物业的接管验收与撤管

物业的接管验收与撤管 第一节 物业的接管验收 第二节 物业的撤管物业接管验收的准备物业接管验收的准备（一）人员准备（1）组建接管验收小组。由物业管理企业管理部牵头，组织办公室、工程部、公司策划部有关人员参加。各部门应选派既精通业务，又责任心强的技术人员参加，并且一般要有不同专业特长的工程技术人患参加。规模一般为58人。（2）指定负责人,最好是由本项目的负责人担任。（二）接管验收的资料准备（1）验收支出国家有关技术标准及规范。（2）图纸：该物业的设计图和施工图纸，特别显隐蔽工程的图纸及施工现场记录（3）针对该物业验收的内容事先设计一些验收记录的表格，诸如房屋接管验收表、公共配套设施接管验收表、机电设备接管验收表、室内接管验收遗留问题统计表、机电设备接管验收遗留问题统计表、接管验收问题整改表等。（三）进行现场初步勘察根据设计图和施工图纸，派接管验收小组的工程技术人员到物业些绝绝招马为接管验收工作的开展打下基础。新建物业接管验收的程序新建物业接管验收的程序（1）身机单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。（2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。（3）接管单位会同建设按照接管验收的主要内容及标准进行验收。（4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。（5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。原有物业的接管验收程序原有物业的接管验收程序（1）移交人书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料”（2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。（3）接管单位合同移交人按照接管验收的主要内容及标准进行验收。4）查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按危险和损坏问题处理办法处理。（5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和党附着物，“核实房屋的被用众况。（6）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则无需办理）新物业与老物业的接管验收有何区别？新物业与老物业的接管验收有何区别？新建物业（1）产权资料;项目批准文件，用地批准文件，建筑施工执照，拆迁安置资料，房地产平面图。（2）技术资料；工程项目竣工图，工程地质勘察报告，工程合同几开工、竣工报告，工程预决算资料，图纸会审记录，工程设计变更通知，隐蔽工程验收记录，还有就是其他水电表原始记录、水暖加压合格证，电梯消防等合格证，园林绿化证等！原有物业（1）产权资料,包括房屋所有权证，土地使用证，有关司法公正的材料和协议，房屋分户使用清册,房屋设备以及地附着物的清册。（2）技术资料包括房产平面图，房屋分间平面图，房屋及设备技术的资料 一物业接管验收的主要内容和技术标准一物业接管验收的主要内容和技术标准新建物业接管验收的主要内容和标准（质量与使用功能）新建物业接管验收的主要内容和标准（质量与使用功能）1、主体结构（1）地基基础的沉降不得超过地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。（3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。（4）木结构应给点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中的有关规定。（5）凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有先规定。2、外墙不得渗水3、屋面（1）各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的有关规定，排水畅通，无积水，不渗水。（2）平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。（3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。4、楼地面（1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺校掉角。（2）卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。（3）木楼地面应平整牢固、接缝密合。5、装修（1）钢木门窗应安装乎正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道富、进户门的亮子均应装设铁栅栏。（3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须打牢。（4）门窗玻璃应安装乎整，油灰饱满，粘贴牢固。（5）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。（6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺校掉角。（7）油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏剧现象。6、电气（1）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于IMKV。（2）应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。（3）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。（4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求。（5）电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过电气装置工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。（6）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。（7）除上述要求外，同时应符合地区性低压电器装置规程的有关要求 7、水、问声、消防（1）管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。（3）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超高压 sin，并不应使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。（5）水泵安装应平稳，运行时无较大震动。（6）消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火现嫩要求。并且有消防部门检验合格签证。8采暖（1）采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。