鄂尔多斯商业地产调研报告

一、在售/待售商业物业调查分析物业名称 大兴国际购物公园 项目位置 如意街北侧，紧邻民生广场 开发商鄂尔多斯市大兴房屋开发有限公司策划公司深圳民邦运营机构广告公司深圳市天爱广告有限公司物管公司大兴公司自己管理项目定位Shopping Mall 欧陆风情步行街经营定位开盘时间2005年8月开业时间2005年8月20日建筑特点三层，步行街，砖混结构施工进度已经开业建筑参数占地面积 2万平米 建筑面积 5万 使用率 60% 层数 三（四） 铺位参数单铺面积 40150平米不等 开间进深 5*8、5*10、6*12 对外租金1F：45元/平米 2F：20元/平米 3F：11元/平米 空置率/楼层/总面积15%，三（四），总面积5万销售情况20%招商情况85%经营状况经营状况较差，大部分商户关门停业管理费暂时不收取管理费营销策略一楼：A、E区2.8万/平米； B、C、F区1.5万/平米； D区8000元/平米二楼：A、E区8000元/平米；B、C、F区6000元/平米；D区3000元/平米三楼：A、E区4000元/平米；B、C、F区2500元/平米；D区1800元/平米四楼：B区配送中心项目优势1、紧邻核心商圈，区域商业气氛较好；2、与专业的策划代理公司合作操作项目；3、规模比较，定位为欧美风情步行街，Shopping Mall，引入新的商业概念；4、建筑形态比较新颖，运用了导视系统，布置了景观、休闲广场、儿童游乐场等休闲、娱乐措施；项目劣势1、后期经营管理不善，直接影响了项目的运营，导致大部分商户或商家关门歇业；2、处在核心商圈几个大型商业的夹击之下，虽然可以共享其人气，但是短期内必然受到一定的影响；3、项目整体结构混乱，走廊等立体交通不能有效地引导人流，反而给人以“迷宫”的感觉，不利于消费者购物；综合点评1、销售不佳，经营不善：整体销售情况不佳，定价过高，招商已完成了85%，当时目前由于经营管理不善，导致大部分商家关门歇业；2、定位不准：未能有效地抓住目标客户群，包括有效地投资者与消费者；3、营销推广、运营管理：整体营销推广策略以及商业运营管理不到位，导致项目处于尴尬境地（06年5月再次启动），经营状况不佳必然影响投资者和消费者的信心指数，不利于项目的后续发展；4、整体布局、结构混乱，大部分消费者称其为“迷宫”，导视系统以及连廊、走廊等立体交通网络没有处理好，不利于吸引消费者前来购物，同样由于布局的不合理性，使消费者感受不到购物、娱乐、休闲于一体的体验式消费；5、引入全新的商业形态Shopping Mall，倡导体验式购物，同时硬件配套也打破了该地区商业的创业模式，这是一种创举，将会影响到人们传统的消费习惯与思维；6、曾经与专业的策划公司、广告公司合作，房地产开发正在走专业化道路，可以提高企业的竞争力；7、采用招商、销售互动的模式，以招商促进销售，用固定回报的方式降低投资者风险。二、专业市场及专题市场发展概况鄂尔多斯是传统的工业化城市，有着丰富的资源、能源优势，第三产业是其经济发展的软肋，随着经济的进一步发展，这种劣势凸显出来，政府积极进行产业结构调整，优化三次产业比重，重点发展第三产业，尤其是商贸零售业得到了很大程度的发展。在鄂尔多斯商业发展的今天，商场、百货、超市、步行街等商业形态已经发展到了一定的水平，但是其他专业市场和专题市场的发展稍慢，就目前的市场情形来看，当地的专业市场、专题市场只可以说是初具规模。家居装饰建材：鄂尔多斯家居装饰建材行业的发展还刚刚起步，有少量的家居、家具类专业市场（和木家园、双剑家私广场、福格家居、民生家具城），这种专业市场是小规模经营，档次不高，经营管理比较差，无法面对激烈的市场竞争，随着外来家居装饰建材商家的冲击，必然面临困局，接受市场的洗牌；另外有相当一部份家居装饰建材是以散户经营的方式，档次低、质量得不到保证，将会影响到整个市场的发展。家电类：目前家电类专业市场有有同利家电和华研家电市场，福海集团下属的福海家电等少数几家小规模的市场，市场占有量比较小。大部分的家电类产品集中在一些大型的商场和购物中心，商场利润通常较高，市场不景气。这些本土的家电市场，缺乏像国美、苏宁这些全国家电巨鳄的扩张实力，市场不可避免要遭遇全新洗牌。