XX商业街推广简案

XX商业街推广简案名目一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情形二、主题式或特色经营类商业街的考虑三、项目商业街的SWOT分析四、项目商业街的市场定位五、项目商业街招租与销售的初步定价六、项目商业街的整合包装与推广七、项目商业街的招商工作流程及招商打算八、项目商业街对酒店及公寓项目的阻碍 九、项目商业街的客户资源名册一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情形（暂略）周边商业物业情形分析龙湖社区消费中心商业数据研究龙湖花园商业业种业态分布11%口餐饮口美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金）说明:龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了 整个社区消费中心商业业态业种的61%，形成了以餐饮为特色的鲜亮的个性。龙湖花园商铺面积比例图 21E50E 121E160E 81E120E 51E80E 161E200E 口201廿一300廿说明:在餐饮为特色的龙湖社区消费中内心，其铺面面积配比明显和其经营业态 业种有着十分的吻合，其120平方米以上的铺面占了总铺面的60%，明显这是 与本区域的经营业态业种相吻合。龙湖花园商铺租金比例图20%55%口 30元以下 31元一40元口 41元一50元说明:龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明进展商通过合理的商业规 划能够全面有效的提升本社区消费中心的所有铺面价值，使铺面价值均衡化， 由于有良好的商业规划，因此尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想， 然而其铺面的商业价值并不低，大多集中在4150元那个租金范畴内。二、主题式或特色经营类商业街的考虑1. 主题式商业街的功能需求及配套条件（1）功能需求：浓商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展现 区，便利的储物及人行通道。浓经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展现活 动的场所设置浓消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网 点比例浓娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。（2）配套条件：浓便利的交通条件浓金融网点及休闲设施配置浓精神堡垒的塑造 浓主力店与专卖店的搭配（3+1、4+1）浓周边商业的互补性浓以后区域商业规划2. 主题式商业街的特点（1）对某一业种进行统一规划经营，在统一业种范畴内保证业态的丰富与完善（2）商业街的包装调性差不多统一，商业街的统一治理有利于业种的经营氛围（3）商业街的传播形象具有个性化、易经历、鲜亮性，商业街的各个区间又具备丰富的商 业昭示效应（4）与相似的专业市场的比较，主题式商业街更具备观赏、游玩、购物的整合能力，同时 主题式商业街更具有专业市场不可比拟的环境及经营模式，主题式商业街更具进展的 空间（有社区商业的延伸作支撑）3. 主题式商业街的操作要素（1）一个思路：选定一个明晰的业种作为主题式商业街的推广主题，并与周边商业物业形 成差异性和互补性（2）三条主线：推广线：围绕统一主题进行丰富多彩的个体形象展现活动，实现统一主题多品牌联动；统一 主题多细节产品服务；统一主题多商业场景的优势展现。策略线：以引进知名品牌商家及主力店的配置为核心，同时辐射周边诸多专卖或特色经营店， 制定细分业态下商铺分割的售价区间及租金区间。渠道线：强调从专业市场及区域规模性商圈挖掘客源；强调对连锁及联营类商家的引导；强 调对知名品牌商家的优待政策；强调从相关产品商家联盟中对客户进行引导。（3）五个环节：定位、定类、定价、定时、定岗：4. 主题式商业街的分支一一特色经营类商业街三、项目商业街的SWOT分析（暂略）四、项目商业街的市场定位（一）针对四个特性进行项目商业街的市场定位1. 区域组团商业的差异性：项目位于渝北高尚住区组团，且新牌坊龙湖片区商业渐至完善，尤以餐饮类商业构建渝 北新牌坊片区特色商业走廊。但随着市场的成熟，区域商业开发的递增，政府规划涉外商务 区的延伸，主题式商业街（社区第三代商业街的延伸）必将成为区域商业进展的趋势。2. 区域组团商业的互补性：在渝北高尚住区组团，商业的进展不仅仅是娱乐休闲的逐步完善，还需要文化品位、时 尚品调作烘托，以确保商业街能走热、走俏。因此商业街的推广定位要对周边的单一商业氛 围进行多元素的补充，引进有品位、文化、竞争力的商业业态，专门是具有知名品牌的主力 商家。3. 本项目商业的专门性：与周边竞争性商业相比，本项目商铺分割面积较大，不管跨度、径深、层高等都表达出 需要入住具有一定资金实力和品牌效应的商家。