房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题押题卷（答案）（第52次）

房地产估价师房地产开发经营与管理考试题押题卷（答案）答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.【真题】关于用期望值判断投资方案优劣的说法，正确的是（）。A.期望值不同、标准差小的方案为优B.期望值相同、标准差大的方案为优C.标准差相同、期望值小的方案为优D.期望值不同、标准差系数小的方案为优【正确答案】D2.下列不属于房地产开发项目财务评价的基本报表的是()。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表【正确答案】A3.由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整作出明确规定。租金调整条款一般仅对（）有效。A.毛租金B.市场租金C.基本租金D.百分比租金【正确答案】C4.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率【正确答案】B5.敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性【正确答案】D6.判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大【正确答案】D7.某一计息周期的净现金流量，是指()。A.该时段内现金流量的现金流量流入B.该时段内现金流量的现金流量流出C.该时段内现金流量的代数和D.该时段内现金流量的绝对值的和【正确答案】C8.土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。A.省级B.市级C.县级D.乡级【正确答案】C9.【真题】通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理()。A.规划意见书(选址)B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证【正确答案】A10.高尔夫球场属于（）。A.居住物业B.酒店和休闲娱乐设施投资C.工业物业D.特殊物业【正确答案】B11.进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（）。A.商品房建设投资B.土地开发投资C.其他投资D.生产性投资【正确答案】B12.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）。A.小于5年B.在45年C.在56年D.在34年【正确答案】B13.开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【正确答案】A14.下列不属于管理费用的是()。A.工会经费B.工程监理费C.修理费D.技术转让费【正确答案】B15.由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【正确答案】B16.某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万平方米。A.450B.475C.520D.580【正确答案】D17.深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【正确答案】C18.某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）。A.0.18B.0.12C.4.09D.5.00【正确答案】C19.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是()。A.I越大，P越大B.I越小，P越大C.P越大，I越小D.I与P无关【正确答案】A20.以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由()和城市建设配套费构成。A.土地使用权出让金B.拆迁补偿费C.土地转让费D.基础设施建设费【正确答案】A21.【真题】房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于()。A.向投资者分配B.提取法定盈余公积金C.缴纳企业所得税D.弥补企业5年内的累计亏损【正确答案】D22.【真题】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括()。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性【正确答案】B23.财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目开发经营期内的（）分析。A.现金流量B.清偿能力C.资产与负债情况D.资金盈余或短缺情况【正确答案】D24.下列不属于清偿能力指标的是（）。A.借款偿还期B.利息备付率C.现金回报率D.偿债备付率【正确答案】C25.在以下利润、收入、成本费用的关系中，正确的是()。A.出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入+设备出租收入B.期间费用=管理费用+销售费用+财务费用+营业成本C.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入D.可供分配利润=税后收入-未分配利润【正确答案】C26.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】D27.【真题】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【正确答案】B28.由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈（）的趋势。A.向上波动B.向下波动C.上下波动D.随机波动【正确答案】A29.【真题】甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是()。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.费用年值比较法【正确答案】B30.以下物业中，物业管理最为复杂的是()。A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业【正确答案】C31.在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括（）。A.出让地价款B.前期工程费C.土地转让费D.土地租用费【正确答案】B32.一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【正确答案】B33.【真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析【正确答案】C34.【真题】张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是()风险。A.政策B.通货膨胀C.利率D.或然损失【正确答案】B35.中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格【正确答案】A36.在初步可行性研究阶段，投资估算的精读可达()，所需费用约占总投资的()。A.30，0.20.8B.20，0.251.5C.10，021.0D.5，0.31.0【正确答案】B37.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是（）。A.抵押贷款支持证券B.退休基金C.保险公司D.银行类金融机构【正确答案】A38.