对我国房地产市场政策和形势分析

对我国房地产市场政策和形势分析对我国房地产市场政策和形势分析王珏林 住房和城乡建设部政策研究中心 第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会一、一、20102010年我国房地产市场形势年我国房地产市场形势1 1、房价仍处高位、房价仍处高位2 2、开发投资增长过快、开发投资增长过快3 3、房屋销售历史最好、房屋销售历史最好 2007-2009年商品房月均销售面积为6444.28万平方米 2010年商品房月均销售面积为8700万平方米第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会二、二、20102010年房地产市场继续过热的主要原因年房地产市场继续过热的主要原因 一是贯彻落实“国十条”差距较大 二是社会资金过多进入地产 三是居民消费过于集中 四是市场房屋供应量不足 五是土地管理、市场管理力度不够 六是二、三线城市房价全面上涨 2009-2010 2009-2010年房地产开发和销售主要指标对比情况年房地产开发和销售主要指标对比情况完成数量 同比增幅2010年房屋施工面积40.55亿平方米 26.6%2009年房屋施工面积31.96亿平方米 12.8%2010年房屋新开工面积16.38亿平方米 40.7%2009年房屋新开工面积11.54亿平方米 12.5%2010年房屋竣工面积7.60亿平方米 4.5%2009年房屋竣工面积7.02亿平方米 5.5%2010年房屋销售面积10.43亿平方米 10.1%2009年房屋销售面积9.37亿平方米 42.1%第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会 20102010年年7070个大中城市房屋销售价格涨幅指数个大中城市房屋销售价格涨幅指数地区地区房屋销售价格涨幅比例房屋销售价格涨幅比例地区地区房屋销售价格涨幅比例房屋销售价格涨幅比例同比同比还比还比同比同比还比还比合肥9.11.0青岛5.50.5郑州8.80.1济南4.70.4石家庄8.71.3长春3.90.3沈阳8.30.3福州2.50.1呼和浩特 7.30.5太原2.30.1武汉6.60.2上海2.20.4北京6.40.3厦门1.50.1大连6.10.2南京1.20.1哈尔滨5.90.1宁波0.80.0天津5.60.8杭州0.5-0.2全国同比增加6.4%还比增加0.3%第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会 2010 2010年全国商品房销售面积年全国商品房销售面积 地区地区 商品房销售面积商品房销售面积 （万平方米）（万平方米）销售面积增速销售面积增速 全全 国国 104349.11 10.1%东部地区东部地区 50822.01 4.1%中部地区中部地区 26223.44 19.9%西部地区西部地区 27303.66 13.5%第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会三、调控加码的原因三、调控加码的原因 一是“十二五”规划中提出的目标和要求 二是“国十条”的要求需要进一步落实 三是物价膨胀带来的巨大压力 四是房价潜在全面反弹迹象 五是把握住两会召开前的战机第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会四、四、20112011年调控政策重点年调控政策重点一是各个城市都要确定房价涨幅指标二是限购城市范围全面扩大三是房地产税改革逐步推进四是调整二套房首付比例 五是严格住房用地供应管理六是完善市场管理秩序七是保障房建设开始全面规划八是建立约谈问责机制第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会五、限购、房产税、加息对市场的影响五、限购、房产税、加息对市场的影响 1 1、限购对市场的影响、限购对市场的影响 一是使用的是市场排除法、政策倾斜法、长期过度法 二是限购时间不会短期停止，对市场的影响是全面的，市场供需矛盾会有所缓解 第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会 2 2、房地产税方案、房地产税方案 上海方案：上海方案：征收范围：征收范围：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%征收标准：征收标准：人均建筑面积60平方米的免税 差别化税率差别化税率：一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳 第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会 退免税条件：退免税条件：上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，可退税 上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，可免税 符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，可免税 持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，可免税 重庆方案：重庆方案：征收范围：征收范围：主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地人在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%征收标准：征收标准：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3 倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新 购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会 房地产税对市场的影响 一是当前试点方案属于浅试水，波及面较小 二是从趋势看，范围会越来越大，相关内容会逐步充实和完善 三是对市场的预期，影响会逐步加大第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会2 2、频繁加息对市场的影响难以评估、频繁加息对市场的影响难以评估 一是连续加息会增加消费者还贷的负担、会增加开发企业还贷带来的压力 二是对市场的影响是全面，波及的范围是最大的 三是潜在的调控力度远大于限购措施和税收政策第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会 二套房三次加息前后的对比变化二套房三次加息前后的对比变化 （贷款（贷款120120万万,时间时间2020年）年）加息前后时间加息前后时间月供增加月供增加年总利息增加年总利息增加去年未加息与去年未加息与1010月加息比较月加息比较156.29156.29元元3750837508元元1010月与月与1212月加息比较月加息比较208.05208.05元元49932.7349932.73元元1212月与月与20112011年年2 2月加息比较月加息比较159.36159.36元元38247.0738247.07元元20112011年年2 2月加息后与未加息比较月加息后与未加息比较523.70523.70元元125607.00125607.00元元第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会六、保障性性住房纳入计划和规划六、保障性性住房纳入计划和规划 一是保障性住房建设的序幕刚刚拉开 