房地产业大厦销售策划报告

房地产业大厦销售策划报告海龙大厦销售策划报告一、写字楼市场分析：1、历史分析：1993年北京市房地产业开始较大规模形成；由于政府以往对于高 档房地产限制较大，供应量较少；同时,92年以来中国经济发展异常迅 速，需求迅速加大，使北京中高档房地产特别是写字楼供求之间存在较大 缺口，严重供不应求，用于销售的写字楼几乎没有,写字楼的租金普遍很 高。93年第一批推出的外销房地产项目几乎全部取得极其不错的销售成 绩,这种整体市场状况一直持续到94年中期。北京高档写字楼在94年前纯写字楼面积约在50万左右。至93年 底，有8个高档写字楼项目推出;到94年上半年,推出的高档写字楼项目 一共有16个。这一时期推出的北京中高档写字楼项目几乎都取得良好的 销售和出租成绩，94年的价格平均比93年上涨30%.1995年起，房地产市场逐步下滑，写字楼现房市场出现大量”旧 楼改造”的写字楼,估计有40-60万平方米,使写字楼供应量大幅上升。2、现状分析及未来预测：今年是北京市写字楼市场供应量最大的一年。具市场资料显示:今 年北京市共有总建面积达134万平米的写字楼相继完工投入使用。完工 项目主要集中在西城的金融街及朝外商业区一带。位于金融街的有投资 广场、平安大厦、建威大厦、国企大厦、月坛大厦、通泰大厦;东部地区 的有恒基中心、新中港万泰大厦、建宏大厦、嘉里中心、东环广场、联 合大厦、泛利大厦、美惠大厦等一批知名写字楼;从而形成了东长安街沿 线至建国门外大街，东二环沿线;西长安街沿线至复兴门大街；东二环沿线; 西二环沿线五片成规模的写字楼区域。有关资料同时显示,1996年北京写字楼实际总量为150万平方米。1997年共有60万平方米的写字楼竣工,而今年年底预计有140万平米的 写字楼竣工投入使用，届时北京高档写字楼的供应量将达到350万平米。造成写字楼形成竣工高潮的原因之一是前两年开工的项目由于资 金、施工等多种因素,致使写字楼集中上市的局面。伴随写字楼上市供应 面积的迅速增加，随之而来的是写字楼市场租、售价的不断下滑。因现阶 段市场整体供大于求,故预计到今年年底写字楼的空置率仍将达45%左 右。近两年来，北京高档写字楼的租售价格一直处于跌势,随着竞争的加 剧，愈演愈烈。特别是97年下半年，每月都有新的低价出现。当前，北京 高档物业的基本租价已由去年的每月25-30美金/平米，跌至每月15 一文档仅供参考24美金/平米,97年整体跌幅近30%。中档物业租价一般在4 5元/平米. 天。同时有关方面预计在未来的一年中写字楼市场仍有一定幅度的价格 下滑趋势.造成以上情况的原因如下：*以投资为目的的购楼客户因北京写字楼租金严重下滑，基本已经失 去了投资热情。*亚洲金融危机导致各公司纷纷压缩公司规模及投资规模。导致公 司需求降低。*当前市场大量写字楼上市交易,导致客源严重分流:新楼不断地推 出时,为提高入住率,各物业大多采取低价策略。而且租户数量有限，降价 又是大势所趋，谁的价格先降下来,谁就会抢走这批客户，这样便导致了写 字楼市场竞相降价的恶性循环。*写字楼市场已形成三、四年，特别近两三年发展极快，过去在饭店 办公的公司绝大部份已搬入写字楼，这部份写字楼客户资源过去占相当大 比重，是各写字楼竞争的焦点,而现在客户来源多数只能是新注册的公司 或已入住写字楼因各种原因再搬迁的公司。综上所述:写字楼的整体租售市场在短期内不可能有很大的改进,市 场低迷状态仍将持续一段时间。因此，在现阶段北京写字楼市场的价格低 迷，市场”人气”严重不足的整体市场形式下，聚集”人气”已成为各项 目销售成败的关键环节。二、区域市场的物业情况：根据本项目的所处区域及周边物业的分布状况，确定调查的区域范 围为北起北四环、南至前三门沿线，西起西三环沿线、东到西二环。