安邦集团房地产通讯

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作 理论与现实问题分析评价从建筑师的抱怨谈城市战略【详情】一个城市的建设，无论政府官员是否愿意接受，城市空间战略都会在其中发挥重要作用，这是因为无论政府官员是否具有主动意识，但各种经济关系却都在对应的战略框架之下发挥作用，影响着城市的建设。关键数据l 北京1-9月房地产累计完成投资870.6亿元l 北京3季度租赁成交量比去年同期增长152%l 上海9月住宅上市面积118.1万平米创今年最高l 3季度深圳新住宅项目20个，面积为183万平米每周要点l 建设部规定地产项目造价千万以上要担保l 10月北京将有22个新楼盘开盘，预计年底开盘项目进入低潮l 北京近期将有20宗土地公开交易l 北京下发52号文件设定五种情况核减拆迁计划l 上海发布全国首部地方性产业用地指南l 上海二手房市场出现“公寓趋冷别墅渐热”新现象l 天津工商联房地产商会成立，近70家民企成为会员l 万科、招商地产携手进军天津环渤海湾l 广州环保出台新规 今后广州禁用13种建材产品l 新加坡凯德置地10亿投资广州房地产市场l 温州炒房团进军成都房地产市场风险/机会提示l 机会：北京郊区商业地产逐渐升温l 风险：上海环外房产供应量猛升，投资风险乍现理论与现实问题分析评价从建筑师的抱怨谈城市战略 国庆节期间安邦集团城市战略研究专家陈功与一批建筑师去欧洲，在欧洲之行中，一位建筑师谈起工作说，最为头痛的是，业主不断要求修改方案，往往是刚刚确定的方案，因业主想起了什么，就又被推翻，他对此是烦不胜烦。这位建筑师是一位老资格的建筑师，对市场，对施工，对建筑设计均有所了解，但他尚且因此而烦恼，可想类似问题之多，恐怕已到了相当的程度。同样是在欧洲之行中，另一位房地产开发商则表示说，他们遭遇到的最大问题是，政府部门圈房地产商的钱。在戴相龙负责天津事务之前，他们就已经进入了天津的房地产市场。当时政府答应了很好的开发条件，甚至可以说只要肯到天津来投资，那么政府对开发商是有求必应。 这位开发商表示，现在想来，一些政府部门为了地方经济的发展，为了城市的开发建设，有意无意的还是搞了圈套，而他们现在回想起来，当初显然是中了政府部门圈钱的圈套。因为当初虽然答应了不少条件，但此后政府兑现起来却是困难重重，各种借口满天飞，不但当初的优惠条件没有拿到手，反倒是包袱越来越重，因为很多政府应该解决的问题，也在政策的掩饰下推给了开发商，使得开发商频于应付各种矛盾和冲突。 对于为什么会出现这样的问题？建筑师和开发商都还没有找到根本性的解决方案，只是对自己讲，以后遇事多加小心而已。而这位建筑师以及开发商所不知道的是，他们面临的其实都是非常典型的城市战略问题，只是这在他们的专业之外。 一个城市的建设，无论政府官员是否愿意接受，城市空间战略都会在其中发挥重要作用，这是因为无论政府官员是否具有主动意识，但各种经济关系却都在对应的战略框架之下发挥作用，影响着城市的建设。 比如，在城市战略上要搞CBD建设，这的确可以把土地价格炒高，但整个区域的商业成本也跟随上升，各种经济关系作用的结果是，各类企业的成本开支大幅上升，一旦得到机会他们就会搬离CBD。显然，这种CBD战略实施的结果是，虽然可以搞成CBD，但CBD却未必会为区域经济带来实质性的好处。 建筑师是一个设计性质的领域，业主为什么会给他带来困扰？关键是建筑师取代了城市战略研究专家，从建筑设计领域跨入了其他专业领域，结果当然是自添烦恼。事实上，作为业主，作为甲方，究竟要搞什么样的建筑，是要看市场的，这需要评估很多的东西，要看经济走势和购买力，总之要对未来大环境的变化做到心中有数，只有这样，业主才能确保投资的价值，而这一切因素，很多都大大超越了设计领域，是城市战略的专业范畴。所以，业主的要求，以及改来改去的结果是完全可以理解的，因为他心中无数，自然也只有改来改去。 而作为房地产开发商，投资是否理性，不是看政府关系，至少不能完全看政府关系，否则就会吃大亏，这已经不断的、一再的得到市场的有力证明。