中国北方首钢养老产业总部基地项目投资建议20150127

第1页，共44页。2目录项目概述投资方介绍政策与市场背景养老产业总部基地运营管理发展目标2第2页，共44页。3【项目概述】3第3页，共44页。4投资项目概述拟投资的“中国养老产业总部基地”项目拟由永泰红磡养老产业投资集团公司（上海）以其养老产业投资发展资源优势及资本优势，搭建线上线下全渠道养老产业服务平台。通过在选址辖区设立投资公司，对项目进行投融资、建设、招商、及运营管理。该基地功能包括“养老产业总部及孵化基地”、“养老产业设施用品展贸中心”、“养老产业服务培训基地”，并植入“中国孝文化博物馆”。通过“永爱”养老设施配置及其品牌效应，为养老服务领域中研发设计、信息咨询、养护培训、产品制造、商贸流通、电子商务、物流配送等上下游企业的集聚化发展提供服务。项目需用地200余亩，总投资约60亿元。各功能建设规模，平均容积率为。建设期5年。建成五年内，将成为中国养老产业的总部发展基地。投资周期5年，项目投资收益率为25%。第4页，共44页。项目概念方案5体验式养老主题酒店京医福晨介护管理学院产品设计研究中心养老服务创业孵化基地产业企业总部商务写字楼养老设施用品展贸中心国际智能物流中心孝文化博物馆电商会展大厦第5页，共44页。6【投资方介绍】6第6页，共44页。7永泰红磡养老产业投资集团公司（上海）永泰红磡养老产业投资集团是一家专注打造整个养老产业价值链以提供优质产品和服务的国内领先企业。注册于上海浦东新区。拥有养老产业、生命科技及产业基金投资优势资源，已先后投资养老社区、服务机构、老年病医院，以及养老设施、产业培训管理学院等产业链30余个项目。母公司永泰红磡控股集团公司致力于健康产业的投资控股公司，在生命科技产业有多项投资，并拥有一家上市公司（中源协和600645）。其旗下的“中国银宏”，是产业发展的金融平台。永 爱京医福晨天益明康永泰红磡养老产业投资集团养老专业技能培训养老社区管理培训养老专业人才库红磡中国养老社区投资养老社区开发养老社区资产管理养老社区运营管理远程医疗技术居家护理服务居家养老社区平台运营中国养老设施配置领导品牌第7页，共44页。永泰红磡-养老产业投资品牌及项目天津：凯旋路中国特色CCRC项目天津：红磡领世郡中国特色CCRC项目广东：养老设施配置体验馆天津：崇明海永中国CCRC项目第8页，共44页。9已与北京大学合作设立养老管理学院,拥有国际国内知名养老机构运营管理经验的专家团队，培训养老医护人员。n开发经验优势：众多养老机构项目开发经验，从设计施工到运营管理等环节成熟完善，优质的技术服务在业内有口皆碑。n“永爱”品牌优势：从产品研发、技术支持、采购、销售，经过2年的运营，成就具有市场影响力的养老设施配置专业机构。n资本优势：永泰红磡与中俄主权基金合作发展养老产业，保证项目开发质量及后期发展营运。永泰红磡-产业链品牌优势9人才培训优势人才培训优势产业发展优势产业发展优势“永爱永爱”养老设施品牌优势养老设施品牌优势资本优势资本优势第9页，共44页。10【产业政策与市场】10第10页，共44页。11全国养老服务业的市场状况人口老龄化、高龄化、空巢化加速n2013年底，中国60周岁以上老龄人口达到亿人，占总人口的14.9%。n预计到2034年，中国老龄人口将突破4亿，届时将占总人口的25%。养老市场需求巨大n根据国家老龄办的数据，养老服务市场需求在3万亿元以上，目前每年为老年人提供产品不足1000亿元，供需之间存在巨大商机。n预计未来20年，我国养老产业规模有望达到20万亿元以上。11第11页，共44页。12 2013年8月，李克强总理主持召开国务院常务会议，确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施。国务院关于加快发展养老服务业的若干意见(国发201335号)要求，为进一步优化养老服务业发展的政策环境，完善体制机制，创新发展模式，拓宽民间资本参与渠道，通知各地开展养老服务业综合改革试点。意见明确提出：“培育养老服务产业集群。