温泉资源及游客市场分析

第二章 温泉资源及游客市场分析2.1 温泉储量及开发容量分析1、水文及储量项目所开发的温泉泉眼位于零溪河岸边，一年四季不断喷涌，从无间断。出水温度53度，生产规模104.03万立方/年，地下热水含水层循环条件好，补给来源富余，水位、水温动态基本稳定。温泉水中矿化物极为丰富，达到有“医疗价值浓度”的成分有氟、锂、偏硅酸和氡，并具有溴、碘、偏硼酸、砷、钼、锌、铁、铜等多钟微量元素。该温泉水为氡、硅、氟医疗热矿水，水质类型为重碳酸钙型水，矿化度为每升6.5克，人畜均可直接饮用，对人体有明显的医疗保健作用，对多种慢性病有独特的疗效。2、客源市场分析慈利县旅游资源丰富，品质很高，已经具有一定的市场基本。，全县合计接待中外游客近430万人，旅游直接受入超过34亿元，旅游业在全县的支柱产业地位得到进一步巩固。项目开发是在原万福温泉项目的基本上，结合休闲游客的特点，确立“回归自然”与“娱乐休闲”相结合的开发理念，满足游客放松工作紧张节奏、亲近自然、融于自然的心理需求，从而确立了项目-万福温泉国际度假村项目。项目以水体资源、山区气候、地质景观、乡村风情、有机食物为核心，开发适合康体养生、休闲度假为主题的产品。项目的开发针对都市居民这一重要消费群体进行定位，并加强各景点的互补性，联合推出某些组合产品；注重广大工薪阶层的承受能力，制定合理的价格。通过温泉产业化建设，为张家界从观光型旅游向休闲度假型旅游转变提供重要的平台支持。温泉旅游项目经营能否成功的一种重要因素是游客市场。按照市场经济需求的规律进行决策是一种主线原则，这里具体体现为市场导向原则，即将客原市场的现实和潜在需求，以及市场的竟争状况作为决策的重要根据。市场定位：项目接待客人分为二大部分，第一部分为附近周边都市居民，第二部分为来张家界旅游的国内外游客。1)周边游客人数根据国家旅游局记录资料测算，现按1.5小时路程250公里范畴筹划，其市场定位都市大概为：张家界市桑植、武陵源、永定区，相西古丈、保靖、花垣、凤凰、龙山及卢溪，怀化市沅陵，常德市桃源、安乡、南县、临澧、津市、石门，益阳市及桃江、汉寿、沅江等；湖北石首、公安、松滋、来峰、鹤峰。其中：张家界市l75万人，其中市镇58万人。湘西305万人，其中市镇65万人。常德市798万人，其中常待市城区125万人，其他县市市镇68万人。益阳、怀化及湖北部分县市市镇约160万人以上总人口2139万人，其中市镇共500万人，现按市镇500万人分析，每年按20%计算有100万人来本旅游度假村休假。2)国际国内游客人数(1)-全市接待旅游人数分析全市接待游客2935万人，国内2788万人；国外147万人。全市接待游客3273万人，国内3109万人；国外164万人。全市接待游客3575万人，国内3396万人；国外179万人。全市接待游客4235万人，国内4023万人；国外212万人。全市接待游客5273万人，国内5009万人；国外264万人。全市接待游客6143万人，国内5931万人；国外312万人。-年均游客人数增长15-20%，年均接待游客4239万人，项目按照全市接待人数3%计算，每年可以接待人数120万人。(2)-玻璃桥游客接待人数玻璃桥接待游客120万人，玻璃桥接待游客150万人，玻璃桥接待游客214万人。年均接待人数160万人，按总接待总数15%计算，则有20万人可到本度假村休假。3、温泉资源使用权运用该温泉资源通过竞拍获得，取到转让竞价确认合同，明确可独家依法申请延续万福温泉资源采矿许可，并可采用直接申请方式获得。7月5日慈利县人民政府县长办公会议纪要进一步明确万福温泉资源特许经营权归张家界万福温泉国际酒店有限公司独享使用，采矿权价款县级部分可缓交，市级部分由县政府积极争取市里支持优惠。