中豪宅的对比分析 华敏集团在成都的第一个高级住宅项目，位于成都高新区中央 CBD规划区内， 西靠天府大道、南临武侯大道及规划中的成都市政府办公区。占地面积约 20亩， 总建筑面积 8万余平方米。该项目规划为拥有典雅欧洲建筑风格、高贵皇家艺术 园林、顶级专属会所设施、高品质建筑材质、现代化全方位智能设施、英式管 家物业服务等专为成功人士度身定制的居家氛围。该项目的建成，将揭开成都 “豪宅”市场新的篇章。 华敏 世家花园系成都华敏置业有限公司在城南核心区域精心打造的高端豪宅项 目，全天然石材干挂立面，充分诠释新古典主义建筑精华，吸收海派文化精髓。 三梯二户业主专属电梯，限量 86席欧式舒适大宅。 华敏 世家花园雄踞成都南部规划的行政、商务核心 天府新城正中心。传承 新古典主义建筑风格，外墙采用成都唯一全天然石材干挂。 3梯 2户主仆分流， 电梯刷卡自动确认到达楼层，采用非接触智能一卡通配置，充分考虑居者的安 全和隐私。 华敏 世家花园引入欧式舒适大气的建筑格局， 289-346 平层规划，顶层复式， 客厅 6.6-7.2米超大开间，附空中花园区域，主卧独立卫浴套房设计。仅有 86尊 席位，尊贵尺度无限放大。 华敏 世家花园豪华会所由华敏 君豪酒店进行酒店式管理和经营，室内游泳池、 桑拿、棋牌室、桌球室、健身房、壁球室、足疗按摩室等设施齐备，提供星级 酒店与专属管家双重物业服务，全面提升产品品质。 交房标准：清水 项 目 简 介 成都华敏世家花园 对成都现有空中豪宅的对比分析 项 目 简 介 华敏 世家花园引入欧式舒适大气的建筑格局， 289-346 平层规划，客厅 6.6-7.2米超大开 间，附空中花园区域，主卧独立卫浴套房设计。仅有 86尊席位，尊贵尺度无限放大。 华敏 世家花园豪华会所由华敏 君豪酒店进行酒店式管理和经营，室内游泳池、桑拿、 棋牌室、桌球室、健身房、壁球室、足疗按摩室等设施齐备，提供星级酒店与专属管家双 重物业服务，全面提升产品品质。 中小学：成都七中初中部、五十中、永安中小学、美视国际学校等； 综合商场：深圳茂业、美美百货、瑞典宜家、欧尚超市、富森美家居、迪卡隆运动超市等； 幼稚园：新加坡双语幼稚园； 银行：中国建设银行、成都市商业银行、中国工商银行； 医院：成都市第一人民医院； 其它：新益州城市公园、世纪城会展中心。 公交： 6、 91、 102、 115、 1108、 504、 533、 806路直达； 地铁： 1号线 结构：框架剪力墙结构； 外墙：全天然石材干挂幕墙搭配局部仿石面砖； 门窗：主入户门为电子防盗门配进口电子密码锁，断热铝合金中空门窗； 大堂： 6.3米挑高，精装修； 电梯服务户数：三梯两户。 A栋： 24层； B栋： 22层 总数： 297个 比例： 0:297地下车位： 297个 地下售价： 150000（元 /个） 成都华敏世家花园 对成都现有空中豪宅的对比分析 广 告 推 广 该项目就整个成都市场而言，属于较为高段的定级市场定位，并且其较少 套的数量，使其在宣传推广方便具有较大的局限性，所以其仅仅通过机载 媒体做有限的宣传广告。 备注：项目主要面向高端，在投放上面主要是采用座销与渠道销售 投放 偏小。 成都华敏世家花园 对成都现有空中豪宅的对比分析 总 平 面 图 用地面积较小，小区范围内绿化面积少，楼 艰巨仅仅满足规范要求，在未来使用中可能 存在视线干扰。 成都华敏世家花园 对成都现有空中豪宅的对比分析 外 立 面 图 仿欧式（带东欧风格）宫廷建筑高层住宅建筑，外墙全部铺设石材，给人以奢侈 的感受。 成都华敏世家花园 对成都现有空中豪宅的对比分析 户 型 平 面 图 成都华敏世家花园 对成都现有空中豪宅的对比分析 户 型 平 面 图 成都华敏世家花园 户型优点： 第一 每户独立电梯入户，品质高； 第二 主仆区划分明确，各自拥有不同的出入口；第三板式结构使得 每个房间都拥有较好的采光。 户型缺点： 第一 室内空间无任何变化； 第二 某些房间进深过大； 第三 阳台虽大但是品质不高； 第四 ，交房标准为清 水房，业主的居住使用可能在 5年内存在不舒适感。 