房地产估价报告终结版

房地产估价报告目 录致 委 托 方 函3估 价 师 声 明4估价的假设和限制条件5估 价 结 果 报 告6一、委托方：6二、估价方：6三、估价对象：6四、估价目的：9五、估价时点9六、价值定义：9七、估价依据：9八、估价原则：9九、估价方法：10十、估价结果：11十一、估价作业日期：11十二、估价报告应用的有效期：11房地产估价技术报告12一、估价对象个别因素分析12二、估价对象区位因素分析12三、市场背景分析14四、最高最佳使用分析17五、估价方法选用17六、估价测算过程18七、估价结果确定27八、评估说明28致 委 托 方 函有限公司：承蒙贵单位委托，我们对位于郑州市金水区花园路郑州国贸中心项目的两层商业部分房地产进行了市场价值评估，所评估的房产总建筑面积为1927.33m，其中:第一层的房产建筑面积为868.17m;第二层的房产建筑面积为1059.16m(注:实际房产面积以房管局最终测量面积为准)。估价目的：为委托方了解该房地产的市场价值提供参考依据。估价时点：估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产市场总价值为人民币7050.4万元(一、二层均价:36581元/m)，大写：人民币柒仟零伍拾万肆仟元整。 估 价 师 声 明 郑重声明：1、本公司在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估对象的外观、内部状况、周围环境和景观的查勘。估价人员不承担对评估对象的建筑结构、质量等进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。实地查勘人：高炳、冯湘、王静雯、王德美。6、本估价报告所依据的项目相关资料（比如：面积、价格等）由甲方提供，甲方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价人员不承担相应的责任。7、如发现本报告内的文字或数字因校对或其它类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正，否则报告误差部分无效。8、建议有关部门考虑相关风险和未来国家政策对行业的影响。9、本报告仅提供给委托方为此次评估目的使用，未经估价人员同意不得做其它用途。估价的假设和限制条件一、本估价报告结论基于以下假设：1、委托方提供的相关资料是真实的、合法的、完整的，以房产所有人拥有估价对象的全部产权为估价前提。2、根据委托方所提供资料确定的房屋的合法用途来评估估价对象的市场价值。3、估价时点的房地产市场为公开公平市场，卖方愿意出售，并有合理的时间让买卖双方来议价。4、议价期间房地产市场基本保持稳定。5、估价对象在估价时点后能够正常合理的使用和转让。6、不考虑特殊性质买家的附加叫价。二、估价报告使用的限制条件：1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的市场价值。2、本估价报告结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇有自然力和其他不可抗力的影响，亦未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。3、本估价报告是按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，则需重新估价。4、本估价报告的有效期限自估价作业完成起一年内有效。估 价 结 果 报 告一、委托方：有限公司二、估价方：河南中原房地产顾问有限公司三、估价对象：1、估价对象区位状况：估价对象坐落于郑州国贸中心配套商业用房东南角，临花园路和室内商业步行街主出入口。郑州国贸中心位于承东启西的总部大道农业路和贯通南北的形象大道花园路交汇处，更融合了郑州交汇中心、城市金融中心、河南行政中心、商业中心、商务办公中心、文化教育中心、休闲娱乐中心、品质居住中心等八大城市职能，以56万平方米超大规模、高辐射性区域优势、高素质消费群体，融合街区SHOPPINGMALL（即街MALL）、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。估价对象所处在的街区SHOPPINGMALL郑州国贸中心国贸街MALL，率先导入第四代商业模式城市商业街生活中心，在商业地产的基础上，集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、情感交融等十大商业功能于一体。