试点地区要充分发挥养老服务业涉及领域广、产业链长、发展潜力大等特点，重点鼓励发展养老服务中小企业、扶持发展龙头企业和知名品牌、促进养老服务领域的研发设计、信息咨询、产品制造、商贸流通、电子商务、物流配送等上下游产业集聚化发展等。”2014年10月29日国务院常务会议提出：“鼓励养老健康家政消费，探索建立产业基金等发展养老服务，制定支持民间资本投资养老服务的税收政策，民办医疗机构用水用电用热与公办机构同价”养老服务业的支持政策12第12页，共44页。137/16/2022养老服务业综合改革政策 2014年8月27日，民政部、发改委等部门联合下发了民政部办公厅 发展改革委办公厅关于做好养老服务业综合改革试点工作的通知（民办发201424号），通知规定42个地区为全国养老服务业综合改革试点地区（其中有北京市），要求各试点地区开展试点8个方面的工作：1、健全养老服务体系 2、引导社会力量参与养老服务 3、完善养老服务发展政策 4、强化城市养老服务设施布局 5、创新养老服务供给方式 6、培育养老服务产业集群 7、加强养老服务队伍建设 8、强化养老服务市场监管13第13页，共44页。14北京市养老产业政策相关产业衍生产业本位产业14n 北京市将培育养老服务产业发展，繁荣养老服务消费市场：加大养老服务业投融资力度，设立支持养老服务业发展的投资引导基金，培育和扶持养老服务企业发展；支持养老服务重点领域发展，扶持老年生活照料服务业、老年产品用品、老年健康服务业、老年文化教育事业、老年体育健身活动、老年休闲旅游业、老年金融服务业、老年宜居住宅建设；建设养老服务产业园区，统筹建设集老年产品研发、生产、物流配送、展览展销等一体化的养老服务产业园区。n截至2012年，北京市60岁及以上户籍老年人口为万，占户籍总人口的20.3%到2020年，北京市养老产业产值将达到1000亿元人民币，养老服务业发展潜力巨大。北京市人民政府发布的北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见指出：第14页，共44页。15养老产业市场机会项目位置园区规模现状北医健康产业园 北京中关村生命科学园 占地219亩，总建22万m 在营大连雄伟老年用品产业园 大连金州新区双D港 占地6.1万m，分两期开发招商中东营市养老产业园 山东东营市南二路以南,东青高速路以东 占地706亩，总建29.16万m 建设中乌镇国际健康生态休闲产业园 浙江省桐乡市乌镇镇 总规划用地约5500亩建设中镇海LR高端养老项目 宁波镇海区 总建17万m 2013年底与政府完成协议签署重庆巴南区全产业链养老项目 重庆巴南区 不确定 目前处于前期规划阶段南山医疗器械产业园 深圳南山区南海大道 占地面积2万，目前已建设面积约6万 2005年开建，2006年开园深圳花样年健康产业园 深圳南山蛇口 不确定计划2015年完工广州国际生物岛 广州番禺大学城 占地面积约1.83平方公里，分三阶段开发 2011年已“开岛”珠三角德国医药谷 佛山南海大沥广佛智城 不确定德国医疗谷中国华南总部2013年落户广佛智城通过全国性的与养老产业相关的产业园案例分析，发现养老产业园区在功能上以复合类型为主，专业化程度越来越高，但专门为养老用品而设的产业总部基地目前仍处于市场空白期。目前国内养老用品采购机构基本集中为三类 房地产类-万科、保利、碧桂园等 保险资金-平安、泰康、中国人寿等 养老机构-太阳城、九如城等在国家养老政策的引导下，养老机构及社区养老对养老用品的需求巨大，据统计2014年中国养老用品采购额约300亿元，预计到2020年将超过千亿元。时不我待，只争朝夕，养老产业的战略机遇期正当其时第15页，共44页。16【养老产业总部基地】16第16页，共44页。一知识型区域-北京高新技术产业、文化产业、现代服务业发展资源优势。二 加工机及贸易区域-天津工业制造的最终产品、轻工业产品、与高技术产品。四 资源型区域-河北资源、劳动和初级产品及农副产品17中国北方-养老产业发展在京津冀协同发展的资源优势优越的地理区位优势北方国际航运和国际物流中心便捷的交通运输网人才科研实力领先全国产业经济基础强大第17页，共44页。