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谨呈：青岛中房谨呈：青岛中房二二OO八年六月八年六月1目目 录录2PART 1青岛开发区宏观环境分析青岛开发区宏观环境分析 开发区发展规划开发区发展规划 开发区发展历程开发区发展历程 开发区发展展望开发区发展展望3 开发区概况开发区概况 青岛开发区位于青岛市西海岸，依山傍海、环境优雅。与青岛母城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里）。1992年与同处一地的黄岛区体制合一，总体规划面积227平方公里。是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区。开发区内设几个特殊功能区：其中保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等。4 以建设社会主义现代化国际新城区总目标，按照经济体制与经济增长方式转变的要求和城市建设与社会经济协调发展的原则，科学合理地确定城市性质、规模、主体功能等城市跨世纪发展的重大战略要素，不断增强城市的吸引辐射能力。以港口为依托、保税区为先导，重化工基地建设为契机，薛家岛旅游区为起点，按照突出区域特色的原则，科学合理地重点安排城市总体功能的各项要素。总体规划指导思想（总体规划指导思想（1995-2010年）年）开发区发展规划开发区发展规划5 人口规模人口规模 规划期内全区人口总量将持续增长，考虑到城市吸引辐射能力的不断增强和重大建设基础上的引进等因素，预测至2000年人口在30万人，2010年人口规模在60万人(包括城市暂住人口)；用地规模用地规模 城市建设用地规模2000年控制在40平方公里，2010年控制在54平方公里,人均建设用地控制在90平方米；经济目标经济目标 按1990年不变价格预算，至2000年，国内生产总值达到90亿元，人均国内生产总值3.5万元；至2010年国内生产总值达到500亿至800亿元，人均国内生产总值达9万元以上。生活目标生活目标 规划期内，人均居住面积2000年达到20平方米，2010年达到25平方米，住宅成套率达到99。完善公共服务和市政基础设施，建立充足的城市供应基地，为城市居民提供舒适的生活、工作、休憩城市空间城市发展设想城市发展设想 6按照城区总体规划，青岛开放区在区域布局上规划为六个主要功能区开发区的功能布局开发区的功能布局本案本案71、石油化工工业区、石油化工工业区 主要在新区北部一带，依托黄岛油港，发展石油化学工业和化纤生产，形成北方最大的石油化工基地。2、国际商贸仓储加工工业区、国际商贸仓储加工工业区 主要利用保税区政策和临近前湾港的优势，完善保税设施，努力扩大保税业务范围，借鉴自由贸易区的运作经验，建成以进出口、转口、过境贸易为主的贸易中心；以仓储运输为主的货物集散中心；以加工贸易为主的加工中心；以高科技产业为主的高新技术中心；以国内外信息为主信息传递中心；以国外商品为主的展贸中心，使开放区与保税区优势互补，成为与国际市场接轨、设施完善、功能齐全、服务一流、效益上乘的现代化自由贸易区。3、临港工业区、临港工业区 在临近前湾港一带区域，充分利用区位优势，加速工业园建设和重大工业项目的引进开发，着重发展生物制药、家电、电子信息、新型建材等工业项目，不断扩大生产规模，形成企业群体，逐步发展成为依托港口性强、运输量大、技术优良、规模较大的工业基地。六大功能区六大功能区84、生态高效农业区、生态高效农业区 主要在新区的西部，积极发展生态农业和林果业、蔬菜、畜牧业，逐步建设成为全区的果品生产基地和居民的“菜篮子”基地，为新区发展提供丰富的农副产品。5、行政商务中心区、行政商务中心区 主要在新区南部，长江路以北地域，以新的行政区为中心，进一步带动周边文化区、金融区、商业区的完善，逐步形成第二个十年的标志性的中心区域。6、综合旅游区、综合旅游区 主要包括薛家岛办事处所区域和柳花泊珠山国家森林公园，利用丰富的自然风景资源，突出山海景观特色，建成集娱乐、度假、休疗养、海上体育活动为一体的具有现代化水准和特色的综合旅游区。六大功能区六大功能区9开发区的城市规划布局开发区的城市规划布局黄岛北部黄岛北部次中心区次中心区城市主中心区城市主中心区 本案本案 城市中心规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和两个次中心，作为均衡用地布局、人口分布、方便居民生活的城市发展核心区。沿长江路形成以行政办公、商务、商贸为主的“城市主中心”，并形成全区的中心商务区。在崇明岛路中部形成以商业及综合服务业为主的次中心。在黄河中路西段、辛安办事处驻地形成以行政办公、商贸、文化、体育等次中心。辛安中部辛安中部次中心区次中心区本案本案10商业服务设施规划布局商业服务设施规划布局 开发区商业服务设施规划适应全区用地结构特点，形成现代化新城区需要的中心商业区、区级商业中心、社区商业服务中心三级城市商业服务体系。到2010年，规划商业服务设施总建设达到200万平方米。在城市行政商务中心建设一个区级商贸中心。黄岛东北部次中心、辛安中部次中心建设两个分区级商贸区。金融设施形成区、分区和社区三个等级，主要布局为：在商务中心区建设区域性金融中心，由国内外金融机构组成；在黄岛、辛安、保税区、香江路建设分区级金融服务中心。11开发区发展历程开发区发展历程12到2005年，完成GDP372亿元，按当年价格计算，年均递增34.1，总量、增速均居全市十二区市之首，占全市经济总量的比重达到14%左右。人均国内生产总值超过10000美元，已接近世界中等收入国家水平中线，标志着开发区已进入一个全新的发展时期。（一）经济总量增速均居全市之首，占全市经济总量的比重已达（一）经济总量增速均居全市之首，占全市经济总量的比重已达15%2000年，全区完成GDP 85.8亿元，其中一产增加值3.3亿元，二产增加值54.8亿元，三产增加值27.7亿元，三次产业比例为3.8：63.9：32.3，GDP总量仅为全市的7.5。