怎样签署正式的购房协议？

怎样签署正式的购房协议？ 高法解释 11种房产协议无效日前,最高人民法院公布的最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释施行以来,已经有近百宗要求双倍赔偿或解除购房协议的诉讼,银行住房贷款所面临的风险陡然增加.解释突出的特点是强调对房屋买受人的保护,要求了大量经买受人申请法院应予支持的协议无效、解除或被撤销的情形,因此对于降低商品房开发商侵犯买受人正当权益的现象含有主动意义,这些协议无效、解除或被撤销的情形包含(其中前5项,购房人可要求双倍赔偿),11种情况买卖协议无效或被解除:1. 商品房买卖协议签订后,出卖人未通知买受人又将该房屋抵押给第三人;2. 商品房买卖协议签订后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;3. 开发商有意隐瞒没有取得商品房预售许可证实的事实或提供虚假商品房预售许可证实;4. 开发商有意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;5. 开发商有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁赔偿安置房屋的事实;6. 出卖人和第三人恶意串通,另行签订商品房买卖协议并将房屋交付使用,造成购房人无法取得房屋;7. 房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;8. 因房屋质量问题严重影响正常居住使用;9. 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积和商品房买卖协议约定误差比绝对值超出3%;10. 出卖人拖延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未推行;11. 商品房买卖协议约定或城市房地产开发经营管理条例第三十三条要求的办理房屋全部权登记的期限届满后超出一年,因为出卖人的原因,造成买受人无法办理房屋全部权登记.预防签署无效及不能推行的协议无效协议,自签订时候起,就没有法律约束力,下列协议属于无效协议:1.违反法律和行政法规的协议,比如,买卖法律严禁买卖的房屋,违反签订协议基础标准的协议.2.采取欺诈、胁迫手段所签署的房屋买卖协议.比如开发商利用假文件、假证实诱使购房者根据开发商意愿签署购房协议.3.代理人超越代理权限签署的协议,代理人以被代理人的名义和自己或自己所代理的其它人签署协议.比如中介服务机构在取得买卖双方委托后自行签署的这类协议.4.违反国家利益或社会公共利益的协议.协议中含有责任负担者显著不能推行的条款,势必造成协议纠纷,给一方牟取不正当利益制造机会.明知自己不能推行而要写入协议,或明知对方不能推行而坚持要写入协议,则往往隐藏着不可告人的目标.不要签署无效协议签署无效协议,即使买方付了钱,房子也交付使用,只要有些人提出无效的主张,房子的买卖还是无效的.陷入无效协议的纠纷中,受损失的关键是购置人,所以,买方要尤其留心协议的有效性.下列房屋转让协议是无效的:1.房地产分离出卖.房屋全部权经过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必需同时转让,房产和土地使用权分离无效.2.产权未登记过户.房屋买卖协议是一个要式协议,其标的物全部权的转移以买卖双方到房屋所在地的房地产管理部门登记过户为标志;不然,房屋买卖协议不能生效,也不能发生房屋全部权转移的法律效力.3.产权主体有问题.出卖房屋的主体必需是该房屋的全部权人,非全部权人出卖她人房屋的,其买卖行为无效;房屋产权为数人共有的,必需取得共有些人同意才能出卖,出卖共有房时,须有共有些人同意的证实书,部分共有些人未取得其它共有些人同意,私自出卖共有房屋的,其买卖行为无效.4.侵犯优先购置权.房屋全部人出卖共有房屋时,在相同条件下,共有些人有优先购置权;房屋全部人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在相同条件下,承租人有优先购置权,房屋全部人出卖房屋时侵犯共有些人、承租人优先购置权的房屋买卖无效.5.单位违反要求购房.机关团体、部队、企业机关不得购置或变相购置城市私有房屋,如因特殊需要必需购置,须经县以上人民政府同意,单位违反要求购置私房的该买卖关系无效;凡享受国家或企业单位补助、廉价购置或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补助单位或房管机关,不然无效.6.价格上有欺诈行为,显失公平.房屋买卖,双方应该本着按质论价的标准,参考房屋所在地人民政府要求的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交,出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为的买卖协议无效.7.是非法转让.依据城市房地产管理法的要求,下列房地产不得买卖:(1)以出让方法取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产,未经其它共有些人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记取得权属证书的;(7)法律、行政法规要求严禁转让的其它情形.1.正式协议文本的签署买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签协议.大家全部知道,开发商对商品房买卖协议很了解,全部曾精心研究过,是签署商品房买卖协议的高手,而购房者对此却比较生疏,稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里.所以,在签署购房协议的时候,购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判,尽可能地和开发商签署一份公平的购房协议.