设计后评估―房地产企业设计管理环节中严重缺乏的短板

设计后评估房地产公司设计管理环节中严重缺少的短板在清华大学房地产总裁班的课堂上，我曾经多次讲过：“如果是将你目前的商品房变成一部汽车，你敢不敢买呢？我反正是不敢买，我拍开到路上之后，车轱辘掉了。我还怕出了事之后，从车里出不来，由于你也许没有设计门的把手。”7月我曾经在深圳万科和当时万科规划设计部的张海（目前担任万科成都公司总经理）有过一次访谈。在专业集成的大旗帜下，规划设计部从11月开始编制内部开发流程，中开始在集团内部推广。张海说：“在这之前也写过流程，但是都不满意，不是不成熟，就是难以执行下去。这次的流程已经是十易其稿了。万科的产品研发是集中在集团来做的，什么是集团确认批准的，什么是不能动的，这些核心点都在流程上面，不批准就不能进行下一步。”说话的时候，张海将制做好的流程图拿出来展示了一下，嗬！有会议桌那么长。我上前瞅了瞅，总部和一线公司的关系接口在哪里，哪些地方是总部要管的，哪些是一线公司要管的，十分清晰的标明在上面。更有特色的是，流程还给一线公司提供范例阐明，某个项目的概念设计，大梅沙坡地的分析等等，供一线公司共享。换一句来讲，范例阐明其实就是设计环节的知识管理。我问张海，房地产发展商做设计和社会上的设计院做设计有什么不同样？张海说：“设计院很简朴，就是出方案，初步设计，施工图。对设计院来讲，它的成果就是图纸。我们不同，我们的成果是房子，两者的生产过程不同样，产品形式不同样，房子是不可逆的产品。我们的成果是要适应销售的，我们要理解市场，要有成本的概念，设计的东西一定是可以卖得出去的。”中海地产是中国地产界最早实行规划设计专业化管理的公司之一。中海地产总建筑师罗亮说：“迄今为止，中海的设计师工作有两大块，一是产品筹划，涉及产品的自主开发。如中海有专门的人去研究市面上新型的住宅，并提出一种产品模型，这种模型会用于后来的户型设计中。再例如针对住宅里某些不适合社会发展的原则，中海有一部分专门的人员来制定新原则，并将这一新原则提供应设计单位。二是设计的管理工作，这种管理是为了保证前期的产品筹划得以贯彻，这也是目前的设计院所缺少的。例如价位在5000元的房子，用什么档次的栏杆，如何在这个档次里做得最安全、最美丽、最实用？项目设计管理就是整合，中海要把建筑、景观、园林、室内等设计单位整合起来，这是一般设计单位难以实现的。”很显然，那种觉得设计管理环节就是抓住设计任务书、设计过程控制、设计成果评审和设计变更控制实在是远远不够的。12月，我有幸应邀飞到厦门去参与了深圳一家地产公司的“客户关系年会”。年会上，这家公司提供了这样一组案例，引起人们讨论：一、“六合一”。所谓的“六合一”即为建设在社区的一种具有六中功能的建筑物（信报箱、接待室、小朋友娱乐室、棋牌室、小卖部。安保值班室），面积为50平方米，社区3期项目共有6个“六合一”建筑，其中有20户客户投诉，一种“六合一”建筑距离近来的业主院墙仅2.5米，“六合一”建筑位置不合理，不以便业主出行，没有自行车道。二、“飘窗”。飘窗设计为正面可启动1/3，通风效果不佳。客户入住后常常提出更改飘窗设计，增开窗扇的规定。飘窗没有窗沿设计，雨水可以顺着墙壁进入室内，飘窗渗漏严重，业主投诉326起。三、“单元入户门楼”。该门楼构造柱顶部与三楼楼道窗、三楼入户阳台连通，与三楼楼道窗相连部位是门楼实心顶部，从三楼楼道窗不必借助任何工具即可翻入该顶部，然后顺着门楼构造柱可以直接进入二楼和三楼顾客阳台，此设计使得二楼和三楼的业主存在严重的安全隐患，合计22户业主投诉。对于产品设计的评估究竟是谁最有发言权呢，无疑是客户，以及和客户贴近的客户服务人员。遗憾的是，在目前房地产商们习惯使用的的设计管理流程中，客户反馈的信息并不可以转化为设计过程中带有刚性的原则规定，而是在这个项目中浮现的问题，在下一种项目中屡见不鲜。这几年来，一有机会我就会倡导设计环节的知识管理，但是收效甚少，因素在于公司设计管理流程中没有一种刚性的规定，制度中没有硬性的约束，考核中没有相应的措施，文化中没有相应的理念。下面的是典型励志语录，需要的朋友可以欣赏，不需要的朋友下载后可以编辑删除！