温泉旅游是以感受温泉沐浴文化为目的，将原先单一疗养的物化享有，提高到符合现代消费的文化和精神层面，以健康为主题，达到养生和休闲效果的潮流体验旅游，是温泉与旅游相结合的产物，是休闲度假旅游的重要构成，是适应国内从观光旅游为主向观光与休闲度假旅游并重转化需求的重要旅游产品。因此，项目是可行的。4、温泉资源运用，四季各有特色温泉旅游季节性强，由于季节、气候和水温因素影响，在项目开发运用和经营方面，在季开发温泉沐浴泡浴项目，在夏季推出“夜泡温泉”、“冷雾层泉”项目。项目温泉资源丰富，一年四季不断喷涌，从无间断。出水温度53度，合适冬天洗浴。生产规模104.03万立方/年，每天104.03*10000立方/365天=2850立方/天，即每日生产供应53度温泉水2850吨。可以供应500个洗浴池同步洗浴用水，每个洗浴池可以供10人同步使用，即日均500个*10人*2次=10000人次。旺季7个月*30天*1万人次=210万人次，淡季5个月*30*人次=30万人次，合计240万人次(年均最大接待量)。2.2 温泉旅游文化分析温泉，是大自然赐予人类的天然瑰室。几千年前，论语对用天然温泉进行沐浴的记载“浴手沂，风手午云，泳而归”。不少温泉尚有着非常浓郁的历史文化底蕴，如历史上温泉运用最为辉煌的唐代，“华清池水冼凝脂”便向我们展示了一幅千古流传的“贵妃出浴图”。国内有着十分丰宫的温泉资原。据不完全记录，目前国内大大小小的温泉大概就有3000多家。长期以来，人们对温泉资源的运用只是停留在简朴的健康疗养上，或作为配套套项目出目前商务酒店中，所面向的群体非常狭小，更未能形底温泉旅游的概念。随着人们生活水平的提高，老式的温泉开发方式已无法为人们带来全新的体验和享有，更无法为投资者带来有效回报。国内旅游业目前正处在转型期，旅游产品的升级，由观光旅游转为休闲旅游，进而上升为度假旅游便成为此核心时期的突出特点。与此同步，国内旅游市场也从观光旅游形态向休闲度假旅游形态过渡。在这种新的市场需求催生下，现代温泉旅游一改老式的单纯“泡汤”式，逐渐演变为以健康为主题的休闲度假旅游潮流，成为转型期炙手可热的一种新型旅游产品，从而极大的满足了旅游者文化和精神层面的需求，适应了现代旅游市场消费的特点。温泉旅游将温泉的养生、保健功能与度假休闲完美的融合在一起，集养生、保健、美容、休闲、度假、商务会展等多功能于一体，通过提供系列化的服务使消费者获得一种全新的体验和感受。巨大的吸引力促使国内温泉旅游消费群体不断得到扩大，焕发出新的生命力。温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心疲倦的方式，是一种高档的享有，符合人们的休闲、养生和度假需求，很自然地它开始受到了越来越多人士的青睐。温泉旅游者正从专门化、特殊化的消费群体向大众化发展。正是基于这种需求的变化，“医疗保健文化”和“休闲文化”逐渐成为了现代社会温泉旅游的核心主题。温泉休闲度假旅游的一类消费群体是商务旅游者和会展旅游者。随着经济的发展和对外开放的不断深化，国内国际的商务旅游和会展旅游必将日渐增多。这两部分旅游者的共同特点是，消费水平高、逗留时间长、非基本旅游消费支出比例大，同步比较注重文化品位。商务会展旅游者的消费能力是一般旅游者的4-5倍。商务旅游者公务之余最喜欢的活动就是购物、观光、美食、保健和娱乐等。南方的商界人士则更注重修心养性，往往喜欢在休假、运动、养生保健活动中谈生意。这些正是温泉度假旅游的特长所在，这里同样潜藏着温泉旅游的巨大商机。张家界万福温泉国际度假村的建成，带来一种温泉资源开发、运用、经营、管理的全新理念和模式，更开创一温泉旅游和温泉文化。1、温泉旅游也是感受温泉沐浴文化把温泉单一疗养的物化享有，提高到现代消费层面，把健康养生与休闲结合在一起的潮流旅游文化。