房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题强化卷（答案）[54]

房地产估价师房地产开发经营与管理考试题强化卷（答案）答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【正确答案】B2.（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【正确答案】B3.【真题】某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是()。A.月B.季度C.半年D.年【正确答案】B4.【真题】某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元人，看有多少业主参加。这种调查方法是（）。A.观察法B.访问法C.问卷法D.实验法【正确答案】D5.【真题】以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.目标定价法D.随行就市定价法【正确答案】D6.已知某笔贷款的年利率为15，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为()。A.15.87B.15.68C.15.55D.15【正确答案】A7.问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查【正确答案】D8.衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标称为()。A.投资利润率B.成本利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率【正确答案】C9.产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的（）。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境【正确答案】C10.【真题】关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是（）。A.贷款客户众多会带来操作风险B.不良率很低，不存在信用风险C.房地产市场变化会带来变现风险D.贷后管理工作薄弱会带来管理风险【正确答案】B11.委托房地产经纪机构要支付相当于售价()的佣金。A.0.53B.12C.13D.25【正确答案】A12.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）。A.小于5年B.在45年C.在56年D.在34年【正确答案】B13.制订进度计划时，（）法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A.横道图B.网络图C.进行图D.工序图【正确答案】A14.下列市净率的表达式中，正确的是（）。A.市净率=股价每股净资产B.市净率=股价每股收益C.市净率=市值销售收入D.市净率=市值现金流【正确答案】A15.直接投资的特点是（）。A.资金所有者和资金使用者不能分离B.资金所有者和资金使用者分离C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志【正确答案】A16.某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。A.年B.半年C.季度D.月【正确答案】C17.【真题】某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是()。A.15.0%B.21.4%C.30.0%D.50.0%【正确答案】D18.建设投资估算精度在10，所需费用，小型项目约占投资的1.03.0，大型复杂工程的占投资的0.21.0，这一阶段属于()。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究【正确答案】D19.物业管理的核心工作是（）。A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境【正确答案】B20.（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法【正确答案】A21.零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.使用面积D.营业面积【正确答案】B22.对建设投资估算的精度在10，所需费用，小型项目约占投资的1.03.0，大型复杂的工程约占0.21.0属于()阶段。A.投资机会研究B.初步性可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】C23.【真题】某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力（）。A.正好能够承受中位数房价B.只能承受比中位数房价更低的房价C.只能承受比中位数房价更高的房价D.可以承受平均水平的房价【正确答案】B24.横道图法和网络图法在工程管理中常常作为()的方法。A.质量控制B.进度控制C.合同管理D.成本控制【正确答案】B25.高尔夫球场属于（）。A.居住物业B.酒店和休闲娱乐设施投资C.工业物业D.特殊物业【正确答案】B26.【真题】下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是()。A.空置率B.预售面积C.房地产价格D.房屋空间使用数量【正确答案】A27.【真题】下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是()。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率【正确答案】C28.土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。A.省级B.市级C.县级D.乡级【正确答案】C29.房地产最重要的一个特性是（）。A.位置固定性B.适应性C.异质性D.寿命周期长【正确答案】A30.盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30，成本上升60时，开发利润（税前）为0，乙项目当售价下降20，开发利润（税前）为0，因此，在抵御售价和成本变动能力的风险的能力方面()。A.甲强于乙B.乙强于甲C.一样D.不能确定【正确答案】D31.【真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析【正确答案】C32.【真题】房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于()。A.向投资者分配B.提取法定盈余公积金C.缴纳企业所得税D.弥补企业5年内的累计亏损【正确答案】D33.某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万平方米。A.450B.475C.520D.580【正确答案】D34.在房地产自然周期的第三阶段，此时供给增长速度高于需求增长速度时，房地产市场中的空置率与合理空置率之间的关系是()。A.空置率大于合理空置率B.空置率小于合理空置率C.空置率等于合理空置率D.不能判断【正确答案】B35.标底是招标工程的()，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。A.评估价格B.预期价格C.成交价格D.理论价格【正确答案】B36.【真题】证券市场上的资金供给者是()。A.证券发行人B.证券投资者C.证券监管机构D.证券市场的中介机构【正确答案】B37.某开发公司开发的商品房出租，物业原值为6000万元，年租金收入为600万元，则该物业应缴纳的年房产税为()万元。