中原首创室内化商业街、远大区域中央空调、河南郑州国贸商业有限公司负责商业运营管理、第一太平戴维斯的物业管理。商业配套设施所提供的服务延伸、人气、地理因素、先进的规划、运营模式等，独创了华人百货领军大商新玛特、世界500强家乐福商业双引擎模式，吸引100多家国际、国内顶级品牌巨头竞相入驻。周边有丹尼斯花园路店和融元店、关虎屯商业步行街、融元广场、正道花园商厦、紫荆山百货大楼、正道中环百货、纬四路服装市场、易初莲花、家世界、世纪联华等组成了一个强大的购物商圈，云集了中行、建行、农行、工行的省分行，人行、交行、光大、兴业、中信银行等的郑州分行，以及中国移动、中国联通、苏宁电器及各大手机品牌经销商，是一个金融、商务的聚集地。河南博物院、郑州市动物园、文博广场、奥斯卡影都、科技市场、国泰君安证券公司、海通证券公司、中州国际饭店都近在咫尺，周边咖啡馆、酒吧、歌房、茶楼、洗浴中心齐全，河南省科技馆、河南省农科院，各种教育配套及其他公共配套设施都较齐全。该估价对象所处地段道路通达，附近有长途汽车客运北站及有9路、29路、909路、K9路、47路、62路、63路、72路、77路、90路、118路、208路、220路、732路、32路、69路、39路、42路、251路、30路、K39路、K62路、2路、K2路和96路等多条公交线路从此经过，交通便利。 综上所述，由于该评估对象处于金水区花园路与农业路交汇处，道路通达，商业氛围浓厚，随着郑州国贸中心和丹尼斯花园路店交工营业，加之政府部门对该商圈的一系列扶持政策，势必会带动花园路/农业路商圈商业的快速发展，因此该评估对象所处在此地段有较好的商业发展前景和升值潜力。经五路丰 产 路农 业 路花园路估价对象位置图2、估价对象实体状况：估价对象为郑州市金水区花园路郑州国贸中心地上一、二层的部分商业房地产。本次评估的房产总建筑面积为1927.33 m，其中:第一层的房产建筑面积为868.17m；第二层的房产建筑面积为1059.16m(注:实际房产面积以房管局最终测量面积为准)，设计用途为商业服务。评估对象所在建筑物为一栋29层框剪结构建筑物，三层以上为甲级写字楼，预计于2008年12月交付使用，现在建。评估物交房标准: 外立面贴面砖，室内简单装修，5A智能化系统，水电、电梯、步梯、通讯设施各种配套齐全。3、估价对象权益状况：估价对象产权所有人现仍为河南新田置业有限公司(该楼盘的开发商，五证齐全)。国有土地使用权证证号为郑国用(2006)第0593号，土地使用权人为河南新田置业有限公司，坐落于郑州市金水区花园路与农业路交汇处，用途性质为混合住宅，使用权类型为出让，土地使用权总面积为47466.2m，终止日期为2076年8月。四、估价目的：为委托方了解该房地产的市场价值提供参考依据。五、估价时点：二00八年二月二十一日六、价值定义：本次评估采用公开市场价值标准七、估价依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；4、委托方提供的有关资料；5、估价人员所搜集掌握的相关资料。八、估价原则：本次估价遵守独立、客观、公正原则，合法原则，谨慎原则及最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则等技术性原则。（一）独立、客观、公正原则要求估价人员有完全独立性，与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。（二）合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。（三）谨慎原则在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计估价对象未来可能发生的风险和损失，不高估也不低估房地产的市场价值。（四）最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。（五）估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。（六）替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。