它把温泉的养生功能与休闲度假旅游概念完美融合，温泉再是“疗养”的代名词，也不再是热气腾腾的大澡池，而是养生、休闲、度假、旅游的文化载体，健身、疗养的温泉，放松心情、舒活筋骨的旅游目的地；既是能与家人或三五好友一起前来度假温馨一刻的休闭地，也是能安享生命尊贵和心灵宁静的度假村。在这里，温泉的内涵以“养生、休闲、度假、旅游”为核心并得以延伸，目的群体超前扩大，焕发出新的生命力。温泉旅游，让人们开始一种全新的体验：泡温泉也能这样多姿多彩，也有这样迷人的魅力。2、张家界万福温泉国际度假村项目的产品定位市场经济条件下，一种好的项目产品定位相称重要，应根据“以需定产”的市场经济运作法则拟定项目的产品定位。温泉项目属于养生、休闲、度假旅游的范畴，服务对象是休闲、度假、旅游的客人。因此，张家界万福温泉国际度假村项目的市场客源定位应是较为高档的休闲一族。张家界万福温泉国际度假村项目的产品定位是以温泉为核心，以健康、养生为主题的度假旅游产品，温泉是项目主导功能产品。3、温泉资源保护和可持续开发必须掌握到真实、可靠的有关屋泉的数据和指标，对温泉水资源进行科学的探列，探明温泉的三要素“水质、水温、水量”(储量和开采量)。在产品设计、规划及后来的经营管理方面都体现节省资源、可持续开发的原则。温泉旅游产品规划、开发经营管理的四个指引思想是：高起点规划、高原则创立、高效能经营、高效益回报。4、尽量建设露天温泉浴池在产品和市场定位明确的前提下，筹划项目的功能设计。主线地气候、季节、民俗民风等因素及水温、水质、水量条件，一方面设计拟定每日的接待能力，拟定温泉的设计风格(露天、半露天、室内三种)。如果在温度许可的状况下，建议尽量建设露天温泉，在露天温泉里泡浴，与大自然相融合，空气清新，很有情调，旃客会感觉到非常舒畅。特别在冬天，边欣赏雪花边泡温泉，是诸多温泉度好者非常同往的最高意境。5、充足体现温泉旅游的经营理念衡量温泉旅游项目的规划、设计与否符合规定游客，不是气派与豪华，是温泉旅游项目奉献给游客健康、养生、放松、休闲、度假的享有。6、以人为本，亲情关怀温泉旅游规划的核心内容，它将通过自然景观、建筑风格、园林设计、服务方式等方面来塑造。建筑、设计、装饰要体现对人无微不至的关怀和股务，体现安全、健康、舒服的原则，还要考虑老年人、残疾人、小朋友的以便，为游客提供无障碍服务。项目以温泉为主题，配套健康健身休闲、娱乐、体育、游戏、文化项目，要有玩头、有看头、有说头。2.3 项目品牌形象分析1、温泉旅游项目经营管理分析打造温泉沐浴文化。具有有文化内涵的东西，才有长期的生命力。进一步扢掘中国的温泉沐浴文化，发扬光大。日本的温泉文化，客观地说，是从中国的唐代引进的，并得到了较好的发扬。2、加强温泉旅游市场营销市场经济条件下，市场是公司发展导航，营销是发展龙头，张家界万福温泉国际度假村的重要功能产品、重要卖点是温泉。因此，市场营销要主推温泉，重点是推销一种健康、养生的度假休闲方武。根据温泉度假的性质，周末及节假日家庭度假散客较多，而平日就可以开友旅游团队、会务团队(宣传白天开会，晚上泡温泉的优势)，以作为平日经营的补充。3、项目开发经营特点1)项目以“福”文化为内涵，以温泉洗浴为特色，集温泉洗浴、室内外休闲、度假娱乐、健身保健、森林康养、住宿餐饮、商务会议，团队旅游于一体，功能齐全，设施配套、环境优美，风格尊贵，可觉得客人提供品种丰富的高品位的服务。2)项目设立大小泡池99个，有惊险刺激，有情趣横生，有环境雅致，有韵味十足，可供客人游泳、冲浪、洗浴，酣畅戏水，洗却生活的疲倦和风尘，让游客们流连忘返。3)项目以福文化为内涵，设立了迎福区、接福区、赐福区、送福区、造福区、聚福区、祈福区、享福区九大区域，优雅的建筑造型、别致的生态园林，使游客在休闲养生的同步，一种生在福中感觉油然而生。