（2）锅炉、箱罐等压力容器应安装乎正了配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。（3）炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得再相摩像且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡、返转应自如。（4）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。（5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装乎正、启闭灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。（6）管道的管径、坡度及检查并必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。（7）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。（8）锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。（9）经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暧区室温必须符合设计要求。9、附属工程及其他（1）室外排水系统的标高、窨井（检查井）、设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。（2）化粪池应接排满量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，一但不应超过两个弯。（3）明沟、散水、落水为头不得有断裂、积水现象。（4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。（5）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。（6）挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。（7）单体工程必须做到工完料冷地清，临时设施及过渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室内外高差符合设计要求。（8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。二二 原有物业接管验收的主要内容和标准原有物业接管验收的主要内容和标准1质量与使用功能的检验（1）以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据。（2）从外观检查建筑物整体的变异状态。（3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。（4）查检房屋使用情况（包括建筑年代、用速变迁、拆改添建、装修和设备等情况），评估房屋现有价值、建立资料档案。2危险和损坏问题的处理（1）属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危，才得接管。（2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。（3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。四四 物业接管验收中质量问题的处理物业接管验收中质量问题的处理一一 处理质量问题的方法处理质量问题的方法1、发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负重进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。2、发现影响相邻房屋的安全问题，由经给基胡狩理。因施工原因造成的质量问题，应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。3、对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。4、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计。施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理；如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。承接验收引起的纠纷吉宝集团与2001年开发建设了一座商务大楼，2002年商务大楼交付使用，由于当时吉宝集团自身并不具备直接管理大楼的经验和能力，便聘用A公司负责项目的物业管理工作。A公司当时由于是靠低价中标，因而实际运作中财务压力很大，在物业服务过程中经常出现偷工减料的情况，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，从而使大楼形象受到了较大影响。在这种情况下，吉宝集团决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到中央空调制冷机组时，由于适逢冬季，环境温度过低，无法达到制冷机组开机条件，在粗略查看过机房后，接管人员便写下了“一切正常”的字样并签了名，但次年4月份，在进行中央空调开机前的准备过程中，却发现A公司对制冷机组的维修保养很差，个别机组压缩机头已不能启动，且系统冷冻水泵运转出现故障。此时，A公司提出要求吉宝集团支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而吉宝集团 则认为A公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分，A公司不同意，并拿出有吉宝集团接管人员“一切正常”签字盖章的承接验收记录复印件向吉宝集团提出了交涉，此时，由吉宝集团、A公司共同签署的“终止委托物业管理协议”中的一个条款使吉宝集团的权益得到了保护，该条款规定了A公司 必须对“遗留问题备忘录遗留问题备忘录”予以签署确认后，该协议方能生效，而这个备忘录中吉宝集团将空调制冷机组中存在的问题已经作了补充，A公司尚未签署也未给予足够重视。想一想：假设吉宝集团、A公司共同签署的“终止委托物业管理协议”中没有规定“A公司必须对遗留问题备忘录予以签署确认后，该协议方能生效”的条款，事情将会出现怎样的结果？案例中吉宝集团的失误在于对中央空调制冷机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应在“遗留问题备忘录”上标注存疑。事情的发展颇有柳暗花明的味道，当A公司的律师提出法律交涉时，由吉宝集团、A公司共同签署的“终止委托物业管理协议”中的一个条款使吉宝集团的权益得到了保护，该条款规定了A公司 必须对“遗留问题备忘录”予以签署确认后，该协议方能生效，而这个备忘录中吉宝集团 将空调机组存在的问题已经作了补充，A公司尚未签署也未给予足够重视。真可谓“一字千金”。承接验收遗留问题的处理承接验收遗留问题的处理（1）遗留问题的登记确认 1）对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，承接验收小组应当将问题逐项记录在承接验收资料遗留问题统计表中，并交交接人签字确认。