事实上，投资项目理性与否，重要的是要看市场，而更重要的是要看市场的变化，必须有预见的开发，有预见的收缩，有预见的对项目进行调整和改变。而要做到这一切，同样也需要城市空间战略的帮助。 城市战略是城市空间战略的简称，它是一个多任务、多层维的体系，总是着眼于各种经济关系和空间关系进行研究。在城市空间战略的案例中，充斥着对高架路的否定，对公共轨道交通支持，对产业区域选择的关注，以及区域开发和建设的成功经验和失败经验，。西方国家的大量客观实践早已清楚表明，没有城市空间战略支持的地产项目，就犹如一只趁人不注意获取利益的手，快速的伸出和收回还是可以的，但长期将地产作为基业发展的开发企业，则无论如何脱离不开城市空间战略的支持和协助。（作者为安邦集团研究总部城市战略研究员 陈功）返回首页行业数据信息北京1-9月房地产累计完成投资870.6亿元 日前北京市统计局公布了，1-9月北京市房地产累计完成投资870.6亿元，增幅由一季度的40.6%下降到20.3%，住宅销售面积与去年同比增长25%。累计销售各类商品房1130.5万平米，实现销售额573亿元。另外，截至9月底，北京市累计房地产到位资金1950亿元，其中贷款资金占本年到位资金的比重由上年同期的29.7%下降到23.9%，表明金融调控政策已取得初步成效。前9个月北京商品房空置面积为870.1万平米，比年初减少253万平米。从时间上看，一年以上的空置面积有所减少为301.5万平米，比年初减少76.4万平米。从空间来看，空置面积主要位于三环路以外，占全市空置面积的77.5%。这些变化表明，北京居民的住房需求仍保持了一定的规模，特别是价格和地理位置适中的商品房需求更为旺盛。同时受到土地调控政策的影响，今年购置土地面积298.2万平方米，和去年同比下降63.7%；本年完成土地开发面积172.8万平方米，同比下降66.9%；商品房新开工面积1971.4万平方米，同比下降4.8%。先行指标的大幅下降，无疑影响了房地产开发投资增长的后劲，宏观调控措施的滞后影响今后还将进一步显现。（LSJ）返回首页北京3季度租赁成交量比去年同期增长152%据最新数据显示，今年第3季度北京租赁成交量比去年同期增长152%，比上一季度增长35%，仅9月份1个月的成交量就达到了第2季度总成交量的52%。据悉，今年第3季度，在房屋租赁成交的比例中两居室占到了59%，在房屋租赁市场中仍然占据着绝对的地位，但相比第2季度的71%下降了12%。两居室成交比由于受朝阳、海淀两区的成交下降所带动，整体也有所下降，同时也促使3季度一居室和三居室的成交有了明显的上升，分别占到23%和10%，与2季度成交比的16%和10%分别增长了7%和3%。此外，成交数据同时显示，第3季度一居室的平均月租金为1402元，分别比第2季度和去年第3季度上涨了2%和6%；二居室的月平均租金价格为1695元，与2季度的1692元基本持平，与去年3季度的1635元相比上涨了4%；三居室的月平均租金价格为2213元，分别比2季度和去年3季度上涨了3%和7%。由此可见，城区第3季度一居室和三居室的租赁价格都有不同程度的上涨，上涨的幅度在30-70元之间。但尽管如此，两居室依旧是租赁市场的主流。（LSJ）返回首页上海9月住宅上市面积118.1万平米创今年最高近日，一份最新统计数据显示，1-9月上海11个中心城区新开住宅项目合计达49个，总上市面积创出今年最高的118.1万平米。数据显示，在9月新开的49个住宅项目中，闵行和浦东分别占16个和12个，两区新增供应量均较8月放大，且同为40.1万平方米列全上海市榜首，供应量之和占全市总量的68%；徐汇、闸北和长宁三个区的供应量在79万平方米之间，较8月均有增加；普陀、虹口及中心城区供应量则小幅减少；杨浦小量供应了0.9万平方米，较8月略有减小。从统计数据来看，9月新上海楼数较8小幅增加，可总上市面积则上涨了15%。并且，9月新增住宅项目里中高档楼盘共29个，占总数的2/3，而中低档楼盘数则比8月减少了1个，全市整体房价因之上扬。