成都中海城南 1号 占地面积 :115213.07平方米 建筑面积 : 333000平方米 容积率 : 2.85 绿 化 率： - 总户数 :2049户 物业管理公司 :中海深蓝物管 开发商 :成都中海地产 对成都现有空中豪宅的对比分析 方 位 图 对成都现有空中豪宅的对比分析 成都中海城南 1号 对成都现有空中豪宅的对比分析 中海 城南 1号地块为 2007年以来天府新城最大宗单一地块，且为 2.85的天府新 城区域内容积率最低大面积地块。 项目坐拥天府新城中轴核心地段，北临 130米宽锦程大街、南面为 500米宽的 外环生态圈和 3000亩的新世纪公园、东面 500米隔天府大道遥望新益州公园， 与新益州城市广场比邻而居。 项目在产品设计上，最大限度利用宝贵的土地资源和自然景观资源，一梯两户 板式尊贵设计，享 400余米昶阔楼间距， 8万平米皇家园林，并引入中轴线设计 理念，形成空间序列的建筑格局。 中海 城南 1号属中海 1号城市名门系产品，从深圳市 CBD中心绝版豪宅香蜜 湖 1号、长春市中心南湖 1号，到青海银海 1号、重庆北滨 1号 成都“中海 城南 1号”承袭荣耀，以与生俱来的高贵血统和 29载最优秀的品牌产品打造经 验，于国际城南 CBD核心地段，携百年 ARTDECO新古典艺术殿堂级建筑形制， 创领成都国际化城市低密豪宅居住典范，将成就中海 1 号作品系荣耀巅峰。 交房标准：清水 项 目 简 介 成都中海城南 1号 成都中海城南 1号 对成都现有空中豪宅的对比分析 广 告 推 广 成都中海城南 1号 对成都现有空中豪宅的对比分析 广 告 推 广 备注：策略定位偏向南门客户及高新区客户，在投放方面以站台、区域户 外、导视系统、商报、周刊为主以形象及项目告知为支撑。 对成都现有空中豪宅的对比分析 总 平 面 图 成都中海城南 1号 对成都现有空中豪宅的对比分析 外 立 面 图 成都中海城南 1号 对成都现有空中豪宅的对比分析 户 型 平 面 图 B型贵派私邸 3室 2厅 2卫 1厨 159 C1型尊贵府邸 4室 2厅 2卫 1厨 185 C2型尊贵府邸 4室 2厅 2卫 1厨 186 D1型殿堂官邸 4室 2厅 4卫 2厨 240 D2型殿堂官邸 4室 2厅 4卫 2厨 253 成都中海城南 1号 户型优点： 第一 空间划分、尺度 合理； 第二 主仆区划分明 确，各自拥有不同的出入 口； 第三 板式结构使得每 个房间都拥有较好的采光； 第四 设置不同种类厨房， 方便业主不同的生活习惯。 户型缺点： 第一 室内空间无任何 变化； 第二 如此高档次住 宅无独立入户电梯，是一 大缺憾； 第三 阳台虽大但 是品质不高； 第四 ，交房 标准为清水房，业主的居 住使用可能在 5年内存在不 舒适感。 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 中 海 城 南1 号 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 B C2 D2 D1 C1 C1 两室户 两室户 中 海 城 南1 号 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 中 海 城 南1 号 D2型殿堂官邸 4室 2厅 4卫 2厨 253 D2户型 一期总套数： 48套 4室 2厅 4卫 2厨 253 253平方米 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 中 海 城 南1 号 D1型殿堂官邸 4室 2厅 4卫 2厨 240 D1户型 一期总套数： 144套 4室 2厅 4卫 2厨 240平方米 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 中 海 城 南1 号 C2型尊贵府邸 4室 2厅 2卫 1厨 186 C2户型 一期总套数： 192套 4室 2厅 