13工业化进程明显加快，工业经济实现了年均35%的高速增长。到2005年底，全区规模工业总产值达到782亿元，位居青岛市五市七区之首。占青岛市工业总产值的比重由2000年的9.3%，提高到18%。（二）工业生产迅猛发展（二）工业生产迅猛发展14十五期间，开发区消费品市场保持繁荣活跃的良好运行态势，市场运行稳中见旺，2005年全区城镇居民人均可支配收入12812元，职工平均工资17925元，比上年增长18.5%；（三）消费市场持续活跃（三）消费市场持续活跃 人均储蓄达21353元，比上年增长19.7。全区实现消费品零售总额44亿元，五年累计完成116亿元，是九五期间的4倍。15按原规划，2000年全区总人口总达到30万，实际，2005年末全区总人口为300308人，基本为2000年的预想规模，人口增长较慢。但近期的人口增长率有逐年加快的趋势，平均增长率达到4.2%，2005年比上年增长7.28%；人口出生率10.78，死亡率4，自然增长率6.78。（四）人口增长较慢，比城市发展设想有一定差距（四）人口增长较慢，比城市发展设想有一定差距16“十五”期间，开发区通过加大城市基础设施投资和工业、房地产投资机构的调整，建成投产了一批项目，为提高城市化水平，改善投资环境以及保持经济持续、快速发展作出了突出贡献。（五）固定资产投资成效显著（五）固定资产投资成效显著172007年上半年固定资产投资完成情况年上半年固定资产投资完成情况 上半年，青岛开发区固定资产投资完成996933万元，占青岛市投资的比重为13.2%，同比增长16.1%，继续保持增长态势。其中，城镇项目投资完成90.5亿元，同比增长17.4%元；房地产开发完成投资9.2亿元，增长4.5%，其中，住宅投资5.5亿元，办公楼和商业用房完成投资2.2亿元，楼宇经济得以较好的发展。上半年，开发区房地产销售面积为160513平方米、销售额为90654万元。由统计数据看，部分房地产开发先行指标有所提高。其中，本年购置土地面积同比增长7.1%；完成土地开发面积同比增长4.3%；完成土地开发投资同比增长21.6%。一系列先行指标的提高，将对房地产市场供应提供相应的空间。随着海底隧道及海湾大桥的开工建设，开发区基础设施将进一步完善，区位优势进一步体现，房地产业将迎来一个新的发展阶段。18开发项目区域集中且开发量大开发项目区域集中且开发量大沿香江路、武夷山路一带等城市中心发展已较为成熟，空置土地不多，目前所开发房地产项目主要分布在保税区和长江路等土地资源相对丰富的地区。而长江路一带由于其所处地理位置优越以及可开发土地规模大，沿长江路向西、向南地区还有大量可开发土地，片区内土地供应量大，是目前房地产市场竞争的主战场；楼盘销售价格涨幅大楼盘销售价格涨幅大开发区强劲的经济发展及良好的区位环境与城市规划，带动了房地产市场的迅猛发展，也促动了价格的大幅上涨；空置率居高不下空置率居高不下开发区的商品房从目前现状来说销售情况良好，但是入住率非常低，只有约百分之五十。究其原因除了开发量大以外，另一原因是开发区楼盘的升值速度与升值潜力被投资者所看好，大量外来投资者的介入，导致空置率居高不下。据统计：开发区内所开发的楼盘，有一半以上是开发区以外的人士购买的，有国内人士，也有外籍人士，而购买的目的主要用于长期投资。目前房地产开发情况目前房地产开发情况19开发区发展展望开发区发展展望20 从2001年3月至今，青岛开发区由孤军建区转入举全市之力“兴城”的新阶段。其标志性事件：一是青岛老港外贸集装箱业务及其他大宗进出口海运业务完成了向青岛开发区前湾新港的转移；二是从2001年3月到2002年8月，青岛市委、市政府通过在开发区召开两次现场办公会议，再一次明确地作出了“挺进西海岸、构建青岛新经济重心”的重大战略决策，标志着青岛开发区的发展进入了新的历史里程碑，预示着青岛开发区迎来了由建区到兴城的重大转折。从建区到兴区的重大转折从建区到兴区的重大转折21 区域GDP2015年达到1430亿元，人均国内生产总值为25000美元（以2000年为基数，包括保税区，下同）；工业总产值（1990年不变价）2015年达到3655亿元；实际利用外资累计80亿美元；外贸出口总额2015年达到60亿美元；地方财政收入2015年达到121亿元；全社会固定资产投资累计安排700亿元。经济发展预期指标经济发展预期指标22 居民年人均可支配收入2015年为41000元；农民年人均纯收入达到29980元 人口自然增长率控制在9以内。全区总人口到2015年达到70万人 建成区面积达到80平方公里 人均住房使用面积达到35平方米 城市化水平达到95%以上，基本实现农村城市化社会发展预期指标社会发展预期指标23 青岛经济技术开发区作为国家适应改革开放而设立的特殊经济区域，青岛经济技术开发区作为国家适应改革开放而设立的特殊经济区域，其发展历程按照既定发展定位，多项指标超前完成既定的发展目标，国民其发展历程按照既定发展定位，多项指标超前完成既定的发展目标，国民经济与城市基础设施发展迅速，居民生活服务的功能显著增强。在中国商经济与城市基础设施发展迅速，居民生活服务的功能显著增强。在中国商务部务部2006年公布的全国年公布的全国49家国家级经济技术开发区投资环境综合评价总指家国家级经济技术开发区投资环境综合评价总指数和经济实力排名中青岛开发区列前数和经济实力排名中青岛开发区列前5强，在强，在8类指标体系中开发区有类指标体系中开发区有7项列项列入国家级开发区前入国家级开发区前10位，其中社会及环境指标位居第位，其中社会及环境指标位居第1位。位。在此基础上，开发区按以往的发展经验及科学的预测，提出了更高、更在此基础上，开发区按以往的发展经验及科学的预测，提出了更高、更新的发展要求。新的发展要求。