产业基础呈现规模企业数量众多，资金实力雄厚，技术先进、人才质量优秀等特征。传统产业的转型升级催生和支持养老产业发展，带动产业链相关企业提升自主品牌及职能现代化水平。中国北方产业基础优势地区GDP（亿元）增长率（%）三次产业结构重点发展的主导产业北京195007.70.8：22.3：76.9电子信息、汽车、石化新材料、装备制造、生物医药、都市工业天津1437012.51.3：50.6：48.1电子信息、汽车、化工、冶金、生物技术与现代医药、新能源与环保山东546849.68.7:50.1:41.2生物医药、医疗器械、新材料化工、橡胶和有色金属、通信设备制造业辽宁270778.78.6 52.7 38.7石油化工、冶金、交通运输装备制造、电子信息产品制造河北283018.212.4：52.1：35.5钢铁、装备制造、石油化工、食品加工、建材、纺织服装数据来源：2013年各省市年度统计公布第18页，共44页。一丰富高素质的人力资源和科研教育资源中国北方对高等教育、高科技园区的投入，为北方经济发展提供了大量高科技人才，满足公司总部知识密集型价值的创造活动的特定需要。二 良好的区位优势和良好的交通运输网络设施中国北方已经形成公路、水路、铁路、航空、管道多种运输方式共同发展的综合运输体系。便于企业总部和生产基地的空间分离及有效交流。三 具有便捷的信息获取以及良好的同异地沟通的信息通道中国北方都市圈城市群在信息化发展先进城市的带领下，社会信息化的综合发展水平较高。四 逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系中国北方在金融保险、专业咨询、国际贸易、政府服务等方面的水平快速提升，吸引跨国公司地区总部、研发中心、投资管理中心，壮大总部经济资源。总部经济发展条件一小时经济圈两小时经济圈三小时经济圈19第19页，共44页。20养老产业涉及领域广泛，养老产业龙头企业以及上下游企业需要在空间上和功能上聚集才能发挥产业规模效应，形成产业战略决策、运营管理和资源整合的中心。养老产业总部基地的必要性为养老产业提供生活服务的企业：餐饮、休闲、娱乐、旅游等企业20产品制产品制造造护理护理培训培训养老产业为养老产业服务配套的金融、投资、电子商务服务等企业商贸商贸流通流通 养老产业总部基地项目正是养老产业企业聚集的实体平台，为养老产业相关采购方、供应方、及研发设计机构提供电子商务及金融、物流等服务。第20页，共44页。养老产业关联性 随着全社会老龄化加速带来的养老服务需求持续增长，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成。投资布局的养老产业链涵盖：在宏观政策助推下的老龄事业发展成就显著，养老产业布局基本形成。功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系有望形成。但总体上看，养老服务和产品供给不足、产业发育不健全、上下游行业发展不同步等问题。因此，养老产业链各行业、各相关企业需要通过有效融合，实现共赢。养老地产，包括养老公寓、养老机构及基础设施建设。养老金融，主要包括信托、理财机构、银行有关部门。医药生物，包括保健品及一些慢性病、老年病用药类。老年用品，主要为合适老年人的衣、食、住、行、医、娱等六大类产品。文化传媒娱乐，主要为适合老年人的文化娱乐产品。21第21页，共44页。养老产业展贸中心的必要性 n养老设施用品认知度、熟识度较低，需要专业化消费引导和推广n养老设施用品企业涉及产业范围广、种类繁多，同类设施用品存在材质、款式、价格及质量等差异；n采购者重视养老设施用品的质量及价格，而对品牌的认同度低，因此他们具有多家选择的采购习惯；n养老设施用品行业特性及采购者的采购习惯使具有种类齐全、可选性强等优势的展贸中心成为产业内不可缺少的合作平台和营销渠道。养老养老设施设施行业特征行业特征养老养老设施设施采购习惯采购习惯养老产业展贸养老产业展贸 种类丰富 同类产品差异化大 品牌认同度不高 多家选择和比较 注重产品质量 价格敏感度高 规模大、产品全、可选性强 经营成本低22第22页，共44页。