对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【正确答案】A39.某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【正确答案】D40.房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。A.资金B.金融机构C.房地产项目D.利率高低【正确答案】C41.()是房地产泡沫产生的基础。A.土地的稀缺性B.投机需求C.金融机构过度放贷D.开发商之间的博弈和非理性行为【正确答案】A42.衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标称为()。A.投资利润率B.成本利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率【正确答案】C43.房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【正确答案】A44.【真题】对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是()。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领建设用地规划许可证【正确答案】C45.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（）。A.适于进行长期投资B.需要适时的更新改造投资C.易产生资本价值风险D.易受政策影响【正确答案】C46.房地产投资能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.风险较低D.需要专门的知识和经验【正确答案】A47.房地产开发投资的经济效果主要表现为()。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率【正确答案】A48.按()通常将房地产市场划分为三级市场即一级市场、二级市场、三级市场。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按存量增量细分D.按交易形式细分【正确答案】C49.对于承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择()方式。A.单价合同B.成本加酬金合同C.全部包工包料的总价合同D.专业工程发包【正确答案】C50.【真题】王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60万元，每年的还本付息额为7.8万元，扣除运营费用的年租金收入为18万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是()。A.11.33%B.12.00%C.17.00%D.20.00%【正确答案】A51.某开发商向银行申请了年利率为16，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则开发商第一年的还本收益为()万元。A.6B.7.05C.7.59D.13.59【正确答案】C52.【真题】下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是()。A.时间风险B.比较风险C.持有期风险D.通货膨胀风险【正确答案】D53.开发商取得（）后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A.规划意见书（选址）B.建设用地规划许可证C.设计方案审批阶段D.建设工程规划许可证【正确答案】D54.我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行【正确答案】C55.用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【正确答案】B56.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。A.符合城市规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化【正确答案】A57.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【正确答案】B58.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【正确答案】B59.【真题】关于房地产投资特性的说法，错误的是()。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【正确答案】B60.决策可以按不同的标准类型划分，其中按决策的（）划分，包括个人决策和群体决策。A.性质B.层次C.参与人数D.规模【正确答案】C61.下列关于房地产权益融资的说法中，错误的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.资金融入方不需要还本付息C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.房地产权益资本主要来源于机构投资者【正确答案】A62.从抵押担保的质量来看，()抵押最优。A.商品住宅B.商用房地产C.经济住宅D.出让国有土地使用权【正确答案】A63.房地产投资决策以投资者对未来收益的估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果，来降低()的影响。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.政策风险D.政治风险【正确答案】B64.假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为()。A.10.7B.8.0C.5.3D.2.7【正确答案】B65.当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A.毛租B.净租C.潜租D.直租【正确答案】B66.【真题】对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的()分析。A.总量结构B.产品结构C.投资结构D.区域结构【正确答案】D67.物业管理企业可以通过对()进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【正确答案】D68.开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。A.20%B.30%C.40%D.50%【正确答案】D69.【真题】房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的()特征。A.分散性B.替代性C.易变性D.季节性【正确答案】D70.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【正确答案】A71.一个城市区域的()，与市场上租金和价格的关系、人们对房地产所有权的偏好、市场上可供出租房地产空间的数量、城市或区域的经济发展水平等因素相关。A.区域结构B.产品结构C.租买结构D.投资结构【正确答案】C72.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.具有更专业的物业管理【正确答案】C73.关于债务融资，下列说法不正确的是（）。A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35年D.利用信贷资金经营，实际上就是借钱赚钱或借鸡生蛋【正确答案】B74.对建设投资估算的精度在10，所需费用，小型项目约占投资的1.03.0，大型复杂的工程约占0.21.0属于()阶段。A.投资机会研究B.