XXXX年6月昆明房地产政策动态报告_25

昆明房地产调控动态 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET. 昆明房地产调控动态报告 中国水电建建设集团团房地产产（昆明明）有限限公司 营销客客服部目 录序 言4一、昆明明市房地地产调控控政策梳梳理51、限购购性政策策52、限价价性政策策73、综合合性政策策114、保障障性住房房政策17二、调控控政策对对昆明楼楼市的影影响191、成交交量迅速速下滑 持币观观望情绪绪浓厚192、房价价依然坚坚挺 个别楼楼盘价格格下滑203、地州州项目、商商业地产产、旅游游地产受受热捧20三、调控控政策对对我公司司项目的的影响及及应对措措施211、调控控政策对对公司项项目的影影响211.1助长长潜在客客户的持持币观望望情绪211.2操盘盘难度加加大，销售风风险系数数增加221.3价格格体系制制定难度度大且难难以调整整 销销售利润润受影响响222、应对对调控政策措措施222.1深耕耕产品品品质，提提高产品品细节222.2树立立品牌营营销、创创新推广广模式、升升降服务务理念232.3物业业类型开开发模式式多元化化23 33、 昆明公公司需要要总公司司的支持持233 3.1整合合政府资资源233.2先进进开发理理念传教教，专业业地产运运营知识识的培训训23四、昆明明未来房房地产市市场宏观观调控政政策的走走势分析析241、昆明明楼市调调控不会会放松 限购限限贷政策策延续或或加码242、 房房产税征征收离昆昆明还很很远244 3、 预预售政策策细化 打击“捂盘惜惜售”、“囤地”25 序 言2011年年从中央央到地方方政府一一系列房房地产调调控政策策密集出出台，经济手段段、行政政手段并并用，通通过抑制制需求，增增加供给给，金融融手段等等全方位位进行调调控，但但从市场场反映来来看，市市场出现现了分化化。昆明市在一一系列房房地产调调控政策策的出台台后，销售量量迅速下下滑，整整个市场场承受着着难以承承受之重重。今年11月出台台的昆明明加强版版限购令令，就像一一把铡刀刀，一刀刀切下去去，投资资投机确确实受到到打压了了，但也也砍掉了了60%改善性性需求，更更加加剧剧了昆明明房地产产市场供供需结构构性失衡衡的矛盾盾。然而而对于这这种状况况昆明采取取的不是前前瞻性的的尽量增增加供给给，而是是向部分分一二线线城市学学习，在在需求层层面试图图施以硬硬朗的行行政干预预来解决决这种供供求失衡衡，难免免会因治治标不治治本，导致一一段时间间内市场萎萎靡或愈愈发动荡荡。保障房是压压在商品品房市场场上的另另一块大大石头。曾经出现了因政策执行问题，大量的保障房落入特权人士之手，并未增加有效供应，反而冲击了商品房市场秩序。今年，昆明124388套的建设目标将增加市场住宅供给，在业界看来随着监管制度的完善，保障房对商品房市场实质性冲击并不大，但它却会对市场预期产生深远影响。5月1日，云南南省商品品房销售售明码标标价实施施细则（试试行），无疑给原本严厉房产新政再上“发条”，给开发商带来了前所未有的严格的限制，增加商品房定价体系、营销操盘的难度。一、 昆明市房地地产调控控政策梳梳理1、 限购性政策策 20111年11月188日，昆昆明市出出台关关于在昆昆明市执执行商品品住房限限购政策策的通告告 文件件原文：一、昆明市市各级各各部门和和相关房房地产开开发企业业必须把把思想统统一到国国家房地地产宏观观调控政政策上来来，提高高认识，坚坚定不移移地贯彻彻执行国国发220100100号文件件，认真真落实近近期国务务院有关关部门加加强房地地产宏观观调控相相关政策策。二、在昆明明市主城城四区及及呈贡县县行政区区域范围围内（含含三个国国家级开开发、度度假区），暂暂时实行行限定居居民家庭庭购房套套数政策策。自本本通告发发布之日日起，昆昆明市户户籍居民民和非本本市户籍籍居民的的同一购购房家庭庭（包括括购房人人、配偶偶及未成成年子女女）在昆昆明市主主城四区区及呈贡贡县行政政区域范范围内（含含三个国国家级开开发、度度假区）只只能新购购买一套套商品住住房。