我们在此将罗列出其中的主要条款,期望大家能够具体阅读、体会,相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用.(1)认准签约主体仔细验证房地产开发商的基础资料,确定企业名称和营业执照的名称完全一致,以免引发无须要的纠纷.因为在商品房销售中,很多开发商全部会委托中介企业代销自己的楼盘.所以,购房者在签署商品房买卖协议时,不论接触的是开发商还是其委托的销售企业,全部应认准签约主体(商品房预售许可证上标明的企业),在交易中所包括的全部书面文件、材料也全部应由签约主体出具.这么才能避免一房多售或骗取房款后携款潜逃的现象发生.另外,还需要验证协议中的建设项目依据和商品房销售依据是否和原件相同.(2)仔细阅读协议内容拿到商品房买卖协议后,购房者先不要签约,而应该首先仔细阅读其中的内容,假如对其中的部分条款及专业术语不了解或概念比较模糊,能够向当地的房地产开发主管部门咨询,在自己全部了解以后才开始签约.(3)不要漏项感谢阅读这篇文章，搜集和整理，感谢原作者对商品房买卖协议中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地情况及年限全部应该逐项填写,以免出现漏项,因为这些条款关系到所购房屋的正当性.在现实中,很多购房者对此并不重视,认为房子在那摆着不会犯错,当发觉对方没有销售许可证和土地使用权证时,就极难证实对方欺诈,所以,在签署协议的时候,必需将这些内容明确地写进去.(4)寻求谈判的机会商品房买卖协议中有很多相关条款全部是空白的,这需要买卖双方协商后填写或补充约定.也就是说买卖双方全部有权利对协议中的条款进行修改、增补或删减.但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容,使得购房者失去了平等谈判的机会.这时候,购房者需要头脑清醒地据理努力争取,假如自己不一样意协议中的某项约定,就应该将自己的意见写进补充约定中.不然,签署认购书就视为你同意了协议中的条款.(5)对于双方违约的处理应平等在商品房买卖协议中,标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的对应处理条款,但关键内容是空白的,需要由甲乙双方协商填写.假如开发商在签署协议前就已经填写完成,购房者就需要仔细对比,以达成双方违约期限及违约金利息全部平等.(6)有关房屋面积差异的处理有关商品房面积的计算,我们在前面已经有所交代.不过在这里还需要深入给予详解:中国最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释和建设部商品房销售管理措施中,对房屋面积和协议约定不符的处理全部有明确条款:出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积和商品房买卖协议约定的面积不符,假如协议中有约定,根据约定处理.假如协议中没有约定或约定不明确,面积误差比绝对值超出3%,购房者能够要求解除协议、返还已付购房款及利息.假如购房者同意继续推行协议,房屋的实际面积比协议约定面积大的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人负担,此部分全部权归购房者;房屋实际面积比协议约定面积小的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者,面积误差比超出3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者.另外,购房者还须重视的就是我们所购置的房子是按建筑面积计算房款,这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权,公用建筑分摊面积是共有产权).假如购房者所签署的协议是按建筑面积计算房款,因为查对公用建筑分摊面积很困难,不良开发商就有可能经过虚增公用建筑分摊面积来取得高额利润,也由此损害购房者的权益.所以,在协议中应明确标明公用建筑面积的米数或计算百分比.当然,这一条款成立的前提是符合建设部商品房销售管理措施的要求.(7)产权登记要明确按国家商品房销售管理措施第34条的要求,开发商必需在商品房交付使用的60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门立案.城市房地产开发经营管理条例第33条要求,预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起90天内,办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续;现售商品房的购房者应该在销售协议签署之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续.所以,只要房地产开发商推行了按期提交对应资料的义务,就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任.在现今的商品房买卖中,开发商往往承诺由其代办权属证书,因此,开发商不仅有在60日内提交资料立案的义务,同时还有房屋交付使用(预售)90天内或协议签署后(现售)90天内办理完产权登记手续的义务,不然就应该负担违约责任.当然,当事人双方也能够在协议中另行约定上述时间期限.(8)配套设施要明确在商品房买卖协议中,商品房的上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期全部是空白,这也需要由甲乙双方协商填写.现在的很多开发商全部在这方面大玩文字游戏.比如她们会填写入住时具有通水(电、气)条件.看上去这句话没什么问题,不过细细品味就会发觉其中大有文章可做:入住时具有通水(电、气)条件中的水电是暂时的,还是正式的?入住时具有开通条件并不代表一定就能开通.