开发区强劲的经济发展势头及良好社会发展空间，为房地产市场的发开发区强劲的经济发展势头及良好社会发展空间，为房地产市场的发展奠定了坚实的基础，但开发区的人口数量、素质亦需同步增长，以支撑展奠定了坚实的基础，但开发区的人口数量、素质亦需同步增长，以支撑地产开发有效的去化。地产开发有效的去化。综述综述24青岛开发区房地产市场分析 黄岛北部次中心市场分析黄岛北部次中心市场分析 城市主中心市场分析城市主中心市场分析 辛安中部次中心市场分析辛安中部次中心市场分析25黄岛北部次中心区黄岛北部次中心区市场分析市场分析26代表项目代表项目黄岛板块乳山花园岳都海景公寓盈泰嘉园碧海蓝天花园竹苞花园港航中心青岛口岸通关大厦27个案分析盈泰嘉园盈泰嘉园项目地址：开发区刘公岛路167号开 发 商:青岛凯华房地产开发有限公司物业类型：多层住宅面积区间：80130开盘时间:2003-12-18 绿 化 率:40%均 价：3000元/交通状况:1路、5路、10路、12路、18路、24路等多条公交路线。周边配套:中小学:崇明岛路小学、第二中学、第三中学；综合商场:青岛国货黄岛商场、瑞源商城28主力户型从两室两厅到三室两厅满足不同家庭需求29碧海蓝天花园碧海蓝天花园项目地址:开发区海南岛路与长兴岛街交汇处开发商:青岛恒德房地产公司绿化率:36%物业类型：多层住宅主力户型：均 价：2800元周边配套:黄岛国货、利群超市、开发区二 院、第三中学、海滨公园 30物业类别:写字楼项目地址：开发区黄河东路167号 开发商:山东兴华建设集团房地产开发有限公司总建筑面积：1.8万平方米 建筑结构：七层框架结构 A区：1F3F共2285，规划独立式酒店；B区：写字间 38-50 C区：写字间 8501000 销售均价:4000元/港航中心港航中心31项目地址：开发区黄河东路150号 （前湾港北门西侧）开 发 商:青岛五洲国际航运服务有限公司物业类型：写字楼楼层状况：19层，东面三层辅楼为政府口岸 通关大厅 均 价：5500元/开盘时间：2007-09-28入住时间：2008-05-01 青岛口岸通关大厦青岛口岸通关大厦32黄岛北部次中心市场分析黄岛北部次中心市场分析 黄岛板块随着青岛经济发展进程的加快和经济体系的调整，已经从原黄岛板块随着青岛经济发展进程的加快和经济体系的调整，已经从原来的综合性功能区逐步向港口工业功能转变，房地产行业也相应的发生了来的综合性功能区逐步向港口工业功能转变，房地产行业也相应的发生了变化：变化：由于港口工业和油库的影响日益加大，此区域土地市场也相应的由住由于港口工业和油库的影响日益加大，此区域土地市场也相应的由住宅用地向工业、商业性质转变，而且新开楼盘较少，住宅基本为较低档次宅用地向工业、商业性质转变，而且新开楼盘较少，住宅基本为较低档次的多层住宅开发。的多层住宅开发。向南发展。目前黄岛区域的房价在逐年缩水，向南发展。目前黄岛区域的房价在逐年缩水，33城市主中心区城市主中心区市场分析市场分析34长江路板块达利达利广场广场华林华林大厦大厦朝阳朝阳大厦大厦地丰地丰大厦大厦汇商汇商国际国际国贸国贸中心中心今日今日商务商务润泽润泽城市城市桂冠桂冠锦绣锦绣前城前城华海华海嘉园嘉园崇业崇业大厦大厦35项目开发商物业类别总建筑面积写字楼面积酒店式公寓或公寓面积商业面积汇商国际山东东海湾置业有限公司 写字楼3万平米3万平米城市桂冠青岛康居置业有限公司写字楼、公寓4万平米2160015000今日商务青岛金沙江房地产写字楼、公寓13461.326837.326624泽润金融中心青岛太阳房地产开发有限公司写字楼、酒店式公寓1.8万平米79529280华林大厦青岛华林置业有限公司写字楼、商住公寓8.9万平米1300010000千智一期青岛千智广场房地产开发有限公司 写字楼、公寓40000崇业大厦青岛崇业集团有限公司酒店式公寓2180521805朝阳大厦青岛恒德住宅建设公司商住楼1.34万平方82854971国贸中心青岛多元房产开发公司写字楼、公寓、住宅16413343000地丰大厦青岛地丰集团有限公司 写字楼、商住公寓53000平方米锦绣前城青岛福瀛房地产公司住宅18万一期2.9万华海嘉园开发区华海房地产有限公司住宅4.5万33层项目信息总表（一）36项目写字楼面积区间酒店式公寓或公寓面积区间写字楼销售价格酒店式公寓或公寓销售价格商业面积停车位汇商国际54-8568808-12万/个城市桂冠70-21080-16075006000最小500150个，20万/个今日商务138-20086-200650080泽润金融中心80-16040-16070006000华林大厦62-300 6300 10.8-11.8万/个崇业大厦 60-1205400 朝阳大厦 9800 多元国贸84-188102-1218200地丰大厦 90-3009500锦绣前城 88-141/30-71 均价6200/酒店公寓6800元起价月租金150元华海嘉园 149-300 240个项目信息总表（二）37汇商国际汇商国际开发商：山东东海湾置业有限公司项目位置：长江中路占地面积：4500平方米总建筑面积：4万平方米建筑形态：框筒结构，地下2层、地上32层高度：108.4米层数：32层性质：写字楼车位：地下两层，300个。根据位置不同价格不等，8-12万之间，地下一层10-12万，地下二层8万左右总户数：418户开盘时间：2003年3月20日入住时间：2005年5月30日销售率：100%入住率：37%入住企业156多家，目前在开发区是入住率最高的写字楼物业费：2.98元/平米，其中电梯费0.8元网点暂不销售3801020304040302010102030401040203办公区分办公区分：分A,B,C,D四个单元 每单元4户 每层16户户型面积：户型面积：01户:54平方米 02户：80平方米 03户：72平方米 04户：85平方米层高层高:7F、14F,3.40m 8F13F,3.15m 15F-32F,3.00m 甲方因资金原因将1532F楼层的层高从3.40m，变更为3.00m；以降低建筑成本整层平面图整层平面图39入住情况：入住情况：A 座42 户、B座53户、C座33户、D座28户，共计156户。