据了解，统计中均价在4000-6000元/m2的中低档楼盘3个；6000-8000元/m2中档楼盘17个，其中闵行区占近60%；800010000元/m2中高档楼盘9个；每平方米均价在万元以上的高档楼盘共有20个，较上月增加了54%，占总量的4成左右。由此可以看出目前上海的中高价房供应放量趋势不减，但新增中低价房供应偏少的结构性矛盾仍然存在。（LSJ）返回首页3季度深圳新住宅项目20个，面积为183万平米据统计，第3季度深圳市批准预售面积近234万平米，与上季大致持平，龙岗和福田两区的批准面积最大，分别为81万多平米和78万多平米，两区合计超过全市批准面积总量的68%，特区外的批准面积上升仍较为显著。同期全市土地公开交易共成交15幅，总供地面积近79万平米，其中住宅用地占地面积约58万平米（9幅），工业用地约19万平米（4幅），酒店用地1幅约8万平米，可建筑总面积超过80万平米，其中住宅用地可建筑面积约53万平米，占总量的65.8%。宝安、龙岗两区的土地交易面积平分秋色，合计占全市总量的90%，预示着宝安和龙岗两区将逐渐演变为深圳房地产市场的主战场。据戴德梁行统计，第3季度深圳市新推住宅项目共20个，新增住宅面积183万平米，总量与上季度相比有所下降，但特区外供应则大量上升。其中，罗湖、福田两区的新盘价格没有大的变化，南山区由于有不少高档项目推出，拉高了该区的新盘价格；宝安区也因为地价上涨、区域规划更加明确、西乡与宝安中心区的定位提升等因素，导致房价上升到约4500元/平方米。宝安区的发展前景为未来宝安区房价的走势提供了极大的想象空间，而宝安区房价拉升的同时，也为南山区房价的继续上涨奠定了基础。目前，由于深圳房价高企而香港的经济景气指数上升，福田南区有不少香港业主放出5-8年前购入的物业，把资金转向香港进行投资。（LSJ）返回首页3季度武汉商品房均价2713元/平米，较上季度涨幅3% 近日最新发布的第三季度武汉房产指数显示：经过两个季度的高速增长，武汉房价涨幅趋缓，迈入平稳增长期。数据显示：今年二季度武汉商品房涨幅达5.8%，为6年来最高，二手房涨幅更高达13.5%。快速攀升的房价催生了不少炒房者，也有不少市民开始持币待购。三季度，武汉商品房平均价格为2713元/平方米，比上季度上涨约80元/平方米，涨幅为3%。二手房平均价格为1544元/平方米，与上季度相比，每平方米上涨约6元，涨幅为0.38%。有业内人士认为，目前，武汉房地产市场投资性购房有所减少，房价涨幅趋缓。今后购房的主流将是真正有住房需求的普通居民。（LSJ）返回首页市场动态北京央产房上市量还将逐月上升 综合看北京央产房上市一年以来，市场行情供需两旺，推动了整个二手房市场。央产房历经一年的上市磨合期之后，初步预计，上市月递增速度将由目前的20%提高到25%，进行回归推算，到今年底，央产房上市量将会突破4500套。预计央产房成交均价仍然会维持在5800元/平米左右，波动不大。对于热点区域央产房可能会有所降温，非热点区域逐渐火热。因为热点区域的央产房毕竟供给有限，而非热点区域的基础设施渐渐完善，当前的非热点区域房源放量将会更快，成交量将会上升，打破目前朝阳、海淀成交量占据半壁江山的现状。然而目前，央产房交易中仍存在一些问题，特别是一些历史遗留问题。如一些单位在建档时，在处理已经离职的同志的建档手续时就会遇到很多麻烦。还有物业管理、小区管理方面的问题。不过在多方协调配合做了大量的工作后，人们对央产房的态度日渐冷静、客观和理性。（LSJ）返回首页北京郊区商业地产逐渐升温 从近日北京市郊区商业工作会上获知，今后北京郊区新建小区将鼓励发展超市、快餐店、药店以及理发、照相、修理等服务设施。十一黄金周期间，北京郊区商业地产开始初露锋芒。种种迹象表明，越来越多的开发商投入到商业地产的开发中。目前北京郊区商业地产发展势头较好的是通州区，其次是大兴、顺义、昌平。易铺网今年的统计表明，今年郊区商业地产投资热点的排序分别是底商、商业街、专业市场。商业地产的大量开发虽然弥补了商业配套的不足，有助于提升住宅的整体价值，但同时也给开发商带来了一定的资金风险。