商业房地产行业风险分析报告

摘 要广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。本报告所研究的商业房地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。按开发形式，具体表现为8中类型。商业地产分类表类型定义传统商铺商业地产的初始形态，遍布与城市各个角落，以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本的。专业市场指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下游行业的聚集，强调集群效应。例如广州天河电脑城，图书厦。商业街是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能是单层建筑，例如北京的王府井步行街，广州的北京路步行街。社区商业中心以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配托设施的不断完善而发展起来的。大型购物中心、百货商场集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式。主要在大中型城市繁华地带开发。休闲、娱乐商业以休闲、度假为主要依托的商业地产形式。例如KTV、度假村。后者多建筑在旅游风景区，是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神压力下产生的商业地产产物。办公楼、写字楼企事业用以办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式的，称为商务楼。资料来源：世经未来整理一、商业地产是城市发展的新引擎商业地产作为房地产开发形式的一种，是消费水平不断发展的产物。它是商业与地产的融合，一方面商业促进消费水平，另一方面地产促进投资水平，两者的结合，成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的另两驾消费和投资，对经济的增长功不可没。商业地产本身，多发展于一二线中心城市，成为城市发展的新引擎，而其对城市发展的促进作用，相较于房地产，又有其独特的方面，具体表现为：带动第三产业发展，改善人民生活水平，提高城市竞争力。二、宏观环境逐渐回暖 商业地产喜忧参半经济上，国际经济开始复苏，OECD指数上扬。国内经济实现了倒V型反转，保8增长目标超额实现，通胀风险提上日程。政策上，保证性住房成主基调，房地产行业由年初的鼓励促进演变为年尾的防治过快增长，政策一热一冷，前紧后松，房地产市场不确定性加大。关联行业上，钢铁水泥等上游行业价格上涨压力大，社会服务行业等下游行业复苏态势显见，商业地产发展喜忧参半。三、投融资市场活跃 开发建设情况良好国房景气指数大幅上扬。整体房地产行业融资态势良好，自筹资金中个人按揭贷款贡献大。投资情况回暖，商业地产投资同比增速超住宅地产成首位。其中，商业营业用房投资增速平稳，办公楼投资起伏大。土地开发购置复苏，购置费用增加，开发商囤地意图显现。商业地产整体开发建设情况恢复，增长势头强劲，销售市场量价齐升，但仍存在供过于求。数据来源：国家统计局 世经未来整理2009房地产开发景气指数走势四、供求市场显见新特点 冷了租赁热了销售2009年在住宅地产的带动下，商业地产也掀起一股开发热潮。销售市场，无论是商业营业用房还是办公楼，均呈现价量齐升的繁荣景象，非住宅商品房价格指数自2009年第一季度跌破一百点，达近五年的最低点后，在第三季度开始反弹，到2009年第四季度已经达到103.5，好于2008年同期101.2的水平。相较于销售市场的火热，租赁市场却仍旧处于冬季。2009年办公楼租赁市场和商业营业用房租赁市场惨谈，空置率较2008年进一步上升，租金却持续下降。办公楼租赁价格指数在2009年初进行小幅反弹后，第三季度开始直线下跌，跌破一百点，到底2009年12月份的98.9，低于2008年同期100点。租赁市场进一步恶化。数据来源：国家统计局 世经未来整理2009房屋销售价格指数数据来源：国家统计局 世经未来整理2009办公用房租赁价格指数五、一线城市租赁市场继续量价齐跌 二线城市回暖态势显现北京：租赁市场冷谈，空置率上升，租金下降，仍未见底。北京商业租金从2008年开始一路下滑，空置率明显上升，2009年3季度，空置率达到9.4%，北京零售批发业受经济危机冲击较大，消费者需求不足，导致原本计划扩张的零售商纷纷停下脚步，商业用房租赁需求逐渐减少、空置率上升的事实，导致商业租金不断向下，并一直持续至2009年3季度。数据来源：CRIC，世经未来整理图 1 2009年北京市优质商业物业首层租金及空置率变化上海：空置率租金双双上扬。2009年，上海商业租赁市场的空置率一路上扬，租金在2009年2季度一度跌入低谷，3季度虽有回升，但仍处于较低水平。上海租赁市场的低迷，一方面由于零售业的不景气，部分国际零售商的撤出给租赁市场带来压力；另一方面由于自身商业地产存量大，过分同质化，难以吸引客户，导致招商困难。数据来源：CRIC，世经未来整理图 2 2009年上海市优质商业物业首层租金及空置率变化天津：商业营业用房租赁市场回暖，租金显著上升，空置率有回落趋势。