委托经营管理合同

委托经营管理合同委托方：芜湖绿地商业投资管理有限公司 （如下简称甲方）法定代表人： 地址： 邮编： 受托方：芜湖哥伦布商业经营管理有限公司 （如下简称乙方）法定代表人：地址： 邮编： 1、甲方为芜湖绿地新都会项目（如下简称“该项目”）之开发商绿地集团芜湖置业有限公司（如下简称开发商），为该项目的商业经营管理和服务而成立的全资子公司，接受开发商及购买该项目商业物业业主的委托，全权并排她地负责该项目商业物业的运营、管理和服务事务。2、乙方为商业地产运营、管理和服务的专业机构，拥有有关经验、知识产权和管理体系，能为商业地产的运营、管理和服务提供系统服务和技术支持。3、甲方委托乙方为该项目提供经营管理服务。为更好的经营管理该项目，提高项目的品牌和形象，就经营管理中波及的事宜，在符合中华人民共和国合同法等法律法规的前提下，经双方和谐协商，达到如下合同，共同遵守：第一条 物业概况及甲方保证1.1、物业概况甲方委托乙方服务的该项目位于 处，委托服务的商业物业范畴涉及所有商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施(物业管理用房除外)，总建筑面积约 万平方米，其中：地下室 层，面积：约 万平方米；地上 层商业裙房，面积：约 万平方米（以上所有物业如下简称“商业物业”）。实际委托经营管理面积以政府有关部门出具的房屋测绘报告所确认的面积为准。1.2、甲方保证1.2.1、甲方保证获得该项目开发商及购买该项目商业物业业主的委托，拥有对外租赁之商品房的相应证明文献及资格。1.2.2、甲方对该项目自身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承当所有责任。1.2.3、在本合同生效之后，上述商业物业中发生任何销售的，甲方应当保证买受人已经与甲方签订商铺委托经营管理合同书；买受人不批准签订商铺委托经营管理合同书的，开发商不得发售该商铺。第二条 合伙方式、委托期限、工作范畴2.1、合伙方式除非满足法律规定及本合同商定的解除条件甲方不可撤销地委托乙方代理为商业物业提供经营管理服务，甲方在本合同执行期间内不可再将上述工作委托任何第三方（经双方协商并书面确认部分工作委托第三方的除外）。乙方在委托期内有责任和义务为甲方培养商业管理人才，将其拥有的知识产权及管理体系供甲方使用。甲方的人员可派驻乙方工作且服从乙方的工作安排。派驻人员的劳动关系从属甲方，但须按乙方的考核体系接受乙方的考核。甲方派驻人员的薪酬及福利由甲方发放。2.2、委托期限2.2.1委托期限合计，每五年签订一次合同，每次合同期限五年，于合同届满时，丙方有优先续约的权利。2.2.2 第一阶段 经营筹划及开业筹办期本合同生效之日起，至项目开业后一种月届满时止。2.2.3 第二阶段 持续经营管理阶段计，自项目开业满一种月后开始计算至届满时止(合同届满期如与买铺业主签订的“商铺委托经营管理合同”的期限有冲突，则以“商铺委托经营管理合同”商定的委托期限为准)。如项目实际开业日推迟，经营管理期随之顺延。 持续经营管理阶段所商定的期限届满后一方如需终结合同，须于期限届满之日的6个月之前书面告知另一方，否则视为双方按本合同同样条件续订，续订的期限为五年。2.3委托工作范畴2.3.1 经营筹划及开业筹办期服务成果序号重要内容所需资源及提交时间经营管理及销售模式的拟定1拟定经营管理公司的商业模式。提供经营管理公司商业模式示意图及逻辑法律关系阐明合同签订后10个工作日2拟定项目可持续经营的销售模式，起草业主委托经营管理合同，编写销售答客问并培训销售公司人员。第一项工作完毕后的20个工作日开业筹办期工作1提报组织架构、薪酬体系及绩效考核方案合同签订后10个工作日2提报人员到岗及培训筹划合同签订后10个工作日3编制开办费预算并提报甲方审核通过合同签订后10个工作日4制定开业筹办期筹划并组织实行上项工作完毕且甲方审批后的10个工作日5制定经管公司的管理体系文献。涉及：组织架构和薪酬和考核鼓励体系；各职能部门操作手册等上项工作完毕后的90个工作日6制定营运方案上项工作完毕后的30个工作日物业前期介入方案1经营管理公司与物业管理公司工作界面划分方案、取费原则。