二是已经列入政府的规划和计划 三是完成任务最困难是资金问题，最关键是态度问题 四是要尽快出台“住房保障性法”，建立完善各项政策和制度 五是做到可持续的话,需要动员社会力量，利用好租赁市场保障房建设用地提前规划,优先安排 关键在于选址、配套、交通、生活方便 关键在于质量、环境、物业、价格第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会 资金政府是主角，还要依靠社会力量，资金政府是主角，还要依靠社会力量，调动企业参与调动企业参与 棚户区改造，政府支持加市场解决 经济适用房、双限房，行政或市场解决 廉租房和公共租赁房，政府加大投入、土地配建方式、BOT第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会 2011 2011年保障性住房建设计划、资金筹措计划年保障性住房建设计划、资金筹措计划 全年保障房计划 （预计需要资金）保障房建设分类计划预计需要资金 1000万套 （1.3-1.4万亿）棚户区改造，400万套5000亿（中央400亿、地方1200亿、改造者3400亿）经济适用房、双限房，200万套5000亿（市场解决）廉租房，160万套3000-4000亿中央600亿、公积金收益全部（去年50亿）、土地转让金10%（290亿）、贷款公共租赁房，220万套第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会七、对七、对20112011年房地产市场发展趋势判断年房地产市场发展趋势判断 1、目前市场处在严重的观望期，调控政策力度加大，买卖双方都在观望 2、年中随着各地调控政策的明朗化,消费开始逐步进入,市场开始转暖 3、第四季度，年度市场发展最好时期，促使全年市场稳定发展的关键阶段 4、土地供应量增加,贷款政策的趋紧,消费政策的限制,房价、地价起伏趋稳 5、消费政策倾斜,对投资性购房的限制,刚性需求将成为消费市场主体 6、经济稳定,房地产业发展的大环境看好,房地产投资、土地开发势头不减，今年的市场会保持相对稳定态势 具体指标度量：开发投资要高于前两年平均增长24.6%的速度;房屋施工面积要超过前两年平均的36.25亿平方米;商品房销售面积不会低于前两年平均的10亿平方米水平第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会 谢谢大家！第六届中国产业投资高峰会第六届中国产业投资高峰会9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.9.622.9.6Tuesday,September 06,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。11:55:1311:55:1311:559/6/2022 11:55:13 AM11、以我独沈久，愧君相见频。22.9.611:55:1311:55Sep-226-Sep-2212、故人江海别，几度隔山川。11:55:1311:55:1311:55Tuesday,September 06,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.9.622.9.611:55:1311:55:13September 6,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年9月6日星期二上午11时55分13秒11:55:1322.9.615、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年9月上午11时55分22.9.611:55September 6,202216、行动出成果，工作出财富。2022年9月6日星期二11时55分13秒11:55:136 September 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午11时55分13秒上午11时55分11:55:1322.9.69、没有失败，只有暂时停止成功！。22.9.622.9.6Tuesday,September 06,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。11:55:1311:55:1311:559/6/2022 11:55:13 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.9.611:55:1311:55Sep-226-Sep-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。11:55:1311:55:1311:55Tuesday,September 06,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.9.622.9.611:55:1311:55:13September 6,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年9月6日星期二上午11时55分13秒11:55:1322.9.615、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年9月上午11时55分22.9.611:55September 6,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年9月6日星期二11时55分13秒11:55:136 September 202217、空山新雨后，天气晚来秋。上午11时55分13秒上午11时55分11:55:1322.9.69、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.9.622.9.6Tuesday,September 06,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。11:55:1311:55:1311:559/6/2022 11:55:13 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.9.611:55:1311:55Sep-226-Sep-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。11:55:1311:55:1311:55Tuesday,September 06,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.9.622.9.611:55:1311:55:13September 6,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年9月6日星期二上午11时55分13秒11:55:1322.9.615、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年9月上午11时55分22.9.611:55September 6,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年9月6日星期二11时55分13秒11:55:136 September 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午11时55分13秒上午11时55分11:55:1322.9.6MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