a项目优势将使该项目成为张家界乃至湖南旅游景点的新亮点，特别是其休闲养生功能，不仅将吸引更多的游客光顾，增长游客资源，并且还可以解决张家界旅游市场淡旺季的游客资源不平衡的问题，具有明显的市场竞争优势，并增进张家界旅游市场更好的发展。b项目重要形象以福字文化为核心。其品牌形象为项目以福文化为核心，其项目的各项用品、设施、商标及产品的名称均注入“福”字文化，用来对公司的高品位的包装。c谈古论今，人人都向往幸福，按现代人的文化观念和生存原则来看，福文化中倡导的福，应当涉及了所有的幸福。建议项目以长寿福、富裕福、康宁福、美德福、和合福、子孝福来贯穿项目景点和浴洗房间。长寿福。在中华民族上下几千年的老式中，寿和福同样受到注重。“寿”文化即祝寿的主题诸多。如“八仙祝寿”、“松鹤长寿”、“福寿双全”。富裕福。中华民族千百年来追求的“丰衣足食”、“年年有余”。现代社会“小康水平”都是达到日用有余，“勤快致富”。富裕是福。康宁福。中国人追求康宁，康宁就是平安。达到身心健康，心胸开阔，性格随和，心地善良，从不患得患失，克服心胸狭隘、脾气暴躁、爱钻牛角尖的陋习。心情即心理情绪对身体影响极大，最佳的心情是“宁静”。古人十分讲究修身养性，所谓“知足者，常乐也”，保持好心态人就会康宁。美德福。有美德，应当说是既讲道德，又追求真埋，乐于助人，有爱心。乐于助人，净化人心，“老吾老，以及人之老；幼吾幼，以及人之幼。”和合福。和睦和谐，合伙共赢，和气生财，家和万事兴，和睦有志。子孝福。祭祀有“六尊”，民间祝愿大典，也讲究摆放“六蛊礼酒”。福之最高境界为“子福”，即后裔的延续这种观念具体体目前祖宗观念和传宗观念上，从古到今，与祖宗观念相辅相成的是后裔观念。在中国人看来，维持和谐、温暖的家庭关系，是达到福寿双全的最重要方面。2.4 旅游市场分析旅游产业是资源消耗低、带动系数大、就业机会多、综合效益好的战略性产业。在旅游资源十分丰富的武陵山区，抓住国家考察筹建武陵山经济协作区的发展机遇，通过整体规划、政策扶持、增长投入、区域合伙、提高民族文化内涵等措施，唤醒沉睡的旅游资源，形成大旅游、大配套、大线路、大产业的旅游发展格局，繁华民族文化事业，助推旅游经济发展，将资源 优势转化为经济优势，对增进武陵山民族地区连片扶贫开发、经济持续发展、民族文化保护、建立内陆开放高地、增进民族团结和谐等具有重要意义。随着人们生活水平日益提高和闲暇时间增多，旅游业正成为当今世界最具生机活力、永不衰落的“朝阳产业”，成为经济增长的新“亮点”。改革开放以来，国内旅游业已经实现了持续20近年的持续、迅速发展，旅游业在国民经济中的地位和作用日益增强，国内旅游人数和效益指标有了百倍以上的增长，国际旅游各项指标比1978年有了四十倍以上的增长，实现了从“资源大国”到“亚洲旅游大国”的历史性跨越。随着小康社会的到来，国内旅游发展格局和态势正在发生着深刻地变化，从“观光时代”向“休闲度假时代”转变，人们的休闲时间越来越多，老式工作和休闲概念已经逐渐地模糊，人们更加注重文化精神的消费与追求，这种变化大大刺激了休闲度假旅游的发展，使得休闲消费成为国内旅游业的新增长点。又加之追求保健、享有健康，已逐渐成为一种社会潮流，是现代旅游发展所追求的核心价值，因此，休闲保健旅游积极顺应了人们旅游观念的变化和对健康的追求，拓展了旅游方式，丰富了旅游内涵，是第二代旅游发展的一种重要方向。慈利位于湖南省的西北部，是风景名胜张家界的重要一翼。就在这片沃土上，育出了爱国将领孙开化、中华英豪杜心武、无产阶级革命家袁任远、出名核物理学家陈能宽等一大批杰出人才。就在这片沃土上，生长着银杏、珙桐等427种贵重树木，种植名贵药材40万亩，被誉为“中国杜仲之乡”；由中科院命名的“慈利金香柚”甜美醇香，饮誉海外；还集聚了云豹、大鲵等472种野生动物，珍藏着27种矿产，特别是大理石，工业储量达3亿立方米，虎皮黄、云黄玉等品种全国稀罕，故慈利又有“大理石之乡”的美誉。