执行策略南山文化中心项目前期策划报告

海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告2004.04占地占地16845.516845.5m2容积率容积率3.53.5覆盖率覆盖率4545建筑高度建筑高度100100米米使用年限：使用年限：5050年年总建面积总建面积5.925.92万万m2其中：其中：商业：商业：2.322.32万万m2办公：办公：3.63.6万万m2“目标下的战术选择目标下的战术选择”现状写字楼市场租售状况？现状写字楼市场租售状况？未来两三年待开发写字楼状况？未来两三年待开发写字楼状况？市场状况市场状况定位定位目标客户定位？目标客户定位？项目市场定位项目市场定位/价格定位？价格定位？发发展展商商需需求求一楼商业价值如何最大化？一楼商业价值如何最大化？产品建议产品建议裙楼商业业态裙楼商业业态/租售建议租售建议/可售商业面积？可售商业面积？户型定位及分布？户型定位及分布？立面立面/智能化等其他建议？智能化等其他建议？如何实现一定的创新与突破？如何实现一定的创新与突破？项目营销推广项目营销推广项目形象及命名建议？项目形象及命名建议？项目推广思路与策略？项目推广思路与策略？目标。项目建议的基本出发点项目建议的基本出发点海岸地产南中开发战略海岸地产南中开发战略商业写字楼商业写字楼 利润最大化利润最大化本项目本项目 迅速回笼资金（办公）迅速回笼资金（办公）长短效益结合（商业）长短效益结合（商业）本项目本项目写字楼写字楼7000多多提升商业可售比例提升商业可售比例商业价值最大化商业价值最大化shopping mall品牌提升品牌提升长期利益实现长期利益实现shopping mall商业写字楼商业写字楼超高层超高层 利润最大化利润最大化 品牌提升品牌提升超高层写字楼超高层写字楼写字楼：写字楼：适度产品提升支撑价格合理增长；适度产品提升支撑价格合理增长；以合理价格实现高销售率，迅速回笼资金。以合理价格实现高销售率，迅速回笼资金。商业裙楼：商业裙楼：价值最大化；价值最大化；租售并举模式；租售并举模式；提升可售面积比例。提升可售面积比例。世联地产对于本项目目标的理解世联地产对于本项目目标的理解问题。项目现状与目标的差距项目现状与目标的差距问题问题1:甲级写字楼大势利空，甲级写字楼大势利空，如何实现快速销售目标？如何实现快速销售目标？指标指标20022003增长率增长率施工面积施工面积100.54136.8236竣工面积竣工面积13.1646.08250销售面积销售面积17.9419.549空置面积空置面积12.7221.669.81甲级写字楼供需状况（万平米）甲级写字楼供需状况（万平米）(市国土局市国土局2004.03统计数据统计数据)甲级写字楼市场特征：甲级写字楼市场特征：供需失衡；供需失衡；销售缓慢；销售缓慢；空置比率增长明显；空置比率增长明显；市场压力巨大。市场压力巨大。问题问题2:区域写字楼价格存在上限，项目档次如何定位？区域写字楼价格存在上限，项目档次如何定位？项目名称项目名称区域区域月租金状况月租金状况海王大厦海王大厦南油南油45-50新保辉大厦新保辉大厦南油南油50-55金辉大厦金辉大厦南油南油40-45新能源大厦新能源大厦南油南油30-35保利城大厦保利城大厦南山文化南山文化中心区中心区45-50海景广场海景广场蛇口蛇口40海洋石油大厦海洋石油大厦蛇口蛇口50-55区域周边写字楼租赁状况区域周边写字楼租赁状况项目参照系项目参照系价格预估价格预估月租金月租金55-60，投资回报，投资回报9%；收益还原均价收益还原均价7300-8000。南头南头商圈商圈南油南油商圈商圈本项目游离于南山传统商圈之外，本项目游离于南山传统商圈之外，周边严重缺乏商业氛围。周边严重缺乏商业氛围。蛇口蛇口商圈商圈待建空地待建空地问题问题3：缺乏商业氛围，商业人流如何引导？