初步性可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】C75.每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在()以下，月所有债务支出与收入比控制在()以下。A.30,40B.30,50C.50，50D.50,55【正确答案】D76.【真题】市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系【正确答案】D77.下列贷款属于房地产开发贷款的是()。A.土地购置贷款B.房地产抵押贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款【正确答案】A78.多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。A.相互影响的B.相互独立的C.有因果关系的D.有条件关系的【正确答案】B79.建设投资估算精度在10，所需费用，小型项目约占投资的1.03.0，大型复杂工程的占投资的0.21.0，这一阶段属于()。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究【正确答案】D80.已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55B.12.68C.14.75D.15.01【正确答案】C81.（）不属于证券市场的功能。A.筹资功能B.定价功能C.规避风险功能D.资本配置功能【正确答案】C82.【真题】某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】A83.委托房地产经纪机构要支付相当于售价()的佣金。A.0.53B.12C.13D.25【正确答案】A84.关于融资成本，下列说法不正确的是（）。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【正确答案】D85.房地产投资中危害最大的一种风险是()。A.通货膨胀风险B.政策风险C.政治风险D.周期风险【正确答案】C86.某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【正确答案】D87.盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出()。A.平衡点B.临界点C.转折点D.保本点【正确答案】A88.()是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行后做出投资与否决策的关键步骤。A.投资机会研究B.初步性可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】C89.政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的（）特性。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移【正确答案】D90.获得收益水平较高的投资类型是()投资。A.房地产B.储蓄C.股票D.债券【正确答案】A91.竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程验收B.分部工程验收C.综合验收D.单位工程验收【正确答案】A92.下列选项中，不计入收益性物业管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【正确答案】A93.开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起()日内，将建设工程竣工验收报告报建设行政主管部门备案。A.10B.15C.20D.30【正确答案】B94.【真题】对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的()中提出。A.规划意见书（选址）B.设计方案审查意见C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证【正确答案】A95.潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A.意愿B.途径C.能力D.动机【正确答案】B96.房地产市场也存在空间市场和（）两个层面。A.资产市场B.资本市场C.信托市场D.证券市场【正确答案】A97.单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个()。A.正的协方差B.负的协方差C.标准协方差D.绝对协方差【正确答案】B98.零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.使用面积D.营业面积【正确答案】B99.以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【正确答案】A100.【真题】为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是()。A.本次贷款的月还款额月均收入B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）月均收入C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）月均收入D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）月均收入【正确答案】C二.多选题(共70题)1.房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E.投资偏好【正确答案】ACD2.零售商业物业的分类，主要依据()方面，分为五种类型。A.建筑形式B.建筑规模C.经营商品的特点D.周围环境E.商业辐射区域的范围【正确答案】BCE3.决策可以按不同的标准划分类型，按决策的层次划分，包括（）。A.战略性决策B.管理性决策C.业务性决策D.个人决策E.群体决策【正确答案】ABC4.【真题】在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括()。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议【正确答案】AB5.【真题】甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【正确答案】AB6.按常规，公开招标项目应授标给最低报价者，除非最低标价是()的。A.不合理B.外地承包商提交C.根本无法实现D.开发商对承包商提交的，有所怀疑E.合理【正确答案】AC7.商业辐射区域分析包括可能的()分析。A.顾客流量B.商业聚集程度C.消费者行为D.消费者购买能力E.消费者喜好和偏好【正确答案】ACDE8.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有（）。A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间【正确答案】DE9.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E.第四阶段【正确答案】CDE10.土地费用包括（）。A.土地征用拆迁费B.土地出让地价款C.土地转让费D.三通一平等土地开发工程费E.公共配套设施建设费【正确答案】ABC11.开发项目选址、定点审批阶段主要针对以()方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标【正确答案】AB12.按照用途的不同，物业可以分为()。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.