房地产开发企业房屋动迁安置涉税问题剖析

房地产开发企业房屋动迁安置涉税问题剖析日期：2014-06-11随着社会经济的高速发展，我国城镇化进程的加快，房地产开发企业已成为地方税收的支柱产业，在日常税收征管中，房地产开发企业房屋动迁安置涉税问题已凸显出来。由于有的税务管理人员对房地产开发企业房屋动迁安置税收政策不掌握或理解模糊，税收征管不到位；稽查人员也往往对这个问题容易忽视，检查不细，给税收造成了一定的漏洞，房地产开发企业房屋动迁安置环节税收问题应引起基层税务机关的高度重视。一、房地产开发企业房屋动迁安置情况房地产开发企业房屋动迁安置分为异地安置、就地安置和现金补偿三种，其中异地安置和就地安置房屋有以下情况：1、异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。2、房地产开发企业动迁安置被动迁人实行房屋产权调换形式的，也就是回迁按动迁面积一定比例返还的，有结算产权差价，也有不结算产权差价的。3、房地产开发企业动迁安置被动迁人按拆迁面积一定比例返还房屋面积，在此基础上有增补房屋面积的，房地产开发企业按增补面积收取较低一点价格的房屋价款，也有不增补房屋面积的，不收取任何价款。二、房地产开发企业房屋动迁安置发票开取及账务处理情况1、结算产权差价的，按差价开取商品房发票；不结算产权差价不开取商品房发票。2、收取房屋增补面积价款的，按增补价款开取商品房发票，不增补房屋面积不结算产权差价的，不开取商品房发票。3、对不开取商品房发票的，产权监理部门凭借房地产开发企业开出的房屋动迁安置回迁证明，办理房屋产权证。4、个别房地产开发企业按开取商品房发票金额计入销售收入，计税成本按总建筑面积的开发产品结转。三、如何确定房地产开发企业动迁安置房屋计税价格现行税法对房地产开发企业动迁安置房屋计税价格文件规定主要有：1、辽宁省地方税务局关于对房地产开发公司拆迁安置被拆迁人房屋征收营业税问题的批复（辽地税函【2006】173号）第2条规定：房地产开发企业安置被拆迁人实行房屋产权调换形式的，应按主管税务机关认定的调换房屋的市场价（对没有市场价的，由主管税务机关依同类房屋的工程成本核定计税价格）计征营业税。2、国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发【2009】31号）第七条规定：确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。3、国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知（国税函2010220号）第六条规定：（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入。4、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。综合以上文件对房地产开发企业动迁安置房屋涉及到核定计税价格方法种类比较多，税务实际征管工作中究竟按照哪个文件执行，采取哪种计税价格核定方法，在具体执行过程中很茫然也不好确定。这里重要的是要首先研究分析以上四个文件规定确认收入计税价格的共同点及其密切联系，弄懂其内容实质，比如：“市场价”、“市场销售价格”和“市场价格”是一层意思，就是指一项资产在交易市场上的价格，它是买卖双方竞价后产生的双方都能接受的价格，“市场价”反映评估基准日的市场真实情况和条件；“评估价值”是评估资产在评估之日的价值，“评估价值”既要考虑市场价格因素，又要考虑评估当事人的接受程度；“市场公允价值”是在公允价值计量下，资产和负责按照在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。公允价值并不是交易发生时的实际交易价值，而是根据市场价格信息进行重新计量的价值；“同类房屋的工程成本”和“开发产品的成本利润率”核定，是税法规定核定房屋计税价格的一个基本方法，其核定计税价格公式为：计税价格=工程成本（1+成本利润率）（1营业税税率）。另外主管税务机关在核定计税价格上还应注意以下几个问题：（1）要科学合理，选择税企双方都认可的计税价格核定方法。（2）主管税务机关不能根据各个文件规定按税种分别核定计税价格，确认收入只能按文件规定各税种核定一个公用计税价格。（3）主管税务机关要按房地产开发企业与被拆迁户签订的一个或多个“回迁合同”核定一个计税价格，也可以按“回迁合同”数量核定多个计税价格，这取决于履行各个“回迁合同”发生纳税义务的时间以及房屋市场价格浮动变化情况。由此笔者认为采用国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发【2009】31号）第七条规定，确认收入（或利润）的方法和顺序比较恰当，适合各税种关于计税价格的核定，它即规定了三种确认收入的方法，又规定了在具体执行上的先后顺序，可以作为计算各税额的计税依据，也便于税务机关按其文件规定执行。四、房地产开发企业房屋动迁安置税收相关规定和计算方法1、营业税辽宁省地方税务局关于对房地产开发公司拆迁安置被拆迁人房屋征收营业税问题的批复（辽地税函【2006】173号）第2条规定：房地产开发企业安置被拆迁人实行房屋产权调换形式的，应按主管税务机关认定的调换房屋的市场价（对没有市场价的，由主管税务机关依同类房屋的工程成本核定计税价格）计征营业税。其中，不结算产权调换价格的，即应按主管税务机关认定的调换房屋的市场价或依同类房屋的工程成本核定的计税价格计征营业税；结算产权调换差价的，对调换房屋的价值中未进行价款结算的部分，按主管税务机关认定的调换房屋市场或依同类房屋的工程成本核定计税价格，减去收取的产权调换结算差价后的余额计征营业税。