建筑规划的基本知识及其实际应用.ppt

CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 1 房地产 E网 2007年 11月 建筑规划基本知识及其实际应用 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 2 房地产 E网 主 要 内 容 基本术语及其概念 土地面积的衡量指标 居住区用地（ R）的分类 建筑容量指标 住宅按层数的分类 实际应用要点掌握 建筑容量的控制 建筑平均层数的控制 与规划设计有关的投资经济指标计算 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 3 房地产 E网 基本术语及其概念 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 4 房地产 E网 基本术语及其概念 土地面积的衡量指标 公顷 (ha) 1公顷 =（ 100 100） =10,000 平方公里 1平方公里 =（ 1,000 1,000） =1,000,000 亩 1亩 =60平方丈 =6,000平方尺 =6,000 9666.67 各项指标的 互换关系 1平方公里 =100公顷 1公顷 15亩 1平方公里 1500亩 1亩 666.67 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 5 房地产 E网 基本术语及其概念 居住区用地（ R）的分类 住宅用地 （ R01） 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 （ 含宅间绿地 和宅间道路等 ） 的总称 。 公共服务 设施用地 (R02) 一般称公建用地 ， 是为居住配建的各类服务设施的用地 ， 包 括建筑基底占地及其所属的场院 、 绿地和停车场等 。 道路用地 (R03) 居住区道路和配建的居民汽车地面停放场地的总和 。 公共绿地 (R04) 供居民共享的集中绿地 ， 包括组团绿地和其它块状 、 带状绿 地等 。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 6 房地产 E网 建筑容量指标 建筑 容积率 (FAR） 指建筑物地面以上各层面积的总和与建筑基地面积的比值，通常是一个小 于 10的数字。 在规划指标文件中通常也表示为 “ 每公顷多少平方米 ” 。例如：每公顷 2万 平方米，即容积率为 20000（） /10000（） =2.0。 容积率直接体现建筑总体量，是影响总体品质和投资回报率的重要指标。 基本术语及其概念 建筑密度 （ D） 指建筑物底层建筑面积 (总和 )与建筑基地面积的比率，通常用 “ % ”表示。 建筑密度直接影响建筑物的间距、高度，是关系总体品质的重要指标。 绿地率 居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区占地总和的比率 (%)。 包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路红线内的绿地。 新建小区不应低于 30%，旧区改建不宜低于 25%。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 7 房地产 E网 住宅按层数的分类 低层住宅 指一至三层 ， 且总高度小于 、 等于 10米的居住建筑 。 基本术语及其概念 多层住宅 指四层至八层 ， 且总高度大于 10米 ， 小于 、 等于 24米的居住建筑 。 高层住宅 指大于八层 （ 不含八层 ） ， 且总高度大于 24米的居住建筑 。 小高层住宅 指大于八层 ， 小于十二层 ， 且高度小于 32米的居住建筑 。 属于非规范的通俗概念 ， 主要用于满足建筑消防的不同要求 。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 8 房地产 E网 实际应用要点掌握 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 9 房地产 E网 居住建筑小于商办建筑； 密度与建筑高度成反比； 密度与用地规模成反比； 板式高层住宅的合理密度一般在 15% 20%之间； 居住建筑群的混合密度一般在 25 30%。 独立式住宅（别墅），小于 20%； 低层住宅，小于 30%； 多层住宅，小于 30%； 高层住宅，小于 25%； 高层商办建筑，小于 50%。 建筑容量的控制 建筑密度（覆盖率） 根据 住宅规划设计规范 ，各类 建筑的覆盖率都有不同的控制值： 根据规划设计的实践经验，建筑密 度的一般变化规律是： 实际应用要点掌握 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 10 房地产 E网 地下室的建筑面积不计； 半地下室在室外高度 1米时，不计 建筑面积； 对高度 2.2米的空间，不计建筑面积； 对屋顶层建筑面积 1/8标准层建筑面 积的，不计建筑面积。 独立式住宅（别墅），在 0.3 0.4之间； 低层住宅，在 0.7-0.9之间； 多层住宅，在 1.0-1.8之间； 高层住宅，在 1.8-2.5之间； 高层商办建筑，在 2.5-4.0之间。 