AB座的用户最多，因朝向好。B座东南向，A座东北向，C座西南向，D座西北向。入住公司80%都是租用办公楼。二手房情况：二手房情况：32层B座160平方米，年租金4.5万14层C座85平米，年租金2.1万年，月租金0.67元/平米14层C座71平米，年租金1.9万年，月租金0.73元/平米开盘时起价：4580元/平方米，均价：6000元/平方米现在起价：6000元/平米 目前市场7层79平米单价6850元/平米，比开盘时上涨2000元/平米。40城市桂冠城市桂冠开发单位开发单位：青岛康居房地产开发有限公司项目位置：项目位置：长江中路与武夷山路交汇处，长江中路 216号；项目东临城建大厦，西临海都大酒店，规模规模：一期18648平方米商务公寓，二期19472平方米27层写字楼 一期开盘时间一期开盘时间：2004年7月23日二期开盘时间二期开盘时间：2005年1月10日当时销售情况：当时销售情况：一期商务公寓04年12月销售完毕，销售价格：4570元起价，二期销售起价5800元/M2，均价：6800元/平方米目前价格：目前价格：主楼写字楼起价6277元/平米 最高价8777元/平米 附楼均价6000元/平米左右41当时的销售推广手法：当时的销售推广手法：11F装修海景样板间，户式中央空调；价格中含装修费用主楼：主楼：每层约800m2，入口设计有大型中心广场单元面积：单元面积：70、80 、130、210 m2等停车位：停车位：地下150个；车位：20万/个，月租金:1500元硬件配套硬件配套：4部电梯，户式中央空调 （每层公用卫生间，有于提高写字楼的使用率）。物业费：4.08元/平米 其中包含电梯费0.8元/平米，二次供水费0.3元/平米，本项目的物业费目前属于开发区最高的。入住情况：目前入住公司40家，入住率18%42城市桂冠业态分布图城市桂冠业态分布图城市桂冠业态分布图本项目入住的公司主要以贸易、房地产、工程、装饰装修为主。43地丰大厦地丰大厦位置：位置：黄岛区长江中路建筑结构：钢结构占地面积：8000平米标准层面积：1200平米总建筑面积：46000平米层数：24层标准层高：3.3米价格：价格：8000元/起价，均价9500元/层差：层差：100-200元项目户型：项目户型：94-380户型总量：户型总量：150套项目客户储备时间：项目客户储备时间：2004年9月6日3000万2006年9月29日项目正式销售时间：项目正式销售时间：2006年9月29日现在装修标准：精装修空调：美国开利中央空调标准：甲级写字楼标准441-5层为群楼，每层2000平米97290170976-20层平面图层平面图1、商业裙楼体量较大，早期引进政府机构失败，现空置状态；2、写字间户型偏大，缺乏灵活性，交通空间浪费较大；3、写字楼配套标准较高，但是其高昂的价格，让大部分购房群体望而却步。45华林大厦华林大厦地址:黄岛区开发区紫金山路117号开发商:青岛华林置业有限公司物业类别:写字楼、商住公寓建筑类别:高层 塔楼 容积率:3.07总建筑面积:89000 一期开盘时间:2005-7-22一期入住时间:2006-12-31车位：地下：10.8万、11.8万/个46华林大厦个案华林大厦个案北164.41169.575层以上（含5层）688/层7F:9户 8F:5户10F-17F:2户 其中15F、16F：4户其余为整层。共计54套写字间公寓：72套169.57164.4147今日商务公寓今日商务公寓项目位置：长江路与长白山路交汇处开发商：青岛金沙滩房地产总建筑面积：8万平方米，楼高8层当时价格：起价：4250元/m2 均价：4800元/m2 最高价：6500元/m2销售率：住宅100%销售完，办公区已销售90%开盘时间：2004年8月7日入住时间：2005年3月22日交房标准：商住精装修、住宅毛坯车 位：1：1配比，广场车位80-100个层 高：2.85米，比其他写字楼层高要低48项目入住2年的时间入住率不到20%，现场办公环境差，物业配套也不完善多数写字间粘贴出租信息。49户型分析户型分析商务办公区间商务办公区间户型面积总套数总面积套数比面积比两室两厅两卫138.3481106.7225%16.5%两室两厅两卫146.4981171.9225%17.4%两室两厅一卫355.3382842.6425%42.2%三室两厅两卫200.6881605.4425%23.9%住宅区间住宅区间户型面积总套数总面积套数比面积比两室两厅一卫8624206435%31%两室两厅一卫9024216035%33%三室两厅二卫10020200027%30%小复式20024003%6%50两室两厅两室两厅146.49146.49两室两厅两室两厅138.34138.34商务户型商务户型200.68200.68商务户型商务户型355.33355.3351精装修标准大厅意大利大理石客厅1.8厘米实木地板卧室环保呢绒地毯 楼宇配套双线IDD，宽带入户、红外线监控、可视对讲、家居安防系统，海尔户式中央空调，橱卫装修，海尔热水器、微波炉、意大利地砖等等配套设施配套设施形象广告宣传形象广告宣传报纸广告日期性质广告主题语主要诉求版面半岛2004-83硬广“今日就行动”8月7日开盘1/4版半岛2004-812硬广“2004.8.14盛开今日，引领精装商务时代准现房.