区域 内物业的所处位置不同，对本项目的影响程度也不尽相同,现列表如下以 供参考：表一：部分写字楼销售情况名称地点规模（万平米）进度销售 方式 价格（元/平方米备注国宾花园阜成门10现房 大面积15500 8000平米甘家口大厦甘家口 10期房1底商较大成铭大厦西直门3 封顶整售13000写字楼3万凯旋大厦西外大街7做装修大面积 13000无成交深房大厦仟村百货3封顶整售12500考虑改公寓银都 大厦航天桥2现房租售10000租金4元华泰大厦北太平庄桥1.5 封顶整售12500大面积底商冠城大厦马甸桥西北6+10封顶整售 12500冠城园迎宾大厦军博南300米8做内装整售11800综合楼远 洋大厦长安街复兴门10期房一层2480$刚发售时代广场长安街西 单10期房一层2500$刚上市国际金融西长安街10现房整售 2400$金融机构月坛大厦西二环月坛11现房租售2400$金融机构通 泰大厦金融街6现房散售2300$整买2100$国企大厦金融街8现 房 大面积2100$余6万平米注：以上价格为报价附表二:部分写字楼出 租情况物业名称建筑面积具体位置租价（元/平方米.天入住率物 业管理收费国企大厦11复兴门4.5-5 3.5美金/月西单国际大厦 商场 +写字楼：40000西单大街4 80% 1元RMB/平方米/月商誉大厦10000海 淀区阜石路4.8 50%免收富华大厦80000东二环5.5-6 80% 2美金通 泰大厦60000金融街4.8 40% 3.2USD/m2/月平安大厦55000金融街 5.8 50%建威大厦6 南礼士路62号6 50% 3.5USD/m2/月金玉大厦 60000航天桥4.5刚招租金隅大厦50000长椿街地铁口 6（使用面积） 95%免收，光大国信大厦15000白石路15号6 60%免收中路大厦 15000安外大街丙66号5.8 60%免收庄胜广场3宣武门外4号5 70% 3USD/m2/月中化大厦49000复兴门大街南7 90% 3.5USD/m2/月恒 基中心280000北京站口 6-8 60% 3.9USD/m2/月华诚大厦40000东单 路口 5 90% 3USD/m2/月万通新世界50000阜成门西南角6 90% 3.5USD/m2/月注:以上价格为报价 附表四:部分在建写字楼的情况 项目 名称位置规模竣工时间物业类型嘉海大厦海淀镇38000平米1999 底封顶写字楼、商业用房科技会展中心北三环西路48号23万底 写字楼、公寓、商场泛太大厦农科院西门南约3万1999年中写字楼 基业大厦30000平米 初写字楼、公寓中电信息大厦友谊宾馆对面 40000平米1999年6月 写字楼 三、本项目的特点：1. 位置特点：海龙大厦位于中关村最核心地带,地理位置显赫。有中国”硅谷” 之称的中关村，是中国科学院最重要的科研基地和全国高新技术的龙头，文档仅供参考白颐路贯穿中关村，成为东方最著名的电子一条街。中关村已成为世界版 图上经济发展最迅速的一个点。规划中的北四环位于该项目的北部。中关村高新科技圈当前拥有五千多家高新技术企业,二百多家国家 级科研单位,十万余名科技人员。另外,周边学府云集，名校林立,使海淀区成为北京教育水平最高的 区域,大中专以上学历占人口总数的35%,每年大学升学率也位居全市之 首。汇聚了数以万计的优秀学子,孕育了一代又一代的成功的企业家。构 成该项目所处区域特别的人文环境优势。堪称英华荟萃、人杰地灵。2. 规模及主要配套设施特点：从海龙大厦所处位置上看,周边同档次物业相对之集中，拥73000平 方米的总规模和” 5A”智能型自动控制系统。底商很大可适应该地区需 要，建立大型的高科技产品电子配套市场。3. 客户群特点：该项目处在的海淀区，海淀区多项经济指标一直以每年40%的速度 向前迈进。每年上缴国税占全国的1%强。海淀区的高科技企业享受一一 定的所得税的优惠政策,也促使大量企业乐于在海淀。其有一些特殊的客 户群体，就当前来看，海淀区内较有名的外资企业有DEC、摩托罗拉、 COMPAQ等;大型的中资企业有:清华紫光集团、北大方正、四通集团、联 想集团等大型公司。预计该项目的客户群约为以下几类：*外资计算机及信息科技公司；