某广场项目营销策划报告.ppt

东莞万盛广场项目营销策划报告,市场环境的分析,项目本身的深度分析,专业化的操作团队,同致行顾问,市场环境的分析,规划市场,竞争市场,产品市场,客户市场,价格市场,万盛项目面对的市场环境分析/市场规划/区域格局,综合居住区,工业居住区,新中心高尚居住区,商务商贸中心CSBD,综合居住区 该区域内的住宅多由农民房和底端商品房构成，居住人口的成分较为混杂，生活配套设施陈旧、落后，卫生和治安状况相对其他三个片区最为落后。由于东城现阶段的开发重点在城区南部，所以在短时间内该片区的生活环境和配套设施不会得到明显改善。,商务商贸中心 该区域位于东城区的核心地带，其作用在于辅助东莞市中心区的商务和商业运作，并为其提供各种生活服务。因此，该区域也成为了东莞的服务、餐饮业中心，该片区的住宅主要针对中心区的白领阶层，物业类型以小户型为主。,新中心高尚居住区 该区域内紧临东莞市中央商务区，片区城市环境出众，道路交通顺畅。而且位于该片区的东南部的东莞市规模最大的旗峰山生态公园、虎英旅游区和高尔夫球场也在很大程度上改善了片区生态环境。该片区现已成为东莞市的高尚居住区，片区内物业以中高端住宅为主。,工业居住区 该片区位于南外环快速公路以南，是东城的制造业基地，东城外经工业园和东城科教工业园均位于此区域内。由于片区紧邻中心高尚居住区，并且交通方便，因此该片区内客户大多选择在相临其他区域置业。,万盛项目面对的市场环境分析/ 市场规划/同致行观点,规划 市场,本案位于东城中路与东纵大道交界处，随着区域新格局的逐渐形成，本案将成为CSBD人居项目。 片区内物业类型呈多元化发展，住宅物业以小户型楼盘和酒店式公寓为主。 随区域商业、商务氛围和市政配套的逐步完善，项目客户过渡型置业和投资型置业的比例将有所增加。,市场环境的分析,规划市场,竞争市场,产品市场,客户市场,价格市场,万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/土地市场,未来土地供应量较大，地块集中，品牌发展商加大了开发力度，这将提高东城区项目的竞争平台。,万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/在售市场,在售项目销售状况良好，未来对本项目未构成明显威胁。,万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/即将推售市场,从图上可看出，即将上市项目及产品主要集中在三个片区，即中心高尚居住区、CSBD区、综合居住区。而中心高尚居住区项目尤多，区域竞争将十分激烈。,万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/竞争市场交叉分析,2005,时富花园3期,3500,4000,4500,5000,5500,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,11月,12月,价格线,丽阳时代,凯旋城3期,博克公寓,未来世界花园2期,景湖春晓2期,东骏豪园2期,星河传说2期,本项目,2006,蔚蓝星湖3期,竞争 市场,本项目在同区域内竞争面较小； 本项目同等价格竞争主要来源于东骏豪园2期、凯璇城3期； 本项目在预计推出时间上具有竞争优势，同期竞争主要项目为东骏豪园2期、景湖春晓；,市场环境的分析,规划市场,竞争市场,产品市场,客户市场,价格市场,产品 市场,产品竞争主要集中在110以上三房、140160以上四房、200以上五房（复式）范围； 产品设计趋于多样化，部分具有超前性； 大多项目都在建立自身园林的异域风情性、配套的适用性，品质一再提升； 大多项目都在依托附加价值提高自身竞争力,市场环境的分析,规划市场,竞争市场,产品市场,客户市场,价格市场,万盛项目面对的市场环境分析/客户市场/客户区域分布,客户分布变化 从分布变化可看出，近几年来莞城和南城的客户有所增加，东城和周边城镇的客户减少，在上表显示的05年的楼盘客户比例中显示，部分楼盘的东城区客户比例已在35%以下。