对此应该注意的是，随着郊区商铺价格的不断攀升，肯定还会吸引更多的投资者，但投资者应该对郊区商铺的定位有一个准确的认识，切忌盲目投资。另外，商铺的定位一定要与住宅定位相一致，在单价3000元的住宅旁边投资高档商铺，显然和住宅消费者定位不符，如果商铺售价过高，与周边居民生活水准不相符，肯定会影响日后的投资收益。虽然现阶段郊区商业物业从宏观上是需求大于供给，但目前郊区商业地产正处于起步阶段，预计到2006年，经过2-3年的市场调节后的郊区商业地产开发会渐趋平稳。（LSJ）返回首页北京望京地区房价近期普遍上涨目前，北京望京地区多数楼盘价格呈现上涨趋势，涨幅约为200-600元/平方米。就如新加坡吉宝置业在北京开发的第一个项目季景沁园，7月底开盘时精装修均价为每平方米7300元，现已上涨到每平方米7700元。对此有业内人士表示，望京社区已日益成熟，随着区域内可开发土地越来越少，再加上家乐福、沃尔玛等生活配套设施的逐步完善，摩托罗拉、爱立信等国际公司的进驻，望京地区的楼盘价格上涨是不可避免的。不过目前望京和同处四环外的上东地区部分楼盘房价仍有些差距，这主要是因为目前望京区域配套设施还需要进一步完善，这在一定程度上也抑制了望京房价的持续走高。（LSJ）返回首页上海环外房产供应量猛升，投资风险乍现据上海市房地资源管理局的今年上半年上海房地产市场形势分析报告显示，今年上海房地产市场增量和供应量主要集中在中外环之间和外环线以外的大部分区域内。根据有关机构调研指出，今年上海房地产市场全年需求总量约为2600万平方米，可供上市面积将达3000万平方米，供需缺口400万平方米，在开发商和买房者放慢脚步的同时，外环线以外与中外环之间承担了主要的市场供应。通过调研显示我们可以看出，上海随着环外房产供应量的巨幅攀升，部分规划配套短期内尚无法到位的房产正面临一定的投资风险，包括奉贤等周边区域的市场供求正在呈现严重的失衡状况。（LSJ）返回首页上海二手房市场出现“公寓趋冷别墅渐热”新现象目前，上海市二手房成交量从7月份开始明显回升。但由于银行按揭贷款紧缩，住宅单价总价都已经比较高，所以一批普通投资客开始被挤出市场，或者持币观望或者寻找其他投资产品。据统计数据显示，三季度上海二手房成交量回升，成交主要集中在闵行、浦东两区，但市中心区域交易依然平淡，除了徐汇区、长宁区以外，其他区域都未走出低迷状况。浦东、闵行两区虽然成交面积较大，但价格方面变化不大，基本与前期持平，这表示买卖双方都在逐渐适应政策带来的房价变化。目前上海二手房市场的“公寓趋冷别墅渐热”新现象值得关注。第三季度中，松江地区别墅出现了热卖现象，且目前仍然交投活跃。根据对市场和投资人群的调查发现，随着宏观调控的事实，目前实力一般、依靠银行贷款短期获利的投资客已经被逐步挤出市场，这将直接带来二手房交易量的一定下降。而对资金要求比较高的别墅市场，吸引的主要是实力较强客户，这部分人群对银行信贷的依赖比较小，而且有足够的实力支持其对市场继续看好的信心，所以受影响比较小。相反对于普通住宅来说，将可能逐渐退出投资市场，下一个房产投资热点将集中在成熟别墅区。（LSJ）返回首页上海政府称上海重大工程配套商品房不会涨价 目前，上海很多中低价房已建到了外环线附近，日前上海市政府新闻发言人焦扬针对有传言称上海原先的3500元/平米的价格会被打破这一说法进行了否定。焦扬说，为进一步保证和满足重大工程搬迁居民的住房需求，上海市加快了每平米3500元以下的重大工程配套商品房的建设和上市进度。今年18月，重大工程配套商品房已竣工137万平米、新开工94万平米，上市供应420多万平米。预计今年全年开工面积350万平米，可供上市的各类配套商品房将超过800万平米。据有关部门透露透露，上海目前对普通商品住房供地的政策倾斜加大。虽然本市房地产管理部门确实接到过个别配套商品房开发单位反映开发成本压力较大的问题，但是目前有关部门还尚未研究过配套商品房价格调整的问题。