谢谢！1、有来路，没退路;留退路，是绝路。2、为目的，晚卧夜半，梦别星辰，脚踏实地，凌云舍我其谁!3、做一题会一题，一题决定命运。4、静下来，铸我实力;拼上去，亮我风采。5、拼一载春秋，搏毕生无悔。6、狠抓基本是成功的基本，持之以恒是胜利的保证。7、把汗水变成珍珠，把梦想变成现实!8、拧成一股绳，搏尽一份力，狠下一条心，共圆一种梦。9、每天都是一种起点，每天均有一点进步，每天均有一点收获!10、22.对命运承诺，对承诺负责11、我自信，故我成功，我行，我一定能行。12、不敢高声语，恐惊读书人。13、高三高考高目的，苦学善学上好学。14、争分夺秒巧复习，勤学苦练创佳绩、攀蟾折桂，舍我其谁。15、眼泪不是我们的答案，拼搏才是我们的选择。16、站在新起点，迎接新挑战，发明新成绩。17、遇难心不慌，遇易心更细。18、乐学实学，挑战高考;勤勉向上，成就自我。19、努力造就实力，态度决定高度20、忘时，忘物，忘我。诚实，朴实，踏实。21、精神成人，知识成才，态度成全。22、作业考试化，考试高考化，将平时考试当高考，高考考试当平时。23、我高考我自信我成功!24、23.再苦再累不掉队，再难再险不放弃25、拼搏高考，今生无悔;越过高三，追求卓越!26、挑战人生是我无悔的选择，决胜高考是我不懈的追求。27、山高不厌攀，水深不厌潜，学精不厌苦：追求!28、学练并举，成竹在胸，敢问逐鹿群雄今何在?师生同志，合力攻关，笑看燕赵魁首谁人得。29、快马加鞭君为先，自古英雄出少年。30、太阳每天都是新的，你与否每天都在努力。31、把握目前、就是发明将来。32、25.我因X班而自豪，X班因我而骄傲33、我心飞翔，路在脚下。34、人活着要呼吸。呼者，出一口气;吸者，争一口气35、辛苦三年，幸福毕生。36、精神成就事业，态度决定一切。典型励志语录二你一定要坚强，虽然受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。由于，人生，就是你一种人的人生。竹子用了4年时间，仅仅长了3cm，从第五年开始，以每天30cm的速度疯狂的生长，仅仅用了六周时间就长到了15米。其实在前面的四年，竹子将根在土壤里延伸了数百平米。做人做事亦是如此，不要紧张你此时的付出得不到回报，由于这些付出都是为了扎根。人生需要储藏!多少人，没熬过那三厘米!可以比跌倒的次数多一次站起来的次数，你就是强者!开始，去做，这是最难的一步。往往，突破了最难的一步后来，或者说，破除了想像中的困难以外，其她的事，也许反而容易。特别有些事情，上瘾后来，形成习惯，不继续反而不舒服。再好的措施，对于彻底的、不想上进的懒人是无效的，但既然，生命是属于自己的，乐意行动与否，也还是自己的事。成功与不成功之间，有时距离是很短的，你只要后退一步或再向前几步。想得再多不如行动一次;说得再好不如立即就做!人与人的距离是说与做的差别;人与人的差别是信与愿的有无!凡事实行则无瑕忧虑，空想则寸步难行。无论要做什么立即行动!立即行动!开始行动!做一件事情，只有最初五分钟热情的，叫失败者;最后五分钟仍有热情的，叫成功者。当你周边都是米的时候，你很安逸;当有一天米缸见底，才发现想跳出去已无能为力。有一种陷阱，名叫安逸!别在最能吃苦的年龄选择安逸!没有危机!是最大的危机!自己不上进，危机无处不在吞噬你的抱负和灵魂，混下去很容易，混上去太难了!为什么成功的不是你。年轻的你，迷茫又着急。你想要房子想要汽车，想要旅行想要高品质生活。你不断催促自己成长，却沉不下心来认真读一篇文章;你急切地期待成功，却每次在遇到挫折时提前退缩。既然没有过那些汗水和拼搏，又何必在旁观别人的荣耀与成功时愤愤不平呢?因此，努力吧，别抱怨。如果你要做一件事，请只管安安静静的去做。由于那是你自己的事，别人不懂得你的状况，也不也许帮你实现梦想。千万不要由于虚荣心而炫耀，也不要由于别人一句评价放弃自己的梦想。其实最佳的状态，是坚持自己的梦想，听听前辈的建议，少错几步。值不值，时间是最佳的证明。