与我司委托经营管理合同签订后的90个工作日内与物业管理公司洽谈并商定完毕。2物业管理的品质原则、考核及评价体系文献物业公司提供相应技术文献、品质原则后的60工作日招商管理方 案1招商公司提交的品牌落位方案、租赁决策文献、招商实行筹划的审核意见报告； 甲方提供品牌落位图后的10个工作日甲方租赁决策文献及招商实行筹划后的10个工作日2起草意向合同书、租赁合同及商业管理合同文本。意向合同书、租赁及商业管理合同文本的制定在上述工作完毕后的10工作日3全面介入及管控招商筹划实行按品牌落位、租赁决策文献及实行筹划管控招商品质及筹划完毕状况（合同签订后至开业日）经营测算报 告1经营财务测算报告（项目经营期前二年的经营预测）租赁决策文献甲方审核批准后的30个工作日2.3.2 持续经营管理阶段（见附件二）（1） 营运管理： 商户的管理和营运辅导； 对开业后的空铺进行补充招商； 对经营不善的商户进行调节。（2） 企划推广：年初制定全年的营销推广筹划，按月实行，并根据经营状况做动态调节，以保障全年经营目的的实现。（3） 商业物业运营： 对该商业物业进行秩序维护管理、环境管理、设施设备运营与维护管理、停车场管理等； 对开业后工程遗留问题的督促整治工作； 组织商业物业范畴内的复盘会议。（4） 为消费者进行服务。（5） 为甲方及小业主收取租金。（6） 收取商业管理费，用于支付商业管理、商业物业运营所发生的有关费用。（7） 为商业物业开展多种业务创收，涉及：停车场收入、广告位收入、场地出租收入及多种经营点收入。（8） 为甲方及小业主提供优质的商业资产委托经营管理服务，努力使资产的价值和租金收入稳步提高。第三条 服务费用及结算方式3.1、开业筹办期间的费用在开业筹办期间发生的费用在开办费中体现，由乙方向甲方提交开办费预算，在此范畴内对开业筹办的有关费用及支出由甲方实报实销。3.2、租金佣金3.2.1、甲方委托乙方代理将商业物业中的商铺（含开发商自留商铺及小业主委托甲方经营管理的商铺）进行出租，由乙方向经营商户收取租金，收取的租金归甲方或开发商所有；根据“商铺委托经营管理合同”由小业主让渡的租金收益亦归甲方所有。甲方应当就该等所有租金收益（含小业主让渡的租金收益）向乙方支付租金佣金。有关租赁税费由甲方承当。3.2.2、考核原则：租金收缴率：第一年70%以上，次年75%以上，第三年至委托期满85%以上。空铺率：空铺率不得持续半年低于80%如下（不含超市）。3.2.3、甲方按照如下原则向乙方支付租金佣金:服务内容全年实际租金收益金额（X）管理佣金提取金额（Y）备注管理佣金（第1-5年，返租期内）X 合同租金总额的50%罚款20万元,每低10%增长罚款10万元.A X A + 100Y= X10%年次考核基数第一年A=70%B次年A=75%B第三年至委托期满A=85%BA +100 X A + 200Y= （A +100 ）10%+ (X- A -100) 20%A +200 X A + 300Y= （A +100 ）10%+ 10020%+(X- A -200) 30%X A +300Y= （A +100 ）10%+ 10020%+10030%+(X- A -300) 40%管理佣金（第6年至合同期满）开发商自持部分的商业物业15%买铺业主持有的商业物业按商铺委托经营管理合同中商定的佣金提取比例阐明：1、以上单位为万元；2、A为考核基数；3、B为全年合同租金总额；4、第1-5年实际收益比考核基数每递增100万元，就增长10%的提成比例，封顶40%。5、已诉讼的商户的合同租金额须从全年合同租金总额中扣除。3.2.3、甲乙双方应在每半个年度届满后的五个工作日内，完毕对甲方应付乙方租金佣金的结算，甲方应在结算完毕后三个工作日内，向乙方足额支付租金佣金。3.3、商业管理费3.3.1、乙方有权向该项目商业物业中的经营商户收取商业管理费，收取原则暂定为30元/月/，收费面积以房屋测绘报告上所列明为准。后期若因该项目所在地能耗、最低用工薪酬、综合保险计收费率等计费原则发生调节时，乙方有权对商业管理费计收原则进行同步调节。