武昌车辆厂地块定位报告

武昌车辆厂地块定位报告一、产品总体定位总体定位“绿地滨江CBD”分项分类面积（平方米）价格（万/平方米）A-01超高层30万10万平米持有物业20万平米写字楼，均价2 万元/平米持有商业11万持有物业会展会议中心1万持有物业五星级酒店3万持有物业准甲级写字楼4万1.5A-02海珀17.11 万2.5（含装修5000元/平方米）会所0.46业主共享顶级海珀3万5 （含装修1万元/平方米）A-03名邸26.73 万2 （含装修3000元/平方米）A-04生活广场6万均价3万服务型公寓6万1.5 （含装修2000元/平方米）新里19.31 万1.4合计128.15 万 m2二、产品塑造1、A-01超高层部分：集国际甲级办公、超五星级酒店、五星级酒店、顶级服务式公寓、摩天观光 层、艺术馆、企业家俱乐部、高档餐饮会所、会议会展中心、奢侈品旗舰店、一 站式购物中心于一体的武汉滨江CBD核心综合体，各项功能定位锁定“世界级 别”，具有前瞻性和引领性，是目前世界第三、中国第二高楼。是世界五百强企 业、大型国有龙头企业、优秀民营企业、高端商业运营机构在中部六省的“首席 选址空间”。1）建面总30万平方米，由摩天观光层、艺术馆、国际甲级办公、超五星级酒店、 顶级服务式公寓组成。2) 1万平方米的观光层及其配套功能： 摩天观光层：位于项目虚高悬空部分，提供720度观景体验。多功能观光层(艺术馆)：位于建筑实体最高层，层高10米，可承接长 期艺术展览和短期高端产品发布等功能，可设置360度环幕观影厅，提 高娱乐体验。配置纪念品商店。企业家俱乐部：引入鸿艺会、CAA等国际知名会所管理机构，作为武汉 最高端的商务会所和最高圈层的专属领地。高档餐饮会所：引入LAN会所、米其林三星餐厅等知名餐饮经营商，经 营内容包括中餐、西餐和酒吧等内容。3) 5万平方米的服务式公寓，对接国际长租客群，以及本项目写字楼内部的高 管人群等。由FRASER、PARK HYATT等机构托管运营。4) 4万平方米超五星级酒店，弥补武汉市没有超高档次酒店的空白。5) 20万平方米写字楼，按照国际甲级标准配置，针对世界500强、大型国企和 优秀民营企业。2、A-01地块除去超高层部分：1) 20万方，由12万方高档购物中心其中含1万会展会议中心、3万平米五星级 酒店、5万平米准甲级写字楼组成。其中会展会议中心与汉阳国际会展中心相错 位，符合武汉市打造多中心城市功能的整体要求，此会议中心更强调高规格、商 务型和区域影响力，争取政府引导世界500强企业中部峰会、中部崛起论坛、区 域总部论坛等落地作为长期会址。2) 其中3万方的五星级酒店，档次低于超五星级酒店，提升项目整体的商务接 待能力，连同会议会展中心，构成华中地区最大规模的商务会议酒店。3) 1万平米会议会展中心：含多个大型会议厅、展厅、贵宾厅、宴会厅，以及 多间中小型会议室。会议会展中心的设备配置和服务要满足世界企业500强峰 会、中部崛起论坛等国际级别、区域级别商务活动的需求。选址位于12万购物 中心的高区，占用较少的租金资源，同时为商业注入高层次客流。会议中心的交 通流线设计要考虑到便于两个酒店客群通达。4）另两栋做准甲级写字楼，价格1.5万元/平方米。5）12万平米高档购物中心：整体参照北京新光天地、华贸购物中心的业态定位， 引进国际一线品牌旗舰店、高档百货、城市超市、中高档餐饮、高档娱乐休闲业 态等，打造武汉新的商业地标。3、A-02地块1）地块建面20.11万平方米，其中17.11万方做“海珀”，配有4600平方米会所， 功能免费，成本计入物业费。2）另3万方做顶级“海珀”，不足100套，底部5层全部架空、园林密植做堆坡 处理，户户看江，在武汉的市场地位可比上海的汤臣一品，高科技幕墙参照深圳 红树栖岸（WINDOW WALL内部无柱设计，看景可一览无遗），独立物管。