通过项目四星级酒店高档商业物业的支撑， 能够营造文化类、酒店式配套服务型商业街以及项目商业街运用的酒店式治理等创新模式。4. 区域周边商业环境的完善性：周边邻近高档社区商业街（龙湖水晶郦城、重庆财宝中心等）同时有政府办公机构的 迁入，又临近上丁企业工业园，同时商业街就近生态公园，为项目商业街的环境增加了生态 亮点。但项目周边商业配套还不够完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商业街的娱乐、休闲 配套引导系统。（二）、项目商业街的市场定位1. 定位原则商业定位原则须考虑一样原则和个例原则。一样原则是所有商业物业在进行市场定位时 普遍遵循的原则，个例原则是结合项目特点和区位商圈特点所符合的原则，具体如下：（1）一样原则：浓定位要符合时代和区域特点浓定位应具备稀缺差异性和互补互动性的特点浓定位要表达不同因素的赢利性和总体的平稳性浓定位要在足够的市场接纳力之内（2）个例原则：浓与区域商业进展同向浓 与区域商业有效缺口相吻合淤以中心区消费者需求特点为导向并考虑事实上际购买力淤确保该项目前期营销推广的成功及后期的保值能力和增值空间2. 项目市场客层定位：（1）投资者决策分析淤地段和位置仍旧是第一考虑因素，其次分别是交通便利性、商业环境、进展商实力、主 题规划、价格、广告力度、配套设施等。淤客户存在购买惧怕。对商铺价值造成阻碍的因素较多，如：周边改建、政府规划调整、 区域竞争等等。浓 客户的投资特点和动机专门明显。浓 老客户对购买的阻碍又比较大。（2）客户性质分析洪 经营户。经营户是本项目商业的第一主力客户，该部分客户要紧以经营为目的，商业定位、商业氛围的营造和以后商业进展的区域和趋势是他们关注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。淤 投资户。投资户是本项目商业的第二主力客户，该部分客户要紧以投资为目的，投资收 益率和收益的稳固性是决定他们是否购买的最要紧因素，同时商铺的升值潜力也是关注 的要紧点。（3）客户区域分析浓重庆市各主力商圈商家为要紧客户群。他们对商业地块位置及周边的商业气氛差不多专 门熟悉，对区域商业价值有自己的判定。浓次要客户群体重庆市个体品牌的经营者以及其它区域的投资。（4）客户特点：浓商业意识强，财宝意识浓厚，具备精湛投资或经商技能；浓比较讲信用，但更能追求个人利益；淤寻求更大进展，积存更多财宝淤经营商业的同时更注重文化品位3. 项目主题定位：北部豪布斯卡（HOPSCA）国际复合商业街区注解：浓“豪布斯卡”（HOPSCA）为欧美国家先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL+写字楼 OFFICE+停车场PARKINGC生态公园）+大型综合购物中心SHOPPING MALL+商会CONVENTION +国际公寓APARTMENT的复合体。淤“豪布斯卡”（HOPSCA）的选址与兴建有着严格的要求和标准。第一，HOPSCA豪布斯卡 属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，因此HOPSCA豪布斯卡一样分布 于都市边缘地区，如此才能使得豪布斯卡”（HOPSCA）建筑密度降低，以保证有足够的空间 实现低密度的建筑模式；同时，作为豪布斯卡” （HOPSCA）必须有大面积的绿化作为其营造 园林景观的基础；此外，“豪布斯卡”（HOPSCA）与都市的经济有着紧密的联系，这一切都需要HOPSCA豪布斯卡与都市之间必须有快速便利的交通网络做纽带，保证在濠布斯卡”（HOPSCA）内的人职员作的便利性。浓“豪布斯卡”（HOPSCA）最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型都 市进展的体会能够看出，都市的进展差不多走过了功能单一、条块分割布局的时代，以后的 趋势是以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅行等要素的大体量综合性 产品。定位分诉；浓 本项目满足豪布斯卡（HOPSCA）的条件选址：项目位于重庆北部核心CBD圈层，享有大面积生态绿地，且整个项目的容积率较 低，商铺空间易分割，容易形成复合性商业街区特色符合豪布斯卡（HOPSCA）的组成元素：拥有四星级商务酒店、高档商务办公写字楼（紧邻上丁企业工业园）、生态公园绿地（动 步公园、社区园林景观）、涉外领事馆、数量较大的停车场、酒店式国际商务公寓、主题式 会所、酒店俱乐部、社区幼儿园、小学、中学等。需要完善豪布斯卡（HOPSCA）的组成元素：立体购物中心、精品商业艺术馆、24小时金融服务、24小时商业专车服务浓 为满足北部CBD高端人群居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形状的高品质生活需求， 为项目特身量定出复合商业生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、 会所、幼儿园于一体。