通信类：在准格尔北路，伊金霍洛街以南，有少量的通信产品、器材卖场，主要还是以电信、移动、联通等运营商为主。综述：整个鄂尔多斯的专业市场还处在起步阶段，不管是从规模、经营管理、发展模式还是档次定位来说，都还有很大的发展空间，同时主要以本地经营者、商家为主，外地知名的专业连锁企业尚未大举进入，随着鄂尔多斯经济的发展以及与外部联系的加强，整个市场将会面临新一轮的洗牌，同时本土企业将面临与国内外名企同台竞争。三、鄂尔多斯与同类城市之间的对比分析商业发展总是具有一定的发展轨迹和发展规律可寻，同类城市的商业发展也具备一定的可比性，我们在分析一个城市商业发展情况以及趋势预测时，必然要将其与同类区域的相似性城市进行对比分析，以更好的认识现状并做出准确的预测。鄂尔多斯的经济发展与包头有着紧密的联系，商业联系同样比较紧密，因此，我们选择包头的商业发展与鄂尔多斯做对比分析。（一）、包头商业发展的概况分析1、包头城市概况包头地处内蒙古自治区西部，北靠蒙古国，南临黄河，东西接沃野千里的土默川平原和河套平原，阴山山脉横贯中部，是内蒙古自治区最大的工业城市，总面积近 3万平方公里，辖六区两旗一县。总人口240.8万，其中城镇人口171.7 。包头是典型的工业、资源型城市，经济发展比较迅速，人民收入水平、消费水平相对较高，工业经济的发展带动了第三产业的发展，其中随着人们生活水平的提高，零售商贸业的发展比较迅速，以与不断发展的经济、不断提高的人们生活水平相适应。市中心区为昆都仑区，是全市的政治、经济、文化中心，经济发展迅速，人民收入水平较高，商贸零售业发展相对较快。目前已经初步形成了比较明显的城市功能分区，以商贸零售业为主的核心商圈、以行政机关为主的行政中心和餐饮娱乐休闲为主的中心区域等，商业已经处在较高的发展阶段，正在向更高的阶段迈进。2、包头商业发展概况目前包头市发展较快的区域主要是昆都仑区、东河区、青山区，都已经形成了自身的核心商业圈，已经具备基本的商业形态，商圈发展能够满足当地消费需求，三个区域的商业发展都有各自的特点，共同构成了包头商业的基本格局，辐射整个包头市以及周边部分地区的消费人群。我们主要以包头市中心区昆都仑区为主要的对象，对包头商业发展做概括性分析。 核心商圈： 昆区商业的核心商圈是以包头百货大楼为中心，以钢铁大街与包百步行街交叉点为轴心，形成的商业集中区域。区域内分布有大型百货商业、步行街、超市、专业市场、街铺等多种商业形态，人流、车流较多，在人们的心目中成为购物的首选区域。目前包百商圈的商业经营面积近30万平方米，业态组合比较合理，具有很大的影响力和辐射力。 主要商业街道：钢铁大街、白云路、林荫路、青年路、少先路、友谊大街、乌兰道、民族西路等。街道商业比较繁荣，承载了城市的交通要道以及部分商业功能，共同构成了城市商业的基本网络，满足人们的基本生活需要。 百货商场：包头百货大楼、王府井百货、包百时代蓝天、泰富时尚百货、荣资大厦、金融大厦、达丽雅商厦、上海淮海商厦、北国城万通广场等。 购物中心：神华亿百购物中心 步行街：包百步行街 超市：北京华联、好又多超市、永盛成超市、王府井超市、包百超市、东华货仓等； 专业市场：国美电器、同利家电、海德电脑城、友谊家具城、林荫路建材市场、广汇建材城等； 其他商业：人防地下商城包头城市商业的发展已经相对比较成熟，基本具备成熟商业所具有的商业形态以及商业业态分布，同时本土商业发展壮大，外来商业已经开始大举进入包头市场，同台竞技，加快当地商业的发展，在商业功能布局、商业形态以及经营管理等方面互相促进，共同打造包头核心商业圈，扩大其辐射范围。目前昆区商业的发展已经呈现往东、往南的发展趋势，随着商业、经济的发展，以及外地商家的大举进入，将在南面和东面形成相应的商业副中心，作为核心商圈的重要补充，共同构筑包头商圈的辐射力和辐射范围。东部：以市政府、神华亿百购物中心以及周围的餐饮娱乐休闲场所为主体，逐步形成了特定的商圈；南部：包百商圈逐渐往南扩展，纽约新天地、中央大道是包百商圈南扩的代表，将逐步实现新老商业体的更替。