房地产经营管理毕业设计论文集散加工基地投资决策分析

毕业设计论文集散加工基地投资决策分析作 者：专 业：房地产经营管理学 号：指导老师： 重庆建筑大学 重庆建筑大学 摘要：改革开放后，我国房地产业得到了前所未有的发展。在房地产业市场竞争日趋激烈的今天，为帮助开发商投资决策的思维理智化、方法科学化、行为规范化，避免盲目投资而导致的失败，取得预期的投资效果，我们可以运用技术经济学理论，对不同方案进行比较，选出最有效利用现有资源的技术方案，完成项目动工前的前期工作。通过对项目的市场前景分析，项目主要经济指标计算、经济效益与社会效益评价等一系列工作，作出最优方案评定，从而使开发商能在已知的风险与利润比较下投资，取得预期利润。展望未来，技术经济学原理的的发挥窨势必更大，为投资决策必将提供科学、准确、可行的依据与保证。关键词：项目、可行性、内部效益率、净现金流量、财务净现值 重庆建筑大学 Technical Economy Demonstration AnalysisAbstract：After innovation and openning,the real estate of China is giren the dominantest developping.Today there is broken match in the real estate market.For helping the developer capital cost thinking theorize,device sciencing,behavior normlization,preventing the blind capital cost and the later failure,and acquissing the pro forma capital cost effect,we can use the technical economy theory,confer much layout,and select the layout of the most effectiveness using source.Helping the developer doing the previous period work of keel laid.After analysising the market previous period of the entry,accounting the technical economic index and assessing the economic benefit or society benefit,we can decide the best layout.So thedeveloper can use capital cost after thinking the known risk and profit,and have the expectancy profit.Lets thinking tomorrow there is the most develop air space in technical economy theory.And there is the sciencing correct and feasible reference or assurance for the capital cost decision.Key words：entry, feasibility, inner rate of returns, net cash flow, finace net present value 重庆建筑大学 引言古今中外许多哲学家、经济学家、科学家、工程技术专家，从不同角度对“技术”下过各种定义。技术经济学是应用经济学的一个分支，它是当代技术发展与社会经济发展密切结合的产物，是研究技术要素的形成和发展的科学。技术经济学能帮助我们在一个工程项目尚未实施之前估算出它的经济效果，并通过不同方案的比较，选出最有效利用现有资源的技术方案，从而使投资决策建立在科学分析的基础上，为投资决策的科学化提供理论与方法。技术经济研究的基本步骤如下：一、确定目标；二、收集资料，调查研究；三、建立各种可行的技术方案；四、分析各种可能的技术方案在达到预定的技术、经济、社会、环境、政治等目标方面的优缺点；五、建立各技术方案评价指标与各项技术经济参数间的数量关系的数学模型；六、通过计算与求解数学模型，计算各项反映达到预定目标程度的技术、经济、社会、环境等指标；七、对于不能用定量指标计算的各技术方案的效果，应采用定性描述，说明各方案在达到预定目标方面的贡献或付出的代价；八、综合评价。