（RSJ）返回首页众多品牌中介企业涉足天津房地产市场近日，来自北京、河北等地的知名企业以及鲁能集团都开始频频接触天津的房屋中介市场，而天津的市政开发总公司、泰达集团也爆出有意涉足房屋中介领域的信息，更有一些非房地产的社会资本开始向房屋中介企业集结。在目前房地产开发受到宏观调控、土地成本、融资渠道等多方限制下，中介市场正在显示着其强大的投资“磁性”。据了解，天津的存量房市场从去年5月份开始放量至今，无论是成交数量还是交易价格都有了明显的提升，旺盛的市场前景是吸引各路资本关注的主要原因。有业内人士认为，二手房市场的崛起壮大正在扭转它在房地产市场中的地位，以往被称作“房虫子”的行业开始被人们称作“万岁产业”。目前，房屋中介企业的人才匮乏、管理分散是行业普遍存在的现实问题。特别是外行人想通过房屋中介实现盈利，加盟可以说是惟一有效的模式。一位业内人士还透露，按照目前天津的存量房市场的发展态势，当房屋中介企业一旦形成规模效应，对于投资者来讲年回报率将高达30%，这才是各路资本纷纷看好，竞相杀入的真实原因。而且，房屋中介企业通过接受加盟，在增加品牌效应的同时，将使得资金流动与渠道建设的优势更好的发挥，这也成为众多品牌中介企业纷纷跟进的原因。（LSJ）返回首页省级以下政府批地权将上收，“圈地运动”将被遏制中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎近日批示要求，年底前要全面完成省以下国土管理体制改革。专家认为，这意味着今后国土资源系统将全部实现垂直管理，省级以下政府土地审批权力将上收，各地的“圈地运动”将得到遏制。国土资源部部长孙文盛此前介绍，国土资源管理体制改革的主要内容是：省级以下国土资源管理部门将从现在的政府组成部门转变为政府工作机构，领导干部则由地方党委管理为主改为由上级国土资源管理部门管理为主，省级以上的管理体制维持现状。这一改变的最大影响是，省级以下地方政府失去了批地的权力，“以地生财”的发展门路被堵死。国家能借此举加强对土地的管理，进一步加强国家对国土资源的宏观调控，将“实行最严格的耕地保护制度”更好地落到实处。（LSJ）返回首页温州炒房团进军成都房地产市场随着目前成都房价的上扬，单纯意义上的炒楼已经没有多大的利润空间，在告别“购房团”这样的粗放型地产投资后，温州人开始向地产经济上游房地产开发环节大规模进军，并着力为温州大量民间资金注入成都地产开发各环节做好铺垫。上月，温州最大的房产代理企业朗兆房产营销有限公司，在没有引起任何人注意的情况下在成都注册成立。据了解，朗兆房产专业机构代理了温州60%以上的楼盘。温州的优势在资金，而成都的优势在资源。由于房地产行业的区域性差异很大，要使资金优势和资源优势互补，达到成功“对接”。近期，温州开发商多次表示，在温州，有很多资金对成都的烂尾楼很感兴趣，特别是因资金原因而烂尾的楼盘。其中一位温州人蒋先生向媒体公开表示，他们准备将乐山大厦改建为星级酒店，综合经营餐饮业。业内人士认为，温州资金对烂尾楼感兴趣主要有两大原因：一是由于烂尾楼报价的水分早已挤干，并且不少楼本身就在“跳楼”，成交价一般是原投资的50%-70%甚至更低。另外，烂尾楼的建设手续大都完备，土建接近尾声或已基本完工，只需半年到一年时间进行“穿衣戴帽”，建设周期大大缩短。目前成都楼市持续旺盛，许多地段持续增值，只要后期营销手法得当，投资烂尾楼比投资新楼盘更有利可图。此外，还有一部分温州资金，投身成都房地产市场却是直接参与成都市的国有土地使用权的拍卖会，拿地后直接进行本土开发。温州的泰丰房地产开发公司总经理陈剑认为，温州人今后进行“炒房”的粗放型房产投资会越来越少，更多的温州商人更愿意进入房产上游直接拿地进行房产品牌开发。（LSJ）返回首页南京楼市结构性矛盾凸现，小户型住宅供不应求尽管南京楼市总体上已经呈现供大于求的状况，但结构性矛盾依然很突出，60平米以下的小户型住宅供不应求。南京房地产研究中心数据显示，8月份南京江南8区60平米以下的住宅共销售151套，主要分布于河西与城中地区；1-8月江南8区60平米以下住宅累计销售2330套，多于140平米以上住宅，但其上市量却远低于140平米以下住宅；与此同时，江南8区100-140平米住宅销售量也很高，占到总销售量的45%。