2卫 1厨 186平方米 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 C1型尊贵府邸 4室 2厅 2卫 1厨 185 中 海 城 南1 号 C1户型 一期总套数： 192套 4室 2厅 2卫 1厨 185平方米 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 B型贵派私邸 3室 2厅 2卫 1厨 159 中 海 城 南1 号 B户型 一期总套数： 144套 3室 2厅 2卫 1厨 159平方米 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 中 海 城 南1 号 两室户型 一期总套数： 480套 成都新鸿基悦城 占地面积 :163334.15平方米 总建筑面积 :730000平方米 容积率： 4.47 总户数 :4000余户 绿 化 率： 31% 开发商 :成都忠捷置业有限公司（新鸿基地产集团成员） 物业管理：香港启胜管理服务有限公司 对成都现有空中豪宅的对比分析 方 位 图 对成都现有空中豪宅的对比分析 成都新鸿基悦城 对成都现有空中豪宅的对比分析 项 目 简 介 成都新鸿基悦城 “悦城”地处被定位为城市新中心的国际城南，位于天府大道南端以东，紧邻极地海洋公园。 通过天府大道、红星路南延线、站华路、元华路四条主干道可以方便快捷地往来楼盘和市 区，规划中于 2013年竣工的地铁 1号线的终点站就在本项目附近，交通十分方便。“悦城” 所在的区域高端楼盘林立，周边公园环绕，配套齐全，有太阳神鸟市政广场、极地海洋公 园、麓山高尔夫球场、多个五星级及超五星级酒店、国际学校、医院、成都唯一连通水路 的旅游码头成都港，以及海洋世界 20多万平米的商业配套（商场、购物、休闲、餐饮等于 一体），地理位置得天独厚。“悦城”总占地约 245亩，总建筑面积约 73万平米，可售面 积 61万平米，共 4000余户。项目由二十多栋高层住宅构成，容积率 3.8，密度小于 30%， 绿化率大于 30%，项目从南到北分三期开发，目前开发的是一期，二三期目前正在规划中。 1期由 10栋 26-32高层电梯组成，总建筑面积约 18.6万平米，共 1217户，户型面积从 90-240 平米， 2房到 5房的户型都有，选择面较宽。小区规划有 3000多平米的豪华会所，包括室内 恒温泳池、室外泳池、篮球场、桌球房、健身房等设施，专供业主私享。 据介绍，“悦城”的整体项目规划和建筑设计都将由香港嘉柏建筑师事务所担纲，其代表 作有获得詹天佑奖的 CrystalCity。设计师将充分考虑本项目周边建筑及环境因素，运用体 块和线条的变化以及多种建筑材料的创新组合应用，使外立面丰富、现代，时尚，极具都 市感。项目的户型设计方正，具有良好的通风采光性和视觉景观舒适性。项目景观设计由 贝尔高林设计的主设计师设计（目前在成都的代表作有金林半岛、仁和春天大道等），在 设计上与极地海洋世界的规划相吻合。对于物业交付使用后的后期物业管理，一直是新鸿 基地产非常注重的重点。“悦城”的物业管理将由香港启胜管理服务有限公司负责，启胜 物业公司是新鸿基地产集团全资附属机构，有三十年的丰富管理经验，是香港最具规模的 上市物业管理公司，是香港管理住宅面积最多的管理服务公司，管理的住宅面积超过 780 万平方米。 对成都现有空中豪宅的对比分析 项 目 简 介 成都新鸿基悦城 周边配套：市政府办公区、国际会展中心、成都港、创新产业孵化园、外国领事 馆、五星级酒店； 生态配套：极地海洋公园、南延线端头市政广场、新益州花园、生态湿地、国际 高尔夫。 交通情况：地铁 1号线、 501、 804路公交车 。 一期 10栋 26-32高层电梯 交房标准：清水 对成都现有空中豪宅的对比分析 成都新鸿基悦城 广 告 推 广 把建筑当作城市艺术品来设计。 考虑每一扇窗的景观、阳光、空气和风，再来设计建筑。 请香港专业公司，从香港带设备在 60、 100、 145高空做不同地点、不同角 度的景观数据采集 是别墅？