商商品住房房包括新新建商品品住房和和二手商商品住房房（含达达到上市市条件的的经济适适用住房房）。对对于境外外机构和和个人购购买商品品住房，严严格按照照建设设部、商商务部、国国家发改改委、中中国人民民银行、国国家工商商总局、国国家外汇汇管理局局关于于规范房房地市场场外资准准入和管管理的意意见（建建住房2200661771号）和和住房房和城乡乡建设部部、国家家外汇管管理局关关于进一一步规范范境外机机构和个个人购房房管理的的通知（建建房2201001886号）等等有关政政策执行行。 三三、各商商业银行行暂停发发放居民民家庭购购买第三三套及以以上住房房贷款；对不能能提供11年以上上当地纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非昆昆明市户户籍居民民，商业业银行暂暂停发放放购买住住房贷款款；对贷贷款购买买商品住住房首付付款比例例不得低低于300%;对贷贷款购买买第二套套住房的的家庭，严严格执行行贷款首首付款比比例不得得低于550%,贷款利利率不得得低于基基准利率率1.11倍的规规定。对购买首套套住房且且套型建建筑面积积在900平方米米（含900平方米米）以下下的家庭庭，其住住房公积积金贷款款首付款款比例不不得低于于20%；对购购买首套套住房且且套型建建筑面积积在900平方米米以上的的家庭，其其住房公公积金贷贷款首付付款比例例不得低低于300%；对购购买第二二套住房房的家庭庭，公积积金贷款款的首付付款比例例不得低低于500%；贷款款利率不不得低于于公积金金贷款基基准利率率的1.1倍。暂暂停发放放居民家家庭购买买第三套套及以上上住房公公积金贷贷款。 四四、购房房人在签签订商品品房买卖卖合同时时，应如如实填写写购房房家庭情情况申报报表（以以下简称称申报报表）。 房房地产开开发企业业、经纪纪机构与与购房人人签订商商品房买买卖合同同时，应应当履行行核查义义务，核核查申申报表填填写内容容，并将将申报报表做做为合同同附件。房房地产开开发企业业、经纪纪机构不不认真审审查的，按按相关规规定进行行处理，直直至吊销销相关证证照；购购房人提提供虚假假证明，违违反规定定购买商商品住房房的，房房屋登记记机关不不予办理理合同备备案和房房屋权属属登记。 五五、商品品住房购购房人在在限购时时间内购购买的商商品住房房，向房房产登记记部门申申请房屋屋权属登登记时，除除原规定定的申请请材料外外，还需需提供以以下附加加申请材材料: （一）申申报表原原件； （二）结结婚证及及户口本本（验原原件、收收复印件件）或未未婚声明明等婚姻姻、家庭庭状况证证明。 六六、限购购交易时时间的认认定，新新建商品品住房以以在昆明明市房屋屋登记机机关信息息系统网网上合同同登记备备案的时时间为准准，二手手住房买买卖以房房屋登记记机关业业务收件件时间为为准。本通告自公公布之日日起执行行。 2、 限价性政策策2011年年4月222日出出台云云南省商商品房销销售明码码标价实实施细则则（试行行）文件原文：第一条为为了规范范商品房房销售价价格行为为，建立立和维护护公开、公公正、透透明的市市场价格格秩序，保保护消费费者和经经营者合合法权益益，根据据中华华人民共共和国价价格法、原原国家发发展计划划委员会会关于于商品和和服务实实行明码码标价的的规定，国国家发展展和改革革委员会会商品品房销售售明码标标价规定定，结结合本省省实际，制制定本实实施细则则。第二条云云南省行行政区域域内的房房地产开开发企业业和中介介服务机机构（以以下统称称商品房房经营者者）,在在取得预预售许可可和销售售现房时时，对新新建商品品房销售售价格按按照本实实施细则则实行明明码标价价。中介服务机机构销售售二手房房的明码码标价参参照本实实施细则则执行。第三条本本实施细细则所称称明码标标价，是是指商品品房经营营者在销销售商品品房时按按照本实实施细则则的要求求公开标标示商品品房价格格、相关关收费以以及影响响商品房房价格的的其他因因素。第四条商商品房销销售明码码标价实实行一套套一标。