雅信机构宜宾市屏山项目产品规划建议书

屏山项目产品规划建议书雅信机构2010年2月项目背景屏山老县城县位于四川盆地南缘，金沙江下游北岸，东界宜宾，西连雷波、马边，北接沐川，南与云南省绥江县隔江相望。全县幅员面积1531平方公里，辖8个镇13个乡（其中两个彝族乡），总人口29万人左右，屏山镇城区人口2万左右。由于向家坝水电站的修建蓄水，屏山县老县城将从金沙江岸整体搬迁到50公里外岷江河畔的新发乡。屏山新城地处建设中的乐宜高速公路和规划建设的乐宜铁路之间，交通方便，水源丰富、地理条件优越。屏山老城概况老县城搬迁情况：目前老县城下排街于2009年4月份左右已全部搬迁，其搬迁政策按照历年洪水线位置确定，首先搬迁的为5年内洪水线位置，其次是10年洪水线位置，再次是20年洪水线位置，直到全面实现搬迁。老县城现况：下排街铺面已经全面关闭封锁，住户全部搬迁。目前政府安置政策只对过渡性移民进行安置，住户每月460元/人的过渡补偿费，营业商户按18000-28000元/年补偿，未对住宅及商铺产权赔偿做明细公布和实施赔偿。由于县城搬迁信息在04年就决定并且公布了，几年间，老城居民早就筹划了自己的去路：小部分经济较宽裕的住户，已于07年和09年在宜宾南岸、柏溪等地购置房产。绝大部分居民存在观望和故土情节而留在了老城。粗略估计，目前老县城留居人口在13000人以上，新城楼盘的面世将面临巨大的商业契机。屏山新城概况本案屏山新城上坝组团区石盘村安置点工业园区屏山县新城大部分区域目前处于土地整理阶段，预计安置移民计划时间节点：2010年10月份，政府相关职能部门迁入临时办公区；2011年4月份实现第一批安置移民迁入。基础设施建设：2010年年底新城主干道实现全面硬化；乐宜高速公路在2010年下半年开始动工；天然气也将在2010年底实现贯通供气；项目附近的公交站及学校也会在2010年初开始动工；上坝安置房2010年规划全面动工，总建面达80万。工业园区目前实现招商入驻有15家左右，园区员工约3000人左右。安置赔付情况:初步照个人旧居同等面积供给，面积不足使用的住户可按照目前政府制定的建安成本费用约580元/申购,以后逐年如建安成本增加略有浮动。项目位于屏山县新城入口主干道旁，是新城规划建设的重点商业区域，东面紧靠汽车公交站，西临立交桥，背南靠凤凰山景区，占地面积55.25亩左右，总建面9万左右。项目交通便捷，周边拥有凤凰山景区，学校，体育中心等生活配套。若本项目2010年正式启动，将成为屏山新城首个动工的商品房项目。本产品规划建议书撰写背景雅信机构对地块的产品建议标准流程本应该先对地块、地块所处区域、区域客群、区域经济以及房地产市场做详尽周密的针对性调查，但基于地块目前的现状，加之雅信机构接触本项目的时间有限，我司未有充足的时间进行项目的目标客群深入调查、当地房地产市场调查、屏山相关职能部门深访和新城区竞品地块调查分析。故本次产品建议的支撑为：1、 屏山老城待搬迁住户的走访2、 屏山老城带搬迁商家的走访3、 屏山老城部分行政职能部门的初访4、 雅信机构07至08年运作宜宾项目时对周边郊县所做的市场和客群调查研究即便如此，此产品建议很多细节又专业的部分仍然有待完善，请荣新集团见谅！目 录一、整体规划开发思路二、总平规划建议三、空间布局形式的理念四、规划原则建议五、整体布局建议六、道路体系规划要求与建议七、小区景观规划建议八、建筑风格要求与设计建议九、住宅产品建筑规划建议十、商业产品规划建议十一、公共建筑及配套设施规划要求及建议一、整体规划开发思路 项目整体开发须有一个贯穿始终的思路。