2009年一季度，天津市优质商业物业空置率继续上升，由2008年第四季度的11.4%上涨到12.4%，第二季度这一指标上升到16.5%，空置率进一步上升，直到第三季度才开始有小幅回落。第三季度空置率16.3%，同比上涨5个百分点。但是，空置率上升的同时，租金却不降反升，由2009年一季度546元/平方米/月，上升到第三季度567元/平方米/月。同比增4.63%。空置率的小幅回落和租金率的持续上升，表明2009年下半年，天津市商业营业用房租赁市场需求量开始上升，整个租赁市场显见回暖迹象。空置率的上升反应出目前天津市场需求和供给结构还没有完全匹配，这和天津自身商业企业数量较小有关，短时间内还没有办法根本解决。由于今年商业地产新开工面积有所增长，因此我们预计，2010年天津商业营业用房租赁市场仍会保持较高的空置率，但是会部分回落，租金水平将稳中略升。数据来源：CRIC，世经未来整理图 3 2009年天津市优质商业物业首层租金及空置率六、中国海外位居上市公司综合排名第一根据主营收入、净利润、净利润率、总资产、资产负债率对行业内上市公司进行综合排名，结合房地产行业特点拟定5个指标的权重。主营收入权重赋予20%的权重；净利润赋予20%的权重；净利润率赋予20%的权重；总资产赋予30%的权重；资产负债率赋予10%的权重。在综合排名中，2009年度房地产行业上市公司中排名前三的依次是中国海外、万科和合生创展。2009年度房地产行业上市公司主要指标加权排名企业缩写主营收入标准分净利润标准分净利润率标准分总资产标准分资产负债率标准分加权标准分加权排名中国海外11万科2合生创展3华润置地4保利地产5SOHO中国6富力地产7瑞安居8碧桂园9远洋地产10龙湖地产11雅乐居712绿城13招商地产14金融街15合景泰富16上置集团17金地集团18世茂股份19新世界20数据来源：上市公司资讯网，世经未来整理七、未来市场不确定众多 商业地产开发商自身有原因国内商业地产开发商多从住宅地产转来，项目开发过程中，没有考虑不同业态和不同的商业形态对商业地产有不同的需求，而是盲目的套用自己熟悉的住宅开发模式，按同一模式开发，最终导致开发与经营脱节，开发出来的商业地产如出一辙，没有新意，不能吸引消费者，同时由于没有按照不同业态差别对待，开发出来的物业不适用商铺发展，导致招商难度进一步加大，空置率上升。这种盲目的开发和开发商素质参差不齐的现象，对商业地产未来发展产生不利影响，并且引发出较高的运营风险。八、银行授信应分区域分类型（一）银行信贷应重点关注二三线城市二三线城市，一方面商业起步晚，自身商业地产存量较小，随着经济的快速发展，城镇化水平不断提高，需求市场开始扩大，对商业地产需求增强。另一反面，国家中央工作会议明确提出要加快小城镇建设，鼓励农村劳动力进城，进一步扩大了中小城镇的消费需求。同时，二三线城市土地价格尚不存在或很少受住宅地产影响而产生泡沫，因此，二三线城市商业地产项目应是银行信贷重点。（二）分类型授信建议关注商业营业用房商业营业用房的需求者是零售批发行业与娱乐业。零售批发行业切身关系到居民的日常生活，尤其是必须生活用品消费，受经济环境影响非常小，因此相对来说较稳定，这一部分行业对商业营业用房的需求也较稳定，降低了商业营业用房随宏观经济的波动性，银行信贷风险性较小。另一方面，2009年底国家出台了一系列建设保障用房的措施，大批保障用房进入开发建设阶段，随着住房供应量的增加，小区配套商业物业必然引发新需求，因此2010年对于商业营业日用房来说是难得的机遇，银行在发放信贷时应重点关注商业营业用房。目录第一章 商业地产行业概述1第一节 商业地产基本概念1一、商业地产定义1二、商业地产分类1三、商业地产的特点2第二节 商业地产在国民经济中的地位和作用3一、房地产为经济发展作出巨大贡献3二、商业地产成为城市发展的新引擎4第二章 2009年商业房地产运行环境分析7第一节 宏观经济环境分析7一、国际经济环境对房地产行业的影响7二、国内经济环境对房地产行业影响9第二节 政策环境分析11一、2006年到2008年行业政策梳理11二、2009年主要政策分析13第三节 关联行业发展情况分析20一、上游行业的发展及影响20二、下游行业的发展及影响25第三章 2009年我国商业地产开发现状27第一节 房地产行业整体景气状况27一、国房景气指数大幅上扬 投资开发态势良好27二、行业景气指数好于平均水平，企业家信心恢复迅速28第二节 房地产行业投融资情况分析29一、房地产开发资金来源充裕 个人按揭贷款贡献大29二、行业投资情况回暖 商业地产投资同比增速超住宅地产成首位31三、商业营业用房投资增速平稳 办公楼投资起伏大33第三节 房地产整体开发完成情况分析34一、土地开发购置情况34二、房屋开发建设情况37第四节 商业地产开发建设情况38一、开发建设情况良好 同比增速有所上升38二、销售市场回暖 量价齐升41三、竣销比上升，商业地产市场供过于求。