3.3.2、该项目商业物业中未出租部分空置商铺（含开发商自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺）的商业管理费由甲方承当，甲方应按照本合同第3.3.1条商定计费原则的70%向乙方支付商业管理费（面积以房屋测绘报告上所列明为准）。甲方承当空置商铺商业管理费的期限为：从该项目开业之日起计算，最长不超过6个月（若商铺租赁后因业态或品牌调节而产生空置商铺的，该商铺后期的空置时间段应与该同一商铺前期已有空置期合并计算，即无论何种状况甲方承当同一商铺空置期的商业管理费最长时间不超过6个月）。3.3.3、该项目商业物业中由甲方批准予以免租优惠的已出租商铺（含开发商自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺），免租期内乙方未能收取的商业管理费由甲方承当，甲方应按照本合同第3.3.1条商定的计费原则和计算方式将该部分商业管理费全额补足给乙方。3.3.4、乙方在为该项目提供委托经营管理服务过程中，如因开发商或甲方的因素导致乙方无法正常向该项目商业物业中的经营商户收取商业管理费的，或因开发商及甲方的因素导致乙方无法正常对外出租该项目商业物业并收取商业管理费的，经甲方确认后，对于乙方无法收取的商业管理费由甲方承当，甲方应按照本合同第3.3.1条商定的计费原则和计算方式将该部分商业管理费全额补足给乙方。3.3.5、商业管理费所有归乙方所有，由乙方根据该项目商业物业经营需要支配使用。商业管理费用将所有用于该项目商业物业范畴内的波及运营管理、企划推广、设施设备运营与维护（不含中央空调系统设备）、环境维护、秩序维护、运营能耗等所发生的有关费用。3.3.6、对于甲方按照本合同第3.3.2、3.3.3、3.3.4条商定需承当的商业管理费，双方每一种月结算一次，甲方不得借故或以任何形式、理由，迟延、拒付。3.4、中央空调运营费用3.4.1、乙方向该项目商业物业中的经营商户收取中央空调运营费用，收费面积以统一安装中央空调的面积及房屋测绘报告为准。收取原则暂定为9元/月/，该中央空调运营费用将所有用于该项目中央空调主机及其附属设备运营与维护所发生的有关费用。后期若水、电、燃气等能耗费用发生调节时，乙方有权相应对计收原则进行同步调节。3.4.2、该项目商业物业中未出租部分空置商铺（含甲方自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺）的中央空调费用由甲方承当，甲方应按照本合同第3.4.1条商定计费原则的70%向乙方支付中央空调费用（面积以房屋测绘报告上所列明为准）。甲方承当空置商铺中央空调费用的期限为：从该项目开业之日起计算，最长不超过6个月（若商铺租赁后因业态或品牌调节而产生空置商铺的，该商铺后期的空置时间段应与该同一商铺前期已有空置期合并计算，即无论何种状况甲方承当同一商铺空置期的中央空调费最长时间不超过6个月。3.4.2、对于甲方按照本合同第3.4.2条商定需承当的中央空调费用，双方每一种月结算一次，甲方不得以任何形式、理由，迟延、拒付。3.5、经营管理中其她收益3.5.1、乙方负责收取在委托经营管理过程中产生的商铺租金以外的其她收益，如：广告位、场租费及停车位收益等，上述收益实际收取并完税后30日内，甲、乙双方按照甲方50%，乙方50%的比例进行分派。3.6、经营管理发生费用的列支该项目商业物业移送接管验收或开业一种月后（以先到者为准），乙方为该项目商业物业经营管理所发生的有关费用均由乙方从该项目商业物业经营商户中收取的商业管理费、中央空调运营费用中列支（波及该项目商业物业的改造及大修费用的费用除外）。涉及驻场工作人员的人力成本、为该项目商业物业经营管理所发生的广宣费用、运营管理、设施设备运营与维护、环境维护、秩序维护、运营能耗、中央空调运营与维护等所发生的有关费用及平常开支。3.7、经营管理中应由甲方承当的费用3.7.1、该项目由于工程质量等遗留问题需进行整治的，本项工作实行和费用由甲方承当。3.7.2、已经设计并列入施工图但未实行的部分设备设施项目如需继续实行的，本项工作实行和费用由甲方承当。