,客户 市场,东城目前仍以本地客户为主，但市内其他区的客户有持续走高的趋向； 本项目区域客户以本地客与莞城和南城客户为主，短期内客户市场格局变化不大； 三房以上大户型需求稳步走高，同时复式小户型引起了市场广泛关注。,市场环境的分析,规划市场,竞争市场,产品市场,客户市场,价格市场,35004000元/平方米区间 目前东城市场上多数楼盘销售价格集中在35004000元/。此类楼盘多为大众精品，有自身完善的小区配套和环境园林景观，因价格具有一定的预留上升空间而受市场追捧。 40005000元/平方米区间 如景湖春晓1期、东骏豪园1期等，此类楼盘不但拥有交通、教育、商业等大环境的优势配套，还拥有完善的小区自身配套，会所、生活馆、运动场、休憩场所，尊享纯粹的居家社区氛围，具有较高的品质，同时发展商的品牌在当地有一定的召唤力。 均价5000元/平方米以上区间 该类楼盘多为东莞商品房市场上的豪宅，普通的户型设计和园林规划等已经不适合该类楼盘。其在强调产品素质的优秀以外，更为明显的特点是极力追求生活的及至。,万盛项目面对的市场环境分析/价格市场/价格区间产品特征,万盛项目面对的市场环境分析/价格市场/推出量与消化量对比,从表所示可以看出，东城各价格区间、项目推出量与销售量的比值关系，图表分析说明，目前东城价格市场的锲合点在35004000元这一区间，但随着该区域中高端物业的逐渐成熟，其较高的单价也逐渐为市场所接受。,东城目前的主流产品价格多集中在35004000元之间，整体价格逐渐攀高； 中低端物业为市场广泛接受，销售率最高，为本项目的差异化形成奠定了一定市场基础；,价格 市场,花园新村 堑头商圈,沃尔玛商圈,东城大道 商圈,主山商圈,商业发展成果显著2004年社会消费品零售总额达14亿，同比增长28%，排镇、区之首 商圈密集分布并发展成熟东城大道商圈、沃尔玛商圈、花园新村商圈、堑头商圈,商业发展 现状分析,租金水平排序：东城大道东城西路东纵大道东城中路东城东路,商业租金规律分析,项目处于东纵大道东城中路商业带的租金处于相对较低水平，可升值空间较大。,东城商业业态分析,东纵大道东城中路的“家具终端”专业市场发展渐成熟，为本项目商业定位为家具上下游产业和关联产业业态提供市场依据。,东城商业价格、销售、产品分析,产品品质深度分析,项目品质,项目价值分析,产品形态分析,卖点整合,项目价值分析,产品形态分析,卖点整合,产品品质深度分析,项目品质,本项目处于东纵大道与东城中路的交汇处，项目西面为东城中路，南面为东纵大道，北面、东面为农民房，项目周边的景观及燥音对项目会产生负面影响。项目周边的完善的生活配套、购物环境优越。提升本项目开发价值。,卖点整合,项目价值分析,产品形态分析,产品品质深度分析,项目品质,总用地面积：17280.40； 总建筑面积：92259.95 ； 公寓建筑面积：49771.45 ； 商业面积：25623.67,卖点整合,项目品质,产品形态分析,产品品质深度分析,项目价值分析,景观资源价值论,卖点整合,项目品质,产品形态分析,产品品质深度分析,项目价值分析,景观资源价值论,由以上分析表可以看出：项目的景观配置等级的数量比分别为：34.85% / 4.55% / 37.88% / 22.73%，面积比分别为33.46% / 5.18% / 31.70% / 29.66%，项目景观资源劣势明显（占61.36%），产品景观价值存在一定缺陷，需要通过营销手段来规避影响。,卖点整合,项目品质,产品形态分析,产品品质深度分析,项目价值分析,朝向资源价值论,卖点整合,项目品质,产品形态分析,产品品质深度分析,项目价值分析,朝向资源价值论,由以上分析表可以看出：项目的朝向资源等级的数量比分别为：33.33% / 15.15% /15.15% /36.36% ，面积比分别为33.35% / 15.29% / 17.32% / 34.04% ，朝向资源平分秋色，朝向较好的朝南方向的占有三分之一。结合项目会有部分朝向较差的户型面向园林，所以本项目的朝向资源较占有一定的优势。