：缺乏商业氛围，商业人流如何引导？问题问题4:项目立面形象如何营造？项目立面形象如何营造？项目名称项目名称总建面总建面商业商业层数层数有色大厦有色大厦500006000三层三层本元大厦本元大厦324006400三层三层自由之光自由之光53913.88000三层三层喜年中心喜年中心51713.466000三层三层展业中心展业中心3815.25800三层三层大庆大厦大庆大厦377005000四层四层财富广场财富广场859478000三层三层国际商会中心国际商会中心1335958000三层三层银座国际银座国际376853000二层二层投资大厦投资大厦630002000二层二层本项目本项目5920023200？商业规律商业规律商业价值递减规律商业价值递减规律客户信心递减规律客户信心递减规律三层死亡层限三层死亡层限写字楼总建与商业之比惯性约为写字楼总建与商业之比惯性约为10:1，可保持立面形象整体，可保持立面形象整体统一，大气挺拔。统一，大气挺拔。机会 优势 资源。宝安新中心区宝安新中心区深圳中心区深圳中心区南山商务组团南山商务组团南山商业文化中心区是港深穗国际城市带重要经济枢纽。项目地处城市经济带枢纽节南山商业文化中心区是港深穗国际城市带重要经济枢纽。项目地处城市经济带枢纽节点，商务价值潜力巨大。点，商务价值潜力巨大。机会机会1:整体城市规划支撑西部商务发展整体城市规划支撑西部商务发展本项目本项目未来三年，宝安中未来三年，宝安中心区将形成宝安经心区将形成宝安经济核心，成为港深济核心，成为港深穗国际城市带的焦穗国际城市带的焦点区域点区域宝安新中心区宝安新中心区二线关放松，宝安与关内二线关放松，宝安与关内的联系更加密切，南山成的联系更加密切，南山成为关内外商务联系枢纽为关内外商务联系枢纽西部通道开通，货柜车全西部通道开通，货柜车全部改道，前海路将成为深部改道，前海路将成为深圳的圳的礼宾大道礼宾大道。前海规划。前海规划为物流商务中心。为物流商务中心。新城大道与深南大道的贯穿，新新城大道与深南大道的贯穿，新城大道深南大道南油大道城大道深南大道南油大道滨海大道等主要商务干道体系支滨海大道等主要商务干道体系支撑南山商务发展撑南山商务发展项目地处西部通道要项目地处西部通道要冲，冲，CEPACEPA下的深港融下的深港融合，项目成为深圳涉合，项目成为深圳涉外经济前沿阵地外经济前沿阵地项目邻近地铁项目邻近地铁2号线南山中心站，地铁加强南山中心区与号线南山中心站，地铁加强南山中心区与科技园、蛇口港的联系，为项目带来商务契机科技园、蛇口港的联系，为项目带来商务契机1 1号线号线名称现销售率03年销售财富广场100%35000银座国际100%24278自由之光90%28000有色金属大厦90%5800英龙展业大厦100%13611机会机会2：甲：甲B级、公寓式写字楼需求旺盛级、公寓式写字楼需求旺盛2002年开盘部分甲年开盘部分甲B级、公寓式写字楼销售状况级、公寓式写字楼销售状况市场供应量市场供应量22.8万万市场销售量市场销售量21.6万万整体销售比率整体销售比率95%2003年开盘甲年开盘甲B级、公寓式写字楼销售状况级、公寓式写字楼销售状况机会机会3：南山可售写字楼市场空白：南山可售写字楼市场空白2004-20062004-2006年中心区及西区供应量年中心区及西区供应量项目项目剩余供应量剩余供应量位置位置安联大厦62008m2中心区江胜大厦附楼35000m2中心区航天立业大厦45000m2中心区华融大厦44100m2中心区贵州大厦35000m2中心区大中华交易广场100000m2中心区捷美中心82723m2中心区新世界中心70000m2中心区星河项目20000m2中心区经贸大厦45000m2车公庙明年广场80000m2车公庙万润大厦40000m2车公庙东方银座30000m2竹子林深航综合办公楼30000m2竹子林合