九、估价方法：根据估价目的及估价对象的状况，可分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次估价对象为商业用途房地产，存在较稳定的潜在收益，且市场上类似商业房产交易实例和租赁实例都较多，所以宜采用市场比较法和收益还原法两种方法进行评估，根据两种方法计算结果的简单算术平均数最终确定估价对象在估价时点的市场价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益还原法是运用某种适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产市场总价值为人民币7050.4万元，大写：人民币柒仟零伍拾万肆仟元整。十一、估价作业日期：二00八年二月二十一日至二OO八年二月二十六日十二、估价报告应用的有效期：本估价报告应用有效期一年，自报告出具之日算起。房地产估价技术报告一、估价对象个别因素分析1、房地产实体状况估价对象为郑州市金水区花园路郑州国贸中心地上一、二层的部分商业房地产。本次评估的房产总建筑面积为1927.33 m，其中:第一层的房产建筑面积为868.17m；第二层的房产建筑面积为1059.16m(注:实际房产面积以房管局最终测量面积为准)，设计用途为商业服务。评估对象所在建筑物为一栋29层框剪结构建筑物，三层以上为甲级写字楼，预计于2008年12月交付使用，现在建。评估物交房标准: 外立面贴面砖，室内简单装修，5A智能化系统，水电、电梯、步梯、通讯设施各种配套齐全。2、房地产权益状况估价对象产权所有人现仍为河南新田置业有限公司(该楼盘的开发商，五证齐全)。国有土地使用权证证号为郑国用(2006)第0593号，土地使用权人为河南新田置业有限公司，坐落于郑州市金水区花园路与农业路交汇处，用途性质为混合住宅，使用权类型为出让，土地使用权总面积为47466.2m，终止日期为2076年8月。二、估价对象区位因素分析估价对象坐落于郑州国贸中心配套商业用房东南角，临花园路和室内商业步行街主出入口。郑州国贸中心位于承东启西的总部大道农业路和贯通南北的形象大道花园路交汇处，更融合了郑州交汇中心、城市金融中心、河南行政中心、商业中心、商务办公中心、文化教育中心、休闲娱乐中心、品质居住中心等八大城市职能，以56万平方米超大规模、高辐射性区域优势、高素质消费群体，融合街区SHOPPINGMALL（即街MALL）、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。估价对象所处在的街区SHOPPINGMALL郑州国贸中心国贸街MALL，率先导入第四代商业模式城市商业街生活中心，在商业地产的基础上，集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、情感交融等十大商业功能于一体。中原首创室内化商业街、远大区域中央空调、河南郑州国贸商业有限公司负责商业运营管理、第一太平戴维斯的物业管理。商业配套设施所提供的服务延伸、人气、地理因素、先进的规划、运营模式等，独创了华人百货领军大商新玛特、世界500强家乐福商业双引擎模式，吸引100多家国际、国内顶级品牌巨头竞相入驻。周边有丹尼斯花园路店和融元店、关虎屯商业步行街、融元广场、正道花园商厦、紫荆山百货大楼、正道中环百货、纬四路服装市场、易初莲花、家世界、世纪联华等组成了一个强大的购物商圈，云集了中行、建行、农行、工行的省分行，人行、交行、光大、兴业、中信银行等的郑州分行，以及中国移动、中国联通、苏宁电器及各大手机品牌经销商，是一个金融、商务的聚集地。河南博物院、郑州市动物园、文博广场、奥斯卡影都、科技市场、国泰君安证券公司、海通证券公司、中州国际饭店都近在咫尺，周边咖啡馆、酒吧、歌房、茶楼、洗浴中心齐全，河南省科技馆、河南省农科院，各种教育配套及其他公共配套设施都较齐全。该估价对象所处地段道路通达，附近有长途汽车客运北站及有9路、29路、909路、K9路、47路、62路、63路、72路、77路、90路、118路、208路、220路、732路、32路、69路、39路、42路、251路、30路、K39路、K62路、2路、K2路和96路等多条公交线路从此经过，交通便利。综上所述，由于该评估对象处于金水区花园路与农业路交汇处，道路通达，商业氛围浓厚，随着郑州国贸中心和丹尼斯花园路店交工开业，加之政府部门对该商圈的一系列扶持政策，势必会带动花园路/农业路商圈商业的快速发展，因此该评估对象所处在此地段有较好的商业发展前景和升值潜力。三、市场背景分析郑州作为商朝前期的都城，历来就有“商都”的美誉，悠久的商代文化孕育了郑州浓厚的商业气息。