技术经济学是属于经济类的科学，但它是介于技术科学与经济科学之间的一门讲求经济效益的应用性，交叉性的边缘科学，是技术与经济相结合、相渗透的学科，是以特定的技术学科或泛指的，以科学技术为基础，研究经济问题的学科，是软科学的重要组成部分之一。以下，引用案例来说明此学科。 重庆建筑大学 目录第一章 概述一、 项目基本情况二、 业主简介三、 项目提出背景四、 结论第二章 项目市场前景分析一、 货运市场前景二、 大宗轻工产品加工前景三、 交易中心前景第三章 项目功能及建设规模一、 项目功能二、建设规模第四章 建设地址和建设条件一、 项目选址二、气象条件三、水文地质条件四、 地震烈度和风荷载五、 交通条件六、 公用设施条件第五章 公用及辅助设施设计一、 供水二、 排水三、供电四、天然气五、 电信六、 消防第六章 项目机构设置和劳动定员一、 项目机构设置二、劳动定员第七章 项目总投资及资金筹措一、 项目总投资二、工程进度和资金使用计划第八章 经济效益测算和社会效益评价 一、经济效益测算二、社会效益评价第九章 技术方案的比较一、 主要经济指标测算二、不同经济方案比较第十章 敏感性分析一、 敏感性分析二、对项目方案单因素敏感性分析三、项目方案多因素敏感性分析 第十一章 结论 重庆建筑大学 第一章 概述一、 项目基本情况（一） 项目名称：长江水运仓储集散加工基地项目（二） 项目地址：重庆市渝北区鸳鸯镇（三） 业主名称：重庆长江水运股份有限公司（四） 法定地址：重庆市涪陵区桥南经济技术开发区（五） 建设规模：集装箱集散3万箱/年，工业厂房165000平方米， 仓储36000平方米，交易中心23000平方米。（六） 总投资：项目总投资48506万元，其中固定资产投资48006万元，流动资金500万元。二、业主简介重庆长江水运股份有限公司由涪陵轮船总公司、四川高速公路建设开发总公司、省轮船公司共同发起，并定向吸收其它法人及内部职工入股，以募集方式设立的股份有限公司。公司前身创建于1948年，有四十九年的航运历史。目前公司有固定资产原值近3亿元，净值1.7亿元。拥有各类船舶100余艘，在长江和乌江沿线拥有客货专用码头港口13个，下属客运、货运、旅游、港埠、商贸、船厂、船研所等二级机构十多个，有员工6000人，主要经营重庆至南京、重庆至武汉、重庆至宜昌、重庆至龚滩等8条干支直达、区间直达客运旅游航线；重庆至上海、重庆至贵州的沿河沿途各港的货运航线，营运总里程5800多公里。公司合资组建36家联营企业，与海内外100余家公司建立了固定的业务联系。公司近年来各项经济指标居三峡库区同行业首位，多次被银行评为AAA特级信誉企业，客运船队规模居四川和重庆第一、长江第二，是长江旅游和船运的骨干力量之一。公司的发展速度远远高于三峡和四川省内的同行企业。公司拥有甲级民用船舶设计、制造资质，新船舶开发能力居重庆市和三峡库区同行业前列。公司管理规范，重视文明服务，安全生产成绩显著，多年被部、省、市评为先进文明单位、双十佳企业等。公司为地方和全国航运、旅游事业发展作了积极贡献，在海内外享有良好的信誉。三、项目提出背景（一） 宏观背景1997年3月14日，全国人大八届第五次会议批准设立重庆直辖 重庆建筑大学 市，成为中国第四个直辖市。重庆直辖市的设立，标志着重庆进入了一个新的历史时期。直辖后的重庆市总面积扩至82000平方公里，总人口3002万人，管辖43个区市县，成为世界上人口最多面积最大的一个特大型城市。重庆是西南地区和长江上游流域最大的经济中心城市。由于四川盆地有众多的河流与长江直接相通构成我国西部最大的水道运输网，重庆市城区为其主要枢纽，这一优越的地理位置以及成渝、川黔、襄渝铁路和几条省际公路、对外籍飞机开放的重庆江北机场和联结城区与机场的210国道的相继建成，使重庆在为中国内陆的重要港口、最大的水陆空交通枢纽、物资集散地和对外经济往来的重要内河口岸。同时作为三峡库区的特大城市，重庆的经济发展状况对三峡工程建设，西南地区和长江上游地区的经济和社会发展，具有重要的影响。 当前，重庆市委、市府为了振兴重庆经济，结合重庆大城市大农村的特大型城市的特殊市情，选定了以交通为切入点，决定把1997年定为“交通年”，提出了“一年起步打基础，十年渝洲变通途”的规划设想。