潍坊市城市规划及交通情况分析报告

目目 录录第三部分 潍坊市城市规划及交通情况1、山东半岛蓝色经济带海洋生物医药、现代海洋渔业、海洋文化旅游业等海洋产业不断发展壮大，形成了潍坊的产业竞争新优势。2009年4月胡锦涛总书记视察山东，作出打造山东半岛蓝色经济区的指示蓝色经济区的规划范围包括了山东全部海域15万余平方公里，以及山东半岛7个省辖市（包括潍坊）、51个沿海县市区，陆域面积达6.4万平方公里，陆域面积超过全省的40蓝色经济区建设最终要落实在产业和项目上。潍坊提出实施三个千亿计划，以千亿级的投入，打造千亿级产业，造就千亿级企业，显示出了非同寻常的气魄与胆略。千万吨石化、百万辆汽车、百万千瓦光伏电池、50万盏LED 路灯这一个个优势产业集群，成为潍坊蓝色经济区建设成就最生动的写照。2010年9月,由山东省委省政府组织编制的山东半岛蓝色经济区发展规划和山东半岛蓝色经济区改革发展试点总体方案已上报并等待批准。潍坊连接蓝色经济区的东西两翼，战略地位十分重要。房地产市场外部发展环境优越。2、轻轨工程潍坊轻轨工程启动，30亿打造山东省内首条轻轨，从建设城区至滨海新城，全长约50公里轻轨，每小时最高运送客流量可达3万人，促进潍坊市“半小时经济圈”的发展。青岛、烟台、威海、潍坊半岛城际快速轨道交通的在途时间不超过一小时，四城市到周边县城以及主要城镇的在途时间不超过半小时，规划实现时间为今后20年内。轻轨建设拉进区域之间的距离，增加人口和信息的流动性加强，将极大的带动沿线周边区域房地产市场快速发展。项目所在区域距离轻轨较近，将会直接带动区域的发展速度，可以吸引更多的外地客户前来购买，为区域房地产的迅速发展争取更多的客户资源。3、潍坊市综合保税区在吸引投资方面，潍坊综合保税区力争通过五年发展，引进生产企业家、物流企业家、总部经济企业家，完成总投资亿元，实现年进出口额亿美元，年工业总产值亿元。2011年1月25日，潍坊综合保税区获国务院批复设立，成为我国第14综合保税区。潍坊综合保税区的设立，为潍坊及整个山东对外开放搭建了强有力的国际化平台，必将成为加快山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态经济区和环渤海经济圈建设的有力助推器。4、潍坊市未来发展格局城市格局分析中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式“一廊”是白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态通道“一轴”指由北海路向北延伸连接滨海新城的经济发展轴“一心”是由虞河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体“一环”是长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环体鸢都湖片区所在区域处于“一环”和“一轴”的交汇处，从城市格局的角度来看，未来区域发展潜力巨大。65、城市发展方向重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高地和一流平台 重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要 重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏任务 重点发展物流业，努力成为全省乃至华东地区重要的物流节点南部山区经济带为重点保护区域，控制重化工业向南扩张，实施保护性开发，发展特色、生态农业和轻型工业，做大做强生态旅游业 东、南、西、北，四向发展，城市规模正快速拓展；南部控制工业，创造宜居环境，将成为中高端置业者向往的置业方向。6、潍坊市旧城改造潍坊市人口基数中等，人口增长速度较快近几年，政府加大旧改力度，潍坊市旧城改造进程加快，年投资额在90亿元以上；旧城改造对房地产市场的促进作用将持续3年以上。2008年以来，潍坊市加快旧城改造进程，对旧小区、城中村、危房区及棚户区三大重点实施改造，年投资额在90亿元以上。城中村、危房区及棚户区改造，全部采用市场化运作。全市旧城改造工程计划于2010年基本完成，而拆迁引发的购房刚性需求有一定的滞后性，因此，旧城改造对潍坊房地产市场发展的促进作用将持续3年以上。目目 录录第四部分 山东省各地级市房地产市场发展状况目目 录录第五部分 潍坊市房地产市场发展状况1、人口潍坊市人口总数自2008年开始飞速增长，截止到2010年12月，潍坊市户籍总人口达到862.5万人，市区人口181.25万人，统计暂住人口约27万人。2005-2010年，市区人口年均增长5.7%，增长较快。