A.60B.72C.52.8D.50.4【正确答案】B38.敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性【正确答案】D39.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为60万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6，如果该家庭25的收入用于购买该住宅，则该家庭须月收入至少为()元。A.3440B.9600C.13756D.13950【正确答案】C40.某单位以现实楼价15的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工时交付使用时楼价上涨了12，则其预付款的收益率高达()。A.60B.70C.80D.90【正确答案】C41.【真题】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【正确答案】B42.政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的（）特性。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移【正确答案】D43.根据传统房地产周期理论，房地产的发展呈现一种()的周期性。A.自我发展B.自我更新C.自我修正D.自我均衡【正确答案】C44.某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()条件。A.领导者定价法B.目标定价法C.价值定价法D.挑战定价法【正确答案】A45.城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。A.土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入【正确答案】B46.目前，在我国的城市住宅中，其中()不能进入市场流通。A.经济适用房B.廉租房C.商品房D.二手房【正确答案】B47.开发商取得（）后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A.规划意见书（选址）B.建设用地规划许可证C.设计方案审批阶段D.建设工程规划许可证【正确答案】D48.对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.3B.1.5C.1.2D.2.0【正确答案】A49.由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。A.基本因素B.首要因素C.一般因素D.重要因素【正确答案】A50.房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险【正确答案】C51.假设国债的收益率为10，市场整体的平均收益率为20，房地产系统市场风险系数是0.4，则某段时间内房地产业的预期收益率为()。A.14B.15C.13D.16【正确答案】A52.基础设施建设费是指建筑物()米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.1B.2C.3D.4【正确答案】B53.由城市规划行政部门提出的()包括地块区位和现状、地块坐标、标高、道路红线坐标、出入位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。A.规划设计条件通知书B.附图C.选址规划建议通知书D.建设用地规划许可证【正确答案】B54.在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A.12B.13C.23D.24【正确答案】D55.下列关于房地产权益融资的说法中，错误的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.资金融入方不需要还本付息C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.房地产权益资本主要来源于机构投资者【正确答案】A56.房地产开发投资的投资者主要是为了()。A.获取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【正确答案】A57.对出租物业来说，最主要的收入记录是（）。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【正确答案】B58.房地产开发投资的经济效果主要表现为()。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率【正确答案】A59.深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【正确答案】C60.【真题】房地产开发项目的财务评价是房地产开发()阶段的重要工作。A.投资分析决策B.施工准备C.建设D.租售【正确答案】A61.关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【正确答案】B62.【真题】房地产开发企业的资产负债率较高，表明其()。A.资本金较充裕B.财务风险较高C.偿债能力较强D.资金应变能力较强【正确答案】B63.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【正确答案】B64.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量【正确答案】D65.【真题】某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60%来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10。若项目全部投资的收益率为16%，则其资本金的投资收益率为()。A.16%B.25%C.26%D.40%【正确答案】B66.【真题】甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为()。A.I甲I乙B.I甲C.I乙=I乙D.I乙I乙【正确答案】B67.（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.一手B.二手C.原始D.基础【正确答案】B68.（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.证券市场D.私募股权投资基金【正确答案】B69.在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度【正确答案】A70.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率【正确答案】A71.以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是()。A.观察法B.专题讨论法C.问卷调查法D.实验法【正确答案】C72.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是()。A.I越大，P越大B.I越小，P越大C.P越大，I越小D.I与P无关【正确答案】A73.下列属于房地产开发直接投资的是（）。A.购买房地产开发企业的债券、股票B.购买房地产投资信托基金C.购买住房抵押支持证券D.购买一座正在运营的高尔夫球场【正确答案】D74.关于金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险说法不正确的是()。A.一方面来自申请贷款的购房者B.另一方面来自开发商C.只来自于申请贷款的购房者D.购房者的个人信用评价不准或开发商由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险【正确答案】C75.