第一点，如对自身保护性的关注，因项目时间周期偏短，属于新城首先面市销售项目，区域市场本身不具参考性，造成房产开发本身的较大风险性，为最小规避这种不利因素，并将风险降到可控水平，在规划时一定要考虑到项目开发期内的抗风险性，如周期阶段组织性，产品本身可调性，等都须综合考量。第二点，在整体规划设计时应考虑到建筑成本和建筑形态须与本案推广伸展的项目主题推广概念“商业市场+社区住宅 “两个方向度相一致。 二、总平规划建议（一）总平规划对整体开发定位的考虑因本项目的整体开发定位是屏山新城首个住宅社区，同期住宅品质主要是安迁房，所以突出产品的首个独立社区品质性是总平面规划应需解决的问题，它包括以下几个方面：1、环境景观的品质性（差异化、首创性）2、社区交通具有组织的科学合理性（科学性、合理性）3、由于开发周期时间偏短，需尽可能把握市场脉搏跳动的趋势与销售节奏，力求最大可能利润。（二）总平规划对分期开发的呼应因项目整体体量偏小，属于区域率先面市项目，可分期开发，应对销售调整预留空间。总平规划对项目后期销售将产生较为重要的影响，应将每一区间明显的划分，对后期销售的划分产生较有利的影响。（三）总平规划中对容积率的考虑规划局要求的容积率指标是：商业市场容积率2.0，体量在36000。住宅3.0，考虑为6+1多层（48000）、11层酒店公寓（建筑面积8000）。为充分实现开发商利润最大化，考虑北面和西面沿街主干道建6+1多层加底商。（四）总平规划中对分区功能与组团的分析因开发周期的原因，每一分区都是相对独立阶段开发的建筑，但总平规划中应力求将各分区与组团功能上有机整合在一起，形成一个完整和有效的集合体，但在每一独立分区和组团的功能上也应力求最大的相对独立性，形成既相互联系又自我独立的完整建筑有机体。三、空间布局形式对“现代生活”理念的回应1、单体布局的自然性。在单体建筑之间的布局关系上，可以追求围合、院落的概念，区别安置房死板的平行布置。2、空间形态的丰富性。我们需要营造不同的空间类型：开放的、半开放的、半私密的、私密的空间；安静、围合、独立、荫蔽的空间；自然原生的空间；以及用来界定、分隔、联结特征相反的对立空间的过渡型空间。我们需要组织起空间序列，在空间布局上胜过同期竞品。3、建筑朝向的合理性。总体的建筑布局应当与主导风向对应，并使风能畅通无阻地进入千家万户。地块由于位轴偏，在规划设计时不便作出正南正北的户型朝向，但总体应考虑南北方向，以保证一定的日照时间和通风性。4、体现对每一个个体的尊重。每一个个人的美好生活是整个社区之美好生活的前提，所以单体布局尽量体现景观均好性原则，尽量使最多的单元面向自然景观及组团花园。即便是从纯粹经济价值的角度考虑，它也能够最大限度地提高每个单元的附加值。四、规划原则建议（一）开发节奏建议产品与项目开发周期之间的联系，如一期产品，做多层住宅和底商，二期做商业市场和酒店，有不同形态的产品形式出现。规划方案应努力控制项目产品与开发周期之间的平衡，找到最佳结合点。（二）产品设置建议通过自然的道路和景观的规划，实现与项目其它区域的划分并能有机的组合在一起。为平衡容积率的影响，可在项目北侧和西侧设置沿街底商，根据项目内部景观分布设施多层组团。东面接商业市场设置沿街多层和底商。五、整体布局建议规划方案通透感和韵律感要有体现，景观规划中水的处理需具备生气和灵气，通过景观或道路的发散走向，使得整体各组团形成自然的分割和相对独立，中间通过整体规划和道路的联系，形成一个完整的有机体，使生活空间应具有的空间感、层次感、伸缩感。