3、包头商业发展的特点及综合分析 城市经济发展迅速，人民生活水平逐步提高，带动商贸零售业的发展； 商业发展相对比较成熟，商业形态比较先进，商业业态的分布比较齐全，商业功能比较明确； 百货业发展迅速，大型百货商场分布集中，兼具高、中、低各种档次，能够很好的满足人们需要，外地百货商家（如王府井）入驻包头市场，并具有较大的影响力； 大型超市发展比较成熟，分布比较合理，靠近居住区域，很好的满足了人们的日常生活需要，外地连锁超市已经登陆包头市场并且在当地具有良好的口碑； 商业步行街发展较早，属于室外步行街，在规划设计上面存在一些问题，未能很好的考虑当地的气候条件以及购物习惯，经营状况一般； 专业市场有了一定的发展，已经初具规模，本土商家与外来商家同台竞技； 大型连锁性质的百货商场、超市、家电类专业市场等已经登陆包头市场，并且具备较强的竞争力，在一定程度上，促进了本土商业的发展和洗牌； 外地连锁品牌陆续进入包头市场，已经的登陆的连锁商家加快自身战略布局的步伐，抢占市场； 商业形态发展的步伐已经加快，商业综合体、商业步行街等现代先进商业形态得到了很好的发展，符合商业发展的基本规律； 外来商家的冲击加剧了市场竞争，加快了新老商业的更替与市场的洗牌,本土商业在面临激烈竞争的同时，也学习和借鉴了许多先进的管理经验和经营理念，市场逐渐的规范化、专业化； 商业地产的发展逐步的走向规范化、专业化； 商业的发展更加注重软件、硬件的建设与提高，注重商业氛围的营造，购物环境的优化，以及品位的提高；（二）、鄂尔多斯与包头的城市对比分析鄂尔多斯与包头都是属于内蒙古“三角（呼包鄂）经济圈”内的重要一极，在地理位置、资源状况、城市结构、人民收入水平等方面都有着很大相似之处，可比性很强，因此在经济发展、商业发展方面也将有相似的规律和轨迹。1、经济发展：整体经济发展水平比较接近，各项经济指标值都大致接近，鄂尔多斯部分经济指标的发展速度超过包头（2005年鄂尔多斯与包头GDP分别为550.1亿元、800.8亿元）；2、地理位置：同样位于内蒙古腹地，属于区域经济的中心位置，共同构筑内蒙古的“金三角”经济圈，；鄂尔多斯与包头相距90公里，包头位于鄂尔多斯的北面；3、气候条件：纬度较高，属于典型的北方气候，冬季持续时间较长，气温较低，经济、商业发展与气候条件有着密切的关系；4、人口结构：属于民族自治地区，区域内分布有多个民族，本地居民与外地居民杂居，民族特色比较明显，有着特定的生活习惯、消费习惯以及消费倾向等；5、资源状况：有着丰富的矿产资源以及其他自然资源，对于经济的发展具有很好的促进作用，具备了经济快速发展的条件；6、产业结构：典型的工业型城市，城市经济的发展主要以第二产业为支撑，以工业发展为龙头，带动其他产业的发展；7、人民生活：经济发展的加快，极大的提高了人民的收入水平，从而提高了人们的生活水平，已经基本达到小康水平，逐渐步入富裕阶层（2005年鄂尔多斯城镇居民人均收入为11025元，包头城镇居民人均收入为13218元）；8、消费市场：由于人们收入水平的提高，因此两个城市同样存在巨大的消费市场和潜在消费市场（2005年鄂尔多斯社会消费品零售总额为151.69亿元，城市总人口为137.9万；包头为290.99亿元，城市总人口240.9万）；9、商业发展：区域商业发展中，主题百货商场发展迅速，成为核心商圈的中坚力量，已经形成一定的规模，带动区域商业的快速发展，同时一些现代商业的元素（如商业步行街、购物中心等）也得到了较快的发展；（三）、鄂尔多斯商业发展的前景预测通过对包头城市概况以及商业发展概况的简要分析，我们可以看出，鄂尔多斯与包头的城市有着很多的相似之处，鉴于商业发展的基本规律和城市发展的基本规律，我们不难预测鄂尔多斯商业的发展的前景与趋势。在一定程度上，我们可以说，鄂尔多斯的商业发展遵循相似的发展道路，经历相似的发展阶段。1、 主题商业业态继续发展壮大，传统的百货商场依然是市场的主流，外地百货商家也将会逐步的进驻本地市场，本土商家与外地商家的同台竞技，将会促进本地商业的快速发展；2、 新型的、先进的商业形态逐步引入本地市场，与本地特殊的气候条件、人口特征、消费习惯等相结合，产品本地化，将成为商贸零售市场的一支生力军；3、 专业市场将得到很好的发展，外地连锁商家将会逐步登陆本地市场，冲击本地尚不太成熟的市场，重新洗牌，并加快各自的战略布局，抢占市场与客户群；4、 消费者的消费水平进一步提高，同时随着经济的发展以及商业发展的不断成熟，消费者的消费理念、消费习惯将会逐步改变，适合消费者的商业形态将会获得更多的发展机会；5、 城市框架拉大，核心商圈扩张。