抑或是悦城的家？ 有花园，还有自家的采光地下室，这是别墅的标准，也是悦城的标准。 即使是入户的单元大堂，也有阳光的味道。 用豪宅、五星级酒店的理念来设计悦城项目； 用精装修的思维来设计悦城项目； 处处体现“以心建家”的企业理念； 服务 +产品豪宅生活 对成都现有空中豪宅的对比分析 成都新鸿基悦城 广 告 推 广 备注：策略采用定位高端 面向部分客户发售 做过媒体见面会 推广上面也以 商报、区域户外、导视系统、居周刊等，但多以形象宣传为主。 对成都现有空中豪宅的对比分析 总 平 面 图 成都新鸿基悦城 1、景观价值最大化 2、完全人车分流 对成都现有空中豪宅的对比分析 总 平 面 图 成都新鸿基悦城 对成都现有空中豪宅的对比分析 外 立 面 图 成都新鸿基悦城 品质、清新、简洁、丰富 简洁明快，淡雅含蓄，高贵而不冷漠，庄重而不刻板，文雅而又富有时代感，适 当超前而不脱离现实需求 对成都现有空中豪宅的对比分析 户 型 平 面 图 成都新鸿基悦城 优点： 所有户型名厨明卫； 主要房间均可观景； 基本做到板式和类板式结构， 保障各套通风、采光； 送多个花园、花池； 各户型均设有储物室； 电梯厅自然采光、通风； 室内过道很少，浪费面积少， 得房率高； 对成都现有空中豪宅的对比分析 成都新鸿基悦城 户 型 平 面 图 缺点： 多数户型室内空间变化不足； 大多户型功能分区划分不明 确，没有动与静、主与仆的 分区，在业主未来是使用中 可能存在不可回避的问题； 交房标准为清水房，业主的 居住使用可能在 5年内存在不 舒适感；大小户型的混杂可 能在未来的实际使用中造成 问题； 高品质住宅不能采用 独立电梯入户，是一大缺憾 。 成都四海逸家 占地面积 :136673.50平方米 总建筑面积 :410020平方米 总户数 :4280 绿化率： 60% 开发商 :成都市国嘉志得置业有限公司 投资商 :香港中渝置地（香港上市公司） /国嘉地产 物业顾问公司 :成都锦江宾馆管理公司 景观设计单位 :贝尔高林（香港）国际设计公司 整合推广单位 :联合传播 建筑设计单位 :西南设计院 /中国香港贝尔高林 对成都现有空中豪宅的对比分析 方 位 图 对成都现有空中豪宅的对比分析 成都四海逸家 成都四海逸家 城市空中别墅发源于美国 ,称为“ penthouse或 sky villa”,核心理念源于美国的便捷、舒适、休闲、健康的 生活方式。它代表了社会精英和中产阶层对生活品质的极致享受，它强调产品符合别墅的基本要求 ,即全景 观。城市空中别墅是一个从城市中心到远郊的中间过度地段特定的产品，周边有完善的交通网络 ,强调交通 的易达性和便捷性 ,同时还需拥有美丽的自然环境 ,且区域内有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套 设施。城市空中别墅相对一般的高档住宅而言 ,类似电视中的液晶。从户型来看 , 普通别墅的户型普变偏大 , 城市空中别墅一般在 160 190平米之间 ,由于它一般建在高层中是复式单元的独特设计 ,弥补了高层及多层 公寓的诸多弊端 ,与普通别墅相比具有地理位置好 ,安全性高 ,视野开阔 ,通透等优势，同时具有一种临空而居 , 夜听星语，揽倾城美景，彰显君临天下的大家风范。 项目主要技术指标： 总规划净用地 136673.5 M2，待征地面积（含中心公园） 110000 M2 地上产权建筑面积 410020 M2（不含地下室） 容积率 3 绿地率： 30%，绿化率 60% 平均密度 19% 车位比为 1 1 总户数约 4280户 建筑高度（ 100 120） M 每户产权面积在（ 85 125） M2之间；每户扩展面积在（ 200 250）平米之间，不含挑高 6米露台，改造 后各空间层高为 2 9M。 项 目 简 介 对成都现有空中豪宅的对比分析 总体规划理念： 采用国际 Hills生态规划理念，在舒适度技术体系方面引用国际先进适用技术，塑造四大人居空间 ,即：公 园群落与社区组合空间；绿化纽带与社区组团的分割空间；泛会所与坡地、台地立体景观空间；创新性 别墅多重平面 上下功能转换空间。