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,2,第五章 租金标准建议,第一章 方案的作用,第二章 项目招商定位,第三章 项目招商策略,第四章 招商组织、商源对接与招商计划,第六章 招商活动策划,目 录,3,第一章 方案的作用,一、深 化项目 整体策划,三、制定 招商目标,二、明确 招商实施 策略,使项目主题定位落地 使项目商业规划落实 使项目业态规划细化 使租户配比结构明了,多业权招商策略 项目招商的商源组织策略 商家引进策略 招商的优惠策略,开盘销售招商目标值 主体封顶招商目标值 项目交房招商目标值 项目开业招商目标值,4,项 目,城市定位,城市交通,经济状况,城市人口,项目区位,项目四至,内 容,中国最大白酒原酒基地：年产白酒30万吨，建有“中国名酒工业园”。 国家瘦肉型猪生产基地县：邛崃是“国家商品猪储备基地”、“ 国家瘦肉型猪生产基地（市）县”、全市 出栏生猪头数，位居全 省县级单位第一。 中国优秀旅游城市：成都新十景”，国家4A级旅游景区平乐古镇、国家4A级旅游景区天台山、国家3A级旅游景区临邛古城、“中国旅游文化名镇”火井古镇、“成都市历史文化名镇”大同乡、“全国农业旅游示范点”花楸村。旅游年收入为13亿元。 中国食品工业百强县、国家级生态示范区 中国经典爱情故事”凤求凰”诞生地：“文君当垆，相如涤器”传为千古佳话。,距成都市区67KM、距成都双流国际航空港50KM、距成昆铁路新津普兴站38KM、距乐山港1 15KM(高速) 距成雅高速10KM,2011年，全市地区生产总值完成129亿元；完成全社会固定资产投资149.7亿元、社会消费品零售总额43.9亿元，城镇居民人均可支配收入达到17062元，农民人均纯收入达到8598元，为四川省县域经济发展先进县。,总人口约有65万人（20111年），城镇人口26万人，邛崃市市区人口18万人.,地处成都半小时经济圈，项目地处邛崃东城，传统商圈之外。 项目地处邛崃城市交通门户，可以快速的到达市区、新津和成都。,西至：项目西边汽车站是当地旅游集散地，同时是老城区消费者主要来向，项目此向展示性较好。 北至：项目北边是新建项目杰地城，沿318国道向北是城区边缘地带，项目此向展示性一般。 东至：项目东边是三和汽车专卖店，东向的城市未来规划为工业集中发展区。 南至：项目南边毗邻阳光新城小区，居住环境相对安静，南向是未来政府规划的集中工业区。,一、城市发展概况,第二章 项目商业发展背景,5,第二章 项目商业发展背景,二、商业面积概算,备注：以下商业规划、业态配比、业态规划按此 面积进行测算。,当前邛崃传统商业整体品质感较差，新兴大型商业体纷纷涌现，加剧了商业 市场的竞争；同质化成为市场供需的最大矛盾；优良的商业主题规划、丰富的业 态组合、以及持续的运作能力是考量未来市场成败的关键。,6,第二章 项目商业发展背景,三、项目商业环境,7,第二章 项目商业发展背景,四、商业消费特征解析,8,第二章 项目商业发展背景,五、项目市场环境,面对林立市场的商业项目、形式多样的商业形态，邛崃市主题商业是一个市场空隙。,邛崃商业发展环境小结 1、城市沿北向、东向为发展轴线。 2、现有城市商业形态原始、商业档次低端，有升级换代的市场需要。 3、现有城市商业综合体扎堆，定位同质化严重。 4、现有城市综合体体量庞大，已达市场饱和，市场竞争激烈。,9,邛崃首席漂亮女人街,第三章 项目招商定位,10,第三章 项目招商定位,一、商业总体商业规划,时尚空间,11,第三章 项目招商定位,二、项目商业平面动线规划,1、人流互补：平面、立面循环人流动线形成互补动线，以保证平面，立面客流互达，分层商业展示无“死角”；垂直人流动线形成有限的人流引导和拉动，与平面人流实现贴合。 2、人车分流：车流与人流动线分流，出入口设置减少对住宅和商业的干扰。地下停车场到达地面商业的垂直人流动线需保证独立与快速通达性。 