商商品房经经营者应应当对每每套商品品房按照照建筑面面积进行行明码标标价。销售车位（库库、房）的的，应同同时标明明车位（库库、房）的的价格。第五条各各级政府府价格主主管部门门是商品品房明码码标价的的管理机机关，依依法对商商品房经经营者执执行明码码标价和和收费公公示规定定的情况况进行监监督检查查。第六条对对取得预预售许可可或者办办理现房房销售备备案的房房地产开开发项目目，在销销售商品品房之前前, 商商品房经经营者应应当按一一套一标标的要求求，将销销售价格格、相关关收费以以及影响响商品房房价格的的其他因因素向项项目开发发所在地地的市（州州）级价价格主管管部门的的价格监监督检查查机构进进行备案案。商品房销售售过程中中，销售售价格发发生变动动，应当当另行备备案。第七条商商品房经经营者应应当在商商品房交交易（销销售）场场所的醒醒目位置置放置标标价牌、价价目表或或者价格格手册，有有条件的的可同时时采取电电子信息息屏、多多媒体终终端或电电脑查询询等方式式。采取取上述多多种方式式明码标标价的，标标价内容容应当保保持一致致。第八条商商品房销销售明码码标价应应当做到到价目齐齐全，标标价（示示）内容容真实明明确、字字迹清晰晰、标示示醒目，并并标示价价格主管管部门1123558投诉诉举报电电话。第九条 云云南省的的商品房房销售明明码标价价方式由由云南省省价格主主管部门门的价格格监督检检查机构构统一监监制，商商品房经经营者必必须按云云南省商商品房销销售综合合信息公公示表、云云南省商商品房销销售价格格公示表表、云云南省商商品房销销售车位位（库、房房）价格格公示表表、云云南省商商品房装装修状况况公示表表规定定的内容容进行备备案、明明码标价价和收费费公示。 第十条对对已销售售的房源源，商品品房经营营者应当当予以明明确标示示。如果果同时标标示价格格的，应应当标示示所有已已销售房房源的实实际成交交价格。第十一条商品房房经营者者不得在在标价之之外加价价销售商商品房，不不得收取取任何未未予标明明的费用用。第十二条商品房房经营者者在广告告宣传中中涉及的的价格信信息，必必须真实实、准确确、严谨谨。第十三条商品房房经营者者不得使使用虚假假或者不不规范的的价格标标示误导导购房者者，不得得利用虚虚假或者者使人误误解的标标价方式式进行价价格欺诈诈。第十四条商品房房经营者者不按照照本实施施细则明明码标价价和公示示收费，或或者利用用标价形形式和价价格手段段进行价价格欺诈诈的，由由县级以以上各级级人民政政府价格格主管部部门依据据中华华人民共共和国价价格法、价价格违法法行为行行政处罚罚规定、关关于商品品和服务务实行明明码标价价的规定定、禁禁止价格格欺诈行行为的规规定等等法律、法法规和规规章实施施行政处处罚。第十五条价格主主管部门门发现商商品房经经营者明明码标价价的内容容不符合合国家相相关政策策的，要要及时移移送相关关部门处处理。第十六条本实施施细则自自20111年55月1日日起施行行。 3、 综合性政策策2011年年2月225日，昆昆明市出出台关关于进一一步做好好房地产产市场调调控工作作的实施施意见：文件原文：一、统一思思想，提提高认识识 加加强对房房地产市市场的调调控，有有利于加加快城镇镇建设步步伐，提提高城镇镇建设水水平，推推动城镇镇化科学学发展；能有效效增加投投资，扩扩大内需需，拉动动消费，带带动相关关产业发发展；对对多渠道道增加城城乡住房房供应，满满足人民民群众多多样化居居住需求求，促进进房地产产市场健健康发展展，促进进国民经经济持续续健康快快速发展展，具有有十分重重要的作作用。全市各级各各部门要要统一思思想，坚坚决贯彻彻落实国国家和省省政府关关于房地地产市场场调控工工作的一一系列政政策，切切实采取取有力措措施，强强化工作作责任，进进一步增增加保障障性住房房和商品品住房供供应，稳稳定住房房价格，有有效保障障居民住住房需要要、改善善住房条条件，改改善居民民居住条条件。 