1、 整体布局建议地块整体分为东部地块和西部地块，以地块临主干道的中心小广场以及广场商业街为分界使东、西地块布局自然分开，并且使东西地块分别用于住宅和商业的规划布局。2、 商业规划布局建议商业规划原则上根据地块的路口开口路段，设置在地块东部。临地块中心小广场和主干道口设9-11层3星酒店，临街商业以大中型的餐娱和区域配套为主，地块内部运用内街形式，纵横交错，便于商业市场的氛围营造。3、 住宅规划布局建议住宅规划在临立交桥的地块西部，以地块中心小广场为小区主入口，住宅地块内错落分布U型、n型和L型住宅楼栋。住宅临街面设置底商做社区配套用。六、道路体系规划要求与建议（一）出入口1. 鉴于本地块的限制，两面临路，住宅和商业部分均应设两个以上入口，入口功能要明确。2. 次入口应根据车行、人行的便捷性等多方面因素设置，特别是商业部分的入口设置除主干道和广场入口外，还应该考虑其他出入口，以分散市场人流动向，使市场无死角。（二）道路体系规划要求与建议1. 尽可能做到人车分流。2. 要有无障碍设计，以满足残疾人的出入自由。3. 道路的系统设计要有利于景观设置的聚集与分散。同时与材质、剖面、外形、照明、标识以及种植等作为一个整合的系统进行协调和设计。4. 入户道路尽量不影响一层的户型结构的合理性。5. 可考虑在北面主干道设置主形象人行入口，形象广场的合适位置，建筑形象与规划一并构思。七、小区景观规划建议（一） 园林风格定位【自然休闲景观】“亲水、喜水”是人的天性，自古人们就有邻水而居的习惯，水能够给人带来灵气和财气，水是灵魂，建筑往往因溪流或河渠而备显尊贵，水品质楼盘必备的元素。 在自然景观的规划上应向两个方向展开：一、力求体现一种水环境，不做大面积水面设计，减小水体面积，采用循环水体结构如浅水道，营造水文化。二、力求体现生态环境，如植物、石材的风貌和材质表现。园区内间种植物的选种上也以素雅为主，在环境设计的总体构思上，遵循水环境，自然生态优先的设计原则。在景点上采用充满栈道，亭台与自然景观的造景，可结合建筑特点把水体、绿化通过架空、屋顶全面有机地结合在一起，形成各个高差上的立体绿化，力求创造一种建筑、园林、生态自然在现代与传统上相得益彰的融合。综述本项目景观营造应以创造自然与人和谐的氛围为基调，水景的设置应根据目标客户的偏好，注重水质和水的流动性、通畅性、安全性，而不应以大面积水来做水景的设计，并注重和周边景观、小品、各种植物的层次搭配与和谐，并注意地势高差对景观效果的影响。八、建筑风格要求与设计建议1、整体建筑风格的设计理念因屏山新城市场所限，目前属于引导期，结合市场综合分析，本案建筑风格应采用富有韵律和美感、城市感的现代人居风格，为与项目内在特质结合及项目本身推广理念和差异化品牌形象地完美统一，我司建议以屏山现代人居社区生活典范作为本项目整体风格打造。【现代人居社区生活】现代人居生活风格是区别于以前老的生活方式，从社区的环境打造，户型的舒适性，居家的私密性，到社区的专业服务。是生活品质的一种“质”的飞跃。摒弃过于复杂的建筑机理和装饰，简化线条，使其更加实用而不失时尚现代的美感。从经济角度来看，相对于其他建筑风情的打造，也可节约建筑的成本。【为何采用现代风格】其一，现代风格的建筑是一种恒久的风格，不易于随着社会的变化而被轻易的淘汰。特别是现代建筑在线条和色彩方面的表现，非常符合时下屏山消费者的审美观念。