,卖点整合,项目品质,产品形态分析,产品品质深度分析,项目价值分析,燥音影响价值论,卖点整合,项目品质,产品形态分析,产品品质深度分析,项目价值分析,燥音影响价值论,由以上分析表可以看出：项目的噪音影响等级数量比分别为：57.58% / 12.12% / 30.30%，面积比分别为50.78% / 11.86% / 37.36%，项目噪音影响较小，主要是由于项目L型的设计，规避了一些燥音。,卖点整合,项目品质,产品形态分析,产品品质深度分析,项目价值分析,投资价值论,从上表我们可以看出：当我们以4500元/平方米的销售时，按照项目所在片区的租金水平，项目的投资回报率达12%。所以项目的投资价值大。,卖点整合,项目品质,产品形态分析,产品品质深度分析,项目价值分析,投资价值论,从两表对比分析知：项目在售价为6000元/平方米，租金只有1200元/平方米/月时，项目的投资回报率为7.65%。从项目的投资回报率来看，本项目的投资前景看好。,租金1500元/平方米/月,租金1200元/平方米/月,卖点整合,项目品质,产品形态分析,产品品质深度分析,项目价值分析,城市资源占有价值论,便利交通,东城中路：14、27、47、4路 东纵大道：28、30、45、L3、L4、6、13、23、17,商业氛围融厚,东纵商圈：地王广场、沃尔玛、天和百货、天虹商场 世博商圈：世博广场、OLE、海雅百货、金月湾广场,浓厚的商务环境,地王广场、盈锋广场、世博广场、海联大厦、泰丰大厦、新华大厦、广信大厦。（主要集中在东纵大道和东城路一带）,世博商圈,东纵商圈,富人住宅区,工业区,老城区,写字楼集中带,写字楼集中带,卖点整合,项目品质,产品形态分析,产品品质深度分析,项目价值分析,价值对比分析,项目价值分析,项目品质,卖点整合,产品品质深度分析,户型分析,产品形态分析,从表中得出：本项目的实用率较高，达80%以上，品质优越。户型主要集中在30-35平方米，房屋总价控制在20万以内。按实际购买能力推算，目标客户群月收入应为3000-4000元/月区间的人群（年收入4-5万）。,项目价值分析,项目品质,卖点整合,产品品质深度分析,产品特色,产品形态分析,百变方案 1,颠覆传统住宅形态，创造更多的可能性,可自由转换的户型,项目价值分析,项目品质,卖点整合,产品品质深度分析,产品特色,产品形态分析,+,=,从居住型小户型向“Studio”的转变适应人群,+,另一户单身公寓,=,从纯居住型小户型向“SOHO”的转变,百变方案 2,颠覆传统住宅形态，创造更多的可能性,项目价值分析,项目品质,卖点整合,产品品质深度分析,产品特色,产品形态分析,散点式布置的“联合起居”在建筑内部形成了垂直公园，为不同的居住人群不同职业不同背景但都充满个性的居住者提供了交流的平台,“联合起居”,百变方案 3,颠覆传统住宅形态，创造更多的可能性,产品形态分析,项目价值分析,项目品质,产品品质深度分析,卖点整合,惟一的恒久繁华 、周边配套齐全；,城市居住生活最本质的核心是繁华，生活的都市主义或者新都市主义都不能脱离的这个根本。万盛广场项目其位于东城区CSBD的惟一绝版繁荣地段，构成了其最大的地段价值体系。这里有四通八达的交通，有五花八门的商业，有形形色色的文化，有寸土寸金的步行街，各式商场等,产品创新精益求精,在充分尊重自然地脉和人文氛围的基础上，万盛广场项目以舒适为基础结合现代居住理念，创新“U”形建筑设计、L型的建筑布局，将众多的户型朝南，令通风、采光、景观最大化 在户型设计上，户型方正实用，户型可以任意组合、自由转换,绝佳的财智投资、高额的投资回报率、看得见的保值与增值。,交通便捷，四通八达,项目地处东纵大道与东城中路交汇处，交通便捷，四通八达 东纵大道：28/30/45/L3/L4/6/13/23/17 东城中路： 13/47/4/14/27,产品形象市场印象,产品定位,项目营销,项目营销,产品形象市场印象,产品定位,集主题式酒店、高科技服务公寓、小户型住宅于一体的城市小型综合建筑体,基于对产品定位之开发模式思考，结合市场环境分析，本着实现价值最大化的原则，同致行建议项目的产品定位方向为,项目包装建议,产品形象市场印象,产品定位,关于主题式酒店,什么主题式酒店,是酒店分类的一种,是以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，体现特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受；同时，也将服务项目融入主题，以个性化的服务取代刻板化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。