3、动静分区：外围、商业内街动区与商业店铺的间隔，以动静为区隔，减少干扰。 4、商住分离：住宅与商业通过屋面和转换层将商业对住宅的干扰减少到最小。,12,第三章 项目招商定位,三、项目商业立体动线规划,-1F-2F地下停车场,1F,13,第三章 项目招商定位,四、项目商业立体动线规划,2F,3F,垂直电梯/步行梯,垂直电梯/步行梯,垂直电梯/步行梯,垂直电梯/步行梯,垂直电梯/步行梯,垂直电梯/步行梯,14,业态规划原则一：“同业差异、异业互补”的商业规划原则 业态规划原则二：“主力店带次主力店”的商业规划原则 业态规划原则三：商业景观与商业业态相互带动的规划原则 商家组合原则一：高中低档兼顾的原则，核心业态和主导品牌中高档，特色品牌中低档 商家组合原则二：大品牌带动小品牌入驻，人气性品牌带动普通品牌入驻,业态准入原则：入场经营商户符合商业规划，严格按业态规划对商户进行划分 品牌准入原则：严格按照品牌经营理念对品牌经营商家实行优先入场政策 诚信经营准入原则：严格按照诚信经营标准审查商家进场经营 实力准入原则：入场商户需具备行业一定经营年限和资金实力,五、业态规划、商家组合原则,第三章 项目招商定位,点对点渗透策略：直接上门拜访、DM直邮、目标招商区域扫街 充分展示策略：招商中心展示、现场商业示范区氛围营造 建立商业样板区策略：在项目设置入驻橱窗展示、提前营造示范商业区 品牌策略：品牌商家为先导的渠道建设策略 造势策略：营造商业氛围和梳理商业形象 行业合作策略：实现项目商业资源的快速增长和储备 媒体合作策略：与主流媒体联动商业活动、论坛积极参与建立商业渠道收集商业资源,15,六、项目商业业态规划,第三章 项目招商定位,女性时尚 消费+婚庆,美容护理,时尚餐饮,休闲娱乐,婚庆摄影,女性饰品,时尚服装,品牌女装,化 妆 品,克拉达,婚姻登记,魅力女鞋,精品内衣,时尚潮服,皮具箱包,金银首饰,品牌珠宝,潮流饰品,鞋帽饰品,美容美发,彩妆美甲,健身美体,品牌餐饮,特色餐饮,洋快餐,咖啡,茶楼,浴足,SPA,KTV,婚纱摄影,草坪婚礼,16,七、项目商业业态配比,第三章 项目招商定位,以女人时尚购物为主，集休闲、娱乐、餐饮、健身等女性一站式消费功能；体现整体消费环境形象，高端时尚品质；在运营方面：一方面靠后续运营作为支撑，另一方面要考虑区域的消费，积极引导支撑性的消费客流。,商业业态面积比例,17,八、业态档次定位：,第三章 项目招商定位,18,九、项目主力店定位: 5大主力店+2条特色商业街,第三章 项目招商定位,19,十、立体分层业态规划,第三章 项目招商定位,20,十一、项目分层业态规划-1F、-2F（停车场）,第三章 项目招商定位,21,第三章 项目招商定位,22,第三章 项目招商定位,23,第三章 项目招商定位,24,第三章 项目招商定位,25,商户访谈内容：项目定位、档次定位、业态组合与租户配比的认同度,第四章 商家可行性研判,26,商户访谈内容：多业权整合招商、统一管理的认同度,第四章 商家可行性研判,27,访谈商户内容：目标商家对租赁经营、自购自营的选择意向,第四章 商家可行性研判,28,访谈商户内容：目标商家对入驻优惠条件、市场培育期扶持需求的描述,第四章 商家可行性研判,29,租户关注点访谈小结,第四章 商家可行性研判,30,商户进驻意向访谈结果,第四章 商家可行性研判,31,项目品牌策略： 强化项目主题业态定位、商源品质、商业空间、环境氛围 来体现项目女人街的品牌效应。 项目渠道及准入策略： 项目五大招商渠道和四大品牌准入策略。 分业权招商策略： 开发商自持、自购自营、委托招商三方面策略。 项目招商执行策略： 5个维度的招商执行策略。 项目招商优惠措施： 具体落到实处的招商优惠措施。 项目招商推广策略：分阶段分步骤的项目招商推广策略。