精致装修1/4版52泽润金融广场泽润金融广场项目地址：长江路与天目山路交接处开发商：青岛太阳房地产开发有限公司投资商：青岛泽润投资集团总建面：2.3万平米规模：A座为酒店式公寓8层，B座为写字楼8层，1-2层为网点总户数：192户 其中：A座128户，B座64户当时价格：起价：4680元/平米（3层）目前价格：均价6000元/平米开盘时间：2005年5月份交付日期：2005年底户型：A座单间、大套一、大套三（40-160平米）B座（85-160平米自由分割）装修标准：精装修销售率：A座销售100%,B座办公楼销售80%网点：A座40-160平米，B座85-160平米53户型面积总套数总面积套数比面积比单间4056224043.7%24%一室两厅一卫8056448043.7%48%三室两厅一卫16016256012.6%28%B B座办公区（座办公区（80-16080-160平方米）平方米）面积套数总套数总面积套数比面积比841867212.5%9%1101888012.5%11%120216192025%24%130216208025%26%14018112012.5%14%16018128012.5%16%A A座酒店式公寓（座酒店式公寓（40-16040-160平方米）平方米）54开发商：青岛城市经营有限责任公司地理位置：江山路666号规模：建面-100750-写字楼-19901；商务公寓-43226；商业裙房-9656（1F 28004.7m，；2F 38894.5m，；3F 29674.5m）；地下停车位：433个、地上464个物业形态：写字楼、公寓、酒店式公寓 soho商务公寓户型：套一、套二、套三面积区间：90-150配套：精装修容积率：4.93卓亭广场卓亭广场55卓亭广场蓄势期将近一年的时间，从其宣传上看，力求打造开发区的第一商务Soho公寓，也是率先提出了Soho建筑形态卓亭广场卓亭广场56结论结论SOHOSOHO区域首次被其推出，根据周边的住宅物业的销售状况来看，项目区域首次被其推出，根据周边的住宅物业的销售状况来看，项目的销售应该不会有良好状态，蓄势期过长（售楼处于的销售应该不会有良好状态，蓄势期过长（售楼处于0505年已经建成），年已经建成），错过了在开发区占领利好市场资源的时机。错过了在开发区占领利好市场资源的时机。保税区，一直以来没有被充分利用起来，区域内的生活配套、城市环保税区，一直以来没有被充分利用起来，区域内的生活配套、城市环境不完善，形成开发区与黄岛的连接地域境不完善，形成开发区与黄岛的连接地域没有创新销售策略，门槛过高没有创新销售策略，门槛过高57地下：地下：-3F-1F -3F-1F 地下停车场地下停车场/超市超市裙楼：裙楼：6 6层层 6 6万平方米商业万平方米商业MALLMALLA A座：座：5555层层 8F33F 8F33F写字楼写字楼 34F49F 34F49F 五星级酒店五星级酒店 51F54F51F54F空中观光厅空中观光厅55F55F停机坪停机坪B B座：座：4646层层 酒店式商务公寓酒店式商务公寓C C座：座：3232层层 空中豪宅空中豪宅A AB BC C裙楼裙楼国贸中心国贸中心58五星级酒店五星级酒店1、定位较高；2、实际招商难度较大；3、至今未有较大进展；59酒店式公寓酒店式公寓在实际操作中，酒店式公寓是最具投资价值的物业产品。60商业裙楼商业裙楼1、商业体量庞大；2、商业建筑层高设计缺乏灵活性，以至于在招商中受到限制；3、街铺销售火爆实现较高的利润；4、产权式商铺路线行不通；61写字楼写字楼1、核心筒结构使得分割充满灵活性；2、小写字间拥有较为广阔的消费群体；3、写字楼体量的庞大，以及供求市场的失衡，导致销售率总体上并不理想；62目前销售率：目前销售率：总体而言，酒店式公寓的销售速率与回笼资金的速度是最高的，总体而言，酒店式公寓的销售速率与回笼资金的速度是最高的，由于住宅户型偏大，且推盘较晚，造成销售不理想；由于住宅户型偏大，且推盘较晚，造成销售不理想；63福瀛福瀛锦绣前城锦绣前城开发商：青岛福瀛房地产开发有限公司总建筑面积：18万平方米一期占地面积：1.5万平方米绿化率：39.4%建筑密度：15.45二期占地面积：3.9万平方米绿化率：45.5%价格：起价5280元/平米，层差：大户型每层加80元/平米，小户型每层加100元/平米东户比西户贵100元/平米 均价：6200元/平米面积区间：88-141平米层数：29层酒店式公寓面积区间：30-71平米价格：约6800元/平米起价车位租金：地下150元/月住宅交付时间：07年11月份开盘时间：07年1月2日酒店式公寓开盘时间：07年6月份6465户型设计户型设计66户型配比户型配比户型面积总套数套数比二房二厅一卫885825%二房二厅一卫1085825%三房二厅二卫1265825%三房二厅二卫1415825%户均面积：116平米总价区间总价区间主力总价：60-80万因面积设计过大，总价也较高，大户型销售20%，小户型销售60%67华海华海嘉园嘉园开发商：华海房地产有限公司总建筑面积：5.5万平方米地上建筑面积：4.6万平米地下建筑面积：0.9万平方米总套数：272套绿化率：41.7%地下车位：240规模：2东33层住宅价格：起价6500元/平米（含1000元/平米装修）楼层差80元/平米，平面差5000元/平米68复式平面图69户型配比户型配比户型面积总套数套数比三房二厅二卫14112948%四房二厅二卫21412948%复式30564%户均面积：170平米总价区间总价区间主力总价：90-120万户型面积及房屋总价高，从06年6月份至今仅销售10%的房源。70时间段项目名称建筑面积去化率去化面积02-03年千智一期3万100%3000004-05年城市桂冠2.16万90%1944003-05年汇商国际3万100%3000004-05年今日商务6832100%683205-07年国贸中心4.5万30%1350005年初泽润金融中心795280%636105年10月份华林大厦1.3万70%910006年6月份地丰大厦2.8万10%2800合计118033写字楼去化量统计分析写字楼去化量统计分析71写字楼销售速率统计写字楼销售速率统计时间段项目名称总套数销售率销售周期销售速率/月04-05年城市桂冠21690%2年8套03-05年汇商国际512100%3年14套05-07年国贸中心33630%2年4套04-05年今日商务32100%1年半2套05年泽润金融中心64100%2年3套05年10月华林大厦4570%1年半2套06年6月份地丰大厦19210%9个月2套72(部分项目为二手房价格部分项目为二手房价格)写字楼价格水平统计写字楼价格水平统计73写字楼入住公司分析写字楼入住公司分析针对汇商国际、城市桂冠、千智一期入住公司统计，入住行业主要是以贸易公司和装饰装潢公司为主，其他为房地产、工程、广告机械等公司。