计合计718831m2年份年份供应项目供应项目2001西海岸西海岸新保辉新保辉2002保利城大厦保利城大厦2003无无2004西海明珠写字楼西海明珠写字楼2005光彩蛇口项目光彩蛇口项目2006本项目本项目南山可售写字楼供应状况南山可售写字楼供应状况南山文化中心区项目动向南山文化中心区项目动向保利城大厦（售完）保利城大厦（售完）贵联项目（贵联项目（2006年动工）年动工）规划未完成规划未完成保利展览馆保利展览馆文娱用地文娱用地希尔顿酒店希尔顿酒店（已达地面（已达地面10层）层）南中共计南中共计47万商业办公用地，预计本项目入市时，万商业办公用地，预计本项目入市时，区内无竞争项目推出区内无竞争项目推出机会机会4：南油大道沿线、科技园存在大量潜在客户：南油大道沿线、科技园存在大量潜在客户南南油油大大道道科技园科技园蛇口工业区蛇口工业区南油南油南山办厂实业公司南山办厂实业公司电子电子/科技科技/贸易贸易/装饰装饰科技园科技园IT/通讯通讯/网络网络蛇口工业区蛇口工业区物流物流/高科技高科技/贸易贸易区域写字楼租用客户群体分布差异区域写字楼租用客户群体分布差异写字楼写字楼租用企业类型租用企业类型人数人数面积面积海王大厦海王大厦实业实业/网络网络/通讯通讯/律师律师/装饰装饰/地产地产/医药医药8-5070-1200100-300之间占之间占65%保利城保利城实业实业/贸易贸易/科技科技/地产地产/装饰装饰西海岸西海岸电子电子/实业实业/科技科技/物流物流/装饰装饰新能源大厦新能源大厦实业实业/科技科技/贸易贸易/证券证券/通讯通讯/网络网络金晖大厦金晖大厦实业实业/电子电子/科技科技/贸易贸易新保辉大厦新保辉大厦实业实业/装饰装饰/科技科技/网络网络/公证处公证处/律师律师/电视台电视台优势优势:交通便捷交通便捷/视野开扬视野开扬/规模化开发规模化开发海滨公园海滨公园生态公园生态公园地铁南中站地铁南中站深南大道深南大道/南头车流南头车流滨海大道车流滨海大道车流蛇口车流蛇口车流科技园车流科技园车流南油车流南油车流城市景观城市景观资源（资源（20万居住人群万居住人群/希尔顿酒店希尔顿酒店/海岸商业广场）海岸商业广场）海岸商业广场海岸商业广场南中核心商业建筑南中核心商业建筑Shopping mall人流的强势汇总人流的强势汇总建议建议本项目商业规划需考虑本项目商业规划需考虑该处人流的牵引该处人流的牵引希尔顿酒店希尔顿酒店五星级酒店五星级酒店商务接待商务接待/会务核心场所会务核心场所资源利用资源利用项目形象的借势与提升项目形象的借势与提升间接客户挖掘间接客户挖掘（办事处（办事处/大公司接待处）大公司接待处）SWOTSWOT分析分析优势（优势（S）：）：交通便捷交通便捷/临近地铁临近地铁景观开扬景观开扬/较低容积率较低容积率海岸规模化开发资源综合利用海岸规模化开发资源综合利用与希尔顿酒店关联与希尔顿酒店关联劣势（劣势（W）：）：纯写字楼纯写字楼/使用年限仅使用年限仅50年年现状缺乏商业商务氛围现状缺乏商业商务氛围不临主干道不临主干道商业比例偏高影响立面形象营造商业比例偏高影响立面形象营造威胁（威胁（T）：）：海岸项目内部商业同质竞争海岸项目内部商业同质竞争中心西区项目分流客户中心西区项目分流客户 新兴区域，市场关注度不够新兴区域，市场关注度不够机会（机会（O）：）：规划利好规划利好地处涉外经济前沿地处涉外经济前沿甲甲B级、公寓写字楼需求旺盛级、公寓写字楼需求旺盛南油南油/蛇口蛇口/科技园潜在需求量大科技园潜在需求量大南山写字楼市场存在空白南山写字楼市场存在空白周边周边20万居住人群万居住人群定位。