土地【正确答案】ABC13.开发商的定价方法有（）。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【正确答案】ACD14.以下属于时间序列分析法的有()。A.简单平均法B.相关分析法C.移动平均法D.专家意见法E.指数平滑法【正确答案】ACE15.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【正确答案】AB16.市场趋势分析通常包括()几个步骤。A.宏观环境预测B.行业预测C.企业的销售预测D.微观环境预测E.消费者需求预测【正确答案】ABC17.经济评价中的基础参数中，（）属于评价标准类指标。A.基准收益率B.开发经营期C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.目标成本利润率【正确答案】ACDE18.【真题】下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有()。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式E.购买-更新改造-出租模式【正确答案】BC19.在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是（）。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量控制的对象【正确答案】ABCD20.定义市场区域工作主要包括()。A.细分市场B.描绘市场区域C.解释确定市场区域边界的依据D.在相应的地图上标出市场区域的边界E.选择目标市场【正确答案】BCD21.在经济评价中的基础参数中的评价标准类指标包括()。A.出租率B.基准收益率C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.空置率【正确答案】BCD22.一般来说，房地产投资风险主要体现在()。A.投入资金的安全性B.项目定位的科学性C.期望收益的可靠性D.投资项目的变现性E.资产管理的复杂性【正确答案】ACDE23.下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行贷款利率B.等于银行存款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表【正确答案】CE24.城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中，规划土地使用要求包括（）等。A.建筑规模B.公共服务设施C.容积率D.绿地率E.建设项目与城市道路的距离【正确答案】ACD25.房地产周期循环的原因有（）。A.供需因素的影响B.供需调整不均衡存在的时滞C.政策因素的影响D.房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响E.制度因素的影响【正确答案】ABCE26.房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【正确答案】ACDE27.【真题】下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【正确答案】ACD28.收集一手资料的方法有（）。A.观察B.专题讨论C.问卷调查D.电话E.实验【正确答案】ABCE29.抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【正确答案】ABCD30.市场定位的方式有（）。A.避强定位B.重新定位C.跟随定位D.差异定位E.对抗定位【正确答案】ABE31.【真题】衡量房地产泡沫常用的指标有()。A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【正确答案】ACE32.控制工程进度网络图的表现形式有()。A.单代号网络B.双代号网络C.三代号网络D.时标网络E.四代号网络【正确答案】ABD33.对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.购买成本B.更新改造成本C.运营成本D.转售税费E.建造成本【正确答案】ABCD34.决策的四个基本特征包括（）。A.是为了达到一个预定的目标B.是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段C.是在若干个有价值的方案中选择1个行动方案D.是在若干个有价值的方案中选择13个行动方案E.准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的【正确答案】ABCE35.房地产开发项目的主要合同关系有（）。A.开发商的主要合同关系B.承包商的主要合同关系C.建筑商的主要合同关系D.监理机构的主要合同关系E.供应商的主要合同关系【正确答案】AB36.按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.全部投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【正确答案】ACE37.市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种，其中，可控制因素调查包括（）。A.技术发展调查B.产品调查C.消费者调查D.价格调查E.国内外市场环境调查【正确答案】BD38.一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、（）6个部分。A.目录B.正文C.结论D.附表E.附图【正确答案】ABDE39.现金流量分析，要从全部投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的()进行测算。A.财务内部收益率B.财务净现值C.投资回收期D.资产负债率E.借款偿还期【正确答案】ABC40.写字楼出租单元内建筑面积包括（）。A.单元内使用面积B.外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D.分摊公用设施建筑面积E.分摊公共建筑面积【正确答案】ABC41.资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.经济发达度E.投资结构【正确答案】ABC42.勘察设计和前期工程费主要包括（），以及三通一平等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设计费【正确答案】CDE43.从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可盈利性D.可实现性E.可衡量性【正确答案】BCDE44.影响房地产市场发展的基本因素有()。A.社会因素B.政治因素C.政策因素D.经济因素E.金融因素【正确答案】ACD45.房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤（）。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.分析确定每个不确定性因素发生的概率D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析【正确答案】ABDE46.开标时，检查投标文件的密封情况，可以由()完成。A.投标人B.招标人C.投标人推选的代表D.招标人委托的公证机构E.招投标管理部门派出的代表【正确答案】ACD47.市场定位战略主要有（）。A.产品差别化战略B.服务差别化战略C.主题差别化战略D.人员差别化战略E.形象差异化战略【正确答案】ABDE48.下列()属于房地产组合投资管理的内容。A.制定物业策略计划B.确定物业投资者或业主的投资目标C.管理资产以实现组合投资收益的最大化D.