所以,在这些条款中,需要明确注明详细的开通时间.即使煤气的开通受入住率的限制,暖气的开通也受季节限制,但协议中全部应对此有尽可能明确的约定.同时,还应有对违约责任的处理方法.(9)不可轻视设计变更很多购房者不重视协议中的设计变更条款,尤其是对所购房屋无关的环境变更,因为她们认为这些变更对自己没有太大影响.事实却并非如此,任何的设计变更全部是有原因的,这种变更往往是为了符合开发商的利益,但同时却又有可能伤及购房者的利益,所以在签署此条款时更应审慎对待.(10)明确协议附件协议附件中应附上商品房平面图,包含方位图及分门分层平面图等,而且还要用红笔将所购房屋圈红,并注明房间面积,加盖骑缝章或签字.另外,还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及计划图纸,而不应将此项空下,空下就是以实际环境为准.(11)注明商品房的抵押和租赁情况在写明此点的时候,应该标明出现抵押或租赁情况时,房地产开发商所应负担的责任、义务和违约赔偿的详细事项.另外,还应具体填写商品房的质量及设备情况.2.商品房买卖协议的补充协议现现在,购房者需要购置住房的时候,全部需要和开发商签署商品房买卖协议,这份协议是建设部颁布的格式化文本.另外,购房者还能够将开发商承诺或双方协商一致的内容以补充协议的方法附在商品房买卖协议里,补充条款可多可少,所以,购房者应该提前考虑清楚,将自己想到的需要约定的问题添加进去.当然,也能够没有此项.因为补充协议是房屋购置协议里没有约定的事项,所以成为商品房买卖协议中主要的组成部分.因此,在补充条款签署的时候应考虑以下多个方面的问题:(1)应该把售楼书和其它广告的内容明确地写进补充协议里购房者在购置商品房,尤其是购置期房的时候,往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定购置的.售楼书中有该楼盘的特点、交通、计划设计、房型、配套、装饰、设备等情况.从法律意义上讲,这份售楼书是开发商的承诺,是开发商向购房者发出的一个要约邀请,不过它并不含有法律效力,最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释第三条要求:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,不过出卖人就商品房开发计划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺详细确定,并对商品房买卖协议的签订和房屋价格确实定有重大影响的,应该视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议,亦应该视为协议内容,当事人违反感谢阅读这篇文章，搜集和整理，感谢原作者的,应该负担违约责任.但为了避免可能产生的纠纷,最好还是将这些内容写到商品房买卖协议或补充协议中最为稳妥.(2)明确房屋全部权证的办理、取得时间产权证是认定房屋权属的法律依据,但在现实生活中,经常出现购房者在支付完房款后的很长一段时间内全部拿不到产权证的情况,要想避免这种情况发生,就必需在补充协议中约定产权证取得的最终期限,而且标明假如到期购房者仍得不到产权证,有权退房及索取赔偿.(3)要明确假如按揭办不下来,责任应该怎样分担现在,大家在购房的时候往往选择按揭贷款,但也有按揭办不下来的时候,办不下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也有房地产开发商的原因,甚至还有银行方面的原因.所以,在付款方法的附件中就需要写明:如购房者无法取得银行的按揭贷款,责任应该由买、卖双方负担.但现实中,开发商往往在这方面大做手脚,协议中写着:购房者无法取得银行按揭贷款,应该在接到通知后的几天内付清余额.而购房者往往因为粗心而忽略这一点,造成无须要的损失,所以,购房者在签署商品房买卖协议或补充协议时,应该将其明确标明.(4)明确公摊建筑面积现在,在全部的购房纠纷中,最多的就是公用面积的分摊问题,这关键是因为部分开发商在公摊面积上有意大做文章,从而使购房者的权益受损.为了更加好地保护自己,购房者在签署购房协议的时候一定要和开发商约定清楚,确定公摊面积的数字,另外,还要约定公摊面积包含哪一部分及其位置,并将其写在补充协议中.(5)应该明确装修的标准现在,房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子,但并没有写明怎样算粗装修,怎样算精装修,这时,就必需在协议中明确装修标准.假如装修的标准太笼统,粗装修可能就会没有室内门和不粉刷,这可是需要很大花费的;而精装修就可能用国产材料替代进口材料、用一般材料替代品牌材料等.(6)明确违约责任应该在商品房买卖协议或补充协议中写明,假如开发商在交付房屋时,交付的房屋达不到商品房买卖协议或补充协议的约定,购房者有权拒绝收房,而且由开发商支付一定数额或百分比的违约金,或协商处理相关事宜,假如无法达成共识,购房者有权退房.(7)明确退房责任购房者入住时,通常装修房屋,这需要很大一部分投入,假如房屋出现质量问题并包括到退房,你的装修费用就会白白丢掉,所以,必需写明退房后的处理措施:因为开发商原因造成的退房,开发商应在确定的日期内退还购房款,并按一定的计算方法支付给购房者赔偿金(包含银行的利息、罚金).(8)有关商品房交付时的约定房屋交付时,开发商应向购房者提交房屋入住通知、建设工程完工验收立案表、住宅质量确保书、住宅使用说明书实测面积、钥匙收条.而这些全部需要在补充协议中写明,以免事后出现纠纷.(9)明确房屋质量房屋质量的好坏,直接影响到购房者的居住质量,也是购房者入住后最轻易和开发商产生争议的地方.所以,应在补充协议中标明房屋质量的详细内容.比如:墙体平直的标准;房间的防水标准(顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、管线和地板结合处无漏水、渗水现象等);表面裂缝的标准(内部无任何裂缝,墙壁表面平整);管线安装和室内表面的平整标准;所用的建筑材料应达成国家强制性标准等.