23产城融合的建设需求 通过对养老产业链企业需求调研得出结论：产业基地必须具备以下六大核心功能 产业基地核心功能产城融合的建设理念是项目功能形态定位的主要依据，满足产业企业与城市功能的主要需求第23页，共44页。24【运营管理】24第24页，共44页。25 广东永爱养老产业有限公司由永泰红磡养老产业投资集团公司投资，成立于2012年9月，已经整合了全国150多家供应商，1200多款产品，成为中国养老用品行业的第一品牌，具有市场影响力。永爱公司是集老年用品的设计开发、经销和相关服务于一体的中国养老设施配置领导品牌，她借助国内在家具、家电、卫浴、医护器械、信息技术等产业领域的基础和优势搭建平台，面向全国养老投资机构和养老服务机构，提供老年用品和相关服务的一站式整体解决方案。永爱核心客户包括保险公司(中国人寿、泰康人寿、中国平安、太平洋保险)，地产公司（万科、保利地产、碧桂园），国有企业（广东商贸集团、天津旅游集团、北京控股）。中国养老设施配置领导品牌永爱25第25页，共44页。26养老产业链制造业企业类别家具家居护理与康复移动辅具保健食品怀旧收藏尊老礼品阅读视听老人服装卫生沐浴智能健康管理移动辅具健身休闲第26页，共44页。27养老产业链服务业企业类别 随着全社会老龄化加速带来的养老服务需求持续增长，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成。投资布局的养老产业链涵盖：养老金融服务：主要包括信托、理财机构、银行、融资租赁等机构提供的服务；医疗保健服务：包括保健医疗和康复医疗服务；文化传媒娱乐服务：主要为适合老年人的文化娱乐产品，如老年大学；老年旅游服务：针对老年人特点的旅游及候鸟型度假；27第27页，共44页。永泰红磡“永爱云”-养老产业链服务平台28为老人一站式享受居家和社区养老专业服务为商家借助平台资源实现服务和产品的快速发展为政府有效管理各类居家和社区养老机构商家n足不出户获得高效的居家照料和护理服务；n便捷的调度平台，一席电话即可获助；n在社区日托中心享受专业人员的护理服务；n服务人员由专业机构岗前培训和监督，确保服务质量；n老年用品和老年旅游等服务平台，安心消费。n提供巨大客户需求，降低营销成本，提高经营收益；n不同的个性化需求，促进改善个性化服务及商品；n详细的客户资料，利于精准营销，提升服务能力；n高标准的信誉评价体系，容易获得服务溢价；n统一的平台监督系统，形成良性竞争环境。n通过公办民营、公建民营接收日托中心等政府居家养老项目，提高运营效率和质量；n有效管理机构和商家资源，监控服务质量和专业水平；n及时详尽的数据报告，了解老人生活和健康状况，以及照料与护理服务满意度。第28页，共44页。29【发展目标】29第29页，共44页。企业总部商务写字楼养老服务创业孵化基地 体验式主题酒店中心养老产业展贸中心养老产业会展大厦产品设计研究中心项目发展目标30目标：成为中国养老产业发展及服务平台，优化养老产业资源配置目标：成为中国养老产业发展及服务平台，优化养老产业资源配置京医福晨介护管理学院孝文化博物馆国际智能物流中心第30页，共44页。31项目选址的具体要求n 养老产业链条长，关联性强，产品需求品种多，批量小，因此，作为养老产业总部基地的地点应在研发与生产制造发达、协作配套能力强的地区；n总部基地的大物流配送能力要求高，故选址应在交通便利、资讯发达，对全国辐射作用强的地区；n总部基地应尽量靠近需求市场，以减少物流成本，及时挖掘需求；n总部基地需要大量研发人员和医疗护理人员以及国际贸易人员，故应选在人力资源丰富的地区；n为适应将来大量的国际贸易业务，总部基地应选在航空运输便利、国际金融业务发达的地区；n因总部基地需要成片土地以适应不断发展的要求，故应选在城市郊区，以满足对成片相对低成本土地的需求。养老产业总部基地项目，需建设用地200余亩，整体项目所需建筑规模约50万平方米，建成运营五年内，将成为中国养老服务企业的总部发展基地。北京市丰台区的地理位置和土地价格等因素，目前作为项目的首选目标。