宝应房产市场市调报告

宝应房地产市场市调报告宝应地处江苏承南启北、中心节点区域，与泰州、盐城、淮安市交界，辖14个镇、1个省级经济开发区、1个省级有机农业开发区，总面积1468平方公里，人口92万。境内河湖密布，土壤肥沃，自然资源丰富，生态环境优越，是国家南水北调东线工程的源头地，全国首家有机食品基地示范县、首批平原绿化先进县、首批生态示范区、中国荷藕之乡、中国慈姑之乡。近年来还先后成功创立成为国家生态县、国家园林都市、卫生县城，江苏省文明都市、省级社会治安安全县。全年全县有5个公司销售过亿元，10个公司销售过5000万元。利税过千万元的公司3家。30家重点公司销售和利税分别占全县总量的60%、86%。宝胜集团产销、利税跃居全国同行第一位，跨入江苏省1996年十大重点公司集团、机械工业部百户巨人公司和国家重点扶持的1000家大型工业公司行列宝应正加快由老式农业大县向经济强县转变，特别是近几年，突出工业主导地位，大力实行工业强县战略，哺育发展了一批优势行业、规模公司和形象产品，形成了“一电两品”（电工电器、食品药物）主导产业和玻璃工艺、石化管件、压力容器、纺织服装、电子陶瓷、车辆配件等六个特色行业。全县拥有省级公司集团14家。宝胜集团是中国制造业500强、江苏省16个重点公司集团之一，跻身于国家大型公司行列。电工电器行业以宝胜集团公司为龙头，以菲达宝开集团、电机厂、仁恒实业公司、电器厂、亚宝绝缘公司等骨干公司为主体，产品质量、销售在全国同行业中均有较高的出名度。燃气具行业以钢瓶为主体，厨具等产品与之配套，全行业年产钢瓶能力达500万只，成为全国最大的钢瓶生产基地。食品行业以五琼浆系列白酒、荷藕制品、麦芽为主体。永顺泰麦芽年产销45万吨，公司综合效益在全国同行业中名列前茅。纺织行业以江苏银宝集团、金夏集团等重点公司为主体，逐渐形成了花、纱、布一条龙生产。玻璃及工艺品行业是宝应工业经济发展的一支新生力量，行业规模不断扩大，产销以年40%以上的速度递增。宝应把外向型经济作为工业发展的助推器，目前全县有外商投资公司56家，世界500强公司中的美国德州仪器有限公司、意大利比瑞利公司等5家公司已落户宝应，并获得了骄人 的经营业绩。此外，扬州美瑞华公司、蓝宝石公司等一批独资合资公司也保持了良好的发展态势。宝应建筑业和第三产业发展迅猛。全县常年有2.5万人的建筑队伍征战在祖国的大江南北，在北京、上海、深圳等地承建的一批高层建筑，先后获得了鲁班奖、白玉兰奖，成为宝应建筑业的形象工程。现代服务业发展水平不断提高，都市功能日趋完善，对周边地区的辐射影响力也大大增强。一：房地产市场宏观分析（一）宏观市场：a、宏观市场分为三级，根据世联数据，房地产调控以来，对销售量的影响，一二三类都市分别为46.78%，42.59%，12%，对价格的影响分别为8.92%、7.56%、2%b、调控的影响对一二类都市的效果已经显现，三线都市正在波及，这分为两个层面，销售层面，由于整体上市量较少，故总体销售量减少幅度偏低，而价格层面，几乎无甚影响，开发商与客户的博弈仍在继续。（二）宝应市场：a，主力的销售户型仍然集中在80-110平米之间；b，均价较上月小幅上涨，涨幅在30-50元/平米，上涨势头减缓；c，应对即将到来的老式淡季，各楼盘的优惠政策有所调节，但无特别大的调节幅度。d，上市楼盘因上个月的迅速去化，目前库存量减少，有个别重点楼盘加推了部分房源；e，除个别事件营销节点导致的客流量激增外，客流总量与日平均量都创宝应本年度新低见表1-表3表17.7-7.15 客流 抽样 数据 表日期789101112131415兰郡681186516614香格里拉77565912711安宜嘉园558561110810 表2表3 香格里拉花园客流量同比表上表分析：1:三楼盘总量与平均量相差不大2：9日、13日、15日为三个客流高峰3：本月与上月同比，客流总量有所减少三：结论1：在广告总量不变的前提下，客流量基本稳定。2：9日、13日、15日分别是周边楼盘兰郡举办的少儿艺术大赛复赛和半决赛领取入场券的日子，客流有个较大提高，而15日兰郡沙盘到位，销售员开始告知客户查看沙盘，客流量在此三日有较大提高。