慈利子女，励精图治，“银澧金慈”添风采。慈利交通大改善，枝柳铁路东西贯穿，张家界机场近在咫尺，省道县道高速公路四通八达，境内有通车的常张高速公路，目迈进入国家十三五规划的尚有宜昌到张家界高速公路和安乡到慈利高速公路，目前已进入动工阶段。水能资源丰富，已建成131处小水电站，装机6万千瓦，是“全国农村电气化达标县”。城关电站、装机30万千瓦江垭电站竣工发电，长滩河电站和茶林和电站发电，茶庵电站扩建，良好效益。邮政通信发展迅速，程控电话、移动电话遍及城乡，互联网“飞入寻常百姓家”。有“南武当”之称的五雷山道教旅游胜地，江垭电站的溇江风光及跨流域的赵家垭水库风光，每年吸引着成千上万的游客。投资环境宽松，有20多家外资公司在慈利安家。文化、教育、卫生、科技、体育等社会事业同步发展，是全国的教育和体育先进县。人民医院、中医院均被评为全国二甲医院，中医院为“全国示范中医医院”。城乡生活条件大大改善，人民安居乐业。慈利已成为湘西北地区开放发展前沿。1、项目产业方向分析项目建设符合产业构造调节指引目录(本)中鼓励类第三十四大类“旅游业”中的森林旅游、旅游基本设施建设小项。项目建设将进一步增进张家界旅游业的发展。项目的建设将成为张家界市创立旅游精品都市工程中的重要构成部分。2、项目规划分析湖南省“十三五”规划在发展旅游业章节中明确指出：建设更具吸引力的旅游目的地。努力打造具有广泛美誉度的旅游产品，支持创立一批国家5A级旅游景区，建设重点旅游都市、旅游景区游客服务中心，配套完善酒店(度假村)、餐饮、购物、娱乐、休闲、泊车等设施，加大“数字景区”建设。张家界市“十三五”规划中明确指出了，张家界市旅游产业明显存在着，构造单一，综合竞争能力弱的问题。并提出了“一年开好头，三年有变化，五年上台阶，十年大跨越”的发展目的。在发展举措中进一步规定完善旅游产品体系。依托观光旅游资源，夯实推动户外休闲度假、商务会展、特色文化发展基本平台建设，着力打造户外观光旅游、休闲度假旅游、商务会展旅游三大主体产品体系，哺育壮大户外文化旅游、自驾车旅游、康体休闲旅游、高尔夫旅游、科考探险旅游等新型产品体系，突出高品位旅游产品建设，加快形成多层次多样化户外旅游产品体系。 慈利县“十三五”规划中明确指出，旅游升级，做足“水文章”，彰显“新颖特”，用足“休闲牌”，建设“温泉之乡、道教圣地、休闲乐园”，打造形成张家界东线旅游精品路线，树立“美丽张家界的新体验慈利”品牌。到，实现全县旅游产业大跨越，旅游总收入超过50亿元，建成5A级景区1个，4A级景区5个，3A级景区4个以上，成为湖南省旅游经济强县、张家界旅游副中心、张家界世界遗产精品旅游的观光带暨文化体验休闲度假基地、张家界旅游板块“第三极”。2.4 项目必要性分析1、增进旅游市场持续稳定增长近几十年，旅游产业在国际上始终是蓬勃发展的经济，在不少国家已经成为当家立国的经济支柱，在国内也被列为重点发展的经济产业。随着交通、信息以及各类技术的发展，旅游的人数，范畴、项目内容等都在迅速增长，旅游度假休闲已成为人们平常生活安排，特别是国庆中秋假日全国共接待国内游客7.05亿人次，实现国内旅游收入5836亿元。与同比，接待游客数和旅游收入分别增长11.9%和13.9%。2、可观的游客市场增进张家界旅游经济提质升级“十三五”(-)是张家界市全面建设小康社会，加快转变经济发展方式的核心时期，是加快建设国内外出名的旅游胜地，向旅游经济强市加速迈进的攻坚时期。“十三五”期间，张家界市旅游业将以中央十八大、十八届三中、四中全会精神和提质张家界、打造升级版战略为指引，环绕“转型升级”主题，遵循张家界市委六届五次会议以来所形成的“一战略七行动”的总体部署，重点打造“适应现代市场需求”的休闲度假旅游产品，力求早日实现“旅游胜地梦”。