从目前和未来几年发展趋势来看，郑州市有六大代表性的商圈：二七商圈，是郑州市的核心商业中心区，代表性商业项目有大商新玛特金博大店、丹尼斯百货人民路店、元旦百盛购物中心、大上海城、正弘名品店、北京华联、亚细亚商场、郑州百货大楼、郑州华联商厦、商城大厦、天然商厦、郑州友谊国际广场、百年德化、光彩市场、沃尔玛郑州旗舰店、丹尼斯百货二七路旗舰店等。火车站商圈，专业的批发市场，代表性商业项目有银基商贸城、世贸商城、天隆服装城、锦荣商贸城、天荣时装城、恒泰服装广场、金城服饰广场、敦睦路服装市场、乔家门路服装市场、钱塘衣城、郑州国际小商品城、苑陵商场、大同路箱包城、新世纪箱包城、通讯器材大世界、金智万博商城、郑州箱包城等。碧沙岗商圈：郑州西区老牌商业中心，代表性商业项目有郑州商业大厦、中原商贸城、泰隆大厦、天龙大厦、丹尼斯嵩山路店、苏宁电器、五星电器、鑫苑国际广场、美丽源广场等。紫荆山商圈：与二七商圈，碧沙岗商圈并称郑州市三大传统商圈，代表性商业项目有紫荆山百货大楼、正道花园商厦、易初莲花、纬四路服装市场、方圆创世商业项目等。花园路/农业路商圈，从长远来看，是目前最具发展潜质和消费能力的新兴商圈，代表性商业项目有正道中环百货、融元广场、关虎屯生活广场、世纪联华经三路店、郑州国贸中心、丹尼斯花园路店、中原数码港商业街、天旺广场等。龙湖商圈，是政府规划的CBD区未来市级商圈。（1）估价对象所处商圈现状估价对象房地产处于花园路/农业路商圈内，花园路、农业路集中了省直机关各单位和郑州市各大金融机构及多个较高档次的社区， 花园路/农业路商圈内的消费群及消费能力同比其他各商圈较强，另一方面，城市的发展方向是向东向北发展， 花园路/农业路商圈位于郑州市的东北区，符合城市发展的方向，将成为未来客流人流的集散枢纽，商业位置得天独厚，该商圈内项目开发起点高，定位明确，大大提升了该商圈的档次，目前，该商圈的商业氛围已初步形成。（2）估价对象所处商圈未来走势分析花园路/农业路商圈的商业地产项目在郑州市开发潜力最大。花园路地处城市中央，贯穿市区南北，现打通后的农业路承东启西，周围的城市改造规模较大，成熟居民小区尤其是大型高档社区较多，花园路两侧遍布的各类省直机构多，人口稠密，区域消费能力强，消费层次高。规划中的地铁一号线和二号线在该地段的出站口项目建成后，发达的路网道路体系，便利的出行方式，为该商圈的商业地产提供了优越的交通条件，有利于人流量的汇聚。该商圈其特殊的地理位置和成熟的居民区环境在郑州市区内无可替代，越来越多的房地产企业和商业经营公司在此开发大型商业体。随着郑州国贸中心和丹尼斯花园路店的交付营业，加之政府部门对该商圈的一系列扶持政策，势必是会带动该商圈商业的快速发展，因此估价对象所处该商圈发展潜力大。（3）同类型房地产价值比较项目名称位 置租售情况备 注融元广场花园路畜牧路交汇处出租:一层最高420元/m月出售:一层45000元/m左右一层铺位，二、三层超市和铺位北晨颐商苑文化路北环路交汇处主要出租一层最高400元/m月一层超市和铺位，二层、地下一层铺位丹尼斯花园路店农业路花园路交汇处自建自营以铺位经营种类返点获利高层百货卖场正道中环百货花园路红专路交汇处南自建自营以铺位经营种类返点获利，部分出租地下一层超市，一层以上铺位正道花园商厦花园路纬四路交汇处南自建自营，以铺位经营种类返点获利，旺季时高达800元/m月五层均为铺位紫荆山百货大楼紫荆山路与人民路交汇处以铺位经营种类返点获利，部分出租一层至六层为营业大厅，其他为写字间银基商贸城乔家门路操场街交汇处出租，出售。一层售价最高达10万/ m，租金也高达近1000元/m月分割成套，服装批发和零售世贸商城乔家门路西三马路交汇处出售，一层售价最高达8万/ m，均价6万/ m，部分出租分割成套，服装批发和零售天荣时装城乔家门路菜市街交汇处出售，一、二层均价4万/m；出租，一、二层租金均价为350元/m月分割成套，服装批发和零售大上海城二七路与东太康路交汇处租售结合，一层售价均价为5万/ m商业步行街由此可以看出，郑州国贸中心以其独特的商圈优势，优越的便利交通和地理位置，明确的市场定位及全新的项目复合业态，使其在同类商业房地产项目中升值潜力最大。四、最高最佳使用分析最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。该估价对象设计用途为商业服务，现为在建工程项目，由于周边已形成相当浓厚的商业氛围，且该估价对象所处位置附近人流量大，因此我们认为保持现状用途使用最为有利，目前的使用用途为最高最佳使用状态。