因此可综合鉴定：客群因大环境影响的减少已成必然趋势，但周边楼盘的事件营销节点日能挤压出部分客户，此部分客户需求强烈，我司因在下一阶段密切关注竞争楼盘的动态，做好各方面销售准备工作。见表四竞争楼盘推盘筹划表7月下旬（待定）7月15日兰郡沙盘展出 兰郡展开内部认购 安宜嘉园加推两栋多层重点楼盘交易套数及其均价状况表重点楼盘交易套数对比表序 号项目名称四月五月六月7.1-7.201安宜嘉园0176132香格里拉花园00101353白田雅苑0072104金荷嘉园77731575茗园天府153161916重点楼盘交易均价对比表序 号项目名称四月五月六月7.1-7.201安宜嘉园02709360936452香格里拉花园00375938533白田雅苑00375238164金荷嘉园38843994406940885茗园天府3440331639463986结论：1：从四月起，宝应楼价上升趋势明显，但需个案分析2：金荷作为白田路的代表，均价维持在3900以上，这阐明白田路仍然是宝应目前的指标性地块，从另一侧面阐明白田雅苑的价格方略存在缺陷3：茗园天府的均价在六月有了近五百的提高，本源在于其所推楼栋是该楼盘楼王系列的典型多层4：安宜嘉园跟风提高均价，在城北区域，香格里拉花园趋向成为核心楼盘，香格里拉的价格趋势直接影响周边楼盘的价格趋势。二:重点楼盘个案分析安宜嘉园供销状况：六月主推15-21栋多层，共180套房源，其中户型配比为：90-100平米之间的小三房130套，110以上的大三房与82平米的两房的50套。从目前宝应房地产市场网的数据分析看，安宜嘉园的去化率接近60%，剩余房源约为50套左右，这50套左右的房型，集中在110平米的小三房。价格状况：成交均价3609-3659元/促销及推广状况：安宜嘉园根据目前所售房源的配比状况，与7月15日加推了21.22栋多层，共80套，户型只有两种，为82平米的两房，以及90-100之间的小三房。整体竞争分析：安宜嘉园作为本区域重点关注的楼盘之一，其积极拉提价格的能力因其地段与品质的限制，相对有限。但其户型配比以及推盘方面有值得本案推敲之处，其主力户型90-100平米的小三房数量庞大，此低总价方略一方面的确给其带来数量不斐的客流群,但同步对其项目品质也有质的影响，其乡镇与城乡客户配比状况，在宝应目前的市场楼盘中仅次于北奥康城。本案在后来的推盘中，应当以中小户型带动客流，高品位大户型房源拉动品质互相配合，在推盘节奏下，合适销控中小户型，从而是的销售更具科学性、专业性。媒介推广：无兰郡供销状况：本月仍然处在蓄水状况，初步推盘筹划已经敲定，一期首批房源四栋多层132套，主力面积集中在80平米的两房，90-100之间的小三房。价格状况：目前从其项目经理处得知的信息是成本已经接近3500元/平米，但其会采用低开高走的方略，还是直接高价位方略，需要观测与研究促销及推广状况：暂无媒介推广：本月15号沙盘安装完毕，宝应楼市，户外，电视字幕，少儿文艺大赛已集中推广整体竞争分析： 兰郡将是下一种销售热点，但其开盘因其价格等诸多因素，必然会导致部分客户的流失，就目前阶段看，我司应早做准备，加推出与其接近的户型。并做好价格上涨的铺垫工作。此外，从广告角度考虑，建议我司拿下安宜北路与淮江路路口的跨街作为导视所用。名园天府供销状况：本月所推的房源是其中心景观带的47#-52#典型多层共180套，户型从109平米的三房-140平米的大三房。价格状况：价格比上月上调近450元/平米，有次可见景观对楼栋的提价优势明显。促销及推广状况：按揭98折，一次性97折。媒介推广：楼书已印刷完毕，户外等更新完毕整体竞争分析： 观测名园天府的重要目的在于对110平米的房源的销售判断，以及为将来中心景观带楼盘的价格提高提供数据支持。从名园天府的推盘筹划看，此时推出中心景观区是有欠考虑的（其周边尚有部分小高层没有销售）,但其均价的提高幅度以及景观对价格的参照因素，都值得本案在将来的推盘筹划中加以学习并提高。