根据十三五旅游产业规划目的，张家界接待旅游总人次6143万，旅游总收入达到了443亿元，在，张家界相继推出了春游张家界,踏歌山水间，秋游张家界，峰迷全世界，冬游张家界、嗨动全世界等一系列推广活动，1至9月，接待旅游总人次5333万， 旅游总收入381.57亿元，十一黄金周期间，张家界市各景点共接待游客239.79万人次，同比增长12.09%，实现旅游收入16.65亿元，同比增长18.31%.3、增进慈利县旅游发展规划快步实行慈利县旅游发展规划旅游发展目的与战略中指出：优化旅游产业构造的发展战略。慈利县的老式旅游产业要素已经初具规模，但产业要素构成重要仍限于景区景点建设、旅行社、饭店等，新兴旅游产业业态与产业要素发展明显滞后于旅游目的地建设。规划期内要适度控制旅游景区景点数量，提高旅游接待设施质量，增强旅行社的区域组织能力，加快旅游文化传播、旅游商品生产、旅游地产、旅游现代服务业、旅游农业与旅游工业等的建设。项目建设符合慈利县旅游发展规划中指出的提高旅游接待设施质量，加快旅游文化传播、旅游商品生产、旅游地产、旅游现代服务业等的建设。4、增进慈利县旅游产业转型升级做足“水文章”，彰显“新颖特”，用足“休闲牌”，建设“温泉之乡、道教圣地、休闲乐园”，打造形成张家界东线旅游精品路线，树立“美丽张家界的新体验慈利”品牌。万福温泉属天然自涌温泉，清澈碧透，常年恒温53，富含偏硅酸、氡等多种有益人体健康的天然矿物质，既可直接饮用，又有医疗保健作用，据权威机构检测，万福温泉是中国最大的氡温泉资源。张家界万福温泉国际酒店有限公司依托万福温泉优势，大力发展张家界万福温泉国际度假村项目，是增进慈利县旅游产业转型的需要。5、增进张家界东线旅游精品景区升级版的打造立足慈利县的文化、生态两大特色，以万福温泉为依托，打造中国规模最大、科技含量最高、接待能力最强的温泉旅游休闲度假景区。慈利县“十三五”规划中明确指出了，旅游升级。做足“水文章”，彰显“新颖特”，用足“休闲牌”，建设“温泉之乡、道教圣地、休闲乐园”，打造形成张家界东线旅游精品路线，树立“美丽张家界的新体验慈利”品牌。到，实现全县旅游产业大跨越，旅游总收入超过50亿元，建成5A级景区1个，4A级景区5个，3A级景区4个以上，成为湖南省旅游经济强县、张家界旅游副中心、张家界世界遗产精品旅游的观光带暨文化体验休闲度假基地、张家界旅游板块“第三极”。6、项目周边休闲人群消费市场不断扩张的消纳。该项目北邻常德石门、澧县、东接常德市及桃源县，南临长沙、益阳等大中都市，不到两个小时，西靠湘西州，湖北、贵州的部分都市也与该项目相离很近，项目辐射人口超过千万人。随着人们收入不断提高，消费观念的转变，旅游消费市场将不断扩张，具有巨大的开发潜力。2.5 项目可行性分析1、社会条件项目建设在较好增进本地旅游产业发展的同步，改善了都市居住环境，提高都市品位，为本地居民提供就业岗位，延伸旅游消费链，带来某些列的社会和经济效益。2、区位条件张家界万福温泉国际度假村属于世界一流温泉、中国规模最大、科技含量最高、接待能力最强的温泉旅游休闲度假景区，周边旅游资源十分丰富，距离中国南武当五雷仙山景区18公里、距离张家界一线天景区(朝阳地缝)40公里、距离张家界玻璃桥46公里、距离张家界天门山景区和张家界核心景区69公里。区位优势十分明显。3、交通条件慈利处在湘西北地区，张家界的门户，境内交通较为以便。项目具有较好的交通优势和辐射能力。长张高速慈利东出口与项目仅相隔100米，下高速就到，与张家界、常德市区均只有70公里，行程时间仅30-40分钟，与长沙市区也只有240公里。即将建设的安慈高速、宜张高速均在慈利县城与长张高速贯穿，建成后在项目所在地将成为一种高速枢纽，南来北往的客人来此非常以便。项目距张家界的荷花机场和常德的桃花源机场经长张高速均只有70公里。县域境内既有枝柳铁路通过，并设有慈利火车站。