五、估价方法选用根据估价目的及估价对象的状况，可分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次估价对象为商业用途房地产，存在较稳定的潜在收益，且市场上类似商业房产交易实例和租赁实例都较多，所以宜采用市场比较法和收益还原法两种方法进行评估，根据两种方法计算结果的简单算术平均数最终确定估价对象在估价时点的市场价值。六、估价测算过程（一）市场比较法测算过程（1） 选择依据在替代原理指导下，利用市场比较法，必须以发育健全的房地产市场为基本条件，并掌握有充足的交易实例资料。由于估价对象所在区域郑州市金水区的同类型房地产交易实例较多，与估价对象比较具有相关性和替代性，故可以采用市场比较法，即:将估价对象与在较近时期内已经发生交易的类似实例进行对照比较，并依据后者的已知价格，参照该项目的交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点价格的方法。（2）估价过程1、比较实例选择本报告选取可比交易实例时，遵循了以下原则：其与估价对象房地产处于同一供求范围内其用途与估价对象房地产的用途相同其规模与估价对象房地产的规模相当其建筑结构与估价对象房地产的建筑结构相同其档次与估价对象房地产的档次相当其权利性质与估价对象房地产的权利性质相同其成交日期与估价对象房地产的估价时点应接近其交易类型与估价对象房地产的估价目的应吻合其成交价格应是正常市场价格或可修正为正常市场价格对交易案例进行分析后，选择以下三个正常交易案例作为比较案例：实例A：坐落于花园路与农业路交汇处郑州国贸中心内，框剪结构，建造年代为2007年(现在建)，总层数为29层，交易实例处于第1-2层，设计用途为商业服务，交易日期为2008年1月，该交易为正常交易，交易价格第一层为40000元/m，第二层为25000元/m，该房产交房标准为简单装修，水电、电梯、5A智能化系统、通讯等配套设施齐全。地下停车位较充足，预计出租率较好，车流量和人流量都非常大，交通便利，但只临室内商业步行街。实例B：坐落于花园路与农业路交汇处郑州国贸中心内，框剪结构，建造年代为2007年(现在建)，总层数为30层，交易实例处于第1-2层，设计用途为商业服务，交易日期为2008年1月，该交易为正常交易，交易价格第一层为38000元/m，第二层为24000元/m，该房产交房标准为简单装修，水电、电梯、5A智能化系统、通讯等配套设施齐全。地下停车位较充足，预计出租率较好，车流量和人流量都非常大，交通便利，但只临室内商业步行街。实例C：坐落于花园路与畜牧路交汇处融元广场内，框剪结构，建造年代为2004年，总层数为20层，1-3层为商业用房，交易实例处于第1-2层，设计用途为商业服务，交易日期为2008年1月，该交易为正常交易，交易价格第一层为45000元/m,第二层为26000元/m，该房产简单装修， 外墙为高级石材，智能高速电梯，高档入户门，绿彩铝钢窗。水电、智能化系统、通讯等配套设施齐全。停车位较充足，出租率较好，车流量和人流量都非常大，交通便利，临花园路。表一:可比实例比较表实例项目比较 估价对象实例A实例B实例C商业房产商业房产商业房产物业名称郑州国贸中心郑州国贸中心郑州国贸中心融元广场坐落花园路农业路花园路农业路花园路农业路花园路畜牧路总楼层数共29层共29层共30层共20层所处楼层第1-2层第1-2层第1-2层第1-2层交易日期估价时点2008年1月2008年1月2008年1月交易情况-正常交易正常交易正常交易交易单价(元/m)-一层:40000二层:25000一层:38000二层:24000一层:45000二层:26000建筑结构框剪框剪框剪框剪建成年份2008年2008年2008年2004年土地类型出让出让出让出让房产状况简单装修，水电、步梯、电梯、通讯等设施齐全简单装修，水电、步梯、电梯、通讯等设施齐全简单装修，水电、步梯、电梯、通讯等设施齐全简单装修，水电、步梯、电梯、通讯等设施齐全周围环境公共交通便捷，临大商新玛特河南总店和家乐福超市，商业氛围浓厚公共交通便捷，临大商新玛特河南总店和家乐福超市，商业氛围浓厚公共交通便捷，临大商新玛特河南总店和家乐福超市，商业氛围浓厚公共交通便捷，临丹尼斯融元店和汽车北站，商业氛围浓厚2、对交易情况进行修正以上交易均为正常交易，无需修正，三个可比实例的交易情况修正系数见下表:表二:交易情况修正系数表实例A100/100实例B100/100实例C100/1003、对交易日期进行修正实例A、B、C交易时间与估价时点相接近，且期间内房地产价格较平稳，所以交易日期无需修正， 