二、采采取措施施，落实实责任，稳稳控房价价 全全市各级级各部门门要积极极采取措措施坚决决贯彻落落实国家家、省、市市各项房房地产市市场调控控政策措措施，进进一步有有效遏制制投机投投资性购购房，加加强监管管，确保保20111年全全市新建建商品住住房年度度价格涨涨幅低于于全市年年度GDDP和人人均可支支配收入入增长水水平，切切实将房房价控制制在合理理水平范范围内，并并保证控控制目标标的完成成。 三、加加大保障障性住房房建设力力度 （一一）坚持持以人为为本、民民生优先先的原则则，紧紧紧围绕“住有所所居”的目标标，按照照“政府主主导、分分层保障障、扩大大覆盖、优优化供给给、完善善管理”的工作作思路，坚坚持投、建建、管分分离的原原则，努努力构建建以公共共租赁住住房为主主体，廉廉租住房房、经济济适用房房、各类类棚户区区改造及及租赁住住房补贴贴等形式式为补充充的基本本住房保保障体系系。 （二二）20011年年，全市市计划完完成保障障性住房房11440000套（户户），其其中：租租赁住房房补贴1115000户，实实物建房房10225000套。 （三三）健全全保障性性安居工工程建设设投融资资体制机机制，严严格落实实国家、省省、市关关于保障障性住房房建设资资金筹集集的相关关规定，通通过政策策创新等等手段，形形成多元元化的保保障资金金来源。市市级已经经成立专专门的具具有房地地产开发发资质的的保障性性住房建建设投资资公司，承承担公共共租赁住住房、廉廉租住房房等保障障性住房房的开发发、建设设和管理理运营职职能。积积极争取取使用银银行提供供的中长长期贷款款和机构构投资者者的投资资，鼓励励和引导导实力强强、信誉誉好的房房地产开开发企业业参与棚棚户区改改造住房房的开发发建设，拓拓展保障障性住房房投融资资渠道。 四四、完善善限购措措施，遏遏制投资资和投机机性购房房 在在昆明市市主城四四区及呈呈贡县行行政区域域范围内内（含三三个国家家级开发发、度假假区），暂暂时实行行限定居居民家庭庭购房套套数政策策。对已已有1套套住房的的本市户户籍居民民家庭（包包括夫妻妻双方及及未成年年子女，下下同）、能能够提供供1年以以上（含含1年）纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非本本市户籍籍居民家家庭，可可新购11套住房房（含新新建商品品住房和和二手住住房）；对已拥拥有2套套及以上上住房的的本市户户籍居民民家庭、拥拥有1套套及以上上住房的的非本市市户籍居居民家庭庭、无法法提供11年以上上（含11年）本本市纳税税证明或或社会保保险缴纳纳证明的的非本市市户籍居居民家庭庭，暂停停在昆明明市主城城四区及及呈贡县县行政区区域范围围内（含含三个国国家级开开发、度度假区）内内向其销销售住房房。违反反规定购购房的，不不予办理理房地产产登记。 五五、严格格执行国国家房地地产税收收政策 （一一）个人人将购买买不足55年的住住房转手手交易的的，全额额征收营营业税；个人将将购买超超过5年年（含55年）的的非普通通住房对对外销售售的，按按照其销销售收入入减去购购买房屋屋的价款款后的差差额征收收营业税税；个人人将购买买超过55年（含含5年）的的普通住住房对外外销售的的，免征征营业税税。 （二二）根据据不同的的销售价价格确定定土地增增值税预预征率，做做好土地地增值税税征收管管理工作作，重点点对定价价明显超超过周边边房价水水平的房房地产开开发项目目，进行行土地增增值税清清算和稽稽查。 （三三）严格格执行个个人转让让房地产产所得税税征收政政策、税税务、财财政、住住建、规规划、国国土资源源等部门门要加强强配合，加加大应用用房地产产价格评评估技术术强化存存量房交交易税收收征管的的试点和和推广力力度，坚坚决堵塞塞通过“阴阳合合同”产生的的税收漏漏洞，税税务部门门要进一一步采取取措施，确确保政策策执行到到位。 六、严严格执行行差别化化住房信信贷政策策 （一一）对居居民家庭庭向商业业银行贷贷款购买买第二套套住房的的，其首首付款比比例不得得低于660%，贷贷款利率率不得低低于基准准利率的的1.11倍。 （二二）对为为改善居居住条件件购买第第二套住住房的，住住房公积积金个人人贷款首首付比例例不得低低于600%，贷贷款利率率不得低低于基准准利率的的1.11倍。 （三三）继续续加强对对执行差差别化信信贷政策策情况的的检查，严严肃查处处违规贷贷款行为为。 七七、加强强住宅用用地供应应和用地地计划管管理 （一一）市国国土资源源、规划划、住建建等部门门要共同同商定诚诚实住房房供地和和建设的的年度计计划，并并根据年年度计划划实现供供地预安安排。强强化保障障性住房房和商品品住房用用地等年年度供地地计划管管理，优优化住房房用地供供应结构构。在年年度计划划中，单单列保障障性住房房用地，明明确供地地规模、供供地时序序等内容容，确保保各类保保障性住住房和中中小套型型普通商商品住房房用地不不低于住住房用地地年度供供应总量量的700%，并并确保在在每年上上半年内内供应到到位。对对保障性性住房用用地没有有完全落落实的县县（市）区区，不再再提供其其他房地地产开发发建设用用地。保保障性住住房建设设用地一一经确定定，不得得随意更更改。 （二二）确保保商品住住房用地地总体供供应充足足，今年年的商品品住房用用地供应应量原则则上不低低于前22年平均均实际供供应量，并并根据土土地市场场情况，合合理安排排土地供供应上市市节奏。 （三三）进一一步完善善土地出出让方式式。在全全市范围围内推广广采取以以“限房价价、竞地地价“方式供供应中低低价位普普通商品品住房用用地，具具体细则则由市住住建局、市市规划局局、市国国土资源源局共同同制定出出台。 （四四）加大大闲置土土地处置置力度，按按照国家家和昆明明市闲置置土地处处置的法法律法规规和政策策规定依依法处置置，严格格查处非非法转让让土地使使用权的的行为，对对房地产产开发建建设投资资达不到到25%以上的的（不含含土地价价款），不不得以任任何方式式转让土土地及合合同约定定的土地地开发项项目。 （五五）加强强住宅用用地出让让管理，严严格制定定土地出出让的规规划和建建设条件件，依据据土地利利用规划划和城镇镇控制性性详细规规划协调调拟定住住房用地地出让方方案，保保证出让让土地达达到“三通一一平”条件，对对拟出让让地块进进行联合合踏勘，明明确各部部门责任任，确保保地类清清楚、面面积准确确、权属属合法。商商品住房房项目的的土地出出让合同同应明确确开竣工工时间、违违约处罚罚等内容容。 八八、加大大房地产产市场信信息系统统建设力力度 加加快个人人住房信信息系统统、房地地产市场场预警、监监测机制制建设，落落实建设设方案和和建设资资金，个个人住房房信息系系统建设设费用由由市级财财政给予予保障。 （一一）第一一阶段，建建立涵盖盖主城四四区（含含三个开开发区）的的个人住住房信息息系统。2011年3月1日前，实现对昆明市主城每套房产的个人住房登记情况的信息联网，初步满足宏观调控政策的需要。 （二二）第二二阶段，完完善昆明明市商品品房网上上签约系系统。220111年122月311日前，对对现有房房屋登记记系统进进行完善善，对各各县（市市）区数数据进行行提取汇汇总，实实现对全全市范围围个人住住房登记记情况的的信息联联网。 （三三）第三三阶段，至至20115年重重点抓住住基础数数据建设设。整理理完善现现有电子子业务数数据，为为预警预预报指标标上报及及全市个个人房产产信息系系统提供供基础数数据上的的保障，实实现全市市业务数数据的集集中和共共享。 九、落落实房地地产市场场调控工工作责任任 全市各各县（市市）区政政府和市市级有关关部门要要严格按按照20011年年本市确确定的保保障性住住房建设设、供应应目标，新新建住房房价格控控制目标标，落实实工作责责任，积积极推进进。要将将住房保保障工作作目标纳纳入区县县政府年年度考核核，对政政策落实实不到位位、工作作不得力力、计划划目标未未完成的的，要进进行约谈谈，直至至追究责责任。 十、营营造房地地产市场场健康发发展的良良好舆论论环境 新闻媒体体要强化化舆论宣宣传监督督和正面面引导，全全面、客客观地报报道昆明明市房地地产市场场形势，及及时报导导全市各各项房地地产市场场调控政政策措施施，宣传传本市住住房保障障工作进进展和成成效，引引导居民民理性消消费，树树立合理理的住房房消费观观念。对对制造、散散步虚假假消息的的，要追追究有关关当事人人责任。