(10)明确收房入住时须交的费用购房者入住时,还需要交一部分的费用,其中包含取暖费、物业管理费、煤气开栓费等等,假如购房者没有统计清楚,很可能被开发商以其它名目索要相关的其它费用.(11)明确配套设施房屋的配套设施(包含水电气、有线电视、电话、信报箱、宽带络等)是入住时就必需用到的,所以,在房屋交付的同时应该具有使用条件.不过,有些时候,其中的部分设施却没能达成使用的要求,现行法律中也没有明确违约责任应该由谁负担,所以,为了避免后来的纠纷,应该将相关的条款写在补充协议中.(12)明确物业现实中,业主往往和物业产生很多纠纷,为确保自己入住后的权益,购房者应在补充协议中约定物业的相关情况,包含物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等.总而言之,购房者应该时刻谨慎、小心,秉着宜细不宜粗的标准,签署商品房买卖协议或补充协议,从而最大程度地保护本身权益.当然,假如你能聘任律师帮你办理相关事情,那是最好的,因为在商品房买卖中包括很多专业的法律知识,聘任律师能预防买卖协议中的陷阱,即使这需要支付部分费用,但却能够降低购房的风险.3.有关建筑面积的补充条款即使在前面我们曾经针对房屋建筑面积的问题有过相关说明,不过我们在这里还需要进行详细的论述,因为这是最轻易让购房者吃亏的步骤,稍一不慎就有可能遭受很大的损失,可是因为协议上的漏洞,我们还无法取得对应的赔偿.那么,在签署详细协议的时候,我们在建筑面积方面应该详细注意哪些问题呢?(1)购房者要考虑到套内建筑面积包含着套内的墙体面积,即使外墙的二分之一厚度计入套内建筑面积,但砖结构的房子底层墙体全部厚,越往上墙体越薄,因此,同单元、不一样楼层的套内使用面积(外墙米数)还是有很大差异的,即便是同一楼层,楼两侧单元的套内使用面积也要比中间的单元套内使用面积小部分.(2)购房者要记住,套内的使用面积即大家俗称的地毯面积,并不是真的按地毯面积计算,房间内的管道井所占的面积也是被计入套内使用面积的.因为现在多数的楼宇全部采取户外查表,暖气也实施分户计量,往往共用的管道井从房屋中经过,所以,在买房的时候,要让房地产商标明你所购置房屋的管道井所占面积到底有多大,以免你的套内建筑面积里记入公用的竖管井面积.(3)套内建筑面积包含阳台的建筑面积.我们全部知道,封闭式阳台的面积按外围水平投影面积计算;非封闭式阳台的面积按外围水平投影面积的二分之一计算.所以,购房者在签署协议的时候,必需了解所购商品房的阳台是不是封闭式的,因为封闭式阳台是需要报批的,这在商品房计划设计图上有所标注,但有些房地产商往往将非封闭阳台改成封闭式阳台,以赚取其中的差额.(4)现今商品房的辅助建筑越来越多,比如:飘窗、室内的楼梯、阁楼、分体空调机位等,按要求,这些辅助建筑有些能够计算面积,有些不能够计算面积,但购房者在不清楚的情况下,开发商往往将其全部算入购房面积中,为了避免后来无须要的纠纷,购房者最好在买房时向房地产商问清楚哪些辅助建筑算套内建筑面积,哪些辅助建筑不算套内建筑面积.(5)现在的购房者在和房产开发商签署购房协议时,往往忽略对建筑面积(公摊面积)的约定,从而造成开发商有条件随感谢阅读这篇文章，搜集和整理，感谢原作者意增加公摊面积,使购房者的利益受到侵害,所以,在签署预售商品房购房协议的时候,一定要在协议的补充条款中标明,分摊面积应该由有资质的测绘单位出具商品房预售面积测绘技术汇报书及其分摊情况:被分摊的公用部位的名称、用途、所在位置、面积;参加分摊公用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;不分摊的公用部位.这些全部全部应该写清楚.(6)我们全部知道,房屋使用率是套内使用面积和建筑面积之比,也就是说,房屋使用率越高,建筑面积就越小,购房者所使用的空间就越大,不过,在通常情况下,购房者不太了解房屋使用率的详细数值,在签署商品房协议的时候,只能接收开发商提出的房屋使用率,实际上,设计合理的住宅楼使用率为:高层塔楼约在72%75%;高层板楼约在78%80%;多层住宅建筑在85%左右.了解了这些数值,购房者便能够事先计算出所购房屋的使用率,并以此判定开发商所说的使用率是否正确,和房地产开发商的信誉怎样,从而考虑是否签署购房协议.4、办理个人商业性住房贷款个人商业性住房贷款,又称按揭,是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款.只有具有完全民事行为能力的自然人在购置本市城镇自住住房时,才能以其所购置的产权住房(或银行认可的其它担保方法)为抵押,作为偿还贷款的确保向银行申请.4.1.商业性住房贷款的对象和条件(1)含有完全民事行为能力的居民和职员.(2)含有城镇常住户口或有效居留身份证实.(3)有正当职业、稳定正当的收入、良好的信用,能够按月偿还贷款本息.(4)能够自筹总房款30%以上的资金.(5)有银行认可的抵押或质押资产,或有足够代偿能力的单位或个人为确保人.4.2.商业性住房贷款的额度、期限和利率(1)贷款额最高可达购房费用总额的70%,详细的贷款额度由银行依据借款人的资信、经济情况和抵押物的审查情况来确定.(2)贷款的最长久限不能超出30年.(3)贷款利率按协议签署时人民银行公布的个人住房贷款利率实施,假如在协议实施期间碰到利率调整,贷款利率将采取一年一定的标准,在第二年的1月1日做对应调整.4.3.申请人需要提供的材料(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿,假如夫妇双方不在同一户籍,需要提供结婚证实.(2)含有法律效力的购房协议、预付款收据(总房款的30%以上)及二者的复印件.(3)夫妇双方单位出具的收入证实或银行认可的含有还贷能力的其它证实.(4)个人住房借款申请书、住房借款协议、确保协议等.(5)房地产抵押申请表和房地产抵押协议,售房单位作为担保方必需盖章签字.(6)银行方面要求的相关证实.4.4.商业性住房贷款的步骤(1)咨询办理贷款的相关知识.(2)提出购房贷款申请.