集中表达复合商业街区形状。3.定位分主题：以项目东西南北四条街作参照东面：休闲商业娱乐公园南面：街区购物消费公馆西面：精品美食美肴中心北面：酒店商务办公及配套服务专区（三）、项目商业街的功能定位及业态划分1功能定位功能定位：多功能复合商业街区立体购物公园+商务办公+国际时尚健身+文化视听+科技娱乐+个性搜奇+美食餐饮定位依据：淤 重庆北部商业规划，重庆北部CBD核心区域，营造了复合商业街区的规划氛围。淤 社区内外生态环境、社区自身物业的配套规划需要文化+品位的商业淤 项目商业街所属资源配套与国外HOPSCA豪布斯卡商业定位相似，因此要求功能上强调 复合和互补性。2业态划分（1）业态规划原则“铺铺临街、关联布局、循环消费、资源共享”理念和模式。特色商业荟萃、条块清 晰、功能齐全、方便顾客。业态规划上讲究关联性，商铺与商铺、商品与商品之间、商品与 服务项目、服务项目与服务项目之间推行循环消费理念。力求业态有特色性、均好性。（2）划分依据：浓充分考虑商业街的商铺特点及人流引导动线浓表达复合性商业街的进展优势浓 融合项目相关高档物业的配套设施，增加文化品位与时尚情调浓逐一反映社区商业街的创新性，提升商业的价值。（3）布局建议淤以几家主力店为主，多家半力店、专营店、餐饮娱乐休闲及商务休闲功能配套店为辅的 商家组合特点。充分考虑到核心主力店所具备的“磁极”与“锚固点”对组织人流所发 挥的作用。淤建议核心主力店应安排在商业街尽端位置，通过主力店的“磁极效应”，在设计上应尽 量引导购买者能通过所有门店的门口；淤 半主力店或专卖店的位置可考虑安排在要紧人流路线（如商业街主干道或支干道）而非 核心主力店的磁极点上，形成次级人流，与要紧人流形成交叉，吸引购物者穿行整个商 业街；浓其它休闲娱乐配套及商务休闲功能店，作为重要功能补充，可将其安置于商业街中相对 独立的位置，减缓消费者游玩过程中的疲劳穿行。（4）具体划分：以大型知名主力商家作为项目商业街四个方向的要紧招商对象，形成商业街每个方向 的特色招商与互动、互补效应，并可吸纳更多同品质的中、小商家进驻，推动整个商业街 的进展。浓南面：规划为大型超市、银行、品牌药店、中高档洗浴中心（二楼）、知名房 屋中介店、通信服务中心、中式茶楼、医疗诊所、药膳办理及其它社区服务 配套说明：选择大型超市作主力店（20005000平米），为南面街区的商轴核心，容易产生人流 车流的集合效应，带来更多招商契机。选择大型商家品牌将直截了当决定整个项目的社区地位与整个小区商业的经营档次。同 时周边零售店也应具有相应的档次与格调，以不破坏整个小区商业的氛围与环境。大型超市将引进重庆新世纪或者人人乐、重百等品牌美誉度较高的商家进驻，以形成本物业的商业龙头效应，拉升本物业的商业定位，带动本物业相关小业态商家的入驻经营， 从而促进商业街的形象完善和人气递增。大型超市对店面选择严格，专门是径深和跨度，因此南面设超市需拿一部分车库面积出来，以补偿铺面径深的不足（超市径深至少40米以上适宜）浓东面：规划为综合性娱乐中心（如餐厅、酒吧、Disco、卡拉OK及私人会所 的复合体）、SPA、美容美发研修中心、纤体会馆、酒吧、音乐餐厅、精品家 饰、健身理疗会所、咖啡厅（上岛咖啡）、西式糕点（如荷兰屋）、运动休 闲物品专卖、体育运动俱乐部、艺术茶吧、耍吧等说明：东面是整个社区的形象面、拥有高级会所，相邻动步公园、高档社区及政府机构等，因 此需要综合性休闲娱乐业态作支撑，同时东北面有四星级商务酒店配套，西式餐饮及高 品质健身中心也能进行合理的业态衔接。东面差不多上是底商，商业口岸潜力不容低估。片区消费客群文化品位、身份都较高，因此精品+文化+运动+音乐类消费商业服务必须保 持高品质。淤西面：规划为美食餐饮一条街，大型中餐店（如阿兴记大饭店、顺风123）、 各类品牌特色店（如鹅掌门、辣子鸡、泰安鱼、泉水鸡等）、各类品牌特色 小吃店、各地品牌风味店等。同时辅助引进相当规模的洗脚城（二楼）、桑 那按摩中心（二楼），以增加餐饮的服务配套需要。说明： 选择美食餐饮店务求品种与类别相互区隔，食客互补，跳开相互之间的恶性竞争，形成 真正的餐饮一条街，并将这条街打造成重庆市社区商业中有名的一条餐饮街区。西面考虑与龙湖水晶郦城的业态对接，以增加商业街的人气。西面较好的停车位易于运作餐饮及相关配套服务所需。浓北面：规划为酒店商务办公、商务休闲及配套专区，要紧有24小时金融服务 中心、24小时商务专车服务中心（汽车出租、汽车美容、汽车配件、汽车展 现）早点（早餐）服务店、晚点（夜消）服务店、办公家什、办公器材、健 身中心、中等经营类公司办事处、专业培训中心等。说明：北面有四星级商务酒店规划，因此相应有商务工作休闲配套。 北面紧邻上丁企业工业园，因此配套有办事处、培训中心、金融网点北面配置汽车类系列性服务，在服务酒店商务办公的同时也在提升北面街区商业的附加 值。五、项目商业街招租及销售初步定价（一）、项目商业街的定价依据1. 商铺投资的必备条件.人口密集度.人口结构.日均人流量、.消费能力、.消费结构、.商业设施网点数及结构、.配套设施结构2. 商铺投资者关注要素.