三个可比实例的交易日期修正系数见下表:表三: 交易日期修正系数表实例A100/100实例B100/100实例C100/1004、进行区域因素修正以估价对象区域因素为100，则实例所在区域与估价对象所在区域因素比较列表如下:表四:区域因素修正表区域因素权数估价对象可比实例A可比实例B可比实例C繁华程度0.220202018交通便捷程度0.220202020区域环境景观0.220202020市政配套设施0.220202020公共配套设施0.220202020综合10010010098通过比较，确定可比实例的区域因素修正系数见下表:表五:区域因素修正系数表实例A100/100实例B100/100实例C100/985、进行个别因素修正以估价对象的个别因素为100，则实例与估价对象个别因素比较如下:表六:个别因素修正表房地产状况权数估价对象可比实例A可比实例B可比实例C新旧程度0.110101010配套设施0.110101010所在楼层0.110101010装修状况0.110101011建筑规模0.11010107户型、面积0.110658坐落朝向0.110549工程质量0.110101010临路状况0.110669物业管理0.110101010综合1100878594通过比较，确定可比实例的区域因素修正系数见下表:表七:个别因素修正系数表实例A100/87实例B100/85实例C100/946、计算比准价格 比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。计算结果见下表：表八:比准价格计算表可比实例第一层交易价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数第一层比准价格A40000100/100100/100100/100100/8745977B38000100/100100/100100/100100/8544705C45000100/100100/100100/98100/9448849可比实例第二层交易价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数第二层比准价格A25000100/100100/100100/100100/8728735B24000100/100100/100100/100100/8528235C26000100/100100/100100/98100/94282247、计算结果的确定三个可比实例与估价对象都具有较强的可比性，取三个可比实例比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的计算结果。该评估对象的单价:一层房地产的单价1=(45977+44705+48849)3 =46510元/m二层房地产的单价2=(28735+28235+28224)3 =28398元/m则:所评房地产总价值=第一层房产建筑面积单价1+二层房产建筑面积单价2=7045.65（万元）(二)收益还原法测算过程(1)计算公式a 1V = 1- r (1+r) n式中:V表示房地产收益价格；a表示房地产年净收益；r表示资本化率；n表示房地产使用年限或收益的年限。(2)估价过程1、计算年总收入估价人员调查了郑州市商业房产的租金水平，选取了与估价对象处于同一供求范围内且与估价对象类似的商业房产在估价时点的租金收益情况作为可比实例，并对其进行修正，以确定估价对象客观的租金收益:实例A：融元广场，坐落于花园路与畜牧路交汇处，建造年代为2004年，总层数为20层，1-3层为商业用房，处于花园路/农业路商圈，该实例简单装修，外墙为高级石材，智能高速电梯，高档入户门，绿彩铝钢窗。水电、智能化系统、通讯等配套设施齐全。停车位较充足，出租率较好，车流量和人流量都非常大，交通便利。该可比实例在估价时点时的月租金一层为320-420元/ m，二层为100-180元/ m，经估价人员调查研究综合考虑确定该实例在较好位置商业项目的第一、二层平均租金为280元/ m。实例B：北晨颐商苑，坐落于北环路与文化路交汇处，建造年代为2004年， 1-2层为商业用房，该实例简单装修，外墙为高级石材，地板砖地坪。水电、智能化系统、通讯等配套设施齐全。停车位较充足，出租率较好，车流量和人流量都较大，交通便利。