42第四章 2009商业地产市场供需情况分析44第一节 商业地产需求影响因素分析44一、城镇化发展成为国家未来关注重点 商业地产需求空间放大45二、城镇人均可支配收入增长缓慢回升 增速好于2008年同期水平46三、消费支出稳定 消费者信心指数仍处低位 未来需求市场仍将低迷47四、工业企业增加值增速大幅上涨 企业单位数继续扩大48五、批发零售行业销售回暖 商业网点数增长迅速50第二节 商业地产整体需求情况分析51第三节 商业营业用房供求情况分析53一、销售市场供需分析53二、租赁市场供需分析56第四节 办公用房供需情况分析58一、销售市场供需分析58二、租赁市场供需分析61第五章 2009年商业地产重点城市发展分析64第一节 2009年北京商业房地产行业发展分析64一、北京整体经济环境64二、2009房地产相关政策67三、商业地产开发建设情况68四、商业地产市场供需情况71第二节 2009年上海商业地产行业发展分析74一、上海整体经济环境75二、2009房地产相关政策77三、商业地产开发建设情况78四、商业地产市场供需情况81第三节 2009年天津商业地产行业发展分析84一、天津整体经济环境84二、2009房地产相关政策87三、商业地产开发建设情况88四、商业地产市场供需情况92第六章 2009年商业地产行业重点企业分析98第一节 上市公司综合指标排名98一、主营收入排名98二、净利润排名99三、净利润率排名100四、总资产排名101五、资产负债率排名102六、综合排名103第二节 万科企业股份情况分析103一、企业简介103二、股权关系结构105三、经营状况分析105四、公司主营业务分析106五、企业经营策略和发展战略分析107六、SWOT分析107七、企业竞争力评价107第四节 保利房地产股份情况分析109一、企业简介109二、股权关系结构110三、经营状况分析110四、公司主营业务分析112五、企业经营策略和发展战略分析112六、SWOT分析112七、企业竞争力评价113第五节 SOHO中国情况分析114一、企业简介114二、经营状况分析114三、公司主营业务分析115四、企业经营策略和发展战略分析116五、SWOT分析116六、企业竞争力评价116第七章 2010商业地产行业风险分析及预测118第一节 宏观环境风险分析及预测118一、2010年前半年经济继续持续回暖 前半年将好于后半年118二、不确定因素众多 政策或将有较大变化118第二节 行业风险分析及预测120第三节 项目风险分析及预测121第八章 2009年行业信贷建议123第一节 行业授信原则123第二节 行业授信建议124一、分区域授信建议关注二三线城市124二、分类型授信建议关注商业用房125附表表1商业地产分类表2表22009年国内生产总值及三次产业增加值9表32006年到2008年主要房地产政策回顾11表42009房地产土地开发购置情况35表52009年房屋开发建设情况38表62009典型城市商业营业用房供给量54表72009典型城市商业营业用房销售量55表82009典型城市商业营业用房成交单价56表92009典型城市优质商业空置率57表102009典型城市优质商业首层租金58表112009典型城市办公用房供给量59表122009典型城市办公用房销售量60表132009典型城市办公用房成交单价61表142009典型城市甲级写字楼空置率62表152009典型城市甲级写字楼租金62表162009年季度房地产行业上市公司主营收入排名98表172009年度房地产行业上市公司净利润排名99表182009年度房地产行业上市公司净利润率排名100表192009年度房地产行业上市公司总资产排名101表202009年度房地产行业上市公司资产负债率排名102表212009年度房地产行业上市公司主要指标加权排名103表22万科企业股份前十大股东105表232008-2009年万科财务状况比较106表242009年万科主营收入构成情况107表25万科SWOT分析表107表26保利地产前十大股东110表27表27 2008-2009年保利地产财务状况比较111表28表28 2009年保利地产主营收入构成情况112表29保利地产SWOT分析表113表302008-2009年SOHO中国财务状况比较115表312009年SOHO中国主营收入构成情况116表32SOHO中国SWOT分析表116附图图 12009年北京市优质商业物业首层租金及空置率变化4图 22009年上海市优质商业物业首层租金及空置率变化4图 32009年天津市优质商业物业首层租金及空置率5图 42009年房地产开发投资额与固定资产投资额比较3图 52009年房地产开发投资对经济的拉动作用和贡献作用4图 62009年商业地产投资额占房地产开发投资总额比重5图 7国内消费水平5图 82009年商业地产对第三产业贡献作用和拉动作用6图 92009年主要发达国家OECD先行指数7图 102009年我国主要出口国进口额变化8图 112009年主要发达国家企业家信心指数8图 122009年我国固定资产投资完成情况10图 132009年我国社会消费品零售总额10图 142009年PPI和CPI变化情况11图 15房地产关联行业链20图 162009年钢材产销率21图 172009年钢材产量及增速走势22图 182009年钢材国内综合价格指数22图 192009年水泥产销率23图 202009年水泥产量及同比增速走势24图 212009年水泥综合价格变化24图 222009年社会服务企业家信心指数26图 232009社会服务企业景气指数26图 242009年房地产开发景气指数走势27图 252009年房地产投融资及开发建设情况指数走势28图 