商品房销售合同条款培训

商品房销售的重要法律问题解析目 录第一讲 某些重要的合同概念及应注意的法律问题 一、合同成立与合同生效二、合同效力待定 三、无效合同与无效合同条款 四、格式条款的法律问题五、定金与订金的问题第二讲 商品房销售时常常用到的概念 一、房屋的面积 二、税费概念 三、商品房销售常用名词解释 四、商品住宅的价格构成第三讲 商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题 一、目前商品房销售广告与宣传存在违法行为的重要类型 二、商品房广告的法律性质定位第四讲 商品房预售的法律规定一、商品房预售合同的法律定义二、商品房预售合同成立有效条件第五讲 商品房买卖合同的重要条款法律分析 一、商品房买卖合同文本 二、套内建筑面积与分摊的共有面积解决 三、如何确认所交付的商品房面积 四、规划、设计变更的解决第六讲 商品房买卖的贷款法律分析一、住房公积金贷款条件二、住房公积金贷款金额和期限 三、商品房住房贷款额和期限四、非居住房屋贷款第七讲 商品房的交付使用及其质量保证一、商品房的交付规定 二、交付时应提供的文献三、 商品房的保修责任与保修期限四、 商品房质量与合同解除第八讲 商品房的维修基金一、 首期维修基金的交纳二、 维修基金专户的开立三、 维修基金的使用第九讲 商品房买卖转移登记和权证办理一、商品房买卖转移登记需要提交资料二、预购商品房的预告登记、单方预告登记三、房地产权证（小产证）的办理时限第一讲 某些重要的合同概念及应注意的法律问题 一、合同成立与合同生效合同的成立，是指订约当事人就合同的重要条款达到合意，即双方当事人意思一致；而所谓合同生效，是指已成立的合同在当事人之间产生了一定的法律拘束力或称法律效力。在合同关系的实践中，合同成立是合同生效的前提，就多数状况来说，合同成立与合同生效是一致的，但合同成立绝不等于合同生效，而合同生效一定有合同成立的前提，也就是说，无合同成立，主线就不存在合同生效、无效的问题。二、合同效力待定1.概念合同效力待定，是指合同成立后来，因存在局限性以认定合同无效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不拟定，由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体状况拟定合同与否有效。处在此阶段中的合同，为效力待定的合同。2. 类型 （1）、无行为能力人所签订之合同。（2）、限制行为能力人缔结的合同。（3）、无代理权人以被代理人名义缔结的合同。（4）、无处分权人处分她人财产签订的合同。三、无效合同与无效合同条款无效合同是指合同虽然成立，但因其违背法律、行政法规、社会公共利益而无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件的合同是不具有法律约束力的合同不受国家法律保护。无效合同自始无效，但部分条款无效，不影响其他部分的效力。四、格式条款的法律问题合同法司法解释二有三处条文波及：第六条，有关格式条款提供者的提示和阐明义务的细化；第九条，格式条款的可撤销性；第十条，格式条款的无效认定。这三个条文所依附的，重要是合同法第三十九条、第四十条、第五十四条等。以上所述条文，构成了格式条款的规范体系，特别是司法解释二第六条。第一款：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同签订时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标记，并按照对方的规定对该格式条款予以阐明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采用合理的方式”。”第二款：“提供格式条款一方对已尽合理提示及阐明义务承当举证责任。”这一条司法解释，对于房地产交易而言也很有针对性。细心的人或许发现，诸多美奂美伦的销售手册，往往会在某个角落里用肉眼难以辨认的方式加上一句诸如此类的免责声明：图文均为宣传需要，具体以实物为准，解释权归开发商云云。在几乎所有的认购书中往往夹杂一句：认购人已查看、理解并接受商品房买卖合同及其附件，不得以合同内容未经协商为由回绝签订。在商品房买卖合同附件中，多种免责、限责条款更是五花八门、不一而足。尽管商品房买卖合同等资料与否属于格式合同在实践上尚有争议，但是进行必要的、合理的提示和阐明，对于开发商减少合同风险而言不无必要。特别是根据司法解释二第六条第二款，阐明义务的举证责任被分派给格式条款提供者，对于开发商而言，规定购房人在合同之外签订一份无疑义声明，也不失为一种有效的风险防控手段。五、 定金与订金的问题在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一种规范的法律概念，是合同当事人为保证合同的履行而自愿商定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权规定返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。订金并非一种规范的法律概念，事实上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具有担保性质。值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具有房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权规定发展商双倍返还定金。如果认购书中商定的只是订金，那么就不具有定金的法律后果了。由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上均有明显不同，在签订购房合同步，购房者应对此有充足的理解，并根据自己的实际状况谨慎行事。 第二讲 商品房销售时常常用到的概念一、房屋的面积1、(住宅)房屋使用面积 是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内所有可供使用的空间面积。涉及平常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。 2、(住宅)房屋建筑面积 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，涉及阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有有上盖，构造牢固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。 3、成套住宅建筑面积 是指成套住宅的建筑面积总和。 4、危险房屋建筑面积 是指构造已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有也许丧失构造稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。 5、房屋减少建筑面积 指报告期由于拆除、倒塌和因多种灾害等因素实际减少的房屋建筑面积(涉及私有房屋)。 6、房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 7、房屋预测面积 预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，重要根据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一种预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积根据。 8、房屋实测面积 实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划有关主管部门审核合格，开发商根据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参照图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律根据，是业主办理产权证、结算物业费及有关费用的最后根据。 