南京房地产研究中心调查显示，目前市场供应的大户型较为普遍，江南8区70%以上的住宅每套总价高于40万元。分析人士指出，目前南京房价相比市民收入是处在高位，市民购房、还贷等压力很大，在这样情势下，很多人只有寻找面积较小、总价较低的户型，因而市场对小户型需求量很大。应该说，小户型供不应求的状况是供应和需求两方面因素的综合作用；一方面是由于市场供应没有及时跟上；另一方面，处于高位的房价促使很多人转向选择总价较低的小户型，使得其需求量变大。（BSJ）返回首页武汉政府集中控制消化大量空置房由于地方政府一道可以暂时免征2%交易契税的政策实施，武汉市一些积压在开发商手里长达三五年之久的空置房，在一夜间起死回生，受到整个社会的关注。据了解，武汉于9月13日和9月22日分前后二批共向社会公开推出了99套空置房。截至目前，有90%的空置房在上市一周内就被“抢”走。据最新的数据，截至8月底，武汉1年以上的空置房面积为135万平米，其中商品住宅55.43万平米，营业用房43.26万平米，写字楼36.56万平米。据武汉市一位业内人士透露，武汉市真实的空置总量肯定会超过上述数据。目前武汉房地产开发中依然存在着三大病症：一是商品住房的供应结构不大合理。当前，中小房型比例偏低，城市拆迁房和中低收入者居住要求得不到真正的满足。二是有些商品房密集地区楼盘过剩，布局不合理。三是个别新开发的片区基础配套设施滞后。造成这些社区的居民交通、教育等生活成本过高，导致小区入住率明显偏低。在房地产开发企业已经成为市场主体的今天，政府将如何去有效控制并消化已有空置房，这将在相当程度上充当着量化一个市场是否成熟的重要尺度。（BSJ）返回首页中房获华能23亿资产拉开央企地产整合大幕近日，有消息传出，华能集团旗下总规模高达23亿元的房地产业务已经正式划拨中房集团。当事双方正就资产划转问题开展紧张的工作。华能集团一位内部人士透露，被中房并购的华能旗下的房地产公司正在加紧处置资产，员工的安置工作也在进行中。华能除了处理企业关系问题外，华能旗下的房地产公司还有着大量的债权、债务关系有待处理、过户，这些权利、义务处理起来更是要耗时耗力。至于华能集团此次为什么要选择划拨这种毫无收益的方式，而不是通过入股、出售等形式来完成房地产业务的重组，华能方面保持低调。此次，华能的房地产业务划归中房集团，只是中房集团按照国资委104号进入实质性重组行动的开始，目前除已经大局落定的华能集团外，中房同时还在和多家国字号企业进行洽谈。据了解，目前，中国航空信息集团、中国诚通控股公司、中国电子科技集团、中国工艺美术（集团）公司等大型国企都和中房集团就重组事宜进行了接触。我们不难看出，中房集团通过华能一役已经正式拉开了央企房地产业务的整合大幕。（LSJ）返回首页国内房地产服务行业面临洗牌局面房地产服务业发展至今，紧缩性宏观政策对地产服务业产生了很大波动，其包括地产广告业、经纪代理、咨询策划等在内的整个房地产服务行业。今年以来尤其是受“大限”的影响，使赖以房地产生存的服务业感受到了寒意，地产服务商最的项目不好拿了，广告量下降了，业务少了。在这种状况下，相当一批规模小、实力弱、专业化水平低的公司将被淘汰出局或被兼并，整个地产服务业市场将向规模化和集中化迈进一步。虽然在数量上房地产服务业已呈现出相对过剩的态势，但该行业的专业深度和细化方面还尚待开发，市场在低水平平面上的激烈竞争有改观的空间。在市场的紧缩形势下，地产商渐从对开发量的追求转向对开发质的挖掘。地产服务不仅要替开发商完成楼盘包装、分期策划、参与市场调研和做售楼方案等服务，还要进一步承担规避市场风险以及塑造项目品牌等任务。此外，随着很多香港、台湾中介服务公司不断进入，给国内地产企业带来强大的竞争压力。随着大城市竞争的激烈化，部分地产服务商也追随开发商大面积拓展二线城市的地产服务市场。对于无论是一线城市中在竞争中被逼退的中小型服务商，还是意欲进一步扩张市场的大型地产服务公司而言，在二线城市寻找发展机会都是不可忽视的选择。