各各有关部部门要深深入解读读各项调调控政策策措施，及及时解答答市民关关心的问问题，共共同维护护房地产产市场平平稳健康康发展的的良好局局面。4、 保障性住房房政策2011年年5月44日，昆昆明市住住房和城城乡建设设局通报报了昆明明市关关于加快快推进保保障性安安居工程程建设的的意见（以以下简称称意见见） 文件原文：从今年起，我我市廉租租住房与与公共租租赁住房房将合并并建设，鼓鼓励各县县（市）区区政府采采取多种种方式建建设保障障性住房房，公共共租赁住住房租金金将不超超过同地地段同档档次市场场租金的的80%，同时时通过“五位一一体”的信息息平台对对保障对对象进行行动态化化管理。 保保障性住住房最大大单套面面积不超超过700平方米米 “十十二五”期间，昆昆明市将将建设（筹筹集）保保障性住住房455万套（户户），解解决约1135万万城乡低低收入群群众的住住房困难难问题。其其中，城城镇保障障性住房房35万万套（户户），农农村保障障性安居居工程110万户户。仅今今年保障障性住房房建设任任务就为为12443888套，99月300日前全全部开工工。根据意意见从从今年起起昆明市市将实行行“两房并并轨”，将廉廉租住房房与公共共租赁住住房合并并建设。集集中建设设的保障障性租赁赁住房项项目按总总建筑面面积155%左右右的比例例配套建建设商业业服务设设施，户户型结构构以小户户型为主主，平均均每套550平方方米左右右，最大大单套建建筑面积积控制在在70平平方米以以内。 “政企共共建”房可优优先考虑虑企业职职工各县（市市）区在在政府主主导建设设（比例例一般应应占总量量的500%）的的基础上上，可结结合实际际情况采采取“政企共共建”。按照照“政企共共建”方式建建成的公公共租赁赁房，可可以优先先向本企企业符合合条件的的职工出出租，超超出部分分由政府府安排向向社会出出租。用用工集中中的开发发区、产产业园区区和住房房困难职职工较多多、有存存量土地地的企业业，可以以利用自自有土地地投资建建设租赁赁住房，向向园区或或企业就就业人员员出租。 保保障性住住房分级级定租按照不不同建设设模式，昆昆明市将将采取分分类管理理和分级级定租的的办法，对对保障性性租赁住住房分类类实施差差别化管管理。主主城区（五五华区、盘盘龙区、官官渡区、西西山区、高高新区、经经开区、度度假区和和呈贡新新区）的的分级租租金标准准，由市市级相关关部门研研究制定定，定期期公布、适适时调整整。 对对符合廉廉租住房房供应条条件的住住户，按按廉租住住房租金金标准收收取，也也可采取取按公共共租赁住住房租金金标准收收取租金金。住房公公积金余余额用于于建设保保障性住住房关于市市级财政政对廉租租住房的的补助标标准，意意见中中也作出出相应规规定。五五华、盘盘龙、官官渡、西西山、东东川区政政府及市市级统建建的廉租租住房，补补助标准准为7000元/平方米米，其余余县区政政府统建建的为5500元元/平方方米。昆明市市住房公公积金增增值净收收益扣除除风险准准备金和和管理费费用后的的余额，全全部用于于保障性性安居工工程建设设。并从从土地出出让总收收入中提提取5%、房地地产开发发税收中中提取110%的的资金拨拨入保障障性住房房建设资资金专户户，确保保保障性性安居工工程建设设需要。 商商品房开开发按一一定比例例建公租租房在拓展房源源筹集渠渠道方面面，昆明明市将研研究出台台配套政政策，适适时在商商品房开开发项目目中，由由开发企企业按项项目总建建筑面积积的一定定比例和和公共租租赁住房房建设的的标准建建设公共共租赁住住房，建建成后，房房屋的产产权和使使用权无无偿移交交政府。二、 调控政策对对昆明楼楼市的影影响1、 成交量迅速速下滑 持币观观望情绪绪浓厚 第一一季度遭遭遇了一一系列调调控政策策的影响响后，昆明明楼市成成交量出出现了持续下下跌。据据昆明市市房产交交易中心心数据统统计，11月份昆昆明楼市市共成交交125536套套商品房房，成交交面积为为114498442.447平方方米，较较20110年112月份份成交量量下降了了5.558%。