,主题式酒店特征,酒店+个性文化完美结合,产品定位组合模式 1,主题式酒店案例参考 1,深圳威尼斯酒店,深圳威尼斯酒店由深圳华侨城集团公司投资兴建，聘请国际著名的假日酒店（中国）有限公司进行管理。酒店建筑面积5.8万平方米，有客房376间，其中套房70间，并为商务客人特设有3层行政楼层。客房主要设施均按照商务客人的需要以及CROWNEPLAZA国际品牌标准配备。所有客房均有宽频互联网接口，客人可以坐享超速上网的迅捷服务，卫星电视可接收国际著名电视节目。,威尼斯酒店行政楼层可为繁忙的商务客人提供更为便捷的服务，所有客房均配有多功能传真机、独立的商务中心。酒店还提供中央视像会议系统、宽频高速上网、液晶投影仪等先进会议设施。700平方米的威尼斯宴会厅可容纳500800人，并可根据需要分隔、组合，配有活动舞台。此外，酒店还配有一个可容纳120人的演播厅和8个多功能会议厅。,深圳威尼斯酒店-克隆威尼斯城市特色,主题式酒店案例参考 2,北京拉菲特城堡酒店,该酒店把法国十大贵族城堡之一拉菲特城堡按1：1的比例复制到北京，按白金五星标准建造，由天伦国际酒店集团管理,以法国城堡和葡萄酒文化为卖点，占地2.4万平方米，连其大型景观公园共占地1500亩， “城堡酒店”由一座主城堡和两座城堡式配楼组成，主城堡复制法国拉菲特城堡，配楼复制法国的枫丹白露行宫，两边由大型罗马廊柱围成“古罗马竞技广场”。,标准间最低200美元，高级套房实行会员制，花10万元人民币才能获得钻石会员资格。比目前北京最贵的五星级酒店东方君悦的价格还贵，君悦的标准间全年最高价才180美元。北京的五星级酒店虽然已达33家，但目前还存在很大的市场空间，因为无论是建筑外形还是文化主题，基本都没有鲜明的卖点，所以仍然不能满足相当一部分消费群体。,北京拉菲特城堡酒店-克隆法国城堡和葡萄酒文化,主题式酒店案例参考 3,广州长隆酒店： 森林的奇妙旅程,整个长隆酒店处在野生动物园中间，四周亚热带丛林环绕，特殊的位置及功能决定了酒店设计必须突出野生动物园这个主题，把主题性、游览性、欣赏性、参与性、休闲性结合于一体。从最终效果看，长隆酒店成功地结合了生态主题和旅游主题，也是国内同类型酒店中少有的艺术风格控制得比较好的酒店，成为国内首创的野生动物园中的五星级酒店。,广州长隆酒店-自然风光（野生动物园）为特色,服务（酒店）式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。服务（酒店）式公寓发展应具备两大条件：一是位于城市商务集中区、二是出色的经营管理 。,关于高科技服务公寓,项目包装建议,产品形象市场印象,产品定位,高科技服务公寓是一种将高科技产品（服务）导入服务（酒店）式公寓中一种综合型物业，高科技+服务+公寓三种模式自由结合,产品定位组合模式 2,高科技服务公寓的特点,主要特征：将高科技产品（智能化）融入公寓中，由厂家负责提供最先进、最可靠的家庭电器产品，并提供家庭网关（）控制系统；由专业公司组织该项目的实施及后期的保修、培训等服务和运营等。从而更体贴，更周全的为客户服务。,操作细节：,A：场景预设 夜间起床场景：通往洗手间的灯柔和的一路亮起 会客场景：灯光明亮，空调自动调节 家庭聚餐场景：灯光明亮，音乐响起,B：操作自动化 墙上面板、手机、终端显示器、PDA、遥控器等都能成为你控制家中电器的主脑、简单、轻松,E：更多智能化配置（非标准配置） 1：智能家电：革新家电的传统概念，由单一的产品功能加入更多的生活资讯和娱乐情调，既充满个性，又增加更多的健康和关怀。 2：厨房电视：你在为家人准备晚餐的时候，再也不会错过任何精彩的电视节日。