2）对物业硬件设施承接验收中发现的不合格等问题，承接验收小组应当将问题逐项记录在表2-3（公共配套设施承接验收遗留问题统计表）中。并请交接人签字确认。（2）遗留问题的解决 1）对资料遗留的问题，承接验收小组应当积极同交接人联系补齐，必要时企业领导应当协助进行。2）对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题承接验收小组应当要求交接人在两周内两周内解决；重大问题承接验收小组应当要求交接人在一个月内解决。必要时企业领导应当协助进行。3）对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理4物业承接验收中应注意的问题物业承接验收中应注意的问题承接验收是物业服务企业接管物业的重要环节，物业服务企业通过承接验收，由对物业的早期介入或参与投标、洽商合同转入到对物业的实体管理之中。因此，物业服务企业对所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程，会给今后的物业管理服务带来许多不必要的麻烦。为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业服务企业在承接验收时应注意以下几个方面：1人员选配要精干物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。2验收立场要明确物业服务企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。3遗留问题要备案1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案（包括物管用房、专项基金、开办费用、对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。2）承接验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促交接人对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。4保修事宜要落实落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修的，应向物业服务企业交付保修保证金；或由物业服务企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。5特殊信息要收集1）新建物业开发商应将项目所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人员联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业服务企业。2）将开发商施工未用完的小区建材，如各种瓷砖、玻璃窗及配件等留下备用，可减少以后维修费用。3）凡项目采用非市面上常见的建材、设备和设施的，应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。6管理配套要关注验收时注意与物业管理服务密切相关的设施和管线有无按要求做好。包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、车棚、停车位是否足够，小区摆摊、室外用电的预留电源插座等设施。7产权界定要证明小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。8管理权限要清楚物业服务企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。9验收手续要齐全承接验收符合要求后，物业服务企业应签署验收合格凭证，签发接管文件 二二 处理质量问题应把握的两条原则处理质量问题应把握的两条原则原则性与灵活性相结合原则性与灵活性相结合所谓原则性：就是实事求是、铁面无私、严格按照规章制度办事。物业管理企业应把在验收中查出的各种问题做非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性：就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。对于大规模的物业，难免会出鹏尽。意之。，接管。收人员不蛐泥于哪，飘对不雅规嘴。措施，不能把接管验收的双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理、圆满地解决接管验收中存在的问题。细致入微与整体把握相结合细致入微与整体把握相结合工程质量问题对物业产生的影响相当久远，给管理带来的困难与障碍也是巨大的。所以，物业管理企业在进行工程验收时必须细致入微。任何7点疏忽都有可能统日后的管理带来无尽的麻烦，也会严重损害业主的利益。大的方面，如给排水管是否通畅，供电线路的正确与否，各种设备的运行是否正常。细微之处，如所用材料的性能优劣，供电线客的大小是否恰当等。电梯、空调、发电机组等大型设备的检测和验收必须在其负载运行一段时间以后进行。整体把握是指从更高层次，从整体的角度去验收，无论是什么类型的物业，都不是孤立的和一成不变的物业土地使用情况、市政公用设施、名共配套设施等综合做项目将标示出该物业的档次和发展潜力。对于住宅小区而言，因为与人们日常生活紧密相关，这一特点决定了一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标，这正是更高层次的把握；而写字楼则重视商务、办公的快捷、方便，并重视体现使用者的地位和身份，因此，内外装修和设备应是接管验收的重点。物业接管验收与竣工验收的区别物业接管验收与竣工验收的区别物业的接管验收是：物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。物业的接管验收与竣工验收的区别是：1验收目的不同竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求：接管验收是为了主体结构安全与满足使用功能的再验收。2验收性质不同竣工验收是政府行为，房地产开发项目和任何建设工程的竣工验收由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。接管验收是企业行为，是物业管理企业代表全体业主（包括现有业主和未来业主）根据物业管理委托合同，从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，对物业委托方委托的物业进行的质量验收。3、验收条件不同竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备已落位；接管验收的首要条件是按正验收合格，并且附属设备已完全正常使用，房屋编号已得到认可。4、移交对象不同竣工验收是建设单位移交物业的过程；接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程。5验收阶段不同竣工验收合格后7由施工单位向开发企业或建设单位办理物业的交付手续，标志着物业可以交付使用；接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，即由开发企业或建设单位向物业管理企业办理物业的交付手续，标志着物业正式进入使用阶段。