262009年房地产企业景气指数28图 272009年房地产企业家信心指数29图 282009年房地产本年资金与上年结余资金对比30图 292009年房地产资金来源情况对比30图 302009年房地产开发投资情况31图 312009年房地产开发投资构成32图 322009年房地产各投资类别增速对比33图 332009年商业地产投资完成情况34图 342009年房地产开发土地购置费变化情况36图 352009年房地产土地开发面积与购置面积比值走势37图 362009年商业地产新开工面积39图 372009年商业地产施工面积40图 382009年商业地产竣工面积40图 392009年商业地产本年销售面积42图 402009年商业地产本年销售额42图 412009年商业地产竣销比走势43图 42商业地产需求链45图 43我国城镇化水平46图 442009年城镇人均可支配收入47图 452009年城镇人均消费性支出48图 462009年消费者信心指数变化48图 472009年工业企业增加值49图 482009年工业企业单位数49图 49批发零售贸易业法人企业数50图 502009批发零售贸易业零售总额51图 512009年房屋销售价格指数52图 522009年办公用房租赁价格指数53图 53北京市城镇化率65图 542009年北京市城镇居民可支配收入66图 552009年北京市社会消费品零售总额66图 56零售企业单位数67图 572009年北京市商业地产投资情况69图 582009年北京市商业用地购置价格70图 592009年北京市办公用房开发建设情况70图 602009年北京市商业营业用房开发建设情况71图 612009年北京市商业营业用房供需情况72图 622009年北京市商业营业用房销售单价72图 632009年北京市办公用房供需情况73图 642009年北京市办公用房销售单价73图 652009年北京市优质商业首层租金及空置率74图 662009年北京市甲级写字楼租金及空置率74图 67上海市城镇化率75图 682009年上海市城镇居民人均可支配收入76图 692009年上海市社会消费品零售总额77图 70上海市批发零售企业单位数77图 712009年上海市商业地产开发投资完成情况78图 722009年上海市商业用地购置价格79图 732009年上海市办公用房开发建设情况80图 742009年上海市商业营业用房开发建设情况81图 752009年上海市商业营业用房供应量与需求量81图 762009年上海市商业营业用房销售单价82图 772009年上海市办公用房供给量与销售量82图 782009年上海市办公用房销售单价83图 792009年上海市优质商业首层租金及空置率83图 802009上年海市甲级写字楼空置率和租金走势84图 81天津市城镇化率85图 822009年天津市城镇居民人均可支配收入86图 832009年天津市社会消费品零售总额86图 84天津市批发零售企业单位数87图 852009年天津市商业地产投资情况89图 862009年天津市商业用地购置价格90图 872009年天津市办公用房开发建设情况91图 882009年天津市商业营业用房开发建设情况92图 892009年天津市商业营业用房累计销售面积及增速93图 902009年天津市商业营业用房累计销售额及增速93图 912009年天津市商业营业用房平均销售单价94图 922009年天津市办公用房累计销售面积及增速95图 932009年天津市办公用房累计销售额及增速95图 942009年天津市办公用房平均销售单价96图 952009年天津市优质商业首层租金及空置率97图 962009年天津市甲级写字楼租赁价格及空置率97第一章 商业地产行业概述近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。第一节 商业地产基本概念一、商业地产定义商业地产的定义分广义与狭义。广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。二、商业地产分类商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为8类。表1 商业地产分类表类型定义传统商铺商业地产的初始形态，遍布与城市各个角落，以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本的。专业市场指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下游行业的聚集，强调集群效应。例如广州天河电脑城，图书厦。商业街是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能是单层建筑，例如北京的王府井步行街，广州的北京路步行街。社区商业中心以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配托设施的不断完善而发展起来的。大型购物中心、百货商场集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式。主要在大中型城市繁华地带开发。休闲、娱乐商业以休闲、度假为主要依托的商业地产形式。