苏州园区写字楼入驻企业分析

苏州写字楼市场在近两年取得较快的发展与增长，各个板块都有商品质的项目推出。在经历过金融危机后，苏州的写字楼租赁也渐渐走出低谷，出租率有了快速提升。园区的写字楼市场一直是苏州最活跃也最具代表性的，在经过详细的市场调查，我们对园区主要写字楼的企业入驻情况进行了客观的分析，形成园区写字楼入驻企业分析报告。一、园区写字楼入驻企业行业分析目前园区写字楼入驻的企业 按行业划分来看，主要以金融业、制造加工业、房地产建筑、物流贸易、电子信息业为主。随着苏州的产业结构的不断调整优化，第三产业得到前所未有的迅猛发展，从园区写字楼入驻企业来看，服务型企业的比重正逐年增加，金融、物流贸易、咨询服务等行业必将成为写字楼市场的主流客源。 按企业规模大小来看，目前已经入驻企业主要以中小型企业为主；其中大型企业以生产型与加工型企业为主，其中不乏世界500强企业，如日本东芝、韩国三星、中国石化等；中小型企业主要以的经贸企业以及智力密集型的服务性企业为主。图1：园区写字楼入驻企业行业分布情况二、园区写字楼入驻企业办公面积分析从园区写字楼入驻企业的办公面积来看，大多数企业办公面积集中100-300平方米之间；办公面积在100-300平方米主要以物流贸易、制造加工、咨询服务类行业为主；办公面积在300-500平方米主要以金融、物流贸易、制造加工、咨询服务以及房地产建筑类行业为主； 办公面积500-800平方米主要以金融、咨询服务类行业为主；办公面积在800至整层主要以房地产建筑及物流贸易类行业为主。从园区写字楼入驻的企业办公面积分布不难看出，目前园区办公类物业的主力需求面积在100-300平方米之间，随着园区服务业的不断发展，这一需求还在不断的增长，另一方面，随着苏州外向型经济的不断拓宽，市场对大面积办公物业的需求的也与日俱增，目前市场半层、整层租赁的需求较之前两年明显增强。中小面积为主力分割、兼有一定量弹性分割空间的办公产品类型已经成为市场主流。图2：园区写字楼入驻企业按面积大小划分行业分布情况三、园区写字楼入驻企业办公面积需求分析1、 租赁从行业划分来看租赁客户主要为从事物流贸易、房地产建筑、制造加工、金融、电子信息、咨询管理类行业，其中物流贸易、咨询服务、房地产建筑和制造加工四类行业的企业所占比例较大，这四大行业占总量的近60%，从图2行业面积分布可以判断目前办公物业租赁市场的主力需求集中在100-300平方米之间。从企业类别来看，外资和合资企业占了租赁客户的较大比例，民营企业则相对较少。在租赁的外资及合资公司中，以制造加工、物流贸易类行业为主，而外资及合资公司又多以办事处的形式为主，租赁是其第一选择，其租赁的办公面积主要集中在100-200平方米之间，也有少数有实力的知名企业选择300-500平方米的较的办公面积。另外，对于一些有大面积办公需求的企业来说，动则数百万的资金来置购办公场所，对于部分企业来说并不现实，受到资金等多方面因素的制约，多会选择以租赁的方式来解决实际需求。2、 购买从目前写字楼销售市场来看，企业购买主要以跨国大企业以及对办公环境要求较高且具备较强经济实力的中小企业为主，从需求面积上来看跨国大企业以200-300平方米面积为主；经济实力较强的中小企业以100-200平方米面积为主，还有小部分的购买者是经济实力较强的个体私营业主，主要用来进行投资，需求的面积多为100平方米左右。从行业划分来看有购买需求企业多为制造加工以及物流贸易类行业，且以打算在本地长期开展业务的企业为主，购买多以自用为主。从企业类别来看购买写字楼的主要是外资、合资企业，还有少量的有一定经济实力的民营企业，相对于外资、合资企业具备的较强的经济实力，民营企业购买需求面积多在100平方米左右，投资兼自用可谓一举两得。由于目前园区甲级写字楼平均租金已达2.5元/平方米/天，且有继续攀升的趋势。如果因租金的不断提升而被迫搬迁，重新装修等各类成本也不少。但若选择购买写字楼，不仅把租金转为固定资产，并可分摊固定资产投资，同时体现出公司经济实力，从这里看出，未来办公物业的投资必将受到企业的追捧。