9、房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 10、成套房屋的套内建筑面积 由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分构成。 11、套内房屋使用面积 为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按如下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不涉及在构造面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。 12、套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周边的维护或承重墙体或其她承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（涉及山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积所有计入套内墙体面积。 13、套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影所有计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 14、商品房的销售面积 商品房按“套”或“单元”发售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（如下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。 15、共有建筑面积(公有建筑面积) 共有面积的内容涉及：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还涉及套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（涉及山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 16、共有建筑面积的计算措施 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。 二、税费概念公共维修基金：根据北京市建设委员会北京市住宅专项维修资金管理措施第七条规定商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存原则为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。 在办产权过程中涉及：登记费：每建筑平方米0.3元；房屋所有权证工本费：每证收费4元；房屋所有权证印花贴税：每件5元。三、商品房销售常用名词解释 楼花：一词最早源自香港，是指未竣工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不涉及已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但涉及报告期或报告期此前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。外销（租）：经有关部门批准，销售（或出租）给境外公司和个人，涉及外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。 单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。一般每层楼面只有一种楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。因此每个楼梯的控制面积又称为一种居住单元。期房：是指房地产开发商从获得商品房预售许可证开始至获得房地产权证大产证为止，所发售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。现房：是指消费者在购买时具有即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并获得产权证。商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。商品房的均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一种夹层，从而形成上下两层的楼房。跃层式商品房：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其她辅助用房，并采顾客内独用的小楼梯连接的房屋。商住住宅：是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同步又融入写字楼的诸多硬件设施，特别是网络功能的发达，使居住者在居住的同步又能从事商业活动的住宅行式。外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，一般它的窗台较低甚至为落地窗。中空玻璃：是对老式单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。基价：通过核算而拟定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具有上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。三通一平（净地）：指土地具有上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。五证两书：五证建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程动工证、商品房销售（预售）许可证“两书”商品房质量保证书、商品房使用阐明书一般住宅：一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高下不同。居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。由于是长期居住，因此要关怀物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，容许新盘之后再完善有关的生活配套设施。建筑容积率：是指项目规划建设用地范畴内所有建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范畴内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范畴内的绿地面积与规划建设用地面积之比。四、商品住宅的价格构成根据北京市物价局颁布的北京市商品住宅销售价格构成第四条规定商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其她行政事业型收费和利润构成。其中可列入住宅开发成本的费用涉及土地使用权获得费、前期工程费、建筑安装工程费、基本设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费；期间费用是指商品住宅开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出；税金为根据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、都市维护建设税、教育费附加等；商品住宅开发期间依法应当缴纳的其她行政事业性收费涉及都市基本设施建设费。第三讲 商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题一、目前商品房销售广告与宣传存在违法行为的重要类型1、商品房环境方面的宣传2、商品房使用功能广告3、表白提供优惠或附赠送礼物和其他法律严禁用语的广告4、表白商品房证号、面积、价格等方面的广告二、商品房广告的法律性质定位1、要约邀请与要约概念根据合同法的规定，要约邀请，是指一方邀请对方向自己发出要约。与要约不同，要约邀请仅仅是预备签订合同的行为，对发出人而言没有法律拘束力，虽然相对人作出承诺，也不能成立合同。