例如KTV、度假村。后者多建筑在旅游风景区，是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神压力下产生的商业地产产物。办公楼、写字楼企事业用以办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式的，称为商务楼。资料来源：世经未来整理三、商业地产的特点相较于住宅地产，商业地产具有许多特点：（一）收益性强，但具有不确定性住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。（二）投资规模大大型购物中心，shoppingmall等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。（三）投资风险大住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。（四）经营方式、内容多样，管理要求高在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。第二节 商业地产在国民经济中的地位和作用一、房地产为经济发展作出巨大贡献早在1999年，国家就明确提出要把房地产培养成为我国的支柱产业，而房地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，对我国经济发展的促进作用不言而喻，主要体现在：（一）房地产拉动经济增长第一，房地产开发投资占固定资产投资比重长久稳定。投资是拉动经济三驾马车中最为得力的一个，而固定资产投资中，房地产投资所占比重一直处于较稳定的态势，连续十年保持在15%以上，间接表明其对经济的促进作用是持续而平稳的。数据来源：国家统计局图 4 2009年房地产开发投资额与固定资产投资额比较第二，房地产开发投资拉动GDP增长，贡献率大福攀升。我国房地产从1999年开始，进入快速发展阶段，2000年到开始，房地产开发对GDP的贡献率、拉动率持续走高，分别由9%上升到03年的15%，由0.9%上升到07年的2.3%，08年受到金融危机的影响，国内生产总值增加值开始回落，09年更是进一步下挫，而房地产行业依然坚挺，增加值基本持平，并有小幅上升，而贡献率则是创出十年来新高，达到26.52%，其本身抗压性不容忽视，随着2010年经济形势的进一步好转，房地产也必将再次发挥对经济的推动作用。数据来源：国家统计局图 5 2009年房地产开发投资对经济的拉动作用和贡献作用（二）房地产关联行业众多，带动相关产业发展房地产作为国民经济的支柱产业，不仅在于其自身对经济的拉动，更体现在对众多关联行业的影响中。房地产开发成本中70%是原材料消耗，在与其直接关联的57个子行业中，钢铁，机械，有色金属，建材等直接得益与房地产的开发建设。同时，商业地产的发展，促进了零售、餐饮、旅游等第三产业的繁荣。（三）房地产行业成为财政收入主要来源财政收入是我国进行宏观调控，调节社会收入分配水平等的重要手段。而房地产对全国和地方财政收入的增长功不可没。据国土资源部2010年2月2日公布的数据显示，2009年全国土地出让收入高达1.59万亿元，远超2007年房地产鼎盛时期，同比大增63.4。以北京为例，2009年北京市级主要收入来源中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等等并未有明显增幅，而涉及房地产业的契税和土地增值税大幅增长，增幅分别为24.3和54.5。（四）房地产开发解决农村剩余劳动力问题我国是一个农业大国，农业人口占总人口的70%左右，而农村落后的生产力和微薄的收入必然引起劳动力的大量转移。农民由于文化和知识水平有限，缺乏专业技术，大多只能从事劳动密集型产业，房地产业和建筑业的发展，无疑是吸纳大量农村剩余劳动力的有力保证。二、商业地产成为城市发展的新引擎商业地产作为房地产开发形式的一种，是消费水平不断发展的产物。它是商业与地产的融合，一方面商业促进消费水平，另一方面地产促进投资水平，两者的结合，成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的另两驾消费和投资，对经济的增长功不可没。商业地产本身，多发展于一二线中心城市，成为城市发展的新引擎，而其对城市发展的促进作用，相较于房地产，又有其独特的方面。数据来源：国家统计局图 6 2009年商业地产投资额占房地产开发投资总额比重（一）带动第三产业的发展商业地产的直接下游行业是庞大的第三产业，包括零售批发，餐饮住宿以及各种商务服务业。第三产业是国民消费的主要拉动力，带动经济增长，世界平均消费率约为77%，而我国的近十年消费率却不断下降，到2008年还不足50%，低世界水平20个百分点，随着我国城镇化水平的进一步提高，消费水平必将会有大幅度提升，而作为持续促进第三产业发展的商业地产，也将迎来广阔的增长空间。数据来源：中国统计年鉴2009，世经未来整理图 7 国内消费水平数据来源：国家统计局 世经未来整理图 8 2009年商业地产对第三产业贡献作用和拉动作用（二）改善人民生活水平商业活动直接关系到居民的消费情况和生活质量。商业地产之所以能改善人民的生活水平，主要体现于它的配套作用。