重庆长江水运股份有限公司拟在重庆北部新城，靠近寸滩港和渝北铁路编组站的地方，兴建30万只集装箱集散基地，大宗轻工产品加工基地以及大宗产品现场交易中心，成为集加工、交易、运输为一体的现代化的货运加工基地项目，该项目的建设无疑对改善重庆物质运输、促进重庆经济的发展有着重要的意义。重庆长江水运股份有限公司目前主要以水上客货运为主要经营业务，为在激烈的市场竞争中站住脚，进一步增强企业的综合实力；考虑到国家将交通运输作为重点支持的基础产业，国家将投巨资对长江的航道及其基础设施进行整治和改造，三峡大坝建成后使航道条件改善，航运成本降低46%左右，以及三峡工程建设使长江沿线物流、人流巨增等有利条件，公司拟大力发展长江流域的水上货运业务，提高货运业务在公司业务中的份额，使货物水上运输能与港口装御、公路货运、铁路货运更有机地结合在一起，为客户提供更便捷、优质的服务。实施本项目，将为公司发展成为客货并举水陆一体的重庆骨干交通运输集团奠定基础。四、结论重庆长江水运股份有限公司实施水运仓储集散加工基地项目是市场经济发展所需要，也是企业增强自身综合实力所必须。项目规模适度，选址较好。项目总投资48506万元。项目实施后其内部收益率为 重庆建筑大学 16.89%，净现值为12756万元，投资回收期7.22年（含建设期3年），贷款偿还期5.09年（含建设期3年），项目经济效益好。项目实施后，对促进重庆市社会经济发展，解决下岗人员就业等均有积极意义，项目社会效益良好。因此，实施该项目必要、可行。 重庆建筑大学 第二章 项目市场前景分析一、 货运市场前景（一） 重庆市19911996年的货运量现状见表21。 表21 19911996年货运量现状表 单位：万吨 年份项目199119921993199419951996年 递增 率铁路2771.02804.02872.02838.02960.03112.02.35%公路10050.010961.011384.013330.014681.020214.015.00%水运1253.01084.01170.01170.01582.02491.014.73%航空0.601.692.003.004.004.4048.96%（二） 重庆市19911996年的货运周转量见表22。 表22 19911996年货运周转量表 单位：万吨公里 年份项目199119921993199419951996年 递增 率铁路1262380139690015060801568000159000017019076.16%公路30931835242938208833011253706559448313.96%水运8151258699649818827645401231491160247414.48%航空5205697148271283158825.01%总计24019882619762287076426634793359839390045210.18%从表21和表可以看出，过去几年重庆市的货运量及货运周转的增长幅度均超过10%，其中公路、水运增长较快，一般均大于14%的年增长率，可见其市场前景较好。此外，在重庆市的总体规划中，寸滩港区作为重庆骨干港区主要规划为货运和集装箱港区。到2010年其货运吞吐量为75万吨；到2020年货运吞吐量为500万吨，码头泊位为4个，靠泊能力2000吨级，通过能力为220万吨/年。寸滩港区的建设为本项目的实施提供了先决条件。二、大宗轻工产品加工区前景重庆市有南坪经济技术开发区，石桥铺高新技术开发区以及各区、市、县自建的开发区和工业园区，这些工业园区一般均建有标准厂房和配套的水、电、气等，用来招商引资。但这些开发区和工业园区大都因运输能力和仓储能力条件限制而乐意引进高新技术项目、运输体积小、附加值高的 重庆建筑大学 项目及加工产品。据了解，重庆市到目前为止，还没有一家集大宗轻工业产品加工、交易、运输、仓储为一体的加工基地或工业园区。因此，本项目的提出将填补这方面的空白，也将吸引相当部分的外地投资者来渝投资办厂，生产如：服装、鞋帽、玩具、生活日用品等运输量大的轻工产品，目前有不少外地客商对本项目的工业厂房有认购、认租意向（见附表）。应该讲，该项目的前景看好。三、交易中心前景到1997年止，重庆市区内从事纺织品、服装和鞋帽批发业的机构有54个，网点135个；从事日用百货批发业的机构125个，网点2182个；从事日用杂品批发业的机构有40个，网点373个。