(3)提供贷款所需的对应资料.(4)银行审核同意.(5)同银行签署借款协议、住房抵押协议.(6)到公证处办理公证手续.(7)到当地的房地产登记处办理登记手续.(8)办理房屋产权抵押登记.(9)向银行提供抵押证实.(10)到指定的保险企业办理保险业务.(11)借款人开始按月还款.(12)贷款全部结清,办理抵押房产注销登记.4.5.商业性住房贷款的注意事项(1)按期偿还贷款的本息.(2)不能提供虚假的文件或资料.(3)在未经银行同意的情况下,不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠和、拆迁或反复抵押.(4)不得私自改变贷款用途,挪用贷款.(5)含有配合银行对贷款使用情况进行监督和检验的义务.(6)不能同其它法人或经济组织签署有损银行权益的协议或协议.(7)确保人违反确保协议或丧失了负担连带确保责任能力;抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息;质物显著降低而影响贷款人实现质权.假如出现以上三种情况,借款人必需根据贷款银行的要求重新落实新确保或新抵押(质押).(8)借款人在取得贷款银行同意后,能够根据相关要求提前还款(部分或全部),贷款银行依据实际还款的期限和数额计收贷款利息.借款人必需提前30天通知贷款银行,该通知发出后不可撤销.假如借款人提前偿还全部贷款的本息,贷款银行按实际贷款期限收取贷款利息.假如借款人提前偿还部分贷款本息,贷款银行在按实际贷款期限计收利息的同时,重新和借款人约定所欠贷款的偿还期限和数额,并重新签署借款协议或签署借款协议变更协议.(9)当借款人死亡或法律上宣告死亡或失踪时,贷款的偿还人改为其财产的正当继承人,而担保人需要继续担保至协议解除.5.退保小窍门很多房贷人可能会想,保费是一定的,退保时,保险企业只是根据对应的投保时间计算应收保费,这里面应该没有什么可推敲的地方,实际上,这里面有很多窍门,退保人利用好这些窍门就会节约很多保费.通常情况下,在退保的时候,保险企业会根据详细的计算公式计算退保金额,退保人要根据计算公式仔细查对保险单和退保批单上的还贷确保险、财产损失险的费率是否相同,同时让对方给出合理的解释.最好的措施是退保人在退保前,先依据不一样年限的保险费率仔细计算退保费用,并找出最划算的退保年限.比如,张先生贷款27.7万元,贷款时间为20年,她所应缴的保费为2770元.假如她把贷款年限缩短到10年,保险企业就需要退还10年的保费,保险企业所应收的保费就为:27.7万元0.8(10年保险期限对应的费率)10=2216元,那么,保险企业应退还的保费就是554元.假如张先生把贷款年限缩短到11年,保险公就要退还9年的保费,这时,保险企业的应收保费就是:27.7万元0.6(11年保险期限对应的费率)11=1828.2元,而应退还的保费就是949元,这么一来,保险企业多承保一年,反倒少收了近400元的保费,由此可见,计算好退保时间应该能为投保人节约大量的资金.购房协议陷阱多 协议怎么签律师教您12招招数1 变更信息专递送达要求开发商变更任何信息,全部要以书面方法通知购房者,即以邮政特快专递形式送达感谢阅读这篇文章，搜集和整理，感谢原作者.既可确保变更的信息通知到购房者,也便于保留相关证据.招数2 办不下贷款解协议在协议中要明确约定,假如办不下来贷款,就要无条件解除协议,退回定金和已付房款,以避免购房者资金被套或受损.招数3 产权证办理日期详细到日在协议中要明确约定产权证办下来的日期,一定要详细到年月日.同时还要约定产权证不能准期办理的违约责任.招数4 停车费区分管理费若是购置了带产权的车位,那么在交纳费用时,只需交纳相当于物业管理费性质的管理费用,这一点要在协议中明确.招数5 质量问题处理方案提前定对出现质量问题后的处理方案要明确约定.还能够约定房屋及隶属设备的保质期.招数6 附张公摊平面图通常情况下,塔楼的公摊率为18%至26%,板楼的公摊率为14%至16%.交房时面积误差在3%以上能够退房.购房者在签署协议时,能够让开发商将公摊面积和套内面积分别明确地写出来,而且要求开发商在协议中附一张整栋楼或项目标公摊平面图.同时约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差,和公摊面积和套内建筑面积均发生改变的处理方法.招数7 原件在企业是借口售楼方经常会以一句原件在企业为由,婉拒购房者要求查看五证原件的要求.其实经过复印件上的证号,能够上查出其真伪.另外,可在购房协议中加上出售人确保五证的真实性,因真实性造成退房,出售人双倍返还已付房款即可.招数8 房屋位置图不能少在协议中,要将楼号标示清楚,而且要将整栋楼的楼图及购房者所购套房在楼中的位置标明,将这些图附在协议后面,并要求开发商盖章.招数9 正式协议须卖方先签字坚持卖方先签字,买方后签字,且不要在协议中留有空白(即空白处用横线划去).协议上由双方加盖骑缝章、过页章、个人买主过页签字.招数10 约定转民用电日期交房时,水、电、气等全部应达成正常使用条件,但交房时所用的电往往是暂时用电,应在协议中约定暂时用电转为民用电的日期.招数11 精装修杜绝高级对于精装修的楼盘,一定要在协议中对装修所用的材料、品牌、标准、施工工艺、颜色、价位等写清楚,不能用豪华、进口、高级等这么含混的字眼.招数12 小心不可抗力的说法根据民法通则的要求,不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况,如地震、火灾、战争等.在此,应尤其注意不可抗力是怎样约定的.若出现非出卖人的原因,相关部门延迟发出相关同意文件的;施工中碰到异常恶劣天气、重大技术问题不能立即处理的等免责条款,购房人不应接收.6个认识误区误区1:签正式协议前先签认购书认购书不是必签不可的,提醒潜在购房者一定要慎签认购书.提议购房者看好房后,直接和开发商签署购房协议.误区2:签协议必用新版协议范本3月15日起,本市开始推行新版的购房协议范本.此范本是推荐范本,不是强制实施的范本.现在,只要开发商的协议经过相关部门立案,就可使用.