商业地产的发展，优化了居民的购物环境，提高居民满意度，而建设在社区周围的配套设施，不仅方便居民外出购物，更促进了当地物业价值的提高。（三）提升城市竞争力商业地产对城市竞争力的提升，主要表现在两个方面：第一，商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者是第二产业和第三产业，商业地产作为房地产的分支，刺激建筑行业和建材行业等第二产业发展，而其兼具的商业特性，又促进了城市第三产业发展。两者相结合，加快了城市的经济发展。第二，商业地产提升城市形象。优质购物中心，写字楼、商业街的建设，本身就是一件建筑艺术品，成为一个城市的标志性和品牌性建筑。例如北京的王府井，广州的上下九，成为城市对外展示其自身特色的窗口。第二章 2009年商业房地产运行环境分析第一节 宏观经济环境分析2009年是中国经济发展至关重要的一年。受到07年春季开始蔓延的金融危机影响，08年经济增长开始下滑，贸易出口额下大幅下降，众多沿海城市的加工贸易工厂倒闭，引起倒闭潮，返乡潮，失业率增加。在这样紧要而危及的时刻，2008年11月我国政府宣布，未来的两年将投资四万亿刺激经济复苏，而这项政策，从一开始就奠定了09年经济发展的基调抑制衰退，保增长。作为国定资产投资的主力军房地产，在保证原有增长的情况下，连创新高，无论是住宅地产还是商业地产，均引得投资商竞相涌入，带来新的投资热潮。一、国际经济环境对房地产行业的影响（一）OECD先行指标上扬，全球经济已经转暖尽管金融危机余威尚存，但是经过整个09年调整以后，各国经济开始出现复苏态势。2009年，美、英、日等发达国家和地区经济下滑速度放缓，出现向好迹象。依据经合组织先行指标显示，3月份，各发达经济体跌入谷底后开始反弹，到8月份，已经突破指数100，扩张势头强劲。截止到2009年12月已基本恢复到金融危机以前水平，并仍具有上升趋势。预计未来的2010年，全球经济将进一步复苏，但与此同时，考虑到居高不下的失业率和密集财政政策带来的高通胀风险，经济复苏虽进行，但步伐缓慢。数据来源：国家统计局 世经未来整理图 9 2009年主要发达国家OECD先行指数（二）进口额小幅攀升，国际需求开始上长受金融危机影响，全球消费者信心指数下降，国内外需求低迷，由此带来的进口额显著下降，08年第四季度迅速下滑。09年开始，一季度虽仍有下行趋势，但明显速度放缓，到09年第二季度，各发达国家和经济体进口额已明显回暖，已高于接近07年同期水平。随着生产需求的进一步恢复，新兴经济体间贸易往来的扩展，世界贸易增长将逐步恢复，并将于2010年实现加速反弹，推动世界经济稳步回升。数据来源：国家统计局 世经未来整理图 10 2009年我国主要出口国进口额变化数据来源：国家统计局 世经未来整理图 11 2009年主要发达国家企业家信心指数（三）对外投资继续下滑，我国仍最具吸引力全球外国直接投资在经历了2008年14%的萎缩后，2009年一季度继续下降44%。据联合国贸易和发展组织2009年17日全球同步发布的2009世界投资报告指出，在当前国际经济和金融危机的背景下，2009年上半年，全球FDI预计下降40%，从长远来看，跨国公司仍看好中国，将其列为全球最有吸引力的投资地。同时，随着危机影响的逐渐淡去、政府干预的逐渐退出，新一轮的跨国并购即将展开，届时以金砖四国为代表的发展中国家不仅会对国际资本的吸引日益增强，对外直接投资占全球比重也将再次上升。09年是全球经济复苏的一年，也是我国房地产机遇和威胁并存的一年。一方面，由于美国受次贷危机影响严重，长期内，为了进一步刺激国内经济复苏，美元不断贬值，并将持续下去，因此，以美元标价的基础原料价格将面临上涨压力，对于房地产开发来说，不利于成本的控制。另一方面，尽管受危机影响，国外热钱涌入我国的步伐放缓，但是这并没有撼动我国主要投资对象的地位，为了规避通货膨胀风险和保持货币的保值增值，大量热钱将涌入房地产市场，加大运营风险。就商业地产来说，08年全球经济不景气，大量外资企业关闭在华办事处，导致大型写字楼办公楼空置率上升，09年开始，企业家信心有好转，但仍处于较低水平，短期内不会迅速复苏，因而我国办公用房需求量仍将受到不利影响。二、国内经济环境对房地产行业影响2009年中国经济保增长取得超预期成绩，经济复苏基础得到稳固。在政府应对国际金融危机的一揽子方案作用下，中国经济实现了V型反转，全年GDP增长8.7%，并呈逐季加快的走势。工业生产逐季回升，全年规模以上工业增加值比上年增长11%，四季度高达18%，分行业看，39个大类行业全部实现同比增长。工业企业实现利润也由大幅下降转为增长。表2 2009年国内生产总值及三次产业增加值单位：亿元 %时间国内生产总值及增速第一产业总值及增速第二产业总值及增速第三产业总值及增速第一季度6868246603251531507第二季度145985119157139162680第三季度22759722300410862996668第四季度33535335477156958142918数据来源：国家统计局与此同时，通胀风险开始显现。2009年CPI和PPI呈前低后高走势%，十二月份环比上涨1%；PPI前三季度持续走低，均为负值，第一季度开始缓慢回升，到12月份，由负转正，环比上涨3.9%。由于前期适度宽松货币政策导致新增信贷规模创历史新高，市场流动性极为充裕，未来物价上行压力加大，防治通胀压力上升。