从这些批发网点看，绝大多数都是商品批发交易在一个地方，商品仓储提货在另一个地方，加工基地更远，有的在市外及沿海省市，这样大大增加了商品运输成本，给客户采购、运输等均带来诸多不便。本项目的实施就是试图解决这一商品流通中的问题，使之形成生产、加工、仓储、交易、运输一条龙的服务体系，其市场前景应是看好的。简言之，重庆长江水运股份有限公司实施长江水运仓储集散加工基地项目是市场经济发展所需，也是企业自身发展状大所求，因此实施该项目是必要的。 重庆建筑大学 第三章 项目功能及建设规模一、 项目功能（一） 货物集散及仓储功能本项目建设内容之一是建设以集装箱运输为基础的货物集散及仓储功能群，该功能的发挥主要依托于以下方面因素：1、 重庆市作为中国西部和长江上游最大的经济中心，本项目建设集装箱的掏箱、装箱和运输，有力的配合了重庆市发展大商贸、大流通的城市功能。2、 按照重庆市北部城区的规划，该地区将成为交通枢纽和仓储中心，本项目西临江北总站，南靠寸滩码头，是发展货物集散及仓储的一个有利因素。3、 本项目的建设单位（业主）拥有自己的船队，这对利用长江黄金水道发展集装箱运输占有十分明显的优势。（二） 生活服务功能本项目的建设符合我市城市发展北移的总体规划，同时为疏散老城区人口起到了一定作用，但在新的建设地址内需建居住区和配套的服务设施。本项目在园区的南面，紧靠机场高速路旁安排了生活服务小区，小区内建有银行、邮局、工商、税务的办事机构。另建设有食堂、浴室、幼儿园以及商店和农贸市场等。这样既有利于小区居民的生活，同时也方便了本项目业务范围的交易、加工和货物集散等所涉及的行业进场服务。二 、项目建设规模（一） 仓储规模及集装箱规模1、 仓储规模仓储库面积 36000m2按每平方米平均储存600公斤计，其规模：360000.6=21600（吨）2、 集装箱规模标准装重 10吨内容容积 16.8M3尺寸 3.072.52.6（M） （二） 会展交易中心占地面积： 18000m3 建筑面积： 23000m3其中：一层大厅 18000m3 二层写字间 5000m3 重庆建筑大学 第四章 建设地址和建设条件一、 项目选址（一） 选址原则本项目为货物装箱、掏箱、运输、会展、交易、加工以及服务等的综合性大型项目。在选址上首先要满足各种功能的要求前提下，还要考虑运输的方便快捷性，公用配套设施的可靠性以及水文、地质的适当条件等。（二） 选址位置按照以上选址原则，经过多方案比选，并和渝北区及鸳鸯镇有关领导和部门多次协商和踏勘，最后经区规划和国土部门同意，选址的地点为渝北区鸳鸯镇的童家村梨子湾及周边地区。二、气象条件（一） 气象概述本项目所在地区为亚热带温润季风气候区，主体气候特点突出，四季分明而季差较大，气候温和冷暖不均，日照少而无霜期长，夏季多旱，冬季阴雨突出。三、水文地质条件（一） 水文条件本项目建设用地为内陆丘陵，没有河流上涨洪水之威胁，同时周边也无较大积雨区，不存在山洪下泻之危害。（二） 地质条件本项目整个地块均为浅丘斜坡地貌，总体地形为北高南低，高度相差一般在10米至30米左右。场区内主要为农业种植区，大部分地块为耕地和鱼塘，区域内有局部的民房分布。本项目拟征用土地未进行地勘，但从总体看来，该地块内无重要建筑，“丘”与“谷”相间的地貌起伏不大，地势较为开阔，没有危岩、滑坡、陡坎，地陷等不良地质，适合各种工业和民用建筑。四、地震烈度和风荷载（一） 地震烈度按照国家地震局（1992）160号文，划定重庆该地区的地震烈度为6级，因此，本项目在设计时各建（构）筑物均应按6级设防。（二） 风荷载地区基本风压值：W0=0.30KN/m2 重庆建筑大学 五、交通条件（一） 公路交通本项目选址首先把交通放在优先考虑位置，建设场地紧靠机场高速公路即210国道，西面通过900米长的辅道与童家院子立交桥相连，与此进入城市交通主干道及319国道。（二） 铁路交通目前该地区无铁路，通过公路约7公里到达菜园坝火车站，规划中的铁路江北总站建成后距本项目所在地仅1公里的路程，该站为我市北部城区的综合性客、货大站，将为本项目的集装箱运输提供十分有利的条件。（三） 水路运输拟建中的寸滩码头，规划年吞吐能力为500万吨，主要以运输集装箱为主。该码头距本项目集装箱御场地约3.5公里，规划中有从码头出来的快速路从场地附近通过。（四） 航空本项目地处机场高速公路旁，从园区出来经过童家院子立交桥到江北机场的距离约20公里。