第八章土地增值税法

第八章第八章 土地增值税法土地增值税法 第一节第一节 土地增值税基本原理土地增值税基本原理第二节纳税义务人与征税范围第二节纳税义务人与征税范围第三节税率第三节税率第四节应税收入与扣除项目第四节应税收入与扣除项目第五节应纳税额的计算（含清算）第五节应纳税额的计算（含清算）第六节税收优惠第六节税收优惠第七节征收管理第七节征收管理 第一节土地增值税基本原理第一节土地增值税基本原理一、土地增值税概念一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有有偿转让国有土地使用权使用权及 地上建筑物和其他附着物产权产权，取得增值收入增值收入 的单位和个人单位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收第二节第二节 纳税义务人与征税范围纳税义务人与征税范围 一、纳税义务人纳税义务人：n土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。n不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是何种经济性质，不论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。【例题】n下列单位中，属于土地增值税纳税人的有()。nA.建造房屋的施工单位 nB.中外合资房地产公司nC.出售国有土地使用权的事业单位 nD.房地产管理的物业公司n【答案】BC二、征税范围二、征税范围 （一）征税范围一般规定 土地增值税暂行条例及实施细则规定的征税范围是：转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。判定标准：n标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。n标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。n标准之三：转让房地产是否取得收入。（二）征税范围的具体事项有关事项 是否属于征税范围 1.出售 包括三种情况：(1)出售国有土地使用权；(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)存量房地产买卖。2.继承、赠予 继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。3.出租 不征(无权属转移)4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。6.以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房 建成后自用，不征；建成后转让，8.企业兼并转让房地产 暂免 9.代建房 不征(无权属转移)10.房地产重新评估 不征(无收入)【例题多选题】下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满，不能偿还债务抵债而房地产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产 【答案】ABD第三节第三节 税率税率四级超率累进四级超率累进 项目级次增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 150%以下(含50%)30%0 2超过50%100%(含100%)40%5%3超过100%200%(含200%)50%15%4200%以上 60%35%第四节第四节 应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定n一、应税收入n二、确定增值额的扣除项目n对于新建房地产转让的扣除具体要求如下：n1.取得土地使用权所支付的金额n2.房地产开发成本n3.房地产开发费用n指与房地产开发项目有关的三项期间费用。开发费用减除时，取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。n4.与转让房地产有关的税金n房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。n5.财政部规定的其它扣除项目n加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)20%(二)对于存量房地产转让n1.房屋及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价成新度折扣率n2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。n3.转让环节缴纳的税金。【特例特例】n凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。【例题】某国有企业2008年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2011年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）万元。A.400 B.1485 C.1490D.200【答案】B【解析】房屋及建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率1200070%8400（万元）；转让环节缴纳的税金=（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%115（万元）。增值额1000084001151485（万元）第五节第五节 应纳税额计算应纳税额计算n一、计税依据土地增值额n土地增值额=转让收入-扣除项目金额n在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：n1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；n2.提供扣除项目金额不实的；n3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。二、税额计算公式n应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数【例题】n某工业企业2010年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.5万元)。该企业应缴纳土地增值税()。nA.96.75万元 B.97.50万元nC.306.75万元 D.307.50万元n【答案】C【例题】n某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为()。A.180万元 B.240万元 C.300万元 D.360万元【答案】B 三、房地产开发企业土地增值税清算三、房地产开发企业土地增值税清算(一)土地增值税的清算单位n土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（二）土地增值税的清算条件（三）非直接销售和自用房地产的收入确定（四）土地增值税的扣除项目【例题】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）。A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%【答案】A第六节第六节 税收优惠税收优惠n一、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的(含20%)，应就其全部增值额按规定计税。n二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。第七节第七节 征收管理征收管理n一、申报时间n土地增值税的纳税申报时间为纳税人签订房地产转让合同后7日内。n二、纳税地点n土地增值税的纳税地点为房地产所在地(即房地产坐落地)主管税务机关。如果纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。【例题综合题】某中外合资房地产开发公司，2010年发生以下业务：（1）1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。要求计算：（1）计算公司应缴纳的营业税：（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；（6）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金；（7）计算公司应缴纳的土地增值税。本章把握的要点：本章把握的要点：1.征税范围2.扣除项目3.土地增值税应纳税额计算4.房地产企业的清算要求。