你可以没有梦想，但不能不懂得目前要做什么，你可以长相平凡丢到人群里就被沉没，但不能随波逐流成为没有个性的复制品，你可以被压力逼迫得痛哭一百次，但哭完记得笑一千次给它看，你可以习惯为别人付出，但至少别忘了为自己而活，你可以学会假装，但最后不要变成你当时讨厌的那种人。你比你想象中更勇敢，比你看起来更强大，也比你觉得的更聪颖。典型励志语录三1、如果真的想活得悠闲，那么，为什么不学着让自己释放心灵的重负，学着忘却，忘掉那些无碍于个人原则的得失;无关大局的磕磕碰碰;无伤大雅的前嫌旧隙呢?学会让自己时时都轻装上阵，潇洒前行!2、人格的完善是本，财富的确立是末。3、古人云“隐忍不怒的人，胜于勇者”、“修己冶心的人胜于攻城掠地的将领”。生活中，宽容可以减少人与人之间的隔阂，可以让人们更好地沟通，彼此多某些体贴和关怀。4、“一种人不能骑两匹马，骑上这匹，就要丢掉那匹，聪颖人会把但凡分散精力的规定置之度外。”人的生命和精力是有限的，我们要学会将聚光镜同样，排除一切琐事的干扰，将所有的资料、精力、热情聚焦并锁定你的目的上。5、一种能从别人的观念来看事情，能理解别人心灵活动的人，永远不必为自己的前程紧张。一种人最大的破产是绝望，最大的资产是但愿。不要等待机会，而要发明机会。6、喜欢的最高境界是你也许为她去死，可爱的最高境界是你得为你爱的人好好活着。7、如果人生需要一种完美的符号，没有比微笑更合适的了。微笑，它是甜美的歌声，能唱出生活的快乐;它是温暖的阳光，能驱散心头的阴影;它是无边的春风，能蓬勃事业的生机。8、微笑可以减轻紧张的情绪和压力，不管面对多么愤怒或者冲动得人，只要微笑示之，都能坦然以对，微笑一把神奇的钥匙，可以打开别人心灵的窗户，传递心灵的善意，退一步，海阔天空;退一步，瞒天过海;冲动是魔鬼，只要心平气和静下心来，相对而笑，一切都能化干戈为玉帛。9、诸多人找女朋友或者男朋友，把学历当作指标之一，既但愿对方可以给她/她伴侣的温暖与浪漫，又但愿她/她知识丰富、学历相称或更高，在事业上能蒸蒸日上;我想说，你找的是伴侣，不是合伙伙伴，更不是同事，生活就是生活，这个人适合你，虽然你是博士她/她斗大字不识一种，那也无所谓，适合就会和谐融洽，人比文凭更重要10、听着一首歌，反反复复，揣摩不透，自己在想什么?难道真的爱她么?可为什么说不出口呢，爱情就是买卖，看透就好。痴情的人不会有真爱、让这一切随风，吹到天涯海角。不要再让我见到，对你，既然说不出，那就模模糊糊。或许，这样最佳，谁都不会太累。11、一种能从别人的观念来看事情，能理解别人心灵活动的人，永远不必为自己的前程紧张。12、人要想树立自己的威信，就要不断进行自我完善和修养、严于律己。你规定别人怎么样，一方面必须自己先做到那样，身教的效果总比言传更为快捷。严于律己能使自己成为一种最可信赖的人。13、成功的道路上，肯定会有失败;对于失败，我们要对的地看待和看待，不怕失败者，则必成功;怕失败者，则一无是处，会更失败。14、选几种自觉得能靠得住的人构成良好、稳固、有力的人际关系的核心。这首选的几种人可以涉及自己的朋友、家庭成员和那些在你职业生涯中彼此联系紧密的人。她们构成你的影响力内圈，由于她们能让你发挥所长，并且彼此都但愿对方成功。15、我们目前做的工作，也许过于平淡，也许鸡毛蒜皮。但这就是工作，是生活，是成就人事的不可缺少的基本。对于敬业者来说，凡事无小事，简朴不等于容易。16、亲情是一种深度，友谊是一种广度，而爱情是一种纯度。亲情是没有条件、不求回报的阳光沐浴，友谊是浩荡巨大、可以随时安然栖息的堤岸;而爱情则是神秘无边、可以使歌至到忘情泪至潇洒的心灵照射。人生一世，亲情、友谊、爱情;三者缺一，已为遗憾，三者缺二，实为可怜;三者皆缺，活而如亡。17、如果你心中有阳光，就不会恐惊前方的坎坷;如果你心中有勇气，就不会畏缩不前;无论前方风多大，雨多大，闯过去就是一片海阔天空!孩子别忧伤，生命的美丽就是坚强的走过坎坷!18、好心没有错，但也要分清是非，不分原则的善良，是“愚善”，就像东郭先生同样。因此，在没有弄清一件事与否值得做之前，要敢于说“不”，不要被她人运用，更不要一不小心成为她人的替罪羊。19、其实路并没有错，错的是选择，爱并没有错，错的是缘分，因此无论何地，一路的风景总是有限的，究竟会有美好的。