商铺投资收益的稳固性）.投资的商铺是否具备长期的升值潜力.商铺投资是否具有高回报率通常商铺的投资回报率为6%至12% .商铺的经营出租 在商铺投资者中，50%是自己经营，35%-40%用于出租，还有10%左右的是投机商纯粹是为了 在买进卖出中赚取差价。.公用分摊面积一样商铺的公摊面积占建筑面积的30%40%，因此公摊面积越少越能吸引投资者.返租承诺.贷款风险个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。另外，银行对商铺贷款者资质的审核比住宅贷款 更严。当投资者考虑贷款买铺位时，意识到贷款申请不能通过时，将使项目的销售陷入逆境。3. 本项目商铺定价要紧考虑：.商业物业销售的目标客户（一样为商铺经营者、商铺炒家、商业物业投资者）本项目适宜以商铺经营者为主，适量有商业物业投资者作补充。.商业物业投资方式（一样为大型投资商铺和散户投资商铺）由于项目商铺分割面积大，适宜采纳大型投资商铺，而大型投资商铺一样租金较优待。.商业物业各区位的配套环境项目东面与北面环境较西面优先，南面适中，但由于整个商业街位于支干道，商业氛围专门 淡薄。.竞争对手商业物业价格情形龙湖水晶郦城、龙溪百桂坊、财宝中心差不多上项目的竞争对象，其租金与售价走势将直截 了当阻碍项目的招商成败。（二）、项目商业街的定价策略.主导策略浓将本项目集约性商业与分零商铺实行不同的销售政策，是基于产品本身的特点而制定的 不同计策，因为分零商铺能够用分零销售的方式快速实现销售，而无需借其他的销售策略， 如此就可不能给进展商留下后续治理的情况。洪 由于集约性商业分零销售一是在技术上难度较大，容易形成较多的死角，如此减少整个 项目的总体价值，二是商场分零销售后，经营十分困难，这将直截了当阻碍到整个项目其他 区域的商业经营，将对整个项目的商业地位形成较大的冲击，在此情形下，应将集约性商业 进行转化，使其先对大型主力店、大型加盟连锁店等大商家招租，就能有效幸免上诉情形， 从而起到既确保本项目的经济利益，又保证项目良好的社会口碑与美誉度。散铺（中小型投资商户）策略具体使用政策：且的：让市场相信本项目商铺庞大的升值潜力，赚取本项目开发的超额利润；最大程度上消 灭本项目条件稍差的铺源，达到项目的均衡销售。适用范畴:从产品与市场的角度，本策略实质是一个升值保值策略的一种形式，要紧适用于 价值处于上升期的物业，本项目正是这种不断上升型物业。针对对象：采取送车位租售方法，要紧针对一次性付款的业主与按揭期在5年以内的业主， 界定那个范畴是为了防止今后几年内整个重庆楼市涌现泡沫时，将项目的风险降到最低，缺 失降到最小。具体使用注意事项:此策略在宣传推广过程中，作为本项目的卖点之一在广告上亮相，而不 作为主推销售策略，当销售形式十分利好时，此策略将不在公示，具体操作:在与客户签定正式买卖合同时，与一次性付款的业主和按揭期在5年之内的购铺 客户同时签定车位赠送年限协议书，同时将协议书交到公证机关进行公证，进展商同时为此 提供相应的担保（后面的那个环节，进展商也能够省略，假如为了确保公信力与策略的权威 性，则需要加上后面那个环节）。集约性、大型投资商户策略具体使用政策：先引进主力商家，在主力商家的选择上，一定要注意对主力商家的经营品种与档次以及商 家的社会知名度与美誉度进行考核，尽量让商家本身的品牌就能吸引投资者的目光。依据引进商家的情形，以及商家的租金情形与当时的市场销售价格，确定商场物业的租售价格，对主力商家依照其租用面积（1000平米以上）实行低租金并依照具体情形实行一定年限 不增加租金增调部分的费用。（原则上2000平米以上可考虑两年内减免租金增调部分的费用 半年，3000平米以上可考虑两年内减免租金增调部分的费用一年）（三）、项目商业街的定价方式1. 建议本案的市场租售价应遵循现有区域市场价格，并结合本案在市场中的地位及制定的租 售目标，整体价格宜采取低开高走的策略。2. 在效益最大化的前提指引下，建议首期平均租价2628元/月m2。并在一定的租售率节 点位置价格作适当上调，直到最后平均租价35-40元/月m2。每次升幅不宜过大，否则将对 后期招商形成价格压力。3. 时期租售打算：本案可租总面积24742.8m2 m2,安排整个招租周期为8个月，招租率85%以上，平均每 月招租面积2629m2，依据市场招租操纵，特拟定本案以下招租打算：招租时期 2006年4月2006年6月2006年9月2006年11 2006年12月20日 20日 20日 月20日 20日招租率 020%55%75%85%4. 