从而将本项目建设成为具有国际高环境质量标准、高舒适度标准、 高品味的社区。 层次分明的布局体系： 社区被自然的坡地道路网络分为四个相对独立的居住组团即华府、蓝钻、御苑、紫庐。四个组团分别以 亚洲风情园林、欧洲风情园林、澳洲风情园林、美洲风情园林为主题景观特色。 100%住户都享有内外 开阔的景观视野， 80%建筑坐北朝南 ,80%住户可府瞰 2000亩城市生态坡谷公园。四个组团之间 ,政府前 瞻性规划有中学、幼儿园、老人活动中心、配套公共服务设施及中心组团公园等，空间极度开阔，景观 视野无限风光。 结构清晰的人车分流体系 为充分体现住户的尊贵，每个组团建有 2层阳光地下生态车库。步行区域既与车辆交通绝对人车分离又 使人们比较容易到达，为邻里交往提供了安全舒适的户外场所。 园林景观规划理念 强化组团景观主题并体现坡地、台地园林特色，将坡地园林环抱作为背景景观，在各组团景观的设计中 点出水的元素，演绎具有不同异域特色的立体景观。在植物配植上注重其季节的搭配，春观桃、夏赏荷， 秋看银杏，冬听松，一年四季有景可赏。 发展商：香港中渝置地（香港上市公司） /国嘉地产 园林设计：香港贝尔高林 空间设计：香港梁志天工作室 成都四海逸家 项 目 简 介 对成都现有空中豪宅的对比分析 成都四海逸家 项 目 简 介 市政配套 a.处末来东部新城核心区位 b.6分钟车程直达市政府新办公区 c.8分钟车程直过香格里拉大酒店 d.15分钟车程直达春熙路商圈 e.周边规划有华西医院 ,大型商业中心 f.毗邻锦江区政府新办公区 g.8钟步行至国家 4A景区 三圣花乡 小区配套 a.2号组团规划有 1500 M2名流会所，配有中西餐厅、茶楼、健身中心、瑜伽、 SPA会馆、阅览室及图 书馆 b.每个组团规划一个阳光泳池， 2号组团配有恒温泳池 c.每个组团配有小区便利店和小区公共服务设施 d.分布于 4个组团的泛会所，为业主提供休闲和生活便利 e.社区中心规划有中学、幼儿园、老人活动中心 ,及大型全民健身休闲广场 小区安防系统 为了给业主创造一个安全、私密、智慧化的高贵住区环境，设置了小区智能安保系统，其中包括停车 场管理、周界监控、电子巡更、门禁管理等子系统。 位于成都市锦江区南三环一段，东邻锦江区政府新办公区；南望成龙路和国家 4A景区 三圣花乡，并 与卓锦城相邻；西距东三环 150M；北观 2000亩城市生态公园。处风景城东新城核心生态位置，自然 坡地、台地园林，为成都主城区罕有别墅地脉。 对成都现有空中豪宅的对比分析 成都四海逸家 对成都现有空中豪宅的对比分析 广 告 推 广 成都四海逸家 对成都现有空中豪宅的对比分析 广 告 推 广 备注：定位高层空中别墅主要面向西南门及区域购房换房客户，推广以渠道 及平面媒体为侧重点。 推广公司为：联合传播 成都四海逸家 对成都现有空中豪宅的对比分析 总 平 面 图 成都四海逸家 对成都现有空中豪宅的对比分析 外 立 面 图 A2 B1 4室 2厅 2卫 1厨 224.74 成都四海逸家 对成都现有空中豪宅的对比分析 A2 B1 4室 2厅 2卫 1厨 224.74 B2 4室 2厅 3卫 1厨 211.42 C2 4室 2厅 3卫 1厨 200.75 C3 4室 2厅 2卫 1厨 223.24 C3 4室 2厅 2卫 1厨 220.06 户型优点： 第一 阳台较多，实得面积 较大； 第二 部分房间、阳台交错 设置，使得室内空间较为丰富； 第三 跃半层的设计，使室内空间 更加丰富有趣的同时可以利用有 限的规划条件产出更多的建筑面 积； 第四 设置不同种类厨房，方 便业主不同的生活习惯。 户型缺点： 第一 部分房间尺度设置不合 理浪费面积教多； 第二 交错的阳 台设置可能回造成私密性和安全 方面的问题； 第三 楼层平面可能 是一梯四户的户型，此类户型可 能造成视线干扰； 第四 ，交房标 准为清水房，业主的居住使用可 能在 5年内存在不舒适感； 第五 ， 号称是空中别墅却不能实现独立 入户，是本户型的缺憾之一；第 六，部分 200平方米左右户型没 有考虑佣人房和佣人服务区域， 指使其总体档次大为降低。 