减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会1、定位甲B级，挖掘景观资源2、主打南油厂房/科技园租客3、规划与shoppingmall关联4、建筑与希尔顿呼应1、规划利好宣传2、区域覆盖与客户牵引3、主动式营销4、降低商业层数/街铺最大化1、合理价格快速销售2、给到实惠3、特色商业营造4、配套局部亮点优势（优势（S）：）：交通便捷交通便捷/临近地铁临近地铁景观开扬景观开扬/较低容积率较低容积率海岸规模化开发资源综合利用海岸规模化开发资源综合利用与希尔顿酒店关联与希尔顿酒店关联劣势（劣势（W）：）：纯写字楼纯写字楼/使用年限仅使用年限仅50年年现状缺乏商业商务氛围现状缺乏商业商务氛围不临主干道不临主干道商业比例高影响立面形象营造商业比例高影响立面形象营造机会（机会（O）：）：规划利好规划利好地处涉外经济前沿地处涉外经济前沿中端写字楼需求旺盛中端写字楼需求旺盛南周边潜在需求量大南周边潜在需求量大南山写字楼市场存在空白南山写字楼市场存在空白周边周边20万居住人群万居住人群威胁（威胁（T）：）：海岸内部商业同质竞争海岸内部商业同质竞争中心西区项目分流客户中心西区项目分流客户 新兴区，市场关注度不够新兴区，市场关注度不够我们的战略我们的战略1、产品差异化定位2、注意力经济营造3、细化深挖客户层4、迎合客户产品特色营造目标下的写字楼客户定位目标下的写字楼客户定位合理价格高销售率合理价格高销售率迅速回笼资金迅速回笼资金策略策略1 1、把握南山写字楼空白；、把握南山写字楼空白；2 2、与中心西区等差异化客户定位；、与中心西区等差异化客户定位；3 3、主打南油厂房、主打南油厂房/科技园租用客户；科技园租用客户；4 4、细化深挖客户层。、细化深挖客户层。偶得客户群偶得客户群 游离客户群游离客户群重点客户群重点客户群核心客户群核心客户群 福田福田/罗湖客户罗湖客户 蛇口物流类客户蛇口物流类客户租赁南油厂房租赁南油厂房/旧办公旧办公楼实业公司楼实业公司南油南油/科技园电子科技园电子/科科技技/网络公司网络公司投资客投资客大公司办事处大公司办事处/接待处接待处区域周边其他租赁客户区域周边其他租赁客户银座国际银座国际中电信息大厦中电信息大厦银座国际银座国际财富广场（财富广场（100%）企业形象一步到位（财富广场）企业形象一步到位（财富广场）银座国际（银座国际（100%）开创有氧办公先河开创有氧办公先河（银座国际）（银座国际）中电信息大厦中电信息大厦中电信息大厦（中电信息大厦（100%）建设部智能建筑示范楼盘建设部智能建筑示范楼盘（中电信息大厦）（中电信息大厦）迎合客户的三种开发模式迎合客户的三种开发模式银座国际模式银座国际模式生态空间体系：生态空间体系：不同空间空中花园营造不同空间空中花园营造生态通风系统生态通风系统生态休闲营造（空中生态休闲营造（空中Golf）顶层花园营造顶层花园营造顶部绿化隔热层顶部绿化隔热层开放式阳光餐厅开放式阳光餐厅中电信息大厦模式中电信息大厦模式中电信息大厦中电信息大厦5A智能化营造：智能化营造：楼宇自动化（楼宇自动化（BA）（空调（空调/送排风送排风/冷冻冷冻/给排水给排水/变配电变配电/电梯等智能调电梯等智能调控）控）办公自动化（办公自动化（OA）（远程抄表，物业管理自动化）（远程抄表，物业管理自动化）保安自动化（保安自动化（SA）（电子巡更系统（电子巡更系统/停车场远距离感应式停车场远距离感应式IC卡管理系统）卡管理系统）通讯自动化（通讯自动化（CA）（结构化布线（结构化布线/宽带宽带1000兆主干线兆主干线/100兆交换到桌面）兆交换到桌面）消防自动化（消防自动化（FA）（多线程（多线程 