,一、项目招商总体策略,第五章 项目招商策略,32,二、项目物业类型界定,第五章 项目招商策略,33,三、项目分业权招商策略,第五章 项目招商策略,34,四、项目招商渠道策略,第五章 项目招商策略,35,入场经营商户符合商业规划，严格按业态规划对商户进行划分,严格按照品牌经营理念对品牌经营商家实行优先入场政策,入场商户需具备行业一定经营年限和资金实力,严格按照诚信经营标准审查商家进场经营,五、商家准入策略,第五章 项目招商策略,36,六、项目招商执行策略,第五章 项目招商策略,招商策略,具体操作手段,主力店商户优先招商,根据公司掌握的商户资源库，利用公司强大的商源人脉，借助项目前期强势推广的优势，和各大主力商户的总经理搭建无缝管道，实现大型餐饮品牌酒楼、大型婚纱摄影、大型KTV、美容美体、休闲咖啡茶楼5大主力店优先进驻。,品牌商户带动招商,按招商细化分工，强势的目标管理，落实招商分管业态负责人的目标考核，实现女性品牌服饰、珠宝、休闲特色餐饮、箱包饰品、化妆品牌同步进驻。,分区域招商,在成都及邛崃分设招商机构，安排招商人员，按业态及品牌需求准确出击，完成邛崃本地优质商家、成都特色商家招商，进一步巩固招商成果，完成细化品牌商户的招商工作。,定向招商,合理利用优惠促进措施，解决意向性商户进驻难，商务条件难、物业配置难等制约签约条件，集中进行研究，突破成规，实现最终签约进驻；对本地犹豫观望商家采取，采取以“以外压内”（成都行业领导品牌商的进驻来挤压邛崃本地商家）实现最终的签约进驻。,渠道招商,整合渠道优势，实行各专业招商机构，编外的行业人士招商代理进行招商，实现信息整合，内外联动，多点开花；特殊资源挖掘、多种商户筛选；达到巩固成果、充分补位的目的；实现项目招商品质，招商完成率、租金贡献率、整体市场影响力的目的。,1、免租期：给予商家6-12个月不等的免租期（含装修期） 2、装修补贴：品牌主力店商家，视招商情况“一案一策”，给予个案补贴，按合同期限分期支付。 3、租金补贴：针对大户、特色商家、多业权整合招商出现的租金差额，开发商给予不超过18个月的租金差额补贴。 4、免物业管理费：大面积的经营商家、品牌带动力商家，在市场培育期，可给予一定比例的物业管理费优惠。 5、广告位使用优惠：品牌商家和大户商家，在广告使用上给予优惠。 6、老带新政策：入驻商家推荐新商家入驻经营的，给予推荐商家物业管理费优惠。 7、开发商造活费支持：开发商提供不低于600万项目整体造活费，用于项目运营造活、营销宣传、租金补贴，装修补贴。,37,七、招商成果转化促进措施,第五章 项目招商策略,38,第六章：租金标准建议,39,一、招商组织,第七章 招商组织、商源对接与招商计划,40,二、商源对接计划,第七章 招商组织、商源对接与招商计划,渠 道,重点突破,商户资源库,公司3500余户商户品牌资源库，进行甄选,拟拜访商家数,500家,成都地区,品牌代理公司、抚琴西路、玉林南路、桐梓林等女人街商家集中拜访 一品天下美食街餐饮商家、九眼桥休闲娱乐商家,250家,邛崃市区,南街、北街、东街、西街以及其他餐饮休闲集中区域商家,150家,外围渠道,专业招商代理公司、行业专业人士介绍,50家,政府招商引资,邛崃市商务局、邛崃市工商局、邛崃市中小企业协会,10家,行业渠道,成都市餐饮协会、成都市服装协会、成都市婚庆协会、邛崃市餐饮协会,80家,合计,1040家,41,三、商源对接名录,第七章 招商组织、商源对接与招商计划,42,第七章 招商组织、商源对接与招商计划,43,四、招商计划推进,第七章 招商组织、商源对接与招商计划,44,一、项目推广目标,第八章 招商活动策划,45,第四阶段：引爆期,1、项目促销联席会成立仪式 2014.4.20 2、项目开业庆典 2014.5.1 3、项目开业促销月 2014.5.1-6.1,二、项目招商活动执行,第八章 招商活动策划,46,
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