项目各区商铺租金定价表表一：B区门面租金房号进深（m）跨度（m）层 高 (m)套内面积（m2）建筑面积（m2）租金（元/m2）租金总额销控B1一楼 23.89.4223.72239.64235,512.00二楼 23.69.4221.84237.63184,277.00B2一楼 23.811.2237.04253.91235,840.00二楼 23.911.81282.42302.52185,445.00B3一楼 23.87.1168.98181.01234,163.00二楼 31.97.1226.49242.61184,367.00B4一楼 23.87.9169.62181.69234,179.00B5一楼 23.811.4241.8259.01256,475.00二楼 23.611.4238.17255.12184,592.00B6一楼 23.87.1168.98181.01234,525.00二楼 23.67.1167.56179.49183,231.00B7一楼 23.87.7183.26196.3254,907.00二楼 23.67.7181.72194.66183,504.00B8一楼 23.87.85186.83200.13255,003.00二楼 23.68188.8202.24183,640.00B9一楼 23.811.35240.61257.74256,444.00二楼 23.611.2233.45250.07184,501.00B10一楼 23.87.1168.98181.01254,525.00二楼 23.67.1167.56179.49183,231.00B11一楼 23.87.7183.26196.3254,907.00二楼 23.67.7181.72194.66183,504.00B12一楼 23.87.7183.26196.3254,907.00二楼 23.67.7181.72194.66183,504.00B13一楼 15.611.2176.96189.56285,308.00二楼 15.611.2172.65184.94203,699.00B14一楼 12.7019.78106.65114.24303,427.00二楼 12.7019.78106.47114.05202,281.00B15一楼 23.98191.2204.81357,168.00二楼 23.98191.2204.81234,711.00B16一楼 23.88.3198.37212.49357,437.00二楼 23.88.3262.28280.95236,462.00B17一楼 23.87.6181.64194.57356,810.00二楼 31.67.6240.16257.25235,917.00B18一楼 23.88167.44179.36356,278.00二楼 31.68229.04245.49235,646.00B19一楼 23.88.3198.37212.49337,012.00二楼 23.98.3198.37212.49234,887.00B20一楼 23.87.6181.64194.57336,421.00二楼 23.87.6181.64194.57234,475.00二楼 31.97.9226.49242.61184,367.00B21一楼 23.88167.44179.36335,918.00二楼 23.88167.44179.36234,125.00车库通道二楼 22.68.1191.16204.77204,095.00B22一楼 23.68165.04176.79335,834.00二楼 22.68165.04176.79234,066.00B23一楼 23.67165.2176.96335,840.00二楼 22.67165.2176.96234,070.00B24一楼 21.28169.6181.67335,995.00二楼 21.28169.6181.67234,178.00B2521.28.3175.96188.49336,220.00B2621.27148.4158.96335,246.00B2721.28169.6181.67335,995.00B2821.28.3175.96188.49336,220.00B2921.27148.4158.96335,246.00B3021.28169.6181.67335,995.00B3115.94.965.770.38281,971.00一楼租金均价二楼租金均价11159.4m2:30.8 元:19.8 元278,503.00表二：B栋门面租金房号进深跨度层高(m)套内面积(m2)建筑面积(m2)租金(元/m2)租金总额销控B-127.5m7.25m7182.23200.11306,003.00B-227.6m8.24m7207.38227.72306,831.00B-324m9.07m7197.9217.31286,084.00B-427.8m9.05m6.1229.1251.57338,302.00B-527.4m8.34m6.1208.45228.9337,553.00B-627.8m8.65m6.1219.01240.49337,936.00B-728m8.9m6.1227.36249.66338,238.00B-827.8m4.71m5.4119.18130.87263,402.00B-923m12.58m5.4263.29289.12308,673.00B-1011.9m7.84m5.484.6892.992128.74m228均价:30.4元2,603.0065,625.00B栋 