现场设备接驳现场设备接驳/火警探测器火警探测器/自动监控报警自动监控报警等）等）三种模式的对比分析三种模式的对比分析模式模式财富广场模式财富广场模式银座国际模式银座国际模式中电信息大厦中电信息大厦核心竞争力核心竞争力高档形象营造高档形象营造生态空间营造生态空间营造智能化营造智能化营造营销营销人文体验人文体验高效率体验高效率体验形象高举高打形象高举高打生态卖点的推广生态卖点的推广后后SARS时代思考时代思考迎合国际化现代迎合国际化现代办公潮流办公潮流支撑点支撑点立面形象立面形象/公共空间高档公共空间高档气派等气派等楼宇生态小空间营造楼宇生态小空间营造5A智能化智能化优势优势开发成本较低开发成本较低营销费用效率高营销费用效率高空间形式深入挖掘空间形式深入挖掘开发成本不高开发成本不高硬件配置形成局硬件配置形成局部亮点部亮点劣势劣势对项目先天条件要求高，对项目先天条件要求高，各方面能形成支撑各方面能形成支撑易于克隆易于克隆打压后续价格打压后续价格开发成本高开发成本高硬件投入多硬件投入多结合本项目景观优势，同时契合结合本项目景观优势，同时契合“绿色南山绿色南山”的区域定位，建议本项目的区域定位，建议本项目采用银座国际模式（生态空间营造）采用银座国际模式（生态空间营造）我们需要全新的商业建我们需要全新的商业建筑形式和创新业态增加筑形式和创新业态增加售卖空间售卖空间折扣店折扣店低价业态聚集区（人人乐、沃尔玛）低价业态聚集区（人人乐、沃尔玛）专卖型专卖型某类产品专卖店（苏林电器、乐安居）某类产品专卖店（苏林电器、乐安居）景观型景观型艺术化外观形成旅游景点（艺术化外观形成旅游景点（）娱乐型娱乐型零售店零售店+娱乐设施（娱乐设施（）华强北购物中心类型归纳华强北购物中心类型归纳景观型景观型艺术化外观形成旅游景点（空缺）艺术化外观形成旅游景点（空缺）娱乐型娱乐型零售店零售店+娱乐设施（空缺）娱乐设施（空缺）生活型生活型常见的满足日常生活需求（海雅百货）常见的满足日常生活需求（海雅百货）商业类型定位商业类型定位街铺最大化的商业步行网络街铺最大化的商业步行网络street mall增加售卖空间，增加售卖空间，写字楼市场定位写字楼市场定位南山南山CBD 首席高附加值生态商务平台首席高附加值生态商务平台规划。产品规划建议产品规划建议街铺最大化街铺最大化Street Mall营造营造高附加值生态商务平台营造高附加值生态商务平台营造商务平台建筑主体排布建议商务平台建筑主体排布建议20层以上生态公园景观层以上生态公园景观海滨公园海滨公园景观景观视野开扬视野开扬都市景观都市景观视野开扬视野开扬都市景观都市景观NW南向视野开扬南向视野开扬高层主体排布建议南高西低高层主体排布建议南高西低“L”排布排布高层主体沿西南侧排布，与希高层主体沿西南侧排布，与希尔顿形成退让，间距更为协调尔顿形成退让，间距更为协调生态空间体系构想生态空间体系构想1（平面平面多层次生态体系多层次生态体系）退台式空中花园退台式空中花园空中生态广场构想空中生态广场构想将大面积的裙楼屋面设计为空中主题广场，使其成为基地西南端海岸将大面积的裙楼屋面设计为空中主题广场，使其成为基地西南端海岸Shopping MallShopping Mall的片段和延续，塑造多种行为空间的体验的片段和延续，塑造多种行为空间的体验商务平台建筑平面排布建议商务平台建筑平面排布建议写字楼主入口写字楼主入口写字楼次入口写字楼次入口核心筒位置核心筒位置退台式立面设计退台式立面设计每三层退台每三层退台形成形成150平米空中花园平米空中花园退台式立面设计退台式立面设计每三层退台每三层退台形成形成100平米空中花园平米空中花园空中生态广场空中生态广场裙楼顶层设置架空层裙楼顶层设置架空层架空层设置架空层设置6米高度米高度石材结合水体和局部绿植石材结合水体和局部绿植与草坪构成城市广场与草坪构成城市广场生态空间体系构想生态空间体系构想2（立面立面多层次多层次生态体系生态体系）NW阳光电梯厅生态走廊构想阳光电梯厅生态走廊构想电梯围绕生态走廊设置电梯围绕生态走廊设置每隔三层可考虑由走廊向外延每隔三层可考虑由走廊向外延展出一层弧形平台共享空间展出一层弧形平台共享空间弧形平台共享空间弧形平台共享空间每三层退台（全退台）每三层退台（全退台）形成形成150平米空中花园平米空中花园生态走廊生态走