其二，现代风格的建筑支撑立面的丰富变化，在建筑表面可以增加很多的外飘窗、角窗、落地窗和各种形式不同的阳台，如此就让居住在钢筋水泥森林中的人们有了更多的与外界交流的形式，可以有更好的采光和通风，也可以看到更多的风景，有了一个更好的生态环境。其三，现代风格其并无一定之规，而是讲求单一建筑的圆满自足，以自己的方式来表达自己的美感，并集各种建筑之美于一体。这是其能够为不同文化背景的人士接受的根本理由，也是其不会为时间所淘汰的一个根本理由。此外，现代风格符合对新城新生活的追捧心态，这也是市场的需要。既迎合了消费者的心理需求，又满足了我项目简约差异化的品牌形象的关注，对我项目后期品牌形象的树立起到极大的促进作用。 2、外立面设计定位采用现代建筑风格，时尚的斜面顶层样式，带雕花的栏杆，采用玻璃阳台形成局部通透感，色彩是对比强烈的热情的暖色，整个空间以大面积的色彩对比和材质对比，营造出高雅而又不失婉约风格的现代建筑风情，线条的层次感与造型的穿插纵深感强烈。 九、住宅产品建筑规划建议1、住宅的户型设计要求与建议（一）多层标准层户型面积比例（以下面积包含公摊） 根据雅信对屏山新、老县城的调查发现，本案将成为新城首个开工建设和对外销售的商品楼盘，根据调查，雅信对本案购买客群的初步判定为：屏山移民购房者 30%务工回乡置业者 20%工业区购房者 20%政府公务员购房 20%新发乡原住民 10%根据雅信几年来对各类购房者的需求研究，以上购房者5成以上购房目的是为了纯投资或居住投资两相宜的考虑。故，我司在考虑户型配比上主要考虑面积较小，总价较低，而功能相对齐全的小套型户型。户 型建筑面积（m2）所占比例建议客厅开间建议主卧开间二室一厅一卫60左右15%3.3-3.6米3米以上二室一厅一卫/二室二厅70-8025%3.9米以上3-3.3米二室二厅一卫（含可变空间）80-9035%3.9米以上3-3.3米三室二厅一卫/二卫95-11025%4.2米以上3-3.3米以上（二）套型分布：1、 95以上户型分布在单体的一侧朝外景内景较好的地方或中央景观区内景观最好的地方，2、 80左右户型分布于组团的中心花园边。3、 60以下的套二户型可分布于转角单元位置，由于面积小，对其位置、景观要求不高。（三）套型空间设计1. 主力户型不出现不规则的房间；90左右的套型尽量不设计为二房结构，应紧凑布局设计成2.5房户型，含可变空间；2. 二房以上户型，争取有两个卧室朝南；3. 客厅的设置可相应随景而设，可南、东南、西南；但绝对不能做成仅靠采光井采光的中间厅；4. 三房户型尽量设计两个以上阳台，阳台面积可以适当增减，但数量要保证。 5. 住宅底层可直接落地，并考虑赠送地面私家花园； 6. 窗户尽量做凸窗设计，建议卧室设飘窗，客厅位于朝南的位置设落地窗，卫生间必须设通风窗，避免暗卫，在朝景观良好的主卧或客厅尽量考虑做无柱（或有柱）转角窗。7. 多层的分摊率控制在10%以下。8. 空间布局体现“动静分区、干湿分离、功能分区”等科学设计理念。 9. 鉴于目前新城可能出现的销售速度慢，建议顶层单元以6层加送顶层小阁楼（户外楼梯）形式出现，并留有南露台。10、层高达到规范的2.952.98米高度。11、如有可能应尽量设计玄关，户与户间阳台、窗的开设应考虑私密性以保证消费者对私密性的关注。12、门不能集中朝向客厅。13、100平米或以上房型应尽量设置储藏室。十、商业产品规划建议商业:商业群建筑风格与居住区建筑风格应协调统一，共同体现文化、时尚、科技、尊贵、繁荣的新城市中心概念，打造产业新型品牌。