总套内面积：1939.19m2B栋总建筑面积：2129.36m2表三：A区门面租金房号进深跨度层高（m）套内面积（m2）建筑面积（m2）租金（元/m2）租金总额销控A-120.8m7.14m6.2148.5156.82304,705.00A-220.8m7m6.2145.6153.76304,613.00A-325.15m8m6.2201.23212.5255,312.00A-425.1m8m6.2200.8212.05255,301.00A-525.1m7m6.2175.7185.54254,638.00A-625.1m9.2m6.2230.8243.73256,093.00A-724.3m8.05m6.2195.7206.66255,166.00A-825.1m7m6.2175.7185.54254,638.00A-925.1m8m6.2200.79212.04255,301.00A-1042.1m7.45m6.2313.61331.18206,624.00A-1142.1m7m6.2294.7311.21206,224.00A-1242.1m8.3m6.2349.43369.01207,380.00A-1314.8m7.1219.04231.31204,626.00A-1423.6m11.2m4.8264.32279.13205,582.00A-1523.6m7.3m4.8172.28181.93203,638.00A-16一楼 23.6m7.4m4.8174.64184.42203,688.00二楼 23.6m7.4m4.5174.64184.42183,319.00A-17一楼 23.6m7.3m4.8172.28181.93203,638.00二楼 23.6m7.3m4.5172.28181.93183,275.00A-18一楼 23.6m10.39m4.8245.12258.85256,471.00二楼 23.6m10.22m4.5241.37254.89205,098.00A-19一楼 23.6m9.55m4.8225.38238.01255,950.00二楼 23.6m9.55m4.5225.38238.01204,760.00A-20一楼 23.6m9.85m4.8232.46245.48256,137.00二楼 23.6m9.85m4.5232.46245.48204,909.00A-21一楼 23.6m10.52m4.8248.3262.21256,555.00二楼 23.6m10.36m4.5244.55258.25205,165.00A-22一楼 23.6m9.7m4.8228.92241.74256,043.00二楼 23.6m9.7m4.5228.92241.74204,835.00A-23一楼 23.6m9.7m4.8228.92241.74256,043.00二楼 23.6m9.7m4.5228.92241.74204,835.00A-24一楼 23.6m10.53m4.8248.66262.59256,565.00二楼 23.6m10.38m4.5244.91258.63205,173.00A-25一楼 23.6m9.7m4.8228.92241.74256,043.00二楼 23.6m9.7m4.5228.92241.748177.95m2204,835.00201,300.00一楼租金均价:23.8二楼租金均价:19.6表四：HB门面租金房号进深(m)跨度(m)层高(m)套内面积(m2)建筑面积(m2)租金(元/m2)租金总额销控HB-118.684.2130.81151.38HB-22474.2151.23175.01HB-32484.2175.35202.92HB-42484.298.13113.56HB-52474.2227.37263.12356,062.00HB-62484.2175.35202.92357,042.004.2175.35202.92357,042.004.2150.15173.764.2171.6198.58285,748.004.5310.46359.272810,059.004.5296.93343.62289,621.004.5247.41286.31288,016.00HB-13HB-14HB-1527.9218.8920.028.18.17.14.54.54.5226.19261.75277,067.00153.03177.09274,781.00142.15164.5274,441.00均价：3276.71m269,879.0029.8总建筑面积：24742.8m2租金均价25.7元/ m2租金总价 63.5889 万元/月5. 销售价格定位区域因素比较分析法区域因素权重本项目地段0.35交通0.25人流0.15位置0.15开间0.1修正系数1本项目商铺价格修正系数表浓 运用类比分析方法，取与本项目商业相接近或相互阻碍的社区商业销售价格的加权价 格，得出本项目平均值在 元/平方米。淤 从市场因数考虑，本项目商业估量在06年中旬销售，价格会 ，修正后的销售价格在元/平米左右。