城区潍城寒亭坊子奎文青州诸城寿光安丘高密昌邑临朐全部人口数36万42万52万49万90万107万103万91.5万83万58万85万862.5万2、GDP2005-2009年潍坊GDP年均增长率保持在13%以上，省内排名第四。2005-2009年潍坊GDP年均增长13%以上，经济的快速、稳定发展为房地产开发奠定了坚实基础。潍坊GDP排名省内第四，经济实力较强。据统计，2010年潍坊GDP总量为3000亿元（非官方数据）；伴随城市GDP稳步增长，城市经济总量逐渐扩大，稳定增长的经济环境为城市房地产开发提供了良好的大环境，为房地产市场的发展提供了坚实保障。3、产业结构近几年，潍坊第三产业所占比重逐步加大，2009年占到GDP的31.57%，第三产业仍有较大发展空间；第三产业产值年增长率在14-22%之间。产业结构逐年优化，2009年第三产业所占比重达到31.75%，和服务业发达地区相比，还有较大差距，有很大的上升空间。2005-2009年第三产业年均增速保持14.00%以上，甚至在2007年达到22.69%，发展十分迅速。三产比例逐步优化，为房地产提供了良好的产业环境，服务业增强有利于私营经济发展，促使居民收入稳步增长。产业结构的不断优化，促进经济总量的快速增长，居民消费水平的整体上升将会为房地产市场的快速发展提供有力的保障。134、固定资产投资潍坊固定资产投资逐年增加，10年上半年固定资产投资完成931.5亿元。2009年潍坊固定资产投资已达1890.5亿元，2006年-2009年固定资产投资年增长率均在15%以上，08年和09年年增长率均达24%以上。固定资产增长较为明显，市政、道路等不断完善，城市骨架被不断拉大，城市面貌得以优化。城市环境的改善大大提升了周边土地价值，为房地产开发提供持续发展的动力。145、人均收入2009年潍坊市人均可支配收入17267.3元，2006年-2009年人均可支配收入年均增长率为13.7%，居民购买能力逐渐增强，商品房潜在的首次置业者和改善型刚需客户众多。2006年-2009年潍坊市人均可支配收入年增长速度均在10%以上，增长速度较快，人均消费性支出年增长速度06年和07年增长速度均在15%以上，08年由于受经济危机影响，消费性支出增长速度有小幅下降，但总体保持平稳增长态势，潍坊市人均生活水平逐年提高。6、潍坊市历年房地产投资额近几年，潍坊房地产开发投资额快速增长，年增长率在30%以上，2010年上半年同比增长47.2%，投资额排名全省第三。房地产开发投资增长较快，增速明显高于去年同期。2010年上半年，全市房地产投资完成165.2亿元，增长47.2%，住宅投资增长40.4%，办公楼投资增长26.3%，商业营业用房投资增长35.3%。省内其它城市相比，潍坊房地产开发投资额所占比例较高。2010年上半年占全省房地产投资额11.7%，排在济南、青岛之后，位列全省第三。潍坊房地产投资额发展的迅猛势头表明开发企业对于潍坊市场的发展具有较强的信心。167、商品房施工及竣工面积2007年以来，商品房施工面积大幅增长，2010上半年商品房施工面积已超出2009年全年；2010年全市施工面积为3350万平方米，新开工1961万平方米，竣工量1330万平方米。其中潍坊主城区（含潍城区、奎文区、坊子区、滨海开发区、高薪区、经济开发区）：施工面积为1999万平方米，新开工758万平方米，竣工量528万平方米，市场整体供应较大。2007-20102007-2010全年潍坊商品房施工竣工面积全年潍坊商品房施工竣工面积0500100015002000250030003500万平米商品房施工面积1510190927093350商品房竣工面积418345608.9713302007200820092010年178、商品房销售面积潍坊商品房市场成交规模较大，2010年全市销售面积为1995.3万平方米，同比增长15.9%。潍坊城区新建商品房销售情况，共销售665.38万平方米，同比下降5.91%，其中销售新建商品住房581.84万平方米，同比增长27.26%。根据市场监控，目前潍坊市区一手住宅成交均价约3700元/平米。18第二部分 城市规划与交通191、山东半岛蓝色经济区海洋生物医药、现代海洋渔业、海洋文化旅游业等海洋产业不断发展壮大，形成了潍坊的产业竞争新优势。蓝色经济区的规划范围包括了山东全部海域15万余平方公里，以及山东半岛7个省辖市（包括潍坊）、51个沿海县市区，陆域面积达6.4万平方公里，陆域面积超过全省的402010年9月,由山东省委省政府组织编制的山东半岛蓝色经济区发展规划和山东半岛蓝色经济区改革发展试点总体方案已上报并等待批准。潍坊连接蓝色经济区的东西两翼，战略地位十分重要。房地产市场外部发展环境优越。