管理并评估物业服务企业的工作E.监控物业运行绩效【正确答案】BC49.对写字楼进行分类，主要是看（）等。A.交通方便性B.经营商品的特点C.建筑形式D.为租户提供的服务E.租户类型【正确答案】ABDE50.初步可行性研究阶段，需对()内容进行粗略的审查。A.市场需求与供应B.建筑材料供应情况C.项目财务分析D.地理环境E.工程项目建成后对社会的影响【正确答案】ABC51.承包商的主要合同关系通常包括（）等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【正确答案】ABE52.以下宣传媒介，对中低档写字楼物业比较合适的有()。A.报纸上的分类广告B.电视C.广播D.物业顾问机构的期刊E.邮寄【正确答案】AD53.【真题】利率的储蓄投资决定理论认为()。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【正确答案】BE54.【真题】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有()。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【正确答案】AB55.一般来说，房地产投资风险分析主要包括（）等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E.资产管理的复杂性【正确答案】ABE56.下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.认知价值定价法【正确答案】BE57.申请领取施工许可证应具备的条件，有（）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.总承包企业已签署了分包合同C.已经确定施工企业D.签署了委托监理合同E.建设资金已经落实【正确答案】ACDE58.土地出让价款的数额是由（）等多方面因素决定的。A.所在城市B.地区C.地段D.土地用途E.土地转化率【正确答案】ABCD59.投资型物业购买者购买行为受()的制约。A.房地产投资收益水平B.其他投资工具的收益水平C.市场内使用者需求特点、趋势和偏好D.购买者自身特点偏好E.该物业的地理位置【正确答案】ABC60.风险型决策的具体方法包括（）。A.最小可能法B.最大可能法C.期望值法D.决策树法E.后悔值法【正确答案】BCD61.房地产开发项目的基本报表包括()。A.现金流量表B.资金来源与运用表C.损益表D.资产负债表E.投资估算表【正确答案】ABCD62.房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.房地产开发贷款C.土地使用权抵押贷款D.商用房地产抵押贷款E.在建工程抵押贷款【正确答案】BC63.金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。A.风险评估B.项目评估C.担保方式评价D.环境评价E.贷款综合评价【正确答案】BCE64.成本计划可分解为（）等方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【正确答案】ABCE65.业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）的目的。A.资本保值B.资本增值C.获取周期性收益D.降低投资风险E.抵御通货膨胀【正确答案】ABC66.决策的原则有（）。A.经济性原则B.最优原则C.满意原则D.反馈原则E.比较选优原则【正确答案】CDE67.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法【正确答案】ABCE68.【真题】房地产投资信托基金的特征有（）。A.流动性差B.市场价值稳定C.低现金回报D.流动性好E.有效分散投资风险【正确答案】BDE69.在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑的因素有()。A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者将来扩展办公室面积的计划D.每平方米的租金E.室内的装修【正确答案】ABC70.【真题】下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【正确答案】ACE三.判断题(共30题)1.政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容不包含项目是否符合国家宏观调控政策的要求。（）【正确答案】错2.成本导向定价法包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。【正确答案】错3.等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。【正确答案】对4.在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间一般不存在竞争。（）【正确答案】错5.在房地产市场调查中，竞争情况调查属于可控因素的调查，而市场营销因素调查属于不可控因素的调查。【正确答案】错6.复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（）【正确答案】错7.以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资的估算方法是单元估算法。【正确答案】对8.通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。这样做的结果，可能会使得初步投资决策分析报告被修改，或者在项目的收益水平达不到目标要求时被迫放弃这个开发投资计划。因此，前期工作是整个开发过程中最重要的一个环节。（）【正确答案】错9.我国土地交易的实质是土地使用权的交易。【正确答案】对10.【真题】房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。()【正确答案】对11.企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次。【正确答案】错12.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。（）【正确答案】对13.为了估算收益性物业的价值(V)，可以用税后现金流(NOI)除以资本化率（R），即V=NOI/R。（）【正确答案】错14.地域分析与选择是对项目宏观区位条件的分析与详细，是战略性选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。【正确答案】对15.一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（）【正确答案】错16.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有经济价值。【正确答案】错17.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（）【正确答案】错18.拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用者的行为。（）【正确答案】错19.开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。（）【正确答案】错20.成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。【正确答案】对21.市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。（）【正确答案】错22.房地产开发项目用于出租或自营时，经营期的