22月份昆昆明主城城四区商商品房共共成交446111套，成成交面积积为411.988万平方方米，比比1月份份的成交交量足足足下跌六六成多。22月原本本是楼市市淡季，成成交量下下挫不足足为奇，但但通常被被称作楼楼市“小阳春春”的3月月，情况况并没有有见好转转，继续续延续22月份的的下滑态态势，33月共成成交42259套套，成交交面积为为33.42万万平方米米，环比比降幅为为7.33%。 2、 房价依然坚坚挺 个个别楼盘盘价格下下滑在严厉的房房地产调调控政策策打压数数月后，昆明房房价依旧旧坚挺。 目前昆明明主城在在售的楼楼盘有七七彩俊园园、空间间俊园、滨滨江俊园园、经典典双城、红红星国际际、鼎易易天城、天天骄北麓麓等，为数不不多的几几个楼盘盘，价格上没有任任何松动动，均价价在9000095000元/平方米米左右。然而，像像南亚未未来城这这样的个个别楼盘盘，在调调控的重重压之下下，迫于于资金的的压力，起价出出现了低低于之前前宣传价价格，以以75000元/平方米米左右开开盘。3、 地州项目、商商业地产产、旅游游地产受受热捧 在在限购政政策的影影响下，近几个个月以来来的昆明明商业地地产的关关注度明明显超越越住宅。品牌房房企、保保险资金金、投资资者将目目光转向向了受新新政影响响较小的的商业地地产，商商业地产产迎来它的发展春春天。昆明老螺螺蛳湾商商业坐标标新都都昌商业业广场作作为调控控政策实实施后开开盘的商商业项目目，开盘当日日销售率率达800%，销销售场面面非常火火爆。 从今年昆明明春季房房交会上上可以看出出，云南南地州参参展楼盘盘将近220个，数数量超越越了以往往任何一一届房交交会，前前往地州州项目展展位咨询询洽谈的的人次也也较以往往增多。受受“限购令令”影响无无法在昆昆明置业业，部分分投资者者或购房房者有意意向在云云南地州州购房，而而地州开开发商抓抓住这一一契机，纷纷纷利用用房交会会的平台台大显身身手。 三、 调控政策对对我公司司项目的的影响及及应对措措施1、 调控政策对对我公司项项目的影影响 我们们公司目目前开发发的昙华山山水园项项目还在在报规阶阶段，并并未进入入销售阶阶段，因因此直接接的影响响并不十十分突出出，但预预期的潜潜在影响响却是存存在的。 1.1助长潜在在客户的的持币观观望情绪绪 今年年年初新出出台的限限购政策策影响下下，及时时遏制了了昆明市市场上的的投资性性、投机机性购房房需求，也也同时一一棍子打打死了刚刚性改善善性需求求的群体体。继220088年之后后，昆明明市场再再次陷入入了浓厚厚的观望望情绪中中，很多多购房者者对未来来房价有有着看跌跌愿望，这这很可能能助长了我我公司昙昙华山水水园项目目潜在客客户的持持币观望望情绪，延延长项目目未来的销销售周期期。 1.2操操盘难度度加大 销售售风险系系数增加加云南省商商品房销销售明码码标价实实施细则则（试行行）政政策（下下简称“一房一一价”政策），将将直接增增加我公公司昙华华山水园园项目的的操盘难难度、销销售进度度，其中货包包分类、分分节奏的的营销推推广流程程难度将大大大增加，进而销售售的风险险系数也也会随之之增加。根根据“一房一一价”的政策策，所有有房源在预售售时必须须全部公公开，且且不得拒拒售，这这将使得得在未来来的销售售过程中中，销售售的节奏奏难以根根据市场场的需求求控制，传传统的销销售技巧巧、销售售货量控控制、销销售节点点把握将将变得并不不十分有有用，对对我公司昙华华山水园园项目未来来的营销销推广无无疑提出出来更高高的要求求。1.3价格格体系制制定难度度大且难难以调整整 销销售利润润受影响响根据 “一一房一价价”的相关关政策要要求，销销售价格格、优惠惠信息等等须进行网网上备案案登记且且公示，如如销售价价格、优优惠信息息等在销销售过程程中，需需调整必必须进行行重新备备案。这这项调控控政策将将使我公公司在未未来的销销售过程程中，无论论供求关关系如何何变化都都难以上上调销售售价格，这样以来就难以实现销售利润的最大化。2、 应对调控政政策措施施：2.1深耕耕产品品品质，提提高产品品细节在严厉的调调控政策策下，产产品品质质是应对对王道。