3）顶级海珀：借鉴上海卢湾海珀项目，精装修标准1万元/平米，套均户型300 平米，顶部4套大平层600平米。4）海珀：南昌海珀项目的升级版，精装修标准5000元/平米，主力户型160-180 平米，占70%，230-240平米占30%。5）会所：含健身、SPA、体检、室内壁球馆、室内网球馆、击剑馆、亲子乐园 等功能。4、A-03地块1）建面26.73万方住宅，做“名邸”系列，介入“海珀”与“新里”之间，外 立面做幕墙现代化风格，简约、新派。2）规划布局方面考虑与前排海珀视线错开，其中8万平米做150米超高层，提 高二线滨江的观景感受，丰富产品线。3）公建1.97万方做高档商业、会所，布局位于地块西北角，临街昭示性好。会 所5000平方米，名邸做会员制，可对外经营。剩余1.47万方做豪车展厅和高档 零售，放大柱距、层高和橱窗面积。5、A-04地块1）6万方商业为餐饮为主的生活广场，6万方服务式公寓（做小户型面积在60 90平方米的一房一厅和两房一厅，每种户型各抽出一个厅做商务功能设计， 便于此类客群快速切换商务和工作状态。可参照禧瑞都的开敞式布局，用雅士阁 的低端品牌。）2）另外19.31万方做“新里西斯莱公馆”。三房130平方米，占比20%；小三房110平方米占比35%；两房80-85平方米占比35%；四房140-160平方米占比10%。先行启动，本项目景观、样板段、入户大堂、售楼处兼会所，完全按照北京西斯 莱公馆模式设计。3）6万方的商业整体为开敞式街区，二层为主局部三层的商业内街形式。整体 定位为饕界，功能包括食饕界、艺饕界、居饕界，其间穿插设置5个主力店： 主力店1： 一个主力店在A-04地块临和平大道拐角位置，5000平方 米，前期作为售楼部，后期沿用做多功能会所。主力店2、3:食饕界主题馆：以国别划分的国际美食广场，类似新光天 地的ITALIA PIAZA和馥颂，分别作意大利和法国美食，两幢独栋商业 各1500平方米，一层做简餐、咖啡区，二层做进口食品、酒类、家居用 品超市，三层为宴请级别的西餐正餐厅。主力店4：艺饕界主题馆：1000平方米，引进蒂凡尼、施华洛世奇、琉 璃工房等珠宝、艺术品旗舰店。主力店5：居饕界主题馆：1000平方米，规划设置国际品牌高档家具、 厨房设备、卫浴设备、进口家用清洁洗涤用品、西装皮鞋定制、发烧级 音像等业态。6、售楼处1）项目售楼部在A04地块临和平大道（如图所示紫色地块），5000平方米。2）按照五层设计，功能参照北京项目。3）B段主要做法式的树荫、几何形状的绿化、雕塑等，参照北京做法。4）C段做商业样板段，先期启动商业2万平米。三、开发策略提示1、取地策略为确保A02、A03地块顺利拿下，在方案阶段将A-01地块中12万方持有大 型商业中心含1万方会议中心、3万方五星级酒店的设计放入A02、A03地块中， 提高竞买准入门槛，土地获取后执行A-01方案不变。2、开发策略1）超高层率先启动，A-01剩余部分暂不动，在区域轨道交通、招商有一定成果、 相关配套完善后再启动。2）先开发A-04新里部分，19.31万方新里先开发10万方。生活广场启动2万平 方米，做为商业样板段，为高端公寓提供信心，招商先行，短期不销售。3）A-02海珀，首期启动17万方的常规海珀中的3万平方米，与新里同期发售。4）A-03名邸暂且不开发。5）整个产品完全实现人车分流，住宅地下车位全部销售，均价18万/个。附件：1、武汉万元以上楼盘前十位产品表现2、武汉豪宅客群研究3、武汉写字楼市场专题4、武汉大型企业分布调研5、武汉会议会展市场调研注：目前专题报告正在完善中武汉房地产事业部营销中心2010年8月13日