廊商务平台建筑立面营造建议商务平台建筑立面营造建议每三层退台（全退台）每三层退台（全退台）150平米空中花园平米空中花园西侧主体屋顶花园西侧主体屋顶花园南侧主体退台建议南侧主体退台建议每三层退台每三层退台形成形成150平米空中花园平米空中花园退台部分应不超过主体高度的退台部分应不超过主体高度的1/3弧形平台共享空间弧形平台共享空间设置观光电梯设置观光电梯联系商务联系商务/广场预商业广场预商业每三层退台（全退台）每三层退台（全退台）形成形成150平米空中花园平米空中花园顶部绿化隔热层顶部绿化隔热层天顶空中花园天顶空中花园100mm100mm厚高密度聚苯保温隔热板厚高密度聚苯保温隔热板流通空气层流通空气层外侧铺设具有遮阳功能的砖幕墙外侧铺设具有遮阳功能的砖幕墙外墙子系统外墙子系统生态空间体系构想生态空间体系构想3（生态有氧呼吸构想）生态有氧呼吸构想）“砖幕墙砖幕墙”和超大尺度外窗玻璃构成的外立面和超大尺度外窗玻璃构成的外立面建筑细部精致，品位建筑细部精致，品位超群超群外墙材质外墙材质商务平台建筑立面建议商务平台建筑立面建议写字楼可用钢架格栅罩金属网面写字楼可用钢架格栅罩金属网面做室外机百叶和遮阳构件，钢做室外机百叶和遮阳构件，钢+玻璃的组玻璃的组合烘托出强烈的时代感，是现代合烘托出强烈的时代感，是现代Office中常用的手法中常用的手法外墙材质外墙材质钢钢+玻璃玻璃商务平台建筑立面建议商务平台建筑立面建议 绿色生态写字楼绿色生态写字楼法兰克福马克斯大厦法兰克福马克斯大厦商务平台建筑立面建议商务平台建筑立面建议商务平台建筑立面建议商务平台建筑立面建议 建筑色彩建筑色彩由香港维多利亚港湾眺望对岸写字由香港维多利亚港湾眺望对岸写字楼群，色彩清雅干净，滨海气息强楼群，色彩清雅干净，滨海气息强烈烈外立面用冷灰绿外立面用冷灰绿+洋红色的搭配会产生意洋红色的搭配会产生意想不到的靓丽效果想不到的靓丽效果商务平台建筑立面建议商务平台建筑立面建议写字楼第五立面的写字楼第五立面的营造营造顶部轮廓是构成城市天际线顶部轮廓是构成城市天际线的重要的重要“一笔一笔”写字楼底部入口的设计力写字楼底部入口的设计力求简洁大气求简洁大气 底部底部+顶部顶部顶部灯光工程构想顶部灯光工程构想增强夜间照明指数增强夜间照明指数南山商业文化中心区标志性符号南山商业文化中心区标志性符号形成视觉焦点形成视觉焦点弱化区域人气不旺带来的负面影响弱化区域人气不旺带来的负面影响第五立面营造第五立面营造建筑装修建筑装修入口大堂内外的入口大堂内外的装修设计可直接装修设计可直接提升写字楼的形提升写字楼的形象档次象档次写字楼办公空间写字楼办公空间展示展示便利性、融合性、安全私密性便利性、融合性、安全私密性与商业入口一体化的大堂与商业入口一体化的大堂可以打可以打TAXITAXI的大堂的大堂设置独立访客停车的车库设置独立访客停车的车库与商业停车完全区隔与商业停车完全区隔相关建议：大堂相关建议：大堂/停车场停车场产品规划建议产品规划建议街铺最大化街铺最大化Street Mall营造营造高附加值生态商务平台营造高附加值生态商务平台营造商业分布：商业共分三部分商业分布：商业共分三部分Block1:Block1:地下一层集中商业（可做综合超市）地下一层集中商业（可做综合超市）Block2Block2：首层沿街商业：首层沿街商业+内商业街内商业街Bloc3Bloc3：商业：商业BOXBOX（三层）（三层）地下一层商业面积：地下一层商业面积：1100011000首层商业建筑面首层商业建筑面积：积：92009200BOXBOX建筑面积：建筑面积：30003000商业总建筑面积：商业总建筑面积：2320023200写字楼标准层面积：写字楼标准层面积：18001800办公总建面：办公总建面：3600036000总建筑面积：总建筑面积：5920059200覆盖率：覆盖率：40%40%容积率：容