建筑容量的控制 容积率 根据 住宅规划设计规范 ，各类 建筑的容积率都有不同的控制值： 在规划设计的实践中，容积率的计 算最为重要，相关要点： 实际应用要点掌握 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 11 房地产 E网 总建筑面积 建筑基底总面积； 容积率 覆盖率（ FAR/D）。 建筑平均层数的控制 估算平均层数 同类别建筑的平均层数 一般变化规律： 与容积率成正比； 与覆盖率成反比 实际应用要点掌握 一般经验数据： 独立别墅，覆盖率 20%，容积率 =0.4，平均 2层； 低层建筑，覆盖率 30%，容积率 =0.9，平均 3层； 多层建筑，覆盖率 30%，容积率 =1.8，最高平均 8层； 高层建筑，覆盖率 25%，容积率 =2.5，最高平均 20层。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 12 房地产 E网 与规划设计有关的投资经济指标计算 单位建筑面积的土地成本计算 土地总成本与总建筑面积得比值，又称“土地楼面价”，是规划设 计过程中必须计算的一个重要经济指标； 实际应用要点掌握 在已知每亩土地价格时，通过容积率可以计算楼面价： 楼面价 土地价格 容积率 666.67 这一计算主要用于比较容积率变化对单位投资成本的变化。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 13 房地产 E网 与规划设计有关的投资经济指标计算 土地总成本的计算 在进行土地投资前，必须明确在容积率确定之后，不同的“土地楼 面价”对土地总成本的影响； 实际应用要点掌握 在确定容积率后，通过比较不同“土地楼面价”可以计算土地总价： 土地总价 楼面价 容积率 土地面积（ 666.67 N亩） 这一计算主要用于掌握单位土地成本与土地总投资的关系，从而有 效地控制总投资。 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 14 房地产 E网 覆盖率在总体规划中的实际应用 总覆盖率 分覆盖率之和 总建筑占地面积 总用地面积 局部建筑占地面积 总用地面积 总建筑占地面积 局部建筑占地面积之和 总用地面积 总覆盖率 局部用地面积 局部覆盖率 覆盖率建筑占地面积 用地面积 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 15 房地产 E网 容积率在总体规划中的实际应用 总容积率 分容积率之和 总建筑面积 总用地面积 局部建筑面积 总用地面积 总建筑面积 局部建筑面积之和 总用地面积 总容积率 局部用地面积 局部容积率 容积率建筑面积 用地面积 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 16 房地产 E网 大 连 路 周 家 嘴 路 海 宁 路 江 浦 黄 苏 河 河 南 北 路 州 北 外 滩 地 区 吴 淞 路 本案 案例：本地块位于海门路以北，公平路以南，规划路以东，周家嘴路以西，地块现被岳州路穿越， 紧邻北外滩规划区。 占地面积： 29829平方米 容积率： 2.5（住宅）， 4.0（商业办公） 建筑密度： 30%（住宅）， 50%（商业办公） 限高： 100米 绿地率：不小于 35%，集中绿地不小于 10% 其中商业办公的建筑面积不小于总建筑面积的 70% CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 17 房地产 E网 根据给定的规划条件求解项目技术经济指标 已知条件： 1.总用地面积 =29,869平方米 2.局部容积率：住宅 2.5；商业 4.0 3.建筑面积控制：住宅 30%商业 70% 求解： 1.建筑面积：住宅 =？商业 =？ 2.总容积率 =？分容积率 =？ 3.分用地面积：住宅 =？商业 =？ CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 18 房地产 E网 解题思路 设： X=住宅用地面积， Y=商业用地面积 Z=总建筑面积 M=住宅建筑面积 N=商业建筑面积 1)X+Y=29,829 2)2.5X=30%Z X=0.12Z 3)4.0Y=70%Z Y=0.175Z (0.12+0.175)Z=29829 Z=101,115 X=12,134 Y=17,695 M+N=Z M=2.5X=2.512134=30,335 N=417,695=70,780 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 19 房地产 E网 答案 住宅用地面积 =12,134 商业用地面积 =17,695 总用地面积 =29,829 住宅建筑面积 =30,355 商业建筑面积 =70,780 总建筑面积 =101,135 局部容积率：住宅 =2.5 商业 =4.0 分容积率：住宅 =1.0176 商业 =2.3729 总容积率 =3.3905 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES 20 房地产 E网 The End 2007年 11月