生命不是一场赛跑，而是一次旅行。20、什么是嫁得好?嫁得好并不是嫁富豪，而是嫁给一种能给你安全感的男人。住在别墅里每天流泪的，你进的不是天堂而是地狱。真正嫁得好的女人，是住在单元房里却被老公哄的像只傻鸟，爱你一时，宠你一世，骗你一辈子!其实日子过得好，真的不是有多少钱，而是无忧无虑无烦恼。21、想获得成功，不仅要吃“苦中苦”，也要有关条件的配合支持，那些光懂得吃苦的人，那些吃了不值得吃的苦的人，那些把吃苦当成解决一切问题法宝的人，恐怕只能继续在“苦中苦”的怪圈里徘徊。22、人往往是失去之后才懂得爱惜，可是为时已晚，虽然是哭干眼泪也换不回曾经的拥有。多少人都是这样的感慨：拥有时不懂得爱惜，失去时已无可挽回。23、从不出错的孩子长大后要么成为庸才，要么早晚要犯大错。因此，我们要适度减少对孩子的盼望与规定，鼓励她们真实地面对自己的缺陷和错误，鼓励她们在尝试中不怕出错误，注重过程的体验和收获，摘掉“好孩子”的面具。24、成功不是将来才有的，而是从决定去做的那一刻起，持续累积而成。25、人生的最大遗憾莫过于错误地坚持了不该坚持的东西，容易地放弃了不该放弃的东西，每一种人均有自己的抱负，均有那个盼望达到的目的，或许有这样一天我恩男狗狗成为一名教师，或许有那么一天我能实现自己的抱负，达到自己的目的!生活还在继续!不要忘掉微笑的看待每一天，不要忘掉爱惜余下的每一天!26、要始终保持敬畏之心。对时光，对美，对痛楚。仿佛我们的活，也只是一棵春天中洁白花树的简朴生涯。不管是竭力盛放，还是静默颓败，都如此甘愿和珍重。27、我们缺少的不是机遇，而是对机遇的把握;我们缺欠的不是财富，而是发明财富的本领;我们缺少的不是知识，而是学而不厌的态度;我们缺少的不是抱负，而是身体力行的实践。28、只有一条路不能选择那就是放弃的路;只有一条路不能回绝那就是成长的路。29、积极的人在每一次忧患中都看到一种机会，而悲观的人则在每个机会都看到某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。30、可以刚正批评、指责我们缺陷和错误的人是我们难得的诤友，善意的批评就像是一壶美酒，当我们开怀陶醉在这种朋友同事间畅饮的世界里，批评的因子仿佛蕴藏在每个直观的感觉细胞中。31、没有人乐意和总是虚伪、圆滑的人打交道，但是一味的诚实，却也容易伤害人。因此，生意人讲究的是大诚实，即在合适的时候，对合适人，说合适的话。如果坦率无忌是一种伤害，那么，请选择机智的“谎言”。32、只要你有能力去做的事就一定要去做，不要给自己留下任何遗憾，人生最重要的不是所站的位置，而是所朝的方向。路就在你脚下，只要走，就能达到远方。33、做对的事情比把事情做对重要。34、生命的奖赏远在旅途终点，而非起点附近。我不懂得要走多少步才干达到目的，踏上第一千步的时候，仍然也许遭到失败。但我不会因此放弃，我会坚持不懈，直至成功!35、此前喜欢一种人，可以任由招之即来，挥之即去。目前喜欢一种人，仍可以招之即来，但不再接受挥之即去。由于我目前懂得，我较好，因此你爱我，也只有一次机会。36、水的心是安静的，水的心是轻灵的，你看，水，一平如镜，云月其中，怡然自乐。水，怀着安静而轻灵的心，缓和的一淌而去，遇某些阻隔且轻轻的绕过，何必那么多计较，心平而轻流自畅;如一路顺直，那更好了，我也可以尽情的奔流，一望千里，波涛澎湃，我也会挥洒我的潇洒，我的纵情。37、日子不动声色奴役我们疲于奔命，而我们还要为之稽首敛眉。38、不要等待机会，而要发明机会。39、没有一种不通过蔑视、忍受和奋斗就可以征服的命运。40、夫事未有不生于微而成于着，圣人之虑远，故能谨其微而治之，众人之识近，故必待其着而后救之;治其微则用力寡而功多，就其着则竭力而不能及也。人见识短浅，因此必等弊端闹大才来设法挽救。41、人性最可怜的就是：我们总是梦想着天边的一座奇妙的玫瑰园，而不去欣赏今天就开在我们窗口的玫瑰。42、古人说：“少成若天性，习惯如自然。”坏习惯是我们打不开的心锁;坏习惯是我们转但是的弯;坏习惯是我们看不见的障碍好习惯要保持，坏习惯要改正，永远别让坏习惯左右我们的将来。