物业接管验收应提交的资料物业接管验收应提交的资料根据2003年国务院第379号令物业管理条例第二十九条规定和1991年建设部公布的房屋接管验收标准（ZBP30001-90）建设单位应向接管单位移交有关资料。新建物业接管验收应提交的资料新建物业接管验收应提交的资料1、产权资料（l）项目批准文件。（2）用地批准文件。（3）建筑执照。（4）拆迁安置资料。2、竣工验收资料（1）竣工图一包括总平面、建筑、结构、”设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。（2）地质勘察报告。（3）工程合同及开、竣工报告。（4）工程预决算。（5）图纸会审记录。（6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）（7）隐蔽工程验收签证。（8）沉降观察记录。（9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。（l0）砂浆、混凝土试块试压报告。（1l）竣工验收证明书。3、技术资料（1）新材料、构配件的鉴定合格证书。（2）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。（3）供水、供暖的试压报告。（4）各项设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。物业质量保修文件和物业使用说明书。原有物业接管验收应提交的资料原有物业接管验收应提交的资料1、产权资料（1）房屋所有权证。（2）土地使用权证。（3）有关司法、公证文书和协议。（4）房屋分户使用清册。（5）房屋设备及定、附着物清册。2、技术资料（1）房地产平面图。（2）房屋分间平面图。（3）房屋及设备技术资料。三、物业接管验收交接双方的责任建设单位的责任（1）提前做好房屋交验准备。房屋竣工后要及时提出接管验收申请，未经接管验收的新建房屋一律不得分配使用。（2）在接管验收时，应严格按照接管验收标准进行验收，验收不合格的负责返修。（3）房屋接管交付使用，如发生重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理。如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。（4）按规定负责保修，并应向接管单位预付保修保证金和保修费。（5）新建房屋接管后，应负责在3个月内组织办理承租手续，逾期不办应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。物业的撤管物业的撤管物业管理企业的解聘物业管理企业的解聘（一）解聘的形式1、自然解聘自然解聘是物业服务委托合们期满后物业管理企业不再被续聘。为了确保亚全和物业管理企业双方权益，物业B除委托合同中对委托管理时期限都有明确的规定。2提前解聘提前解聘，是指在合同期限内，由于种种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行。提前解聘属于提前解除合同，这将给双方的利益和日常的物业管理工作带来较大的影响。因此，双方都要十分谨慎。当业主、业主委员会和物业管理企业产生较大争议时，应进行充分的协商；协商不成时，可提请物业管理行政主管部门调解；调解革成时二当事人可采取仲裁或提交法院给予裁决，jAN决，将由负有责任的一方赔偿因提前解除合同给对方造成的经济损失。（二）解聘的程序 1、自然解聘的程序（1）双方提出书面意见。一般在物业管理委托合同期满 前（如6个月），业主委员会和触一后轭贿问题向邓提出书限见，表明态度。（2）征求业主意见。业主委员会应广泛听取业主对物业管理工作的意见和评价，如果大多数业主反映良好就可以续聘；如果有23的业主对物业管理工作不满，可以不再续聘，进行自然解聘。（3）物业管理企业进行选择。2、提前解聘的程序（1）正确解决双方的争议 （2）尽快选聘新的物业管理企业 （3）做好移交的准备 撤管工作的程序撤管工作的程序（1）物业管理企业接受业主大会和业主委员会大撤管通知（2）进入撤管准备阶段（3）正式实施撤管在撤管过程中物业管理企业应做好的工作（1）要善始善终做好管理工作（2）要尽量减少遗留问题（3）要做好交接工作一一 物业管理企业的选聘条件物业管理企业的选聘条件 物业管理企业的解聘有两种情况：一是且然邂聘。其条件就是合同期满，双方协商不再续聘；二是提前解聘。其条件是双方无法继续履行合同其原因是多方面的，可能广大业主对物业管理企业的工作极度不满，而物业管理企业又无切实改进工作的措施和行为，业主一致要求提前解聘；孩物业管理企业认为业主和业主委员会未认真履行合同中载明的义务场或对本企业的物业管理工作的支持配合十分不力，以至于无法继续履行合同。但不管是什么原因，都应该有个正当的理由。二二 物业管理企业撤管时应移交的资料包括：物业管理企业撤管时应移交的资料包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套拉施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。（3）物业质量保修和物业使用说明文件。（4）物业管理所必须的其他盗料如何对待开发商售楼时对业主作出的有关管理的承诺？近年来，由于房地产市场竞争激烈，商品房供应相对过剩，很多开发商在售楼时往往对业主有诸多承诺，如配套设施建设、配套物业管理服务、各种免费或优惠服务等等。而物业售出后，一些开发商却又“忘记”了他们曾经对业主许下的承诺。本来，开发商对业主的承诺能否兑现是开发商与业主之间的事，从理论上讲，物业管理公司可以不去沾边。然而，我国的物业管理公司往往与开发商有着千丝万缕的联系。这种现象在泉州更为明显，泉州大部分物业管理公司与开发商都同属于一个集团公司。而物业管理公司今后要长期面对业主的监管，又不得不努力为业主解难。因此，物业管理公司便成为业主和开发商之间的“中间人”，起着协调和润滑作用。所以如果出现此类问题，物业管理公司应怎么做？了解情况，沟通双方。开发商与业主发生争执，往往是公说公有理，婆说婆有理。管理公司应深入了解情况，掌握双方的诉求，讲求证据分清责任，诚信处事。如果有足够的证据，证明开发商曾有某项承诺，则物业管理公司应代表业主敦促开发商尽可能兑现；如果并无足够的证据证明开发商有过某项承诺，当物业管理公司将业主的请求向开发商说明后，开发商不愿意作出牺牲时，物业管理公司应尽量向业主说明情况。兼顾双方的利益。物业管理公司由于介于开发商和业主之间的特殊关系，要取得两方面的配合才能把管理搞好，因而在处理有关争议时应尽可能兼顾双方面的利益，对业主主要尽力为其争取合法权益，而对开发商则要从维护其良好商誉我角度出发，说服开发商不要为了小小的眼前利益而损害自己的社会形象，要对兑现自己的承诺表现出应有的诚意，取得业主们的信任和配合。灵活务实，互谅互让，解决问题。很多时候，开发商并不是不愿意兑现其作过的承诺，而是因确实面对很大的困难而无法及时兑现。对这种情况，物业管理公司应协调业主与开发商的关系，让双方相互理解和尊重，共同商议出变通解决问题的办法。对不能马上解决的问题要分步解决，不整改的问题作出经济补偿，求大同，存小异，对一些非原则性问题，双方均多做让步，以缓解彼此的对立关系，建立友好合作的关系。物业管理公司因此也能树立自己的威信，取得开发商和业主两方面的支持和信任，为今后的管理工作奠定良好基础。放完啦！放完啦！