74写字楼小结：写字楼小结：1、开发区写字楼经过02年-07年的5年的运作，经历了起步阶段与成长阶段，在02年到05年仍然处于一个上升时期，但是自2006年以来，受区域写字楼市场供求关系的影响和宏观政策影响，写字楼的销售处于停滞不前的状态；近几年写字楼销售率仅维持在20-30%左右，使得多数开发商的资金流动出现问题；2、高档写字楼在由于其高昂的价格与其超前的设备配套，使得客户群体极为狭窄；3、较低的入住率，平均入住率不到50%，租金价格一直徘徊于1-1.5元/平米的低价格之间，使得大量的投资客户在不景气的写字楼租赁市场中得不到预期投资回报率；75上实达利广场上实达利广场开发商：青岛上实城市发展有限公司投资商：上海上实集团用地性质：住宅，50年产权 规 模：总建筑面积12万 其中商业网点：2.2万 户数：742户 车位：共计632个（其中地下602个）物业类型：高层住宅、公寓户型结构：住宅户型：两梯四户，两室两厅、三室两厅、三室两厅、复式公寓：一梯十户，三部电梯，1300-1500/精装修家电全配套户型：一室一厅、两室一厅765 5号楼开盘在即号楼开盘在即 3131层层楼座分布楼座分布建筑形态：时尚现代1 1、2 2号号楼酒店楼酒店式公寓式公寓 2424层层3 3、4 4号楼住宅号楼住宅 2828层层 772006/9/12006/9/1正式开盘正式开盘2006/9/142006/9/14住宅最低住宅最低5688/5688/（含（含10001000元元/精装修精装修），均价：，均价：6200/6200/公寓均价：公寓均价：7000/7000/（含（含1300-15001300-1500元元/精装修、全套家具家电精装修、全套家具家电）20062006年年1010月份月份样板间开放样板间开放2006/11/132006/11/13住宅住宅5688/5688/起价（含起价（含10001000元元/精装修精装修）2006/12/212006/12/211212月月2323日中午日中午1111点点5858分，达利广场迎新春，举行答谢酒会。分，达利广场迎新春，举行答谢酒会。2007/03/012007/03/015800/5800/起（含起（含10001000元元/精装修精装修）20072007年年2 2月月战略性封盘战略性封盘2007/42007/4月月位于最佳位置的位于最佳位置的5 5号楼准备开盘、预计起价超过号楼准备开盘、预计起价超过60006000元元/有可能会结合即将到来的有可能会结合即将到来的“太空象太空象”掀起一次促销活动掀起一次促销活动原设于原设于“佳世客佳世客”的看房班车不知何故取消的看房班车不知何故取消达利的销售进程与历史价格达利的销售进程与历史价格78酒店式公寓平面图酒店式公寓一梯11户，面积小，控制在35-80平米，总价低，从06年9月份开始销售至今销售率高达40%,54453835516580696079朝向：南、东北、西北、北含1500元/的装修费用家具、家电全套配送：海尔、海信、科勒洁具、不设天燃气物业管理：2.8元/（含电梯费）总价：23万-70万公寓户型与配套公寓户型与配套两个单元，两梯三户，一层六户预计107套二户型依然是其畅销户型总价基本在70万元-120万元之间顶层复式即将推出的即将推出的5 5号楼的户型号楼的户型80户型户型面积面积套数套数比例比例销售率销售率备注备注两室两厅一卫9610019.7%70%3、4号楼仅余20层以上三室两厅一卫12610014.850%选择余地较大，销售速率低两室两厅一卫1074628.3%预约中4月份开盘，尚在预定中三室两厅一卫1454611%三室两厅两卫162468%四室两厅两卫160 8417%顶层复式190-2200.12%住宅销售状况住宅销售状况81酒店式公寓去化量酒店式公寓去化量时间段项目名称建筑面积去化率去化面积06年6月份达利广场2664040%1065605年国贸中心2390060%1434005年10月份泽润金融中心9280100%928005年崇业大厦66套合计34276酒店式公寓销售速率统计酒店式公寓销售速率统计时间段项目名称总套数销售率销售周期销售速率/月06年6月份达利广场48040%9个月21套05年-07年国贸中心16460%2年4套05年泽润金融中心128100%1年11套82青岛市当前酒店式公寓项目有三度空间、瑞纳康都、TOP颐和国际、崇业大厦、隆和怡海国际、格林堡新月郡高尔夫公寓等较具代表性的项目。三度空间和瑞纳康都为柏悦酒店管理公司（新世界开发商成立）提供服务，TOP颐和国际聘请国内著名物业管理公司提供酒店式服务，该公司虽非专业酒店管理公司，但具有一定的酒店公寓管理服务经验；崇业大厦项目酒店式服务由项目商业部分的小绍兴酒店公司提供，该公司虽也具有酒店管理经验，但仍以餐饮服务为主；新月郡高尔夫公寓由格瑞（香港）酒店管理有限公司提供，具有专业酒店管理经验。总体而言，作为新兴的投资产品，总体销售情况较为良好，但是产品服务配套却参差不齐。而酒店式公寓仍然在如火如荼的大体量的投入市场，除去开发区的国贸、达利广场，在青岛例如凯悦、香港置地广场都存在大体量的酒店式公寓。83长江路板块是写字楼主战场，各层次写字楼的购买者都将把目光锁定中心区，是这些写字楼都将目光锁定在高档次、高层面客户上，使得市场出现结构性失调，给低价位写字楼造成一定的需求空间，物业走商务公寓道路反而容易造成差异化，为较低层面的客户创造较低的准入门槛，市场需求将促进一批此类产品在08年大量进入市场。