同时，进军二线城市对于地产服务整个行业来说，对分散市场竞争压力、细分市场层次、形成区域市场特征也有着重要的推动作用。（LSJ）返回首页基本信息国务院再次强调严管土地，保护耕地与政绩挂钩 严格控制土地是今年宏观调控采取的主要措施之一，10月13日，由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议，再次强调了实行严格土地管理制度的重要性。会议指出，实行最严格的土地管理制度，是由我国人多地少的基本国情决定的，是贯彻落实科学发展观带有长期性、根本性的重大举措。各级政府和领导干部要从全局和战略的高度，充分认识加强土地管理的极端重要性，切实担负起保护耕地的历史责任。会议要求各级政府要认真做好以下几项工作。（一）严格执行土地管理法律法规。（二）切实保护基本农田。全国现有基本农田总量不能减少，用途不能改变，质量不能下降。基本农田要落实到地块和农户，严禁擅自改变和占用。（三）改革和完善土地管理制度。综合运用法律手段、经济手段和必要的行政手段，实行标本兼治，有效解决土地管理中存在的问题。（四）运用价格机制调控用地。（五）维护国有和集体土地所有者权益。不得违反国家规定低价出让土地和减免建设用地有偿使用费，防止国有和集体土地资产流失。（六）切实保障被征地农民的利益。完善征地补偿办法，妥善安置被征地农民。加快清理偿还拖欠的征地补偿安置费用。（七）大力推进节约和合理用地。严格控制建设用地增量，着力盘活土地存量，新上建设项目首先要利用存量土地。（八）继续深入开展土地市场治理整顿。清理开发区和纠正违法违规占地要一抓到底，违法违规设立的、不具备条件的各类开发区要坚决撤销，圈占的土地能复耕的要限期复耕。（九）强化耕地保护和土地管理责任制。抓紧建立耕地保护责任考核体系，把保护耕地作为考核政绩的重要内容。（RZHJ）返回首页国土资源部将经营性土地纳入招拍挂出让范围在近日全国落实经营性土地出让制度座谈会上，国土资源部副部长貟小苏指出，经营性土地使用权出让工作在发展过程中仍存在不容忽视的深层次问题，需要引起高度重视。根据国土资源部和监察部对全国经营性土地使用权招拍挂出让的专项执法检查的结果显示，经营性土地使用权出让还有几个深层次的问题尚待解决。此间，国土资源部有关负责人表示，近日国土资源部正在加紧拟定针对经营性土地出让的一系列配套政策，以利各地操作。今后，无论新增建设用地还是存量用地，都要根据市场需求制定土地供应计划，并且要明确适用范围，对商品住宅、交通、工业等不同用途的用地分别加以细化，拿出土地供应明细目录，具体界定招拍挂出让的范围，以严格的计划指标对土地市场加以控制，加大土地供给信息的公开和引导力度。（RSJ）返回首页北京下发52号文件设定五种情况核减拆迁计划北京市政府办公厅于日前下发52号文，文件设定了5种情况，凡出现其中之一，拆迁计划即被核减。52号文规定，凡房屋拆迁中矛盾和纠纷比较集中的项目或区县，除保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目，重大社会发展项目及危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，按下列规定执行，即区（县）上一年度9月底前核发房屋拆迁许可证的所有项目，已签订拆迁补偿安置协议的城镇居民和农民户数低于拆迁城镇居民和农民总量50%的，核减区（县）本年度拆迁计划；已签订拆迁补偿安置协议的城镇居民和农民户数低于项目应拆迁城镇居民和农民总量50%的，对项目开发建设单位的其他工程及该项目的后期工程不再安排拆迁计划；房屋拆迁行政裁决涉及的城镇居民和农民户数占本区（县）拆迁城镇居民和农民总户数比例超过5%的，核减区（县）本年度拆迁计划；发生重大违法拆迁事件，造成恶劣影响的，核减区（县）本年度拆迁计划。除此之外，凡上一年度涉及居民回迁的房改项目逾期回迁情况严重的，核减区（县）本年度危改拆迁计划。返回首页北京建委出台新办法对拖欠工程款强制管理 北京市建委近日宣布，今后如果开发建设单位拖欠工程款，市建委将会同司法部门强制执行。