第31页，共44页。32区域物业市场价格位置性质面积（）成交价（万元）楼面价（元/）地价（万元/亩）土地市场参考价（万元/亩）丰台区长辛店镇居住1261112100001136411101600丰台区长辛店张郭庄居住、文化159386256500197891073丰台区花乡商业金融234935640080021600项目名称地址物业类型建筑面积()均价（元/）物业销售参考价（元/）首开玲珑汇丰台小屯西路与梅市口路交叉口南住宅100002800035000设计师广场丰台西四环南路9920639000京投银泰万科西华府丰台西南四环科丰桥南 70000042000万润大厦丰台园海鹰路3号写字楼357682521325000总部基地写字楼丰台南四环西路188号14000030022北京诺德中心丰台南四环西路126号 45000040000天鸿美域丰台小屯路149号商铺7000003140936000万科中粮假日风景丰台小屯路108号45000038831优筑国际丰台丰桥路2号院19190038500地址物业类型建筑面积（）租金（元/*天）物业租金参考价（元/*天）丰台区新月家园社区底商802.53丰台区卢沟桥南里 商业街铺705.2丰台区杜家坎家具市场400003丰台区南里2号院京城银都写字楼252.32丰台区中城天昱写字楼401.6丰台区丰益商务楼写字楼552第32页，共44页。33项目经济技术指标用地面积：282亩（万）建筑面积：49万容积率：建筑密度：40%京原铁路北京五环展贸区总部区配套区一期展贸区：占地90亩，建面16万，是养老产业总部商贸基地、品牌体验与展贸平台、综合服务三位一体的高端国际展贸平台。二期总部区：占地135亩，建面24万，以养老产业顶端总部办公为主导，辅以企业孵化器、技术研发、信息交互等功能。三期配套区：占地57亩，建面9万，以智能物流为核心配套，优化企业生产组织。同时搭建产学研平套，为企业提供技术支持。第33页，共44页。34项目功能分析34养老产业展贸中心：打造养老产业集展示、贸易、营销、咨询为一体的永不落幕的产业展销会，成为中国养老产业发展聚集地及企业服务核心。产业增值服务模式：一、中长期展示，深化推广；二、短期展览集中拓展市场；三、市场活动准确对接需求；四、Offline线下推广，养老服务产品发布会五、Online线上推广，进入电商及微平台。专业分区招商1.老年家居家具 2.老年卫生卫浴3.养老护理康复 4.医药科技研发5.智能健康管理 6.养老生活服务第34页，共44页。35项目功能分析35体验式主题酒店：以养老用品及服务为主题的商务酒店将为产业精英提供养老服务及设施用品的体验服务。酒店特色：1、酒店整体设计以及内部装修配置均采用养老专业设计，给入住的客户切身体验养老住宅的示范空间，激活客户设计灵感；2、酒店内所有的家具、卫浴、智能系统、医疗保健服务等均采用园区内企业的产品和服务，给予客户体验式消费服务的平台。3、在酒店内每种产品加上二维码标识，让客户在酒店联网内通过电商平台查询到想要了解的商品信息，同时能下达订单，促成交易；4、酒店以孝文化为主题，通过客房装饰、艺术作品、服务项目等营造孝文化氛围，让顾客获得个性化文化感受。第35页，共44页。36项目功能分析36产品设计研发中心：通过养老用品设计企业、养老技术服务研发机构进驻，研发设计机构与养老企业商家无缝对接，整合资源，全面带动养老产业的商业化转型升级，提升运营效益。引入养老产业领域研究：1、老年智能化家具设计；2、老年卫生卫浴产品研究；3、护理康复器械研发；4、智能健康管理系统研发；5、医药科技研发角色定位：一、提供天使投资；二、搭建关键技术的服务平台，提供技术支持和行业咨询；三、推介相关技术人才以及客户资源第36页，共44页。37项目招商行业企业主导行业：老年用品设计、老年家具卫浴、养老护理服务为支柱，入驻企业达1600家，其中高新技术企业150家，上市公司20家，总部型企业比例为50%服务机构：聚集各类商业银行20家，风险投资机构4家，律师会计事务所、物流运输公司、评估咨询公司等生产性服务机构100多家第37页，共44页。