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标建筑面积属于()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】D76.为某房地产开发项目考察各个投资方案进行比较建立共同基础的是该项目的（）。A.利润表B.财务计划现金流量表C.资本金现金流量表D.全部投资现金流量表【正确答案】D77.单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【正确答案】C78.下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查【正确答案】B79.下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是（）。A.审计费B.工程造价咨询费C.临时用地费和临时建设费D.工程监理费【正确答案】A80.下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（）。A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B.三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场【正确答案】D81.a规划设计条件通知书；b建设用地规划许可证；c选址规划意见通知书；d建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为()。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad【正确答案】D82.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（）。A.适于进行长期投资B.需要适时的更新改造投资C.易产生资本价值风险D.易受政策影响【正确答案】C83.在以下利润、收入、成本费用的关系中，正确的是()。A.出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入+设备出租收入B.期间费用=管理费用+销售费用+财务费用+营业成本C.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入D.可供分配利润=税后收入-未分配利润【正确答案】C84.【真题】甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是()。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.费用年值比较法【正确答案】B85.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为-3580万元。经分析市场前景为：好的概率为40%，一般的概率为35%，不好的概率为25%，则该项目净现值的期望值为（）万元。A.1962.5B.3870C.4000D.4142.5【正确答案】A86.财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目开发经营期内的（）分析。A.现金流量B.清偿能力C.资产与负债情况D.资金盈余或短缺情况【正确答案】D87.下列贷款不属于房地产抵押贷款的是()。A.个人住房抵押贷款B.商用房地产抵押贷款C.在建工程抵押贷款D.土地抵押贷款【正确答案】D88.关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.贷款价值比率（抵借比）通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【正确答案】A89.从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）。A.产品结构B.供求结构C.投资结构D.租买结构【正确答案】B90.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。A.比较风险B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险【正确答案】B91.（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【正确答案】B92.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【正确答案】B93.在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于()。A.基准回收期B.静态投资回收期C.项目开发期D.项目销售期【正确答案】B94.【真题】某房地产项目的初始投资额为310万，基准收益率为15%，经营期限为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93【正确答案】D95.房地产投资能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.风险较低D.需要专门的知识和经验【正确答案】A96.【真题】张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为()。A.1.16B.1.22C.1.74D.1.93【正确答案】B97.房地产投资信托基金可以分为伞型合伙房地产投资信托基金和多重合伙房地产投资信托基金，是以（）分类的。A.其投资业务B.信托性质的不同C.收益形式D.来源构成【正确答案】B98.判断房地产经纪机构以往的业绩，关键是要看其()。A.共代理成交了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多少【正确答案】D99.某家庭预计购买一套建筑面积为10平方米的经济适用住宅，单价为5400元每平方米，首付款为房价的25，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5和6，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额为()元。A.1320B.1469C.1789D.2789【正确答案】D100.动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。A.净现金B.净收益C.净现值D.财务净现值【正确答案】B二.多选题(共70题)1.土地是房地产开发项目评估中的一个重要的计算参数。土地费用是由()。A.土地出让金B.城市建设配套费C.土地开发费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【正确答案】ABC2.市场趋势分析通常包括()几个步骤。A.宏观环境预测B.行业预测C.企业的销售预测D.微观环境预测E.消费者需求预测【正确答案】ABC3.【真题】企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备()。A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性【正确答案】ABDE4.在市场趋势分析中，时间序列分析法包括（）。A.市场因子推演法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.指数平滑法【正确答案】BCDE5.下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行贷款利率B.等于银行存款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表【正确答案】CE6.以下不属于甲级写字楼特征的是()。A.具有良好的位置B.