这是本市首次将强制执行公证引入解决拖欠工程款问题。根据日前出台的关于对建设工程拖欠款还款协议赋予强制执行效力公证的暂行办法，有关部门可以直接对建设单位与施工方签订的还款协议进行强制执行，这样减少了很多中间环节，最大限度、最迅速地保障农民工权益。据办法指出，公证机关对建设单位和施工单位签订的数额明确的还款协议，经过当事人的申请，依法出具公证书，并赋予还款协议强制执行效力。办法要求本市建设单位和施工单位签订还款协议书，办理赋予强制执行效力公证，如果建设单位拒绝对双方签订的还款协议进行强制执行效力公证，同时未能按还款协议规定的时间和比例支付工程欠款的，市建委将给予处理，如停止在本市进行工程项目的招投标活动；中止办理其他新建项目的审批手续；属于房地产开发企业的纳入企业信用管理系统将其不良行为向社会公布，并对其开发资质进行降级或注销处理；不予办理商品房预售登记和权属登记；属于非房地产开发企业的，不予办理新项目的施工许可等处理。（LSJ）返回首页深圳将重新界定建设用地，规划确定生态控制线近日对于深圳用地紧张的传闻，深圳市规划局建设用地处有关人士表示，只要是好项目和重大项目，深圳在用地上完全可以保证，规划将在空间上重点保证产业项目的引进和重点引进的项目。据了解，深圳目前可建设用地为767平方公里，相对于过去的发展速度而言，深圳的用地是有些紧张，但也并非无地可用。为使产业结构更为合理，加上城市化以后政府控制的可建设用地增加，深圳将在下一步组团规划中对可建设用地进行重新界定。同时，深圳国土资源和房产管理局有关人士表示，深圳正加快闲置土地的清理，目前国土与规划部门正对已过期的方案图予以废止，或根据规划进行调整。对未履行土地合同的，国土部门也正在清理。当然，规划部门有关人士同时强调，城市的发展绝不能以牺牲生态为代价。深圳近期对规划确定了生态控制线，以保护为城市生态环境而划定的农业保护区、水源保护区、生态保护区以及城市长远发展需要控制的绿化隔离带，这是一条“高压线”，任何建设项目都不能逾越。规划部门有关人士透露，目前这一政策正在落实，生态控制线将于年内敲定。（LSJ）返回首页农行上海分行对二手房贷款成数又出新调整据透露，农业银行上海分行出台新政策，于10月份推出新政策对二手房按揭贷款成数进行限制。根据新的贷款政策，单价在1.2万元（含）以下的房产最高可以贷到7成；单价在1.2万元到1.5万元（含）的房产最高可以贷到6.5成；单价在1.5万元到2万元（含）之间的最高可以贷到6成；房屋单价如果超过2万元则最多只能贷款贷到5.5成。对按揭贷款成数的限制，农业银行并不是第一家。8月份中国银行上海分行也出台规定，要求二手房住宅房龄5年内可贷款最高7成，之后按照每增加5年房龄区间少贷一成计，超过20年房龄则不提供贷款。据悉，目前农业银行对在该银行做第二套二手房按揭的贷款利率又有新规定，根据规定第二套房屋按揭贷款6个月以内的利率为5.04%，6个月到5年的贷款利率提高到5.58%，6到7年的利率为5.76%，8到10年的利率则上浮到5.94%。由于目前这只是个别银行的做法，所以在可操作上还有一定的困难。（LSJ）返回首页声 明安邦集团研究总部是从事策略分析和风险研究的专业研究机构，简报产品是在分析师研究笔记的基础上形成的信息产品，不能将其视之为规范的研究报告或结论。有鉴于信息科学的基本属性，更不能将其视为等同于媒体的新闻传播。有关问题的来源、讨论或争议，请使用“电话咨询”（TELEPHONE CONSULTING）及“在线咨询”（ONLINE CONSULTING）服务，直接向分析师咨询。电话咨询：010-67685651，在线咨询：research。客户就有关问题如果需要更为规范、详细的研究报告，请与研究部联络，电话010-67685651，研究部主管贺军（高级分析师）。2004 Anbound Information Corporation. 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