在实践中，要判断是要约还是要约邀请往往不是一种简朴的过程。我们可以简朴地这样理解，要约邀请对发出人没有约束力，要约对发出人有约束力。2、 国内司法实践中将售房宣传广告视为要约的规定根据最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范畴内的房屋及有关设施所作的阐明和允诺具体拟定，并对商品房买卖合同的签订以及房屋价格的拟定有重大影响的，应当视为要约。该阐明和允诺虽然未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约责任。此条有两层含义：其一在一般状况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般不具有要约的意思，应根据合同法第十五条第一款的规定，认定其不具有合同要约的要件，性质为要约邀请，对双方当事人均不产生合同的约束力。其二只要具有如下条件，就应当视为要约：（1）、对商品房开发规划范畴内的房屋及有关设施所作的阐明与允诺；（2）、此阐明和允诺应当具体拟定；（3）、对商品房买卖合同的签订以及房屋价格的拟定有重大影响。对符合上述条件阐明和允诺虽然未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，即应当承当违约责任。第四讲 商品房预售的法律规定一、商品房预售合同的法律定义商品房预售合同，是指房地产开发商公司（如下统称出卖人）或代销商与买受人签订的，由开发商或代销商承诺向买受人到期交付房屋，买受人支付购房款的合同。交付房屋的一方称为出卖人，支付购房款的一方称为买受人。商品房出卖人和买受人双方商定，出卖人在商定期间内将建成的商品房所有权转移于买受人，买受人向出卖人交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面合同。二、商品房预售合同成立有效条件1、商品房预售合同的主体必须合格2、商品房预售合同的形式必须符合法律的规定第五讲 商品房买卖合同的重要条款法律分析一、商品房买卖合同文本根据都市商品房预售管理措施的规定，商品房预售后，开发公司应当与承购人签订商品房预售合同。商品房预售合同就是规定在房屋预售中，开发商和购房者之间权利义务的合同。二、 套内建筑面积与分摊的共有面积解决 商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积构成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。三、如何确认所交付的商品房面积根据有关规定，在商品房交付时，开发商会向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。四、规划、设计变更的解决根据有关规定及合同商定，经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文献的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面告知买受人。出卖人未在规定期限内告知买受人的，买受人有权退房。买受人应当在告知送达之日起15日内做出与否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。第六讲 商品房买卖的贷款法律分析一、住房公积金贷款条件根据北京住房公积金贷款措施第七条规定借款人须具有下列条件：（一）具有合法有效身份；（二）具有完全的民事行为能力；（三）具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有归还贷款本息的能力；（四）购买、建造、翻建、大修自住住房；（五）具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或有关证明文献；（六）符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；（七）提供委托人承认的担保；（八）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；（九）符合委托人规定的其她条件。二、住房公积金贷款金额和期限根据北京住房公积金贷款措施规定公积金贷款实行限额管理，每笔贷款金额应当同步符合下列限额原则：（一）不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的一定比例；（二）不得超过单笔贷款最高限额。目前，住房公积金贷款单笔最高额度为80万元。贷款期限由委托人和借款人商定，最长不得超过30年。三、商品房住房贷款额和期限根据中国建设银行个人住房贷款措施第七条规定贷款额度最高为所购（建、大修）住房所有价款或评估价值的80%，贷款期限最长为30年。四、非居住房屋贷款 购买非居住房屋只能商业贷款并以商品房作抵押。第七讲 商品房的交付使用及其质量保证一、商品房的交付规定商品房交付时应符合交付条件即该商品房已获得规划验收批准文献和建筑工程竣工验收备案表并且具有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。二、交付时应提供的文献开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经竣工验收合格的文献。向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用阐明书。三、商品房的保修责任与保修期限根据商品房销售管理措施第三十三条规定，房地产开发公司应当对所售商品房承当质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范畴、保修期限、保修责任等内容做出商定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书商定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用阐明书制度的规定（下称，规定）中拟定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中拟定的最低保修期限。 1月30日施行的国务院建筑工程质量管理条例规定，建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书的最低保修期为：（一）基本设施工程、房屋建筑的地基基本工程和主体构造工程，为设计文献规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水规定的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 1998年9月1日施行的商品住宅实行质量保证书和住宅使用阐明书制度的规定规定，商品住宅实行质量保证书和住宅使用阐明书制度的规定规定的各部位的最低保修期为：1、屋面防水3年；2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；5、门窗翘裂、五金件损坏1年；6、管道堵塞2个月；7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；8、卫生洁具1年；9、灯具、电器开关6个月；10、其她部位、部件的保修期限，由房地产开发公司与顾客自行商定。 举个例子来说，假设房屋于12月31日竣工，而开发商于12月31日向买受人交房，则此时施工单位对屋面防水的剩余保修期为4年，规定中的3年低于该存续期，则保修期应为4年；如开发商于12月31日向买受人交房，施工单位的剩余保修期为2年，少于规定中3年的最低保修期，则保修期应为3年。买房人可与开发商协商延长保修期，但开发商不得规定缩短保修期，其擅自缩短保修期的行为无效。在保修期限内发生的属于保修范畴的质量问题，房地产开发公司应当履行保修义务，并对导致的损失承当补偿责任。因不可抗力或者使用不当导致的损坏，房地产开发公司不承当责任。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任；出卖人回绝修复或者在合理期限内迟延修复的，买受人可以自行或者委托她人修复。