国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复（国税函2007768号）第一条规定：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。对房地产开发企业发生动迁安置房屋回迁业务的， 文件已明确应按“销售不动产”税目，在交付安置房屋或被拆迁户全部支付结算产权调换差价的环节缴纳营业税。对不结算产权调换差价的，由主管税务机关核定的计税价格确定收入。结算产权调换差价的，按主管税务机关核定的计税价格确定收入，减去收取产权调换结算差价后的余额税率5%计征营业税。2、企业所得税国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）第一条（四）规定：房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发【2009】31号）第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。辽宁省地方税务局房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（辽地税发【2009】51号）第五条规定：根据（国税发【2009】31号通知第七条规定：视同销售的行为种类、原则和收入确认方法，企业将开发产品用于自用行为（包括办公用和经营用）的不视同销售。企业将开发产品用于原住户“动迁还平”（也称产权调换）行为的应视同销售，并于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。其收入按城市房屋拆迁产权调换安置协议书金额确定，或者参照营业税计税依据确定。房地产开发企业动迁安置将开发产品用于原住户“动迁还平”（也称产权调换），实际上房屋权属有了变化，开发产品所有权或使用权发生了转移，应视同销售。于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现，并同时归集开发产品成本，其计税所得额按法定税率25%计算征收企业所得税。3、土地增值税国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知（国税函2010220号）第六条规定：（一）房地产企业用建 造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条规定：非直接销售和自用房地产的收入确定。（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。房地产开发企业用建造的开发产品安置回迁户的，房屋发生了所有权转移，安置用房视同销售，并要按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费，房地产开发企业发生的房屋动迁安置业务应按开发项目四级超率累进税率计算征收土地增值税。4、契税中华人民共和国契税暂行条例第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税；第二条规定：本条例所称转移土地、房屋权属是指下列项目：（五）“房屋交换”；第八条规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。房地产开发企业动迁安置房屋是“房屋交换”的一种，房屋权属发生了转移，应在房地产开发企业在取得土地、房屋等不动产时，应按全额税率4%计算缴纳契税，其中包括房地产开发企业动迁房屋拆迁现金补偿费和动迁安置房屋确认的收入以及给被拆迁人异地购买房屋支付计入拆迁补偿费部分。5、印花税房地产开发企业和被拆迁户实行房屋产权调换时，视同销售，与被拆迁户签订的房屋回迁安置合同简称“回迁合同”，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，“回迁合同”属于一种交换式的产权转移书据。因此，房地产开发企业房屋动迁安置“回迁合同”需要按照产权转移书据0.05%税率计算缴纳印花税。五、房地产开发行业动迁安置房屋在税收日常征管中建议1、房地产开发行业是地方税收部门重点税源大户，要加大税法宣传力度，针对房地产行业纳税环节多、核算比较繁琐特点，应加强对房地产开发企业财务人员税收政策培训和纳税辅导，提高纳税人依法纳税自觉性，尤其弄懂房地产开发企业动迁安置房屋账务处理，要按开发产品全额结转销售收入。2、强化税务管理人员培训，提高企业所得税业务政策水平，进一步提高纳税服务质量，要对房地产开发企业重点纳税环节税收政策辅导到位，以防止偷税漏税的发生。3、税源部门要加强对重点税源房地产开发企业纳税评估，着重对行业税负率、成本利润率、企业所得税负担率指标的分析，若出现分析指标异常情况，要及时重点辅导。4、稽查部门要加大对房地产开发企业纳税重点环节检查力度，查深查透查细，严格执法，堵塞征管中漏洞。5、建议税务机关要充分利用和发挥发票“以票管税”作用，对房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置的，要规定要求房地产开发公司开具商品房销售发票，开票金额按上述的计税价格计算，因动迁户被拆迁的房屋是产权房，发票备注要按城市房屋拆迁产权调换安置协议书标出的回迁面积标明，以便在产权监理部门办理产权缴纳契税时扣除，这有利于房地产开发企业依据发票金额全额计入开发产品销售收入并结转计税成本，以防止偷税的发生，也便于税务机关日常征收管理。（作者单位：锦州市古塔区地税局）