项目分期分区38二期总部区：自主运营体验主题酒店，大部分持有产业总部大厦定向招商，全部销售创业孵化基地用于平衡资金。一期展贸区：持有养老展贸中心出租，电商会展大厦和设计研究中心全部销售回笼首期开发资金。三期配套区：持有介护培训学院用于办学，智能物流中心将整体出让，其他商服配套全部销售一期展贸区养老展贸中心面积7万电商会展大厦面积5万设计研究中心面积4万产业总部大厦面积8万创业孵化基地面积12万体验主题酒店面积4万二期总部区三期配套区介护培训学院面积2万其他商服配套面积4万智能物流中心面积3万第38页，共44页。39投资项目经营模式-租售结合，培植养老产业总部基地 以养老产业聚集养老设施及用品制造业、养老服务业；吸引养老咨询、养老培训等新型服务业，实现全产业链无缝对接。打造方向“中国养老设施用品展贸中心”展贸平台，衔接设计及服务业；充分北京国际化优势，利用区域聚集产业资源，重点培育区域自主品牌展贸中心持有，出租39总部基地销售招商方式：以销售为主，租售结合专属国际名牌养老产业企业总部，为养老产业提供全面的信息服务、金融支持、技术人才储备。第39页，共44页。40项目开发时序进度/年度2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年一期展贸区土地整理一期土地达到开发条件建筑施工展贸和设计中心开工会展大厦开工营销推广项目整体营销推广设计中心开盘会展大厦部分开售招商运营展贸中心招商展贸中心正式运营会展大厦招商运营二期总部区土地整理二期土地达到开发条件建筑施工创业基地开工 总部大厦开工体验酒店开工营销推广项目二期营销推广创业基地开盘总部大厦开售招商运营总部大厦招商总部大厦运营体验酒店招商体验酒店开业三期配套区土地整理三期土地达到开发条件建筑施工商业配套开工智能物流开工培训学院开工营销推广项目三期营销推广商业配套开售智能物流开售招商运营智能物流招商智能物流运营培训学院开业培训学院招生第40页，共44页。41项目运营收入测算主题酒店运营租金收入楼层商户业态 面积比例计租面积()平均租金（元/天）月租金收入(万元)1-10F酒店管理100%400002.7319展贸中心运营租金收入楼层商户业态面积比例出租率平均租金（元/天）月租金收入(万元)1F家居家具10%95%5.5110卫生卫浴10%95%5.5110中央展位9%75%9.01222F保健药品11%90%4.8104医疗器械11%90%4.8104养老公寓6%95%4.2483F养老保险5%95%3.537文化娱乐5%90%3.535老年用品11%95%3.2684F咨询服务8%90%2.535居家护理10%90%2.342其他4%85%2.015合计100%90%4.0830项目整体运营月收入：1306万元项目整体运营年收入：15671万元培训学院运营收入楼层商户业态 面积比例计租面积()平均租金（元/天）月租金收入(万元)1-3F教育培训100%200002.2132备注：主题酒店整体出租，聘请品牌酒店作为管理方，该租金为扣除招商费用的净租金收入。备注：培训学院主要由京医福晨管理培训学院管理运营，整体出租，租金按照当地一般培训场地租金确定。备注：展贸中心由永爱公司负责招商运营，业态分布是根据各类商户的承租能力划分的，租金水平是根据永爱预招商客户的租金预期扣除相应的管理费用和招商费用确定的净租金收入。第41页，共44页。42投资收益测算l运营模式：租售结合，持有40%物业出租l开发周期：5年，滚动开发l毛利润：亿元l投资利润率：123%项目一期展贸区二期总部区三期配套区合计投资成本（亿元）20.731.012.263.9持有比例（%）44%47%22%41%持有物业估值（亿元）24.530.8560.3销售收入（亿元）2438.419.581.9毛利润（亿元）27.8 38.2 12.3 78.3 投资利润率（%）134%123%101%123%第42页，共44页。43Thanks!永泰红磡养老产业投资集团公司广东永爱养老产业有限公司2015年1月43第43页，共44页。谢谢观赏！第44页，共44页。