修复费用及修复期间导致的其她损失由出卖人承当。四、商品房质量与合同解除最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人祈求解除合同和补偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任；出卖人回绝修复或者在合理期限内迟延修复的，买受人可以自行或者委托她人修复。修复费用及修复期间导致的其她损失由出卖人承当。”该条以商品房质量问题与否严重影响正常居住使用为原则，将商品房质量问题分为两类：严重影响正常居住的商品房质量问题和一般质量问题。1一般质量问题，出卖人应当在保修期内承当修复责任2因商品房质量问题严重影响正常居住使用的，买受人享有合同解除权，并可以祈求补偿损失第八讲 商品房的维修基金一、首期维修基金的交纳公共维修基金指的是住宅共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造。根据北京市建设委员会北京市住宅专项维修资金管理措施第七条规定商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存原则为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。本措施所称的多层住宅、非住宅是指地上构造最高层数为六层如下(含六层)的建筑；高层住宅、非住宅是指地上构造最高层数为七层以上(含七层)的建筑。商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。商品住宅的业主、非住宅的业主未按本措施规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。售房单位可以代收住宅专项维修资金但应当出具由市财政主管部门统一监制的北京市住宅专项维修资金专用票据。二、修基金专户的开立根据北京市建设委员会北京市住宅专项维修资金管理措施规定业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅的业主交存的住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责平常管理。经市房屋行政主管部门会同市财政主管部门、市审计主管部门和市住房资金管理部门共同决定，由市住房资金管理部门委托我市一家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会成立后，经业主大会决策，业主委员会可以在我市一家商业银行开立本物业管理区域的住宅专项维修资金专户，并向市住房资金管理部门申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。市住房资金管理部门应当在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移送业主委员会。划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区县房屋行政主管部门签订发生本措施规定的危及房屋安全等紧急状况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，批准区县房屋行政主管部门组织代修并从维修工程波及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权合同书。三、维修基金的使用住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作她用。住宅共用部位的维修和更新、改造范畴涉及：(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；(二)楼房外墙浮现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；(三)地下室浮现渗漏、积水的；(四)楼房外墙外装饰层浮现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应原则、规范的规定值；(五)增长保温层、建筑保温层浮现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面浮现潮湿、结露、结霜或霉变；(六)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层浮现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；(七)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等浮现破损的；(八)公共区域门窗或窗纱普遍破损的；(九)其他状况。住宅共用设施设备的维修和更新、改造范畴涉及：(一)电梯重要部件需要进行维修或更换的；(二)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；(三)避雷设施不满足安全规定的；(四)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的；(五)消防系统浮现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；(六)楼内排水(排污)设备浮现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其她设备损坏的；(七)其她状况。第九讲 商品房买卖转移登记和权证办理一、商品房买卖转移登记需要提交资料根据房屋权属登记收件原则规定新建商品房买卖（初次）的登记条件：开发项目获得房屋所有权证、国有土地使用证（有偿用地）。（1）房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的合同）；3月15日后来签订商品房预售合同的，提交网上签订的预售合同；1月1后来签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同；（2） 签订预售合同的，买卖双方有关房号、房屋实测面积和房价结算的确认书（原件）；（3）房屋登记表、分户平面图二份（原件）； （4）专项维修资金专用收据（1999年1月1日后来签订购房合同的）；（5）契税完税或减免税凭证；（6）外国人、港澳台同胞、境外法人和其她组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文献；（7）外国驻华使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准购房文献。二、预购商品房的预告登记、单方预告登记1、预告登记指当事人商定买卖期房时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来获得物权而作的登记。也就是说在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已发售的住房再次发售或者进行抵押。物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其她不动产物权的合同，为保障将来实现物权，按照商定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人批准，处分该不动产的，不发生物权效力。 ”“预告登记后，债权消灭或者自可以进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”2、单方预告登记是上海市房屋土地管理局初次推出，即购房者在申请购房预告登记后则可获得土地使用权、房屋所有权或房地产她项权利的优先祈求权。这项登记制度被觉得是可以避免由于房价上升卖房人违约而给购房者带来的风险。然而，在房价下跌时必然产生相反的情形，即购房者会千方百计逃避履行合同。而这时候，卖房者如果在签订合同后在房交中心办理单方预告登记，也能得进一步的保护。三、房地产权证（小产证）的办理时限根据房屋权属登记工作规范北京市建设委员会规定单户办理房产证的时间为10个工作日，批件办理房产证的时间为30个工作日。