你一边听着优美的广播音乐一边带着愉悦的心情为家人烹调出的饭菜一定比平时更好美味 3：度身订造智能生活：根据你的个人需要设计先进的数字模式,C：五重安防 第一层保护：小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况可自动报警并录下现场画面、小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家服务 第二层保护：大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过你的同意才能进入 第三层保护：电梯管理系统自动呼叫电梯，自动到达住户居住的楼层，形成客户与楼层的一对一进入 第四层防护：每户配备智能门锁等形成特色安全保护 第五层保护：户内安全防范系统设置红外探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄露探测器等一系列先进的户内报警系统,D：智能化配置 1：全社区无线网络覆盖，尽享网络服务的便捷 2：顶级家居综合布线技术：我们已经为你未来的无限升级铺好基石 3：随时随地与家人远程交流：网络视频系统， 4：公共视频：可通过家里的可视终端来观察小区内的公共区域，照看家人和爱车 5：可视对讲：访客记录功能，以记录访客图像 6：可设定在家，外出和睡眼三种安防模式 7：智能门禁识别系统，业主无需钥匙，方便回家，住户可通过密码等方式打开大堂门禁、控制电梯和入户门 8：智能电梯：通过智能卡可识别业主身分，使业主不用按键即可自动到达所在楼层,案例参考 百仕达红树西岸,主要负责提供最先进、最可靠的家庭电器产品，包括高端的常规电器和网络电器；提供家庭网关（）控制系统，包括实现可视对讲、电器控制、家居安防等功能。深圳日讯互联网公司从项目开始设计时就参与智能化系统的规划和设计，还将组织该项目的实施及后期的保修、培训等服务和运营等。,小户型公寓,SOHO型个性办公寓所,产权式酒店公寓,酒店式产权公寓,置业目的自住，以满足基本居住需求为基础，在户型设计上需要考虑居住者的使用功能要求，如厅开间应保证在3.3米以上等；,置业目的主要考虑办公+居住，所以讲求对空间使用功能的合理搭配。产品设计可以为极高的容积率，但对楼宇智能化要求极高。,将酒店管理或服务导入到住宅当中，充分到考虑发展商代租代管，户型设计与小户型公寓相同，但更加讲求公共空间的舒适性,依托于专业酒店管理背景，完全采取代租代管的方式，户型设计一般不考虑厨房，并在使用功能上会与渡假型出租紧密联合起来等,关于小户型住宅,项目包装建议,产品形象市场印象,产品定位,关于小户型住宅的酒店式管理服务,代租管升级服务 *管业处接受业主委托，授权处理一切物业租务事宜： *物色及殷选租客 *建议及代收租金 *代办差饷、杂费及申报物业税 *代业主入数及发放月结单 *定期检查出租单位 *介绍专业测量师为外国投资者进行收楼检验工作确保 收楼质素,代管升级服务 *入伙前家居清洁及减虫工作 *代客定期清洁单位 *安排女佣聘用服务（包括家务助理及钟点家务助理） *全屋电器安装及改装工程 *安排维修保养服务 *为客户提供维修及检查家居电器 *锁类维修 *提供室内装修及设计 *提供园艺设计及修剪服务 *设有寄存及代客收货服务 *安排家私搬运及存仓,五星级酒店式服务 *于住客大堂设置酒店式接待柜台 *住户可于酒店式柜台接收留言口讯 *会所设有商务中心，为住客提供如中文打 字、传真、打印及互联网服务 *代客清洁及整理单位服务 *干湿洗熨服务 *安排专车接送住户（包括往返机场等） *安排电召的土服务 *租车服务 *汽车清洁服务 *筹办宴会及到会服务 *代订家庭电器用品 *报纸及杂志送递服务 *鲜花送递服务,由以上对三种物业的分析，同致行认为，本着树立富盈集团品牌、营造市场亮点、提升价值贡献的原则，对物业形态建议如下,同致行观点,应对物业形态，同致行现对物业布局建议如下,同致行观点,A塔：4-13F（共10F）为主题式酒店 A塔：14-22F（共9F）为高科技服务公寓 B塔：4-22F（共19F）为小户型住宅,A塔,B塔,主题式酒店 东莞首家“蜜月酒店” 高科技服务公寓 “SOHO”艺术寓馆 小户型住宅 东城CSBD上领生活特区,项目物业档次、定位,同致行观点,对价格的判断,品质因素打分 q（quality）100分为满分我们认为，本项目可得65分。