1、商业铺面部分由于本案进入屏山新城的时机较早，而项目商业体量相对较大，在对商业进行规划时我司首先对该区域可能经营的业态进行了初步的调查和研究发现，项目位置和入市契机均比较适合于经营建材、家居类业态。但，5-10年新屏山的发展却不能完全填满消化本项目3万余平米的商业体量。故，我司建议商业市场分为两个部分：a 建材、家居部分。规划设计完全以建材家居为目标需求，设计开间和进深相对较大，柱距相对较大的卖场。一层主要用于经营各类建材，二层主要用于经营家居用品的经营。并且，二层全部由外楼梯（扶梯）直接上楼，外楼梯在各楼栋间通过回廊相连，形成空中的交通动线。特色商业市场大气时尚的现代建材大市场 因本案商业市场的目标客户定位在新城市打造，建材，装修集中展示区，是拥有现代风格商业市场，所以其建筑风格和形态应以满足此类商业的本身内在特质，并根据本案特色商业功能分区定位：精典装修装饰展示广场、品牌家居用品市场将专业市场打造成为一个集装修、装饰、建材家居为一体的一站式购物殿堂。 b 区域配套部分。分布与中心广场和商业街周边，规划3层商业体并考虑以区域配套如餐饮、娱乐、休闲、银行、药房、超市等生活配套为主要业态。区域配套部分的商铺面积不宜过大，开间3.6-4.5米之间，进深不宜超过12米；独立单间铺面的面积控制在50平米以内。2、配套沿街商业沿主干线线为项目临街主干道，为树立项目形象考虑，可底层挑高约4.5-6米，开间为4-4.5米，进深10-13米，面积控制在单层60平米内。项目东侧住宅与商业衔接处，可做底层商业，单套面积配设以利于出售为目标层高4-4.5米，面积控制在单层50平米内。3、中心广场旁酒店规划建议由于项目位置的各种因素，本案地块修建酒店是非常具有前瞻性的规划。但酒店面积不宜过大（最好1万平米以下）酒店档次不宜过高（3星酒店或商务连锁酒店均较适宜）。酒店单层面积在7001000平米，楼层9-11层，地下设1层停车场。1-4层为酒店配套（或区域中高档配套），5层以上设80-120间客房。1-4层酒店配套初步考虑为：1层500平米左右超市或咖啡餐吧，2层中高档茶坊、咖啡吧或中高档中餐厅；3层、4层中高档中餐厅或4层休闲娱乐城。十一、公共建筑及配套设施规划要求及建议（一）停车场所因本项目整体商业规模较大，停车位与场所的设计在规划设计时可考虑采用多种形式，如可规划设计半地下车库、地下车库、地上停车位，并在半地下车库设计时与整体规划中其它公建设施，人流动向一同考虑，如其半地下车库的通风、采光与绿化设计也应有项目独特品味，而地下车库设计时应遵循够用的原则，不宜多做，需结合人防一并考虑。要并入商业用地统筹考虑。（二）物业管理用房物业管理用房在规划设计时应尽量设置在相对较偏的位置。为减少公摊面积，其面积不宜过大。（三）垃圾临时中转站 本项目垃圾临时中转站在规划设计时，应注意与整体规划时项目组团分配区间距离的比例。（四）现代活动设施现代人工作压力、生活压力空前加大，所以健康、休闲成为时下人们追求的生活方式。建议设休闲运动场所（如：羽毛球场、乒乓球场，儿童活动设施，老年人活动区），既能提升项目品质，又能给业主提供一块休闲运动的场地，同时也符合本案后期推广的主题要求。成都雅信机构2010年2月8日建议： 由于屏山项目是荣新集团进入该区域的首个项目，该项目的成功运作将为荣新进入该区域起到抛砖引玉的试金石作用。故，雅信建议荣新公司在对地块产品规划设计前，以市场为导向，以客群为导向，对本项目进行深入的、专业的、有针对性的体统调查，为荣新集团全方位的进入该区域市场打好坚实的基础和寻求有效的数据支撑。