建筑物的物理状况良好C.建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求D.建筑物有功能陈旧因素影响E.其收益能力不能与新建成的写字楼建筑媲美【正确答案】ABDE7.租售方案必须明确的问题包括（）。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式【正确答案】AC8.下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.认知价值定价法【正确答案】BE9.对写字楼进行分类，主要是看（）等。A.交通方便性B.经营商品的特点C.建筑形式D.为租户提供的服务E.租户类型【正确答案】ABDE10.风险对房地产投资决策的影响表现在()。A.投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平B.使投资者尽可能规避、控制或转移风险C.迫使投资者改变投资方向D.确定投资金额的多少E.根据风险大小调整投资额【正确答案】AB11.土地费用包括（）。A.土地征用拆迁费B.土地出让地价款C.土地转让费D.三通一平等土地开发工程费E.公共配套设施建设费【正确答案】ABC12.房地产开发项目的主要合同关系有（）。A.开发商的主要合同关系B.承包商的主要合同关系C.建筑商的主要合同关系D.监理机构的主要合同关系E.供应商的主要合同关系【正确答案】AB13.定租金时，一般应首先根据（）确定一个基础租金。A.业主希望达到的投资收益率目标B.抵押贷款还本付息C.经营费用D.空置损失E.收租损失【正确答案】ABCD14.【真题】关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有()。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【正确答案】ABDE15.城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中，规划土地使用要求包括（）等。A.建筑规模B.公共服务设施C.容积率D.绿地率E.建设项目与城市道路的距离【正确答案】ACD16.以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是（）。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【正确答案】DE17.【真题】房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择()的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小【正确答案】ACDE18.【真题】对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行()分析。A.最低租售价格B.最高土地取得价格C.最高工程费用D.最低租售数量E.最高销售价格【正确答案】ABCD19.就名义利率和实际利率的关系问题，下面说法中正确的有()。A.从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大B.当每年的计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等C.在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限D.当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率【正确答案】BD20.利率具有()特点。A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的【正确答案】ABC21.【真题】甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【正确答案】AB22.房地产开发投资经济效果的大小用()等指标来衡量。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率E.资本金回报率【正确答案】BCD23.【真题】衡量房地产泡沫常用的指标有()。A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【正确答案】ACE24.【真题】在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括()。A.开发建设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用【正确答案】CD25.市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种，其中，可控制因素调查包括（）。A.技术发展调查B.产品调查C.消费者调查D.价格调查E.国内外市场环境调查【正确答案】BD26.以行政划拨获取土地使用权，通常涉及私人参与的有()。A.城市基础设施用地B.公益事业项目C.国家重点扶持的能源、水利、交通等项目的用地D.商品住房用地E.商业用地【正确答案】ABC27.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【正确答案】AB28.按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为()投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【正确答案】ABC29.房地产市场的参与者主要由()等要素构成。A.土地所有者B.开发商C.政府及政府机构D.金融机构E.房地产交易制度【正确答案】ABCD30.运营费用的人工费包括（）。A.工资B.医疗、养老、失业保险C.统筹费D.聘请法律顾问的费用E.保安费用【正确答案】ABC31.房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。A.总投资估算表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.开发建设投资估算表E.资产负债表【正确答案】BCE32.实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.买方型期权E.柔性期权【正确答案】ABCE33.【真题】关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有()。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月【正确答案】CDE34.开发商在当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续前，应具备的条件有()。A.获得国有土地使用证和建设用地规划许可证B.取得建设工程规划许可证C.签署了施工合同D.建设资金已落实E.施工现场具备了七通一平【正确答案】ABCD35.【真题】地方政府的年度土地储备计划包括()。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划【正确答案】ABDE36.申请领取施工许可证应具备的条件，有（）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.总承包企业已签署了分包合同C.已经确定施工企业D.签署了委托监理合同E.建设资金已经落实【正确答案】ACDE37.【真题】下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有()。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费【正确答案】AB38.【真题】不属于房屋开发费的有（）。A.公共配套设施建设费B.基础设施建设费C.