误区3:买的房和样板间一样很多没有建在楼盘内的样板间,其实际尺寸通常全部要大部分,而且大多数样板间内全部没有安装暖气,看起来较宽大.实际上,样板间往往和后来的现房并不完全吻合.误区4:按揭房拿不到房产证很多按揭买房的业主认为,在没有还清贷款之前,是拿不到产权证的.其实,付首付款、按月还贷的业主和一次付清房款的业主拿产权证的时间应该是一样的,按揭买房的业主的房屋只是要办理抵押手续,银行和开发商全部无权扣押业主产权证.误区5:区分概念协议中约定层高套内建筑面积和公摊面积之和才是所买房屋的建筑面积;层高不等于房间的净高.层高是指地板中心线到顶板中心线的距离,净高是指地面到顶板的距离,而层高是极难测量的,净高却很轻易测量,因此在协议中约定净高对买方有利.误区6:维修基金、契税全部交开发商很多购房者在收房时,全部被开发商要求先交纳维修基金、供暖费、契税等费用以后才给钥匙,其实这几项费用全部是由开发商代收的,购房者能够不选择将这些费用交给开发商.维修基金可交给物业,供暖费可交供暖单位,而契税可交地税部门.开发商不能以没交齐这几项费用为借口不给钥匙.防范购房陷阱1、第三条基础情况签约陷阱:此条款约定,该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一,但问题是,有些开发商在平面图中不标注尺寸,这实际上等于没平面图,当实际交付的房屋结构和平面图有差异时,往往买受人有理说不清.有的房屋实际交付时出现买受人认为不应有的管道,但平面图并没有注明,这也很常见.应对方法:应该在平面图中标明尺寸,并在协议中标明,只要没有注明,就视为无管道,不然要负担对应的责任.2、第六条付款方法及期限问题签约陷阱:现在贷款购房的买受人较多,实际当中存在签了协议、交了首付,但贷款办不下来的情况.出现这类情况,开发商往往要求买受人负担责任,因为协议约定不明,买受人极难说清楚.应对方法:提议将此条明确列入:因不可归责于双方的事由未能签订商品房担保贷款协议并造成商品房买卖协议不能继续推行的,能够解除协议,出卖人应该将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人,以保护买受人的正当权益.3、第八条计划变更的约定签约陷阱:条款约定,因计划变更给买受人的权益造成损失的,出卖人应该给对应的赔偿.但这对应的赔偿因为没有标准或计算依据轻易引发纠纷.另外没有约定是否有权退房,也是纠纷的隐患所在.应对方法:最主要的是,在补充协议中约定因为上述原因此进行赔偿的标准或计算依据,如根据房价的5%进行赔偿等等,假如能够的话,还能够约定购房者有权选择退房及退房期限、程序、退房后损失的赔偿计算方法.4、第九条设计变更的约定签约陷阱:该条款约定,买受人不退房的,应该和出卖人另行签署补充协议.因为这一条款并未明确设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功效时,开发商的赔偿责任,因此开发商很有可能到时不予赔偿,或在签署买卖协议时就在补感谢阅读这篇文章，搜集和整理，感谢原作者充协议中事先将不予赔偿的条款强加给买受人.应对方法:在签署协议时就明确开发商的赔偿责任,并约定赔偿金的计算方法.假如开发商拒绝这么的条款,说明其缺乏诚意,或有意制造陷阱,最好放弃购置.5、第十二条市政基础设施签约陷阱:该条款对上、下水的交付并没有说明是含自来水、热水、中水的上水、下水,对电也没有说明是不是暂时用电.现在入住后因为临水临电引发的纠纷比比皆是,而且因为协议约定不明确,诉讼临时也没有胜诉的先例.另外,该条款并不包含电信、有线电视等设施,也会带来隐患.应对方法:上水、下水应该明确到自来水、热水、中水;电应该明确约定双回路市政用电.另外,还应该将有线电视、电信等设施的交付使用也列入协议之中.6、第十三条逾期交房责任原文:逾期交房的,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_的违约金.签约陷阱:在填写该条款的时候,开发商往往会将向买受人支付的违约金定得很低.也有部分开发商以补充协议的方法,将逾期交房责任的违约金封顶,如要求违约金最多不超出已付房价款的2%.但根据实际情况来看,上述百分比基础无法填补业主所受到的损失.应对方法:坚持按和损失相适应的百分比要求违约金,不然考虑放弃购置.7、第十五条交接手续签约陷阱:该条款没有约定详细交接程序,开发商可能私自制订霸王程序,如必需先结算房款、交纳相关费用后才给钥匙验房,这显然是不公平的.应对方法:应将交接程序明确,即先做什么后做什么.能够补充约定:交付房屋时先验房,有商品房质量、装饰、设备标准问题的,开发商按第十六条约定负担违约责任后结算房款,且开发商不得另行收取非法定或非协议约定的费用,以后双方签署商品房交接单.8、第十五条代办税费原文:买受人同意委托出卖人代交下列第_、_、_、_、_、_种税费.签约陷阱:开发商往往会事先选好购房者同意委托开发商代交税费,然后长时间占用该笔费用.应对方法:选择代交或自行缴纳的税费种类时,应越少越好,同时在补充协议中约定其它税费的缴纳应在合理期限内,如契税通常可选择办理房屋权属转移手续之前30天等.这些交费明细应明确,不然易出现开发商无限扩大收费范围.9、第十六条商品房质量标准的约定原文:交付该商品房时,发觉有其它问题的,(1)出卖人应该于_日内将已修复的该商品房交付.(2)由出卖人根据国家和本市相关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起_日内负责修复,并负担修复费用,给买受人造成的损失由出卖人负担赔偿责任.应对方法:若按第(1)种处理,则明确修复所依据的标准;若按第(2)种方法处理,则或约定损失的计算方法,或约定由此产生的逾期交房责任由出卖人负担,并根据第十三条处理.(文/胡敏)开发商签署商品房买卖协议,除了应看清协议文本是否规范外,还应注意以下几点:第一,房开企业是否具有商品房预售许可证,不然属违法买卖,消费者签约后得不到法律保护第二,签约前,仔细阅读协议内容,对协议条款及专业用词了解不一致,可向当地房地产开发主管部门咨询;第三,慎重填写协议文本内容,该享受的权利应据理努力争取,经双方协商后在协议中写明.