2、轻轨潍坊轻轨工程启动，30亿打造山东省内首条轻轨，从建设城区至滨海新城，全长约50公里轻轨，每小时最高运送客流量可达3万人，促进潍坊市“半小时经济圈”的发展。青岛、烟台、威海、潍坊半岛城际快速轨道交通的在途时间不超过一小时，四城市到周边县城以及主要城镇的在途时间不超过半小时。樱前街项目所在区域距离轻轨较近，将会直接带动区域的发展速度，可以吸引更多的外地客户前来购买，为区域房地产的迅速发展争取更多的客户资源。213、城市格局“一廊”是白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态通道“一轴”指由北海路向北延伸连接滨海新城的经济发展轴“一心”是由虞河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体“一环”是长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环体22第三部分 潍坊房地产综述232010年住宅价格变化情况在中建大观天下、中央生活城、潍京、泰华荣观华府等若干高端项目带动下，潍坊房地产市场目前出现逆市上扬趋势。242010年，潍坊市房地产发展速度较快，整体价格涨幅在17-18%，虽受国家调控政策影响，但整体市场仍然处于稳步上涨趋势。2010年潍坊市宏观经济发展迅速，GDP总量及人均可支配收入再创新高。以中建大观天下、潍京、中央生活城、泰华城荣观华府为代表高端、高品质项目的不断涌现为房地产市场的发展注入了动力；为加快潍坊城市化建设的进程，潍坊市政府大力扶植房地产市场的发展；基于以上三方面因素，2010年潍坊房地产市场整体价格上涨幅度较大。目前潍坊全市均价为3700元/平方米，其中奎文中心城区均价4200元/平方米，潍城区均价3550元/平方米，高新区成交均价约为4000元/平方米，经济技术开发区价3500元/平方米。25奎文区奎文区是潍坊市经济和政治中心，依托白浪河和虞河两条河景资源优势，区域城市发展和建设都走在各区前列。奎文区目前在售项目近68个，是目前潍坊市供应项目最多的区域。本区域房地产发展环境较好，周边配套齐全，产品品质较好，客户认可度高；区域均价在4200元/左右，项目众多，供应体量较大，市场竞争激烈，未来项目的竞争主要是产品品质和营销推广的竞争；2010年本区域中高端项目共推出约50万，成交约33万，产品以高层为主，约占90%，面积主要集中在80-140之间；2011年，本区域预计供应体量约为76万，产品以高层为主，约占90%，面积区间主要集中在80-95和110-140之间，预计首次推售高峰将会集中在明年3-6月份之间到来。26潍城区本区域是典型的老旧城区，环境较差，配套设施不完善，项目一般为中低端产品，客户主要是周边的居民和刚性需求客户，区域均价在3550元/左右，同时该区域项目众多，价格战是本区域的竞争主题。2010年潍城区中高端项目新增供应量约为36万，成交约26万；产品以高层为主，约占70%，多层约占25%。2011年此区域中高端项目预计供应量约为55万，产品以高层为主，约占75%，面积主要集中在80-90和110-135之间，预计首次推售高峰将会在2011年4-7月份到来。潍城区属于潍坊的老旧城区，旧村改造项目较多，片区建设和核心配套资源落后于其他片区。目前在售项目约62个，供应体量极大。27高新区本区域处在城市发展的主干道上，环境较好，城市建设先进，产品品质高端，高端项目不断进驻，区域认可度较高，客户主要是市区的高端人群，区域均价在4000元/左右，2010年区域热度和升值潜力的到客户度得到极大提升。2010年高新区中高端项目新增供应量约为26.82万，成交约20.27万，其中高层约占80%，面积主要集中在80-95和110-145之间；2011年高新区中高端项目预计新增供应量约为47万，产品以高层为主，约占80%；面积区间主要集中在70-105和110-150之间，预计明年首次推售高峰将会在3-5月份到来。28经济技术开发区本区域靠近工业区域，环境较差，各项目产品品质一般，市场认可度较低，区域均价在3500元/左右，主要以刚性需求客户为主，相对其他片区未来发展空间较小。2010年经济开发区中高端项目新增供应量约为9.6万，成交约7.4万，其中高层约占80%，产品面积区间主要集中在70-130之间；2011本区域预计中高端项目新增供应量约为16.7万，其中高层约占80%，面积区间主要集中在80-95和90-120之间。2010年住宅市场小结1、宏观政策对潍坊房地产市场的发展产生了一定影响，但并未阻碍房地产市场的飞速发展。2010年，国家出台系列新政对房地产市场进行规范，限制房价的过快上涨，针对潍坊房地产市场长期供大于求，市场泡沫较少的现状，新政对部分刚性需求客户和投资客户产生了一定影响，但市场整体发展趋势较好。