建设中的石门至张家界高铁虽然在慈利没有设有停靠车站，开通后从石门、张家界到该项目均只有40分钟车程。高速公路、省道S304线、S306线及县级公路在项目附近相交汇。与张家界核心景区和周边的五雷山、一线天、大峡谷玻璃桥均相连通，地理位置十分优越。处在大湘西地区文化生态旅游精品线路“峰林峡谷”节点。精品线路“峰林峡谷”，全线位于张家界境内，路过慈利县、武陵源、永定区、依托张家界自然风光和土家风光资源，以五雷山、万福温泉等为核心，以常张高速、S306国道为发展轴线，形成北接石门、南接凤凰的精品旅游线路。4、资金条件项目资金自筹和银行贷款，建设单位已筹措大量资金用以项目建设，后期将会继续有资金融入。5、环境条件项目建设不会对环境导致较大污染，重要污染物为建设期的噪音和扬尘。项目的建设，为发展慈利县乡镇旅游事业发明良好的硬件条件。6、施工条件场区内地质条件良好，无特殊复杂构造，可通过招投标的方式，选用优秀的设计施工单位完毕。7、项目法律条件项目建设符合国家和地方政策规定，有效增进张家界市的旅游产业转型，服务于慈利县的“十三五”规划目的，和都市规划建设发展规定。8、政策条件1)慈利县人民政府4月出台了慈利县鼓励投资若干规定慈政发【】7号文献，文献规定对固定资产投资额超过5000万元以上的旅游项目予以如下优惠：县人民政府以投资者获得的土地使用权出让过程中县级财政净收益同等额度扶持投资者，用于基本设施配套建设。新办公司自投产经营之日起三年内公司所得税县财政部分实行先征后返。新办公司自投产经营之日起三年内增值税等经营性税收县级财政部分的50%奖励给投资公司，第四至六年较上年有增长的，按增长额(县级财政部分)的50%奖励给公司。投资项目建设期间，行政事业性收费除上交省市部分和工本费外，县级行政性收费均按最低原则的10%收取，县级事业性收费按最低原则的30%收取，有偿服务性收费按最低原则的50%实行定额包干。经营期间，行政事业性收费按最低原则优惠收取。2)公司建设过程和经营过程问题多次得到慈利县人民政府县长办公会议解决，形成会议纪要，对土地、费税、温泉资源、电力、规划等问题做了进一步的明确，为该项目的顺利实行和营运提供了政策保障。项目属于张家界市及慈利县重点建设项目之一，享有省发改委、旅发委等部门的政策扶持。综上所述，慈利县旅游经济迅速发展和旅游产业转型政策促使项目的产生，项目建设可以增进张家界市旅游经济发展提质升级，各项建设条件符合国家和地方规划规定，因此项目是可行的。改造建设项目投资估算表序号工程或费用名称工程量基本价合计价备注单位数量万元万元一设备及工器购买费用1138.51设备购买费用907.5a电梯组2155330b中央空调机组组2155330c消防设备(含配套仪表套66d洗浴设备套99e备用电发电机组73f其他设备费332工器具生产家具购买费231a工器具66b生产家具购买费155二建筑安装工程费用108081建筑房屋M2719400.10677676a土建工程M2719400.0443165b装饰工程M2719400.05283798c水电安装工程M2719400.0044317d消防工程M2719400.001179e通风空调工程M2719400.00443172附属配套工程423a院内路面广场停车场M2262860.0055145b绿化工程M2789300.0288228c场区大门503前期工程费用及施工准备2709a施工用五通一平25581)给水工程2382)排水工程203)引进大网电824)公路835)平整场地挡土墙砱M228000.0339276)平整场地挡土墙砌块M2390600.0156007)挖方填方M21992000.00153078)砱围墙M291350.033300b其他费用152三工程建设其他费用44451土地使用费3089a征地2145b土地补偿费9452项目建设有关费用558a设计费73b勘察费6.5c招投标费用13d工程监理费33e质量监督费16.5f建设单位管理费13g排污及环卫设施费46h人防费用2053公司生产经营费用802a培训费155b广告费495c其他费用142四预备费8781基本预备费7132涨价预备费155五建设期贷款利息360六流动资全330合计18000表2 