6、 随着外地商家的进驻，市场竞争的加剧，本土商家将会受到激烈的冲击，同时也会得到很大的发展与提高，商服市场也将逐渐的规范化、专业化；项目客户群体分析一、基本情况分析 1、受访者职业分布情况分析本次调查中，我们主要以个体商户作为我们主要的调查对象，同时兼顾其他行业的从业人员，争取尽可能多的接触我们的目标客户，了解其情况与看法，为项目的定位和开发提供有效的依据。2、受访者所从事行业分布分析针对项目开发的特殊性，对于受访者所从事的行业依然以商业服务业为主，以期得到准确的第一手资料，为我们未来的定位提供足够的原始依据。3、受访者家庭收入分析从图中可以看出，收入水平分布不均匀，10001500元/月的占25%，而2000元/月以上收入的人群则占了55%，整体居民收入水平比较高，收入水平直接决定了消费水平的高低，从而也可以看出，商贸零售行业的发展前景比较乐观。4、家庭每月消费支出结构在居民每月日常消费支出中，食品消费依然是占很大的比列，衣、食是消费中所占比重最大的两大块，二者占了70%多。二、受访者居住情况以及对鄂尔多斯房地产发展情况的认识1、目前居住情况 在受访者中，目前有一半的人是属于租房，仅有四分之一的人购置商品房，从中可以看出，房地产市场发展潜力巨大，在未来一段时间内依然是供不应求的局面，房价也将进一步上升。 2、付款方式的选择 从表中可以看出来，当地人在购房中比较倾向于银行按揭方式付款（占56.2%），可以减少首期款的支付，以便能买到更好一点的房子，当地的人的消费观念也是如此，比较倾向于贷款，消费意识比较强。3、受访者能负担得首期款 对于购置商品所能承担的首期款，有近一半的人选择5万以下，10万左右的占20%，这与其经济发展水平和收入水平相当。4、受访者能负担得月供5、受访者对鄂尔多斯房地产发展的认可度 从表中的数据可以看出来，当地人对于鄂尔多斯房地产发展水平还是比较认可的，由42.9%的人认为较好，仅有10.7%的人认为较差，说明鄂尔多斯房地产在当地有较大的发展空间。6、受访者对于鄂尔多斯房地产开发形式的看法 图中数据显示，有55.4%的人认为鄂尔多斯房地产发展的“形势好，房子供不应求”，这与我们通过其他方式所调查的结论相似，但还是有8.9%的人认为发展“形势较差，房子不好卖”，这与当地房地产行业起步比较晚以及近年来大面积开发有一定关系。7、了解房地产信息的途径分析三、消费情况分析 1、受访平时喜欢去的购物场所 消费者平时喜欢去大型购物中心、大型综合超市、专卖店和商业步行街购物，这几个购物场所商品选择比较多，购物环境比较好，因此得到消费者的青睐。 2、消费者选择购物场所的原因 消费者选择1中所列购物场所的原因主要是商品选择多，然后是环境舒适以及购物习惯。丰富的商品、舒适的环境、习惯性购物是影响消费者决策的主要因素。3、消费者经常光顾的购物地点从图中数据显示，购物中心是人气最旺的购物地点（占30.7%），其次是民生广场与再就业市场，三者共占了近60%。 4、消费者心目中的理想购物场所消费者在不仅仅是需要买到自己称心如意的商品，更注重在购物过程中所享受到的服务以及优美的环境，因此，在消费的心目中，购物场所得服务热情周到、环境优美舒适、休闲空间较大成了最佳的购物地点。5、受访者认为东胜区需要的商业6、受访者对鄂尔多斯商业的满意度7、在购买某种商品时，影响决策的主要因素消费者在做出购买决策时，质量是影响决策是主要因素，占39.7%，价格同样也成为消费者关心的问题，物美价廉是消费者追求的永恒主题，同时又21.8%的人会考虑流行趋势和时尚。8、对于鄂尔多斯未来最具发展潜力的区域认可程度9、平时主要的休闲场所 四、受访者的投资情况1、鄂尔多斯一般家庭可用来投资的闲置资金分析图中数据显示，鄂尔多斯一般家庭可用来投资的闲置资金主要集中在35万元，其次在510万之间的占43.1%，有17.2%的人认为在1020万之间。因此可以看出，当地人普通家庭的收入比较高，具有很大的投资潜力。