新协议第四条为项目标抵押情况.本条要求了开发商假如有抵押情况,应该明确地告诉购房者所销售的房屋已经进行了抵押,已经抵押而没有明确告诉购房者则不能立案.当然,假如买受人明知存在抵押情况仍愿意购置的,上述风险由买受人自行负担.在任何情况下,购房者全部应该最少持有一份协议原件.而在老协议中,假如购房者采取按揭等方法购房,则没有购房协议原件,只有复印件,这么不利于消费者充足保护自己的权益.好的物业管理是营造良好生活环境,确保物业保值、增值的主要条件.因此物业管理条例第二十五条明确要求,建设单位和物业买受人签署的买卖协议应该包含前期物业服务协议约定的内容.不过,部分开发商借购房者不甚了解相关政策,和政府在相关管理中出现微弱步骤,就仅象征性的,甚至根本不对物业管理内容进行约定.造成大量购房者在接房时即使发觉物业管理单位的收费标准,或服务质量和所买物业不相适应,但却几乎没有选择的余地,新版商品房买卖协议则有效地处理了这个问题,充足保障了买受人的选择权.开发商逾期交房的违约金以实际已付房价款总额每日万分之三计算1、现在房地产交易中,违约金在3%5%之间,最高不超出10%,20%的高额违约金本身就值得怀疑,更不能成为一个保障条件.2、对开发商信誉、资质、资金情况、经营情况、楼盘在建情况、承建商的情况等一定要有所了解,在可能的情况下,应到政府职能部门了解,开发商是否曾有违规违纪的统计.3、当损害业主利益的情况出现时,业关键保持冷静,预防被损害的程度加深,应使用方法律手段维护本身权益.4、业主购房时,签署补充购房协议要谨慎,尤其是对开发商有权单方解除协议的条款、对当补充协议和格式协议发生冲突时以补充协议为准的条款要慎之又慎.签署商品房买卖协议之补充协议应注意的问题现今,开发商和购房人签署的市商品房买卖协议(以下简称协议是建设部颁布的格式化文本.购房人还能够对其在购房中就开发商承诺或双方协商一致的内容,以补充协议的方法附在协议里,成为协议中主要的组成部分.补充协议应考虑的内容有:一、售楼书的主要内容应作为补充协议的组成部分购房人在购置商品房时,尤其是其购置期房的时候,往往是看了开发商印制的售楼书,才决定是否购置.售楼书中往往列明了该楼盘的特点、交通、计划设计、房型、配套、装饰、设备等情况.购房人认为售楼书是开发商的承诺,所以,一旦交付的房屋和售楼书不一致,大有受骗受骗感觉.实践中,这类争议不在少数.从法律意义来讲,售楼书是一个要约邀请,是开发商向购房人发出的,请其购置房屋的意思表示,并不含有法律效力.双方正式签署的协议或补充协议才是双方真正的意识表示,是双方的承诺,含有法律上的效力.尽管最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释第三条要求出卖人就商品房开发计划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺详细确定,并对商品房买卖协议的签订和房屋价格确实定有重大影响的,应该视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议,亦应该视为协议内容,当事人违反的,应该负担违约责任.但为了避免未来可能产生的纠纷,提议购房人将开发商在楼书中承诺的和其相关的主要内容感谢阅读这篇文章，搜集和整理，感谢原作者写在补充协议中.二、房屋质量的约定房屋质量的问题,是购房人入住后和开发商最轻易产生争议的地方.所以,在协议或补充中约定房屋质量的内容是十分主要的.购房人应该和开发商约定的内容包含:墙体平直的标准; 防水的标准,即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管和地板结合处无漏水、渗水;表面裂缝的标准:即开发商承诺商品房内部无任何裂缝,保温层墙壁表面平整,瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙;管线安装和室内表面的平整标准:即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线,承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整.采取的建筑材料应达成国家强制性标准等.三、商品房交付的约定房屋交付时,推行的手续有:房屋入住通知;钥匙收条.开发商应向购房人提交的资料有:北京市建设工程完工验收立案表、住宅质量确保书、住宅使用说明书(该两书内容不得低于商品住宅实施质量确保书和住宅使用说明书制度的要求、实测面积等.四、违约责任和解除协议的约定双方约定:如开发商交付房屋时,所交付的房屋达不到协议或补充协议的约定,购房人有权拒收房屋.并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或百分比.同时,也可约定开发商限期更正或修复,如在要求的时间内达不到约定的标准,购房人能够单方解除协议.并同时约定协议解除后的处理措施,包含开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额计算的方法.五、产权证取得期限的约定产权证是认定房屋权属的法律依据,实践中,常会出现购房人在完全支付房款后的几年内,全部拿不到产权证,至使产权处于一个不确定的状态之中,所以,约定产权证取得的最终期限十分必须.并同时约定,如到期购房人依然得不到产权证,购房人有权退房及退房处理措施的约定.六、有关不能准期取得贷款的约定按揭贷款是很多购房人全部采取的付款方法.在付款方法的附件中,开发商往往写明,如买受人不能取得银行的按揭贷款,买受人应于接到通知的几日内付清余额.购房人往往粗心,没有注意该条款或因为以为不能取得的贷款的风险不大,对该条款没有重视.实践中,所以发生的争议虽不多,但一旦购房人无法取得银行贷款,根据本条约定,购房人必需在几日内交清全部房款,不然,依据协议第七条之要求,购房人就需负担不能按期付款的违约责任.