其他工程费D.土地取得费用E.开发期间税费【正确答案】CDE39.零售商业物业的分类，主要依据()方面，分为五种类型。A.建筑形式B.建筑规模C.经营商品的特点D.周围环境E.商业辐射区域的范围【正确答案】BCE40.商业、旅游、娱乐和商品性住宅等各类经营性用地的取得可采用的方式有()。A.招标B.划拨C.拍卖D.挂牌E.协议【正确答案】ACD41.下面()不属于工程项目施工阶段中质量控制的任务。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.施工现场的调研与分析E.对项目建设总周期目标的论证与分析【正确答案】DE42.抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【正确答案】ABCD43.开发商的定价方法有（）。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【正确答案】ACD44.【真题】房地产开发项目投资中其他工程费用包括()。A.可行性研究费B.临时用地费C.场地平整费D.施工执照费E.竣工图编制费【正确答案】BDE45.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E.报酬率高低【正确答案】ACD46.一般投资机会研究可分为（）。A.地区研究B.部门研究C.系统研究D.政策研究E.以利用资源为基础的研究【正确答案】ABE47.收益性物业运营费用包括（）。A.人员工资B.办公费用C.抵押贷款还本付息D.保险费、房产税E.企业管理费及利润【正确答案】ABDE48.【真题】张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有()。A.投资利润率为16.67%B.投资利润率为22.50%C.资本金利润率为31.25%D.资本金利润率为37.50%E.资本金利润率为62.50%【正确答案】AC49.初步可行性研究主要解决的问题包括（）。A.项目的投资机遇如何B.分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.作出投资与否的决策【正确答案】BCD50.【真题】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有()。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【正确答案】AB51.工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方面，其中管理是指()。A.进度管理B.投资管理C.合同管理D.安全管理E.质量管理【正确答案】CD52.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制订具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排【正确答案】ABCD53.债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是（）。A.协议中规定的贷款利息B.协议中规定的有关费用C.可分配利润D.股利E.预售收入【正确答案】AB54.经济评价中的基础参数中，（）属于评价标准类指标。A.基准收益率B.开发经营期C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.目标成本利润率【正确答案】ACDE55.房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【正确答案】ACDE56.以下宣传媒介，对中低档写字楼物业比较合适的有()。A.报纸上的分类广告B.电视C.广播D.物业顾问机构的期刊E.邮寄【正确答案】AD57.【真题】下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有()。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法【正确答案】DE58.影响房地产市场发展的基本因素有()。A.社会因素B.政治因素C.政策因素D.经济因素E.金融因素【正确答案】ACD59.投资型物业购买者购买行为受()的制约。A.房地产投资收益水平B.其他投资工具的收益水平C.市场内使用者需求特点、趋势和偏好D.购买者自身特点偏好E.该物业的地理位置【正确答案】ABC60.【真题】下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用【正确答案】ABCE61.【真题】下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（）。A.人口数量和结构B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.传统观念及消费心理E.基础设施状况【正确答案】ACD62.【真题】利率的储蓄投资决定理论认为()。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【正确答案】BE63.利率分为（）等类型。A.基础利率B.结算利率C.同业拆放利率D.存款利率E.贷款利率【正确答案】ACDE64.【真题】在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【正确答案】ADE65.房地产组合投资管理的主要工作包括（）。A.制订并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制订物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【正确答案】ABE66.影响房地产市场发展的经济因素包括()等因素。A.经济发展状况B.物价水平C.房价租金比D.工资及就业水平E.人口数量及状态【正确答案】ABCD67.对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。A.利息备付率B.资产负债率C.流动比率D.速动比率E.偿债备付率【正确答案】AE68.投资决策分析主要包括（）工作。A.机会寻找B.机会筛选C.市场分析D.财务评价E.投资决策【正确答案】CDE69.承包商的主要合同关系通常包括（）等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【正确答案】ABE70.在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是（）。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量控制的对象【正确答案】ABCD三.判断题(共30题)1.在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于其经营特色。（）【正确答案】错2.权益投资比率低，意味着投资者使用了低的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。【正确答案】错3.【真题】房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。()【正确答案】对4.对于收益性物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。（）【正确答案】错5.卖方可以针对每位购买者来设计不同的产品，制订相应的营销计划。这种市场细分的极限程度称为定制营销。（）【正确答案】对6.如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（）【正确答案】对7.开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。（）【正确答案】错