长江路板块小结长江路板块小结84辛安中部次中心区辛安中部次中心区市场分析市场分析85新街口板块世纪新苑芙蓉苑兴宝苑兴华国际商务中心珠海雅苑商城新港花园 汇智广场鲁泽观天下冠庭江山新港国际 86开发商开发商：青岛鲁泽置业集团有限公司位位 置置：青岛开发区江山北路10号(新 街口高架桥北侧)营销推广营销推广：大汉隆城进场进场：2006年7月30日开盘开盘：2006年8月19日面积面积:98-102平,140-144平;2梯4户;占地面积占地面积：2.89万 总建筑面积总建筑面积：8.06万 总户数总户数：560套 地下车库地下车库：500个；建筑层数建筑层数 1#楼15层、2#楼17层、3#楼、4#楼28层 5#楼、6#楼26层容积率容积率：2.27绿化率绿化率：4%项目介绍项目介绍：4栋高层在小区内呈田字型布 局，围合部分建设中心花 园、休闲会所。项目内规划 建设有98144两种户型.鲁泽鲁泽观天下观天下87区域分析:项目位于新街口,紧临城市主干道江山路,靠近黄河路.北临胶州湾高速入口,毗邻跨海大桥登陆处红石崖，东接黄岛，西通辛安及珠山森林公园，向南则与保税区、长江路相连。88市场环境市场环境周边可类比项目分析阳光二房：98-102平，三明设计；35-50米楼间距，户型结构方正实用；品质三房：140-144平，户型方正通透，主卧270度观景大阳台；89户型配比分析套型面积大约套数所占比例二室二厅一卫98平14025%二室二厅一卫102平14025%三室二厅一卫140平14025%三室二厅一卫144平14025%合计560 100%由上述可知：鲁泽观天下户型中由上述可知：鲁泽观天下户型中140144平米套三占平米套三占50%；98102平米套平米套二占二占50%；90项目个案分析项目个案分析鲁泽观天下价格区间分析鲁泽观天下价格区间分析（简装价格，带装修房屋+300元/平方米）单价区间大约套数所占比例总价区间（万元）大约套数所占比例3400-370016830%33-5316830%3750-405016830%37-5816830%4100-440012822%40-6312822%4450-47509618%44-689618%合计560100%560100%由上述可知：单价较低的由上述可知：单价较低的3400-4050元占到总房源的元占到总房源的60%；4100-4400元的房屋元的房屋占到总房源的占到总房源的22%；余下；余下4450-4750元高价端只占到元高价端只占到18%；总价区间同上；总价区间同上；91项目个案分析项目个案分析 92汇智广场汇智广场开开 发发 商：商：天智集团位位 置：置：江山中路与黄河路交汇处。占地面积：占地面积：1.8万平方米；绿化率：绿化率：3232。6%6%；建筑面积：建筑面积：49096平米；车位车位:275个车位 容积率容积率:2.73；销售电话销售电话：86887788项目简介项目简介:大厦共30层,地下2层,地上28层,第28层为电梯机房，其中1-3层为12000平商业楼；项目高度99.9米面积介绍面积介绍:12-25层：单层1300-1500平;面积40-500平方米;开工时间开工时间:2005.12.17:开盘时间：开盘时间：2007.9.7入住时间:2008-05-30 93汇智广场：位于青岛市开发区江山路的东侧，交通便利，青黄高速公路的入口、客运码头、青岛港、工业园、保税区都在该项目的五分钟商务圈内。该项目还是化工工业区、港区、名牌加工工业园区和保税区这四大区域的交汇处。项目四至（东、西、南、北）1）、项目地处江山路迎宾大道东侧，位于八大工业 园，六大产业基地之腹地；2）、东面靠近前湾港北门，口岸通关中心近在咫尺；3）、南面与金宇物流、下田屋物流、颐中汽车工业园、双 星品牌专卖相邻；4）、西侧靠近海尔、海信、澳柯玛、家电、电子、电信信 息产业园区，和国风海洋生物制药园区，双星品 牌 园区紧密相连；5）、北靠青黄高速入口处，交通辐射整个胶州湾94推广主题：天地之间 智汇于此 让工作像休闲一样轻松推广创意 产业产业OFFICE “产业产业OFFICE”是指位于新兴产业经济发展区域的写字是指位于新兴产业经济发展区域的写字楼，它是一个专为经济新兴区域内的企业打造的专业商务平台楼，它是一个专为经济新兴区域内的企业打造的专业商务平台1 1、对国际化贸易、仓储、运输、物流等行业飞速发展的给氧性的补充，、对国际化贸易、仓储、运输、物流等行业飞速发展的给氧性的补充，2 2、商业节能的理想模式，是国际化竞争导致市场竞争激烈所需求的产物；、商业节能的理想模式，是国际化竞争导致市场竞争激烈所需求的产物；3 3、具有商务、金融、商贸功能的办公平台，、具有商务、金融、商贸功能的办公平台，4 4、企业抢占市场的零距离战线，、企业抢占市场的零距离战线，95特色：特色：1、不企求于高档华美，而趋向于务实风尚，、不企求于高档华美，而趋向于务实风尚，2、不崇尚于商业繁华中心位置，而注重于接不崇尚于商业繁华中心位置，而注重于接 近市场与产业链接，近市场与产业链接，3、无须付诸于高额办公费用，而注重于商业、无须付诸于高额办公费用，而注重于商业 节能节能主力客户群体：工业园区中小型企业及前湾港三期和大 炼油等大型项目的下游配套企业96市场环境市场环境周边可类比项目分析汇智广场汇智广场 户型图户型图1217层层97汇智广场汇智广场 户型图户型图1925层层98汇智广场面积配比面积41.3442.8247.6763.7276.0377.23套数6612666面积86.5185.4992.1794.78108.03112.67套数246661212面积44.469.54139.09151.19153.82183.32套数7351414771217层层1925层层汇智广场地处新街口地块中段，与前湾港和火车站区域复合，办公与商业氛围逐渐显现。产业OFFICE概念的引入会引导部分需求客户的进驻。但因区域环境和空气指数较差，销售、招租会受到一定影响。