六、 公用设施条件（一） 水由梁沱水厂来的城市自来水沿机场高速公路铺有DN800mm的主水管，届时经与自来水公司联系后，拟用DN300mm的铸铁水管引进园区使用。（二） 电 本项目供电电源来自金钱变电站，该变电站为110KV一级变电站，届时经与电业局联系后拟从该站10KV出线引入园区内使用，引入距离为2.5公里。（三） 气本地区的天然气管道为直径426毫米的干管，铺设走向沿老的210国道，现已经接入了尖山工业园区，届时与天然气公司联系后，从尖山地区通过1.5公里长的管子引入园区使用。 重庆建筑大学 第五章 公用及辅助设施设计一、 供电（一） 水源水源来自于城市自来水管网。该地区供水由梁沱水厂提供，供水主管道来自于机场高速路旁的DN800mm主水管。（二） 供水方案在DN800mm的主水管上用DN300mm的铸铁管接入园区内后，再用DN150mm铸铁管分别接到各个功能分区，然后用镀锌管采取树枝状方式接到各个用水点。以上各铸铁管条用油麻水泥混接，各镀锌钢管均采用螺纹连接方式。二、排水（一） 排水量污水排水量按用水量的85%计算：13585%=1135（m3）（二） 雨水量自然雨水量，按重庆暴雨公式计算：即室内降雨强度：I=133mm/h（三） 排水体制按照重庆市城市规划确定的体制，该地区属于我市北部城范围，排水应采用污水和雨水分流制。（四） 排水1、 雨水直接进入下水管道排放。2、 园区内生活和生产的污水，应采用暗管汇集后，进入污水站处理，达到排放标准后方可排扩下水管道。以上给排水总投资： 515万元。三、供电（一） 电源本地区电源来自金钱堡110KV变电站，拟从该变电站的10KV出线引出一回线路供本项目园区内使用。（二） 变压器选择根据上述计算，本项目变压器应安装6000KVA，拟选用3台S7-2000KVA/10KV低损耗的变压器。（三） 电能计算 重庆建筑大学 本项目电能计算量采用高供高计方式，即在10KV侧设置电能计量柜，计量出有功功率和无功功率。另外为加强管理，在低压出线侧设置有功电度表。（四） 电器接地变压器的零电位点、电器设备的接地点应共同使用同一接地装置，同时要求与其它电器装置的外壳尽可能接通，使之形成一个等电位体以保证其安全性。总接地电阻 4欧姆（五） 投资估算管网（园区内线路埋地敷设） 420万元变配电设备 115万元合计 535万元四、天然气（一） 用气指标 住宅 1.5m3/户天食堂、浴室（按上班人数） 0.25m3/人天幼儿园 0.3m3/人天招待所 暂无加工区工业 暂无（二） 供气 本项目使用的天然气均为生活之用，总的用气量不大，拟采用100mm的无缝钢管从尖山工业园区内接来，接入距离为1.5公里。（三） 投资估算管网及配气设施 310万元。五、电信（一） 计算指标及需要量1、 计算指标住宅 12门/户写字、办公（含会展中心） 1门/间幼儿园 1门/500m2加工区 1门/400m2客房 1门/间公建 1门/65m22、 需求量 重庆建筑大学 根据以上需用指标，进行测算后，本项目在园区内电话装机（扣出住宅后）应为1150门。3、 交换机及电缆本项目属于大型综合性企业，集运输、加工、交易、餐饮、客房以及后勤为一的设计规范，除个别部门安装独立拨号机外，为加强管理，应安装程控交换机。按上面标准计算出的需求量，同时考虑到留30%的发展量，应选择容量为1500门的交换机。电话中继电缆采用HUYV0.5120.28的通信电缆，一律穿管后埋地引入室内。六、 消防（一） 消防平台本项目由于占地面积大，各建筑物之间都留较大距离，保证了灭火时有足够扑救面和长度，同时也起到了隔离火势的作用。（二） 消防设施1、 消防水池分别在仓储、加工、交易和生活后勤四个功能区附近各建一个消防水池，每个消防水池的容量为400m3。2、 消火栓 在园区内各主要道路旁每隔100m距离安置SS100型消火栓一个。3、 灭火器在各个建筑内的过道、楼梯处配置一些MP10型泡沫灭火器及MF4型干粉火器。4、 消防车由于本项目规范模大，园区范围较宽，特别是有较大仓储库和加工区，因此拟购置东风型消防车一辆。5、 消防报警装置根据消防设计规范，在招待所大堂、客房以及办公楼、会计室、公建及招待所的娱乐室及餐厅内，安装离子感烟探测器和定温探测器，遇有火情时及时发出报警信号。 重庆建筑大学 第六章 项目机构设置和劳动定员一、 项目机构设置本项目将成立具有独立法人资格的项目公司，作为承担人，项目公司实行董事会领导下的总经理负责制。下设运输部、仓储部、加工部、交易部、后勤部、财务部、办公室，共七部一室。