37.3、在平常经营中发既有设备设施功能性局限性和缺失但需改善和增长的，本项工作实行和费用由甲方承当。3.7.4、商业区域内部的单独供应商业区域的设备设施的运营和维护、秩序维护、绿化及清洁工作由乙方自行承当；公共区域的设备设施运营及维护、秩序维护、绿化及清洁工作由开发商或甲方选聘的物业公司负责（具体界面由乙方和物业公司商定再附补充合同）。3.7.5、由于招商及经营需求增添设施设备、物业装修改造，经甲方批准后，本项工作实行和费用由甲方承当。3.8、物业服务费开发商应当于该项目预售或交付前与物业服务公司签订前期物业服务合同，以保证该项目的物业服务公司与经营管理公司无缝对接。就后来选聘的物业服务公司服务于该项目商业物业所需支付的有关物业服务费，乙方根据开发商或甲方选聘的物业服务公司所签订的商业物业服务合同中商定以及乙方与物业公司拟定的工作界面，取费、品质及考核原则，乙方与物业公司另行签订合同，并根据合同商定的物业服务费的支付原则经考核后支付给物业服务公司，该项费用从乙方收取的商业管理费中支付。第四条 双方权责4.1、甲方的权利义务4.1.1、甲方保证为该项目房产的合法使用者，拥有签订本合同的所有权利和授权，负责提供现场办公必须的办公场合及用品（固定资产列出清单，项目完毕后按清单交还给甲方）。4.1.2、甲方批准在多种形式的宣传广告中注明乙方为该项目的经营管理公司。4.1.3、除非本合同特殊商定外，甲方不得干扰乙方的正常的经营管理活动，商铺在使用上必须符合乙方的业态规划，不得擅自变化经营业态。4.1.4、甲方协助、配合乙方办理经营管理中波及的证照和许可。4.1.5、乙方在履行本合同商定之代理权限期间，遇有第三者就该物业交易纠纷向乙方提出索偿（涉及诉讼及非诉讼之形式），而纠纷并非源于乙方之过错，则甲方应承当由此产生的所有损失。4.1.6、甲方应将商业物业中所有可出租物业委托乙方出租并排她地进行商业经营管理，所有租金由乙方代为收取。未经乙方书面批准，甲方不得占有、使用或经营委托乙方经营的商铺、不得另行委托或出租，不得变更委托经营，不得直接向实际承租人直接受取与租赁商铺有关的任何费用（含租金）。4.1.7、合同双方充足结识到商业经营管理是一项长期的系统工作，并需要分阶段逐渐实行；乙方为商定的委托经营期间制定有系统的规划和实行方案，并逐渐产生赚钱，如果半途终结的，会给商业经营管理的延续性带来伤害，并实质性地影响乙方的权利。因此，在委托期间内未经乙方批准的，甲方不得擅自终结乙方的商业经营管理权，不可撤销地赋予乙方对该项目进行商业运营管理的所有权利。4.1.8、甲方如对其商业物业中的未发售物业部分进行自营的，甲方仍然应当向乙方交纳商业管理费、中央空调运营费以及设备维护更新基金（设备维护更新基金详见第5.1.2款定义，按照同类市场同类业态的租金原则的3%按月收取）。4.1.9、甲方容许乙方或实际承租方对该项目的甲方自有商业物业进行装修、装饰或添置新物，本合同期满后，乙方或实际承租方可恢复原状移走装修、装饰物，或协商一致后甲方对装修、装饰物折价补偿，该物所有权归甲方。4.1.10、对于商业物业存在的工程、设施设备的遗留问题，甲方有义务按整治期限及时解决和维修，并承当有此产生的损失和维修费用。4.2、乙方的权利义务4.2.1、乙方保证拥有与其经营管理相符的经营资质，有专业的管理人员和所需的专业设备。并负责该项目的平常经营管理工作，以保证该项目的商业物业正常营运。4.2.2、乙方应制定及提供与本项目商业物业相适应的经营管理的服务原则，认真、勤勉的履行本合同的各项义务。4.2.3、乙方应妥善管理甲方委托乙方管理的商业物业资产，依法进行保养和维护，由于乙方因素直接导致损坏的，由乙方负责恢复原状，不能恢复的，则由乙方负责补偿损失（乙方享有向负责人追偿的权利）。4.2.4、乙方应在甲方授权范畴内从事委托工作，不得有不利于项目长期经营稳定的任何行为。4.2.5、乙方应依法聘任、管理经营管理公司的员工（涉及临时雇佣的人员），乙方员工在履行工作中导致自身的损害或第三人的损害，均应由乙方承当，与甲方无涉。