积率：3.53.5消防坡道消防坡道规划建议规划建议地下车库入口地下车库入口Block3Block3Block2(1)Block2(1)Block2(1)Block2(1)新产品、新创意、新理念的集中展示区新产品、新创意、新理念的集中展示区潮流发布中心潮流发布中心信息发布站信息发布站品牌橱窗品牌橱窗主题推广区主题推广区标志性等候点标志性等候点与希尔顿酒店视觉关联与希尔顿酒店视觉关联制造聚焦点制造聚焦点创新创新业态的营造业态的营造视觉焦点（磁力效应）视觉焦点（磁力效应）户外昭示（售卖功能）户外昭示（售卖功能）信息发布（潮流阵地）信息发布（潮流阵地）Box-Shopping的建筑形式的建筑形式人流汇集人流汇集/信息发布信息发布/营销的风格化展示营销的风格化展示商业商业BOXBOX位于北边入口广场的位于北边入口广场的BOX-SHOPPINGBOX-SHOPPING运用解运用解构手法从商业主体中分离出来，造型由几构手法从商业主体中分离出来，造型由几何体的扭曲、穿插构成，集商业功能、联何体的扭曲、穿插构成，集商业功能、联系空间、雕塑感于一身。系空间、雕塑感于一身。Box-Shopping的的功能示意功能示意建于商业的前广场，与负一层商业、商场及架空层连接；建于商业的前广场，与负一层商业、商场及架空层连接；人流汇聚：人流汇聚：BoxBox是地下商业是地下商业/车库车库/地面地面/架空层等人流集架空层等人流集散的场所，有利于人流的疏导及各功能物业散的场所，有利于人流的疏导及各功能物业间交通的组织；间交通的组织；展示场所：展示场所：BoxBox具有的信息发布具有的信息发布/昭示昭示/人流汇聚等功能，人流汇聚等功能，使其成为天然的展示使其成为天然的展示和售卖空间；和售卖空间；商业入口商业入口商业入口商业入口写字楼入口写字楼入口写字楼入口写字楼入口本项目位于南山商业文化中心区，地块北侧商业基底退红线本项目位于南山商业文化中心区，地块北侧商业基底退红线6060米做入口广场，人流可米做入口广场，人流可通过商业通过商业BOXBOX进入商业内街，或进入地下商城，还可通过进入商业内街，或进入地下商城，还可通过BOXBOX的玻璃连廊到达空中广场，的玻璃连廊到达空中广场，空间层次丰富有趣，写字楼呈空间层次丰富有趣，写字楼呈“L L”型退台布置在地块西南角，在裙楼上架空一层，让型退台布置在地块西南角，在裙楼上架空一层，让出屋顶花园，结合楼体退台出屋顶花园，结合楼体退台绿化的设计，创造绿化的设计，创造一个绿色生态的写一个绿色生态的写字楼形象。字楼形象。规划建议规划建议商业次入口商业次入口消防环道消防环道22F22F1F1F彩色罗马彩色罗马 营造与众不同的街区氛围，营造与众不同的街区氛围，凸现自身独特品位及特色风凸现自身独特品位及特色风格，让闲逛成为一种享受格，让闲逛成为一种享受内街构想内街构想ACTION各类著名美食各类著名美食各种主题游艺场所各种主题游艺场所吸引成千儿童、众多的家庭吸引成千儿童、众多的家庭 ，将此视作周末度假的理想场将此视作周末度假的理想场所所 增加娱乐趣味性：增加娱乐趣味性：商业立面商业立面沿街商业风格统一鲜明，色彩鲜亮时沿街商业风格统一鲜明，色彩鲜亮时尚，具广告昭示性尚，具广告昭示性 商业街商业街标准标准标准标准配置配置标准化自控管道输送空调系统标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施完善的厨房配套设施提供可供将来之需的家具组件提供可供将来之需的家具组件常规常规设施设施高速电梯高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场私密性安全性极佳的地下停车场紧急情况下用于电梯及照明的发电系统紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用使用选择选择长期定居长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）临时居住（其余时间用于假期出租）出租出租轮流的假期客房预约轮流的假期客房预约相关配置建议相关配置建议功能定位：商业功能定位：商业+办公办公商业商业BOX写字楼写字楼核心筒核心筒空中广场空中广场总体规划归纳总体规划归纳水体水体商业内街光廊商业内街光廊入口广场入口广场玻璃连廊玻璃连廊22F22F1F1F推广。