户 型 平 面 图 成都四海逸家 对成都现有空中豪宅的对比分析 户 型 平 面 图 A3 3室 2厅 3卫 1厨 87.68 C3 3室 2厅 2卫 1厨 96.43 D1 4室 2厅 3卫 1厨 130.77 D1 5室 2厅 3卫 1厨 247.27 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 成都龙湖世纪风景 物业现状 :地上 层 总建筑面积 :580000平方米 开发周期 :两年（一期） 总户数 :344户（一期） 开发商 :成都龙湖锦华置业有限公司 物业管理公司 :成都龙湖物业服务有限公司 建筑单位 :中南集团 景观设计单位 :澳大利亚 HASSELL 建筑设计单位 :上海日清国际建筑设计有限公司 按揭银行 :中国银行 龙湖世纪峰景 方 位 图 对成都现有空中豪宅的对比分析 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 龙湖 世纪峰景位于天府大道实际城内，紧邻修建中的地铁一号线，在享有世纪 城国际化全配套的同时，占据千亩生态资源：北临 1200亩城市公园，东接千米 锦江水岸绿地，近有 700亩潋滟天鹅湖公园，世纪城内 400亩天鹅湖及千亩生态 绿景环绕脚下。 项目总规模超过 58万平方米，由数栋 42-47层约 150米超高层城市豪宅建筑，沿 千米锦江及天鹅湖公园南北排开，建筑高度达 150米，享有无遮挡的居住环境 与视野体验。 简约现代的流体建筑，超大波浪型建筑外立面构筑城市地标。景观基底抬高， 形成串联数栋高层建筑的面积达 2万平米的台地景观带。 276-649m2平、跃层豪华尺度空间，外部环绕 100m2-300m2空中花园庭院， 底跃住户带私家入户花园享约 40m2私家泳池； 3梯 2户的私人尊崇、酒店式管 家服务，衍生出超高层城市豪宅生活典范。 中小学 :七中、美视国际学校、天府软件园小学、四川大学科技园 幼儿园 :金苹 果（规划中） 综合商场 :奥特莱斯品牌购物街、中信城市广场（在建）、希顿购 物广场、伊藤洋华堂 银行 :农业银行、工商银行、建设银行、中信银行、兴业银 行 医院 :第一人民医院、华西口腔医院、锐力国际医院、德国巴伐利亚国国际医 院、华西妇女儿童医院、康美医院 其他 :洲际酒店、假日酒店、西蜀廊桥、希顿 广场（在建）、成都海洋乐园、成都歌剧院及现代艺术馆（规划中） 龙湖世纪峰景 项 目 简 介 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 结构 :框剪 外墙 :栏杆夹胶玻璃和铝板 大堂 :豪华精装 电梯 :品牌电梯 门窗 :铝合金，防火防盗门 厨房 :中西式双厨 卫生间 :同层排水 供水 :加压 采暖 :预留中央空调口 通讯 :宽带、电话、光纤 地下车位： 604个 龙湖世纪峰景 项 目 简 介 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 龙湖世纪峰景 广 告 推 广 利用其公司销售网络进行销售 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 龙湖世纪峰景 总 平 面 图 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 龙湖世纪峰景 外 立 面 图 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 龙湖世纪峰景 户 型 平 面 图 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 龙湖世纪峰景 户 型 平 面 图 对成都现有空中豪宅户型的具体分析 龙湖世纪峰景 户 型 平 面 图