二、劳动定员项目实施后公司初步设定共有员工1800人（不包括加工区工人，厂、会展中心等单位定员），其中运输部1600人，含驾驶人员；仓储部50人，加工部50人（不含加工区两班制生产员工的10000人），交易部50人，后勤部30人，财务部10人，办公室10人。项目所需员工面向社会招聘，同等条件下优先解决下岗工人，所有员工需经过上岗培训，经考核后，持证上岗。 重庆建筑大学 第七章 项目总投资及资金筹措一、 项目总投资本项目的投资估算范围包括：土建工程、设备及安装工程、其它费用和有关税费等。（一） 建安工程包括总图工程、建筑工程等合计26888万元。（二） 设备及安装工程包括吊车、运输车辆、变配电、锅炉、空调、电梯等，共计投资1596万元。（三） 其它费用包括：土地征用费，电力增额费等，共合计9755万元。（四） 设备费包括常规设备费、涨价预备费等，合计4701万元。（五） 投资方向调节税投资方向调节税主要是住宅、招待所、办公室等按投资的5%计，税金为165万元。（六） 建设期利息项目拟贷款10000万元，按当前银行5年期固定资产贷款8.01%计，建设期第一年投入，建设期利息为401万元。（七） 流动资金项目启动时需投入流动资金500万元。项目固定资产投资为48006万元，流动资金投资500万元，项目总投资为48506万元。项目总投资数据见表81。二、工程进度和资金使用计划（一） 固定资产本项目的建设采用滚动发展方式建设，基本设施在三年内基本建完，并开始有收益，余下部分工程在第4、第5年内基本建成，其投资由项目自身收益来投入具体安排如下。第1年：完成总图工程中的平基、堡坎等工程和部分工业厂房工程，资金投入计划10000万元，约占资产投资的20.8%。第2年：完成工业厂房、办公用房、集装箱仓储区等工程和开始设备订购。计划投资13006万元，约占固定资产投资30%。第3年：完成公用工程、管残工程、部分设备安装以及部分生活服务 重庆建筑大学 设置，计划投资10000万元（贷款）。第4年：完成交易会展中心、公建房、招待所、辅助用房及部分车辆和集装箱，计划投资7500万元。第5年：完成项目周边、环境、绿地等公用工程，完成全部车辆购置和集装箱购置等。使本项目完成峻工投入使用，计划投资7500万元。（二） 流动资金流动资金在第4年、第5年各投入250万元。 重庆建筑大学 第八章 经济效益测算和社会效益评价一、 经济效益测算根据本项目的性质，项目的经济效益测算不包含工业加工区内165000平方米生产场所加工生产的工业品的产值、利润及税收。（一） 收入测算1、 运输业务收入 如前所述750个集装箱全年周转40次，达到30000个集装标箱。每个标箱每次往返运输入2500元，全年收入10万元，750集装箱收入7500万元。2、 仓储业务收入 36000平方米，其使用面积按80%计，有28800平方米，每月每平方米租金50元，全年12个月收入1728万元。3、 工业厂房、 分两年出售30%的工业厂房，49500平方米，平均每平方米售价2000元，可收入9900万元。、 出租余下70%的工业厂房，按75%的使用面积可出租86625平方米，每月每平方米30元，全年12个月收入3119万元。4、 交易会展中心收入交易会按75%有使用面积出租，可租面积有17250平方米，每月每平方米租金100元，全年可收入2070万元。5、 招待所按每60平方米一间房，可设房间75套，平均每套房日收入200元，出租率为70%，全年收入540万元。6、 办公楼出租除自用，可出租办公房1000平方米，每月每平方米租金60元，全年12个月收入72万元。7、 住宅出售收入住宅除自用外，可对外出售10000平方米，平均每平方米售价2000元，可收入2000万元。8、 其它其它如：停车、餐饮、娱乐、广告等收入全年测算毛利为300万元。详见表91。（二）、税金测算1、 房产税出售住宅和工业用房，按其出售价值的13.2%交房产税。 重庆建筑大学 凡是出租的房屋如仓储、交易大楼等，按收入的12%计房产税。2、 流转税流转税主要是指营业税，按其收入的5%计。另外，教育费附加按营业税的3%计，地方交通附加按营业税的5%计，城市建设维护税按营业税的7%计，合计为营业税的在15%。整个流转税按营业收入的5.75%计。本项目除房屋出租外，主要是以运输、招待所和其它经营收入三项收入计流转税。其具体数值见表91。