4.2.6、为更好的经营管理该项目，提高项目的品牌和形象，乙方有权将委托管理事项的所有或部分（涉及但不限于招商、商业运营、企划推广、商务活动等与项目商业运作有关的事项）委托给有经营管理经验和有关经营资质的第三方公司完毕，但乙方不得将项目设立任何形式的担保。4.2.7、在项目正式进入持续经营阶段，乙方每年准时以书面形式向甲方通报项目整体经营管理状况。第五条 重要事项商定5.1.、开发商和小业主前期一次性缴纳的维修基金需存入特定银行账户，不得挪用，以备该项目商业公共设施、设备更新、改造时按国家规定对基金进行使用，为保证上述两项基金的保值与增值，这两项基金通过甲方审批批准后可委托乙方进行相应的保本理财管理。5.2、乙方按年度申报租金收入预算给甲方，实际收取以合同为准。5.3、甲方和小业主需按委托经营管理合同或商铺委托经营管理合同书的商定对该项目中各自所有的物业进行投保。第六条 违约责任及终结合约6.1、本合同经双方和谐协商自愿达到，双方应诚信遵守。合同双方应全面、切实履行，若一方单方面终结本合同或修改本合同条款视为违约，违约方应向守约方支付违约金人民币伍佰万元整，并补偿由此给守约方导致的损失。6.2、因一方严重违约导致另一方解除合同的，另一方有权需要违约方补偿各项损失。6.3、甲方在收到乙方对等金额发票后应按本合同商定的期限向乙方支付有关费用，如有拖欠，每拖欠一日甲方应按拖欠金额的万分之五向乙方支付逾期付款违约金，且乙方有权中断有关工作并依法向甲方提出索偿，由此中断有关工作引起的经营管理业绩不佳与乙方无关；如果导致乙方损失的，应当由甲方向乙方补偿。甲方无合法理由拒收乙方发票的，付款义务自乙方向甲方提示发票之日发生；若乙方开票迟延的或未能开具的，则甲方的付款日期相应推迟或回绝付款。6.4、商户缴交的租金由乙方代收，商户租金按合同由商户直接支付给甲方或开发商,如果乙方在经营管理中，存在隐瞒租金、管理费用收取，挪用、截留代收租金、物业费等状况的，甲方有权规定乙方立即改正，经甲方催告后，乙方仍不改正的，甲方有权单方面解除本合同。6.5、若乙方持续2年未能按照3.2.2的商定，达到考核基数的，甲方有权单方面解除本合同。6.6、如果乙方因违背本合同商定，被甲方解除本合同的，甲方应提前6个月告知乙方，乙方应将涉及但不限于乙方签订的商业管理合同以及乙方因经营管理需要签订的有关供方合同（不含乙方签订的劳动合同）一并转交给甲方或甲方指定的管理公司统一解决并及时撤场，乙方交接撤场后上述合同的权利、责任和义务所有让渡给甲方或甲方指定的管理公司承当；如乙方拒不履行上述义务的，甲方有权规定乙方立即移送撤场，并规定乙方支付违约金 万人民币。6.7、因甲方违约导致终结合约的，甲方仍须按本合同商定支付乙方与委托经营管理有关的服务费用，且支付期限不得迟于书面告知终结合约后的七个工作日；同步，甲方应当补偿乙方因终结而未履行的期间内的可得利益，可得利益无法计算的，以每月【】万元计算，甲方放弃对可得利益的任何抗辩。第七条 合同变更7.1、本合约未尽事宜，经双方协商,可另行签订补充合同，所签订之补充合同为本合同不可分割的构成部分,并与本合同具有同等法律效力。第八条 法律合用及争议解决8.1、本合同的签订、履行、解释及争议均合用中国法律。8.2、双方在对本合同条款内容及履行本合同条款过程中如发生争议，应和谐协商解决，协商不成时任何一方均有权向甲方所在地的法院提起诉讼。8.3、本合同履行过程中，如有未尽事宜，双方可协商一致后签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。 8.4、双方已透彻理解上述条文。如有未尽事宜，双方达到一致意见后，可形成书面意见，作为本合同附件。 第九条 合同生效及其他9.1、本合同自双方代表人签字并盖章之日起生效。9.2、本合同一式肆份，双方各持贰份，具同等法律效力。9.3、双方在本合同文首列明的联系地址为有效的送达地址。一方送达地址变更的，应在变更后十（10）天内以书面形式告知另一方。在一方将变更地址的告知送达对方前，对方送达到一方原地址的应视为有效送达。甲方： 乙方：签字（章）： 签字（章）： 时间： 月 日 时间： 月 日