2、2010年潍坊市中高端项目新增供应体量约为125万，成交约87万，中高端市场发展良好。根据全市重点项目的调研分析，2010年潍坊市中高端项目新增供应量共计约125万，成交约87万，成交率约为70%，成交产品主要是以高层为主，约占成交产品的80%左右，面积主要集中在80-95和110-140之间；潍坊市中高端物业整体市场发展状况较好，客户对生活品质要求的逐渐提高驱动中高端物业的稳步上升。3、2010年潍坊房地产市场发展迅速，价格涨幅再创新高。2010年潍坊房地产市场整体均价涨幅再创新高，目前市场均价3700元/，涨幅近15%，为历年来最高。4、高端项目陆续面世，房地产市场的竞争成为产品品质和营销推广的竞争。2010年，继茂华紫苑公馆引领市场后，诸如潍京、中央生活城、加州世纪尊品、中建大观天下、泰华城荣观华府等高端项目陆续面世，形成分庭抗礼的市场竞争格局，产品品质和营销推广的比拼是当前和未来竞争的主题。302011年市场预测1、政策的不确定性因素，将会直接影响明年的房地产市场走势。未来市场在众多不确定性因素的影响下，市场的量价走势难以精确把握。2011年上半年的走势，只能给予某些确定性的因素，包括成交量在春节前后形成新一轮的低谷，开发商销售回款紧缩难以持久、需求的抑制终会释放等进行模拟推断。2、2011年中高端项目市场潜在供应量预计达到200万平米，奎文区、高新区、潍城区将是明年供应主力区域根据调查发现，2010年多个大盘下半年入市，2011年大盘进入强销期，将加大市场供应，明年潍坊市中高端物业供应面积预计将超过200万平米；整体市场新增供应将会超过400万。从供应时间上来看，大部分新推房源将集中在上半年推出；从区域上来看，奎文区、高新区、潍城区将是明年新增供应的重点区域。3、新区发展成为主力，大盘将占据市场较大份额。潍坊城市化进程加快，中心城区土地放量有限，随着高新区、经济开发区等区域的迅速崛起，大批国内一线开发企业大手笔进入新区开发。未来，阳光100、恒大、万达等开发企业均在城区内有超过百万平米的项目，大盘涌现将极大地占据市场份额，成为住宅市场的主导力量。大盘发展将成为2011年潍坊住宅市场的一大亮点。314、随着一线开发企业的进驻，潍坊产品品质将得到明显提升，精装潮将被带起。2010年国内一线开发企业纷纷进驻潍坊，一线开发商带来成熟的产品，市场产品品质将会明显提升。另外，绿城、恒大等开发企业的产品线均已精装为主，未来的潍坊市场将随着一线开发企业精装产品的入市，精装项目将会逐渐增多，精装潮将会被慢慢带动，精装修将成为高端项目的价值提升点。5、未来的潍坊房地产市场将呈现三足鼎立之势，市场竞争将更加激烈，细分市场进一步形成。随着一线开发企业的进驻，以万达、阳光100为核心的高端综合体区域聚集区，以中建、恒大为代表的中高端物业聚集区域，以绿城为核心的高端别墅花园洋房聚集区域将是潍坊未来城市发展的三个主要区域。另外，三区域周边已有多个高端项目入市，未来潍坊房地产市场高端物业的发展，将带动整个市场迅速发展，市场细分会进一步形成，未来竞争将更加激烈。32附：对新政策解读限购令被全面强化，市场可能进入调整限购令被全面强化，市场可能进入调整政策点评n全面限购：由原来20多个城市限购扩张到全国近40个大中城市，涵盖了全国主要的一二线城市房地产市场。这些城市2010年住宅成交量占全国三成以上，成交金额占全国近六成。n力度更大：之前各地的限购令多以新增购房为限制条件。本次以存量为调控前提，拥有两套以上住房将不得再购房，政策力度无疑提高了一个等级。对市场的影响影响：n成交量短期内可能将出现下滑，价格走势取决于政策执行力和购房者的政策适应力n市场机会点可能出现在下半年，在政策得到市场消化之后成交量有望企稳反弹n对一二线城市影响大于三四线城市。n对中高端物业影响较大，豪宅和中低端住宅影响较小33对企业的影响：l空间：加快企业向三四线城市战略布局的进程l速度：高周转企业相对冲击较小l形态：资金优势有利于央企发力和洗牌；专注于三四线潜力企业受益，有望借机超车34整体市场预测上半年市场将进入调整期，下半年市场有望反弹2011年全国房地产市场进入调整期，供应有上升趋势，成交量可能出现一定的下滑，但潍坊总体大于求问题仍难解决，需求比较稳定，房价像10年涨幅会有一定难度。供应：随着2010年房屋新开工面积的大幅上升，预计在2011、2012年供应量将保持高速增长。成交：受政策影响，上半年整体市场成交量可能将出现一定的下滑。在政策逐步消化之后，下半年市场有望出现反弹。价格：一线城市房价难以下跌，保持平稳的态势；二线城市可能出现一定波动；三四线城市受需求影响将继续呈上涨态势。