,同致行观点,对价格的判断,交通因素打分 T（traffic）100分为满分我们认为，本项目可得71分。,同致行观点,对价格的判断,C（竞争力）= qntn/p,在品质、交通、价格三个最主要因素之间，会根据条件的不同对置业者的 决定产生动态的影响，而最终的结果就是产品综合条件所产生的竞争力：,选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力） C = 6060/4000（200同类物业均价）=0.9,p =qntn /C = 5127.78,同致行观点,对价格的判断,结合同致行品质定价评估办法，考虑到项目形象溢价体系，同致行认为项目可实现均价区间为：,其中：,主题式酒店：5000-5500元/（含装修） 服务式公寓：4600-4800/ （含装修） 小户型住宅：4200-4500元/ （含装修）,同致行观点,产品形象市场印象,客户定位,购买客户,自住型,投资型,租赁客户,1）：企业管理层人士 2）：政府、企事业单位公务员 3）：专业投资房地产人士 4）：东城本地人,1）：东城本地人 2）：事业有成的成功人士 3）：商场管理层人士 4）：企业白领,1）：周边区域内写字楼办公的白领 2）：驻莞办事处的员工 3）：各大商场管理人士 4）：各大商场供应商驻莞员工 5）：各大手机供应商高层管理人士,产品形象市场印象,客户特征描述,酒店公寓,产品形象市场印象,客户特征描述,服务式公寓,产品形象市场印象,客户特征描述,小户型住宅,客户区域分布图,东城中心周边 富人住宅区,莞城老城区的公务员 政企业单位的公务员 老城区商家,东城区本地人 工业园内企业管理层,万江区,东纵大道写字楼 内的白领，私营老板 周边商场管理层 物流公司企业主,南城区CBD企业主、白领、私营老板 政府机关公务员 莞太大道金融机构管理层,产品形象市场印象,项目案名建议,市场营销战略从项目案名开始,CSBD城市首席上领特区,富盈尚都国际,项目案名建议（主推）,营销推广计划,推售节奏,包装策略,营销费用估算,营销策略如何面对市场,营销总攻略,营销总策略,强化项目独特优势和项目特有的投资价值、商业氛围,突出楼盘主题形象、地理区位关系,重点攻击、强势突围,打造东莞市东城区 高智中高端群体创新居住模式,营销推广计划,推售节奏,价格策略,营销费用估算,营销策略如何面对市场,营销总攻略,营销目标,压轴单位推出A塔、B塔剩余部分共计455套。,第二批推出，B塔4-15层（共12F），户型包括A、B（所有）、C型，A塔11-15层，户型包括A、A1、B、B1、C型，共计512套,推售节奏,第一批推出，A塔4-10层（共7F），户型包括A、A1、B、B1、C型，共计287套；,营销推广计划,营销六次攻击波,第一阶段：营销筹备期 2005年11月2006年4月 第二阶段：市场预热期 2006年5月2006年7月 第三阶段：内部登记期 2006年8月2006年9月 第四阶段：公开发售期 2006年10月2006年11月 第五阶段：强销持续期 2006年12月2007年1月 第六阶段：尾盘销售期 2007年2月2007年3月,营销推广计划,第一阶段蓄势待发，售前炒作,时间：2005.11-2006.7.30 目的：引爆市场，引起市场高度关注 营销思路 ：以“事件营销”串起“富盈品牌 + 片区前景” 营销主题：富盈品牌发展及东城片区规划,营销推广事件主题： 富盈战略发展新闻发布会 万盛广场项目产品品鉴会 “开启东城片区发展新乐章”东城片区规划研讨会,第二阶段内部认购及公开发售,时间：（2006.8.1-2006.11） 目的：打造产品形象，实现热销 营销思路 ：以内外结合，虚实结合，大量报纸广告与现场活动促销，产品卖点集中展现 