（三）、成本测算1、 经营费用该经营费不含折旧、摊销、财务费用以及大修理费用，合计3341万元。2、 折旧及摊销包括折旧费、摊销费等，合计为2956万元。3、 大修理费按固定资产的1%计，年金额480万元。4、 财务费用本项目财务费用主要是固定资产贷款利息，项目营运第1年，10000万元的贷款利息为801万元，第2年利息462万元，第3年44万元，逐年减少。上述费用详见表92。（四）、效益评价根据前述的基础数据，项目计算期按13年计，其中建设期3年；第4年至第13年为经营期。在经营期的第4年，项目经营规模为设计规模的80%，第5年达到设计规模的90%，第6年以后达到100%。项目第4年，在其产生的收益中追加投资7500万元，第5年相同，最终完成项目全部建设。项目财务评价的基准折现率取10%。1、 财务指标分析：本项目的各项经济指标分析如下：（参考表93，94，95）内部收益率测定税前：试用15%，根据表94。NPV1=-10000（P/F，15%，1）-15087（P/F，15%，2）-10000 （P/F，15%，3）+5720（P/F，15%，4）+6712（P/F，15%，5） +10190（P/A，15%，8）（P/F，15%，5） =2664.4试用20% 重庆建筑大学 NPV2=-10000（P/F，20%，1）-15087（P/F，20%，2）-10000 （P/F，20%，3）+5720（P/F，20%，4）+6712（P/F，20%，5） +10190（P/A，20%，8）（P/F，20%，5） =-3425.3根据公式 IRR=i1+NPV1(i2-i1)/(NPV1+NPV2)测得 IRR=15%+2664.4(20%-15%)/ (2664.4+-3425.3) =16.89%10%税后：内部收益率12.07%，大于基准折现率10%。项目净现值测定（根据表94） 根据公式 NPV=（CI-CO）t(1+i0)-t 得税前NPV值12756万元，大于零。税后NPV值3476万元，大于零。 项目投资回收期测定 Pt=累计净现金流量开始出现零或正值的年份数-1+ （上年累计净现金流量的绝对值/（当年净现金流量） 根据表94，税前投资回收期=8-1+-2275/10190=7.22年（含建设期3年） 税后投资回收期=9-1+-1365/7803=8.17年（含建设期3年） 项目其它经济指标 项目税后贷款偿还期5.09年（含建设期3年）项目税前投资利润率19.19%。项目税后投资利润率12.86%。项目投资利税率23.47%。2、 财务评价结论上述财务评价指标表明，本项目实施后经济效益较好，各项指标率大于当前银行贷款利率。此外，本项目的工业厂房出租出售后，所生产加工的工业产品将产生巨大的间接经济效益；除本项目外，工业园区也将成为当地政府创造可观的税收。因此，从经济角度讲，实施该项目可行。二、社会效益评价重庆长江水运股份有限公司实施水运仓储集散加工基地对改善重庆市的交通运输，发展集装箱货运，推动商业流通均有积极的意义，项目还可解决大量下岗人员就业，这些对促进重庆社会经济发展有所贡献。因此，项目社会效益好。 重庆建筑大学 第九章 技术方案的比较根据技术经济方案的评价准则，初拟出方案B，对原有方案进行比较与分析，选定最优方案。（一） 收入测算1、 运输业务收入 设定700个集装箱全年周转40次，达到28000个集装标箱，每个标箱每次往返运输收入2000元，全年收入8万元，700个集装箱收入5600万元。2、 住宅出售收入 住宅除自用外，可对外出售1万平方米，空置率设在70%，平均每平方米售价2000元，可收入1400万元。3、 其它收入同有方案 总经营收入合计141561万元。（二）税金测算1、 房产税。出售住宅和工业用房，按其出售价值的13.2%计。凡是出租的房屋如仓储，交易大楼等，按收入的12%计。房产税合计：9627万元。（三） 成本测算1、 经营费用运输业务 按收入的35%计，共1960万元。其它费用同前案例。 经营费用小计为：2676万元。 经营费用合计为：25957万元。 成本总计为：70120万元。（四） 财务指标分析1、 现金流入为141561万元。2、 现金流出合计91637万元。3、 税前净现金流量合计49924万元。4、 各年净现金流量见表104。