该可比实例在估价时点时的月租金一层为300-400元/ m，二层为80-150元/ m，经估价人员调查研究综合考虑确定该实例在较好位置商业项目的第一、二层平均租金为220元/ m。实例C：正道花园商厦，坐落于花园路与纬四路交汇处，处于紫荆山商圈，共五层，该实例简单装修。水电、智能化系统、通讯等配套设施齐全。停车位较充足，出租率较好，车流量和人流量都非常大，交通便利。该可比实例在估价时点时的全年平均月租金一层为350-450元/ m月，二层为120-200元/ m月，经估价人员调查研究综合考虑确定该实例在较好位置商业项目的第一、二层平均租金为300元/ m月。租金可比实例修正情况见下表：房地产状况权数估价对象可比实例A可比实例B可比实例C繁华程度0.1108711交通便捷程度0.110101010区域环境景观0.11010612市政配套设施0.110101010公共配套设施0.110101010新旧程度0.110101010坐落朝向0.1109710所在楼层0.110101010临路状况0.1109810配套设施0.11010810综 合11009686103可比实例A的比准价格：280100/96=292元/m月可比实例B的比准价格：220100/86=256元/m月可比实例C的比准价格：300100/103=291元/m月三个可比实例与估价对象都具有较强的可比性，取三个可比实例比准价格的简单算术平均数作为估价对象客观的租金水平：则估价对象客观的租金水平:(292+256+291)3=279元/m月估价对象年总收入=估价对象月租金水平12总建筑面积=645.27(万元)2、计算年有效收入年有效收入=年总收入-年空置损失空置损失即空置等造成的收入损失。据估价人员调查，该区域类似商业用房的平均空置率为7%，以此作为估价对象的正常空置率。则年有效收入=年总收入(1-7%)=600.10(万元)3、计算年运营费用根据国家和本市的有关标准规定，及估价人员调查的当前实际情况，估价对象类似建筑物的市场行情和估价对象的自身情况，确定估价对象的年运营费用可取年有效收入的23%。4、计算年净收益年净收益年有效收入年运营费用=462.07(万元)5、确定资本化率本次估价是利用安全利率加风险调整值法确定资本化率。采用安全利率加风险调整值法确定资本化率时主要考虑了两大因素:一是安全无风险利率，是以国家同期的一年期整存整取存款利率4.14%为安全无风险利率，二是风险报酬率，根据近期郑州市房地产市场商业用房的出租市场行情，结合该区域类似商业用房的经营状况和估价对象自身状况，确定风险报酬率为2.25%.因此， 安全利率加风险调整值法确定估价对象的资本化率为:4.14%+2.25%=6.39%6、确定收益年限钢混结构建筑物的耐用年限为60年，截止估价时点，该建筑物仍为在建工程，尚可使用年限60年。土地剩余使用年限为68年。根据房地产估价规范，确定估价对象的收益年限为60年。7、计算结果的确定a 1所评房地产的总价值V = 1- r (1+r) n =(462.07/6.39%)1-1/(1+6.39%)60 =7055.28(万元)(三)估价结果的分析与确定根据当前的房地产市场情况及估价人员的调查结果，采用市场比较法和收益还原法分别计算的结果都能较准确的反映该估价对象的公开市场价值，因此最终确定以两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象在估价时点时的房地产市场总价值。估价对象房地产市场总价值=(7045.65+7055.28)2=7050.4(万元)七、估价结果确定估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产市场总价值为人民币7050.4万元，大写:人民币柒仟零伍拾万肆仟元整。八、评估说明本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，按照郑州市目前同类型项目的投资水平、租金水平及初步考察当地基础设施和公共设施条件后，在所占有资料的基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际状况，租金水平是最敏感的因素之一，同时政策的扶持、该商圈的发展成熟及物业的质量与管理水平等对在激烈的市场竟争中能保持较好的租金水平至关重要，经过详细周密的调查和研究，我们认为，在本市的经济持续稳定增长及人们生活水平不断提高的利好环境刺激下，投资于该项目预期前景可观，升值潜力较大。