全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。前三季度固定资产投资累计额已接近08年全年水平，受拉动经济增长的四万亿政策刺激，09年开年，固定资产投资增速迅猛，绝对量也好于08年同期水平，尽管第四季度开始，累计增速有所下降，但仍保持较高水平，预计10年固定资产投资仍将保持增长势头，但随着利好政策慢慢退出，经济刺激逐渐放缓，其增速应保持稳定，不会过分放大。全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%。经过08年增速大幅下滑后，09年二月份开始缓慢上升，绝对量上涨也好与08年同期水平。商品市场逐渐回暖。数据来源：国家统计局 世经未来整理图 12 2009年我国固定资产投资完成情况数据来源：国家统计局 世经未来整理图 13 2009年我国社会消费品零售总额总体看，09年经济复苏态势良好，投资消费均有所回升，预计未来的10年，经济进一步得到巩固，但与此同时，防止通货膨胀将提上日程。由于经济政策的滞后性，08年09年大量宽松货币政策和财政政策的密集出台，必将造成10年流动性进一步过剩，通货膨胀压力大。数据来源：国家统计局 世经未来整理图 14 2009年PPI和CPI变化情况房地产行业受到09年经济复苏的影响，发展势头强劲。社会消费品零售总额的升高，表明消商品市场开始回暖，人们对未来经济发展持乐观态度，消费需求上升，这将间接增加对商业地产的需求。同时，2010年通货膨胀预期加大，为保证货币的保值增值，房地产领域将再次成为投资要点，大量资金蜂拥而入，一方面促进该行业迅速发展，另一方面也增加房地产行业风险，形成资产泡沫。第二节 政策环境分析一、2006年到2008年行业政策梳理表3 2006年到2008年主要房地产政策回顾房地产政策宏观政策2005年5月，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。2006年8月14日，建设部、监察部、国土资源部联合下发了关于制止违规集资合作建房的通知（建住房2006196号），一律停止审批党政机关集资合作建房项目。2007年3月5日，在十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发展。2007年4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布房地产市场秩序专项整治工作方案，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。2007年8月7日，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台，强调5个要点：新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。2008年5月30日，中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发违反土地管理规定行为处分办法，并决定自6月1日起执行。处分办法强调了土地执法倾向政府主体，坚守18亿亩耕地“红线”不动摇。2008年9月，住房和城乡建设部再次发布关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知，指出要完善扶持政策，推广全装修房。通知要求引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。土地政策2006年8月1日，国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，明确供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及有竞争要求的工业用地等必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。2007年1月1日，关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元平方米。其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。2007年9月30日，国土资源部下发关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控的通知，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地做出了部署。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了土地储备管理办法，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。2008年7月1日，国土资源部、国家工商总局发布国有建设用地使用权出让合同示范文本实施。根据示范文本要求，受让人应在按合同约定付清全部出让价款后，方可申请出让国有建设用地使用权登记；商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。