淤以上价格分析属于静态价格分析，在对商铺推介过程中，可依照市场对价格的反映，进 行动态价格修正，保证认购时的价格符合市场实际，切实做到既能实现销售又能保证合理收 益的目的。六、项目商业街的整合包装与推广（一）、项目商业街推广思路：1. 在推广过程中，用新闻对本项目的地段与地理位置的特点进行定性规划，用新闻在市场中 的客观性与公平性，来对本项目区域位置前景进行规划描述，将能有效增加公众的可信度。本项目推广内容，能够建议媒体通过对整个版块描述与政府相关部门采访过程中进行表现。2. 对本项目“豪布斯卡”（HOPSCA）那个概念，因概念本身就具有新闻性，则可建议媒体在 地产版快对那个概念进行炒做，从概念的推导，到概念的支撑；从概念的内涵，到概念的外 延；从概念的提出，到概念对整个商业市场的庞大阻碍力进行逐步描述。3. 本项目在推广过程中，重点选取对位本项目的知名品牌商家、有商业文化内涵的商业机构、有高品质商业服务的外地商家、有连锁或联营的实力商家等客层进行宣传推广：4. 不断用准新闻形式强调本区域区域建设与进展的重大利好新闻，对知名品牌商以及主力店 的进驻等自身信息进行推广，制造销售的时机。5. 通过推广，向市场展现本项目的进展商是一个低调务实极具社会责任感与使命感的形象， 为进展商后期品牌美誉度的打造，奠定良好的基础。（二）、项目商业街的具体推广策略1. 先通过新闻推广进行亮相项目媒体选用策略采取相对集中性策略进行宣传，建议采纳晨报 与商报相结合的策略。版面选择建议采纳整彩版硬性广告与大篇幅的软性文章相结合的策 略。2. 在投放时段上，采纳时期性集中策略。3. 投放内容上，采纳新闻，软性文章与硬广告三结合的策略，在时期性营销调整期，建议采 取以软性文章为主的推广策略。4. 活动营销策略：因为本项目所倡导的理念与项目特性，决定了活动营销在本项目推广中， 具有极其重要的地位。本项目活动营销能够考虑采取以下方式：A、房交会活动；B、本项目 跨区域展现活动；C、本项目招商洽谈会；D、有关现代社区高档商业街的进展与经营的专家 座谈会等活动；E、酒店商业治理公司在本项目中的作用介绍会；F、等5. 活动营销作为本项目营销的一种辅助手段来运用，通过活动营销来补偿本项目营销推广手 段的不足，同时为本项目的美誉度的打造奠定基础。6. 在推广原则上，一定要注意与营销目标相结合，同时要与目标客户群的购买适应、购买行 为与购买理念相吻合，充分强调营销的费效比，用有限的资金达到目的，而不白费进展商的 资金资源。（三）、项目商业街的广告推广费用及执行打算由于项目已有较长时刻的商业推广，能够不按常规广告推广费用比例来作考虑；但鉴于 前期招商不理想，项目商业街的推广费用建议为80万左右。1. 广告推广费用比例表名称费用比例估量费用投放量（频率）备注报媒26万元12次（2次整版、4个半版、6个竖1/4 版）要紧选用重庆商报或重庆晨报、（杂志为蓝筹地产等）户外16万元（户外广告牌、灯箱、刀旗、 导示系统、展板、形象墙等）活动20万元（包含房交会、与商户的洽谈会等）直邮1.8万元2万份招商手册、DM单2万元1.5万份网络11万元（公司网站建设和联系搜房、焦点房产网站进行推广）礼品1万元短信1.2万元15万条广告公司代理费用24万元8个月（每月收取月费3万元）费用收取的工作量包含（商 业街的包装推广、酒店及酒 店式公寓的包装推广、公司 网站形象平面设计、公司新 机构的VI系统及内部编辑 的平面设计等）预备费用3万元合计80万元2. 项目商业街的推广执行打算（1）第一时期（品牌推广期）淤 执行时刻：2006年4月20日至2006年6月20日淤 要紧任务：强化项目商业街的感知度，树立项目品牌的认知度淤招租目标：完成总量的20%淤广告重点：以硬广告为要紧形式，并辅以软文、SP活动及户外看板的形象广告，以达到 项目的市场高关注度与高认同度，把新包装后的项目商业推向市场。参考软文推广主题：“豪布斯卡”一一重庆新商业原点（焦点话题访谈）（2）第二时期（强销期）淤 执行时刻：2006年6月月21日至2006年9月20日淤要紧任务：有针对性地向目标客户投放广告，总结第一时期广告成效，强力推广，进一 步提高市场占有率并引起市场强效关注。淤招租目标：完成总量的50%淤广告重点：以针对性的报纸广告、DM直邮广告，推介活动等方式投放有效广告，同时连 续投放一定量的软性宣传文章与新闻报道，公布招商进展状况，促进客户投资经营情 绪的提升。（3）第三时期（连续期）淤 执行时刻：2006年9月21日至2006年11月20日淤要紧任务：连续拉动市场热度，积存客户（现有客户及准客户）。淤招租目标：完成总量的70%淤广告重点：依照前期广告推广的信息反馈，调整推广策略，通过系列形象广告与促销活 动，如报纸系列促销广告层层推出，并以形象广告引导出本案后期服务的不断完善与具有领 先性的办公休闲商业生活新理念。同时进一步检验市场反应，适度调整本案的促销策略，寻 求最佳方式表现本案的优势，连续制造市场热点（4）第四时期（尾盘期）淤 执行时刻：2006年11月21日至2006年12月20日淤 要紧任务：以较高的物业与已招租商家知名品牌，打造项目形象，稳固客群，再度强 力销售，以提升本项目市场认知度，形成品牌与项目的综合提升。