所以,购房人在签署协议或补充协议时对此条要给予充足注意.七、有关物业的约定实践中,开发商指定的前期物业和业主委员会选聘的物业之间产生的纠纷很多,所以,购房人为确保其入住后权益的维护,也可在补充协议中约定物业的相关情况.新版协议中第19条,已就开发商指定的物业服务收费价格,及价格组成内容有所要求,且在附件四里,还相关于物业服务内容、服务质量的买卖双方自由约定.除此之外,购房人还应该和开发商协议约定,前期物业的服务时间,物业权利的限制,物业期限届满后,由业主委员会或全体业主决定是否继续聘用物业或重新指定其它物业的相关约定.总而言之,购房人应该本着谨慎,宜细不宜粗的标准,审查和签署协议或补充协议.从而使本身权益得到最大程度的保护.五证二书详解购房者在购房时应一定要房地产开发商和销售商提供齐全的五证、二书,这是法律对销售方的基础要求.五证是指国有土地使用证、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证.二书是指住宅质量确保书和住宅使用说明书.五证中最主要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证,二者表明所购房屋属正当交易范围.商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购置楼层是否在预售范围内. 两书能够作为商品房买卖协议的补充约定,而且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅负担质量责任的法律文件和确保文件.不要签定不平等条约1.房屋面积计价方法不合理房屋的协议价款通常按实际建筑面积或使用面积计算,但在有些商品房买卖协议中却有这么的条款:若因设计原因造成房屋面积增加3%或降低3%,协议价款不变.实际上没有哪家房地产企业在开发商品房时会使房屋面积增加,相反,着降低了3%,消费者就要承受少则几千元、多则上万元的经济损失.2.对违约责任的要求有失公正有些商品房买卖协议要求,因不可抗力造成工期延误,开发商不负担任何责任;同时又往往加入部分非不可抗力原因,以求房屋逾期交付的免责.如市政配套的同意和安装的延误、施工中发生的意外事件也看成不可抗力.而对消费者交纳房款的条件却十分苛刻,如在要求时间内不能交付,就得按每日4%的房款支付滞纳金.真所谓宽于待已,严于律人.3.对室内多种生活设施的约定含糊不清如在协议中明文要求,室内有卫星接收天线及供暖系统.可用户入住后,电视收看不到多种频道,供暖系统到冬天不能正常供暖.实际上,商品房开发后要达成正常的生活标准才能入住,若达不到则应视为没有交付使用,并组成逾期交房,开发商要对此负担责任并加以改善.4.开发商有意将协议中的定金为订金.消费者应明白定金受法律保护,而订金则不然.5.将物业管理的对应条款强加于人.对于预售商品房,很多开发商还未确定物业管理企业及对应的维修、管理标准,就让消费者在没有见到任何书面材料的情况下做出承诺,在签约时接收相关物业管理事宜及费用的条款,这显然是不符正当律标准的.不要糊里糊涂签协议购置商品房要谨慎从事,关键了解清楚两大方面的情况.第一大方面是购房前要对房屋的和建设过程作详细的了解,要认真检验商品房是否具有用地许可证、建设工程许可证、产权证等,要实地察看商品房的周围环境、房屋结构、土建质量及渗漏水情况.第二大方面是要了解协议在买房手续过程中所起的作用.中国房地产转让的相关法律、法规要求,房地产买卖必需办理下列手续:一是买卖双方签署房地产转让协议;二是在协议生效后向房地产交易管理部门提出过户申请;三是向房地产交易管理机构如实申报转让价格;四是等候房地产交易管理的过户审核;五是根据国家的相关法律、法规、规章的要求缴纳相关税费;六是由房地产登记机构根据国家的相关要求办理房地产权利变更登记;七是在办理完上述手续后,由登记地房地产管理部门核发过户单,双方当事人凭过户单办理房地产权属证书.怎样签预售协议有关权属证书这里所说的权属证书即五证齐全,关键包含:国有土地使用权证;建设工程计划许可证;建设用地计划许可证;开工证;销售许可证.买家还须注意上述证实文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致,是否同和您签约的发展商名称一致.有关协议文本应该和发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的协议文本并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表,如不是,则其是否持有授权委托书.另外应要求发展商在协议上加盖公章.在签约时必需认真阅读协议文本,确定全部内容.假如很多您所关心的内容协议里没有表现,就要和发展商签署补充协议或尤其约定.有关违约责任在预售契约中一定要明确约定违约责任,最好明确约定违约金,通常而言,现行违约金标准为每日万分之四.对于可能出现的纠纷,买卖双方能够采取协商方法处理,还能够选择仲裁或诉讼的方法处理.有些发展商要求用户在签署正式的预售契约后再签署一个补充协议,两份协议中约定的纠纷处理方法有所不一样,请买家注意协调统一,以免后来扯皮.有关定金有些发展商在买家交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金,这种做法是没有法律依据的.并不是每个人全部能申请到按揭贷款,所以,提议买家最好和发展商在协议中约定,若买家得不到按揭贷款时,定金该怎样返还,是否要扣除部分作为手续费等.有关物业管理条款有些发展商在还未确定物业管理企业及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接收物业管理服务,并接收相关约束,这是对买家的消费者知情权的侵害.所以,买家应该将物业管理条款和预售契约分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准.为了确保您的正当权益,您在签署协议时最好能聘任