金融政策2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。这是央行在05年加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2006年10月30日，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达指令，包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。2007年1月16日，国家税务总局颁布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。通知规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85以上，或该比例虽未超过85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。中国人民银行、中国银监会2007年9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。2008年2月4日，中国人民银行、银监会联合发布了经济适用住房开发贷款管理办法。该办法明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO（initialpublicofferings，首次公开发行股票）或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。2008年4月，国税总局发布关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知。通知规定对房地产开发企业开发、建造的住宅以及其他建筑物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式取得的预售收入，按规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，对开发完工的产品，结算计税成本后，按照实际利润再行调整。2008年4月16日，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。2008年10月15日和10月9日分别下调人民币存款准备金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点。2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。2008年10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30，最低首付款比例调整为20。2008年11月5日，国务院出台扩大内需十措施，确定4万亿元投资计划。资料来源：世经未来整理二、2009年主要政策分析（一）宏观政策1、北京、上海等大城市纷纷推出2009年保障房计划2009年，保障性住房建设成为房地产市场稳定发展的首要突破口，在中央明确提出2009年解决260万户廉租房建设(包括租赁补贴)及80万户的棚户区改造问题后，各大城市2009年的保障房计划也相继出炉。深圳：2009年深圳全市将投资46.27亿元，新建保障性住房2.57万套，总建筑面积将达到134.8万平方米；其中，经济适用住房0.89万套，建筑面积52.5万平方米；公共租赁住房(含廉租房)1.68万套，建筑面积82.3万平方米。此外，深圳今年将对2717户住房困难家庭进行住房租赁补贴，补贴总金额达2857万元。上海：2009年上海将继续安排400万平方米的经济适用房建设。2008年400万平方米的开工任务则已完成，至2008年11月份，已完成投资近50%，其中5万平方米已建成。今年上海首批经济适用房还将入市，目前上海市经济适用住房管理试行办法仍在公开征求社会意见阶段，预计今年一季度报市政府批准后实施。北京：2009年计划新开工建设和收购政策性住房850万平方米，包括廉租房20万平方米、经济适用住房160万平方米、政策性租赁房20万平方米、限价商品房650万平方米。2008年北京已建设和收购廉租房50.3万平方米，新开工建设经济适用房301.5万平方米、限价房451.5万平方米。政策解析：政府大规模的保障性住房建设，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，将分流商品房市场需求，抑制房价大幅反弹。就未来商业地产市场而言，保证性住房建设将从两方面对其造成正面影响。其一，一二线城市保证性住房建设将加大人口集中程度，密集的小区周边生活配套设施必不可少，因此，保证性住房一定程度上促进了社区商业物业的需求。另一方面，住宅市场由于资金回收期短，运营风险小，一直是我国地产开发商钟爱的品种，而此次国家大规模鼓励保证性住房建设，无形中压低了商业地产的利润空间，迫使其寻找新的增长点，就我国商业地产发展现状而言，相较住宅地产规模还是远远不够的，成长空间也相对充裕，因此，保障性住房建设将从侧面促使开发商转战商业地产。2、住建部组织城市商业地产调研 发展中问题亟需深入调查研究