淤招租目标：完成总量的80%淤广告重点：本时期应保持一定量的广告投放，推出一系列的优待措施，并组织一些公 关促销活动，唤起目标客源对剩余单位的关注爱好，向受众群展开立体推广改势，同时加大 对锁定客户进行定期回访，通过客户之的口碑对楼盘进行宣传3. 项目商业街的包装形象（1）项目的卖点梳理浓招商环境项目所在渝北区域商业圈正在成长状态多个高尚住宅区正在形成，片区组团已成为重庆的“富人区”路网建设渐趋完善，各种商业正强势进入片区商业建设有足够的政策倾斜度定位相关产业的市场培养已开始并以初具规模淤招商硬件低容积率，大面积生态绿地围绕，商业街道路宽敞大部分底商，商铺分割合理，跨度大，有足够的径深和层高巧妙与社区别墅、花园洋房及酒店连接构成复合商业街区特色商铺走向沿地势巧妙转化，构成立体商业通路淤招商软件片区居民消费特点时尚、消费能力高以纯酒店式治理服务于商业街带来高贵的休闲娱乐享受多功能复合商业功能定位与区域商业进展趋势吻合，具有超前优势片区集购物、休闲、娱乐、文化、展览等功能于一体的社区商业街还没有显现。这也是 项目的机遇所在。（2）项目推广主题语浓 项目名称：xx 豪布斯卡国际商业街淤各街区名称：东面：戛纳印象（世界风情城）西面：宴府美馆 （热力生活区）南面：凯乐盛方（生活精品区）北面：星尚领地（品位不夜城）浓项目主题推广语：北部复合商业街区，国际文化无限融合（3）项目推广主语表现：浓多功能复合商业规划，中西文化的无隙糅合文案表现：一个成功的商业街区绝不是单一业态的重复再现，而应是多种业态的有机结合、 巧妙融合。豪布斯卡国际商业街融合了酒店、超市、品牌专卖店、特色店及娱乐、写字楼、 住宅于一体，组成一个不可分割的整体。高层洋房、豪华的联排别墅。星级酒店高瞻有致， 大型超市、生态公园相互衬托，带来全新休闲娱乐感受浓 休闲健康城，开启北部休闲街区国际化时代浓商业配套“错”列林立，投资享受与众不同文案表现：街道宽敞、停车空间充沛，个性化的店面装修，有着浓厚的文化底蕴；专门的建 筑风格。淤国际复合商业街区更强调文化功能浓“逛、玩、购、赏”一体化复合商业街区辉煌产生文案表现：商业街的休闲化、个性化、时尚化经营表现有助于形成多样化的商街特色，幸免 了传统商街大同小异、千店一面的格局，以迎合日趋个性化的消费对象；淤北部以后商业领涨版块，商机争先（3）项目现场包装七、项目商业街的招商打算及招商工作流程（一）、项目商业街招商模式的选择分析商业物业销售的要紧目标客户，结合本项目的实际情形，采纳主力店招揽与自营相结合的招商模式模式租赁比例经营策略营业总面积可租售面积达成目的主力店的招揽45%前期低租金额 度、不递增租金 上调比例等优 待政策24742.8m211134.26im核心主力店的招睐，吸引 人流、客流，做热项目地 域商业氛围，以期提高租 金与售价水平。自营55%出租或自营24742.8m213608.54m2开发商长期的盈利来源， 同时也起到项目运营的 调控器作用。（二）、项目商业街招商标准的选择1. 承租户的选择须保证租金的来源开发商的目标是选择合适的零售商，能够猎取足够的，稳固的租金收益。因此，本项目 在选择承租商时，和谐处理好长期稳固的租金收益与短期高回报租金收益的矛盾。2. 保证商品种类、品牌的完整性商品种类、品牌的完备，可使购物者能够比较方便地进行款式、质量、价格的比较。， 制造“比较消费的购物氛围”。为消费者提供一次满足购物的服务。3 .保证项目商业街经营项目的多样性与综合性本项目中要应充分考虑融入娱乐、休闲性项目，将主力店与其他经营项目进行有机结合， 使其在人流、客流上达到互为补充的目的，变单纯的“特定目的的打算消费”为“启发式消 费”行为。（三）、项目商业街招商策略1. 招商策略的遵循原则（1）核心主力店先行，辅助店随后的原则；（2）主题购物产品项目优先，辅助项目配套的原则；（3）放水养鱼的原则；（4）先做人气，再做生意的原则；2. 项目招商的目标定位定位招商目标时考虑到本项目的开发规模、社区环境、地理位置、所处市场环境等因素， 综合确定招商目标定位为：多功能复合休闲商业中心3. 项目招商对象（1）购物中心（超市）、家饰产品、商务服务配套的代理商、经销商、投资置业者（2）餐饮、娱乐项目的品牌直营商、品牌加盟商、投资置业者（3）重庆或国内知名品牌产品的直营商、品牌加盟商、投资置业者4.招商目标客户的组合项目商铺经营业态数量招商对象核心主力店大型超市类1家以新世纪、重百、人人乐、屈臣氏等知名购物中心为要紧招商对象。大型展现或餐饮类2家汽车展现、大型中餐或西餐品牌如阿兴记、顺风123、必胜客等半主力店娱乐休闲、餐饮、家居饰 品、商务服务中心、健身 中心、运动俱乐部类6-8家重庆地区中型品牌商家或国内联营品牌商家专业、连锁、加盟店娱乐休闲、餐饮、健身、10-15 家重庆或国内知名品牌专卖、连锁、加商务服务类盟或代理商特色商品专卖店旅行、运动、商务办公类3家国内知名品牌专营餐饮店中式餐饮、中/西式快餐、特色美食、品牌风味店12家重庆或国内名牌餐饮企业以及西式 快餐。如、菜根香、乡村鸡、