低成本直效营销低成本直效营销 营造轰动效应营造轰动效应 形象提升形象提升 高规格推介计划高规格推介计划 结合增值结合增值VIP计划计划Action 1Action 1.产品推介会暨增值投资产品推介会暨增值投资计划新闻发布会计划新闻发布会ACTION ACTION 2.2.增值增值VIPVIP计划计划2 2次轰动效应次轰动效应1 1、（排优惠）、（排优惠）2 2千元抵千元抵2 2万，每日万，每日 递减递减500500元；元；2 2、（排房号单位）、（排房号单位）启动时间启动时间20042004年年9 9月月开盘开盘Action3:南油南油/蛇口蛇口/科技园写字楼巡展科技园写字楼巡展Action5:DM直邮直邮Action6:网络营销网络营销Action7:模型展示规划前景模型展示规划前景Action8:主动式营销主动式营销Action9:房号销控房号销控Action4:宣传推广区域覆盖计划宣传推广区域覆盖计划Action 10Action 10.长三角购房团直效营销长三角购房团直效营销可行性分析：可行性分析：大规模购买大规模购买/团体采购；团体采购；世联成熟操作模式；世联成熟操作模式；世联与温州媒体长期稳定的合作关系；世联与温州媒体长期稳定的合作关系；项目积累温州购房团客户资源。项目积累温州购房团客户资源。ACTIONACTION1 1、设立长期温州展厅；、设立长期温州展厅；2 2、温州报告会；、温州报告会；3 3、温州地产交易会（全国最大投资物业交易会）；、温州地产交易会（全国最大投资物业交易会）；4 4、世联长期排遣驻场经理组团。、世联长期排遣驻场经理组团。世联案例：世联案例：新龙岗商业中心新龙岗商业中心世联案例：新龙岗商业中心世联案例：新龙岗商业中心楼层楼层温州客户投资金额所占比重二层二层70%三层三层55%合计合计61%数据来源：数据来源：2004.42004.4世联销控数据世联销控数据整体推售计划模拟整体推售计划模拟9 9月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月1212月月1111月月1010月月20052005下半年下半年20052005上半年上半年200420041-C1-C、ABAB北向北向低楼层低楼层2-AB2-AB3 3VIPVIP认筹认筹选房选房500VIP500VIP200200套套启动外销：送装修电器启动外销：送装修电器尾盘加大促销力度，加送首期尾盘加大促销力度，加送首期装修与电器装修与电器530530套套10801080套套开盘开盘95%95%以上以上C形象代言人计划形象代言人计划VIPVIP增值计划增值计划产品发布会产品发布会长三角购房团直效营销长三角购房团直效营销NO.1NO.1展示展示NO.1NO.1街区街区网络营销网络营销小众传播小众传播区域覆盖计划区域覆盖计划客户构成客户构成周边原居民周边原居民/服务行业服务行业/温州投资温州投资客客/本地港人本地港人/地产人士地产人士AB本地化外销计划本地化外销计划深港超轻松投资计划深港超轻松投资计划园林展示园林展示主动式营销主动式营销客户构成客户构成投资港客投资港客/度假港人度假港人/深圳投资客深圳投资客/温州购房团温州购房团/地产人士地产人士平台艺术展示平台艺术展示建筑品质展示建筑品质展示客户构成客户构成自住型港人自住型港人