小结 99位置：黄岛区开发区新街口江山北路18号总建面:1.5万平方米;均价:3400元/平方米 价格描述:60，70左右套一，均价3400/分为:A,B两座,先销B;层数：共17层；1、2层为网点；住宅共15层；总户数：150户；车位：地上：52；地下36个；层高：住宅2.9米;商场4.2米;容积率:2.56;预售证号：青黄（开）房注字第01182电话：0532 81838888 86807977开盘时间：2006-10-28周边配套：冠庭江山位于江山北路18号，交通便利，出行快捷。周边有海尔工业园，海信工业园，澳柯玛工业园，物流园区，紧邻前湾港码头.冠庭江山冠庭江山100冠庭江山冠庭江山户型分析74.18平方米A1户型62.14平方米A2户型101冠庭江山冠庭江山户型分析112.26平方米A3户型143.86平方米A4户型102户型配比：套型面积大约套数所占比例一室两厅62.145839%一室两厅74.185839%二室二厅112.263020%三室两厅143.8642%150100%冠庭江山冠庭江山小结:由上述可知:此项目60-70平米套一户型占78%；112平米套二户型占到20%；此项目以小户型为主。103价格区间价格区间单价区间（元)大约套数（套）所占比例总价区间（万元）大约套数所占比例3200-35004027%23-266644%3500-38003825%26-303423%3800-42005033%30-352013%4200以上2215%35-452215%150100%45-5085%小结：此项目单价：32003800的占到52%；3800以上的占48%；总价：23万-30万的占67%；30万以上的占到33%。冠庭江山冠庭江山104劣势：劣势：1 1、周边配套不齐全，尚无大型超市，商业，距离市区中心公交车需分 钟，目前属于正开发阶段。2 2、因户型设计调整，前期设计141平米，后改为60和70平小户型，曾引发客户投诉其户型不合理。3 3、开发A，B两栋，间距较近，B5楼以下受A影响采光受限。小结：小结：优势：优势：1 1、冠庭江山位于江山北路18号；地理位置较好，周边交通便利，出行快捷。2 2、发展前景较好：周边有海尔工业园，海信工业园，澳柯玛工业园，物流园区，紧邻前湾港码头；3 3、户型配比较好，以小面积为主；4 4、价位较低，客户均以周边企业上班人士，外地来此务工人士居多。5、销售率达到45%。105项目名称汇智广场冠庭江山 新港国际鲁泽观天下总计总面积4.9万平米1.5万平米2.87万平米8.06万平米17.33万平米已售面积1.3万平米0.95万平米-6.8万平米9.05万平米可售面积3.6万平米0.55万平米2.87万平米1.26万平米8.28万平米地块附近存量市场统计106本项目优劣势分析本项目优劣势分析优势（S）：1、新街口商务次中心的区位优势2、江山路的交通优势3、昭示性强4、产品设计最大适应市场需求劣势（W）：1、新街口商务次中心目前属于发展阶段，商务配套设施不完善。2、项目周边环境杂乱，工厂环抱，人流量较少。机会（O）：1、黄岛新街口商务次中心的发展规划2、青岛经济重心的西移3、南桥北隧构筑的大青岛城市构架4、黄岛区的港口经济与大炼油的加快发展威胁（T）：1、黄岛其它两个商务中心开发了大量的开发项目，很大程度上截流了我们的客户群体；2、目前，黄岛其它商务中心商务楼的空置率，及周边项目的直接竞争，对本项目将产生较大的销售压力。3、近两年相关房产政策与金融政策的影响目前日益加大，投资客户已趋理性。107 开发区目前的写字楼市场推出量和市场存量较大，市场存量就有10多万平米，目前已交付的写字楼的入住率低，空置率非常高，其中，汇商国际目前的入住率仅为30%、城市桂冠入住率仅为 50%；开发区本地目前的消化量很有限，现有写字楼的销售周期大约都在2年甚至更长，开发区写字楼市场的开发率、销售速率均不高，处于缓慢发展阶段，保税区及新街口的写字楼市场发展更落后一步；开发区目前的写字楼发展起点较高，发展水平参差不齐，初级形态商住楼与高端国际智能写字楼共存，在售写字楼的价格差异较大；开发区房地产市场的蓬勃发展也带动了保税区及新街口板块住宅的开发，客户对于高层公寓的需求基本集中在中小户型，大户型去化非常缓慢。108 我司在对开发区写字楼市场的长期观察和实际操作中，得出这样的几个结论：1、写字楼总体供应饱和，而使用率极低，写字楼运作进入市场培育阶段，培育时期至少为3-5年。2、以写字楼物业经营为主的运作模式经成为主流，对于资金链紧张的开发商而言将为加大项目操作难度；3、目前不仅在开发区区域写字楼市场处于瓶颈状态，且青岛市区写字楼也处于滞胀阶段，位于香港中路的远洋大厦、乾豪国际广场、凯悦国际等项目面临市场压力纷纷选择减少写字楼体量，转化其用途；更有项目，如万邦国际中心直接选择了只租不售的运作模式。4、写字楼物业的增值潜力相对于住宅而言较低，07年写字楼的价格较之06年基本处于平稳状态；2007年-2008年，写字楼市场将会继续低迷，其销售率将会落到低谷。因此提高入住率是写字楼单体急需解决的问题，而开发商普遍缺乏写字楼经营的操作经验，必须引进写字楼物业经营公司进行市场化运作。提供入住率，提高租金水平，从而促进销售。109市场总结及建议市场总结及建议市场机会点与威胁分析市场机会点与威胁分析市场机会点市场机会点城市建设方面，青岛开发区在城市建设上，构筑现代化国际新城区的基本框架，提升城市形象，完善城市功能。国际金融中心项目是“十大工程”之一。青岛开发区第一个高端综合性物业。商业业态、服务业态的组织模式，创造商业业态功能资源共享最大化。青岛开发区旅游产业的迅速发展为高端综合性物业提供了广阔的市场空间。传统消费模式的改变，为项目的成功操作奠定了良好的基础。市场威胁市场威胁市场份额呈现逐步扩大趋势，市场竞争日趋激烈。项目开发周期较长，投资回报周期偏长。此类项目属于探索阶段，市场风险大。110111谢谢！谢谢！预祝项目圆满成功！预祝项目圆满成功！112谢谢 谢谢22.8.3118:35
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