建设投资估算表（概算法）合计金额备注合计单价合计建筑工程费70147.38 初设批复40709.2563549.08 16774.15 0.35 8829.78 大框架仿古宫殿0.45 6161.01 红木仿古框架宫殿0.50 740.00 仿古框架宫殿0.50 283.57 仿古0.40 223.74 双面仿古石墙0.40 36.11 双面仿古石墙0.50 499.95 红木仿古框架宫殿22454.10 0.45 5095.73 框架，外立面石木构造0.55 14402.75 框架，外立面石木构造0.45 2688.13 框架，外立面石木构造0.50 57.46 仿古，混合构造0.32 210.03 仿古，混合构造39228.25 24320.83 2335.46 2335.46 河底清淤、河堤修建、溪水涵洞等0.12 2965.77 场地硬化、铺装0.40 1565.61 红木仿古1500.00 0.15 4204.67 古树、奇石、景观造型、雕塑、园艺小品、拦水坝、码头等2358.23 土石方工程20.00 40.00 压缩式500.00 500.00 座椅、休息亭、文化长廊0.02 1476.81 10KV高压电供电系统700万、自来水800万0.01 868.71 0.02 1303.07 1500.00 1500.00 150.00 150.00 0.03 12.00 0.04 3040.49 含智慧园区一卡通旅游服务系统工程；智慧园区综合布线系统；安防监控报警系统；计算机数据、网络、机房系统工程；有线、无线网络系统工程；客房智能控制系统；门禁、车辆管理系统工程；视频点播、广播、音响、会议系统工程；酒店、游客管理系统工程等智能化系统设备及软件。500.00 500.00 排污解决池等0.00 74345.98 6598.30 - 1,270.98 财建【）394号 43.44 1,650.55 地区重点工程及文化项目部分减免 200.00 128.00 16.49 计价格【1999】1283、【】湘价房字第95号 4.80 计价格【125号，按实际 0.97 计价格【125号 5.00 水保监【】22号，按合同金额 11.68 60.00 13.00 按合同金额 92.70 原则：工程费用的0.4%，按实际发生 850.00 计价格【10号，按合同金额 22.00 湘价服【】81号 15.42 湘价服【】76号 12.00 湘价服【】81号,按合同金额 26.43 湘价服【】81号 20.00 计价格【】1980号和发改办价格【】857号 3.20 湘价服【】157号 180.00 湘价服【】76号、监理合同 389.26 工程费用的0.5% 311.40 工程费用的0.4% 1,270.98 按工程费用的2% 3,896.00 3896.00 按入账价值合计单价设备费7000.00 7000.00 2200.00 2200.00 27.50 742.50 500.00 500.00 博物馆及其她展示馆陈列品0.80 254.40 100.00 100.00 环保垃圾箱（150个*1000）、洒水车（2台*10）、环保垃圾车（2台*10）等10796.90 6281.37 0.05 3507.37 2774.00 1.00 774.00 .00 91121.65 98.51%1374.16 1.49%92495.81