提提高产品品品质、注注重产品品细节，使使产品更更富有张张力和延延展力，从从而适应应如今市市场多元元化的发发展环境境。从规规划、设设计、施施工、验收各个个环节，形形成高品品质、精致化化的标准和和流程，打打造昆明明高端高高层住宅宅的标杆杆。2.2树立立品牌营营销、创创新推广广模式、升升降服务务理念密切关注市市场政策策变化，认认真研究究客户需需求，树树立品牌牌营销思思路代替替单纯产产品竞争争。推广广作为公公司品牌牌、产品品品质的的重要外外延。在传播播边际效效应日益益差的今今天，我我们必须须创新推推广模式式，拓宽宽推广渠渠道。服服务既是是品质的的一个方方面，也也是推广广的一个个重要表表现形式式，升级级服务理理念将成成为我公公司未来来的一个个努力方方向。2.3物业业类型开开发模式式多元化化当前，单一一住宅产产品开发发受限购购政策冲冲击较大大，住宅宅销售量量迅速下下滑。作作为应对对措施，我公司正思考进行多元化的物业类型模式开发，转向开拓一些商业性项目、旅游性地产项目或择选昆明限购区外的区域进行开发，以降低调控政策对我公司的影响。 3、 昆明公司需需总公司司的支持持3.1整合合政府资资源政府资源是是支持房房地产企企业发展展的重要要社会资资源，尤尤其在昆昆明这样样的三线线城市，整整合政府府资源已已经成为为公司生生存发展展的有力力保障。因因此，作作为昆明明城市公公司，在在房地产产调控政政策日益益严厉的的今天，总总公司给给予一些些政府资资源的配配置是迫迫在眉睫睫的。3.2先进进开发理理念传教教，专业业地产运运营知识识的培训训当前，地产产商仅凭凭地段、设设计等方方面的优优势已经经很难脱脱颖而出出了，拥拥有先进进的开发发理念，已已经成为为房地产产企业在在市场竞竞争中的的重要立立足点。因因此，昆昆明城市市公司希希望总公公司，在在今后多多开展对对一些先先进的开开发理念念专项学学习，此此外专业业的地产产运营知知识的培培训也是是必须的的。四、 昆明未来房房地产市市场宏观观调控政政策的走走势分析析1、 昆明房地产产调控不不会放松松 限购购限贷政政策延续续或加码今年在房地地产市场场被不断断调控的的同时，昆昆明楼市市交易已已处于持持续低位位运行的的焦灼状状态，加加上目前前地方政政府和房房企都承承受了巨巨大的压压力，楼楼市处在在了政策策落地执执行阶段段，而从从中央的的政策走走向来看看，后期期仍将进进一步加加码，以以强化现现有政策策的执行行效果，诸诸如一房房一价等等行政干干预楼盘盘定价的的政策正正走至台台前，以以达到切切实控制制房价的的目标。2、 房产税征收收离昆明明还很远远房产税作为为购房税税里诸多多税种的的一种，从从开始的的讨论到到如今推推上日程程，重庆庆和上海海作为试试点城市市已经迈迈出了一一大步。但但当前的的现实问问题是，征征收房地地产税需需要长期期的一个个发展历历程，所所以在前前期出台台时一定定要慎重重、严谨谨以及科科学的论论证。但但就昆明明市综合合发展水水平来看看，目前前实施房房产税的的条件还还不具备备。针对对“限购令令”带来的的影响，相相比077、088年的调调控可谓谓前所未未有的严严厉，开开发商面面临更加加严峻的的资金压压力，而而寻求一一些新的的融资方方式，这这恰恰是是市场规规范化、品品牌化的的发展方方向。3、 预售政策细细化 打打击“捂盘惜惜售”、“囤地”商品房房预售制制度的存存在一直直充满争争议，相相关统计计显示，目目前国内内各大主主要城市市的商品品房预售售比例普普遍都在在80%左右，部部分城市市甚至高高达900%以上上，预售售已经成成为商品品房销售售的主要要方式。但但是，一一直以来来，预售售制度有有可能导导致房屋屋面积缩缩水、建建筑设计计变更、延延期交房房等违法法犯罪行行为。今今年下半半年昆明明地产调调控或将将针对商商品房预预售制度度出台举举措，加加大商品品房预售售资金监监管力度度，“捂盘惜惜售”“囤地地”等行为为将得到到更为严严格监管管。 26中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司 营销客服部