（五） 项目方案指标测算1、 项目方案B内部收益率测算税前：试用10%，根据表104NPV1=-10000（P/F，10%，1）-15087（P/F，10%，2）-10000 重庆建筑大学 （P/F，10%，3）+5800（P/F，10%，4）+6502（P/F，10%，5） +8290（P/A，10%，8）（P/F，10%，5） =6386试用20%，根据表104NPV2=-10000（P/F，20%，1）-15087（P/F，20%，2）-10000 （P/F，20%，3）+5800（P/F，20%，4）+6502（P/F，20%，5） +8290（P/A，20%，8）（P/F，20%，5） =-6401根据公式 IRR=i1+NPV1(i2-i1)/(NPV1+NPV2)测得 IRR=10%+6386(20%-10%)/(6386+-6401)=14.99%税后：内部收益率10.57%。2、项目方案B净现值测定（根据表104） 根据公式 NPV=（CI-CO）t(1+i0)-t 得税前NPV值9468万元，大于零。税后NPV值16万元，大于零。3、项目投资回收期测定（根据表104） Pt=累计净现金流量开始出现零或正值的年份数-1+ （上年累计净现金流量的绝对值/（当年净现金流量） 根据表104，税前投资回收期=8-1+-6205/8290=7.75年（含建设期3年） 税后投资回收期=10-1+-1291/5903=9.22年（含建设期3年）（六） 方案比较 A方案的内部收益率大于B方案。 A方案的净现值大于B方案。 依内部收益率判别准则及净现值判定准则，虽然B方案也可行，但A方案更优。 重庆建筑大学 第十章 敏感性分析一、 敏感性分析敏感性分析就是通过测定一个或多个不确定因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定因素变化的影响程度，以便制定相应政策，使项目达到预期目标。二、 对项目方案单因素敏感分析1、 拟定初期投资、年经营收入、年经营费用为不确定因素（按100%计）。2、 选定项目净年值为评价指标。3、 依上述方案，净年值为：（含建设期3年）NAV=-48506（A/P，16.89%，13）+15329-3341=2767（万元）4、 计算和确定敏感因素 项目总投资的敏感分析设年经营收入不变，年经营费用不变，当项目总投资增加10%时NAV=-53356.6（A/P，16.89%，13）+15329-3341=1844（万元）其余计算结果略，结果列表：项目总投资因素敏感性总投资变化幅度-20%-10%0+10%+20%NAV4611368927671844923 同理得：项目年经营收入因素敏感性年经营收入变化幅度-20%-10%0+10%+20%NAV-2991234276743005833项目年经营费用因素敏感性年经营费用变化幅度-20%-10%0+10%+20%NAV34353101276724332099 作敏感曲线图 重庆建筑大学 分析按相对测定法，可知敏感因素依次为 年经营收入总投资年经营费用三、 项目方案的多因素敏感性分析（一） 双因素敏感性分析。1、 设X表示总投资额的变化百分比，Y表示年经营收入的变化百分比。方案净年值为：NAV=-48506（1+X）（A/P，16.89%，13） +15329（1+Y）-3341 =2767-9221X+15329Y令NAV=0，可得该平面与XOY平面的交线为： Y=0.6X-0.1812、 作XOY平面图：3、 双因素分析此交线将XOY分为两区域，处在NAV=0线上方，项目可行，处在此线下方，项目不可行。本例中，投资和价格的变化幅度为20%，在图所示方形内，NAV大于0的左上区占优势，说明使方案仍保持经济上可接受的变化组合占多数，对方案有利。应设法防止处于左下区的变化组合情况出现。 重庆建筑大学 第十一章 结论 重庆长江水运股份公司实施水运仓储集散加工基地项目，是市场经济发展的需求，也是企业增强自身综合实力所必须。该项目有市场，项目选址较好，配套条件好，项目实施后经济效益和社会效益都比较好。因此，实施该项目必要、可行。长江水运仓储集散加工基地项目损益表（方案A）表93 单位：万元序号年份建 设 期经 营 期12345678910111213费用名称合计80%90%100%100%100%100%100%100%100%100%1经营收入160591182131974615329153291532915329153291532915329153292流转税金465238443248048048048048048