营销主题：主题式复合型酒店式服务社区展示,营销推广事件主题： 十一秋交会产品展示会 项目开盘嘉年华会 主题式复合型酒店式服务社区展示 样板房开放 投资专家高峰论坛,第三阶段持续热销期及尾盘销售期,时间：2006.12.1-2007.3 目的：全面展示产品形象，积累客户促成成交 营销思路 ：深入挖掘项目卖点，全面展示产品优势，大量报纸广告与现场活动促销 营销主题：小区园林展示,营销推广事件主题： 小区园林开放、展示 样板房开放,营销推广计划,内部登记期,售楼处装修进场,10月,11月,4月,5月,7月,8月,9月,现场工 程 进 度,营销阶段,时 间,营销筹备期,市场预热期,热销持续期,公开发售期,售楼处装修完成 销售人员进场,户外广告开始,11月,12月,尾盘销售期,秋交会,园林 施工筹备,解筹,珍藏推出,内部登记,开盘,样板房装修进场,营销开始,10月,1月,2月,3月,2005,2006,2007,样板房装修完成,秋交会,产品定位,产品形象市场印象,项目包装建议,售楼处选址建议,车流路线,人流路线,销售现场,临时停车场,产品定位,产品形象市场印象,项目包装建议,销售现场流线组织建议,车流路线,人流路线,销售现场,临时停车场,产品定位,产品形象市场印象,项目包装建议,销售现场流线组织建议,前台,接待区,户型展示区,洽谈区,人流路线,沙盘区,签约区,至塔样板房,产品定位,产品形象市场印象,项目包装建议,销售现场展示提示,1.售楼处（接待区+模型区+部分洽谈区），设计强调内外视线互动传播。,2. 展示区：设置在销售中心外围,对外昭示面充分利用。,3: 销售中心装修风格建议现代风格,：极力主张从功能观点出发，着重发挥形式美，多采用最新工艺与科技生产的材料与家具。其突出的特点是简洁、实用、美观，兼具个性化展现。,产品定位,产品形象市场印象,项目包装建议,样板房选址建议,塔户型,塔户型,塔户型,塔户型,塔户型,塔户型,建议设置在楼,产品定位,产品形象市场印象,项目包装建议,样板房包装提示,装修风格：充分体现尊贵、简约、休闲的格调,占领视觉通路（视觉封杀）,现场导视,立柱广告牌,立柱广告牌,立柱广告牌,路杆旗,楼体广告,营销推广费用,根据同致行操作同类物业的经验，项目营销推广费用应在销售收入的2%左右。如果项目整体的虚拟销售均价以4800元/估计，则预计项目的营销推广费用应为：,4800元/49771.45% 478万,销售目标,6个月完成90%销售,同致行代理万盛项目的信心,副总经理（牛玉龙）,销售经理（1）,策划执行（2）,东莞事业部/总监,销售代表（8）,策划经理（1）,信心之一：团队阵营体系,队长,总经理,总裁/技术委员会,总参部,勤务（2）,战略,技术,兵阵,后勤,同致行代理万盛项目的信心,副总经理/总经办（三审）,副总经理（廖宇）,策划执行自审,策划经理初审,销售经理,住宅事业部二审,信心之二：质量保证体系,质量体系维护,技术委员会（终审）,质量监控,体系核心,销售管理,销售管理,销售主任,四点四级审核,同致行代理万盛项目的信心,同致行服务四大准则,十年的风风雨雨，同致行顾问在中高端物业、综合性物业、商业写字楼等的全程策划服务方面积累了扎实实战经验。 凡策划代理的项目，同致行顾问均从发展商和消费者的利益出发，努力将策划代理做到了最好，既为发展商节约了巨大销售费用，也获得了销售成功。,同致行顾问 十年锤炼 10year TOUCH STONE CONSULTANT,同致行顾问 社会责任 ORDEA TOUCH STONE CONSULTANT,深圳首家国土资源部A级土地价格评估机构（同致诚评估） 深圳首家建设部一级房地产价格评估机构（同致诚评估） 中国房地产评估师学会常务理事单位（同致行顾问） 深圳市不动产估价学会副会长单位（同致行顾问） 深圳市房地产业协会副会长单位（同致行顾问） 深圳市房地产一级评估机构（同致诚评估） 全国百家放心中介机构（同致行顾问）,同致行是经历十年历练的知名房地产策划代理机构！ 同致行的目标是实现发展商品牌、发展商项目品牌与发展商项目效益的三赢！,汇报完毕,谢谢,同致行有能力、有信心与贵司共创万盛项目佳绩！ END,